DES RÈGLES COMMUNES AUX EAUX DES MAISONS ET DES BIENS RURAUX
Les baux des maisons et ceux des biens ruraux ont des règles
(1) Décret du 18 mal 1806 et du 30 décembre 1S09 ; Duvergier, n. 78 ; Troplong, n. 90 't 91.
(2) Dur, t. 17, n. 218. Duvergier, n. 33, t. le* ; Marcadé, art. 1713 ; Troplong, n. 22.
(3) Caius, Instit., liv. 3, c. 146; Troplong, n. 23.
(4) Pothier, Louage, n. 459, 491, 495; Voy. les espèces i apportées par Duvergier n. 247 et suiv.
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conséquence, I;» loi divise eo tit rt- on |rois sortions (I);
La première ^raitfi des règles communes aux bau\ des maisons el dos biens ruraux ;
La deuxième comprend les règles particulières aux baux à loyer;
La troisième est relative aux haux à ferme.
Le louage, comme la vente, est parfait parle soûl consentement des parties ; il peut dos lors se former de la mèoie manière; c'està-dire, par écrit ou verbalement.
Lorsqu'il existe un écrit, aucune difficulté ne s'élève : la preuve du bail est constante. — Lorsqu'il n'a pas été dressé d'acte, on ne peut, si le bail n'a reçu aucune exécution, en établir la preuve par témoins, encore que le prix n'excède pas 150 fr.; seulement, le serment peut être déféré à la partie qui nie le bail (1715).
Bien que l'existence du bail soit reconnue, des contestations peuvent s'élever sur le prix : les précédentes quittances font alors pleine foi. — A défaut de quittances, le propriétaire est cru sur son serment, à moins que le preneur ne demande une expertise; auquel cas, les frais restent à sa charge, si l'estimation est au-dessus du prix par lui déclaré (1716).
Le preneur peut sous-louer, et même céder son bail, lorsque cette faculté ne lui a pas été interdite (1717) (voyez toutefois art. 1763).
Les parties peuvent subordonner le bail à une condition : libre à elles , par conséquent , d'étendre ou de restreindre les droits et Jes obligations qui résultent des textes, soit en faveur du bailleur , soit en faveur du preneur.
Le bailleur est soumis à trois obligations principales; il doit :
1° Livrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce (1719, 1720).
2° Entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (1719); ce qui emporte l'obligation de faire toutes les réparations nécessaires autres que les locatives (1720). — Lorsque ces réparations sont urgentes, le preneur est même tenu de les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, à moins qu'elles ne rendent complètement inhabitable ce qui lui est indispensable pour se loger. — Si les travaux ont duré plus de quarante jours, il peut exiger une indemnité (1724).
3° Faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail
(1) Le législateur ne s'est pas toujours conformé à la classification qu'il a tracée : nous verrons, en effet, que certaines dispositions se trouvent comprises dans des sections auxquelles elles n'appartiennent pas : ainsi, l'art 1736, placé dans la section des règles communes esc relatif aux baux des maisons. -Lésait. 1763 et 1764 ne concernent pas les baux à ferme proprement dits.
(1717) : par conséquent, il ne peut changer la forme de la chose louée (1723); il est soumis à la garantie des vices ou des défauts de la chose qui en empêchent l'usage; il doit, sous certaines distinctions, indemniser le preneur de toutes les perles que ces vices ou défauts lui ont causées (1721); enfin, il est tenu de garantir le preneur du trouble de droit: mais il n'est point garant du trouble de fait (1725, 1726, 1727).
Par suite de ce même principe, la loi décide que le bail cesse de plein droit, si la chose périt en totalité; et que le preneur peut, si la perte n'est que partielle, demander, suivant les circonstances, ou la résolution du bail, ou une diminution de prix (1722).
Deux obligations principales sont imposées au preneur; il doit :
1° Payer le prix du bail aux termes fixés.
2° User de la chose en bon père de famille, et selon la destination qui lui a été donnée expressément ou tacitement (i 728). — Concluons delà : 1° qu'il est tenu, à la fin du bail, de rendre la chose dans l'état où il l'a reçue (1730). Lorsqu'il n'a pas été dressé d'état de lieux, il est censé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives (1731); — 2° qu'il répond des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance (1732, 1735); mais il est admis à prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute. — En cas d'incendie, il semble résulter du texte que le preneur ne peut se justifier qu'en établissant l'une de ces quatre causes : cas fortuit, force majeure, vice de construction, communication du feu par une maison voisine (1733). — S'il y a plusieurs locataires, comme chacun d'eux est présumé en faute, la loi les déclare solidairement responsables, en réservant toutefois à celui contre qui les poursuites sont dirigées, la faculté de prouver que le feu n'a pu commencer chez lui, ou qu'il a commencé chez tel ou tel locataire (1734).
Yovons maintenant qu'elle est la durée du bail; on distingue : le bail a été fait par écrit ou il a été fait sans écrit; ou plutôt sa durée est déterminée ou les parties n'ont pas fixé de terme :
Au premier cas, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (1737). — Néanmoins, si le preneur est laissé en possession, il s'opère une tacite réconduction, dont l'effet, quant à la durée, est soumis aux règles relatives aux locations faites sans écrit (1738, 1740); — mais la tacite réconduction ne s'opère pas, lorsqu'il y a eu un congé signifié, encore que la jouissance du preneur ait continué (1739) ; car l'intention de renouveler le bail ne peut plus se supposer.
Au deuxième cas, les parties sont censées vouloir s'engager pour un temps indéfini : le bail dure jusqu'à ce que l'une d'elles ait manifesté à l'autre, par un congé signifié un certain temps d'avance, la volonté d'y mettre fin (1736) [voyez toutefois, pour les baux à ferme, les art. 177-4 et 1775).
DU CONTRAT DE LOUAGE, — ART. 17K t 4715. -I
Le bailleur conserve la faculté de vendre la chose louée, s'il en est propriétaire; mais l'acquéreur doit respecter le bail, lorsqu'il est constaté par un acte ayant date certaine, à moins que le vendeur ne se soit réservé la faculté d'expulser le preneur (1743).
Bien que la réserve dont il s'agit ait été stipulée, le preneur peut, avant do quitter les lieux, exiger de l'acquéreur une indemnité. — Pour on fixer le montant, la loi fait plusieurs distinctions {voyez art. 171-5, 1746, 1717 L 748 et L749).
Lorsque l'acte n'a pas date certaine, le preneur ne peut se faire indemniser (1750).
L'acquéreur qui veut user de la faculté d'expulser le preneur, doit l'avertir un certain temps d'avance, suivant l'usage des lieux : — Quand il s'agit de biens ruraux, le délai est d'une année au moins (1748).
Lorsque la vente a été faite avec faculté de rachat, le preneur ne peut être expulsé avant l'expiration du terme fixé pour le réméré (1751).
Le bail finit :
Par le consentement mutuel des parties, sauf toutefois le droit des tiers;
Par l'expiration du temps convenu pour la durée de la jouissance (1736, 1739, 1758, 1759, 1776);
Par la perte de la chose louée (1722, 1741) ;
Par la résolution du droit du bailleur , mais dans certains cas seulement ;
Par la consolidation, c'est-à-dire, lorsque le preneur devient héritier, donataire, légataire ou acquéreur de la chose louée ; aut vice versa.
Enfin, lorsque le bailleur ou le preneur n'exécutent pas leurs engagements (1184, 1741, 4729, 1706).
Le juge saisi d'une demande en résolution, fondée sur le retard apporté par l'une des parties à remplir ses engagements, peut, suivant les circonstances, accorder au défendeur un délai de grâce (1184, art. 3).
Exceptons le cas où un pacte commissoire aurait été stipulé : appliquez au louage, ce que nous avons dit à cet égard sur la vente (art. 1656).
Nous verrons, art. 1714 à 1718, comment se forme et se prouve le contrat de louage;
Art. 1719 à 1727, quelles sont les obligations du bailleur;
Art. 1728 à 1735, quelles sont celles du preneur;
Les art. 1736 et suivants déterminent l'époque de l'expiration du bail et les causes de résolution.
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!7I4 — On peut louer ou par écrit, ou verbalement (1).
= Oti peut faire des promesses de louer, obligatoires pour l'une et l'autre partie ou pour l'une d'elles seulement : tout ce que nous avons dit à cet égard Bur la rente s'applique au louage (Voyez art. 1589.) (2).
Bien que le contrat de louage se forme par le seul consentement, l'usage accorde aux parties la faculté de se dédire dans un certain délai : ce délai varie suivant les localités. Le terme expiré sans qu'il y ait eu de réclamation, le contrat est définitivement conclu.
Le principe établi par cet article est généra) ; il s'applique au louage d'ouvrage comme au louage des choses ( meubles ou immeubles).
I7IS — Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution , et que l'une des parties le nie , la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y ait en des arrhes données (3) .
Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.
== Le bail est parfait par le seul consentement : on peut en établir la preuve par tous moyens de droit ; notamment, par un acte soit authentique, soit sous seing privé : dans ce dernier cas, l'acte doit être passé en double original (4), puisqu'il constate une convention synaiîagmatique (1325).— La loi déroge, en ce qui concerne les baux des maisons et ceux des biens ruraux , aux principes généraux établis sur la preuve testimoniale: L'art. 1341 admet ce genre de preuve, même sans commencement de preuve par écrit, lorsque l'objet de la dette n'excède pas 150 fr.; tandis qu'aux termes de l'art. 1715, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, la preuve ne peut être reçue par témoins , quelque modique qu'en soit le prix ; c'est-à-dire, lors même que le montant des termes du loyer annuel, pour toute la durée du bail, serait au-des-
(1) Cette règle est commune à tous les baux; à ceux des meubles, comme à ceux des immeubles; même au louage d'ouvrage : pourquoi donc l'avoir placée sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux ? Pourquoi ne pas l'avoir comprise avec plusieurs autres, dans une section particulière qui aurait été consacrée à des dispositions générales' L'art. 1714 ne fait qu'énoncer un principe de droit commun.
(2) Duvergier, n. 43, et Troplong, n. 121 et suiv.
(3) Addition inutile : on ne voit pas pourquoi l'allégation qu'il y a eu des arrhes données, autoriserait plutôt la preuve par témoins en matière de louage que lorsqu'il s'agit de toute autre convention . Il s'npit d'une question d'intention. (.Dijon 15 janvier 184.5. Pal. 1845, 2,582.
\é) Casi. 2 juillet 1849, D. p. 49, 1, 175.
Dii CONVIAT i>k LOUAGE. — mit. 1 71 4-1 71 ">. |3
sous de 150 fr. (i). Pourquoi cette modification 1 Le but du législateur a été de prévenir une multitude de petit! procès qui auraient pu s'élever, dans les villes surtout, <>ù les baux M tout ordinairement sans écrit, quand il s'agit d'appartements da faible impoiv tance. « Cette innovation, a dit M.Jaubert, rapporteur du tribur nat , nous ;i parusage ; surtout, elle sera utile pour cette classe nombreuse qui ne peut Louer que des objets d'une valeur modique ; un
procès est leur ruine: il faut tarir la source de ces procès, eh proscrivant dans celle matière Ifl preuve testimoniale. » (l<Ynet, t. 14,
Los promesses de bail faites sans écrit, doivent être assimilées aux locations réelles non encore exécutées; par conséquent, elles sont soumises aux règles qui nous occupent.
Que devrait-on décider, s'il existait un commencement de preuve par écrit? « L'art. 1715, disent quelques auteurs, modifie seulement la disposition de l'art. 1341, qui permet d'admettre la preuve testimoniale sans commencement de preuve lorsque l'objet est de 150 fr. ou au dessous; il n'abroge pas les autres règles générales sur la preuve des conventions. Le commencement de preuve par écrit fait naître une vraisemblance qui peut être élevée par témoins à une certitude légale : ces règles doivent recevoir leur application, lorsque les parties n'ont pas exprimé la volonté de s'en écarter (2). » Mais ce système est repoussé par la jurisprudence : on remarque avec raison, que le commencement de preuve ne modifie pas le caractère du bail, et que la disposition spéciale de l'art. 1715 , conçue en termes absolus, ne souffre aucune exception. Cet article, nous le répétons, déroge aux art. 1341 et 1347 : à l'article 1341, puisque la preuve par témoins d'un bail fait par écrit ne peut être admise, même lorsque le prix est inférieur à 150 fr, — à l'art. 1347, car on ne peut supposer, qu'après avoir interdit la preuve testimoniale en cette matière, lorsqu'il s'agit de la somme la plus minime, le législateur ait entendu admettre ce genre de preuve pour des sommes considérables, à la seule condition de produire un commencement de preuve par écrit : en effet, tous les inconvénients qu'on a voulu éviter se représenteraient. — La raison suivante donnée par Troplong, nous semble péremptoire : « En admettant la preuve testimoniale, lorsqu'il y a un commencement de preuve, pour une somme supérieure à InO fr., le Code assimile ce cas à celui où la valeur de l'objet est inférieure à 150 fr. ; or, l'art. 1^15 porte, que si le bail est fait sans écrit, la preuve d'une location au-dessous de 150 fr. ne peut être reçue par témoins ; donc cette prohibition s'étend au cas où le demandeur se fonderait sur un commencement de
(1) Duvergier, n. 15. Troplong, n. 116. Paris, 6 aviil 1S25. Bruxelles, 20 novembre 181§. 13) D'iv., t. 3, p. 187, n. 1. Duvergier, n. 267 et 491. Zach., t. 3, p. 6.
vi. r
preuve pour obtenir l'exécution d'un bail qui s'élèverait à une somme supérieure (1). »
Que doit-on décider, si un événement de force majeure a occasionné la perte de l'acte? 11 faut appliquer alors l'art. 1348, 4o; mais à charge par le réclamant, d'établir qu'un acte a été réellement dressé : il ne s'agit point d'une exception à la règle prohibitive de l'article qui nous occupe, puisque cet article ne statue que sur le cas de bail fait sans écrit,
La dation d'arrhes n'a point pour effet de rendre la preuve testimoniale admissible ; car il y a toujours lieu de rechercher si les arrhes ont accompagné une convention de bail actuellement formée, ou une simple promesse ; en d'autres termes, si elles sont données comme denier à Dieu, ou comme indice de la faculté de se dédire : — Autoriser, sous ce prétexte, la preuve du bail par des témoignages, c'eût été d'ailleurs procurer le moyen d'éluder la règle.
Observons, que la preuve testimoniale seule est interdite : La partie qui invoque le bénéfice du bail a donc la faculté de déférer le serment à celle qui nie l'existence de ce contrat. — L'article 1715 est sous ce rapport en parfaite harmonie avec l'article 1358, lequel porte que le serment dérisoire, peut être déféré sur quelque espèce de contestation que ce soit.
Nous déciderons par suite, que les parties peuvent se faire interroger sur faits et articles (324, Pr.) (2).
De ce que l'art. 1715 ne prohibe la preuve testimoniale que pour le bail non exécuté, doit-on conclure qu'il admet implicitement ce genre de preuve, pour établir que le bail a reçu un commencement d'exécution ? Par exemple : si le locataire prétend avoir apporté quelques meubles dans la maison; si le bailleur soutient que le preneur a commencé à emménager et qu'il a déménagé peu de temps après, ou s'il y a eu des actes de culture, le demandeur peut-il être admis à la preuve testimoniale de ces faits, pour arriver à conclure que le bail existe ?
(1) Troplong, Louage, t. 1, n. 112. Dur, t. 17, n. 54. Marcadé, art. 1716. Curasson, Comp., p. 278 ; Rouen ; 18 février et 19 mars 1841. Dev. 1841, 2, 467. Pal. 1841, 2, 263. Caen, 23 mars 1840. Dev, 1840, 2. 263. Pal, 41, 2, 267. Rennes, 19 juin 1810. Bordeaux, 8 avril 1842. Pal., 1842, 2, 15. Cass. 10 mai 1832. Dal., n. 120.
(2; Dur.,t. 17, n. 53. Carré, Quest., 122, 66. Pr., t. 2, p. 49. Berriat. Pr., p. 302. Marcadé, art. 1716. Duvergier, n. 257. Bruxelles, 13 février 1813. Rouen, 5 juin 1345. Cette opinion est combattue par Troplong» n. 3. « L'art. 1715, dit ce jurisconsulte, porte que le serment peut seulement être déféré à la partie qui nie le bail ; 11 procède par voie limitative ; il déroge par conséquent, à la règle générale de l'art. 324, Pr. On a voulu resserrer la preuve dans une présomption unique, pour diminuer les causes de procès ; or, ce serait aller contre ce but, que d'ouvrir d'autres voies à la demande : « Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail, i» a dit M. Jaubert, rapporteur du Tribunat (voy. p. 351). » Voy. en ce sens un arrêt de Rennes du 6 août 1813. — L'expression, seulement, dont Troplong argumente, nous paraît trop vague pour caractériser une exception : elle se défère à la proposition précédente, qui proscrit la preuve testimoniale et non point à l'interrogatoire sur faits et articles, dont il n'est pas même question dans l'art. 1715,
nu CONTRAT DE LOUAGE. < — mit. 4715. ~'>
|w opinion : La preuve testimoniale doit être admise tant audessus qu'au-dessous de 150 fr., pour établir l'exécution, et par suite l'existence «lu bail : il s'agit «l'un fait; ou plutôt d'une série de faits dont les parties n'ont pu se procurer la prouve écrite 1348 (1).
Le texte, d'ailleurs, est précis: la preuve par témoins de ^existence du bail est intcrdlïe ; donc, a contrario, la preuve du commencement d'exécution est permise, puisque la loi ne s'y opposepas.
« Cet argument n'a aucune valeur, répond Toullier(t. (.), u° 33), parce qu'il a pour résultat de faire dire à un article l<- contraire de ce qui est dit dans un autre : en effet, il est repoussé par l'art. 171<>, suite4 et complément de l'art 1715: loin d'admettre la preuve testimoniale pour établir l'une des conditions essentielles du contrat, lorsque l'exécution a commencé, cet article veut que le propriétaire en soit cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire, demander l'estimation par experts. »
2e opinion : Lorsque le prix est au-dessous de lfïO fr., le fait de commencement d'exécution peut-être établi par témoins, même sans commencement de preuve ; tel est le droit commun. — Si le prix du bail excède cette somme, la preuve testimoniale est inadmissible, lors môme que le demandeur représente un commencement de preuve par écrit. — A cet égard, il ne suffit pas que le prix annuel du bail ne s'élève qu'à 150 fr. ; il faut considérer la somme des loyers pour toute la durée du bail (2).
3e opinion : La preuve testimoniale de l'exécution d'un bail est inadmissible au-dessous comme au-dessus de 150 fr., lors même qu'il existe un commencement de preuve par écrit : le texte et l'esprit de la loi repoussent toute distinction : — le texte, car les mots : « quelque modique qu'en soit le prix, » expriment une règle générale ; — V esprit de la loi, car si la preuve testimoniale est proscrite, quand il s'agit de déterminer le prix (1716), condition principale du bail, comment admettre que Ton puisse, par cette voie, établir l'existence même du bail ? — Pour saisir le sens de l'article 1715, il faut combiner cet article avec l'art. 1716 : L'un suppose que le bail n'a reçu aucune exécution et qu'il est nié ; il déclare que la preuve ne peut avoir lieu par témoins. — L'autre suppose que l'existence du bail est reconnue ; que l'exécution n'est pas contestée ; mais que des difficultés s'élèvent sur la quotité du prix : il détermine pour ce cas un mode particulier de preuve : le serment déféré au propriétaire, si mieux n'aime le preneur, avoir recours à une expertise.
Telle est l'analyse exacte des art. 1715 et 1716 : Elle résulte, au
(1) Dur, t. 17, n. 5*. Rolland, Rep., v° Bail, n. 164 Nîmes, 14 juillet 1810, 22 mai 1819. Liège, 18 décembre 1838.
(2/ Troplong, t. 1er, n. 113. Delv.,p. 188, n. 3. Bruxelles, 20 novembre 1810. Paris, 6 «vril 1825. Grenoble, 14 mai 1825. Limoges, 30juillet 1836. Dev., 1836, 2, 427. Bordeaux, 26 noTembre 1826 et 19 janvier 1827. Reims, 1<" août 1836. Dev., 1838, 2, 125. Dali., n. 129.
surplus, du passage suivant du rapport au Tribunat: « Quand un bail prétendu fait sans écrit n'aura reçu aucune exécution, s'il est désavoué par l'une des parties, et que sur le serment à elle déféré, elle affirme n'avoir point contracté, le bail sera regardé comme non avenu. — Si le bail n'était pas désavoué, mais qu'il y eût contestation sur le prix, il faudrait s'en rapporter, à cet égard, au serment du bailleur, dont le preneur aurait suivi la foi, en entrant en possession de la chose louée, sans avoir réglé par écrit les conditions du bail. » (Fenet, t. H, p. 322 et 223).
Il nous paraît donc évident qu'en parlant d'exécution du bail, l'art. 1716 suppose que l'exécution n'est pas déniée: admettre à prouver par témoins des faits considérés comme commencement d'exéeution d'un bail verbal, ce serait admettre la preuve testimoniale du bail lui-même, preuve expressément interdite par l'article 1715. Loin de se contredire, les art. 1715 et 1716 s'expliquent l'un par l'autre; ils sont dominés par un même principe (1).
Nous n'entendons pas dire, assurément, que l'une des parties ne peut, dans aucun cas,' établir par témoins certains faits considérés en eux-mêmes, pour en tirer des conséquences susceptibles de légitimer un droit quelconque; par exemple, qu'elle est fondée à réclamer une indemnité: il s'agit uniquement alors, de prouver un fait d'indue possession et jouissance, susceptible de donner lieu aux obligations qui naissent d'un quasi-contrat. — Mais, nous le répétons, dans aucun cas, on ne peut induire de ces faits l'existence d'un bail s'il est dénié: en pareille matière, la loi prohibe d'une manière absolue la preuve testimoniale.
Lorsque les faits présentés comme exécution du bail sont avoués, ou lorsque le bail est reconnu, si des difficultés s'élèvent sur certaines conditions du contrat autres que la quotité du prix, peut-on établir par témoins la preuve de ces conditions ? Les conditions d'un bail ne sont autre chose que le bail lui-même ; par conséquent, cette question se trouve résolue par les développements qui précèdent. — Reconnaissons dès lors, que l'on doit appliquer ici l'art. 1715; en d'autres termes, que la contestation élevée sur les conditions du bail ne peut être l'objet de la preuve testimoniale, et qu'il n'y a pas lieu de distinguer si le prix du Bail est au-dessus ou au-dessous de 150 fr. (2).
(1) Duvergier, n. 258 et suiv. Marcadc, art. 1716. Toullier, t. 9, n. 32. Cass. 14 janvier 1840. Dev., 1840, 1. 5. Dali., n. 131. Pal., 1840, 2, 258. Rouen, 22 juin 1342. Dev., 1S43, 2, 29. Bourges, 2 mai 1825, 19 mai 1842. Dev , 1843, 2, 31. Borleaux, 29 novembre 1826, 19 janvier 1827. Montpellier. lor septembre 1S30. Bruxelles, 2G novembre 1S10. Paris, 6 avril 1825. Limoges, 30 juillet 1826. Dev., 37, 2, 47. Nîmes, 1er août 1836. Dev., 1838, 2, 125. Cass. 23 mars 1842. Dev., 1842, 1, 459. Caen, SI janvier 1843. D.. p. 43, 2, 151. Dali., n. 144. Cass. 3 janvier 1848. D., p. 48, 1, 28. Lyon 22 novembre 1854. D., p. 56, 2. 187.
(2) Duvergier, n. 258, 263 et 264. Rolland, v» Bail, n. 107. Delv.; p. 188, n. 3. Toullier, t. 9, n. 33. Bruxelles, 9 décembre 1826. Grenoble, 4 mai 1825. Paris. 6 août 1825. Cas?. 10 mars 1832.Colmar, 15 mars 1843. 'Dali., n.142. Pal, 1844; 1. 398. Bordeaux. 8 avril 1842.
00 coNTItAT bE LOUAÛË. — Al; I* 1 71 -r> - 1 71 (). 27
i,os art. 1715 et 171<> sont-ils applicables au louage <i('^ choses moblllèi
— Dans la pensée prîriiltlve <fél rêdabteUrët tes ai-tldea riaicni dcsiinr'-s contrite l'art. i7U fc 1-ëgir tOtlS l<'s hanxqnHqne fut leur objd <>t léllt important' : Mais sur les observations critiques de M. ltejjnaud, conseiller d'État, la rubrique «lu chapitre a été changée; les art 1 7 1 :> sont devenus des exceptions : par conséquent il faut en restreindre l'application aux baux des maisons et des biens ruraux. En matière exceptionnelle, on ne peut raisonner par analogie : ainsi, un marchand pourrait prouver par témoins, qu'il a donné des meubles en location (1)-
I7I6 — Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts; auquel cas, les frais de l'expertisé restent à sa charge, si 1 estimation excède le prix qu'il a déclaré.
= Des contestations peuvent s'élever sur le prix du bail dont l'exécution a commencé : pour les terminer, on se réfère aux précédentes quittances; à défaut de quittances, ou si le preneur refuse de représenter celles qui lui ont été données, le propriétaire est cru sur son serment : ainsi, la preuve testimoniale n'est pas admise (2).
Le serment est déféré au bailleur, parce qu'il a en général plus de titres à la confiance de la justice.
La loi réserve au preneur la faculté de se soustraire au danger de ce serment , en demandant une expertise : si l'estimation excède le prix par lui déclaré, les frais sont à sa charge; si elle est moindre, le propriétaire les supporte.
Quid, si l'estimation, bien qu'excédant le prix, déclaré par le preneur, se rapproche néanmoins beaucoup plus de cette déclaration que de celle du bailleur ? Suivant Duranton (n° 58), les frais sont supportés en commun : mais cette modification ne peut être admise
Dali., n. 142. Pal., 1842, 2, 95, 18 juin 1839. Pal., 1839, 2, 552. — Troplong, a. 118 et suiv. et Marcadé sur les art. 1715, 1716, n. 3. distinguent entre les conditions pour lesquelles la loi, à défaut de stipulations, se réfère aux usages locaux, telles que la durée et l'époque des payements, et les autres conditions qui dépendent uniquement des conventions : Ils pensent que les premières doivent :>e régler conformément aux usages, et que la preuve testimoniale des secondes ne peut ôtre admise qu'autant que le prix du bail est inférieur à lj>0 fr. Voy. en ce sens Nîmes, 14 juillet 1810 et 22 mai 1819. Limoges, âO juillet 1836. Dev. 1836, 2, 325. Ce système est arbitraire . la loi ne se réfère aux u*açcs que pour fixer les époques de payement du loyer et celles du congé. Quant a la distinction admise eu égard à l'importance du joyer, elle n'a, selon nous, aucune base juridique; la loi prend .->oin de régler ce cas. Voy. Dev., notes sur un airêt de cass. 14 janvier 1840. Dsv. 1810 1,5. Dallez nr 140.
(1) Duvergier, t. 1, n. 12 et fcuiv. ; t. 2, n. 227. TropU».?, n. 110, Dur, t. 17, n. 52- Delv, t. 3, ]>. 187, n" 2.
(5) Troplong, n. 117. Nîmes, 6 juin 1823
en présence des termes absolus de l'art. 1716: cet article met for" mellementles frais de l'expertise à la charge du preneur, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré : dura lex sedlex. — Du reste, le preneur pourra facilement échapper à la rigueur de la loi, en se bornant à demander que le prix soit réglé par experts, sans déterminer de prix.
Les parties peuvent convenir, dans le contrat, de s'en rapporter, pour la détermination du prix, aux lumières d'un expert désigné : si cet expert n'accepte pas, pourra-t-on faire nommer un autre expert par le tribunal? Pothier (n° 37) se prononce pour l'affirmative: « Cette décision, dit-il, doit surtout avoir lieu, si le preneur est déjà entré en jouissance, ou si le terme pour y entrer est si prochain et si imminent, que le locataire ne puisse facilement trouver à louer à d'autres, ou le preneur se pourvoir d'une autre maison ou ferme.»
Nous pensons que cette opinion doit être admise sous le Code, surtout, si rien ne démontre que l'expert ou les experts désignés ont été l'objet d'une confiance spéciale ( Voyez, au surplus, nos observations sur l'art. 1592) (Troplong, n° 3; Duvergier, n° 105).
