CHAPITRE II

Du louage des choses.

Sommaire. P. 5.

Art. 1713. — Choses qui peuvent être l'objet de louage. P. 16.

Questions. — L'acte par lequel une personne déclare céder et transporter à l'autre la jouissance d'un héritage pendant un certain temps et moyennant un certain prix, ést-il un louage ou une vente? P. 18. — Quid , si deux cultivateurs conviennent de se prêter mutuellement leurs chevaux pour labourer leurs champs ? ou s'il y a échange de services? P. 18. — Quid, dans l'espèce où vous me prendriez des chevaux pour un certain temps? Nous convenons que je vous paierai cette somme par chaque cheval qui succombera. Ce contrat est-il un louage ou une vente? P. 18.

SECTION I

Règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux.

Sommaire. P. 18.

1714. — Dans quel ferme- le bail peut-il être passé? P. 22.

1715. — Quelles conséquences, en ce qui touche la preuve du bail, doit-on tirer du principe que ce contrat se forme par le seul consentement? — Quid, s'il existe un écrit? — Quid, s'il n'existe pas d'écrit 1 — La loi ne déroge-t-elle pas, dans ce dernier cas, aux principes généraux sur la preuve testimoniale en ce qui touche les baux des maisons et les baux ruraux? Que doit-on décider notamment s'il existe un commencement de preuve par écrit? P. 2k- — Quid, si un événement de force majeure a occasionné la perte de l'acte que constatait le bail? — La dation d'arrhes rendrait-elle la preuve testimoniale admissible? — Pourrait-on, du moins, prouver par témoins que le bail a reçu un commencement d'exécution? — Quels moyens de preuves la loi réserve-t-elle contre celle des parties qui nie le bail ? P. 34. — Doit-on conclure des termes de l'art. 1315 que l'une des parties ne pourrait prouver par témoins certains faits pour en tirer des conséquences susceptibles de légitimer un droit quelconque ? P. 26.

Questions. — Les art. 1715 et 1716 sont-ils applicables au louage des choses mobilières ? — P. 27.

Art. 1716. — Lorsque le commencement du bail est reconnu, par quels moyens prouver le montant du prix, s'il n'existe point de quittances ? P. 27.

Art. 1717. — La faculté de sous-louer est-elle de droit ou doit-elle être stipulée?— Le preneur peut-il céder son bail? Sous quels rapports la sous-location diffère-t-elle de la cession? P. 28. — En cas de cession ou de sous-location le preneur est-il affranchi des obligations qu'il s'est imposées envers le bailleur? — La faculté de sous-louer ou de céder peut-elle être interdite au locataire par une clause du bail? Quelle est l'autorité de ces mots contenus dans notre article: Cette clause est toujours de rigueur ? P. 28 et 29. Quid, si le preneur a cédé son bail ou sous-loué, nonobstant la clause qui lui interdit cette faculté? P. 30. Le propriétaire pourrait-il demander la résiliation s'il avait approuvé la cession ou la sous-location? L'interdiction de sous-louer emporte-t-elle celle de céder? L'interdiction de céder emporte-t-elle celle de sous-louer? — Le preneur pourrait-il du moins céder ou sous-louer pour partie si l'acte portait ces termes généraux qu'il ne pourra céder ou sous-louer ? P. 30 et 31.

Questions. — Quel est l'effet de la clause portant que le preneur pourra souslouer ou céder à qui bon lui semblera ?

art-. 1708-4734, 831

An. 1718. — Entre quelles personnes lo contrat de louage peut-il valablement

Intervenir) P« 82.

QM8ttO*S. — Le bail de la chose d'autrui est-il valable? Quels sont notamment

les effets di' ce bail vu avec de véritables propriétaires V P. 35.

Quidyil le bailleur est porteur d'un titre résoluble! — Qutd, s'il

était simplement possesseur de bonne fol ? P. •;.">.

Le preneur pounaii-il refuser d'exécuter le bail en démontrant que le bailleur n'était pas propriétaire? P. 3<i. Art. 1719. — Quelles sont les dispositions du bailleur? P. 87. Peut-il Cire contraint «à la délivrance? l\ 80. Dans quel sens doit-On entendre i obligation qui lui est imposée d'entretenir la chose en état de service à l'usage pour lequel elle a été louée? P. 39. Par quels moyens le preneur ob tiendra- t-il l'exécution decette obligation? — Quelles sont les obligations que comporte celle de faire jouir personnellement le preneur pendant la durée du bail? P. 40.

