DU LOUAGE DES CHOSES

Toutes les choses qui sont susceptibles de procurer quelque utilité, peuvent être l'objet du louage (1), à moins qu'on ne puisse en user ou s'en servir sans les consommer; ou que la loi n'en défende la location.

De la définition que nous donne l'art. 1709, il résulte que le louage des choses doit réunir trois éléments :

1° Il faut une chose qui en soit l'objet.

Le contrat est nul si la chose a cessé d'exister. — En cas ue perte partielle, le tribunal , appréciateur souverain des circonstances, peut ordonner la résiliation du bail ou réduire le montant du prix stipulé. (Voyez art. 4722.)

La loi n'exige pas que la chose, objet du louage soit déterminée: on peut louer une chose indéterminée , par exemple, un cheval ou une voiture pour faire un voyage , une grange pour y déposer du blé ou autres marchandises.

Le bailleur doit s'obliger à faire jouir le preneur, c'est-à-dire, le mettre à même de percevoir, pendant un certain temps, les fruits de la chose louée (meuble ou immeuble). — Ainsi, le bail, à la différence de la vente, ne déplace pas la propriété ; le droit du propriétaire reste intact : il jouit par l'entremise d'un tiers ; il reçoit une redevance, en échange des fruits qu'il s'oblige à procurer temporairement.

La jouissance du preneur ne saurait être perpétuelle : mais il ne faut pas considérer comme perpétuel le bail dont la durée, quoique indéfinie, serait subordonnée à une condition casuelle. — Les parties peuvent du reste assigner au bail la durée qu'elles jugent convenable; toutefois, s'il dépassait 99 ans, on le réduirait à ce terme.

Enfin, nous ne voyons pas de raison pour proscrire les baux à vie. Quelques autorités considèrent, il est vrai, ces sortes de baux comme des constitutions d'usufruit (2); mais cette doctrine, qui était exacte à une époque où l'on attribuait aux baux à longues années l'effet de transférer la seigneurie utile, n'est point admissible dans nos lois modernes : aujourd'hui, les baux au-dessus de neuf ans, ne diffèrent des baux ordinaires que par leur durée. . — Pothier (Louage n° 27) lui-même reconnaît que les baux à vie peu-

(1) On peut louer les biens composant un majorât : ces sortes de biens ne sont placés hors du commerce que quant a la propriété. ( Pothier, n» 9 et suiv.)

(2) Merlin, Kép., r« Usufruit, § 1er, n° 3.

P TITHE H. • — CHAPITRE 2.

vent, on certains cas, n'être que de simples baux à loyer ou à ferme : à la vérité, il ajoute qu'il défaut de stipulation formelle qui la réduise à cet état, ils sont présumés renfermer une constitution d'usufruit: mais c'est la proposition contraire qu'il faut admettre, observe avec raison Duvergier (n° 30), car on doit attribuer aux actes le caractère que les parties ont entendu leur imprimer : or le mot bail à vie, emporte l'idée de louage. — Concluons de là, que les parties sont présumées avoir entendu faire un simple bail , d'une durer calculée sur la v^e du preneur, sauf toutes stipulations particulières (1).

Le preneur n'acquiert pas de droit réel; il n'a contre le bailleur qu'une action personnelle (jus adrem) résultat de la convention : en effet, le but que se propose le preneur n'est point d'acquérir un démembrement de la propriété ; mais de percevoir les fruits; or, les fruits sont meubles; donc le droit est mobilier. — Vainement argumenterait-on de l'art. 1743 lequel porte que le preneur ne peut être expulsé par l'acquéreur, s'il a un bail authentique ou un bail sous seing privé dont la date est certaine ; ce qui semble au premier abord imprimer à son droit un caractère de réalité' « Le bail, dit Proudhon, n'est pas comme il était anciennement, résolu par la vente de l'immeuble; ce n'est pas que le preneur ait véritablement un droit réel, en vertu duquel il puisse jouir de la chose comme sienne , sous'le rapport du domaine utile et la revendiquer entre les mains du tiers acquéreur ; c'est seulement parce que les auteurs de cette disposition nouvelle de nos lois ont voulu que l'aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée consentie aux parties, que sous la condition que le tiers acquéreur y stipulât ou fut censé y avoir stipulé l'obligation personnelle d'entretenir le bail, ce qui donne bien au fermier un droit de rétention sur la jouissance, mais non un droit sur le fonds. Le bailleur est tenu de lui procurer la jouissance de la chose; il ne se libère pas comme le vendeur en faisant délivrance ; ses obligations se répètent quotidie, singu lis mo mentis (2). — Troplong (n0 4 et suiv.) est le seul auteur qui enseigne le contraire (3).

Il faut reconnaître, toutefois, que le propriétaire bailleur restreint son droit de propriété, sous certains rapports, puisqu'il s'interdit ainsi la faculté d'abuser. Cette considération a même motivé la disposition de l'art. 2, 4° de la loi du 23-26 mars 1855, qui soumet à la formalité de la transcription les baux d'une durée de

(1) Proudhon, Usuf., n° 98 et euiv.; Toullier, n° 387 et suiv.