Il nous reste à faire observer que les dispositions de l'art. 1716, relatives à la fixation du prix, reçoivent leur application dans tous les cas où l'existence du bail résulte soit de l'aveu des parties, soit d'un commencement d'exécution, soit de toute autre circonstance.
1717 — Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou en partie ; Cette clause est toujours de rigueur.
= En général, chacun peut disposer librement de ses droits; la loi maintient ce principe, en matière de louage : elle reconnaît au preneur la faculté de sous-louer et même de céder son bail.
Le sous-locataire ou le cessionnaire doit jouir comme le principal
locataire ou le fermier aurait joui lui-même. Par exemple, il ne peut
convertir en auberge, une maison qui n'a pas reçu cette destination ,
ou établir une forge dans un appartement. La position du bailleur
ne doit pas être aggravée par le fait du preneur.5
Sous-louer et céder un bail sont des opérations distinctes ; il importe de signaler succinctement quelques-unes des différences qui existent dans leurs effets : la cession consiste dans la transmission de tous les droits et de toutes les obligations du cédant : la souslocation constitue une location nouvelle; elle est soumise, sauf toutes stipulations particulières, aux règles générales du louage. — Celui qui sous-loue, est considéré comme bailleur; il doit donc indemniser le sous-locataire, si la moitié d'une récolte vient à périr par cas fortuit
du CONTRAT l>K LOUAGE. — ART. 171"/. 89
( 100')) : le cédant oe doit personnellement aucune indemnité; le cessionnaire peut seulement agir contre le propriétaire. — Les effets apportés par le sous-locataire sont affectés au privilège de s<>n bailleur pour le payement du prii de la sous-location (^ilO'i); toutefois sous la restriction contenue dans l'art. i?,r>.'{ (i) : le cédant ne jouit pas du mémo avantage pour le payement du prix do la cession; il n'a d'autres droits que coux d'un créancier ordinaire. — Le cessionnaire prend la chose dans l'état où elle se trouve au moment do la cession : le sous-locataire peut exiger qu'elle lui soit livrée en bon état de réparations de toute espèce ,( 1720).
Kolativement au propriétaire de la chose louée, la sous-location diffère de la cession sous plusieurs rapports : le sous-locataire ne devient pas locataire du propriétaire; il n'a point d'action directe contre ce dernier, puisque le preneur n'a pas transmis ses droits: lo cessionnaire, est admis à exercer contre le propriétaire les droits et actions du cédant. — Le sous- locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location (1753) : le cessionnaire est soumis à toutes les obligations du cédant, ou pour une pari proportionnelle, lorsqu'il n'a obtenu qu'une cession partielle. — Le sous-locataire n'est pas tenu de subir les restrictions au droit commun que le locataire originaire a acceptées; d'un autre côté, il ne peut se prévaloir des extensions que ce dernier a stipulées du propriétaire : le cessionnaire est aux lieu et place du cédant.
Inutile de dire que le preneur originaire n'est point affranchi, par la cession ou la sous-location, des engagements qu'il a contractés envers le propriétaire; qu'il est personnellement responsable des dégradations commises par le cessionnaire ou le sous -locataire; qu'il continue d'être tenu du prix stipulé par le propriétaire; qu'il ne peut même exiger la discussion préalable des biens du cessionnaire ou du sous-locataire ; en un mot, que le preneur peut améliorer la position de son bailleur, mais qu'il ne peut l'aggraver (voyez art. 1753).
La faculté de céder ou de sous-louer, peut être interdite au locataire par une clause du bail : dans notre ancien droit, cette stipulation était respectée moins rigoureusement pour les baux à loyer que pour les baux à ferme : son unique effet, quand il s'agissait d'un bail à loyer, était d'autoriser le bailleur à demander la résiliation du bail , si les circonstances démontraient qu'il avait intérêt à ce que sa maison fut habitée par une personne plutôt que par une autre : aujourd'hui, elledoit être sérieusement appliquée aussi bien dans les baux des maisons, que dans ceux qui ont pour objet des biens ruraux. Les mots : cette clause est toujours de rigueur, ont pour but de rappeler aux tribunaux, que les conventions
(1) Ciss., 2 avril 180G. Paris, 2 février 1808. Amiens, 10 avril 1839. Dali. n. 430. Toulouse, 5 février 1845. D., p. 45, 2, 80.
30 TITRE 8. — CHAPITRE 2. — SECTION î.
sont la loi privée des parties et qu'il faut s'y conformer, abstraction faite de toute considération tirée de l'intérêt, soit du bailleur, soit du preneur. Vainement le preneur alléguerait il qu'il ne peut exploiter par lui-même certains biens compris dans la propriété dont on lui a passé bail, par exemple, un moulin, un four à chaux : il ne sera pas moins obligé de payer le prix du bail en totalité, aux époques convenues, sans pouvoir se donner un sous-locataire, si cette faculté lui a été interdite (1). — Bien plus, il a été jugé que le preneur ne peut tenir ou loger des pensionnaires, lorsqu'une clause de son bail lui interdit de sous-louer en tout ou en partie (2).
Au surplus, par cela-même, que la clause est rigoureuse, on doit restreindre ses effets aux cas expressément prévus : nonobstant la défense de céder ou de sous-louer, le preneur pourrait, sans nul doute, se faire aider par des personnes gérant sous sa responsabilité et même prêter gratuitement les lieux loués. —Assurément, il sera facile de déguiser de véritables sous-locations ou cessions, sous l'apparence de concessions gratuites; mais c'est au bailleur à s'éclairer : le danger de la fraucie n'est pas une fin de non-recevoir contre l'exercice d'un droit. D'ailleurs, le prêt n'a pas les mêmes inconvénients que la sous-location; car d'une part, il est en général d'une plus courte durée ; d'autre part, l'emprunteur use de la chose avec plus de réserve que le preneur. — Le tribunal prononcera donc eu égard aux circonstances.
« Dans l'exactitude des principes, disait le consul Cambacérès, le locataire a le droit de jouir des lieux dans toute la latitude qui appartient au propriétaire lui-même, à moins qu'une clause particulière ne limite ce droit; il est seulement responsable de l'usage qu'il en fait (Fenet, 2, 11, p. 236) (3). » — Cette clause ne peut donc subir ni restriction, ni extension.
Si le preneur cède son bail ou sous-loue, nonobstant la clause qui lui interdit cette faculté, la résolution a-t-elle lieu de plein droit? La cour de Golmar s'est prononcée pour l'affirmative, en se fondant sur ces mots de l'art. 1717 : la clause est toujours de rigueur : mais cette décision repose sur une fausse entente du texte : la loi ne dit pas que l'infraction porte nécessairement et de plein droit résiliation; mais que la 'prohibition est de rigueur : il faut, par conséquent, appliquer ici les principes généraux consacrés par l'art. 1 184, sur la résolution du contrat en cas d'inexécution par l'une des parties, et décider que les tribunaux peuvent, suivant les circonstances, admettre la demande, la rejeter, ou accorder au preneur un délai pour expulser le ces-
(1) Duvergier, Louage, n. 362. Troplong, n. 132. Merlin, Rép., v° Bail, § 9, h. 6. Cass., 12 mai 1817. Colmar, 16 août 1816. Lyon, 26 décembre 1849. D., p. 50, 2, 30. Voy. cep., Paria, 16 février 1822.
(2) Douai, 7 avril 1842. Pal, 1842, 2, 70.
(3) Marcadé, art. 1717. Troplong, n. 136. Nancy, 12 juin 1840. Bordeaux, 11 janvier 1826. Voy. cep., Duvergien n. 367.
sionnaircou le sous-locataire. Le but de la loi, nous le répétons, est de rappeler que la convention n'est plus, comme autrefois, réputée simplement comminatoire. — Du reste, le bailleur peut faire produire à la prohibition, au moyen d'une clause commis soire, un ellet immédiat et irrévocable en cas de contravention: le seul fait de cession ou de sous-location résout alors le contrat; la mission du juge se borne à constater ce fait (1).
Le propriétaire est non rccevableà demander la résiliation, s'il a approuvé la cession ou la sous-location. — L'approbation peut être expresse ou tacite : on donne pour exemple d'approbation tacite, le cas où le bailleur recevrait directement du sous-locataire ou du cessionnaire le prix du bail, et celui où il se serait fait payer, en vertu de l'art. 2 102, sur le prix des choses qui garnissaient la maison louée ou cédée (2) ; — mais le silence gardé par le bailleur n'emporte pas nécessairement renonciation tacite à la clause prohibitive (3).
L'interdiction de sous-louer en tout ou en p artie emporte toujours celle de faire une cession partielle ; car la cession confère des droits plus étendus que la sous-location : or, celui qui ne peut faire moins ne saurait faire plus (4).
La prohibition de céder en tout ou en partie, sans autre explication, emporte-t-elle celle de sous-louer? En déclarant qu'il interdit le plus, disent quelques auteurs, le propriétaire ne manifeste pas la volonté de défendre le moins ; d'ailleurs, le fermier fait souvent acte de bonne administration, en sous-louant une partie des terres affermées (5). — Mais l'opinion contraire a dû prévaloir en jurisprudence : la défense de céder est presque toujours dictée par le désir que la chose ne sorte pas des mains du preneur ; or, la souslocation entraîne une cession de jouissance (6). — Au reste, le juge doit rechercher qu'elle a été la pensée des parties; il s'agit d'une question d'interprétation : le propriétaire peut vouloir que son locataire dirige l'exploitation d'un héritage, sans entendre pour cela lui refuser la faculté de passer bail à un autre.
Le preneur peut-il céder ou sous-louer pour partie, si l'acte porte qu'il ne pourra céder ou sous-louer, sans exprimer qu'il ne pourra faire de cession ou de sous-location partielle? — La prohibition ainsi
(1) Dali., n. 458. Duvergier, n. 370 et 371. Troplong, n. 169 et 130. Dur, n. 86. Lyon, 6 juin 1821, 16 déc mbre 1825. Rennes, 22 février 1830. Cass. 12 février 1812, 12 mai 1817, 13 décembre 1820, 29 mars 1837. Dev., 1837, 1, 613. Besançon 8 juin 1854. D. p. 55, 2, 255.
(2) Delv., t. 3, p. 192. Dur., t. 17, n. 89. Duvergier, n. 372. Lyon, 3 mai 1837. Dali., n. 476.
(3) Rennes, 22 février 1830.
(4)Trop!ong, n. 133. Dur, n. 92. Duvergier, n. 375. Paris, 28 août 1824. 28 mars 1829 Amiens. 22 juin 1822.
(5/ Dur, t. 17, n. 93. Dali., v° Louage, n. 6. Curasson, Compet., p. 283. Amiens, 24 mai
(6) Duvergier, n. 376 et sulv. Tro long, n. 134. Dali., Louage, n. 479. Merlin, Rép., v«. Sous-Location, n. 1; v° Bail, § 9, n. 6. Paris, 28 août 1824, 24 février 1825, 18 mars 1826, 26 mars 1829, 6 mal 1835. Dev., 1835, 2, 305. Amiens, 22 décembre 1825.
32 TITRK 8. — CHAPITRE 2. — SECTION t.
conçue nous parait absolue (1): mais il en serait autrement, si l'on avait dit : Le preneur ne pourra sous-louer en totalité: l'addition de ce mot, indiquerait la pensée de laisser au preneur la faculté défaire des cessions ou des sous-locations partielles. — Comme on le voit, le juge doit prononcer eu égard aux circonstances (2).
La résiliation du bail principal entraine-t-elle celle des sous-baux? (Voyez art. 1744, quest.)
— La clause portant que le preneur pourra sous-louer à qui il lui plaira, lui donne-t-elle le droit de sous-louer à des personnes qui, à raison de leur profession, doivent changer la destination de la maison louée? *** Les parties se sont exprimées ainsi, dit Polluer (n. 281), uniquement afin de ne laisser aucun doute sur le droit de sous-locaticn : l'obligation de ne pas faire servir la chose à d'autres usages qu'à celui auqnel elle est destinée, étant de la nature du contrat de louage, on ne présume pas facilement que les parties y aient ainsi dérogé. ~~ Nous pensons que le juge doit, en pareil cas, prononcer eu égard aux circonstances. — Interprétée dans le sens restreint que lui donne Pothier, la clause dont il s'agit n'aurait pas d'objet: peut-être môme pourrait-on aller jusqu'à dire, que ces mots: à qui il lui plaira, indiquent la pensée d'étendre les pouvoirs du preneur et de l'autoriser à sous-louer, sans avoir égard à la profession du sous-locataire, pourvu que l'exercice de cette faculté ne dégénère pas en abus flagrants. — En réalité, il n'y a là qu'une question d'intention (Duvergicr, n. 393. Troplong, n. 127 ).
1718 —Les articles du titre du Contrat de mariage et des Droits respectifs des époux, relatifs aux baux des biens des femmes mariées, sont applicables aux baux des biens des mineurs.
= Le contrat de louage ne peut intervenir qu'entre personnes capables de contracter (1224): Les mineurs non émancipés et les interdits ne peuvent donc ni donner ni recevoir à loyer. — Toutefois, pour passer valablement un bail, il n'est pas nécessaire d'avoir la capacité d'aliéner ; la loi n'exige que celle d'administrer : Elle renvoie, en ce qui concerne spécialement les baux des biens des mineurs, aux articles du titre du contrat de mariage,
Rappelons ces règles en quelques mots :
Les baux que le mari seul a passés des biens de la femme, pour un temps qui excède neuf années, ne sont obligatoires vis-à-vis de la femme, en cas de dissolution de la communauté, que pour le temps qui reste à courir de la période de neuf ans où ils se trouvent à cette époque (1429). — Le renouvellement des baux faits plus de trois ans avant l'expiration du bail courant, s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans, s'il s'agit de maisons, sont sans effet (1430). Néanmoins, ces baux sont maintenus si, de fait, l'exécution a commencé avant la cessation des pouvoirs du mari.
(1) Mareadé, urt. 1717. Troplong, n. 135. Dur., t. 17, n. 92. Paris, 28 mars 1829. Voy. cep. Duvergicr, n. 374. Bruxelles, 17 juillet 1821. Amiens, 22 ju n 1822. Paris, 6 mai 1835. Dev., 1835, 2, mu.
{2\ Marcadé, iWd, yoy. cep. Troplong. n, 135.
DU coyiiut i » ! : LOUAGE. ANT. 17IN. 38
Les art. 1429 et 1430 statuent dans l'intérêt de la femme: les liersne peuvent se prévaloir de la nullité.
La femme mariée qui a l'administration de ses biens ne peut passer de baux pour un terme excédant neuf années, sans l'autorisation de son mari ou de justice (1) (217, 1 4 i « ) , 1576 C.civ.).
Pour prendre des biens à bail, la femme non séparée doit se faire autoriser soit de son mari, soit de justice. — Néanmoins, on ne peut établir de règle absolue sur ce point: si la nullité du bail était demandée, le juge aurait égard aux circonstances : par exemple, la femme serait réputée avoir agi en vertu du mandat tacite de son mari, si elle avait une habitation séparée : on considérerait la location, comme un acte d'administration domestique. Toutefois, en cas d'excès, par ex., si Je prix de l'appartement était trop élevé pour sa condition, ou si elle avait loué des meubles trop somptueux, le tribunal devrait accueillir la demande en nullité; car ces actes excéderaient les bornes du mandat présumé (Troplong, n. 149).
Quant a la femme séparée, elle peut prendre des biens à bail sans autorisation ; mais seulement dans la limite de neuf années (2).
Il résulte des termes de notre article, que la fin de la tutelle correspond, en ce qui touche les baux des biens des mineurs, à la dissolution de la communauté. — Ainsi, les tuteurs ne peuvent, sans l'autorisation du conseil de famille, passer de baux pour un terme excédant 9 années.
Les baux qu'ils ont passés pour un terme plus prolongé, n'engagent le mineur qui a acquis l'exercice de ses droits et ses héritiers, que pour la période de 9 ans où l'on se trouve au moment de l'extinction de la tutelle.
Dans les mêmes cas, les baux renouvelés par un tuteur, avant les délais fixés par l'art. 1430, sont sans effet. — Néanmoins, ces baux ne sont pas nuls, mais annulables: la nullité est relative (3).
Ces règles doivent être prises pour base de la durée et de l'exécution des baux consentis par tout administrateur.
Ainsi, les baux faits par le mineur émancipé, pour un temps excédant neuf années, sont réductibles à ce terme. — Les baux qu'il a renouvelés sans attendre les délais fixés par l'article 1430, ne peuvent lui être opposés après sa majorité, à moins que l'exécution n'ait commencé auparavant : — L'article 1718 comprend dans la généralité de ses termes, les mineurs même émancipés.
(1) Troplong, n. 149. Duvergier, n. 37. Dur., t. 17, n. 33. Merlin, Rép., v° Bail, § 2, n. 1.
(2) Cass. 25 août 1841. Dev. 1841, 1, 782. Dali., n. 17.
(3) Cass. 27 mars 1821. Dalloz, n. 58. — Suivant Dur., n. 545 et suiv., t. 3, le tuteur, à la différence du mari, n'a pas la faculté dépasser des baux dont l'exécution ne devra commencer qu'à une époque où ses pouvoirs auront cessé : les raisons qui ont motivé l'art. 1430 ne se représentent plus, disent- ils, puisque l'époque de la cession delà tutelle est toujours ceitaine. On répond que le texte est conçu en termes généraux et absolus. .
(4; Troplong, n. 146. Nîmes, 12 juin 1821.
vi. 3*
L'individu pourvu d'un conseil judiciaire, peut louer ou affermer ses biens sans l'assistance de ce conseil, puisque les baux ne sont point placés par l'art. 513 au nombre des actes qu'il ne peut faire seul (1). — Toutefois, ces baux ne peuvent excéder neuf années.
Le mineur émancipé peut prendre des biens a bail sans l'assistance de son curateur : mais s'il abuse de cette faculté, ses engagements sont réductibles^!" et 485).
Les individus soumis à un conseil judiciaire ont à fortiori le même droit : pour eux, nous le répétons, la capacité est la règle ; l'incapacité est l'exception: or, la faculté de prendre à bail, n'est pas au nombre des actes pour lesquels l'art. 513 (G. civ.) exige l'assistance du curateur.
Le condamné frappé d'interdiction légale (29. C. pén.) ne peut affermer lui-même ses biens: ils sont gérés par un tuteur (2).
Les envoyés en possession provisoire des biens de l'absent, de même que les maris et les tuteurs, sont administrateurs ; par conséquent, ils ne peuvent donner à bail les biensqu'ils administrent, que dans les limites tracées par les art. 1429 et 1430.
L'usufruitier doit également se conformer à ces règles pour les époques, le renouvellement et la durée des baux (595) (3).
Le propriétaire par indivis ne peut, en principe, donner la chose à bail, sans le consentement de son copropriétaire. (V. p. 43.)
Les baux consentis par un propriétaire sous condition résolutoire, sont valables, lors même qu'ils excèdent le terme de neuf années : — cette limite n'est établie que pour les baux consentis par ceux qui administrent notoirement la chose d'autrui. (V., infrà, quest.)
Il est bien entendu, que les baux des biens de l'incapable, passés par un administrateur (tuteur ou autre), peuvent être attaqués en cas de fraude; ce qui aurait lieu, par ex., s'ils avaient été consentis à vil prix, ou moyennant des pots-de-vin exigés du preneur: les tribunaux sont appréciateurs des circonstances (1167).
L'action en réduction des baux d'une durée excessive n'est pas restreinte aux héritiers et aux successeurs universels du bailleur ; elle passe aux successeurs à titre singulier des immeubles sur lesquels pèsent ces baux, sauf l'effet des clauses spéciales contenues dans le contrat ou dans le cahier des charges : mais cette renonciation anticipée au bénéfice de la loi ne se présume pas : il est même admis, que la simple réserve de maintenir les baux, ne doit s'entendre que des baux qui sont renfermés dans la mesure fixée par le législateur (4).
(1) DuYertfier, n. 37. Troplong, n. 148. Toulouse, 23 août I&55» D, p. 55, 2, 37S.
(2) Rolland, n. 78. Toullier, n. 111, t. 6.
3) Taris, 3! m.ii 1SÎ5, 7 mars 1844. Dali., n. 61.
(4) Troplbnff, n. 157. L'anùt île Cass. 3 avril 1839 (Dev, 183^, 1, "?S; n'est pas contraire a ccite doctrine.
du CONTRAT DE LOUAGE, — a ht. 1/1 S. 3fi
— ),r bail de h chose d'autrui est-il valable? Nul doute que ce contrat fait naître entra le bailleur et le preneur des engagements réciproques: main qtiela sont se, effets, vis-à-vis du véritable propriélaire?
Supposons d'abord «pie le bailleur soit porteur «l'un tilfi résoluble : telle est no tanunent la position du donataire, du grève* de substitution et Celle de l'adjudicataire, tant qu'il n'est pas dépouillé par une revente sur folle, enchère (1). ~~. On admet que les baux doivent être maintenus s'ils n'excèdent pas 9 années ; car ce sont là des actes de pure administration : or, le propriétaire sous condition résolutoire a qualité pour faire de pareils actes; — mais, quidt si les baux excèdent 9 années? Doivent-ils être maintenus pour toute leur durée quelque longue qu'elle soit? «~* Nous le pensons; la maxime : Soluto jure dantis Solviturjuê acciptentis est Inapplicable ici : on ne peul argumenter des articles 1718, 1/J29 et 1430; car ces articles supposent (pie les baux sont consentis par un usufruitier, par un mari ou par un tuteur ; c'est-à-dire, par une personne qui gère publiquement la chose d'autrui : dans ces divers cas, on conçoit que la durée des baux soit réductible: le preneur ne peut dire qu'il a été trompé; il a su que les droits du bailleur s'éteindraient à une époque plus ou moins rapprochée; il a pu prévoir qu'un jour l'usufruit cesserait; que le mineur deviendrait majeur, ou serait émancipé; que la dissolution du mariage arriverait: dès lors, il doit subir toutes les conséquences de l'extinction du droit de son bailleur; — mais le preneur de bonne foi qui tient ses droits d'un propriétaire sous condition résolutoire, ne se trouve pas dans la même position: il a dû croire que le bail recevrait son plein et entier effet ; il a cru traiter avec un propriétaire incommutable : on ne voit donc point d'analogie entre l'un et l'autre cas. — Dira-t-on que le bail dont la durée excède 9 années n'est point un acte d'administration, mais un acte de propriété? Il est de bonne administration, d'accorder au fermier une jouissance prolongée. — Nous supposons, que le preneur a été de bonne foi ; c'est-à dire, qu'il a été fondé a voir dans le bailleur un propriélaire incommutable : s'il a connu ou pu connaître le vice de la possession du bailleur, il ne* peut exiger l'exécution du bail, même dans les termes de 3, 6 et 9 années : la règle iïemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet, reprend toute sa force (2).
Doit-on maintenir également à l'égard du preneur de bonne foi, les baux consentis par celui qui n'était ni administrateur légal , ni propriétaire sous condition résolutoire, mais seulement possesseur de la chose louée? *** Troplong (n° 98) se prononce pour l'affirmative, sans distinguer si les baux excèdent neuf années, ou s'ils sont restreints dans cette limite : « Ceux qui traitent avec le possesseur apparent, dit-il, ont nécessairement dû croire qu'ils contractaient avec une personne ayant, quant à la durée des baux, une latitude illimitée. — Le preneur ne prend pas les mêmes précautions que l'acheteur; on ne lui remet pas les titres de propriété; il est obligé de se fier aux apparences, et Ton prétendrait l'expulser à l'improviste, alors, qu'après tout, le véritable propriélaire qui s'est tenu à l'écart n'éprouve aucun préjudice sérieux, et qu'il ne s'agit pour lui que d'une question de patience et de temps! — Ces baux doivent dès lors se soutenir, quelle que soit leur durée, pourvu que le preneur ait été de bonne foi;
(1) Duvergier, n. 83 et suiv., 530 et suiv.} Toullier, n. 576; Troplong, n. 100 et 545; Zach. t. 3 § 369, n. 9 ; Chauvean sur Carré, Pr., t. 5, p. 488 ; Cass. 11 avril 1821, 16 janvier 1827 • Paris 25 janvier et 19 mai 1835; Dev., 1835, 2, 102, 256 ; Cass., 19 novembre 1838; Pal., 1843,1, 494 Cass., 30 mars 1842; Dev., 1842, 1, 523; Pal.. 1842, 2, 127; Paris, 11 mai 1839 ; Dev., 1839, 2, 337 ; Pal., 1839, 1, 585. Voy. cep. Grenier, Hyp., t. 2, n. 471 ; Bourges 24 mai
(2) Duvergier, n. 86 ; Troplong, n. 98 et suiv. Voy. la loi du 25 mal 1835, qui autorise le? commuues a passer des baux ùo 18 uns» voy. aussi Paris 19 mai 1835 i Dev., 1835, 2, 256.
36 TITRE 8. — CHAPITRE 2- — - SECTJON 1 .
c'est-à-dire, qu'il ait cru traiter avec uu propriétaire incommutable. » »~ Nous ne pouvons admettre cette doctrine : selon nous, les baux doivent être restreints dans la limite de 9 années : le preneur a su ou dû savoir qu'il traitait avec un bailleur qui ne fondait son droit sur aucun titre et que le possesseur ne peut faire que des actes d'administration : il doit dès lors subir toutes les conséquences de la position qu'il a acceptée. — On invoque des considérations d'équité : mais à ce titre, le propriétaire mérite plus d'intérêt que le preneur : ne serait-il pas injuste, que son droit se trouvât enchaîné pendant un temps illimité par un bail dont les conditions lui paraîtraient onéreuses? — Duvergier n* 82 et 531 et Duranton (t. 17, no Zh et 135) vont plu» loin : ils enseignent que les baux consentis par le simple possesseur ne lient pas le véritable propriétaire , que la revendication par ce dernier est un obstacle insurmontable à la délivrance effective, et ne laisse au preneur pour toute ressource qu'une action en dommages-intérêts contre le bailleur. C'est là méconnaître l'esprit de la loi : la bonne foi des tiers a toujours fait maintenir les actes d'administration , consentis par le propriétaire apparent ; car il est mandataire légal du véritable propriétaire pour ces sortes d'actes. — Peu importe que le preneur ne soit pas encore entré en jouis sance : le contrat n'a pas moins été formé. — La chambre des requêtes s'est prononcée en ce sens par un arrêt du 19 novembre 1828 : « Considérant, porte cet arrêt, que les baux entre le fermier et le propriétaire apparent, ne pouvaient être attaqués par un associé, puisqu'il a été représenté par son copropriétaire gérant. • — Au surplus, on admet généralement aujourd'hui que le:; aliénations faites par l'héritier apparent sont valables ; à fortiori, doit-il en être ainsi pour les actes d'administration (1) (voyez nos observations sur l'art. 137). Le preneur aurait-il le droit de se refuser à l'exécution du contrat, en démontrant que le locateur n'est pas propriétaire? — Duvergier (no 82) se prononce pour l'affirmative : le preneur s'oblige, dit-il, parce que la jouissance paisible lui est promise; il a donc le droit de se refuser à l'exécution du contrat, tant que le danger d'éviction est imminent ; il doit faire prononcer la nullité, si le locateur se trouve définitivement dans l'impuissance de prévenir l'action en revendication, pendant toute la durée du bail; en échange des engagements qu'il contracte, il a le droit d'exiger la sincérité (2). *»»I1 nous semble que c'est là confondre les règles de la vente et celles du louage: le locateur ne s'oblige pas à conférer immédiatement des droits irrévocables au preneur; mais à lui procurer une jouissance paisible : ce dernier ne peut donc se plaindre, tant qu'il n'est point évincé : peu lui importe que ce résultat soit dû à l'inaction du propriétaire, ou à des moyens employés par le bailleur pour prévenir l'action en revendication. (Pothier n° 20) (3).
Obligations du bailleur.
Les obligations du bailleur résultent de la loi, ou de conventions particulières .
Celles qui résultent de la loi se réduisent à trois principales : elles sont énoncées dans l'art. 1719, et développées dans les art. 1720 à 1727.
(1) Voy. en ce sens Domat, Louage, sect. lre n. 6 ; Pothter, d. 30; Merlin, v° Bail, § 2, n.7 ; CasP.,5 mai 1813,19 novembre 1838. Dev. 1839, 1, 307.