Questions. — Le fermier peut-il prétendre à l'alluvion survenu depuis que ce bail a été passé? P. 42. — Si l'on admet l'affirmative, doit-il du moins une augmentation de prix? P. 42.

Si le bailleur a loué la chose à deux personnes, quelle est celle qui doit être préférée? P. 42.

Un copropriétaire peut-il valablement louer, sans le concours des autres, sa part dans une chose indivise? P. 63.

Le preneur a-l-il du moins qualité pour demander en vertu de l'art. 1166 le partage des biens indivis, à l'effet de se faire assigner la portion de ces biens qui reviendra au locateur ? P. 43. Art. 1720. — Sur quelles considérations l'obligation imposée au bailleur de délivrer la chose cù bon état de réparations de toute espèce est-elle fondée ? Quelle est la position du preneur s'il a pris possession de la chose sans en avoir constaté l'état? P. 43. — Que doit-on entendre par réparations locatives ? P. 44. — Comment distinguer ces réparations de celles dites d'entretien? P. 44.

Art. 1721. — Sur quelles bases l'obligation imposée au bailleur de garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée repose-t-elie ? P. 44. Quels sont les vices dont le bailleur est responsable? — Pour donner lieu à garantie, est-il nécessaire que l'empêchement occasionné par les vices ou défauts de la chose louée soit absolu? Ne doit-on pas appliquer ici la règle de l'art. 1641. Quid, si les vices ou défauts sont survenus depuis le bail ?P. 46. — Quelles sont les obligations que comporte la garantie due au preneur lorsque des vices ou défauts qui empêchent l'usage de la chose se manifestent? Doit-on expliquer ici les règles établies par les art. 1645 et 1646? P. 47. — Le preneur doit-il attendre pour agir contre le bailleur que la perte totale ou partielle qu'il est en danger d'éprouver soit consommée? — L'art. 1721 est-il applicable aux locations d'objets mobiliers? P. 48.

Questions. — Si le propriétaire use de la faculté qui lui est confiée par la loi du 7 juillet 1833, en cas d'expropriation partielle pour cause d'utilité publique, de contraindre, en certains cas, l'État à prendre le domaine en entier, quelle est la position du preneur? P. 48.

Si le propriétaire conserve la portion de son immeuble non comprise dans l'expropriation, peut-il contraindre le preneur à maintenir cette portion en état de servir à l'usage auquel elle est destinée ?

Art. 1722. — En cas de démolition d'une maison ordonnée par l'autorité publique pour cause soit de vétusté, soit d'alignement ou ce qui revient au même, la chose a péri en totalité ou en partie par cas fortuit, le bail est-il résilié de plein droit par tout ou partie? — Dans ce dernier cas, comment s'opère la réduction

du prix? P. 49. — L'option entre le maintien du bail et la résiliation existe-t-elle au profit du bailleur, ou seulement en faveur du preneur? — En cas de perte soit totale soit partielle arrivée par cas fortuit, le preneur peut-il prétendre à des dommages-intérêts? — Doit-on assimiler au cas de perte matérielle la privation absolue ou momentanée de jouissance causée par un événement de force majeure? — La crainte d'un danger réel que présente l'usage de la chose peutelle constituer une cause de résolution du bail ou de diminution du loyer? (P. 50). — Quid, si l'obstacle à la jouissance provient non de l'état des lieux, mais de la position personnelle du preneur? — Le preneur peut-il demander la diminution du prix ou la résiliation du bail, si l'événement dont il est victime n'a pas le caractère de cas fortuit ? Quid, s'il a fait en prévision de ces cas des réserves formelles? (P. 51). — La perte de la chose louée emporte-t-elle résiliation du bail si elle est imputable au preneur? P. 52. En cas de perte soit totale, soit partielle, arrivée par cas fortuit, le preneur peut-il, indépendamment de la résolution du bail ou de la réduction du prix, prétendre à des dommages-intérêts? — Les parties pourraient-elles valablement stipuler que la perte totale n'entraînera pas la stipulation du bail? — Une simple gêne suffirait-elle pour motiver soit la résiliation du bail, soit une diminution de prix? — L'art. 1722 est-il applicable aux baux des maisons et des biens ruraux? (P. 53). Questions, — L'action en garantie serait-elle recevable si la force majeure, tout en laissant substituer la chose et les parties matérielles, mettait obstacle à ce qu'elle fût employée à sa destination? P. 53.