(2) Proudhon, Usuf., n° 102 ; Toullier, n° 388; Duvergier, n" 28.

(3) Delv., p. 185, n° 2; p. 188 et 198; Duvergier, n» 279 et suiv.; Proudhon, Usuf., t. 1 n« 102; Dur, t. 4, n° 73; t. 17, n° 139; Toullier, t. 3, n° 388; Marcadé, art. 1709; Cass., 14 novembre 1832 ; Dev, 1833, 1, 32. Voy. cep. Dijon, 21 avril 1827 et une gavante dissertation de Devilleneiwe, rapportée sous cet arrêt. Nous reviendrons sur ee point. Voy. art. 1743,

IM) CONTRAT bi: LOUAGE. 7

plus de < //. v-huii années (1). — On lit ce qui suit <l.»ns le apport fait «111 nom de l.i commission du (lorps Législatif par M. Debrlleyiue : « Tour lui faire atteindre son hut (la transcription), qui est de révé- « 1er d'une manière utile el pratique l'état vénal de la propriété, « il faut même aller plus loin, et assujettir à la transcription tous « les actes qui, sans constituer des droits réels, imposent cependant, « à la propriété, des charges qui sont de nature à en altérer srn- « sihlementla valeur: tels sont les baux à longs termes et les quit- « tances anticipées de plusieurs années de loyer. On sent toute « l'influence que peut exercer sur la valeur d'une propriété, Fince iluence de pareils actes : son utilité, son produit, sa jouissance « sont atrectés de telle sorte qu'il y a, pour l'acheteur ou le préteur « sur hypothèque, un légitime intérêt à la connaître. — Nous ne « nous sommes pas dissimulé que la publicité donnée aux baux et « aux quittances de loyer était une invasion faite dans le domaine « du droit réel ; une dérogation au principe de la liberté et du a secret des conventions privées : mais elle nous a paru justifiée « et absolument nécessaire. »

Lorsque le terme de la jouissance n'a pas été fixé par un contrat, on se conforme, pour les baux des maisons, à Vusage des lieux (1736); pour les biens ruraux, on a égard au genre de culture (1774), par ex., lorsqu'il s'agit d'un pré, d'une vigne ou autre bien dont les fruits se recueillent annuellement, le bail est censé fait pour une année. — Si les fruits ne peuvent être perçus qu'après plusieurs années ; ce qui a lieu, par ex., lorsqu'il s'agit de bois taillis ou de terres divisés par soles, les parties conviennent tacitement que le bail durera pendant le nombre d'années nécessaire pour que le preneur puisse percevoir la totalité des fruits.

Le louage des meubles destinés à garnir une maison ou un appartement, est présumé fait pour la durée ordinaire des baux des maisons ou des appartements, suivant l'usage des lieux.

Les baux des chambres garnies sont censés faits pour un mois, une semaine, un jour, suivant que la location est faite à tant par mois, par semaine ou par jour.

Quand le mode de jouissance est déterminé, le preneur est tenu de l'observer. Si les parties ont gardé le silence, il doit employer la chose à l'usage auquel on a coutume de la faire servir, ou à celui auquel elle est, par sa nature, destinée.

L'usage pour lequel la chose est louée doit être, comme de raison, honnête et licite; autrement, le contrat serait nul : le locataire lie pourrait exiger le prix stipulé, il devrait même, selon nous, restituer ce qu'il aurait reçu en exécution du bail (2).

(1) Voy. l'expose des motifs du projet de loi sur la transcription (ait. f>\. Voy. atresi le rapport fait au nom de la commission fait par M. Debelleyme. {'i) Voy. nos observations sur les art. 1103 et 1508; Duveigier. n° 60. — Le prénom de-

Nous supposons, bien entendu, que la cause illicite est reconnue : en cas de dénégation, la partie qui refuserait d'exécuter le contrat serait repoussée par la maxime : Nemo auditur turpitudinem suam allcgans (Duvergier n° 61) (1).

A défaut de stipulation contraire, le preneur jouit de toute la chose.

Lorsque la chose a péri en totalité, il n'y a pas de contrat. — Si la perte n'est que partielle, les tribunaux prononcent, eu égard à l'importance delà perte, la résiliation du contrat ou la réduction du prix. Ils ont cette faculté, lorsque la perte partielle est survenue pendant la durée du bail (1721 et 1722) (2) : les mêmes raisons de décider se présentent, lorsqu'elle a précédé la convention : dans le louage comme dans la vente, il s'agit de rechercher quelle a été l'intention des contractants.

2° Un prix convenu: (3) ce prix doit être sérieux; c'est-à-dire, stipulé avec intention formelle de l'exiger : si le locataire ne pouvait être contraint à le payer, on ne verrait pas dans la convention, un louage, mais un prêt à usage [commodatum). — Toutefois, si le bailleur renonçait, après un certain temps, aux loyers échus, cette circonstance n'enlèverait pas au louage son caractère , il suffirait que le contrat eût été parfait dans l'origine.

La détermination du prix peut être expresse ou tacite, elle est tacite, lorsque le prix est fixé par l'autorité ou par un usage constant.