(2) Voy. également en ce sens ; Dal., n. 55.
(S) Troplong, n. 98 ; Dur, t. 17, n. 28 ; Merlin, Rép., v° Bail, §*,'*». 7.
DU CONTRAT DK LOUAGE. ART. 1719. Yl
I7I9 — ^e bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière!
1° De délivrer au preneur la chose louée;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail.
= Le bailleur est soumis à trois obligations principales; il doit :
1° délivrer la chose et par suite lever les obstacles que des tiers opposeraient, môme par de simples voies de fait (1), h ce que le preneur entrât en possession : car on ne peut jouir d'une ebose qu'en la possédant.
La délivrance n'est donc pas seulement de la nature du contrat de louage; comme le dit à tort notre texte (Ie* alinéa (2) : elle est de son essence. Le bailleur alléguerait vainement, pour se soustraire aux conséquences de l'inexécution du contrat, qu'il n'est pas en son pouvoir de mettre le preneur en possession .
La chose doit être livrée au preneur avec ses accessoires nécessaires ; c'est-à-dire, avec ceux qui la rendent propre à l'usage pour lequel elle a été louée, bien qu'il n'en soit pas fait mention dans le contrat : par ex., quand il s'agit d'une maison, le bailleur est tenu de remettre les clefs et autres dépendances. — Quand il s'agit de biens ruraux, il doit livrer les engrais, les fourrages, les pailles, etc.; — quand il s'agit d'une usine, la délivrance comprend les machines qui servent à l'exploitation et autres accessoires ; — si c'est un cheval qu'on loue pour la monture, il doit être livré tout harnaché et tout équipé.
Mais on ne considérerait pas comme des accessoires dont la délivrance dût être faite à un fermier, les bâtiments destinés au logement du maître, les parcs, les jardins réservés à l'habitation principale, les futaies, etc. ; à moins que le contraire ne résultât d'une stipulation ou des circonstances.
Remarquons toutefois, que l'obligation de livrer les accessoires, n'est pas, comme celle de livrer la chose, de l'essence, mais seulement de la nature du louage : on conçoit, en effet, qu'ils puissent être exceptés du bail, sans que le contrat en lui-même souffre aucune atteinte.
(1; Duvergier, ti 3, n. 277. Troplong, n. 202. Cass., 7 juin 1837. Dev., 1837, 1, 970. Pal.» 1837, 2, 458. Sous ce rapport, le bailleur est soumis à des obligations plus e'tendues que le vendeur (1605 tt 1606). — L'art. 1725 porte» il est vrai, que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ; mais il suppose que le trouble a eu lieu pendant la durée du bail ; qu'il y a en miie en possîssion effective. Voy. cep. Nîmes, 26 juin 1806.
(3) D'après Pothler, n. 153 et 154.
vi. y
La chose doit ê!re délis tiV en l>on Plaide réparations de toute espèce mèmelocatives (1720) ; c'est-à-dire, dans un état tel, qu'elle puisse servit1 immédiatement à l'usage auquel on la destine : mais cette obligation, de même que celle de livrer les acesssoires, tient de la nature du contrat; en conséquence, elle peut être modifiée parles parties.
Le bailleur est tenu, comme le vendeur, des frais de délivrance (1608): par ex., il supporte les dépenses faites pour l'arpentage; si la chose est engagée, il doit la dégager.
La délivrance s'opère, en général, dans le lieu où se trouvaient les choses au moment du contrat.
Les frais d'enlèvement, quand il s'agit de choses mobilières, sont à la charge du locataire; de même que, dans le cas de vente, ils sont pour le compte de l'acheteur.
Le preneur supporte, par la même raisou, les frais de transport, sauf conventions contraires : on ne présume pas facilement que le bailleur ait entendu s'en charger, surtout, lorsque le lieu du transport est éloigné.
t-es conventions à cet égard sont souvent tacites : par ex., il est d'usage que le loueur de meubles transporte à ses frais chez le preneur les meubles loués ; que les loueurs de voitures publiques conduisent ees voitures à la porte du locataire.
La délivrance doit être effectuée au terme convenu par le bail. —Si les parties n'ont pas fixé d'époque, le bailleur est tenu de lif rer dès qu'il en est requis (1).
Le mode de délivrance varie suivant la nature des choses louées et suivant les lieux : on ne peut établir de règles absolues sur ce point: tout acte qui procure au preneur la jouissance libre et entière constitue la délivrance: tel est le principe.
L'étendue des condamnations que le bailleur encourt, lorsqu'il ne remplit pas ses engagements, varie, selon qu'il est de mauvaise foi ou de bonne foi :
Au premier cas, c'est-à-dire si le défaut de délivrance provient soit de sa mauvaise volonté, soit d'une cause qui peut lui être imputée (1 151), il doit tous les dommages-intérêts qui sont une suite immédiate et directe de l'inexécution du contrat (1 151).
Au deuxième cas, c'est-à-dire, s'il n'a pas été en son pouvoir de livrer, il ne doit que les dommages-intérêts prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat (1150).
Dans l'un et l'autre cas, la résolution du bail doit être prononcée.
Le retard dans la délivrance peut également donner lieu à la résiliation du bail, si le but que se proposait le preneur ne peut plus
U) Pothlcr, n. 58. Troplong, n. 168, Duvergier, n. 27§,
OU CONTRAT l>r. LOUAGE. — ART. 1719. MO
être atteint, s;ms préjudice de ions dommages-intérêts, lorsque le
bailleur est en faute (l).
Nous appliquerons la même distinction au cas ou la chose aurait
reçu, depuis le contrat, des modifications qui la rendraient impropre à sa destination déterminée par le bail ou par les circonstances: par ex., si le bailleur a changé l'état des lieux , le preneur peut prétendre à une diminution de prix, et même a dos dommages-intérêts ; — mais si lo feu du ciel a brûlé une partie considérable de la maison louée, ou si une prairie a été ensablée par le débordement d'une rivière voisine, il y a lieu de réduire le prix; car la chose n'est plus entière: la résiliation du bail peut même être prononcée. Mais le preneur n'est point fondé à exiger de dommages-intérêts, puisque le bailleur n'est point en faute. — Le juge appréciera les circonstances (2).
Par quelles voies le bailleur peut-il être contraint à la délivrance ? Déjà nous avons touché ce point dansnosobservations préliminaires : à Rome, une action dite conducti ou ex conducto était accordée au preneur, pour se faire mettre en possession ; sous l'empire de nos lois modernes, sa position est la même : il peut, en vertu d'un titre authentique, ou d'un jugement passé en force de chose jugée agir manu militari: tout ce que nous avons dit à cet égard au titre de la vente, s'applique au louage. — Vainement opposerait-on la maxime : Nemo potesl prœcise cogi ad factum : cette règle suppose que l'obligation a pourobjet un acte corporel delà personne du débiteur , ce qui a lieu, quand il s'agit du louage de services : elle n'est point applicable, quand le bailleur a contracté l'engagement de livrer : les faits, dit(Pothier n° 66.), ne sont plus alors mera facta ; ce sont des faits quœ ad dationem magis accedunt; auxquels on peut contraindre le débiteur, sans attenter ni à sa personne ni à sa liberté (3).
L'obligation de livrer est en général indivisible; car celui qui prend à bail une maison ou une ferme, veut en jouir en totalité : — En conséquence, les divers locateurs ou les héritiers du locateur, ne peuvent faire la délivrance partiellement : Si un seul manque à ses obligations, le preneur peut refuser de recevoir les autres portions, et réclamer des dommages-intérêts contre tous, chacun pour sa part (1217 et 1220).
2o Le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée : cette obligation est une conséquence de celle qu'il a contractée de faire jouir [prœstare frai licere).
Entendons bien cette règle : le preneur peut exiger que la chose
(1) Pothier, n. 71 et 72. Dnvergier, n. 290. Cass., 7 novembre 1827.
(2) Dnvergier, n. 290 etsniv. Delv.,t. 3, p. 188. Cass., 7 novembre 1827.
(3) Pothier, Louage, n. 66. Merlin, Re'p., v» Office, n. 10. Troplong, n. 109 et suiv. Duvergier, n. 286. Paris, 7 nivôse an X. Cass,, 21 avril 1838. Dali. n. 80 et 159. Voy. cep. Rolland, Bail, n. ? et suiv., 231 et suiv.
Jui soit remise en bon état de réparations de toute espèce (1720) même locatives, au moment où il entre en jouissance : mais il supporte ensuite ces dernières réparations, sans recours contre le bailleur. — Bien plus , à la fin du bail , ce dernier peut exiger que les lieux lui soient remis en bon état.
Le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, de faire les réparations nécessaires pour que le preneur puisse user de la chose; c'est-à-dire, pour que les lieux soient habitables ou exploitables, suivant leur destination : — Il doit , lorsqu'il s'agit de bâtiments , non-seulement, suivant une expression de notre ancien droit, tenir le preneur clos-et couvert; mais encore faire les réparations nécessaires pour que les cheminées ne fument pas , pour que les fermiers, les bestiaux et les grains soient en sûreté, etc. — Là se bornent ses obligations : le preneur ne pourrait le contraindre à faire des dépenses pour augmenter l'agrément ou l'utilité de la chose; spécialement, il ne pourrait exiger que l'habitation fut rendue plus agréable ou plus commode.
Par quels moyens le preneur obtiendra-t-il l'exécution de cette obligation, si le bailleur refuse de l'accomplir? Il pourra faire ordonner la visite des lieux, et si les dégradations sont constatées, prendre un jugement,portant qu'après un certain délai, il sera autorisé à faire les réparations aux frais du bailleur, sauf à en retenir le montant sur les loyers échus ou à échoir; — si le bail touche à son terme , il obtiendra une condamnation pure et simple contre le bailleur, pour le remboursement de ses avances. — Si les réparations à faire sont considérables, le bailleur peut même, suivant les circonstances, faire prononcer la résiliation avec dommages-intérêts.
Du reste, libre au preneur de ne pas user de son droit contre le bailleur, et de subir une diminution de jouissance , au lieu de supporter la gène et les inconvénients momentanés que les réparations entraîneront nécessairement.
Daprès un usage constant, le bailleur a le droit d'entrer dans les héritages pour reconnaître leur état et juger des travaux à faire. — Il peut également les faire visiter par des étrangers qui se présentent pour louer : toutefois, il ne jouit de cette dernière faculté que pendant un certain temps avant l'expiration du bail courant.
L'obligation d'entretenir la chose en bon état, est encore une de celles auquelles il est permis de déroger : elle n'est pas de l'essence, mais de la nature du contrat de louage.
3° Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
La garantie imposée au bailleur a quatre objets; il doit : 1° faire jouir le preneur, pendant la durée du bail ; c'est-à-dire, accomplir tous les faits et actes qui peuvent lui procurer une complète et paisible jouissance , presîare fini lieere ; —2° rrépendre des vices
DU CONTRAT l>K LOUAGE. ART. 1719. 41
ou tifs défauts cachés qui empêchent L'usage de la chose louée (1721); — 3° garantir le preneur de la perte totale ou partielle de la
chose; — 1° enfin il doit garantie (lu trouble de droit que des tiers
apporteraient à la jouissance.
La première règle entraîne les conséquences suivantes : Le bailleur ne peut, par un acte quelconque, porter atteinte aux
droits du preneur. 11 y aurait trouble, par ex., si pendant la durée du bail, il changeait, môme en partie (1), la forme delà ehose louée. — Vainement alléguerait-il, que le changement procurera plus d'avantages au preneur; vainement offrirait-il une indemnité pour la privation temporaire de jouissance : les choses doivent rester dans l'état où le preneur les a reçues; la règle est absolue.
Mais le bailleur ne contrevient pas à ses obligations, en faisant des réparations lorsqu'elles sont indispensables; c'est-à-dire, lorsqu'elles ne peuvent être ditïérées jusqu'à la fin du bail, sans de graves inconvénients (1723 et 1724). Le locataire doit môme les souffrir ; toutetefois, sous certaines conditions, {voyez art. 1724.)
Le bailleur apporterait encore un trouble à la jouissance du locataire, s'il grevait l'immeuble de servitudes (2) ; s'il élevait, sur un terrain contigu à une maison de ville, objet du louage, un mur qui diminuât pour le locataire le jour, l'air, ou môme la vue.— Enfin, dans le cas de location partielle, le bailleur ne peut convertir en auberge, en café , ou en maison de jeux (3) , ni même louer pour l'exercice d'une industrie dangereuse, bruyante ou incommode, les lieux qu'il a conservés (4). — Le preneur, nous le répétons, a compté sur le statu quo : modifier l'état des choses, c'est porter atteinte à son droit. En pareil cas, il peut demander, suivant les circonstances, des dommages-intérêts et même la résiliation du bail.
Le bailleur ne pourrait, par une clause du bail, s'affranchir de la responsabilité de ses faits personnels : cette convention est interdite en matière de vente par l'art. 1648 ; les mêmes raisons de décider se présentent, quand il s'agit du louage : d'ailleurs, cette clause serait destructive de l'engagement que contracte le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur {voyez toutefois l'art. 1628) (5).
Mais on conçoit la légalité d'une stipulation qui restreint le droit du preneur ou qui en limite la durée : par ex., le bailleur peut se réserver le droit de prendre une certaine quantité de fruits sur la chose ; ou bien encore, celui d'expulser le preneur pour venir habiter
|1) Duvergier, n. 307. Dur., t. 17, n. 66. Pothier, (n. 75) . Décide que si le changement de forme ne porte que sur une partie peu c naidéruble de la chose, le preneur no peut s'opposer aux travaux, lorsqu'on offre de l'indemniser. Le code s'est écarte' de cette doctrine.
(2) Cass. 11 mai 1847, D. 47, 1 2S7. Paris, le 13 janvier 1847, D. 47,2, 62, 13 juin 1849, Dp. 49, 2, 212. Lyon, 10 août 1855, D. p. 55, 2 359, Pal. 1856, 1, 412. Paris, 12 janvier 1856'
(3) Duvergier, n. 309. Paris, 11 mai 1826 et -11 mars 1827.
(4^ Cass. 8 juillet 1850. D. p. 1850, 1, 307. Paris, 10 janvier 1842, D. p. 42, 2, 63. <5)Pothier,n. 75, Duvergier, n. 312, Troplong, u. 191 et suiv.
la maison louée : en usant de cette réserve , le bailleur ne va pas contre ses engagements; il ne porte pas atteinte au contrat; par conséquent, il n'y a pas lieu à garantie (1761 et 1762).
La deuxième règle est fondée principalement sur l'équité: puisque la chose a été louée pour un certain usage, le preneur doit pouvoir exercer un recours contre le bailleur, si quelques vices ou défauts qui se manifestent, empêchent ou gênent cet usage. — Toutefois, le bailleur n'est pas tenu de garantir les vices ou défauts qui rendent seulement l'usage moins commode (voyez art. 1728).
La troisième règle est également une conséquence de l'obligation de faire jouir, que le bailleur s'est imposée (voyez art. 1722, 1723 et 1724.) l
Nous en dirons autant de la quatrième règle (voyez art. 1725 et 1727). — Les dispositions du titre de la vente sur ce point, s'appliquent au louage. — Le preneur peut agir en garantie, même pour trouble apporté à la jouissance de ses sous-locataires, puisqu'il doit garantie à ces derniers.
— Le fermier peut-il prétendre à la jouissance de l'alluvion survenu depuis que le bail a été passé? ~~ Pothier, n° 278 et suiv. se prononce pour la négative: « Le fermier, dit-il, ne peut jouir que de ce qui lui a été loué; or, la partie qui est accrue depuis le bail n'a pu lui être louée, puisqu'elle n'existait pas. *%* Mais l'opinion contraire est admise par les auteurs modernes • ils font observer avec raison, que l'alluvion s'identifie avec le terrain auquel elle s'incorpore; qu'elle ne forme plus avec ce terrain qu'une seule et même chose, jure accessionis, et que le fermier doit dèslors avoir la jouissance de l'accroissement (1).
Est-il dû par le fermier une augmentation de prix?~*Plusieurs auteurs se prononcent également pour l'affirmative; voici leur raisonnement : l'art. 1722 autorise le preneur, si la chose a péri en tout ou en partie, à demander, suivant les circonstances, une diminution de prix ou la résiliation du bail ; donc le propriétaire doit pouvoir, par réciprocité, demander une augmentation de prix, lorsque l'immeuble reçoit une augmentation importante: Ubi clamnum ibi lucrum (2). »•*• Nous n'admettons pas cette opinion: en matière de louage, les pertes et les profits ne sont pas soumis au principe d'égalité : le bailleur doit faire jouir; il est juste que la perte considérable retombe sur lui : mais le gain inespéré est une bonne fortune pour le preneur; il doit en profiter seul (Troplong n° 190, 239 et 240).
Si le bailleur a loué la chose à deux personnes, qu'elle est celle qui doit être préférée? — D'une part, on raisonne ainsi: les obligations qui naissent du bail, ne sont pas seulement pour le bailleur de simples obligations défaire: le preneur peut exiger l'exécution du bail, manu militari : puisque l'obligation ne se résout pas en dommages-intérêts, il faut appliquer la maxime : qu'on ne peut conférer .plus de droits que l'on n'en a soi-même, et accorder au preneur, porteur d'un acte ayant date certaine, un droit de préférence sur celui qui représente un litre non enregistré ou qui n'a qu'une date certaine postérieure, sans avoir égard au fait de mise en possession, ^~ Quoiqu'il en soit, la distinction suivante est généralement admise : si l'un des deux preneurs a été mis en possession de bonne foi, il doit l'emporter sur l'autre, — si aucun n'a été mis en possession, celui d-ont le titre est à date certaine doit être préféré; — si aucun des titres n'a date certaine, le juge doit accorder la possession à celui des deux preneurs, qui, d'après les circonstances,
(1) Chardon, Alluvion, n. 157. Duvergier, n. 356, t. 3. Dur? t. 3, n. 356; t. 17, n. 81.
(2) Chardon et Duvergier, ibid.
DU CONTIUT DE LOUAT.!!. ART. 1710-1720. 43
sera recollàu avoir contrarie' le premier. — Dans Ions tel eas, le preneur qui lUOCOQlbe devant l'autre) a uni action m dommagei-lRtirétl contro le bailleur : ]>ii-u enli'iulu s'il a eu* du Imnn»» foi (I).
Un copropriétaire peut-il louer, sans le concours des autre*, sa P;,l'l <laiiH une chose indivise ? *~» Tant (pie la chose est indivise, chacun des copropriétaires a des droits sur le tout; or, une location partielle murait à ceux qui ne sont point intervenus au contrat; donc le bail ne peut être maintenu par rapport a eux: — Ce serait, d'ailleurs, laisser à l'une des parties le droit de grever l'avenir par des baux d'un prix minime, mais compensés par des pots-de-vin secrets. — La partie dont le consentement n'aurait pas été obtenu, pourrait sans nul doute, demander la nullité de ce bail, sauf ensuite, bien entendu, le recours du preneur contre le bailleur (2),
Le preneur aurait-il du moins qualité pour demander, en vertu de l'art. 1160, le partage des biens indivis, à l'effet de se faire assigner la portion de ces biens qui reviendra au locateur"? *~. Le fermier ne peut agir en son nom, puisqu'il n'a pas de droit réel. Pour agir en vertu de l'art. 1 166, il faudrait qu'il fût créancier; or la loi ne lui accorde, en cas d'inexécution du bail, qu'une action en dommagesjntérôts contre le bailleur: il doit donc faire liquider sa demande en indemnité, avant d'exercer les droits de ce dernier. — Jusqu'alors, nous ne voyons pas à quel titre il prétendrait introduire une action en partage : cette action n'a point de rapport avec celle que tout créancier peut exercer, en vertu de l'art. 1166, comme subroge aux droits du débiteur (3). — Quelle que soit, au surplus, l'opinion qu'on adopte sur cette question, un point nous paraît hors de doute: c'est que le créancier (fermier ou autre) ne peut, en vertu de l'art. 1166, demander le partage partiel des objets qui composent une masse héréditaire; car celte action serait irrecevable même dans la personne de l'héritier.
1720 — Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
= Les loyers sont dus par le preneur à partir de son entrée en jouissance : Il a dès lors le droit d'exiger que la chose lui soit livrée en bon état de réparations de toute espèce, même locatives; autrement la délivrance serait illusoire.
Lorsque desréparationssont devenues nécessaires pendantla durée du bail, le preneur supporte celles que l'on considère comme locatives (1754) : toutes les autres, sans excepter celles qui ont pour objet l'entretien, sont à la charge du bailleur, car il est tenu de faire jouir.
Si la chose a besoin de réparations locatives au moment de l'en- .trée en jouissance, le preneur doit donc prudemment en faire constater la nature et l'importance par un procès verbal signé de lui et du bailleur ; il peut même refuser de prendre possession. En gar-
(1; Pothier, □. 63 et 290. Dur., n. 143. Duvergier, n. 233 et suiv. Cass. 11 avril 1849, D. p. 49, L 175.
17] Troplong, n. 100. Duvergier, n. 87.
(81 Cass. 22 février 1831. Dev., 1831, 133. Voy. cep. Duvcrgier, Louage, n. 88 et suiv., et Troplong» t. 2, n. 502 : ce dernier auteare-st conséquent, puisqu'il admet la réalité du droit de bail ; muis Duvergier, qui rejette ce evateme, nous parait avoir mal saisi la question .
44 TITRE 8. — CHAPITRE 2. — SECTION t.
dant le silence, il reconnaît tacitement que le bailleur a satisfait, sous ce rapport, à toutes ses obligations: toutefois, ce n'est là qu'une présomption légale, susceptible d'être détruite par la preuve contraire, (art. 1731).
Quand le bailleur n'a pas délivré la chose louée en bon état de réparations, le preneur a le droit d'exiger des dommages-intérêts à la fin du bail (1).
Que doit-on entendre par réparations locatives ? L'art. 1754 est explicite à cet égard, en ce qui touche les baux des maisons : mais aucun texte ne s'explique, quand il s'agit des biens ruraux, des usines, des cours d'eau, des canaux, desnavires, etc. ; il faut donc suppléer à ce silence. — Dans notre ancien droit, on distinguait deux genres de réparations : les grosses réparations et les réparations d'entretien. Les réparations se subdivisaient en deux classes: celles dites d'entretien et les locatives ; le propriétaire supportait les premières; le preneur était tenu des secondes, comme occasionnées par faute. Le Code nous parait avoir implicitement consacré ces règles dans les art. 1719 et 1720. — Mais comment reconnaître le caractère des réparations ? La solution dépend des circonstances : Elle doit nécessairement varier, suivant la nature des choses et suivant l'usage des lieux. Le recours en cassation n'est pas admis (2).
|72| — Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. (C. 1641, 1719, 1724 s. — Pr. 3.)
= Les règles exposées dans les art. 1721 et 1722 reposent sur les principes suivants, posés par Pothier (n. 116 et suiv., n. 139 et suiv.):
Le preneur doit obtenir la remise des loyers et fermages, savoir : pour le tout, lorsque le bailleur n'a pu lui procurer la jouissance de la chose louée ; — pour le temps pendant lequel il n'a pu jouir, lorsque la privation de jouissance a été temporaire; — pour une part proportionnelle des loyers ou fermages, si le bailleur n'a pu le. faire jouir de quelque partie de la chose.
Le preneur ne peut prétendre à une remise des loyers lorsque l'empêchement est venu de sa part.
Le loyer n'est dû que pour la jouissance énoncée dans le bail.
(1) Rennes, 22 décembre 1824-
(21 Troplong, n. 178. Duvergler. t. 2, n. 104 et suiv. Casa. 24 novembre 1882. Dev., 1633» L 238. Rouen, 8 février 1853, D. p. 1853» 2» 111.
Le preneur qui, par un accident imprévu, a souffert une altérationou une diminution considérable dans sa jouissance, peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Le bailleur doit des dommages-intérêts, lorsqu'il a eu connaissance des vices existant à l'époque du contrat, lorsqu'il a eu juste sujet d'en soupçonner l'existence, enfin, lorsqu'il devait les connaître à raison de sa profession. — Dans ce dernier cas, il est tenu de dommages-intérêts, nonobstant sa bonne foi.
Passons maintenant à l'examen de notre article : L'obligation de faire jouir, soumet le bailleur à la garantie, pour tous les vices ou défauts delà chose louée qui en empêchent l'usage. Observons toutefois, que le bailleur ne répond pas des vices ou défauts qui rendent seulement l'usage moins commode :
Exemple : Je loue un cheval pour être monté; il ne peut servir qu'il la voiture : —vous m'avez loué une prairie pour y faire paître des bestiaux , cette prairie produit des herbes vénéneuses; — vous m'avez loué des cuves pour faire la vendange , ces cuves sont faites d'un bois poreux qui ne peut conserver le vin : — dans ces divers cas, le locataire pourra demander la résiliation du bail. — Mais si le cheval a quelques légers défauts, s'il croît dans la prairie des herbes mauvaises qui ne soient point vénéneuses, ou si les cuves peuvent être aisément réparées, la résiliation ne sera pas prononcée.
Pour donner lieu à garantie, est-il nécessaire que l'empêchement occasionné par les vices ou défauts de la chose louée soit absolu ? Pothier (n° 1 10) se prononce pour l'affirmative; mais cette décision est contraire au texte du code : le premier alinéa de l'article 1721 porte qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts etc.; par conséquent, il n'est pas nécessaire que l'empêchement soit total. — Ajoutons que le 2* alinéa réserve au preneur une action en indemnité, en cas de perte résultant des vices ou défauts. On doit appliquer, en matière de louage, la règle établie par l'art. 1641 sur la vente ; car les mêmes raisons de décider se présentent. L'équité veut que le preneur puisse se faire indemniser, lorsque les vices, sans rendre l'usage de la chose entièrement impossible, diminuent cet usage, gênent sa jouissance, ou affectent une portion de la chose louée; mais il ne s'ensuit pas qu'il y ait lieu à résiliation.
Ainsi, le juge prononcera la résiliation du bail , si les vices ou défauts rendent la chose impropre à l'usage auquel on la destine , ou diminuent tellement cet usage, que le preneur ne l'aurait pas louée s'il les eût connus ; le bail cesse nécessairement puisqu'il n'a plus d'objet. — Si les vices ou défauts ne portent pas une atteinte grave à la jouissance du preneur , le bailleur n'est soumis qu'à une action en indemnité. — En un mot, les effets de l'action en carantie sont plus ou moins étendus, selon qile les vices apportent
un obstacle plus ou moins grave à l'usage de la chose louée : mais exiger, pour admettre l'action en garantie, que les vices rendent l'usage de la chose entièrement impossible, ce serait nous le répétons s'écarter du texte et méconnaître son esprit (1).
Le bailleur est soumis à la garantie des vices ou défauts de la chose louée, encore qu'il ne les ait pas connus lors du bail : sous ce rapport, l'art. 1721 est en parfaite harmonie avec l'art. 1643.
Le bailleur doit garantie, non-seulement des vices qui existaient au moment du bail , mais encore de ceux qui sont survenus depuis ; car il doit procurer la jouissance de la chose pendant toute la durée du bail. « Ce n'est pas la chose louée, dit Pothier (n° 112), c'est la jouissance de cette chose continuée pendant tout le temps que doit durer le bail, qui fait l'objet du contrat de louage. »
Toutefois, il y a seulement lieu, en ce cas, à une diminution du prix ou à la résiliation du bail : le bailleur ne peut encourir de dommages-intérêts, puisque les vices n'existaient pas au moment du contrat (2).
Le bailleur peut, par une clause expresse, excepter de la garantie tous les vices en général ou tel vice particulier : cette clause produira son effet, pourvu qu'elle ait été stipulée de bonne foi. — En cas de dol ou de surprise le preneur pourrait se faire restituer.
11 est même admis en doctrine et en jurisprudence, qu'aucune garantie n'est due, pour les vices qui étaient apparents, au moment du contrat, que le preneur a connus ou qu'il a dû apercevoir par l'inspection de la chose : car il est présumé avoir accepté cette chose dans l'état où elle se trouvait, et avoir calculé le prix en conséquence (3). Il n'y a rien là de contradictoire avec le principe que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (1719).
Gardons-nous de confondre la simple gène dans l'usage avec l'impossibilité d'user.
Il est bien entendu que le besoin de réparations ne peut être considéré comme un vice de la chose louée (Duvergier n° 342).