Quid, si la force majeure a fait cesser momentanément la jouissance d'un accessoire de la chose? P. 53.

Quid, En pareil cas, lorsqu'il s'agit d'un droit de péage ou autre ?

En cas de perte partielle arrivée par cas fortuit, le preneur doitil nécessairement opter entre la résiliation et la diminution du prix ? Pourrait-il exiger que le bailleur remit en état ce qui reste ? (P. 64).

Le preneur peut-il, en cas d'incendie, arriver par son fait ou par sa faute à écarter la demande en résiliation en offrant de rétablir les lieux dans leur état primitif, ou en indemnisant le propriétaire? P. 55.

De même que les pertes graves peuvent amener une diminution

des loyers, de même les profits considérables et imprévus faits par

le preneur peuvent-ils donner lieu à une augmentation de prix ?

Art. 1723. — Quelles conséquences doit-on tirer dn principe que le preneur

ne peut changer la forme de la chose louée? P. 55.

Art. 1724. — Le propriétaire, obligé de maintenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, peut-il faire des grosses réparations malgré le preneur? — Quid, si les réparations sont urgentes ? Mais alors le preneur n'a-t il pas droit à une indemnité en certains cas? P. 56. — Quid, si les réparations durent plus de 45 jours? — Quid, s'il y a pour le preneur non-seulement privation partielle de jouissance, mais encore impossibilité totale, absolue de jouir? P. 57. — En quoi consiste le dédommagement auquel le preneur peut prétendre dans l'une ou dans l'autre hypothèse? P. 58.

Art. 1725. — Le bailleur doit-il garantie au preneur des troubles de fait apportés à la jouissance? P. 59. — Quid, si la chose a été détruite en totalité ou en partie ? P. 59. — Quid, si les voies de fait ont empêché le preneur de prendre possession? P. 60.

Art. 1726. — Le bailleur doit-il garantie du trouble de droit? — En quoi con-

m.t. nos 1834. 233

slste et genre de trouble ? P. Cl. — Bur quelles baseï doit-on calculer l'Indemnité

a laquelle le preneur peui prétendre? P. 61. — Sous quelle condllloni le preneur peut-Il agir en garantie? P. 81. —Quelle est la position du preneur, s'il s

Lusse insérer dans le bail une clause «le non garantie! bien qu'il ait connu la cause d'éviction? 1». 63.

Art. 1727. — La garantie est-elle due si les auteurs des voles de fall prétendent

avoir quelque droit sur la chose louée? — Que doit faire en CC cas le preneur pour conserver ses droits contre le bailleur? P. 68. — Qui<l, si le double est passif? P. G/j.

Art. 1728. — Quelles sont les obligations du preneur ? P. 6ft. — Quelle est la peine Infligée au preneur s'il a retarda payer son loyer? P. GO. — Le paiement des contributions soit foncières, soit mobilières , doit-il être fait par le preneur ou par le bailleur? P. 67.

Art. 1729. — Quelle peine inlligc-t-on au preneur s'il commet des actes d'abus de jouissance? P. 68. — Le bailleur peut-il prétendre à des dommages-intérêts? Le preneur peut-il exiger une indemnité si le changement de destination des lieux, loin de nuire au bailleur, lui a été profitable? P. 09.

Questions. — Quels sont les droits du bailleur lorsque le preneur abuse de la jouissance. Par ex. en désachalandant une usine? P. 70.

Quelles sont les limites du droit accordé au preneur quand l'usage consiste à détacher une partie de la chose même?P* 70.

Art. 1730. — Dans quel état le preneur doit-il rendre la chose? est-il responsable des dégradations qui provenaient de vétusté ou de force majeure? Quel moyen peut-il employer pour se mettre à l'abri des demandes exagérées qu: pourrait former contre lui le preneur? P. 71.