La loi n'exige pas que le prix représente la valeur de la jouissance, il suffit qu'il ne soit pas tellement faible qu'on doive le considérer comme dérisoire : la lésion ne pourrait, en effet, donner lieu à rescision, car elle ne tomberait que sur les fruits, lesquels sont meubles (4).

Le prix doit consister soit en une somme d'argent, soit en une cernait tenir compte de l'avantage que lui aurait procuré la convention, si cet avantage était appréciable.

(1) Observons à cette occasion, que le louage d'une maison pour en faire un lieu de pros'itution est valable, si la destination est connue du bailleur et mentionnée dans l'acte; sauf le droit réservé aux autres locataires d'agir en résolution de leur bail . Dés le moment ou ces sortes d'établissements sont tolérés par les lois, l'affectation d'une maison a cet usage n'est pas illicite.

(2) Cass., 11 mars 1842. Le louage diffère sous ce rapport de la vente d'immeubles.

(3) On connaît une sorte d'échange d'usage, qui a beaucoup de rapports avec le louage : ce contrat intervient, lorsque chacune des parties abandonne à l'autre la jouissance d'une chose dont elle est propriétaire, comme équivalent de celle qu'on lui procure : par ex., si nous convenons que je me servirai de votre cheval pendant un certain temps, et que vous vous servirez du mien pendant ce même temps, que je ferai des travaux pour vous, en échange de ceux que vous vous engagez a faire pour moi : dans ces espèces, il est évident que le contrat ne peut être considéré comme un prêt, puisqu'il n'est pas gratuit. D'un autre côté, il n'a point les caractères du louage, puisque le prix ne consiste ni en argent, ni en denrées : c'est là, évidemment, un échange, un contrat innommé (1107), qui, chez les Romains, n'aurait pas produit l'action de louage; mais l'action prœscripiis verbis (Pothier, n° 38; Dur, n° 9 ; Duvergier, n°» 95 et 96, t. 3 ; 247 et suiv., t. 4 ; Troplcng n° 3).

(4) Troplong, n° 3; Duvergier, n° 102; Dur, n» 13; Cass., 21 mars 1824, 11 août 1818; Rouen, 21 mai 1844 ', Daî., n°» 96 et 97; Dev , 1844. *, 673; Pal., 41, 2, 335.

taine quantité de denrées, o'est-à-dire, de cboseï qui se vendent au

poids, au compte4 ou à la mesure (l). — Nous ne voyons pas de raison sérieuse pour distinguera cet égard entre le bail à loyer et le bail à forme, ni même entre le louage dos choses et le louage d'ouvrage.

Dans les baux à ferme, il est d'usage de convenir que les fermiers donneront pour prix une portion des fruits que le fonds produira : tantôt cette portion est fixe et déterminée, par ex., 100 hectolitres de blé, tantôt elle consiste dans une quote part éventuelle, par ex. , la moitié, le tiers, le quart. — Dans ce dernier cas, le bail osl dit partiaire.

Quelques auteurs considèrent le bail partiaire comme une société ; mais l'erreur est évidente: en effet, il est de l'essence des sociétés que chacune des parties coure des chances de gain et de perte; or, dans l'espèce, non-seulement le bailleur ne s'expose à aucune perte; mais encore, il peut avoir des bénéfices bien que le preneur soit en perte.

Le prix doit être certain et déterminé. Les contractants peuvent le fixer eux-mêmes ou s'en remettre à l'arbitrage d'un tiers (1716): tout ce que nous avons dit à cet égard sur la vente, s'applique au contrat de louage.

Que devrait-on décider, si le prix était laissé à la volonté de l'une des parties? Pothier (n° 37) considère le contrat comme valable, s'il a reçu un commencement d'exécution. « Le prix, dit-il, est censé abandonné à l'arbitrage de la partie , non tanquam in merum arbitrium, sed tanquam in arbitrium boniviri, — Duvergier (n° 107) combat avec raison ce système : « Il est, dit-il, subversif de toutes les règles, de laisser à l'une des parties le pouvoir de déterminer l'étendue de son engagement ou de celui que Ton contracte envers elle : cela est non-seulement illégal mais irrationnel. »

Quidy dans l'espèce suivante : je charge un ouvrier de faire un travail , il est convenu que le prix sera fixé après la confection de l'ouvrage : est-ce là un louage? Nous le pensons : assurément, le prix n'est pas déterminé par le contrat; mais les parties conviennent tacitement de s'en rapporter boni viri arbitratuy si elles ne peuvent s'entendre. (Duvergier n° 109).

(1) On lit dans la loi romaine: Sî olei certa ponderalione locasti, C Loc. Cond., 4, t. 65, 21. Le mot locasti exprime clairement que, même en droit romain, le contrat de louage pouvait emporter une redevance en denrées autres que celles produites par le fonds. (Troplong, Louage, n° 3 ; Marcadé, art. 1713.) — Suivant Duvergier, n° 95, et Dur, n° 9, le prix doit nécessairement consister en monnaie : le mot locasti, qui se trouve dans la loi précitée, aurait été détourné de son véritable sens. « Dans l'espèce sur laquelle s'explique la loi, disent ces auteurs, une portion des fruits du fonds nu était donnée en paiement. Dès lors le contrat avait pu, à raison de l'exception admise pour ce cas particulier, être qualifié de louage. » — Nous ne voyons pas de raisons pour limiter aux baux à ferme les prestattons eu nature autorisées par les art. 1763, 1771 et autres. Dans beaucoup de provinces les services des ouvriers ne pas autrement. (Voy. nos observations sur les art. 1591 et 1702.)