Le bailleur est garant même des vices qui se trouvent dans les choses accessoires de celle qui a été louée principalUer, lorsqu'ils empêchent ou gênent l'usage de cette chose.
Passons à la deuxième partie de l'article , déterminons les obligations que comporte la garantie due au preneur dans les cas prévus par l'art. 1721.
(1) Duvergier n. 339. Troplong n. 195 et suiv. Paris 13 jain 1849. D. p-. 49, 2, 212.
(2) Pothier n. 117. Dur n. 64. Duvergier n. 344. Troplong n. 200. Bruxelles, 25 avril 1843. Dali. n. 193.
(3; Troplong n. 198. Curasson, Compét., 1 1er p. 413. Colroar, 20 novembre 1816- Colmar 14 novembre 1825. Bordeaux, 28 mai 1841. Dev., 1842, 2, 15. Paris, 29 Janvier 1849. D. p. 49, 5, 272.
DU CONTRAT DE LOUXOR, — ART. 1731. Il
La garantie due au preneur par le bailleur, pearvicedeia chose, est tout n fait analogue a la garantie que le vendeur doit à l'acheteur : « b<v louage, a dit M. de Malieville, a les mêmes raisons générales que la vente ; e'est pour Cela tju'on n'a pas mis ici «les décisions (jue l'on doit chercher sons le titre de la vente. »— En se re* perlant aux textes du Code, on voit en effet que l'art. f( 43 dit pour le vendeur, comme l'art. 1721 pour le bailleur, qu'il «l tenu des vices cachés, quand môme il ne les aurait pas connus; or, les articles 1645 et KMG, relatifs à l'indemnité due pour les pertes occasionnées parle vice (le la chose, disposent que celte indemnité n'est pas due par le vendeur lorsque le vice de la chose lui était inconnu . — Tous les auteurs appliquent ces règles à la matière du louage ; ils distinguent: si le bailleur n'a pas connu les vices de la chose louée, on ne peut demander contre lui que la résiliation du bail et le remboursement des frais d'acte ; dans le cas contraire, il esl de plus possible de dommages-intérêts.
Toutefois, la cour de cassation (1) n'admet pas, en fait de louage, là distinction établie par ces articles : voici les considérants de son arrêt: a Attendu que le dispositif de l'arrêt attaqué s'appuie sur les art. 1721 et 1724 du Code civil, et qu'en accordant des dommages-intérêts aux preneurs, à raison des vices de la chose louée, sans distinction des cas ou. ces vices étaient eonnus du bailleur, de celui où il les ignorait, la Cour de Paris s'est bornée à faire à la cause une application littérale de la loi citée, à laquelle, au surplus, on ne peut rattacher les art. 1645 et 1646, parce que les dispositions en sont relatées au contrat de vente et n'ont pas été reproduites par le contrat de louage, qui renferme, dans l'art. 1719, des obligations particulières au bailleur. »
Cette décision est généralement critiquée: l'art. 1721 1er al., impose au bailleur, il est vrai, la garantie des vices ou défauts de la chose louée, quand même il n'en aurait pas eu connaissance lors du bail; mais le 2e al. qui accorde au preneur des dommages-intérêts pour la perte que le vice ou le défaut lui a occasionnée, ne dit pas que ces dommages-intérêts seront dus, quand même le bailleur aurait été de bonne foi: donc l'article 1721 est resté à cet égard dans les termes du droit commun ; c'est-à-dire, que le bailleur ne doit point d'indemnité, lorsqu'il a ignoré l'existence des vices ou défauts à l'époque du bail. — Telle était, au surplus, la doctrine admise sous notre ancienne jurisprudence: On ne peut supposer que le nouveau législateur se soit écarté d'une règle fondée sur l'équité, qui n'est rejetée formellement par aucun texte, et qui réunissait les deux écoles comme le remarque Pothier, n. 1 18 et 1 10 (2).
|lï Casi. 30 mal 1837. Der., 1837, 1, «02. Voy. tri outre Bastia, 7 mars 1854. D. p. 54, 2, 118. Pal., 1854, 2, 341. — Delv., t. 3, p. 191, note, est le teuî auteur qui enseigne ce système. (2) Duvergier, n. S41. Troplong, n. 1S>4 et «uiv. Marcaclé, art. 1722. Dur., t. 17, n. G3.
Supposons que le bailleur n'ait pas eu, au moment du bail, une connaissance positive du vice de la chose : s'il avait juste sujet de le soupçonner, ou même, s'il devait le connaître à raison de sa profession, le preneur pourrait-il prétendre à des dommages-intérêts? L'affirmative n'est pas douteuse: La dissimulation imputée au bailleur est tout au moins une faute grave dont il doit supporter les conséquences (Troplong, n. 200 ; Dur., n. 64).
Mais si le locateur n'a pas connu ou s'il n'a pas dû. connaître le vice, la résiliation, nous le répétons, est tout ce que l'on peut demander contre lui : il reprend sa chose et le locataire est déchargé du loyer : on ne peut exiger de lui la réparation du préjudice causé, puisqu'il n'y a pas eu faute de sa part (1382).
Nous avons constamment supposé que les vices existaient à l'époque du contrat : ceux qui sont survenus pendant la durée du bail, peuvent entraîner, ainsi que nous l'avons déjà dit, une diminution du prix, ou la résiliation du contrat, suivant les circonstances ; car le bailleur doit procurer la jouissance de la chose : mais ils ne sauraient donner lieu à des dommages-intérêts, puisque le bailleur ne pouvait connaître, au moment du contrat, les vices qui sont survenus depuis (voyez l'art. 1722).
Le preneur n'est pas tenu d'attendre, pour agir contre le bailleur, que la perte totale ou partielle qu'il est en danger d'éprouver soit consommée : une juste crainte du sinistre, suffit pour fonder sa demande: Les lois romaines étaient positives à cet égard (1) ; le même esprit a dicté les règles du. Gode. — Le juge prononce eu égard aux circonstances (2).
Bien que placé sous la rubrique du louage des maisons et des biens ruraux, l'art. 1721, comme ceux qui le précèdent et le suivent, est applicable, autant que la nature des choses le comporte, aux locations d'objets mobiliers : plusieurs fois déjà nous avons fait remarquer, que le titre du louage pèche surtout par le défaut de classement des matières.
— Le propriétaire à qui on prend, pour cause d'utilité publique, une partie de son domaine, peut, en certains cas, forcer l'Etat à le lui acheter en entier (3): S'il use de cette faculté, le bail doit-il être maintenu pour la portion de l'immeuble qui n'est pas comprisedans l'expropriation proprement dite? ~~ Le preneur ne peut faire prononcer la résiliation, qu'autant que la portion dont il est privé par l'expropriation, a une importance telle, que ce qui reste n'est plus susceptible de remplir le but qu'il s'est proposé en contractant. — Ainsi, lejuge accordera, eu égard aux circonstances, ou la résiliation du bail, ou une diminution de prix (arg. de l'art. 1722). — Par rapport au preneur, l'Etat est dans la position d'un acquéreur ordinaire (4).
Supposons que le propriétaire conserve la portion de son immeuble non com-
(1) Pothier, Pand., t. 1, p. 542, n. 49 et 50. Pothier, Louage, n. 118. Dur. n. 63. (2i TroploDg, n. 194 et 224. Duvergier, n. 341, 526 et 527. Marcadé, sur l'art 1721.
(3) Loi du 7 juillet 1833, art. «0.
(4) Duvergier, n. 332. Paris, 12 février 1833. Dev.. 1833, 2, 606.
du CONTRAT m<: LOUAGE. — Ain'. I7il-17il 49
prise dans l'expropriation : l<i pjeneur pourra- t-ll le contraindre h maintenir coite portion on état de servir a l'usage: auquel elle ost destinée , ot à faire en conséquence toutes les réparations convenable!) ou le propriétaire pourra-t-U se prévaloir
<i<> i;i disposition de l'art. 1722, qui le dispense de reconstruire ee qui a «Hé détruit par cas fortuit? — Eli cas de dépossession pour Cause d'ulililé publique, le propriétaire est indemnisé: donc il doit, en mettant la chose en état, faire participer le preneur au bénéfice de cette indemnité (voi/cj p. 54, quest.) (l).
Il a nit'inc été jugé, qu'en cas de destruction partielle d'une, maison par force majeure, notamment par l'effet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le locataire a le droit de réclamer la continuation du bail , dans la portion non détruite, quoique le propriétaire l'ait fait démolir, s'il l'a fait ensuite réédificr (2).
1722. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution de prix, ou la résiliation môme du bail, Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédomagement. (C. 1 302 1724, 1730, 1741, 1869.)
= On nomme cas fortuit tout événement qu'il n'a pas été donnéà l'homme de prévoir et dont il n'a pu se garantir. (Voyez nos observations sur l'art. 1773).
L'incendie et le fait du prince sont les deux causes de perte qui se présentent le plus fréquemment, quand il s'agit d'immeubles. — Nous aurons à examiner sous l'art. 1733, si l'on doit, en matière d'incendie, présumer plutôt le cas fortuit que l'imprudence.
Quant au fait du prince, il résulte, on le sait de l'expropriation pour cause d'utilité publique et de toutes mesures prises par l'autorité municipale dans l'intérêt général.
Il ne suffit pas comme de raison au preneur qui invoque la force majeurejd'articuler le fait, il doit en établir la preuve : Allegans fortuitum casum, illum tenetur probare. — Arrivons à l'examen de notre article :
Le bailleur s'est engagé à procurer au preneur la jouissance de ]a chose ; s'il ne peut satisfaire à cette obligation, à quel titre prétendrait-il maintenir le contrat? Les loyers sont le prix de chaque journée de jouissance; ils doivent donc cesser de courir à partir du jour où la jouissance est devenue impossible.
Par suite , notre article distingue : si la chose est détruite en totalité par cas fortuit, le bail se trouve résilié de plein droit, puisqu'il n'a plus d'objet. — Si la perte n'est que partielle , la réduction du prix a également lieu de plein droit , à partir du
(1) Duvergier, n. 332. Paris 12 février 1833. Dev. 1833, 2, 606. Voyez cep. Paris, 8 juillet 1852 , D. p. 53, 2 188. Bordeaux, 4 janvier 1854, D. p. 55, 2 60.
(2) Cass. 7 juillet et 3 août 1847. D. p. 47, 1, 250 et 251. Voy. cep. Douai, 31 mai 1852. D. p. 53, 2, 22G.
50 P4TRE 8j — GHAJMTHE ï. — SRCTION \.
jour où l'événement est survenu* Le juge après avoir constaté le fait réduit le prix à dire d'experts, et même sans expertise, s'il trouve dans la cause des documents suffisant pour statuer.
Dans le même cas de perte partielle, la loi réserve au preneur la faculté de demander, suivant les circonstances, la résiliation du bail (1741), si ce qui reste ne suffit plus pour atteindre le but déclaré ou reconnu dans le contrat.
Observons, que l'alternative n'existe pas au profit du bailleur : vainement donc offrirait-il de résilier, si la réduction du prix est démandée , ou de diminuer le prix, si le preneur a demandé la résiliation : l'option entre l'un et l'autre parti n'est accordée qu'à ce ierniér ; le juge doit prononcer sur ses conclusions, sans pouvoir prendre un autre parti, quand même il paraîtrait plus équitable (l). Le preneur doit-il nécessairement opter entre la résiliation et la diminution du prix? Pourrait-il exiger que le bailleur fit des réparations à la partie de la chose qui n'a pas péri ? (Voyez infra quest.)
En cas de perte soit totale, soit partielle, arrivée par cas fortuit, le preneur ne peut prétendre à des dommages-intérêts. —Il en serait autrement, ainsi que nous l'avons vu, si la perte provenait de la faute du bailleur, ou si la chose avait péri par suite de vices existant lors du contrat. (Art. 1721).
Il faut assimiler au cas de perte matérielle, la privation absolue ou momentanée de jouissance, causée par un événement de force majeure (2) ; par ex., si le preneur est forcé, en temps de guerre ou de maladie contagieuse, de quitter son habitation; en cas de troubles civils, si celui qui a pris à ferme Un droit de péage, se trouve dans l'impossibilité d'user de son droit.
La crainte d'un danger réel que présenterait l'usage de la chose, constituerait également, suivant que l'obstacle serait perpétuel ou temporaire, une cause de résolution du bail ou de diminution des ioyers. Par eX. , si un locataire a été obligé de déloger parce que la maison louée menaçait ruine. — Il suffit, en effet, que le locataire ait un juste sujet d'appréhender la ruine de la maison ; on ne peut raisonnablement exiger que l'événement ait justifié cette crainte.
Mais il faut que l'impossibilité d'user soit réelle ; qu'il y ait un événement de force majeure; que l'obstacle soit irrésistible ; que le péril soit inévitable : de simples considérations de prudence ne pourraient légitimer l'action en garantie. Par ex. , on ne dispenserait pas du paiement des loyers ou fermages, le preneur qui cesse-
(1) Duvergier Louage, 1. 1 n. S22. Troplong n. 213. Cass. 23 juillet 1S27. Paris 6 mai 1826, 22 décembre 1825. Rouen 15 juin 1844. Dali. n. 202. Paris 8 mars 1841. Dali., Force majeure, n. 29. Rouen 11 février 1842. Dali., Louage, n. 202.
;2) Pothier n. 148 Duvergier n. 624. Troplong n. 225 et 236. Marcadé sur l'art. 1722. Bruxelles 16 janvier 1823. Nancy 7 mai et 30 décembre 1837. Paris 19 février 1844. Dali. n. 210. Cass. l« mai 1848. D. p. 48, 1, 86. Douai 8 janvier 1849. D. p. 49, 2> 79,
du connut DE LOUAGE. — ART. Mil 51
rail d'habiter les lieux, uniquement pour fuir le théâtre de la guerre, (U1 Sl> soustraire au danger d'une maladie épidémique on contagieuse : il faudrait que l'expulsion eût été ordonnée soit par les chefs militaires, soit par Les autorités sanitaires, que les communications de l'extérieur avec l'intérieur eussent été interrompues par L'effet des mesures sanitaires, et dans le eas de ruine imminente d'une maison, que des experts eussent eonstaté le péril (1).
Bien moins encore le preneur est-il admis à invoquer le bénéfice de l'art. 1722, si l'obstacle à la jouissance provient non de l'état des lieux, mais de sa position personnelle , par ex., s'il a été obligé dé s'éloigner par suite d'une condamnation judiciaire ou pour Le service de l'État (2) ; sauf bien entendu toute stipulation contraire.
Ce sont là au surplus des questions de fait, entièrement abandonnées l'appréciation des tribunaux.
Observons, que la perte survenue par cas fortuit, peut seule donner lieu à une diminution de prix ou à la résiliation du bail: le preneur ne serait donc pas recevable, si l'événement dont il a été victime n'avait pas ce caractère, par ex., si le cours d'eau nécessaire pour l'exploitation d'une usine qu'il a prise à bail, tarissait habituellement à certaines époques, (3) ou si des hôtelleries s'étaient fondées près de celle qui a fait l'objet du bail, en sorte que le profit sur lequel il comptait se trouvât considérablement réduit par l'effet de la concurrence ; car ces circonstances ont pu être prévues : le bailleur n'aurait pu exiger d'augmentation des loyers, si les lieux étaient devenus plus productifs; il ne doit pas subir de réduction , s'ils ne procurent pas tous les avantages que le preneur pouvait espérer.
Peu importerait que le preneur eût fait connaître au bailleur les considérations qui le déterminaient à contracter : Il ne suffit pas, pour donner lieu à la résiliation ou même à une diminution du prix, que des événements aient rendu la jouissance moins avantageuse ; il faut une réserve formelle :
Par ex., si le preneur s'est borné à déclarer dans le contrat, que le prix du loyer est fixé à une certaine somme, en considération d'un établissement d'une certaine nature, qu'il se proposait de former, sans stipuler que le prix sera réduit au cas où l'établissement projeté ne se réaliserait pas, le juge contreviendrait à la loi, en donnant à la déclaration l'effet d'une condition résolutoire ou d'une cause de réduction (4).
A cette occasion Pothier n° 143 pose l'espèce suivante :
« J'ai loué à quelqu'un une auberge sur la grande route ; depuis et pendant le temps du bail, la grande route a été changée, de
(1) Duvergier n. 325. Troplong n. 227. Paris 13 mars 1832. Dev. 1832, 2, 330.
(2) Duvergier n. 524 et 527.
(3) Rouen 21 juillet 1838. Nîmes 1" juin 1839. Dali. n. 217.
(4) Duvergier n. 529. Troplong, t. 2 n. 234. Voy. cep. Marcadé art. 1722.
manière que cette auberge, qui était très-fréquenlée ne se trouvant plus sur la route est devenue déserte ; en ce cas, quoique le locataire jouisse de toutes les parties de la maison, est-il fondé à demander une diminution du loyer? Oui, dit-il, car la jouissance de cette auberge souffre, par le changement de la route, une altération et une diminution très-considérable. »
Duvergier (n° 529) critique cette décision : « Pothier dit-il enlève ainsi arbitrairement à la convention sa puissance; il confond les considérations qui ont déterminé les parties, avec la condition du contrat : dans l'espèce, le preneur doit s'imputer de ne pas avoir fait de réserves; le preneur en gardant le silence, s'est soumis aux chances de gain et de perte.» —Il serait dangereux, en effet, d'admettre la théorie de Pothier, car elle aurait pour résultat d'autoriser les tribunaux à donner aux conventions une portée souvent contraire à la volonté des parties. D'ailleurs la diminution de l'achalandage par le percement d'une deuxième route est un événement auquel le preneur a dû s'attendre : la multiplicité des communications est une mesure d'intérêt général, que tout homme sage doit appeler de ses vœux; dès lors il n'est pas fondé à se plaindre. — Mais que doit-on décider si la route a été supprimée ? Ce cas diffère essentiellement de celui qui précède : l'interruption totale de communications par cette voie est un événement exceptionnel. Nul ne peut s'attendre à ce qu'on l'enclave , à ce qu'on prive de ses débouchés la localité qu'il habite: le locateur se trouve, par un cas de force majeure , dans l'impossibilité de procurer la jouissance promise, dès lors, il y a lieu de résoudre le bail puisqu'il n'a plus d'objet.
Nous supposons que c'est une auberge toute montée qui a été louée : si c'était simplement une maison, la garantie ne serait pas due, encore que le preneur eût établi dans cette maison une auberge (2).
Il s'agit comme on le voit de questions de fait, entièrement abandonnées à l'arbitrage des tribunaux.
La perte de la chose louée emporte résiliation de bail, lors même qu'elle est imputable au preneur ; les termes de l'art. 1722 sont généraux et absolus : mais alors, celui-ci doit indemniser le bailleur de la privation de ses loyers, pendant le temps que dure la reconstruction, et la relocation des bâtiments (3).
Le loyer n'est dû que pour la jouissance procurée au preneur, en
(1) Troplong, n. 234. Cass. 14 novembre 1827.
(2) Troplong n. 232. 1234. Marcadé art. 1722. Dali. n. 217.
(3) Rouen 16 janvier 1845. D. p. 45, 2, 172. Bordeaux, 4 octobre 1831, 24 décembre Î8: Dali. n. 203 et 205. Paris 8 mara 1811, Dali Force majeure u. 29.
DU CONTRAT DE LOUAGE. — ART. Mtl. 83
vertu du bail • il va sans dire, en effet, que si ce dernier a acquis, pendant le cours du bail, la pleine propriété ou <lu moins l'usufruit de la chose louée, il doit être déchargé du loyer pour le temps qui reste ii courir, depuis cette acquisition.
Il nous reste à rappeler, que le preneur ne peut, en cas de perte soit totale, soit partielle de la chose louée, arrivée par cas fortuit, prétendre à dès dommages-intérêts : plusieurs fois déjà nous avons appliqué ce principe. La résiliation du bail ou la diminution proportionnelle du prix, esltoutcc qu'il peut demander. — On doit décider autrement, lorsque la perte est imputable au bailleur, ou lorsque la chose a péri par suite des vices existant lors du contrat: des dommages-intérêts sont alors dus au preneur. L'indemnité doit être fixée d'après la somme des bénéfices nets, que le fermier aurait pu obtenir chaque année, jusqu'à la (in du bail (I).
L'art. 1722, n'est pas seulement applicable aux baux des maisons et des biens ruraux ; mais encore au louage de choses mobilières: vous m'avez loué un cheval; ce cheval est tué ou grièvement blessé par un accident qui ne m'est pas imputable: le contrat sera résolu de plein droit ; je ne devrai que le nombre de jours pendant lesquels je l'aurai gardé (1741).
Les parties peuvent -elles valablement stipuler que la perte totale de la chose louée n'entraînera pas la résiliation du bail? Non évidemment : cette clause serait frappée de nullité radicale ; car on ne peut concevoir de bail sans une chose qui en soit l'objet (2).
Pour que le preneur puisse demander soit la résiliation du bail, soit une diminution de prix, il faut que l'événement ait une certaine importance: une simple gène, une légère diminution des avantages du bail, ne suffiraient point pour faire admettre sa demande.
— Que devrait-on décider, si la force majeure, tout en taissantsubsister lachose et ses parties matérielles mettait obstacle à ce qu'elle fut employée à sa destination ? ~~ Distinguons : cet événement n'ouvre pas d'action en garantie, si la destination est le fait du preneur ; mais il en est .autrement, si elle a été convenue comme condition du bail; car le bailleur doit procurer la jouissance qu'il a promise. Exemple : un contrat de bail, porte que le prix du loyer est fixé à telle somme, en considération d'un établissement d'une certaine nature que le preneur se propose de former: rétablissement manque par l'effet du refus d'une autorisation administrative: le bailleur ne subira pas de diminution dans le prix stipulé, quand même ce prix aurait été fixé à un taux plus élevé, à raison de la destination que devait recevoir la chose; — mais si l'effet du bail est subordonné à la condition quo. l'autorisation sera obtenue, nul doute qu'il y aura lieu à garantie (3).
Supposons maintenant que la force majeure ait fait cesser momentanément la jouissance d'un accessoire de la chose; par ex., qu'une forte sécheresse ait tari pendant quelque temps le cours d'eau qui alimentait un moulin, ou qu'elle ait des-
(1) Amiens, 11 mars 1837. Dali. n. 206.
12) Dur. n. 213 t, 17. Turin 16 mars 1811 .
(3) Davergier, t. In. 529. Troplong, t. 2 n. 234. Cass. 14 novembre 1827.
O'i TITRE 8. — CHAPITRE 2. — SECTION I .
séché les citernes nécessaires pour arrose"r un jardin loué : le preneur sera-t-il fondé à demander la réduction de prix? „. Distinguons : si le cours d'eau tarissait chaque année, à l'époque des chaleurs, cet événement est du nombre de ceux «pie *e preneur a dû prévoir; par conséquent, le bailleur n'en est pas responsable. — Mais il y aura lieu à réduction, si une sécheresse insolite et prolongée, a occasionné le chômage de l'usine, pendant une panie notable de l'année (1). Voyez les distinctions que nous établirons sous les art. 1769 et suiv.
Nous appliquerons toujours par argument des art. 17G9 et suiv. ces distinctions au cas où des fermiers de droits incorporels, par exemple, d'un droit d'octroi, d'un droit de péage, auraient été privés en totalité ou en partie, pendant un certain temps, à la suite d'une sédition ou autre événement de force majeure, de la jouissance de ce droit : le preneur pourra obtenir une réduction, si la perte est considérable (2).
Le preneur qui a été privé par cas fortuit d'une partie de la chose, peut se borner à demander une diminution de prix, bien que la perte soit assez considérable pour donner lieu à résiliation : mais alors peut-il exiger que le bailleur remette en état ce qui reste? v~ Duvergier (n. 522 et 523) se prononce pour la négative : le preneur, dit-il, doit opter entre la résiliation et la diminution du prix; la loi ne lui accorde que celte alternative. — Assurément, si le sinistre provient d'une force majeure, qui ouvre au bailleur une action en indemnité, comme l'incendie d'une maison assurée, ou l'expropriation pour cause d'utilité publique, le preneur peut demander que le bailleur fasse des réparations à la partie de la chose qui n'a point péri, afin de rendre possible ia continuation du bail : on peut dire qu'il n'éprouve aucune perte ; que la chose se trouve seulement transformée : mais il ne jouit point de cette faculté, lorsque la destruction partielle a été occasionnée par un deces sinistres, qui n'amènent avec eux que des pertes sans indemnité; car, ce sérail grever le propriétaire, d'un nouveau fardeau qu'il pourrait ^e trouver dans l'impossibilité de supporter: tout est perte dans le sens de l'art. 1722 pour le propriétaire dépouillé par un événement de force majeure (3). ~~ Troplong (no 220) adopte le système contraire : l'art. 1720, dit-il, n'admet pas de distinction, il veut que le bailleur fasse pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires; te bailleur est tenu, par la nature du contrat, d'entretenir la chose en bon état ; en l'affranchissant de cette obligation, on l'autoriserait à résoudre le bail, par sa seule volonté, avant l'expiration du délai fixé : — l'art. 5 722 garde, 11 est vrai, le silence sur les droits du preneur; mais ce silence peut s'expliquer : le législateur a pensé qu'il était inutile de rappeler un droit qui résulte formellement de l'art. 1719; qui est inhérent à la position du preneur. — Cette dernière opinion nous paraît fondée en droit : il faut en effet distinguer la destruction des dégradations: cette dernière circonstance ne donne point lieu à l'application de l'art. 1722; elle oblige seulement le bailleur à réparer le dégât (arg. de l'art. 1719 2° et 1720 al. 2). Par exemple, lorsque les cheminées d'une maison sont renversées par un coup de vent, ou lorsqu'un amas extraordinaire de neige fait enfoncer les toitures, on ne peut dire que la maison est détruite en partie ; elle est seulement endommagée : les travaux à faire ne constituent point une reconstruction, mais une réparation — la question de savoir si l'immeuble était assure, ne peut changer la position des contractants: dès le moment où la chose a cessé d'exister en partie, le bail cesse dans la même proportion. — Il appartient aux tribunaux de décider en fait, si dans une espèce donnée, tels travaux doivent être considérés comme
Ml Potliier, n. 143. Troplong, n. 235. Daviel, Cours d'eau- t. 2 n. 657. Rouen 21 juillet 1838. Dev. 3839, 2, 94.
(2) Troplong, n. 237.
(;3) Paris 12 février 1833. Dev. 1833. 2, 606.
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i.roiisirurtlons on comme rtfpnrations ; s'il y a lieu <\o contraindre le bailleur à rendit Ifl litnx habitables, ou de rrsoihhv le bail (1).
Ifi preneur peut-il, en ras «l'un imemlie dont il sciait responsable \is-à-vls du
propriétaire, écarter la demande en résiliation, formée par celui-ci, en offrant de rétablir les lieux dans leur étal primitif eu eu indemnisant le propriétaire 1 — Dis. tlnguone : lorsque la chose a péri en totalité, il Rfdépetid ni de l'une ni de l'autre
partie d'empêcher la résiliation du bail, puisque l'objet même du contrat est détruit : mais si la nerte n'est que. partielle, la résiliation prononcée contre le vomi du preneur serait une atteinte portée à ses droits, une violation flagrante, de l'art. 1722: cet article, ne peut cire invoqué par le bailleur, puisqu'il ne dispose qu'en l'awur du preneur (w2*.
Nous avons vu, que les pertes graves amènent une diminution des loyers; réciproquement les profits considérables et imprévus, faits par le preneur, donnentils lieu à une augmentation de prix? ~> Cette question était controversée dans l'ancienne école : Accurse, et Bariole se prononçaient pour l'affirmative : ruais l'opinion contraire, soutenue par plusieurs auteurs, entre autres par le président la\ e, avait triomphé. De nos jours, elle ne trouve plus de contradicteur : le locateur a promis de faire jouir; or, il n'y a plus de jouissance, — lorsque les Iruits périssent par l'effet d'une force majeure : donc cet é\énenient doit rester u sa charge: — mais les mêmes raisons de réciprocité n'existent pas, lorsque le fermier réalise des bénéfices énormes : le contrat, en ce cas, n'éprouve aucune altération; la loi protège le preneur, elle ne doit pas la même protection au locateur (3).
4 723. Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. (C. 1 728 g.)