Art. 1731 — Quelle est la position du preneur en ce qui touche les réparations locatives, lorsqu'il n'a pas été fait d'état de lieux? — A défaut de l'état de lieu:^ peut-il combattre par la preuve contraire, la présomption qu'il a reçu la chose en bon état? — Peut-il notamment faire entendre des témoins sans commencement de preuve par écrit, sans que la demande formée contre lui excède 150 fr. ? — Doit -il des dommages-intérêts, si les dégradations ont été causées par cas fortuit ou par vétusté? — Le bailleur peut-il en certains cas, exiger pendant le cours du bail, que les lieux soient remis en bon état? — Le preneur est-il censé avoir reçu les lieux en bon état, quand il s'agit de réparations de gros entretien ? P. 72.

Questions. — Quel est l'effet de la clause portant que le preneur sera tenu des frais de réparations sans autre explication ? P. 73.

Art. 1732. — Des pertes ou des dégradations survenues depuis le commencement du bail, le preneur en est- il responsable? P. 73.

Quelle est la position du preneur s'il a fait pendant le cours du bail, des impenses autres que celles dites locatives? — Quid, si les impenses étaient nécessaires?— Quid, lorsqu'il s'agit d'améliorations proprement dites, c'est-à-dire de travaux qui augmentent imperceptiblement la valeur du fonds? — Quid, lorsqu'il s'agit de choses qui sont plutôt juxta-posées qu'incorporées au fond? — Quid, lorsque les améliorations consistent en additions à perpétuelle demeure? P. 74.

Art. 1733. — L'incendie est-il un événement qui suffise indépendamment de toute preuve de faute, pour affranchir le preneur de toute responsabilité? — Le preneur doit-il nécessairement établir que l'incendie est arrivé par l'une des trois causes que la loi détermine : cas fortuit, force majeure, vice de construction ? P. 76. — Se dégagerait-il de toute responsabilité, en prouvant que le feu a été communiqué par une maison voisine? — La présomption de faute s'applique-telle au locataire de tout autre lieu, qu'une maison d'habitation : par ex., quand il s'agit d'un bazar, d'un théâtre, etc., la présomption de faute qui résulte de

l'art. 1733, peut être invoquée par tout autre que parle bailleur? P. 78. — Peut-elle être invoquée contre tout autre que le locataire ? — Cesse-t-elle de subsister lorsque le propriéiaire habite une partie de la maison? P. 77. — Peut-elle être invoquée par le propriétaire contre un sous-preneur? — L'article 1733 est-il applicable au cas de bail à colonage ? — La présomption légale s'étend-elle à la perte ou à la détérioration des meubles que le propriétaire avait placés dans la maison incendiée? P. 80. — En quoi consiste l'indemnité due au bailleur? P. 81.

Questions. — La clause portant que le propriétaire assuré, cède à la compagnie d'assurances tous ses droits contre le locataire , est-elle valable? P. 81.

Un locataire occupe un appartement dans une maison dont le reste est inhabité ou occupé par le propriétaire; la présomption légale qui résulte de l'art. 1733, peut-elle être invoquée pour la totalité de la maison? P. 82. ,

Art. 1734. — Lorsque plusieurs locataires habitent la maison quels sont les droits du propriétaire contre chapun d'eux? p. 83. — Quelle est la position respective des divers locataires.

Questions. — Lorsque le propriétaire habile la maison a-t-il une action solidaire contre les divers locataires, si l'on ignore dans quel lieu l'incendie a commencé? P. 84.

Art. 1735. — Le preneur, est-il responsable vis-à-vis des propriétaires, des dégradations ou des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison?

— Le bailleur peut-il actionner ces personnes directement? P. 84.

Art. 1736. — Quelles sont les causes qui mettent fin au bail? — Quid, si le bail est fait sans écrit? P. 85. — Dans quelle forme et dans quel délai le congé peutil être donné? — Quid, si le louage a des meubles pour objet? P. 87. — Quid% si la chose ne produit pas de fruits proprement dits? P. 88.

Questions. — Si le domaine affermé appartient à plusieurs propriétaires par indivis, le congé donné par un seul est-il valable? P. 88.