IISMOTHKA

10 TITHK 8. CHAIMTKE 2.

3° Le consentement : 11 doit porter sur la chose, sur le prix et sur la durée du bail.

Sur la chose : Exemple : J'ai entendu vous donner à ferme telle métairie; vous avez eu l'intention d'en louer une autre : il n'y a point de contrat. — Le consentement doit nécessairement intervenir sur les qualités substantielles de la chose ; mais l'erreur , soit sur les qualités accidentelles, soit sur le nom du locataire, ne vicie pas le contrat (voyez art. 4109 et 1110).

Sur le prix : Exemple : J'entends vous louer ma maison 1,000 fr.; vous n'avez entendu me donner que 500 fr.; il n'y a pas de contrat. — Mais si vous avez cru louer pour 1,000 fr. au lieu de 500 que j'ai demandés, le contrat est valable, suivant la maxime : In eo quod plus sit9 semper inest minus. Vous ne serez engagé que pour 500 fr.

Le consentement est légalement présumé, lorsqu'à l'expiration du bail fait avec fixation de durée, la jouissance du locataire ou du fermier continue, sans opposition de la part du bailleur : un nouveau contrat, appelé tacite reconduction, se forme alors. — Ce contrat est censé fait, en général, aux mêmes conditions que le premier, sauf sa durée, qui est fixée eu égard à la nature des choses louées ou à l'usage des lieux.

Sur la durée du bail. La perpétuité, nous l'avons déjà dit, répugne à l'essence du louage (1). A défaut de convention, la durée du bail se règle soit d'après l'usage auquel la chose est destinée par sa nature ; soit d'après la coutume locale. — Ex. : J'entends vous donner ma maison à loyer pour trois ans; vous pensiez la prendre pour neuf, le contrat est nul. Néanmoins, si le preneur est entré en jouissance, il doit payer le terme d'usage.

Quoique le bail soit parfait par le seul consentement, un écrit est nécessaire en cas de dénégation, pour constater l'existence de ce contrat, quand il s'agit de maisons ou de biens ruraux : en effet, l'art. 1715, placé sous la rubrique des règles communes à ces sortes de baux, porte que le bail fait sans écrit et qui n'a encore reçu aucune exécution, ne peut être prouvé par témoins, quelque modique qu'en soit le prix. — Toutefois, ce n'est là qu'une exception: Le louage des choses mobilières , le louage d'ouvrage et le bail à cheptel restent soumis à la règle générale qui admet la preuve testimoniale , savoir , lorsque l'objet du contrat est d'une valeur de 150 fr., sans commencement de preuve par écrit, et au-dessus de 150 fr., avec commencement de preuve.

Observons à cette occasion, que pour savoir s'il y a lieu d'admettre la preuve testimoniale, ce n'est point la valeur intrinsèque des choses louées qu'il faut considérer; mais la somme totale des loyers pour toute la durée du bail : en effet, cette somme forme la valeur de la jouissance, et c'est la jouissance qui est l'objet du con„

f*^ t : ♦ W **, (.)U£^ïne le louage pourait être fait a perpétuité. (Caiu* : Comment, 3 § Hô,;

OIMÎC

PI (UNI U,VT 1)1 L0| vi. I. I I

lrat(l). — La loi R'pxige pas que l'acte soit ;i vitj it*i i tic 1 1 u* . — l.'arlr privé doit réunir nulles les conditions prescrites par l'art. 1325 (2).

Des lettres missives constatant le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, sont môme suffisantes : mais, en ce cas, à quel moment le contrat est-il irrévocablement Tonné? Applique? ce (|iie nous avons dit sur la vente ( art. 1.*>83. )

La capacité de contracter est un élément du louage connue de toute autre convention; elle doit être appréciée conformément aux règles générales, i — Nous verrons loulofois, <jue la loi a modifié ces règles par plusieurs dispositions spéciales, soit en créant des incapacités (450), soit en établissant des aptitudes particulières (iSI , 513,223, 1449, 4536, l.r>7(>) , c'est-à-dire, en déclarant capables, quant au louage, des personnes qui ne peuvent aliéner sans une autorisation spéciale.

Pour donner des biens à bail, il n'est pas nécessaire d'en être propriétaire : ce droit appartient à tout administrateur. Néanmoins, la durée des baux consentis par le non-propriétaire ne peut excéder 9 années (voy. art. 450, 481, 509, 595, 1429, 1481, 1748).

Il faut, en effet, se garder de confondre les actes d'administration et les actes de propriété : les premiers conservent leur effet, nonobstant la résolution du droit de celui de qui ils émanent; les seconds sont, en général, anéantis par cet événement.