=Le bailleur est garant de ses faits personnels; par conséquent, il ne peut changer l'état des lieux, même en partie, sans le consentement du preneur: vainement dirait-il que les travaux tendent à rendre la chose plus commode, plus agréable, ou plus productive : la règle est absolue (A). — Ainsi, le preneur ne pourrait, contre le gré du bailleur, convertir une terre labourable en prairie ou en bois, boucher une fenêtre ou supprimer une porte , donner à sa maison un étage de plus (5) : il doit laisser les choses dans l'état où elles étaient au moment du bail (voyez nos observations sur l'art 1719).
Gardons-nous de confondre les changements de forme avec les réparations : Nous verrons sous l'article suivant, que le preneur doit, en certains cas, souffrir ces derniers travaux , quelque incommodité qu'il éprouve.
(1) Marcadé, art. 1721. Paris 5 mai 1826.
Duvergier, n. 521. Troplong, n. 213. Paris 22 décembre 1825. Cass. 23 juillet 1827.
i3) Troplong, n. 240 et 325. Duvergier, n. 404. Ce dernier auteur se fonde sur des motifs que combat Tropleng : du reste, l'un et l'autre arrivent au même résultat. On peut opposer un arrêt de la cour de Grenoble du 5 mars 1835. Dev., 35, 2, 320. Mais, dans l'espèce decet arrêt, il s'agissait d'un événement imprévu qui avait procuré au preneur d'une carrière de pierre un débit plus considérable que par le passé et de nature a épuiser la carrière : il y avait abus de jouissance, es qui donnait lieu a l'application de l'art. 1729.
,'4) Troplong, n. 243. Dur. n. 66, t. 17. Duvergier, n. 307. Bordeaux, 26 juillet 1831- \r, Paris 9 janvier 1844 et 20 février 1843. Dali. n. 228. Les modifications que Pothier (n. 75) admettait sur ce point sont rejetéesde nos lois moderne*.
1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa lin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. (C. 1720, 1721. — Pr. 435, n° 2. Loi du 23 mai 4838, art. 4.)
= Le preneur peut exiger que la chose soit maintenue par le propriétaire, en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée : mais libre à lui de subir, s'il le préfère, les inconvénients qui résultent des dégradations , et même de s'opposer à ce que les travaux soient faits, s'il ne veut pas se soumettre à la gêne momentanée qu'ils occasionneront (1).
« Quoique les réparations que le bailleur veut faire à sa maison « soient nécessaires, dit Pothier (n° 701), si elles ne sont pas « urgentes, et qu'il paraisse que le propriétaire ne se presse de les a faire à la fin du bail, que pour éviter l'incommodité qu'elles lui « causeraient si elles se faisaient, lorsque après l'expiration du bail « il sera rentré dans sa maison et pour faire tomber sur son loca- « taire cette incommodité, le locataire peut encore, en ce cas, être a reçu à empêcher le propriétaire de faire les réparations. »
La position change, lorsque les réparations à faire sont urgentes ; c'est-à-dire, lorsqu'elles sont tellement essentielles qu'elles ne pourraient être différées sans de graves inconvénients jusqu'à la fin du bail: le preneur doit alors les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent; quand même il devrait se trouver privé momentanément d'une partie de la chose louée ; sans pouvoir exiger la remise d'une partie du prix du bail. « Le locataire a dit le tribun Mouricault, a dû prévoir qu'il pourrait survenir des dégradations à la chose louée, qu'elles pourraient lui occasionner de l'embarras, que cependant, il serait nécessaire d'y pourvoir, qu'il serait même intéressant pour lui qu'on ne les négligeât pas : il a dû déterminer d'après ces considérations le prix qu'il lui convenait de donner. » (Fenet. t. U, p. 326).
L'urgence est un fait abandonné à l'appréciation des tribunaux.
En imposant au preneur l'obligation de souffrir les réparations urgentes, la loi prend soin d'établir des limites à cette règle : elle
(1) Paris 9 janvier 1844. Pal. 1844, 1- 134.
ne présume pas qu'il ait entendu subir pendant plus de quarante jours l'inconvénient des réparations, sans se (aire indemniser. — Aux ternies du deuxième alinéa «le l'article 17*21, « le prix du bai] doit en ce cas être réduit, à proportion du temps et de la partie de
la chose louée dont le preneur a été privé. »
Nous supposons, bien entendu, que l'incommodité 81 été grave: le locataire né peut prétendre à une remise sur ses loyers, pour privation de quelque faible partie de la chose louée : ce dernier cas est tacitement prévu et accepté parle bail. (Polluer n° 77.)
Pour calculer la diminution du loyer à laquelle le locataire peut prétendre, doit-on compter les quarante jours de grâce que la loi accorde au bailleur? — Troplotfg (n° 253), se prononce pour la négative : « Quoi donc , dit-il, la loi ne voit aucune faute, aucun principe de dédommagement dans les travaux renfermés dans l'espace de quarante jours? Est-ce que sa juste tolérance s'est effacée, parce que le travail s'est prolongé au-delà? Que l'excédant soit cause d'indemnité, rien de plus juste ; mais les quarante premiers jours sont des jours de franchise : pourquoi vouloir en priver le bailleur? Où est le texte qui le condamne?» — Quoiqu'il en soit, la loi nous paraît formelle : ces mots : « Le prix du bail sera diminué à proportion « du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé, » ne laissent pas matière à interprétation : il n'est pas dit, pour ce qui excède les quarante jours de grâce. D'ailleurs, le passage suivant du rapport auTribunat lève tous les doutes: Si les réparations durent plus de quarante jours, alors la loi... autorise le preneur à réclamer une diminution de loyer proportionnelle à la privation et à sa durée. » (Fenet. 1. 14, p. 326). — Ainsi, on doit compter tout le temps qui a couru depuis le commencement des travaux : les réparations sont réputées causer un préjudice assez grave, pour donner lieu à une diminution de loyer, lorsqu'elles ont duré plus de quarante jou^s : prendre pour point de départ le quarante et unième jour, ce serait méconnaître le texte et l'esprit de la loi (4). Si les travaux ont duré, par ex., cinquante jours, le preneur peut prétendre à une indemnité pour cinquante jours.
Telles sont les règles établies pour le cas de simple incommodité, ou de privation partielle de jouissance : mais, que doit-on décider, lorsqu'il y a impossibilité totale, absolue de jouir ? Ce cas est prévu dans le dernier alinéa ainsi conçu : « Si les réparations sont de « telle nature, qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au a logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier « le bail. » — Remarquons ici les termes de la loi : elle n'exige point, pour autoriser la demande en résiliation, que le logement du preneur ait été rendu inhabitable pendant quarante jours : la pri-
(1) Delv. 3, p. 189, n. 4. Duvergier, n. 303. Zach. t- 3 p. 9. Dur. n. 67. Rolland, °Bailn. 363.
• >N titiif, 8. — «:u aiti hi: i. — sectio.n 1.
ration totale du logement est une circonstance grave, qui peut faire prononcer la résiliation, quoiqu'elle n'ait pas duré quarante jours : c'est là un point de fait abandonné à l'appréciation des tribunaux. Ils pourraient ne pas avoir égardà cette demande, si les réparations devant être terminées dans un bref délai, le bailleur offrait de procurer au preneur un autre logement, quand même il ne serait pas aussi commode, et de l'indemniser des frais de déménagement; les circonstances atténueraient alors la gravité du fait (i). — Toutes les difficultés qui s'élèvent sur ce point doivent être jugées ex œquo et bono.
Au résumé, pour que le preneur soit tenu de souffrir les réparations, trois conditions sont requises; il faut : 1° qu'elles soient urgentes;— 2° qu'elles ne dépassent pas le délai de 40 jours; — 3° qu'elles ne rendent pas inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille. — Il y a lieu à une diminution de prix, calculée sur la privation de jouissance, si les réparations durent plus de quarante jours. — Les tribunaux peuvent prononcer la résiliation, si les lieux sont inhabitables, lors même que la privation de jouissance n'a pas duré quarante jours; à moins que le bailleur n'offre au preneur un autre logement et une indemnité pour frais de déménagement.
Observons, que l'unique dédommagement accordé au preneur, à raison des réparations, consiste en une diminution de prix : il ne peut donc prétendre à de plus amples dommages-intérêts. — Exceptons le cas où le bailleur serait en faute; ce qui aurait lieu, par ex., si les dégradations d'abord légères, et pouvant être facilement réparées, s'étaient aggravées au point de rendre les lieux inhabitables (Troplong, n. 252).
Bien que placé sous la rubrique des baux des maisons et des biens ruraux, notre article s'applique par analogie à toutes autres choses qu'il est urgent de réparer pendant la durée de la location; notamment, quand il s'agit d'une usine, d'une manufacture, ou d'un héritage rural : les expressions de notre article sont énon-< ciatives et non limitatives (2).
1725. Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. (615.)
= Après avoir réglé le cas où le trouble proviendrait du vice delà chose (1721 et 1724), d'une force majeure (1722) ou du fait du bail-
(1) Duvergier, n. 300. Dur. t. 17 n. 67-
(2) Troplong, n. 254. Zach. t. 3 p. 362. Duvergier, n. 301.
D.l CONTRAT DR LOUAGE. — Ain. 1725. 59
leur (l 7*2:i), la loi suppose, dans les art, 1725 1726 et 1727, cp'il est causé par un tiers.
Les tiers peuvent troubler le preneur de deu* manières: soit par des voies de fait (1725), soit m manifestant judiciairement <!<-s pré tentions à la propriété ou a la jouissance de tout <>n partie «le l.i chose louée (1726 et 1727). — En d'autres termes, le trouble est de fait ou <lc droit.
An premier cas, c'est au preneur à se défendre: il ne peut élever contre le bailleur aucune réclamation; l'art. 1725 nous parait suffisamment explicite è cet égard.-*-Vainement, dirait-on, qu'il est une foule do cas où le bailleur, quoique à l'abri de l'action en garantie,est cependant obligé de subir un retranchement plus ou moins considérable sur le loyer ou fermage ; quelquefois même, de souffrir la résiliation du bail (1722, 1724, 1 709) : Nous répondrions, que les obligations du bailleur peuvent être plus ou moins étendues; mais que lo preneur n'agit pas moins en garantie, quand il exerce un recours contre le bailleur, pour l'exécution du bail, à la suite d'un trouble; que le mot garantie, reçoit dans l'article 1725 un sens générique : — ainsi , le preneur ne peut prétendre môme aune diminution de prix, si des gens malveillants ont jeté dans les étangs loués des substances vénéneuses qui ont détruit le poisson, ou si des voleurs ont enlevé tout ou partie des fruits : ces faits ne constituent pas des événements de force majeure; mais de simples voies de fait.
Dans notre ancien droit, on décidait que si l'action contre les tiers auteurs du dommage était inutile, parce qu'ils étaient insolvables ou inconnus, le preneur pouvait demander au bailleur une remise totale ou partielle des loyers, suivant les circonstances; en ce cas, on considérait le trouble comme un événement de force majeure (1): — Mais les auteurs du Gode n'ont pas admis cette modification : ils ont considéré, que le preneur devait être puni pour n'avoir pas exercé une plus active surveillance. — Ainsi, dans aucun cas, le preneur ne peut, à raison de simples voies de fait, recourir contre le bailleur, même pour obtenir une diminution de prix (2).
Nous supposons, bien entendu, que les voies de fait n'ont eu pour résultat, que de priver temporairement le preneur de sa jouissance : si la chose même avait été détruite, soit en totalité, soit en partie, on rentrerait dans le cas prévu par l'art. 1722 : il n'y aurait plus lieu d'appliquer l'art. 1725.
Gardons-nous, surtout, de confondre les voies de fait avec les événements de force majeure proprement dits; c' est-a-dire, avec les cataclysmes, qu'il n'est donné à l'homme ni de prévoir, ni de se garantir : tels que les ravages causés par la guerre, par l'invasion de bandes armées, par les inondations, par les incendies : ce cas est réglé
(1) Pothier, Louage> n. 81.
(2) Duvergier, t.. 3 n. 315. Troplonç, n. 257.
comme le précédent, par l'art. 1722 : le bailleur s'est engagé à procurer la jouissance de la chose : si le preneur n'obtient pas cette jouissance, ses obligations n'ont plus de cause.
Que devrait-on décider, s'il s'agissait de voies de fait antérieures à l'entrée en jouissance, qui eussent empêché le preneur de prendre possession? Lorsque le bailleur a rempli l'obligation de livrer, cas prévu par l'art. 1725, il est rationnel de laisser au preneur, le soin de se défendre, si des tiers s'opposent par des voies de fait à sa jouissance; mais telle n'est pas noire hypothèse : nous supposons qu'il n'y a pas eu mise en possession effective ; que le bailleur n'a pas délivré la chose, première obligation que lui impose l'article 1719 : le preneur est dès lors fondé à demander la résiliation du bail (1). Passons au cas de trouble de droit :
1726. Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. (C. 4 721, 4 725, 1727, 1768).
=Le trouble de droit, ainsi que nous l'avons vu, est celui qui résulte de la prétention élevée par un tiers, soit à la propriété soit à la jouissance de la chose louée, soit même à un droit de servitude sur cette chose.
Nous déterminerons les phases diverses de ce trouble et les conséquences de la garantie à laquelle le bailleur se trouve soumis pour chacune d'elles : sur ce point, Pothier (n° 83) établit les règles suivantes :
Le bailleur est garant, si la cause ou le germe de la cause d'éviction existait à l'époque où le bail a été conclu, soit qu'il en ait eu connaissance, soit qu'il l'ait ignoré.
Il ne doit pas de dommages-intérêts, si le preneur connaissait cette circonstance lors du bail, à moins de stipulation contraire; mais le preneur privé de tout ou partie de la jouissance, a toujours droit, soit à la remise totale du prix, soit à une réduction.
Le preneur n'est point recevable, lorsqu'il est lui-même, en une autre qualité, garant de l'éviction envers le locataire. Par ex., je prends à bail un fonds que j'avais précédemment vendu, croyant en être légitime propriétaire : si ce fonds est revendiqué, je ne pourrai agir en garantie, pour trouble apporté à ma jouissance.
Le bailleur est garant, si la cause d'éviction procède de son fait, quand même elle n'aurait existé que depuis le bail.
(1) Duvergier, t. In. 277. Troplong, t. 2 n. 262, 280, 281. Marcadé, art. 1725. Cas*. 7 juin 1837. Dev. 1837, 1, 970. Dali. n. 240. Voy. cep. Nîmes 26 juin 1806.
imi CONTRAT i » !•: LOUAGE. — ART. 1726. (il
[1 peut être actionné en garantie, non-seulement en cas d'éviction totale ou partielle de la jouissance; mais encore, lorsque l<trouble tend seulement à gêner cette jouissance ; par ex., si un tiers prétend un droit de servitude sur le fonds loué.
Enfin, il y a lieu à garantie, ainsi que nous L'avons déjà dit, soit que Letrouble ait été causé au preneur lui-même, soit qu'il ait été
causé à ses sous -preneurs.
Appliquons ces règles :
Lorsque par le résultat du trouble concernant le propriété du fonds, le preneur est privé de tout ou partie de sa jouissance, il a le droit d'exiger, suivant les circonstances, soit une diminution proportionnelle du prix, soit la résiliation du bail, sans préjudice des dommages-intérêts, s'il y a lieu ; c'est-à-dire, si le trouble provient d'une cause antérieure au bail, ou s'il est imputable au bailleur. — A la vérité, l'art. 1720 semble restreindre l'effet de la garantie à une diminution de prix ; mais cette rédaction est incomplète : tout fait quelconque de l'homme qui cause du dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (1382) : ce principe fondamental, reçoit son application, quand il s'agit du louage, comme en toute autre matière : ainsi, les art. 1744 et suiv. reconnaissent que le preneur, dépouillé de la chose louée, peut prétendre à des dommages-intérêts. L'art. 1721 est conçu dans le môme esprit.
On doit comprendre dans le dommage que le bailleur doit réparer, les frais de déménagement, les dépenses extraordinaires que le preneur a faites sur le fonds, la perte des profits qu'il aurait retiré d'une sous-location avantageuse (1) ; en un mot , tout dommage éprouvé et toute perte des bénéfices : La loi s'en est formellement expliquée en matière de vente ; or, le contrat de vente et le louage ont entre eux une étroite analogie.
Toutefois, le preneur ne peut agir en garantie, qu'autant qu'il a dénoncé le trouble et l'empêchement au propriétaire : En effet, comment l'admettre à demander la réparation d'un préjudice que ce dernier, averti en temps utile, eût peut-être pu lui épargner? Bien plus, il serait passible de dommages-intérêts, si par suite de son silence il avait fait perdre au bailleur la possession annale. (1768) (2).
Jugé toutefois que l'art. 1726 n'est pas tellement impératif que la dénonciation ne puisse être suppléée; nul doute que le fermier est à l'abri de toutes réclamations lorsque le propriétaire a été informé du trouble par une autre voie, et qu'il peut en ce cas agir en garantie s'il a fait constater en temps utile le dommage qui lui a été causé.
Le preneur peut prétendre à une réduction proportionnelle du
(1) Pothier, Vente, n. 487, 500 et 502, Loua: e, n. 02. Troplong, n. 277. Dnvergier, n. 337.
(2) Duvergier, n. 323. Zach. t. 3 p. 11. Troplong, t. 2 n. 281. Deiv. t. 3 p. 190, n. 3. Zach. t. 3 p. 11. Marcadé, art. 1726 et 1727. Cass. 1«* décembre 1825.
\3) Troplong, n. 281. Duvergier. n. 323. Zùch., t. 3, p. 11. Cass. 1" décembre 1825.
prix, quelque modique que soit la partie de l'immeuble dont la jouissance lui est enlevée : (1) l'art. 1"60 semble, au premier abord, contredire la règle générale posée par l'article qui nous occupe; car il n'accorde de remise au fermier qu'autant qu'il a perdu la moitié de la récolte : mais , ces deux dispositions se concilient. Le bailleur est obligé de garantir au preneur la jouissance de toute la chose qu'il a louée ; mais il y a toujours quelque chose d'aléatoire quand il s'agit des fruits à percevoir ; les bonnes années peuvent compenser les mauvaises, l'art 1769 exige que le dommage soit considérable pour que le preneur obtienne une remise sur ses fermages.
Il est bien entendu que le preneur n'a point d'action en garantie contre le bailleur , s'il a obtenu des dommages-intérêts, contre les auteurs du trouble (2).
En cas d'éviction partielle, sur quelle base opérera-t-on la réduction proportionnelle? Le juge devra rechercher, pour quelle valeur la partie enlevée est entrée dans le prix total des fermages, eu égard, non au temps de l'éviction; mais au temps où le bail a été passé : l'indemnité sera fixée sur la valeur respective des parties du fonds à cette époque (Pothier n° 93). — Les produits extraordinaires que le preneur aura retirés de la chose, seront pris en considération.
Si la valeur de la jouissance de la partie évincée a augmenté depuis le bail, cette plus-value donne lieu à des dommages-intérêts au profit du preneur.
Quelle est la position du preneur, s'il a laissé insérer dans le bail la clause de non garantie, bien qu'il ait connu la cause d'éviction ? En matière de vente, le vendeur se trouverait affranchi, même de la restitution du prix (1629); mais évidemment, ce principe n'est point applicable, quand il s'agit du louage; car le bailleur n'acquiert de droit au prix que jour par jour (584 et 586), au fur et à mesure, en échange de la jouissance qu'il s'engage à procurer. (Troplong, n° 286).
1727- Si ceux qui ont commis des voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou d'une partie de cette chose,
(1) Pothier, n. 158. Duvergier, n. 324 et suiv — Troplong (n. 282) exige que l'éviction ait causé au preneur un dommage de quelque importance : il admet cette règle posée par le président Favre : Modicam incommoditalem conductoris non inducere remissionem
mercedis sed ea tantum qua. magna sil Aliud siquidem est incommodum, aliud vero
damnum, quamvis non damnum modicam attendi valde solel.— Mais ies termes généraux du texte repoussent cette interprétation : le bailleur est en faute d'avoir donné à bail une chose qui avait un principe d'éviction : on doit le traiter avec rigueur. — Nous estimons cependant qu'il ne serait dû aucune réparation si le dommage était presque insignifiant.
(2) Duvergier» Louage» n. 326. Zach. t. 3 p. 11. Troplong» n. 281.
m co.NTî; M' m: LOI M;r.. MIT. 1/2/ - 83
nu à snilfTrir l'etôfClcë d|è quelque servitude, il jioit ap«
pôîef In bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant I»' bailleur pour lequel il possède. (C. 1768 = Le preneur n'a pas qualité pour répondre aux actions qui oôO*
cernent la propriété; car il ne possède (ju'au nom du bailleur, fuma* détenteur à titTC précaire: or, les actions même possesseurs n'appartiennent qu'à celui qui possède animo domini : -**Ô0lt qut le trouble provienne d'un acte judiciaire (1725), soit que les auteurs des voies de l'ait prétendent avoir sur l'immeuble loué un droit de servitude d'usage ou d'habitation, il doit donc faire connaître son bailleur, et lui dénoncer le trouble : puis, il peut a son choix, ou demander sa mise hors d'instance, ou rester au procès et appeler immédiatement le bailleur en garantie, à l'effet de pouvoir exercer des répétitions contre lui en cas d'éviction. (Voy. art. 1708).
Jugé que le bailleur est responsable envers le preneur , du trouble apporté à la jouissance de celui-ci, lors même que ce trouble proviendrait de travaux faits par lé voisin, en vertu d'une servitude légale, telle que celle résultant des art. 658 et 659 (1).
Dès que le preneur a fait connaître son bailleur, conformément à l'art. 1727, toutes poursuites en déguerpissement doivent cesser contre lui, encore que ce dernier, assigné directement, n'ait point constitué avoué.
La question de propriété ne peut être jugée qu'avec le propriétaire : tout jugement qui , interviendrait entre le preneur et un tiers sur une telle question , serait à l'égard du bailleur, res inter ulios acta (2) .
Remarquons ici une différence entre les effets de la garantie, suivant que cette action est introduite en matière de vente ou en matière de louage : l'acheteur a qualité pour défendre à l'action en revendication, puisqu'il est propriétaire; tandis que le preneur, n'étant que simple détenteur, s'affranchit de cette action, et doit même être mis hors de cause, s'il le requiert ; de telle sorte que la garantie n'a d'intérêt pour lui, qu'autant qu'il est réellement privé de la jouissance; car alors seulement il éprouve un dommage qui donne lieu à l'application des règles de l'art. 1726. (3).
Nous disons que le preneur doit dénoncer immédiatement le trouble ou l'empêchement au propriétaire : en gardant le silence, il pourrait laisser acquérir le droit de possession, et par suite compromettre les droits de ce dernier : loin de pouvoir exiger une indemnité, le preneur, coupable d'incurie, serait passible de dommages-
(1) Paris 19 millet 1848. Dev. 48,2, 168.
(2) Duvergiern. 114 et suiv. t. 2. Cass. 7 juin 1836. Dev. 1837, 1, 134, 6 juillet 1841. Cass. 23 août 1854. Pal. 55, h 511. Dali. n. 247.
(3) Pothier, n. 91. Duvergier, n. 320.
64 titri H. — chapitre 2. — section 1 .
intérêts, sauf à lui à démontrer que le bailleur n'aurait eu aucun moyen de faire cesser le trouble. (Arg. de l'art. 1640.) (Troplong, n° 181. Duvergier, n. 110, t. 2.)
Notre article considère uniquement l'auteur du trouble comme demandeur : quelle est la position du preneur, lorsque le trouble est passif, en d'autres termes, lorsque les tiers se tiennent sur la défensive; lorsque pour se défendre des poursuites dirigées contre eux, ils répondent : Feci sed jure feci. Dans ce cas, comme dans le précédent, il doit dénoncer le trouble au propriétaire, et l'assigner en garantie, pour qu'il ait à lui procurer la jouissance promise.
L'action en garantie est donnée contre le bailleur , ses héritiers ou autres personnes qui sont tenues de ses engagements , c'est-à-dire, contre ses successeurs universels ou à titre universel, et ses cautions.— Quant au successeur particulier, il ne répond que de ses faits personnels : en conséquence , il n'est pas soumis à l'action du preneur, à moins que son titre ne le soumette à cette obligation : Successor parlicularis non débet stare colono (1).
Obligations du preneur.
Après s'être occupé des obligations du bailleur, la loi détermine celles du preneur.
Les engagements du preneur résultent, comme ceux du bailleur, soit de la loi, soit des clauses particulières du bail,
1728- Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille,
et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,
ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à
défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
(C. 1723; 1729; 1730; 1741; 2102, n° 1 ; 2277. — Pr.
Saisie- g agerie, 819 s.)
=Deux obligations principales sont imposées au preneur ; il doit : 1° User de la chose en bon père de famille ; c'est-à-dire, en homme soigneux et prudent : ainsi, celui qui a loué un cheval ne doit pas lui faire faire de trop fortes journées ; — le fermier d'une vigne doit la bien cultiver ; — le fermier d'une métairie doit bien façonner les terres, en temps convenable : il ne lui est permis ni de les épuiser en les chargeant, ni de les dessaisonner.
Il est tenu en outre, par suite de cette même obligation, de veiller à la conservation de la chose, d'empêcher tout empiétement sur le fonds, d'interrompre la prescription des servitudes, etc,
(1) Troplong, n. 290. Duvergier, n. 333.
CONTRAT DE LOUAGE, — Airr. 1728. 5fi
Le preneur commettrait un abus de jouissance) par ex., s'il petfçait les gros murs ou les planchers, pour établir une conduite d'eau
OU de gaz; car de lels travaux peuvent nuire ,;i la solidité (les bâtiments (1); — mais libre à lui de changer la distribution des appartements selon sa convenance , de modifier le s> stèmed'nne cheminée,
ou de faire tous autres travaux qui ne dégradent pas les lieux d'une manière grave; à charge par lui, bien entendu, lors de l'extinction du bail, de rétablir la chose dans son premier état (2).
Les faits qui constituent l'abus de jouissance, peuvent varier à l'infini; le juge est appréciateur des circonstances.
Le preneur est responsable non-seulement de sa propre faute ; mais encore de celle de ses enfants, de sa femme, de ses serviteurs, de ses pensionnaires, de ses sous-locataires, et même des ouvriers qu'il fait travailler. (1735.)
2° User de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou à défaut de convention expresse, suivant celle présumée, d'après les circonstances.
Point de difficultés, lorsque le bail renferme une clause formelle : A défaut de stipulation, il appartient au juge de rechercher quelle a pu être l'intention des parties : La profession que le preneur exerçait, au moment du bail, est de toutes les circonstances, celle qui peut avoir le plus d'influence sur la décision à rendre : on doit supposer, en effet, qu'il entend approprier les lieux aux besoins de son état (3). — Par ex., si je loue à un serrurier, je l'autorise implicitement à établir une forge et à transporter tous ses outils dans les bâtiments loués.
Dans le doute, on supposera que la chose a été louée pour servir à l'usage auquel elle est, par sa nature, destinée et auquel le bailleur avait coutume de la faire servir. — Par ex., le preneur ne pourrait transformer une maison bourgeoise, en auberge ou en café ; une boutique, en écurie ; des terres labourables, en pépinières. — Il manquerait encore à ses engagements, s'il attelait à une charrette un cheval de selle, ou s'il plaçait dans les lieux loués une maison de jeu ou de prostitution (4). (Arg.de l'art. 17*29.) — Dans ces divers cas,
(1) Duvergier, n. 399, 44S. Troplong, n. 311, 346. Bruxelles 18 mai 1822. Bourges 20 mars 1839. Dali. n. 303.
(2) Dur. n. 97. Duvergier, n. 398. Troplong, n. 810. Bennes, 28 juin 1828. Bourges, 24 avril 1828.
(3) Paris, 5 décembre 1814.