Lorsque plusieurs personnes ont simultanément loué une même

chose, quel est l'effet du congé donné par l'un sans le concours

des autres? P. 88.

Art. 1737. — A quel moment cesse le bail, lorsqu'il a été fait par écrit? P. 88.

Art. 1738. — Quelle est alors la position du preneur s'il reste en possession?

— Que faut-il entendre par tacite réconduction? — Quelles sont les conditions requises pour qu'elle puisse s'opérer? — Quelles conséquences doit-on tirer du principe que la tacite réconduction crée un nouveau bail? — Quelles conséquences doit-on tirer du principe qu'il est censé consenti aux mêmes conditions que le bail originaire? — Toutes ces conditions sont-elles comprises sans distinction dans le nouveau bail? — La tacite réconduction a-t-elie lieu dans les baux emphytéotiques ou dans les baux qui sont soumis à des formalités particulières? P. 91.

— Dans les baux dont la durée n'est pas déterminée, une réconduction s'opère-telle à la fin de chaque terme fixé par l'usage pour le paiement des loyers? — -" Les meubles peuvent-ils être loués comme les immeubles avec fixation de durée? — La tacite réconduction peut-elle s'opérer dans le louage des meubles? P. 92.

Art. 1739. — Lorsque l'une des parties a donné congé à l'autre, la tacite réconduction peut-elle néanmoins s'opérer? P. ko.

Art. 1740. —La caution donnée pour le bail, s'étend-elle aux obligations résultant de la prolongation? P. 93.

Art. 1741. — Quelles sont. les causes autres que l'expiration du terme, qui mettent fin au bail? — Quid, si la chose louée a péri ? — Quid, si le bailleur ou Je preneur ne remplissent pas leurs engagements?

Questions. — Si le locataire ne remplit ses engagements, le propriétaire peut-il

art. — 1708-18:11. 238

expulser le sous-preneur, lorsque <•»• dernier Ml BU règle ix l'égard tie son bailleur? P. 94.

Art. 1742. — Le louage des choses se résout-il par la mort du bailleur ou par celle du preneur? 9. 95.

Art. 1743. — Quelle est la position du preneur si le bailleur vend la chose louée? — Quid, si le bail n'a pas date certaine? — Quid, si le bailleur »'est réservé le droit d'expulsion? — Dans l'un et l'autre cas, le preneur peut-il être expulsé immédiatement sans congé préalable? P. 97. — Çm'tf, si le suça particulier laisse jouir le preneur et perçoit les loyers sans se réserver dans les quittances la faculté de l'expulser? P. 98. — La loi du 23 mai 1855, n'a-t-elle point prescrit certaines mesures pour garantir les droits des tiers lorsque la durée du bail dépasse 18 ans? — Lorsque le propriétaire a disposé à titre gratuit du fonds donné à bail, le donataire peut-il expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine? P. 98, Questions. — Le preneur peut-il en se prévalant de l'art. 1743 refuser d'exé. cuter le bail qui n'a pas date certaine, sous prétexte que l'acheteur aurait la faculté de le rompre. P. 99.

L'acquéreur est-il tenu d'exécuter le bail, si le preneur n'est pas encore possesseur au moment de la vente? p. 99. Art. 174/j. — L'acquéreur expulsé par le preneur, peut-il se faire indemniser? P. 101.

Art. 1745, 1746 et 1747. — Comment se règle l'indemnité? P. 101. Art. 1748. — L'acquéreur peut-il expulser le preneur immédiatement sans congé préalable? P. 10i.

Art. 1749. — Peut-il user de cette faculté avant d'avoir indemnisé le preneur? P. 102.

Art. 1750. — Le preneur peut-il exiger des dommages-intérêts si son titre n'est pas authentique ou n'a pas date certaine? P. 102.

Art 1751. — L'acquéreur à pacte de réméré peut-il avant d'être devenu propriétaire irrévocable, expulser le preneur, bien que le terme déterminé pour la durée soit expiré? P. 102.

Section II.

Règles particulières aux baux à loyer.

Sommaire p. 103.

Art. 1752. — Quelles sont les garanties que le locataire doit procurer au bailleur? P. 104.

Art. 1753. — Quelle est la position des sous-locataires, vis-à-vis du propriétaire? P. 106.