Par application de ce principe , l'art. 1673 oblige le vendeur qui rentre dans son héritage par l'exercice du réméré, à respecter les baux faits sans fraude par l'acheteur : la même règle doit s'étendre au cas de rescision de la vente, soit pour cause de lésion , soit pour toute autre cause qui emporte résolution des droits du bailleur sur la chose louée, sans excepter le cas où un adjudicataire bailleur serait dépossédé par l'effet d'une surenchère (3),

Celui qui n'est ni propriétaire ni administrateur d'une chose peutil valablement louer cette chose à un tiers [voyez art. 4718, quest.) ?

Les baux consentis par le propriétaire sous condition résolutoires doivent-ils être maintenus pour toute leur durée quelque longue quelle soit ; ou doit-on les renfermer dans les limites établies pour les baux consentis par les usufruitiers et parles tuteurs (1429) '(voyez art. 1718, quest.)?

Il nous reste à dire quelques mots sur les promesses de louage :

On désigne ainsi, l'acte par lequel un propriétaire s'oblige à consentir , dans un délai déterminé, un bail régulier, au profit d'une autre personne.

(1) Troplong, n° 113; Duvergier, n° 15 ; Paris, 6 avril 1825.

(2) Par exception, l'authenticité de l'acte est nécessaire, lorsque les lieux sont destinés au dépôt ou au débit des boissons (Décret du 5 mai 1806 ; loi du 28 avril 1816.)

(3) Toullier, 6, n° 176, 435, 436; Duvergier, n°5 82 et suiv.; Cass., 16 janvier 1827, 11 avril 1821 ; Paris, 25 janvier et 19 mai 1835 ; Dev, 18 35, 2, 102 et 256,

La promesse pe.ft-ètre unilatérale ou synallagmatique. Pour que la promesse de bail même unilatérale oblige celui qui l'a faite, il faut naturellement qu'elle ait été acceptée par l'autre partie (1).

La promesse de bail équivaut à un bail, lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose louée, sur le prix de la location et sur les autres conditions. — L'obligation de réaliser cette promesse ne peut être considérée comme une simple obligation de faire, résoluble endommages-intérêts, en cas d'inexécution (2).

La promesse de bail est soumise en ce qui concerne la preuve, aux mêmes règles que le bail : ainsi, quand il s'agit de maisons ou de biens ruraux, on ne peut faire entendre des témoins pour établir cette promesse.

Dey même que les promesses de vente, les promesses de louage peuvent être faites avec des arrhes ou sans arrhes. — Appliquez au louage ce que nous avons dit à cet égard au titre de la vente (1590) En matière de louage, les arrhes sont presque toujours données comme denier à Dieu, avec faculté, pour chacune des parties, de se dédire dans un certain délai (ordinairement vingt-quatre heures) : l'une en rendant la somme, et l'autre en la perdant. Ce terme expiré, le contrat est définitif et irrévocable.

La preuve par témoins de la dation du denier à Dieu ne doit être admise, comme de raison, qu'autant que l'existence du bail peut être prouvée, de cette manière ; autrement, on ne manquerait jamais d'employer cette voie détournée pour éluder la règle de l'art. 1715. A Pans on donne le denier à Dieu pour toute location soit de maisons, soit d'appartements, ou lorsqu'on prend un domestique à son service :

Au premier cas, la somme est remise au porteur, comme gratification, pour la peine qu'il a prise de faire voir les lieux.

Au deuxième cas le denier à Dieu est remis aux domestiques. Dès que le bail a reçu un commencement d'exécution, le contrat est irrévocablement formé ; en conséquence, les parties ne peuvent refuser de l'exécuter l'une en offrant de perdre les arrhes, l'autre en offrant de les restituer (3).

Ne confondons pas les arrhes avec les sommes payées à titre de pot-de-vin ou d'épingle : dans ce dernier cas, le contrat est parfait ; le payement qui a eu lieu est un commencement d'exécution.

Quels sont les moyens de contrainte accordés contre la partie qui refuse d'exécuter le contrat? Si le louage a des choses pour objet, le bailleur peut exiger les loyers ou fermages pendant toute la du-

(1J Dur, t. 17, n° 48 ; Troplong, n° 121 ; Duvergier, n° 43.

(2| Dur, n° 48; Duvergier, n° 43 et suiv.; Troplong, n° 121; Merlin, v, Bail, § ê, n« 1, Quest., v°, Bail, § 1. Paris, 7 nivôse an X ; Casa.> 3 avril 1828 i Dal., n° 80; Dev., 1838, 1> 299; Pal., 1838, 1,524.

(3) Dur, n. 49 ; Troplong, n. 125.

DU CONTKAT I>K LOUAQJE, i-i

rée du bail ; de son côté, le preneur peut se (aire mettre eu possession manu militari. — Quant au louage d'ou^ rage, il se résout nécessairement de part et d'autre en dommages-intérêts (i).

Il nous reste à faire observer que les clauses obscures ou ambiguës s'interprètent, eu matière de louage, suivant [es règles que nous avons établies sous l'art, H>0'2. (Duvergter, n. 201).