(4) Duvergier, Louage, n. 306 et suiv., 402. Troplong, Louage, n. 302 etsuiv. Paris, 25 mars 1817. Paris, 11 maib 1326. Lyon, 6 février 1833. Dev. 1833, 2, 292. Cass. 19 mars 1835 Dev. 1S35, 1, 186. Paris, 6 janvier 1838. Dev. 1840, 1847, 21 août 1840. Dev. 1840. 1, 867. Paris, 30 novembre 1839. Dev. 1840, 2, 121. Bourges, 4 mars 1842. Dali. n. 272. — La cour de Bourges (2 janvier 1837, Dali. n. 271. Pal, 1837, 2, 407 J a jugé, il est vrai, que la conversion d'une maison bourgeoise eu auberge n'était pas une cause de résiliation du bail; mais les raisonnements qui servent de base a cet arrêt ne sont que spécieux : il n'est pas nécessaire, en effet, qu'un propriétaire se prononce expressément sur la destination de la clios? [voy . Dur. t. 17, n. 95. Troplong, n. 307,et308j.
vi. 5
06 TITUP. 8. — GHAJPtfRg t. — SECTION \ .
le bailleur pourrait demander la résiliation du bail et des dommages-intérêts.— lien serait ainsi, quand môme l'acte porterait que le preneur ne pourrait être expulsé pour quelque causr que ce fut : Evidemment, le bailleur n'aurait pas entendu, par cette clause vague, autoriser des abus de jouissance; mais seulement mettre le preneur à l'abri de toute éviction (Pothier, louage, no 323).
3° Payer le prix : l'obligation de payer le prix n'est pas seulement delà nature du louage, elle tient à son essence. — Le pot-de-vin fait partie du prix.
Le paiement doit avoir lieu aux termes déterminés par le contrat : tantôt on convient d'une seule somme pour toute la durée du bail ; c'est ce qui a lieu, quand on loue un cheval pour faire un voyage ou pour servir pendant le temps de la moisson: tantôt on divise le prix convenu en plusieurs termes, par ex., par semestre, par trimestre, par mois, et même par jour.
A défaut de stipulations particulières, les parties sont censées vouloir se soumettre à l'usage des lieux.
S'il n'existe pas d'usage, le juge prononce, eu égard à la qualité et à la moralité des personnes. — A défaut d'indices suffisants, le paiement doit être fait annuellement. (Duvergier, n° 423.)
Dans tous les cas, le locataire peut, sauf stipulation contraire, éviter la résiliation, en payant avant le jugement définitif (1).
Quel est, vis-à-vis des tiers, l'effet des paiements anticipés? (Voyez art. 2102.)
Quant aux quittances, il est de jurisprudence qu'elles peuvent être opposées par le locataire ou fermier, aux créanciers du bailleur, quoiqu'elles n'aient pas date certaine (2).
Le preneur doit payer ses loyers dans le lieu indiqué par le bail ,- — s'il n'existe point de stipulation spéciale, les parties sont censées avoir entendu rester dans le droit commun : en conséquence, les loyers sont payables au domicile du preneur. (1247.) (Dali. n° 319.)
Rappelons ici, qu'aux termes de l'art. 1155, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêts, du jour de la demande judiciaire, ou de la convention ; car cette somme est due principaliter et non comme accessoire d'une autre dette. (Pothier, n°138.)
Sous notre ancienne jurisprudence, la production des quittances des loyers et fermages pour trois années consécutives, créait une présomption de paiement des années antérieures : on ne peut supposer, disait-on, qu'un créancier, aurait reçu de son débiteur les arrérages nouvellement échus, si des termes plus anciens lui étaient dus.
Sous le Gode civil, on admet généralement que la quittance du
(1) Bourges, 8 juin 1812» 15 juin 1812.
(2) Troplong, n. 327. Duvergier, n. 464. Toullier» t. 8n. 254. Turin, 20 février 1812. Besançon 15 février 1827 .
DU CONTRAT DK I.OUACK. — ART. 1728 f>7
dernier (arme bit prenante li payement des tonnes tntéfioitri, quand elle est donnée sans féttrw ; Muf bu bailleur à détruire l'effet de œtte présomption, par la prouve contraire (1).
Quelle est la peina infligée au preneur, constitué an retard de
payer ses loyers DU fermages? Le bailleur peut demander la résolution du contrat.
Pour que l'expulsion soit prononcée, le défaut de payement d'un seul terme suffirait-il ? Les tribunaux prononcent eu égard aux circonstances, h la qualité et a la moralité des personnes, sans perdre de vue cette observation de Paul: Nihil ex obllgatione paucorum durum mora minuere (2).
En principe, la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à ses engagements : mais le juge peut accorder au défendeur un délai de grâce (3). Pour que la résolution ait lieu de plein droit, il faut une clause commissoire ; alors seulement, l'art. 1184 cesse d'être applicable, et l'art. 1183 devient la loi des parties (4) [voyez nos observations sur les art. 1183 et 1184, p. 449 etsuiv.). — Ces règles s'appliquent au payement des loyers.
Les loyers etfermages se prescrivent par 5 ans (2277). — Le bailleur a un privilège pour en assurer le payement (2102).
Aux termes de l'art. 1243, les frais de payement sont à la charge du preneur (5).
Indépendamment de ces obligations, qui sont principales, « le preneur doit payer, en l'acquit des propriétaires ou usufruitiers, les contributions foncières, pour les biens qu'il a pris à ferme ou à loyer. — Les propriétaires ou usufruitiers sont tenus de recevoir le montant des quittances de cette contribution, pour comptant, sur le prix des fermages ou loyers, à moins que le fermier ou le locataire n'en soit chargé par le bail (6). »
Duranton (n. 76) enseigne que le preneur peut diriger son ac-
(1) DelT., p. 90, n. 8. Toullier, t. 7, n. 339. Duvergier, n. 470 et sniv. Troplong, n. 3î8. Rennes, 29 mars 1817.
(2| Loi 24, § 4, Loc cond.
(3| Dur., t. 17, n. 130. Duvergier, n. 472. Troplong, n. 319 et suiv. Bourges, 2 juin 1812, 15 juin 1812, 31 juillet 1806. Douai, 29 décembre 1849. D. p. 50, 2, 57.
(4) Dur., n. 85. Rolland, v° Résolution, n. 64. Duvergier, n. 475. Toullier, t. 6, n. 549 et suiv. Dijon, 31 juillet 1817. Paris, 19 février 1830. — Il est même de jurisprudence, que la résolution doit être demandée en justice, soit qu'elle doive avoir lieu aux termes des artr 1741 et 1766, soit qu'elle ait été convenue expressément par le bail (Troplong. n. 316 et 320. Bruxelles, 7-août 1811; Colmar, 6 décembre 1814 et 5 juillet 1817), et que le juge peut, à raison des circonstances .accorder un délai au preneur, bien qu'il soit stipulé que la résolution aura lieu de plein droU, faute de payement d'un terme, après commandement (Paris, 27 mars 1843. Dev., 1843, 2, 259. D. p. 43. 2. 169. Pal. 1843, 2, 136).
(5) Duvergier, n. 481. Paris, 20 avril 1817. Cass, 29 novembre 1832. Dev. 1833,1, 18,
(6) Loi du 3 frimaire an VI !, art. 147,
tion contre le bailleur, aussitôt qu'il a payé la contribution foncière ; mais cette opinion est contraire au texte précité (4).
A l'inverse de ce qui est établi pour la contribution foncière, « la contribution des portes et fenêtres est exigible contre les propriétaires, usufruitiers, fermiers et locataires principaux des maisons, bâtiments et usines, sauf ensuite leur recours contre les locataires particuliers pour le remboursement de la somme due, à raison des locaux occupés (2). »
La contribution des portes et fenêtres est donc à la charge des locataires ; mais le fisc doit diriger son action contre le propriétaire.
Il a même été jugé, que le propriétaire peut former cette réclamation contre le locataire, au bout de plusieurs années, encore qu'il ait donné des quittances sans réserve (3).
Quant à la contribution personnelle et mobilière, elle n'est due que par le preneur et ne peut être exigée que contre lui.
Rappelons ici, que le preneur doit exécuter à ses frais, les réparations locatives, sans recours contre le bailleur, à moins que les dégradations ne résultent d'un cas fortuit, de la vétusté, ou qu'elles ne soient antérieures à l'entrée en jouissance (1720, 1732, 1755).
L'art. 1728 s'applique au louage des choses en général (meubles ou immeubles) ; cela n'est pas douteux : plusieurs fois déjà, nous avons eu occasion de signaler les vices de la division de ce titre (4).
Le preneur doit restituer la chose dans l'état où il ' l'a reçue (1730 et 1731).
1729 — Si le preneur emploie la chose louée à une autre usage pour celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut suivant les circonstances, faire résilier le bail. (C. 4723, 1728, 1760, 1766, 748, 4881).
= Cet article sanctionne les dispositions du premier alinéa de l'art. 1728.
Quelques auteurs prétendent que ce texte présente un vice de rédaction; que l'on doit substituer à la disjonctiveow, lacopulative et: — en conséquence, pour que le bailleur ait le droit de se plaindre, il faut, suivant eux : 1° que la destination de la chose ait été changée, 2° que ce changement lui soit préjudiciable. — Cette interprétation s'appuie sur le passage suivant du rapport de M. Mouricault : « Si le preneur faisait servirla chose louée à un autre usage que celui auquel
(1) Duvergier, n. 348. Troplong, n. 383.
(2) Loi du 4 frimaire an VII, art. 12.
(3) Cass. 26 octobre 1814. Duvergien n. 349. Dur., t. 17, n. ?4 et 75. Favard, sect, 1, § 2 n. 2. Rolland, Rép., v° Bail, n. 349 bis. Troplong, Louage, t. 2, n. 333 et 334. Merlin» quest., y» Contributions des portes et fenêtres. Loi électorale du 19 avril 1831.
(4) Duvergier, n. 242. Troplong, n, 176 et 195. Dali., n> 151» 189, 192, 198,
elle était destinée, et s'il eu pouvait résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci pourrait, suivant les circonstances, obtenir la résiliation du bail. — » (1) Nous pensons que la particule on, doit être maintenue; que l'art. 1729 correspond aux deux obligations imposées au bailleur par l'art. 1728, à savoir: L'obligation de jouir en bon père de famille, et celle d'user de la chose, suivant sa destination; que le législateur s'est proposé, par l'art. 1729, de donner au bailleur le droit d'agir contre le preneur dans l'un et l'autre cas, d'établir une corrélation entre les obligations du preneur et les droits du bailleur. — Il peut arriver, en effet, que ce dernier ait intérêt à s'opposer aux modifications, quoiqu'elles doivent lui devenir profitables : par ex., le propriétaire d'une maison d'habitation, peut s'opposer à ce qu'on convertisse cette maison en usine, lors même qu'elle devrait acquérir plus de valeur par sa transformation ; le propriétaire peut s'opposer au défrichement d'un taillis qu'il a donné à bail, bien que le sol doive procurer de plus grands avantages s'il est livré à la culture : Invito beneficium non datur. — Comme on le voit, il y a là deux idées distinctes : le législateur veut exprimer que la résiliation peut être demandée dans deux cas : 1° si le preneur ne jouit pas en bon père de famille, 2° s'il n'use pas de la chose, suivant sa destination : ce sont deux points de fait abandonnés à l'appréciation souveraine des tribunaux (2). La loi ne pouvait déterminer de règles à cet égard; car les circonstances susceptibles de constituer le preneur en faute, varient à l'infini. — Notons toutefois, que pour autoriser la résiliation du bail, en faveur du bailleur, il faut que les dégradations soient graves. (3).
Lors même que le preneur a commis des actes d'abus de jouissance, le juge n'est pas tenu de prononcer la résiliation du bail : il peut se borner à ordonner le rétablissement des lieux dans leur état primitif : la résiliation est une mesure extrême, à laquelle on ne doit recourir que dans des cas graves (4).
Si le changement de destination, loin de nuire au bailleur, lui a été profitable, le preneur peut-il prétendre à une indemnité? Nous pensons que le bailleur invoquerait avec succès, en ce cas, la maxime : Invito beneficium non datur. Lui imposer une telle obligation, ce serait le contraindre à des déboursés gênants et souvent le mettre dans l'impossibilité de reprendre sa propriété à la fin du bail. — Le preneur aurait donc à s'imputer d'avoir agi comme propriétaire, sachant qu'il n'était que détenteur précaire [voyez nos observations sur l'art. 1732).
(1) Duvergiern. 400. Dur. t. 17 n. 74.
(2) Troplong n. 381, Marcadé sur les art. 1728 et 1729. Zach. t. 3, p. 11, § 367.
(3) Cass. 19 mai 1825 et 18 novembre 1829. Duv. Louage, t. 2 n, 107. Troplong n. 316.
(4) Bourges 2 janvier 1837. Cass. 19 mai 1825, 18 novembre 1829. Colmar 26 avril 1815, Rennes 4 août 1815. Lyon 14 août 1840. Dali . n. 271, 287, 300.
70 TITitfe 8. — CHA1MTRK 2. — SECTION 4.
La loi garde 1<1 silence sur les dommages-intérêts; mais il est évident que le bailleur peut en exiger, toutes les fois qu'il y a eu faute de la part du preneur.
Observons, que l'on doit laisser au fermier d'une terre, plus de liberté qu'au locataire d'une maison ; car ce dernier mérite moins de faveur : « Le fermage, dit Duvergier n° 40, se paye pour l'usage d'une chose productive; tandis que le loyer des maisons se paye pour l'usage d'une chose non productive : dans ce dernier cas, le preneur a pour seul but, en faisant des changements, de satisfaire de vains caprices ou des convenances personnelles sans aucune pensée de spéculation. » — Au surplus, nous le répétons, le juge a un pouvoir discrétionnaire d'appréciation .
Les règles que nous venons d'établir, s'appliquent non-seulement aux baux des maisons et des biens ruraux, mais encore aux locations de meubles, autant que la nature des choses le comporte.
Le preneur peut toujours, avec le consentement du bailleur, changer la destination de la chose, pendant la durée du bail : mais comment établir la preuve de ce consentement, s'il est dénié? On applique les règles du droit commun; par conséquent, lorsqu'il s'agit d'une valeur supérieure à 150 fr., la preuve testimoniale n'est admise qu'autant qu'il existe un commencement de preuve par écrit ; au-dessous de 150 francs, cette condition n'est pas requise (1341) (1).
— Quels sont les droits da bailleur, lorsque le preneur abuse de la jouissance, par ex., en d'ésachalandant une usine? Spécialement, ie preneur d'une maison de commerce ou d'une auberge, encourrait-il des dommages-intérêts et serait-il soumis à une demande en résiliation, s'il fermait les magasins loués, ou s'il renonçait à l'exploitation de l'auberge? ,~. L'affirmative nous paraît évidente : îe magasin, son achalandage et l'auberge cesseront d'être fréquentés ; en sorte que les lieux loués se trouveront parle fait dépréciés : — la doctrine et la jurisprudence admettent cette solution. — Un seul arrêt (Lyon 26 mai 1826), paraît au premier abord, avoir admis le système contraire ; mais eli examinant les faits, on reconnaît, que dans l'espèce jugée, l'achalandage n'était pas attaché au magasin. — La difficulté se réduit à des termes bien simples : L'achalandage est-il un attribut inhérent de la chose louée? forme-t-il une partie de sa valeur? c'est là une question de fait, livrée à l'appréciation des tribunaux (2).
Quelles sont les limites de l'usage accordé au preneur, quand la chose ne produit pas précisément de fruits; en d'autres termes, lorsque l'usage consiste à détacher une partie de la chose même, et tend ainsi à sa destruction ; ce qui a lieu, quand il s'agit d'une carrière ou d'une mine : le preneur peut-il outrepasser les limites de l'exploitation suivie par le bailleur et absorber en peu de temps, pour satisfaire à des besoins imprévus, des produits qui devaient se répartir sur un grand
(1) Cass. 7 mai 1838. Dali. n. 283.
(2) Pothier Louage n. 189. Duvergier Louage, n. 403. Troplong Louage, n. 309. Paris 28 avril 1810. Pau 17 mars 1834. Dev. 1834, 2, 596. Da'.l. n. 278. Bourges 28 de'cembre 1835, 20 mars 1839. Pal. 1839, 2, 26. Nancy 26 février 1846. D. P. 46, 2, 117. Paris 1er mars 1830. Poitiers 28 juin 1854. D. P. 55, 2, 95.
Di connut DE LOUAGE- — mit. I "i L>(.> 1730 1731. 71
nombro d'années? — Duverfettf n*404 , »■ prononça pour r.iMh ni;i!i\ «• ; il < r m que virement •» cette occasion^ un arrêt de lit cour de Grenoble •> m*l 1835^ De\« 1835, 2, 820, Dali. n0 835), Lorsque, la Joulwanoe d'une chose productive, de fruits, est cédée moyennant une redevance annuelle, chacune dei parties, dJt-L, s'expose nécessairement et entend bien s'exposer a une chance; Il y a quelque chose d'aléatoire dans tous les baux dé choses productives «h; fruits. — A la
\ériié, l'art. 1TH dispose, par une dérogation tOUM spéi i,de, que si des cas lortuits réduisent une récolle à la moitié, le preneur peut exigei mie réduction Mille prix du DBjll ; niais c'est là une exception: il faut en restreindre les tilcts au Cftf prévu ! or elle est unitpieiuent relative, aux produits de la récolte ; donc on ne pi ut l'appliquer par extension aux produits d'une carrière; ces produits ne sont point des fruits proprenienls dits. — Si un cas fortuit a\ait mis dans l'impossibilité de retirer d'une carrière louée un produit accoutumé, le preneur n'aurait point droit à une remise : dans la position inverse, l'augmentation du débit no peut donner lieu au paiement d'un prix plus élevé. — A quel titre le bailleur demanderait-il une indcm.ilé? Il a su que la jouissance plus ou moins prolongée ou plus ou moins active d'une carrière ou d'une, mine, diminuerait plus ou moins la masse des matériaux qu'elle contient ; que l'extraction pourrait aller jusqu'à l'épuisement total, jusqu'à la destruction delà chose; ce résultat n'était pas imprévu. — D'ailleurs, comment déterminerait-on la limite de la jouissance? ~~ malgré ces considérations, nous pensons que la cour de Grenoble a bien jugé: il s'agit, en effet, d'une affaire de pure interprétation : si dans la pensée des parties, la carrière devait être exploitée longtemps encore après l'expiration du bail, le preneur qui a extrait des matériaux au delà de l'usage suivi jusqu'alors, serait tenu de réparer ce dommage; il n'acquiert, nous le répétons, sauf toute stipulation contraire, que la jouissance ordinaire des produits de la chose; donc il ne peut extraire les produits d'une manière absolue : — c'est à ce seul point de vue qu'il faut se placer pour décider la question (1).
1730 —S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure.
= Le preneur, obligé d'user de la chose suivant sa destination et en bon père de famille, doit rendre cette chose dans l'état où il l'a reçue; mais il n'est pas responsable des dégradations qui proviennent de vétusté ou de force majeure (voyez art. 1755).
Ce principe reçoit une application différente, suivant qu'il existe ou qu'il n'existe pas d'état de lieux (voyez art. 1731).
On nomme état de lieux, l'acte qui contient la description des parties intérieures de la maison , qui détermine, par ex., l'état actuel des portes, fenêtres, etc.
I "73 3 — S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
!\) Marcadé, t. 6 p. 460, ncte 2. Troploug n. 239 et 315. Cas». 14 novembre 1827. Bordeaux 4 mai 1S4G,D. p. 47 2, 60.
= Le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives ; mais cette présomption légale n'est pas du nombre de celles qui excluent la preuve contraire :
Peut-elle être détruite par la preuve testimoniale? ce genre de preuve (1), dit Delvincourt, n'est admis au-dessus de 150 fr., sans commencement de preuve par écrit (1341), que lorsqu'il a été impossible au créancier de se procurer un écrit; or, dans l'espèce, le preneur avant d'entrer en jouissance a pu faire dresser un état des lieux. — C'est là une erreur : la règle n'est établie que pour la preuve des conventions ; or il s'agit d'établir un fait — la lettre même du texte de l'art. 1731 suffirait pour faire rejeter l'opinion de Delvincourt : cet article suppose qu'il n'a pas été dressé d'état de lieux; il prévoit, par conséquent, l'hypothèse où on ne produit point d'écrit, et cependant il admet le preneur, à prouver d'une manière générale, que les lieux n'étaient pas en bon état, sans restreindre les moyens de preuves : donc la preuve testimoniale peut avoir lieu sans commencement de preuve par écrit, même au delà de 150 fr. (1348) (2).
Au surplus, qu'il ait été fait un état de lieux, ou qu'il n'en ait pas été dressé, on ne peut exiger du preneur de dommages-intérêts, à raison des dégradations qui proviennent de cas fortuit, de force majeure ou de vétusté: mais c'est au preneur, bien entendu, à justifier des faits qu'il invoque pour repousser Faction du bailleur.
En général, le bailleur n'exige qu'à la fin du bail, la mise en état des lieux ; car jusqu'alors il n'a que rarement intérêt : peu lui importe, en effet, que les réparations aient été négligées, pendant la durée du bail, si les lieux lui sont remis en bon état; — cependant, en certaines circonstances , il y a nécessité de faire des réparations immédiates : tel est le cas où des vitres cassées laissent pénétrer la pluie dans les appartements, de manière à endommager les plafonds ou les planchers ; celui où par suite du défaut de curage d'un fossé, les eaux séjournent sur les terres et nuisent à leur fertilité pour l'avenir : le bailleur est alors en droit d'exiger que les travaux soient effectués : il a un intérêt évident à ne pas attendre la fin du bail, pour contraindre le preneur à remettre les lieux en état.
Notre article suppose que les réparations à faire sont locatives :1a présomption légale qu'il établit, ne milite donc point contre le preneur, lorsqu'il s'agit de réparations de gros entretien {voyez 1754), ces réparations sont à la charge du bailleur : c'est à lui, par conséquent, s'il prétend qu'elles proviennent du fait du preneur , à en établir la preuve (Troplong n° 340).
Les art. 1754, 1755 et 1756, placés sous la rubrique des règles
(1) Delv. p. 99 n. 6.
(2; Duvergier n. 443. Dur. n. 101 t. 17. Troplong, t. 2 n. 340. Marcadé art. 1732. Bourges 2 mars 1825. Rennes 5 mars 1821.
DU CONTRAT DR LOUAGEt — ART. 1131-4732, 73
particulières aux baux h loyer détermine certaines réparations looatives: mais cette énumérationestJDcomplète; le législateur I u imôme le reconnaît, puisqu'il se réfère à L'usage «les lieux.
Nous terminerons en rappelant que noire article et le suivant, bien que placés sous la rubrique restrictive des baux des maisons et des biens ruraux, s'applique mémo au louage des choses mobilières.
— On insère souvent dans les baux, la clause que le preneur sera tenu de faire les réparations, sans autre explication : cette clause a-t-elle pour effet d'aggraver les charges du preneur, de l'astreindre à faire toutes les réparations, même celles dont le propriétaire est tenu? ^- La cour de Bordeaux (G janvier 18/j3 I)ev.,18/|3, 2, 233), s'est prononcée pour l'affirmative. — La cour de Gacn (7 janvier 1828). a jugé au contraire que cette clause n'ajoute rien aux obligations imposées au preneur par l'article 1755. — Dcvilleneuvc fait remarquer, dans ses noies sur le premier arrêt, que dans l'espèce jugée, la clause du bail portait, par forme d'exemple, air nombre des réparations que le bailleur entendait mettre à la charge du preneur, l'entretien des couvertures et que cette énonciation a pu avoir de l'influence sur la décision. — Nous pensons également que les tribunaux doivent prononcer eu égard aux circonstances; mais que la clause dont il s'agit, seule, isolée de tous autres faits, ne suffit point pour faire supposer que le preneur a entendu prendre à sa charge les réparations dont le propriétaire est tenu; (Duvergier n° 449).
1732 — H répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, (1735, 1755).
= Obligé de conserver la chose dans l'état où il Ta reçue, et d'en jouir eu bon père de famille, le preneur doit naturellement répondre des dégradations ou des pertes qui sont survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; c'est-à-dire, par vétusté, par cas fortuit ou par force majeure.
Ainsi, le bailleur fonde son action sur une présomption légale de faute; c'est au preneur à la détruire : il peut invoquer, pour atteindre ce but, tous moyens de preuves; la loi n'en détermine aucun spécialement.
Quelle est la position du preneur, lorsqu'il a fait, pendant le cours du bail, des impenses autres que celles dites locatives ?
Les impenses nécessaires doivent lui être remboursées intégralement, bien qu'avant de faire les réparations, il n'ait pas averti le bailleur (i). Le montant de ces impenses peut être établi par témoins, lors même qu'il s'agit d'une somme excédant 150 fr. — Un commencement de preuve n'est pas essentiel, puisque le preneur, nous le supposons, n'a pu se procurer une preuve écrite (1348).
Les impenses voluptaires , c'est-à-dire celles occasionnées par des travaux que le preneur a faits pour son agrément,ne donnent lieu à aucune indemnité contre le propriétaire.
(1) Pothier, Louage, n. 129 et 130. Dur. n. 384, t. 4 n. 219 et sulv., t. 17. Proudhon^ Usuf., n. 1456. TroploDg n. 852. Douai 23 mai 1842. Dev. 1842, 2, 482. Dali. n. 557.
74 TITIU: S. — CIIAI'ITHK 2> SECTION 1.
Nous on dirons autant des améliorations proprement dites; c'està-dire des travaux qui augmentent d'une manière imperceptible la valeur du fonds , qui s'identifient avec la chose etsont inappréciables par eux-mêmes. — On donne pour exemple, )e cas où le preneur aurait creusé des fossés pour l'irrigation, extirpé des racines, mis des landes en culture, distribué les appartements d'une manière plus commode. — Vainement le preneur dirait-il, que le bailleur profitera de ces travaux, puisque l'augmentation de valeur subsistera encore après l'expiration du bail : avant de les entreprendre, il devait obtenir le consentement du bailleur : imposer à ce dernier l'obligation de payer une indemnité, ce serait souvent le mettre dans l'impossibilité de reprendre sa propriété ou le contraindre à des déboursés gênants (1).
Lorsqu'il s'agit de choses qui sont plutôt juxtaposées qu'incorporées au fonds, c'est-à-dire, d'améliorations susceptibles d'être enlevées, comme les arbres de pépinières, les glaces et autres objets attachés momentanément à l'immeuble, le preneur peut en opérer le retrait, à charge de rétablir les lieux dans leur état primitif.
Le bailleur prétendrait vainement s'opposer à l'enlèvement de ces objets, en offrant d'en payer la valeur ; car nul n'est tenu de vendre ce qui lui appartient : le principe de l'acquisition par accession n'est pas assez énergique pour faire fléchir une règle essentiellement fondée sur l'équité (2) :
Toutefois, le preneur ne pourrait enlever les choses qui font l'objet des améliorations ou des embellissements , si l'enlèvement devait dégrader l'immeuble, ou même, s'il ne devait en résulter aucun profit pour lui ; ce qui a lieu, par ex., quand il s'agit de plafonds peints, de travaux de sculpture, du papier qui tapisse les murs etc. — Il est présumé, dit Troplong, avoir fait don à l'immeuble des améliorations et additions qu'il savait ne pouvoir en être détachées. — Nous irons plus loin, le bailleur pourrait s'opposer à ce qu'elles fussent enlevées, et même, si l'acte était consommé, réclamer des dommages-intérêts : Malitiis non est indulgendum (3").
Lorsque les améliorations consistent en additions à perpétuelle demeure , en d'autres termes , quand il s'agit de plantations ou de constructions , choses qui font corps avec l'immeuble, le propriétaire peut les garder ; mais le preneur n'a pas de raison pour user de générosité envers le bailleur. On exige rigoureusement de lui, le paiement de ses loyers, et l'indemnité des dégradations qu'il
(1) Bourges 3 juin 1840. Dali. n. 558.
(2) Duvergier In. 461) atténue la rigueur du principe pour le cas cù l'enlèvement des objets en réduirait néanmoins la valeur sans les détruire : si le propriétaire, dit-il, offre plus que le preneur n'en pourra retirer, le preneur ne peut les enlever; mais cette décision serait destructive du piincipe fondamental que nous venons de rappeler : elle nous jetterait d'ailleurs dans l'arbitraire.