Art. 1754. — Quelles sont les réparations dont le locataire est tenu? — Que faut-il entendre par réparations locatives? P. 108.

Questions. — Lorsqu'il y a plusieurs locataires à la charge de qui sont les réparations locatives des choses destinées à l'usage de tous? P. 109.

Art. 1755. — Le locataire est-il tenu de réparations locatives occasionnées par vétusté ou force majeure ? P. 110.

Arl. 1756. — Le curement des puits et celles des fosses d'aisance, est-il à la charge du preneur? P. 110.

Art. 1757. Quelle est la durée du louage des meubles? — Quelles sont les obligations du bailleur? P. 118. — Quelles sont celles du preneur? — La tacite réconduction a-t-elle lieu en cette matière? P. 111 et 112.

Art. 1758. — Quelle est la durée du bail des appartements garnis? P. 113,

Art. 1759. La tacite réconduction a-t-ellc lieu en cette matière? Quid, si !e bail est fait sans durée limitée? P* 1 1 6.

Questions. — Lorsque la maison louée appartient à plusieurs propriétaires par indivis, l'un d'eux peut-il donner congé pour son comple particulier? P. Il li.

Quid dans le cas inverse si plusieurs locataires occupent les lieux par indivis? P. 114.

Art. 1760. — Quelle peine le locataire encourt-il, si la résiliation du bail a lieu par sa faute ? P. 115.

Art. 1761. — Le propriétaire peut-il expulser le preneur avant l'expiration du bail, en déclarant qu'il veut habiter par lui-même la maison louée? P. 115. — Quid, s'il a installé un tiers dans la maison. P. 1J6.

Art. 1762. — Est-il tenu de donner congé bien qu'il se soit réservé le droit d'expulsion? P. 116.

SECTION III

Règles particulières aux baux à ferme.

Sommaire. P. 116.

Arl. 1763. — Qu'est-ce qu'un colon partiaire? Le colonage partiaire est-il un bail véritable? P. 118. Le colon partiaire peut-il, comme le fermier, sous-louer ou céder son bail? P. 120.

Questions.' — La défense légale de céder ou de sous-louer entraîne-t-elle comme conséquence la résiliation par la mort du colon partiaire? P. 221.

Le droit de chasse est-il un accessoire du fonds affermé? P. 222. Art. 1764. — Quelle peine le colon partiaire qui a contrevenu à l'obligation de sous-louer ou de céder son bail, encourt-il? P. 124.

Art. J 765. — Si l'on a donné aux fonds affermés une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, doit-on appliquer les règles des art. 1618 à 1620? P. 12/j.

Art. 1666. — Quelles sont les obligations imposées au fermier? Quelles peines lui inflige-t-on, s'il ne jouit pas en bon père de famille? Ou s'il emploie la chose à un usage autre que celui auquel elle est destinée? — Le fermier est-il tenu, comme le locataire, de faire la réparation locative? En quoi consistent ces repartons? P. 126 et 127.

Art. 1767. — Pourquoi oblige-t-on le feimier d'un bien rural à engranger dans les temps à ce destiné? P. 127.

Art. 1768. — Quelles sont ses obligations, si les voisins commettent des usurpations sur le fonds? Ou s'ils manifestent par des actes judiciaires ou extrajudiciaires des intentions à la propriété du tout ou partie du fonds? P. 127.

Art. 1769. — Peut-il prétendre à une indemnité si des circonstances fortuites le privent d'une partie notable d'une récolte, lorsque le bail est fait pour plusieurs années? Sous quelles conditions? P. 128.

Art. 1.770. — Quid, dans le premier cas, si le bail n'est que d'une année? P. 139.

Questions. — Le fermier peut-il invoquer le bénéfice de ces articles, s'il a été indemnisé par une compagnie d'assurances? P. 139.

Quid, lorsque des mesures fiscales qui frappent non sur la production, mais sur l'écoulement de la production, ont été prises par l'autorité? P. 139.

Art. 1/71. — Quelle est la position du fermier lorsque la perte des fruits arrive depuis qu'ils sont séparés du sol? P. 140.

Art. 1772. — Le preneur ne pourrait-il point s'affranchir, par une stipulation expresse, de la perte résultant d'un cas fortuit? P.