Le Louage a beaucoup de rapports avec la vente ; mais on signale entre ces deux contrats Les différences suivantes :

1° La vente transfère la propriété (jus in re), ou du moins elle confère un titre qui permet de l'acquérir par prescription ; tandis que le louage ne peut même servir de base à la prescription : en effet, le bailleur conserve la propriété, ainsi que la possession et jouissance de la chose, puisqu'il jouit par le preneur, lequel lui paye des loyers et fermages (2229). — 2° Dans la vente, toutes les actions de ceux qui prétendent quelques droits sur l'immeuble sont dirigées contre l'acquéreur : ces sortes d'actions ne peuvent être formées contre le preneur : le bailleur seul doit y répondre.

Il suit de ces distinctions que l'acquéreur est intéressé à appeler son vendeur en garantie sur les premières poursuites, tandis que le preneur, simple détenteur, n'acquiertle droit d'agir contre le bailleur pour se faire indemniser, qu'au moment où il est tenu d'abondonner.

Le bail diffère de la vente, lors même que ce dernier contrat a des fruits pour objet : ainsi, le preneur acquiert une chose incorporelle (le droit de cultiver et de jouir) ; l'acheteur de fruits devient immédiatement propriétaire de corps certains. — Dans le bail, les frais de culture et de semence sont à la charge du preneur; dans la vente de fruits, le vendeur supporte ces frais sans recours contre l'acheteur, sauf stipulation contraire (Proudhon, Usuf., n. 993). — Le bail est fait moyennant un nombre d'annuités, égal au nombre d'années de jouissance ; la vente est consentie moyennant un prix unique : peu importe que ce prix soit payable en plusieurs termes. — Le bail confère le pouvoir général d'administrer la chose qui en est l'objet ; la vente de fruits donne seulement à l'acquéreur le droit d'enlever la récolte vendue.

Le louage diffère de l'usufruit, notamment sous les rapports suivants : l'usufruit est un démembrement de la propriété ; il est immobilier, quand il s'applique à un immeuble : dès lors, il est susceptible d'hypothèque: Le louage ne démembre pas la propriété; il ne s'attache à elle que pour la rendre productive ; le preneur n'est pas même possesseur, puisque son droit est mélangé de précarité ; il n'a qu'un droit personnel. Par suite, on décide que ce droit ne peut être concédé à titre gratuit : de quelle utilité, en effet, serait pour le propriétaire, un bail sans prix? — L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles se trouvent; le preneur peut exiger

\%) Dim-rgier, n. 43 et suiv., 47 ; Paris, 7 nivôse an X.

qu'elles lui soient livrées en bon étal (1720). — Le preneur peut exiger une indemnité pour non-jouissance occasionnée par cas fortuit ou par force majeure (1769 et 1773): l'usufruitier ne jouit pas du même droit; — l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier le bail n'est pas résolu par la mortdu preneur. (17-42). — L'usufruit établi sans terme ne s'éteint qu'à la mort de l'usufruitier : la durée du bail fait sans limitation, est restreinte au temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir les fruits pendant un terme d'usage (1730^ 1758, 1774 et 1775). — L'usufruitier n'étant tenu qu'à raison de la chose, peut se soustraire aux charges de l'usufruit, en renonçant à son droit ; le preneur n'est pas libre de renoncer à son bail ; on peut le contraindre à remplir les obligations qu'il s'est imposées. — Enfin, dans l'usufruit, le propriétaire s'oblige à laisser jouir (pati frui) : dans le louage, il s'oblige à faire jouir (prœstare uti frui licere). Cette dernière distinction est la plus féconde en conséquences ; nous les signalerons successivement.

Quoique le louage diffère de l'usufruit par sa nature, et produise sous certains rapports des effets moins étendus, les règles établies sur ce dernier droit, servent en général à déterminer ce que le preneur peut percevoir et conserver : de même que l'usufruitier, il a le droit de jouir ; car jouir d'une chose, c'est recueillir tous les fruits et toute l'utilité qu'elle peut procurer.

il faut également distinguer le louage, du droit de superficie : le contrat de superficie était d'un fréquent usage autrefois : il se formait, lorsque le propriétaire d'un fonds aliénait, pour un certain temps, ordinairement moyennant une redevance annuelle, la surface d'un terrain, à charge par le concessionnaire de construire sur ce terrain. — Le contratde superficie démembrait la propriété ; le superficiaire possédait la superficie comme sienne; il pouvait la grever d'hypothèques, de servitudes et même en disposer; Toutes ces facultés sont incompatibles avec le caractère du louage. — La propriété superficiaire pouvait être acquise à titre gratuit : le louage a toujours eu lieu moyennant un certain prix. — Le nu-propriétaire, reprenait sa chose sans être tenu de payer d'indemnité, à raison des améliorations superficiaires qui adhéraient au fonds: cette faveur n'est pas accordée au bailleur, à l'égard de son fermier.