(3) Duvergier n. 457. Troplong n. 857 et suiv.
ni doNTRAT DE LOUAOB, — mit. 113^1733. 75
.1 ((Mimiiscs; pourquoi (li»nc DO l'indcmnisn ail on pus do nnponsos
utiles qu'il a faites. — Vainement œ dernier invo^uerait-i! la règle de l'art. 5Ô9 : oet article ooosaore un principe rigoureui ; il faut en restreindre rapplioation à l'usufruit, (en supposant néoie oe qua nous n'admettons pas d'une manière absolue) que le propriétaire puisse s'en prévaloir contre L'usufruitier pour se dispenser de l'ta* demniser (voyea art. 390 quest. t. L2, pk737). — D'ailleurs, le preneur no se trouve pas, \is-à-\isdu propriétaire , dans la même position (|uo l'usufruitier; ce derniers un droit réel complètement indépendant de celui du nu-propriétaire; il peut même arriver, que la
concession de ce droit ail eu lieu a litre gratuit, ; tandis que I» preneur possède au nom du propriétaire, et perçoit les fruits en payant une redevance annuelle : (lès lors comment lui opposer connue lin de non-recevoir la maxime : Donare vulctur qui in alieno solo œdificat? Évidemment on doit appliquer la règle de l'art. 555 (1).
1733— Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrive par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction,
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
= Le preneur doit rendre la chose dans l'état où il l'a reçue ; tel est le principe sur lequel reposent les art. 1733 et 1734 : s'il a dégradé ou anéanti cette chose, il a manqué à ses obligations , et par conséquent, il doit réparer le préjudice qu'il a causé.
La loi de\ ait-elle considérer l'incendie comme une cause suffisante d'excuse? Non, car l'expérience nous apprend que ce sinistre est ordinairement le résultat de la né^lisence ou d'un défaut de surveillance : Incendium plerumque fît culpâ inhabiiantium. — Cette considération a déterminé le législateur à maintenir, même en cas d'incendie, la règle de l'art. 1732; c'est-à-dire, à laisser le preneur sous le coup d'une présomption de faute, et à lui imposer l'obligation de détruire cette présomption, s'il prétend s'affranchir delà responsabilité qui pèse sur lui. — On ne peut donc voir dans la disposition qui nous occupe une règle exceptionnelle ; mais bien un corollaire des principes généraux du droit commun : puisque le preneur s'est engagé par le contrat, au moins d'une manière tacite, à veiller à la conservation de la chose; c'est à lui à prouver que la perte ne peut lui être imputée. — « La règle, a dit M. Jaubert devant le Corps législatif, est sage et conservatoire de la propriété , à laquelle le bailleur n'a aucun moyen de veiller; elle est le gage assuré de l'exactitude du preneur, des soins qu'il doit apporter dans
(1) Proudhon, (Jsuf., n. 456, 2592. Toullier, n. 130, t. 3. Duvergier , t. o, n. 461. Troplong, n. 353. Dali. n. 556 et suiv. Kolland, n. 484. Cass. 1er juillet 1851. D. P. 51, 1, 249. Pal. 1851, 2, 609.
l'usage de son droit, de la surveillance qu'il est tenu d'exercer sur sa famille et sur ses servitudes (1).
Par quels moyens le preneur peut-il établir qu'il n'est pas en faute? La loi n'en détermine et n'en pouvait indiquer aucun : puisqu'il s'agit de prouver un fait, toutes voies de droit lui sont ouvertes, sans excepter la preuve testimoniale (1348). — Le juge peut môme prononcer sur de simples présomptions (1853).
Toutefois une difficulté se présente ici : l'article 1732 dispose, en termes généraux, que le preneur est tenu de prouver, pour échapper aux conséquences de la responsabilité dont il est tenu, que les dégradations survenues pendant la durée du bail ont eu lieu sans sa faute ; mais il ne circonscrit pas les moyens de preuve : le preneur peut donc repousser toute idée de culpabilité, non-seulement en prouvant le cas fortuit ; mais encore en démontrant , par le rapprochement des circonstances, sans rien préciser, qu'il n'a pu causer le dommage. Par cela même qu'elle ne détermine spécialement aucun moyen pour convaincre le juge, la loi admet tous ceux qui peuvent atteindre ce but. — L'art. 1733 parait au premier abord plus exclusif : quand un incendie a causé le sinistre, il impose au preneur l'obligation de prouver que l'incendie est arrivé par cas fortuit, par for ce majeure, par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine : de là, nait la question de savoir, si les moyens de justification qu'il peut employer sont limités à ces circonstances? Toullier (n° 161), se prononce pour l'affirmative : Entendu autrement dit-il, l'art. 1733 ne serait qu'une règle de droit commun ; il n'aurait pas de sens : à quoi bon ce soin de détails et d hypothèses, si la loi ne se proposait pas de consacrer des exceptions (2)? — Quoiqu'il en soit, nous pensons que l'art. 1733 n'est point limitatif : il est déjà bien assez rigoureux d'exiger du preneur la preuve qu'il n'y a pas eu faute de sa part , il ne faut pas augmenter encore les difficultés, en restreignant les moyens à l'aide desquels sa non -culpabilité peut être établie : que veut-on savoir après tout? Si c'est par la faute du locataire que l'incendie est arrivé , en prouvant par ex., qu'au moment du sinistre , il était en voyage et que son appartement était
11) Troplong n. 363. Zach. t. 3 p. 13, notes. Merlin, Rép. Incendie. Dur. t. 17 n. 103. Proudhon, Usuf., n. 1561. Cass. 18 décembre 1827, 1er juillet 1834. Rouen, 10 février 1843. Dali. n. 361, 388, 404, 366. Suivant un autre système, la disposition de l'art. 1733 est exceptionnelle et dérogatoire au droit commun, en ce qu'elle établit à priori contre le preneur une présomption de faute, tandis, qu'en thèse générale, la faute ne doit pas être présumée {Duvergier n. 408 et 411, t. 3. Caen, 27 août 1819. Grenoble, 22 janvier 1824. Paris 27 janvier 1824. Nancy, 19 juillet 1825. Lyon, 17 janvier 1884. Limogas 23 novembre 1838. Dali. n. 388. Limoges 21 février 1839. Dali. n. 400. Dans l'un et l'autre système, le résultat est le même; mais pour y arriver, on fausse, dans celui que nous rejetons, l'esprit de l'art. 1733.
(2) Voy. en outre, en ce sens, Duvergier n. 436 et 437. Zach. t. 3 p. 13. Marcadé art. 1734 Dur. n. 104. et un arrêt de la cour de Paris du 2 juillet 1835. Dali. n. 270.
du coNTiiAT nrc LOUAGE. — aut. 4 733. 77
inhabité (l)» (IU ^ ne s'('st vrlu^yi coupable ni de négligence, ni d'imprudenco, le preneur satisfait pleinement au vœu delà loi- La question n'est pasoouvelte, on l'avaitagitée sous ootreancienne
jurisprudence et tous les auteurs décidaient que la preuve d'une
exacte diligence affranchit le preneur de toute responsabilité même
en cas d'incendie. — La discussion auconsi il d'Etat, prouve (pie le législateur l'a entendu ainsi: a M. Dcfcrmon ayant t'ait observer a que l'art. 1733 imposait au preneur une obligation à laquelle il lui serait difficile de satisfaire, » M. Tronche t répondit : a (pie les preuves de cette nature se tiraient des circonstances » . — Lorsque le conducteur, ditTroplonn (n. 385), a pris les sa es mesures de conservation d'un père de famille diligent, il démontre par là même que le désastre est l'effet de la force majeure : a Que la cause du sinistre soit de telle sorte ou de telle autre, il n'importe: Ne vous montrez donc pas plus exigeant que la loi, en sommant le preneur de vous indiquer ce que, dans la plupart des cas, il ne saurait connaître, quand môme il serait présent partout à la fois, et le jour et la nuit (2). »
D'un autre côté, le preneur ne s'affranchit pas de la responsabilité qui pèse sur lui, en prouvant que le feu a été communiqué par une maison voisine, si c'est par sa faute que la communication du feu a eu lieu (3) : par ex., s'il est resté spectateur indifférent des progrès de l'incendie, ou s'il a imprudemment placé contre un mur délabré, des matières inflammables auxquelles la cheminée du voisin, qui était en bon état, a néanmoins communiqué le feu : l'art. 1733 ne crée point en faveur du preneur d'exception à l'art. 1382; Cet article doit être combiné avec les articles 1728 et 1732; tout vient aboutir à une question de négligence ou de faute.
La nature des lieux loués, ou l'usage auquel ils sont destinés, ne ferait pas fléchir la rigueur de la disposition de l'art. 1733 : ainsi, la présomption de faute s'applique au locataire d'un bazar ou même d'un théâtre (4), comme au locataire d'une maison d'habitation : cette disposition est générale et absolue : c'est le fait de location et
(1) Mais, certes, la seule alle'gation que le preneur ne te trouvait pas sur les lieux ru moment de l'incendie, ne pourrait suffire pour l'affranchir de toute responsabilité : il faut que cette absence soit exclusive ; de faute, par ex., qu'un intervalle prolongé se soit écoule" depuis le jour ou il est «ntré pour la dernière fois dans le lieu où le feu a pris. On peut d'ailleurs, en certains cas, .imputer au locataire d'avoir laissé les lieux sans gardien ou d'avoir manqué de vigilance. Merlin, Rép., v° Incendie, § 2. Tr..plong, n. 382 et suiv, Proudhon, Usuf., n. 1552. Paris 10 mai 1834. Duv., 1834, 2, 322. Turin, 8 août 1809. Dali., n. 379.
(2) Paris, 29 novembre 1852. D. p. 54, 2, 166. Pal. 52, 2, 714. Cass. 14 novembre 1853. D. p. 54, 1, 56. Pal. 55, 2, 461. Metz, 28 juillet 1854. Pal., ibid.
(d) Merlin, Rép., v° Incendie. Troplong, n. 386 et 387. Poitiers, 10 juin 1819. Bruxelles 17 Janvier 1828. Cass. 30 janvier 1854. D p. 54, 1, 95.
(4) Paris, 10 mai 1834, Dev. 1834, 2, 322. Toutetois il a été jugé qu'il suffit au locataire d'un théâtre incendié de prouver, pour échapper a la responsabilité qui résulte de l'art. 1733, que le sinistre ne doit être imputé ni a sa négligence ni a son imprudence, et qu'il a satisfait, lors de l'incendie, à toutes les obligations imposées aux directeurs des théâtres. (Troplong,
78 TITRK 8. — CHAPITRE 2. — SECTION I.
non le fait d'habitation qui engendre la culpabilité ; c'est la présenc habituelle dans les lieux loués et non sa durée ou son mode, qui rend possible et vraisemblable aux yeux de la loi la faute du locataire (1).
Remarquons surtout, que l'art. 1733 crée uue présomption légale, une règle rigoureuse, qui dès lors ne peut recevoir d'extension ; odia restrinyenda: or, la présomption de faute n'est pas établie d'une manière absolue et à l'égard de tous ; mais seulement contre les locataires en faveur des badleurs (2) (propriétaires ou locataires principaux) (3) : on méconnaîtrait donc la pensée du législateur {voyez les discours prononcés au Corps législatif et au Tribunat), enappliquant cette disposition à d'autres hypothèses; on confondrait des situations tout à fait distinctes : ainsi, le locataire dans l'appartement duquel a commencé l'incendie, n'est responsable vis-à-vis des autres locataires, qu'autant qu'il est prouvé qu'on doit lui imputer le sinistre (1382) (4). — Même observation, lorsque l'action en réparation est dirigée contre le propriétaire qui habite lui-même l'appartement où a commencé l'incendie, par son propre locataire (5), ou lorsqu'elle est formée par le propriétaire ou par le locataire d'une maison voisine (6) ; dans ces divers cas, l'incendie est
n. 388 et 839. Paris, 18 avril 1836. Pal. 1837, 1, 437. Dev. 1837, 2, 70. Cette décision est critiquée par Duvergier, n. 417.
(ii Duvergier, n. 417. Troplong. n. 389.
(2) Merlin, Rép., Incendie, n. 10. Proudhon, Usuf., n. 1476, 1561 et suiv. Duvergier, n. 410 et suiv. Dur.,n. 105. Troplong, n. 265. Dali., Incendie, p. 475. Cass. 11 avril 1831. Dev., 1831, 1, 196.
(3) Toullier, t. 11 n. 169. Dur., t. 17, n. 112. Duvergier, t. 1, n. 434. Troplong, t. 2, n. 372. Marcadé, art. 1734. Riom, 10 février 1843. Dev. 1843, 2, 235. Pal, 1843, 1, 659.
(4) Duvergier n. 415. Troplong, n. 367 et suiv. et 431. Marcadé, art. 1734. Zach., t. 3, p. 15. Bordeaux, 25 juin 1828. Lyon, 12 août 1829. Paria, 19 mars 1840. Pal., 1840, 2, 483. 1" juillet 1834. S. 34, 1, 560.
(5) Merlin, Rép., v» Incendie, § 2, n. 9 et 10. Dur,, t. 17, n. 105. Proudhon, Usnf., t. 3, n. 1561, 1565. Duvergier, Lousge, n. 411 et suiv. Troplong, Louage, n. 367 et suiv. Zach., p. 15. Marcadé. art. 1734. Riom, h mars 1809. Poitiers. lOjuin 1819. Caen,27août 1819. taris 27 janvier 1824. Grenoble, 22 janvier 1824. Paris, 16 mai 1825. Pau, 6 juillet 1825. Nancy, 19 juillet 1825, 12 avril 1834. Cass. 18 décembre 1827, 1*' juillet 1834. Dev. 1834, 1, 559. Limoges, 23 novembre 1838. Dev. 1839, 2, 405. Douai, 27 décembre 1844. D. p. 45/ 2, 102. Pal. 45, 2, 419. Cass. 7 mai 1855. Pal. 56,1, 102. — Foy.cep. Toulouse, 13 décembre 1808- Rouen, 17 janvier 1811. Lyon, 14 décembre 1S11. Montpellier, 25 mars 1824, Voy. aussi Toullier, n. 160etl72. Cet auteur se prononce pour la présomption de faute contre le propriétaire de la maison où le feu a commencé. «A côté du principe général cansacré par les art. 1382 et 1383, qui posent le principe général de la responsabilité, se place d'elle-même, dit-il, la maxime non moins générale qui charge tout demandeur de la preuve du fondement de sa prétention. A la vérité, cette maxime n'est pas exprimée dans les articles précités ; mais qu'avait-elîo besoin de l'être ? N'est-il pas dans la nature, comme dans l'ordre des choses et des idées, que celui qui réclame la réparation d'un dommage causé par un quasi-délit soit tenu, comme celui qui se plaindrait d'un délit, de rapporter la preuve non-seuiement du fait qui !e constitue naturellement, mais encore de la faute, de l'imprudence ou de la négligence de celui qui l'a commis ? Il fallait que le législateur s'expliquât comme il l'a fait dans l'art. 1733, pour déroger à cette maxime-, en faveur du bailleur contre le locataire ; mais son silence suffisait dans les art. 1382 et 13S3 pour lui laisser toute sa latitude naturelle. » — Ce système est aujourd'hui généralement rejeté.
(6j Troplong, n.3G8. Duvergier, n. 412. Turin, 8 août 1809. Grenoble, 17 janvier 1823. Douai, 87 décembre 1844. D. p. 45, 2, 286. Pal., 45, 2,419. Paris» 1er juillet 1841. Dali., u. 412.
M û OUTRAT DE LOUAQI — ART. 1733. 78
considéré Domine un <;as fortuit) on rentre foui L'empire des art, t88ietld88< Par la même raison, le propriétaire n'aurait pas d'action directe,
en vertu do l'art. 1733, contrôla personne, auteur de l'ineeiwlie, qu'un locataire aurait reçu momentanément chez Lui : il ne pourrait agir qu'en vertu de l'art. 1382, et par conséquent, a charge de prouver le fait (1). — Du reste cette preuve peut se faire par témoins, sans commencement de preuve, et par conséquent a L'aide de présomptions grave*, précisée et concordantes (1348 et 1353) (2).
Les art. 1733 et 1734 sont même inapplicables, Lorsqu'une personne est tenue de veiller à la conservation de la chose, en vertu de toute autre cause que d'un bail; par ex., ils ne peuvent être invoqués, ni contre l'usufruitier, ni contre l'antichrésistc.
La présomption de faute établie contre le locataire, cesse- t-elle de subsister, lorsque le propriétaire habite la maison, ou lorsqu'il a conservé un local dans cette maison, s'il est constant que le feu a commencé dans l'habitation du preneur? Duranton (n° 109 et 217), se prononce pour la négative ; voici son raisonnement : « L'art . \ 743, dispose pour le cas où la maison est entièrement occupée par le locataire : si le propriétaire y demeure, on se trouve donc hors des termes de la loi; d'ailleurs, il était là pour surveiller. »
Il faut observer d'abord, que l'art. 1733 , pose une règle générale, et qu'il n'excepte pas le cas où le propriétaire occupe une partie de la maison: qu'au surplus, un tel prétexte serait frivole; car d'une part, la présence du propriétaire, n'empêche pas que le locataire ne soit chargé de la garde des lieux qu'il a loués, et d'autre part, le propriétaire n'a pas de surveillance à exercer dans les appartements occupés parles locataires : ainsi, môme dans cette hypothèse , les locataires sont soumis, selon nous, à la présomption de faute (3).
Quid, si le feu a pris dans une partie delà maison laissée en commun entre le propriétaire et le locataire? l'art. 1733 suppose que le feu a pris chez le locataire ; par conséquent, dans l'espèce, on ne rencontre pas la condition principale sur laquelle est fondée la présomption de faute (4) .
Quid, si l'on ignore quel est le point où l'incendie a commencé ? Le propriétaire n'est point fondé à invoquer les art. 1733 et 1734; car il se peut que le feu ait commencé chez lui. — Pour être admis à
(1) Toullier t. lin. 168. Troplong n. 369. Duvergier n. 414. Marcadé art. 1733 et 1734, n. 3.
(2) Paris 1" juillet 1841. Pal. 1841, 2; 221.
(3) Duvergier n. 416. Dur. n. 109. Troplong n. 280 et 370. Zach. t. 3 § 367 n. 12. Grenoble 17 janvier 1823. Lyon 17 janvier 1834. Dev. 1834, 2, 242. Toulouse 7 juillet 1843. Dali. n. 383 Pal. 1844, 2, 166.
(4) Troplong n. 371. Riom 4 août 1829. Paris 12 mars 1841. Pal. 1841, 1, 590.
demander aux locataires la réparation du préjudice qu'il éprouve, il doit donc établir que l'incendie a pris naissance dans les lieux occupés par eux (1); alors seulement on suppose, jusqu'à preuve contraire, qu'il y a eu faute de leur part (2).
La présomption de faute, établie contre le preneur direct, par l'art. 1733, peut-elle être invoquée par le propriétaire contre le sous-preneur? Le sous-preneur est lié envers le propriétaire, jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location ; les biens qui l'obligent envers son bailleur direct, ne sont qu'une extension de ceux que ce dernier avait originairement contractés : pourquoi donc refuserait-on au propriétaire le bénéfice de la présomption légale établie contre le locataire par l'art. 1733 (3)? — 11 a été jugé, en conséquence, que le propriétaire a une action directe, en cas d'incendie, non-seulement contre le locataire principal ; mais encore contre les sous-locataires de ce dernier, et cela, encore bien qu'au moment de l'incendie, le locataire principal ait habité lui-même une partie du bâtiment incendié (4).
L'art. 1733 est-il applicable au cas de bail à colonage (ou bail partiaire), si le preneur habite, dans la métairie, la partie du bâtiment où a commencé le feu? Il y a même raison que pour le cas de bail à ferme. — Vainement dirait-on que ce contrat n'est point un louage, mais une société. Nous démontrerons plus loin (art. 1763) qu'il participe de la nature de l'un et de l'autre contrat, et que le colon partiaire est soumis, en ce qui touche notamment la conservation de la chose, aux règles générales établies sur les baux de biens ruraux ; par conséquent, on doit appliquer la présomption de faute établie par l'art. 1733 (5).
La présomption légale qui dispense de prouver la faute du locataire, ne s'étend ni à la perte, ni à la détérioration des meubles que le propriétaire avait placés dans la maison incendiée : en effet, ce n'est plus alors comme bailleur que le propriétaire réclame l'indemnité du dommage causé à son mobilier ; son action repose uniquement sur les dispositions des art. 1382 et suiv. : or, ces articles
11) Duvergier n. 425. Troplong n. 380. Marcadé, art. 1733. Dur. n. 109, t. 17. Toukuse 7 juillet 1843. Pal. 1844, 2, 166. Dev. 1844, 2, 175. Dali. ibid. Riom 4 août 1829. Paris. 17 juin 1847. Pal. 1842, 2, 471. Cass. 20 novembre 1855. Pal 1856, 1, 324. Parie, 31 juillet 1851. Pal. 1853, 1, 674.
(2) Duvergier, n. 425. Troplong, n. 180. Marcadé*, art. 1733. Cass. 20 décembre 1855. D. p. 55, 1, 457. Toulouse, 7 iui-let 1843. D. p. 44, 2, 104. Voy. cep. Zach. p. 14 n. 12. Lyon, 17 janvier 1834. Dov. 34, 2, 242. D. p. 34, 2,150.
(3) Toullier t 11 n. 169. Dur. t. 17 n. 112. Troplong n. 372. Bruxelles 7 août 1839. Rouen 10 février 1843. Dali. n. 366.
(4) Paris 12 février 1851- D. p. 51, 2, 71, 18 juin 1851. D. p. 52, 2, 277. Pal, 51, 1, 475. Voy. cep. Besançon, 11 mai 3854. Pal. 54, 1, 517.
(5) Duvergier t 1 n. 99. Troplong t. 2 n. 373. Limoges 26 avrii 1848. Dev. 1849, 2, 321. Nîmes 14 août 1850. Dev. 1850, 2, 477. D. p. 51, 2, 144. Voy. cep. Limoges 21 février 1839. Dev. 1839, 2, 406. Pal. 1839, 2, 277, 6 juillet 1840. Dev. 1841, 2, 467. Suivant ces arrêts, l'art. 1733 n'est qu'une exception : le bail partiaire serait une véritable société et non un contrat do. louage, ce qui rendrait inapplicable l'art. 1733 : Nous réfuterons ce système (voy. art. 1763).
DU CONTRAT DE LOI \<.r.. — ART. 1 T ) ^ i . Si
n'établissent contre le défendeur aucune présomption défavo rable (1). Donc le propriétaire <|ni veut se faire indemniser doit prouver la faute ou l'imprudence du locataire.
L'indemnité «lue au bailleur, consiste dans le dédommagement de tout le mal qui résulte pour lui de la privation de sa chose: Lucrum cessans etdamnum emcrgens; elle doit être suffisante pour mettre! le propriétaire à même de rétablir les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant l'incendie. — Toutefois, nous ne dirons pas avec Duvergier t. 1 n° A 16 et Troplong i. ± n° 380 et 390, (jne le preneur doit payer dans tous les cas la somme nécessaire pour la reconstruction dé l'édifice détruit \ évidemment, il ne saurait être tenu de procurer une maison neuve : le bailleur peut seulement exiger qu'on le rende indemne; ses droits ne vont pas au-delà : il s'agit par conséquent d'une question défait (2).
— La clause portant que le propriétaire assuré cède à la compagnie d'assurances tous ses droits contre le locataire est-elle valable ? •** Deux arrêts avaient refusé tout effet à cette clause, par les motifs suivants: La présomption de faute qui résulte de l'art. 1733 est exorbitante du droit commun : il faut dès lors restreindre strictement l'action dans les limites tracées par la loi : or, elle n'est accordée qu'au propriétaire. — La cession de cette action constituerait d'ailleurs une spéculation sur la réalisation d'un événement désastreux, sur la calamité d'un incendie : elle interdirait d'avance toute cliance de pitié, de la part du propriétaire. — En droit, l'art. 1251 sur la subrogation légale, n'est applicable qu'à celui qui, étant obligé avec d'autres ou pour d'autres au payement d'une dette, avait intérêt à l'acquitter; donc, la compagnie d'assurance ne peut invoquer le bénéfice de celte disposition, puisqu'elle n'était point obligée envers le locataire. — Quanta la subrogation conventionnelle, elle n'a pas lieu : en effet, la clause contenue dans la police d'assurance ne peut créer de subrogation parfaite, puisque la subrogation prend sa source dans la simultanéité du paiement et de la subrogation : la su-
(1) Zach. t. 3 p- 15. Duvergier, t. 3 n. 420. Troplong, n. 392. Marcadé, sur Les art. 1733 et 1736. Lyon 17 janvier 1834. Dev- 34, 2, 241. Cass. 11 avril 1831. Dev. 31, 1, 196. Jugé toutefois, par argument des art. 1245 et 1302) que si un bateau à laver loué à un individu qui l'exploitait, a été détruit par un incendie, le locataire ne peut être déchargé des dommages-intérêts vis-a- vis du propriétaire ou de ses ayants-cause, qu'autant qu'il prouve que l'incendie n'est pas arrivé par sa faute (Marcadé, art. 1734. Troplong, Vente, n. 402. Lyon 7 mars 1840. Dev, 1840, 2, 275. Pal. 1840, 1, 504). — Jugé en outre, que le fabricant auquel des marchandises ont été confiées pour les mettre en œuvre, est responsable de la perte de ces marchandises arrivée par l'incendie de sa propre maison et qu'il y a présomption légale que l'incendie a eu Heu par la faute ou négligence du fabricant (Cass. 14 juin 1827. Lyon, 14 mai 1849, D., p. 52, 2, 75). — Ces arrêts nous semblent contraires à l'esprit de l'art. 1733 : Cet article établit, nous le répétons, une présomption légale de faute. — En principe, il suffit au détenteur d'un corps certain, pour se soustraire à toute responsabilité, de prouver le cas fortuit, ou la force majeure qui a occasionné la perte : il se trouve alors placé sous l'égide de la maxime : Adore non probante reus absolvitur. Par exception, en cas d'incendie le locataire ne jouit pas du bénéfice de cette maxime : il doit prouver qu'on ne peut lui imputer l'incendie : c'est là une règle exorbitante; donc elle ne peut recevoir d'extension (Proudlion, Usuf.,t. 3n. 1540^.
(21 Duvergier t. 1 n. 419. Troplong t. 2 n. 390. Marcadé, art. 1734. Toullier t. 11 n. 177- Marcadé, art. 1734. —Nancy 9 août 1849. Paris 3 janvier 1850. Dev. 1850, 2,129 et 132. D. p. 50, 2, 92 et 190. Metz, 25 juillet 1855. D.. p. 56, 2, 213. Pel- 1850, 8 539 589. —Les compagnies d'assurances sont seulement tenues de payer la valeur que présentait l'immeuble au moment du désastre ; mais le locataire se trouve soumis, comme on le voit, à des obligations plus étendues : on a considéré, qu'étant tenu de restituer, il était naturel que le bailleur pût exiger de lui la réparation de tout le préjudice causé par le défaut de restitution.
brogation, porte l'art. 1250, a pour résultat de substituer le nouveau créancier qui acquitte la dette, à l'ancien créancier qui se dessaisit de son droit : or aucun paiement n'a pu s'opérer en vertu delà clause dont il s'agit, avant l'événement prévu par l'assurance : donc, aucune des conditions requises pour la subrogation ne se réalise au moment où est souscrite la police (1). ~vCcs arrêts ont été cassés. — Il est aujourd'hui de jurisprudence, que la convention dont il s'agit doit produire ses effets: le recours de la compagnie est éventuel sans doute; mais les choses futures peuvent être l'objet d'une convention (1130) lorsqu'elles n'ont rien d'immoral ni de contraire à l'ordre public : or, aucune disposition de la loi n'empêche l'assuré de substituer l'assureur à ses droits contre ceux qui sont responsables de l'incendie ; — H est dérisoire de prétendre que les compagnies useront d'une plus grande rigueur contre les locataires que tous autres créanciers : dès qu'il s'agit d'une indemnité, peu importe que l'action soit exercée par le bailleur ou par un tiers, mis en son lieu et place. — Au surplus, il ne s'agit pas ici d'une subrogation proprement dite, là est l'erreur; mais de la cession d'un droit éventuel pour le cas possible de sinistre , contrat qui n'est soumis, quant à sa validité, qu'aux principes qui régissent les transports de créances ou autres droits incorporels : — l'acte par lequel l'assureur cessionnaire est mis aux droits de l'assuré cédant, diffère essentiellement delà subrogation conventionnelle, réglée par l'art. 1"50, et de la subrogation légale, réglée par l'art. 1251 : cet acte n'a rien de commun, quant à la forme, avec la subrogation conventionnelle (2).