Ne confondons pas le louage avec V emphytéose : dans l'origine, on nommait emphytéose, la concession temporaire ou perpétuelle d'un terrain allodial, nu et stérile, pour l'améliorer par des constructions et des plantations, sous la réserve d'une redevance modique, établie en reconnaissance du domaine direct que s'était réservé le bailleur . A l'expiration du terme stipulé, ou à défaut du payement de la redevance, le bailleur reprenait le fonds dans l'état où le preneur l'avait mis, sans être soumis au payement d'une indemnité. — Plus tard , on put donner à emphytéose des

lit ( nvi itu DE LOI IÛI 1 {ô

lun.ls déjà mis en culture, et même des b.Hirnents J l'obligation de construire, de planter et d'améliorer cessa d'être essentielle ; l'etti phythéote fut seulement tértU d'apporter ;i la conservation de rhélit&ge les soins d'un bon pêflÔ de famille : en conséquence, on admit

la définition suivante, plus lafgti et plus en harmonie avec les modifications que Cë contrat avait subies (1). — « VemphythéoH est une convention, par laquelle un propriétaire concède soit a perpétuité soit pour un tenipê prolongé* un terrain stérile ou productif, à l'effet par le preneur, d'en jouir, moyennant une modique redevance annuelle, et de ne pouvoir en être privé par le concédant, qu'en cas de non-payement de cette redevance. »

On signale entre l'emphythéose et le louage les différences suivantes : l'emphythéose n'imposait dans le moyen Age et n'impose encore aujourd'hui à l'emphythéote que des prestations peu élevées ; tandis que le prix du bail doit être en rapport avec les produits de la chose : Pcnsio conslitui' ■>■ non pro mercede, in quo iliffc.rl à locatione, sed in récognitions, n domini. — Cependant, par la suite des temps, les prestations furent augmentées, de manière à former un produit net et lucratif, calculé sur l'importance des fruits ; alors, le bail emphythéotique se rapprocha beaucoup du louage fait à longues années : mais entre autres différences, il y eut toujours celles-ci : que l'emphythéose put s'établir non-seulement à titre onéreux, mais encore à titre gratuit et même par prescription ; ce qui ne peut avoir lieu en matière de louage ; — que l'emphythéote acquérait le domaine utile, et jouissait comme propriétaire; tandis que le baillaisse toute l'utilité de la chose entre les mains du propriétaire : — enfin, que l'emphythéote était libre de changer librement la superficie, de vendre et d'hypothéquer le fonds; facultés dont ne peut jouir le fermier.

L'emphythéose subsiste encore sous le Gode civil, avec les caractères que l'ancien droit lui attribuait : toutefois, aux termes de la loi du 18-29 décembre i790, la durée des baux emphythéotiques ne peut excéder 99 ans. (Voyez au surplus nos observations sur les art. 526 et 530.)

Le contrat de superficie a beaucoup de rapports avec l'emphythéose : en effet, le superficiaire de même que l'emphythéote, acquiert une partie du domaine utile : — néanmoins, on remarque cette différence, que les droits de l'un sont restreints au bâtiment qui forme la superficie, de telle sorte qu'ils s'éteignent interitu rei, si le bâtiment cesse d'exister; tandis que les droits de l'autre subsistent, nonobstant les changements que la superficie a éprouvés ; car ils reposent sur le sol même.

(1) Voy., sur l'emphythéose, Troplong (art. 1709); Duvergier> n. 142 et suiv. ; Proudhon, t'suf., 71. 217; Toullier, n. 101, t.3; Dur, n. 80, t. li Merlin, Quest., v°, Emphythéose, § 3, n. i\ r.iviul, Rép., v°, Emphythéose, duré, Compétence, 22, in 412.

16 TITRE S. — CHA1MTKE 2.

Jl faut également distinguer les baux à vie, de l'usufruit et de l'emphythéose : ces baux ne confèrent pas de droits réels ; on les considère comme des baux ordinaires; seulement leur durée est incertaine. — Dans le bail à vie, le bailleur recueille les fruits civils de l'objet donné à bail; le preneur perçoit les fruits naturels : l'usufruitier et l'emphythéose perçoivent les fruits naturels et les fruits civils.

La* question de savoir si les parties ont entendu constituer un usufruit ou un bail à vie dépend des circonstances : il faut s'attacher au but que les parties se sont proposé, bien plus qu'à la qualification donnée à l'acte.

Les baux à vie peuvent être consentis non-seulement pour la vie du preneur , mais encore sur plusieurs tètes , pourvu qu'elles n'excèdent pas le nombre de trois (1).

Les redevances perpétuelles, sous quelque forme qu'elles se déguisent, sont soumises aux règles déterminées par l'art. 530 sur le rachat.

Choses qui peuvent être V objet du louage.

171 3- — On peut louer toutes sortes de biens meubles ou

immeubles (2)

= Toutes choses, meubles ou immeubles, susceptibles de procurer par l'usage de l'utilité ou de l'agrément, peuvent être l'objet du louage. La loi n'exige pas même que la chose soit déterminée. On peut

(1) Loi des 28-29 décembre 1790, art. l«r; Duvergier. n. 28, 29, 30, 201 et suiv. ; Tioplong, n. 25 et 26; Championnière, t. 4, n. 3077; Proudhon, Usuf. , n. 98 et suiT., 103; Dur, n. 19; Toullier, n. 387 et suiv.

(2) D'après la loi du 21 avril 1850 ('art. 7 ), les mines ne peuvent être vendues par lots ou partagées sans l'autorisation du gouvernement. Le législateur a considéré, que l'unité de la concession se trouverait rompue par des exploitations partielles, et que la conservation des gîtes serait souvent compromise par des travaux que les acquéreurs ou les copartageants entreprendraient séparément, chacun pour leur compte. — Mais peuvent-elles être louées? Nul doute que le concessionnaire peut, sans autorisation, louer son droit en totalité : peu importe en effet à l'administration, puisque les travaux s'exécutent avec ensemble, comme une seule et même entreprise. Il est vrai que le minerai, une foin extrait, ne se reproduit pas : mais observons, qu'à la différence des choses fongibles, les réunions de gîtes ne s'épuisent pas du premier coup par les extractions : des lm-s elles constituent une propriété susceptible de location.— Mais c'est une grave question, que celle de savoir si l'art. 7 de la loi du 21 avril 1810, qui exige l'autorisation préalable du gouvernement pour la vente par lots ou pour le partage, s'applique à l'amodiation partielle : Troplong (art. 1713) ne le pense pas. Voy. en ce sens Rolland, v° Bail n. 108 ; Favard, v" Louage, sect. lre, § 1, n. 2. Ces auteurs s'appuient notamment sur un arrêt de la cour de cassation du 20 décembre 1837 ( Dev., 1838, 1, 91;. « La loi de 1820, disent-'.ls, n'exige cette autorisation que pour les ventes partielles ou pour les partages; elle garde le silence sur les locations. Les garanties, soit en faveur du gouvernement, soit en faveur du propriétaire de la superficie sont les mêmes, puisque la propriété et la responsabilité reposent toujours sur la tête du concessionnaire primitif. » — Mais la cour de cassation, s'inspirant mieux de l'espiit de la loi, est revenue sur sa jurisprudence: elle a considéré, que le bail partiel entraîne la division de l'exploitation, et qu'il tombe dès lors sous le coup de l'art. 7 de la loi de 1810 (Cass., 4, janvier 1544; Dev., 1844, 1, 723, 26 novembre 1845; Dev., 46, 1, 240; Lyon, 13 mai 1842 ; Dev,, 1842, 2; 435 ; Montpellier, 21 août 1341 ; Dev., 1842, 2, 80.

DU dovniAT DÉ LOUAGE. 4KT. I*l3. fi

louer par exemple : un cheval pour faire un voyage, une grange pour y déposer (lu Me.

Cette proposition générale s'applique non seulement aux choses

corporelles, mais encore aux choses incorporelles, telles (pie les

renies foncières, l'usufruit (l) (5951, les droits de passage dans les bois ou sur les ponts, enfin les droits d'octroi (w2).

Néanmoins, la règle n'est pas absolue:

II y a des choses qui no peuvent être louées, quoiqu'on puisse les vendre : telles sont les créances et les chosesqui se consomment par l'usage, comme l'argent comptant, les denrées, le vin : en effet, on ne peut user de ces choses sans en disposer ; or, la restitution identique est de l'essence du louage. — Nous excepterons le cas bien rare où elles auraient été livrées ad ostentationem.

Bien que les choses qui se consomment ne puissent en général être louées isolément, on admet qu'elles se trouvent accessoirement comprises dans le louage d'un immeuble auquel elles sont attachées pour servir à son exploitation (1778) (3).

Vice versa : certaines choses peuvent être louées, bien qu'elles ne soient pas susceptibles d'être vendues : on donne pour exemple, le fonds dotal, les biens qui composent le domaine de la couronne, et les majorais.

Un office ministériel n'est pas non plus susceptible de location : ces sortes de fonctions sont personnelles ; le titulaire seul peut donc les exercer (4).

Enfin, certaines choses ne peuvent être ni vendues ni louées :

Nous donnerons pour exemples les servitudes : elles ne peuvent être ni cédées ni louées par le propriétaire du fonds dominant séparément de ce fonds (686); — les droits d'usage et d'habitation (631, 634): ils sont attachées à la personne de l'usage; — les choses consacrées au culte (res divini juris); — les choses qui sont destinées à des usages publics, comme les rues, les places publiques, les grands chemins, les terrains des fortifications, etc. — Toutefois, le louage des choses publici juris peutavoirlieu en toutou en partie, lorsqu'il est compatible avec leur destination : par exemple, les jours de fête, notamment à l'époque des foires, les municipalités louent aux marchands forains des emplacements sur la voie publique ; les marchands louent des places dans les halles, sur les ports et dans les

(1) Pothier, n. 19, enseigne, qu'en donnant son droit a ferme, l'usufruitier loue l'héritage même. — Duvergier, n. G5, fait observer avec raison, qu'il existe des différences notables entre le bail de l'héritage et 1 e bail du droit d'usufruit : l'un a pour objet une chose corporelle ; l'antre une chose incorporelle, un nom.cn juris. — L'un oblige à livrer les lieux en bon état ; l'autre n'impose pas cette obligation.

j2i Loi du 6 frimaire an VII ; loi du 14 floréal an X; ordonnance du 9 novembre 1814.

(3) Troplong, n. 83 ; Duvergier, n. 80 ; Rolland, v« Bail, u. 103 ; Paris. 21 mats ISJ2.

•4) Nous examinerons, au titre de la Société, la question de .savoir &i un ofriee ministériel peut être l'objet d'une aaiocution,