Un locataire occupe un aopartement dans une maison dont le reste est inhabité ou occupé parle propriétaire ; le feu prend dans l'appartement du locataire et se communique aux autres parties de la maison qui périt entièrement : le propriétaire a-t-il le droit d'invoquer la présomption légale, qui résulte de l'art. 1733 pour ]a totalité de la maison ? *~ Pour soutenir que la responsabilité imposée au locataire, à l'égard du propriétaire, est limitée dans ses effets aux lieux incendiés et qu'il faut appliquer pour les autres portions du bâtiment, les règles du droit commun établies par l'art. 1382, on dit que les art. 1732 et 1733 consacrent des règles exceptionnelles ; que le bailleur, dans l'espèce, a une double qualité ; qu'il doit être assimilé au propriétaire voisin, pour les lieux qui ne sont pas compris dans la location, et que son action endommages-intérêts n'est dès lors recevable, quant à cette partie du bâtiment, qu'à charge par lui de prouver la faute ou la négligence du locataire (3). ~~ Mais on répond, que le locataire d'un appartement est constitué, par l'effet du bail, gardien de tout le bâtiment: peu lui importe, en effet, qu'il existe dans la maison d'autres locataires : cette circonstance ne peut modifier sa position. — Au surplus, nous trouvons dans l'art. 1734, un argument péremptoire : l'article suppose le cas où la maison serait occupée par plusieurs locataires, et il porte que celui chez lequel a commencé l'incendie est tenu pour le tout de la perte : or, pourquoi n'admettrait-on pas cette décision, lorsque la maison, au lieu d'être occupée par plusieurs locataires, était partiellement occupée par un seul locataire? — Concluons de là, que le locataire ne peut se soustraire à la responsabilité qui pèse sur lui, qu'en se justifiant de l'une des manières déterminées par l'art. 1733 {(i).
(1) Colmar 13 janvier 1832. Dev. 1833, 2, 105. Arrêt de la cour d'Orléans 12 février 1836.
(2) Toullier, t. 11 n. 238; t. 6 p. 243. Duvergier, t. In. 418. Troplong,t. 2n. 363. Pardessus, Dr. Comm., t. 2 n. 545. Marcadéart. 1735. Cass. 24 novembre 1840. Dev. 1841, 1, 45, l«r décembre 1834. Dev. 1835, 1, 148. 13 avril 1836, Dev. 1836> 1, 271. Grenoble 15 février 1834. Dev. 1835, 2, 45. Dali., n° 404.
(3) Dur. t. 17, n. 109. Marcadé. art. 1737. Rennes 17 août 1841. Paris 12 mars 1841, D., p. 41, 1. 281; 12 janvier 1850, D., p. 50, 2, 205. Rouen 14 mars 1855, I)., p. 55, 2, 165.
(4) Dali. n. 404. Toullier, t. 11 n. 161. Zacïi., t. 3, p. 13, note. Paris 31 juillet 1851. Pal. 1853. 1, 674.
DU
CONTRAT M<: LOUAOR. — ART. 1734. 83
-1734 — S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie ;
A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eUi, auquel ea§«elui*lè soûl en est tenu ;
Ou que quelques-uns ne prouvent que l'indëftdie n'a pu commencer chez eux, auquel ras, ceux-là n?en sont pas tenus.
eai Lorsque plusieurs locataires habitent la même maison, il est conforme à la règle de l'art. 1733, de faire planer la présomption de faute sur tous indistinctement. — Cette présomption doit peser sur celui qui occupe un appartement peu important, une seule ûkambre même, comme sur le locataire d'un appartement d'un prixtrèsélevé.
L'art. 1731 ne se borne pas à rappeler, en matière de louage, cette conséquence toute naturelle de l'obligation de restituer: il déclare les divers locataires solidairement (1) responsables de l'incendie.— Le but du législateur, a été d'engager les locataires à se surveiller réciproquement, et de donner ainsi des garanties au propriétaire : Duralex sed lex.
Pour se soustraire à l'action dirigée contre lui, le locataire poursuivi doit, ou rejeter sur tel autre locataire en particulier la présomption de faute, en prouvant que c'est chez ce dernier que le feu a commencé ; ou prouver que le feu n'a pu commencer chez lui.
Le locataire qui a désintéressé le propriétaire, conserve son recours contre les autres : l'action récursoire se divise entre les divers locataires,, non pas, eu égard à l'importance de chaque location; mais par tète, ou plutôt par chaque chef de famille (2). — Toutefois l'action se donnerait pour le tout contre le locataire dans l'habitation duquel il serait établi que l'incendie a commencé, puisque celui qui intente cette action, agit comme subrogé aux droits du propriétaire qu'il a désintéressé (1213 et 1214).
Par ces mots : tfil y a plusieurs locataires, la loi suppose évidemment que les locataires ont des habitations différentes et des contrais distincts : s'ils avaient loué par un seul et même contrat, leur obligation se réglerait conformément au droit commun : en conséquence, le propriétaire ne pourrait les poursuivre solidairement , à moins que la solidarité n'eût été stipulée (1202 et 1220) (Dur., n. 113).
(1) Le mot solidairement, employé dan6 cet article, signifie pour le tout [in sol.idum) : en ef fet, les divers locataires ne sont pas proprement dit solidaires, puisqu'ils ne sont point mandataires les uns des autres pour répondre aux poursuites du créancier (1206): d'où nous con* cluons, que l'assignation donnée à l'un, n'interrompt pas la prescription à l'égard des autres.
(2; Dur. t. 17 n. 110, Duvergier, t. 1er n. 423. Troplongn. 379. Marcadé sur les art. 1733 et 1734.
— Lorsque le propriétaire habite la maison, peut-il, malgré cette circonstance, si l'on est dans un doute absolu sur le lieu où l'incendie a commencé, exercer une action solidaire contre les locataires; doit-il être assimilé à un locataire? Conserve-il le droit d'invoquer les dispositions des art. 1733 et 1734? La question est importante : — point de difficultés, si Ton sait dans quel lieu l'incendie a commencé. Le locataire est alors responsable, comme si le propriétaire n'eût point habité la maison. «~. Mais quid , si celui-ci n'est pas connu ? Suivant un arrêt de la cour de Lyon (du 17 janvier 1834, Dev. 342, 243) les seules conséquences qui résultent de ce que le propriétaire est au nombre des locataires, sont que lorsqu'il est prouvé que l'incendie a commencé chez lui, les locataires sont déchargés de toute responsabilité, et que dans le cas où il y a impossibilité de savoir où l'incendie a pris naissance, la responsabilité s'étend alors sur le propriétaire, considéré comme locataire, comme sur tout les autres locataires; c'est-à-dire, que le propriétaire supporte la quote part des dommages et ne peut demander aux autres locataires que le surplus (1). v~ Ce système est contraire à l'esprit de la loi: L'art. 1734 suppose que la maison n'est habitée que par deslocataires : il ne peut donc recevoir d'application, quand le propriétaire loge dans la maison ; en effet, la présomption de faute de l'un des locataires ne peut naître, puisqu'il n'y a plus certitude que l'incendie a commencé dans la partie du bâtiment que l'un d'eux occupe; elle plane sur le propriétaire comme sur les locataires. Dès lors, on rentre dans la règle générale de l'art. 1382, c'est-à-dire, que le propriétaire n'est recevable dans son action solidaire en dommages-intérêts qu'à charge par lui de prouver que l'incendie n'a pu commencer dans les lieux habités par lui (2).
1735 — Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison, ou de ses sous-locataires.
= Cette disposition était réclamée par la sûreté publique.
L'expression générale : personnes de sa maison, comprend la femme, les enfants, les domestiques du preneur, les ouvriers qu'il fait travailler, ses hôtes, tous ceux, en un mot, qu'il reçoit dans sa maison; même les voyageurs, s'il s'agit d'un aubergiste, car pendant leur séjour dans une hôtellerie, les voyageurs sont de véritables sous-locataires : dès lors ils font partie des personnes dont le preneur doit répondre vis-à-vis du propriétaire (3).
Il nous paraît hors de doute, que le bailleur a le droit d'actionner directement les personnes, auteurs des dégradations et des pertes, qui font partie de la maison du preneur : mais alors, il agit en vertu de l'art. 1382 , c'est-à-dire, à charge de prouver qu'elles sont en faute : la présomption de faute établie par les art. 1732 et 1733 est restreinte au preneur; toutes autres personnes sont affranchies de cette présomption (4).
(1) Zach. p. 14 n. 12. On ne peut rien conclure de cet arrêt dans l'espèce, puisqu'il était constant en fait que l'incendie avait commencé dans les lieux occupés par le locataire.
(2) Duvergier, n. 425. Troplong, n. 380. Marcadé, art. 1733. Cass. 20 novembre 1855- I). p. 55, 1, 457.
(3) L'adage: Caupo non prastat factum vialoris Lunic.%ult.ff. furt. a dv. naut., est repoussé par les art. 1953 et 1735. Duvergier, n. 431. Troplong n. 397. Voy . cep. Dur. n. 107.
(4) Toullier, t. 11 n. 168. Duvergier n. 432. Troplong n. 398.
Causes qui mettent fin au bail*
Le bail finit de plein droit par L'expiration du terme pour lequel il a été fait. — Toutefois, si le preneur est laissé en jouissance des lieux, un nouveau contrat se forme de plein droit (Mitre les parties, dar l'effet de leur consentement tacite ( voyez art. IT.'ÎS).
Lorsque la durée du bail n'est pas déterminée par le contrat, le bailleur ou le preneur peuvent y mettre fin, en accomplissant certaines formalités, dans les délais fixés par l'usage des lieux. — Ces formes et ces délais ont pour but de constater la déclaration de l'une des parties et d'assurer que l'autre en a eu connaissance un certain temps d'avance.
Le bail cesse avant l'expiration du temps fixé pour sa durée :
1 Par la perte de la chose ;
2° Par l'événement d'une condition résolutoire déterminée par le contrat ;
3° Par la consolidation ; c'est-à-dire, lorsque les deux qualités de bailleur et de preneur se trouvent réunies sur la même tôte; ce qui peut avoir lieu, par ex., lorsque l'une des parties a recueilli la succession de l'autre, ou lorsque le preneur est devenu acquéreur du domaine dont on lui a passé le contrat ;
4° Par le consentement mutuel des parties ;
5° Enfin, indépendamment de ces causes d'extinction, la-résiliation peut être demandée par chacune des parties, lorsque l'autre ne remplit pas ses engagements (voy, art. 1 1 84 et 1744).
1736 — Si le bail a été fait sans écrit, Tune des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux (1).
(1) La rédaction des art. 1736 et 1737 est vicieuse : les rédacteurs ont évidemment confondu la fixation delà durée du bail avec la manière de le constater. — Ces articles pèchent encore sous un autre rapport : ils semblent appliquer les règles sur les congés, aux baux des biens ruraux comme aux baux des maisons ; tandis que la durée des premiers est toujours limitée, et par conséquent indépendante des congés (1774-1775) (Dur. n. 116 et suiv. Duvergier t. 3 n. 485. Zach. p. 23. Rouen 17 mai 1812. Dali. n. 527. Tioplong n. 404. Delv. t. 3 p. 195, note. Vny . cep. Paris 28 aoû\t 1840.) — Le même vice de rédaction se retrouve dans les art. 1774, 1775 et 1776. Cette inexactitude provient d'un remanie ment qui a changé après coup le classement da nos articles. L'art. 1736, avons nous dit, est inapplicable aux biens ruraux; par contre, il est d'autres biens dont la rubrique ne parle pas et qui sont soumis à la règle de cet article : nous donnerons, pour ex., une carrière, une mine, un bateau-lavoir, un bateau de bains : cet article ne concerne donc pas uniquement le louage des maisons, comme on pourrait le croire .
Les art. 1736 et 1737 sont classés a tort sous la rubrique des Règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux : le législateur aurait dû se borner, à poser dans ces articles, comme règle générale, que les baux dont la durée a été déterminée cessent de plein droit à l'expiration du terme fixé. — Ce vice de classification n'existait pas dans le projet ce projet contenait une section spéciale ayant pour rubrique des Règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux; une observation de M. Regnaud donna lieu au remaniement du chapitre; la classification primitive fut changée) et l'art. 1736 se trouva compris
= Qu'entend-on ici par bail fait sans écrit ? La loi désigne ainsi, le bail fait sans terme fixe , par ex. , à tant par an ; parce que ces sortes de locations sont ordinairement faites sans écrit : elle statue de eo quod plerumque fit. — Mais rien n'empôche de louer verbalement pour un temps fixe, par ex., pour cinq ans : il n'est pas douteux que le bail finirait alors de plein droit, à l'expiration du terme convenu, sans qu'il fût nécessaire de donner congé : l'acte est un moyen de preuve; mais il n'est pas une condition essentielle du contrat de louage. — En sens inverse , on peut faire un écrit, sans déterminer la durée du bail : il faudra certainement alors, pour faire cesser le bail, donner congé.
Le bail a toujours une durée limitée (1709) ; il s'éteint nécessairement à l'expiration de ce terme. Toutefois , l'application de cette règle si simple est soumise à certaines distinctions.
Lorsqu'il s'agit d'un fonds rural, le bail est censé limité, par une convention légalement présumée, au temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir tous les fruits de l'héritage (1774) : la résiliation s'opère alors,, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (1775). — La durée des baux des héritages ruraux est déterminée par la nature du fonds et par le mode de culture, lorsqu'elle ne résulte pas de la convention (1).
Quand il s'agit d'un héritage urbain, si la durée du bail n'a pas été déterminée par une clause expresse, les parties sont censées avoir voulu s'engager pour un temps indéfini, jusqu'au moment où l'une d'elles manifestera, par un congé, la volonté de résoudre le contrat.
Le congé (2) doit être donné un certain temps d'avance, suivant l'usage des lieux, afin de laisser à la partie qui le reçoit, le temps nécessaire pour se pourvoir ailleurs (3).
Le congé peut être donné par écrit ou verbalement : mais il faut décider, par argument de l'art. 1715, qu'on ne peut en établir la preuve par témoins, lors même qu'il s'agit d'un loyer moindre de
dans la section relative aux règles communes, bien qu'il soit inapplicable aux biens ruraux* — Du reste il s'applique à tous les baux autres que ceux qui ont pour objet des biens ruraux ; notamment aux baux des carrières, des mines, etc.
(1) Troplongn. 405. Dnvergier t. 3 n. 486 et 487. Dur. t. 17 n. 215. Rolland, v° Congé, n. 4. Toullier n. 34. Malleville sur l'art. 1795. Merlin, Rép. v° Bail § 4. Lyon 4 septembre
(2) On nomme congé, la déclaration de l'une des parties, qu'elle n'entend pas renouveler le bail : le congé n'est soumis à aucune forme sacramentelle. Cependant l'emploi des moyens dont on peut se servir a une grande importance <voy. art. 1739).
A Paris le congé doit être donné six mois d'avance pour une maison, un corps de logis entier ou une boutique ; trois mois pour un appartement de 400 fr. ou au dessus, et un mois et demi s'il est au dessous de 400 fr.
Dans tous les cas, le congé doit être donné pour un terme d'usage ; 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.
(3) A l'expiration du bail, il est même d'usage d'accorder au preneur un délai de faveur, pour terminer son déménagement et faire les réparations locatives. Ce délai ne compte pas dans le calcul des époques de congé : il n'entraîne aucun supplément de loyer.
I»|- C.OMUVI DE l.'H \i,l — \ut. 17«>(> s7
150 fr.; lors môme qu'ut) commencement de preuve par écrit est représenté ; car il y a môme raison de décider que pouria preuve du bail : — (>n (>as ('(V dénégation, il ne reste d'autre ressource que l(> serment ou L'interrogatoire sur faits et articles (i).
L'efficacité du congé est Indépendante de L'acceptation de La parlie à Laquelle il est donné; car il ne s'agit ni de conclure, ni de résoudre un contrat; mais uniquement d'une simple déclaration , de
l'exercice d'une faculté que chaque partie s'est tacitement réservée.
Le congé peut résulter de toute espèce d'écrit , môme d'une lettre missive.
Bien plus, le propriétaire peut mentionner le congé sur la quittance du dernier terme : il ne court aucun danger; car le locataire qui refuserait de représenter la quittance s'exposerait à payer une deuxième fois.' — D'un autre côté, la déclaration faite par le propriétaire, sur cette quittance, qu'il a reçu congé du locataire, vaudrait également titre pour ce dernier. — Dans tous les cas, le propriétaire et le preneur, peuvent donner congé par huissier, lorsqu'ils ne peuvent user de ces moyens amiables : en pareille matière, il n'existe point de forme sacramentelle.
Des difficultés peuvent s'élever lorsque le congé a été donné par lettre : si ce fait est nié, il ne reste alors d'autre ressource ainsi, que nous l'avons dit, pour en établir la preuve, que le serment ou l'interrogatoire, moyens toujours très-chanceux, auxquels on ne doit dès lors recourir qu'avec une extrême circonspection (2).
En un mot, le bail fait sans écrit doit cesser lorsque l'une des parties manifeste sa volonté à cet égard, soit que l'autre résiste, soit qu'elle garde le silence.
La loi ne détermine pas les délais dans lesquels le congé doit être donné; elle se réfère, par conséquent, aux usages locaux.
Lorsque le louage fait sans fixation de durée a des meubles pour objet, il n'est pas nécessaire, pour y mettre fin, qu'un congé soit donné: il suffit à celle des parties qui veut rompre ses engagements, de prévenir l'autre dans un délai raisonnable : tel est l'usage.
Quid, si le fonds loué est d'une nature telle, que les fruits qu'il produit ne se perçoivent ni annuellement, ni dans un espace
(1) Duvergiem. 489. Troplong n. 424 et 425. Dur. n. 121. Toullier n. 34. Curasson, Comp. des ;uges de paix, t. 1 p. 289. — Cass. 12 mars 1816. Bastia 15 novembre 1826.
(2) Duvergiern. 493. Troplong n. 425. Suivant Duranton (t. 17 n. 122), le congé donné verbalement ou par lettre ne signifie rien s'il n'a pas été accepté ; on ne peut ni faire interroger la partie adverse sur le fait, ni lui déférer le serment : dès"que le congé n'est point accepté, il faut une signification : c'est là une erreur grave; elle est relevée avec raison par Duvergier. — On a prétendu en outre que le congé donné par acte privé devait être rédigé en double : cette opinion est également erronée : il s'agit, nous le répétons, d'une simple déclaration et non d'une convention : les doubles originaux ne sont prescrits que pour les actes qui constatent des conventions synallagmatiques {voy. arrêt le Nancy du 7 août 1834 rapporté par Troplong» n. 437. Toullier, t. 6 p. 250. Marcadé, art. 1737).
déterminé, par ex., lorsqu'il s'agit d'une mine, d'une tourbière, d'une carrière? Si la durée du bail n'est pas fixée par la convention, il faut appliquer la règle de l'art. 1736 (Duvergier, n. 387).
— Si le domaine affermé appartient à plusieurs propriétaires par indivis, le congé donné par un seul est-il valable? *~ Oui, pourvu que ce dernier ait agi pour le compte et avec l'assentiment de ses copropriétaires. — Dans le cas contraire , le bail subsiste nonobstant le congé signifie*; car la jouissance du preneur est indivisible. — Le bail a été formé avec le consentement de plusieurs ; il faut que tous les bailleurs s'entendent pour le détruire (1).
Supposons le cas inverse; c'est-à-dire, que plusieurs personnes aient simultanément loué une même chose : quel sera l'effet du congé donné par Tune sans le concours des autres? ~* Si elles ne sont pas solidaires, le congé vaudra pour sa part; dans le cas contraire, cet acte sera comme non avenu (2).
1737 — Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé , lorsqu'il a été fait par écrit , sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
== Le bail fait par écrit , c'est-à-dire, celui dont la durée a été déterminée par une convention expresse (ajoutons, ou par une convention légalement présumée 1774, 1775) cesse de plein droit, sans qu'il soit besoin de congé , par l'expiration du terme convenu.
Toutefois, commeilest d'usage d'accorder aux locataires de maisons un délai de grâce pour déménager et faire les réparations locatives, le propriétaire qui ne veut pas renouveler le bail, doit prudemment, pour empêcher la tacite réconduction , signifiera l'autre un exploit que l'on nomme congé- avertissement (3) .
Quant au preneur, en quittant les lieux, il témoigne suffisamment Tintention de ne pas commencer un nouveau bail.
Nonobstant le congé, la tacite réconduction aurait lieu, si postérieurement à l'époque où il a été donné, les circonstances indiquaient, d'une manière certaine, de la part de chacune des parties, Tintention de rester engagées (4).
Ce congé diffère des congés ordinaires donnés en matière de baux faits sans fixation de durée, en ce qu'il n'est pas nécessaire de le ionner un certain temps d'avance, suivant l'usage des lieux : il peut être notifié au moment où le bail finit, et même après l'expiration du terme : comme son seul but est d'empêcher la réconduction, il suffit que le temps écoulé ne soit pas assez long, pour qu'il y ait lieu de présumer que le bailleur a tacitement consenti un nouveau bail ; les tribunaux sont appréciateurs des circonstances. — On décide
(1) Troplong, n. 427 et 428. Curasson, Compét. des juges de paix, t. 1 p. 365 et 366. Merlin, Rép. v° Congé, t. 2 p. 827 . Cass. 25 pluviôse an xn. Douai 6 févrierJ1828.
(2) Troplong, n. 429. Curasson, t. 1 p. 365 et 290, n. 30. Cass. 19 avril 1831. Douai 25 janvier 1844. Dali. Contr. de mar. n. 2007.
(3) Voy. les notes sur l'article préce'dent.
[i\ Duvergier, n. 23 et 504. Voy. cep. Dur, n. 120 et 123.
que Le congé serait valablement signifié, le Lendemain de L'expiration du bail, et même quelques jours après (1).
Ne confondons pas Le tourne final «lu bail, avec les différentes époques auxquelles chaque partie peul en demander la résiliation ; par ex., il est d'usage de faire des baux de .'), (>, (.), à La volonté soit du preneur, soit du bailleur : e congé peut être valablement donnée l'expiration de chaque période ; mais Le bail ne sera de plein droit résolu qu'à l'expiration de la 9° année (2) .
Tacite reconduction .
Déjà nous avons vu, que le consentement tacite suffit pour la validité du contrat de louage : ce consentement est présumé, lorsque le preneur reste en jouissance, sans opposition du bailleur, après l'époque fixée pour la durée du bail: C'est là ce qu'on nomme tacite reconduction, ou nouveau bail tacitement consenti.
La tacite réconduction, disons-nous, n'est pas la continuation de l'ancien bail ; mais un nouveau bail qui commence : de là des conséquences graves que nous déterminerons sous l'art. 1738.
Ce bail est réglé pour sa durée, par les articles relatifs aux locations faites sans terme fixe : il faut donc se référer sur ce point à l'art. 1736 pour les baux à loyer, et à l'art. 1774 pour les baux à ferme. — On décide par suite, que la nécessité de donner congé, s'étend au bail résultant de la tacite réconduction, bien entendu, quand il s'agit de maisons (voy. nos observations sur l'art. 1736 (3).
Comme il est d'usage d'accorder au preneur un délai de grâcepour déménager et faire les réparations locatives, le juge doit examiner en fait, lorsque des difficultés s'élèvent, si la jouissance du preneur a duré assez longtemps pour faire admettre que cette convention s'est formée (4) .
Notons surtout, que la tacite réconduction n'a lieu qu'à l'égard des baux dont la durée est déterminée: — le bail fait sans terme fixe, est toujours censé continuer, nonobstant les époques déterminées par l'usage des lieux, pour le paiement des loyers.
Cette observation a son importance ; car le bailleur peut avoir stipulé des sûretés, bien que la durée du bail ne soit pas limitée ; or, il conserve ces sûretés pendant tout le temps que le preneur reste en jouissance, avantage qui lui est refusé, en cas de tacite réconduction : les garanties qu'il a stipulées pour le bail originaire, s'éteignent avec ce bail (5) .
(1) Pothier, Louage, n. 249. Duvergier, n. 503. Troplong, n. 454 et suiv.
(2) Delv. t. 3, notes, p. 173. Troplong, n. 432. Bruxelles 81 mars 1814.
(3) Bruxelles 20 novembre 1810.
(4) Pothier, n, 349. Zach. p. 24. Dur. t. 17 n. 119. Duvergier, t. 3 n. 499 et 505. Liège 2 septembre 1842. Dali. n. 571, 3 juillet 1843. Dali. n. 578. Lyon 22 juillet 1823. Dali. ibid.
(5) Dur. t. 17 n. 128. Delv. t, 3 p, 196, note. Duvergier, n. 511.
Lorsqu'un bail est fait pour 3, 6 ou 9 années, doit-on voir dans chaque période qui commence une tacite réconduction? Non évidemment : le bail est réellement de 9 années , avec faculté de résiliation à la fin, soit de la troisième, soit de la sixième année. — La partie qui veut user de cette faculté doit donner congé aux époques stipulées; à défaut de stipulation , l'usage des lieux est la règle (1).
1738 — Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession [%), il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.
— Du principe que la tacite réconduction crée un nouveau contrat, résultent les conséquences suivantes :
1° Si l'une des parties était devenue, à l'époque de l'expiration du bail fait par écrit, incapable de donner un consentement valable; par ex., si le bailleur ou le preneur avait été frappé d'interdiction pour cause de démence, ou si l'un d'eux était mort laissant des enfants mineurs, il n'y aurait point de tacite réconduction.
La même décision doit être admise, lorsque les baux sont soumis à certaines restrictions, dans un but d'intérêt général ; ce qui a lieu notamment, pour les baux des biens nationaux et pour ceux des établissements publics.
Il va de soi, que l'incapacité du bailleur ou du preneur, survenue pendant la durée du bail par tacite réconduction, n'exerce aucune influence sur ce bail : par conséquent, s'il s'agit de maisons, le locataire ne peut quitter les lieux ou être expulsé, qu'après un congé donné dans le délai fixé par l'usage des lieux (1738 et 1752); s'il s'agit d'héritages ruraux , le bail dure pendant tout le temps nécessaire pour que le fermier puisse recueillir les fruitsde l'héritage affermé (1774, 1776) : mais ces baux ne pourront se renouveler par tacite réconduction , puisque l'une des parties contractantes, nous le supposons, est devenue incapable.
2° La présomption légale de tacite réconduction peut être écartée, s'il y a commencement de preuve par écrit, par des présomptions contraires, pourvu qu'elles soient graves, précises et concordantes (3) : le juge est appréciateur des circonstances.
3° La forme exécutoire dont le premier bail était revêtu, ne peut servir au bailleur, pour contraindre le preneur à remplir les obligations que lui impose la tacite réconduction (Pothier n° 367).
(1) Duvergier, n. 510. Dur. n. 117.
(2) M. Jollivet avait proposé d'ajouter ces mots : « est laissé en possession pendant le temps nécessaire pour faire présumer qu'il y a tacite reconduction, il s'opère un nouveau bail. » Cette rédaction a été adoptée, et cependant elle De se retrouve pa6 dans l'article : le rédacteur a aans doute pensé que l'art. 1718 était suffisamment explicite (Fenet, t. 14 p. 245).
(3) Cass. 2 août 1827.
FUI CONTRAT QB MMJAliK. — MIT. \ Y,\H . \)\
\ s'il a ri/' stipulé dans le bail, en vue d'éviter les surpris*!, qu'il
n'y aura pas lieu d iUVOqUW lj> tacite reconduction , cette Clause produit le même effet que le opng^avertisgement. — Exceptons néanmoins le cas où la jouissance du preneur se serait prolongée assez de temps, après l'expiration <lu bail originaire, pour faire -présumer que les parties ont renoncé au bénéfice de cette clause, et qu'elles ont entendu s'engager ^e nouveau : c'est l<> un point de hit abandonné à l'appréQiation ('(>s magistrats (Pothier n°355),
En général, le bail opéré pa,r tacite reconduction est censé consenti aux moines conditions que le, bail originaire; nous déciderons en conséquence :
1° Que le prix, sauf la preuve contraire, reste le même. — On prétendrait donc à tort, qu'il doit être lixé d'après l'art. 171C> : ce dernier article s'applique uniquement aux baux purement verbaux (1).
2° Que s'il a été stipulé un pot-de-vin pour le bail expiré, la convention d'un semblable pot-de-vin (proportionne), bien entendu), est censé convenu pour la durée du nouveau bail (2).
4° Que si le preneur, fonctionnaire public, a stipulé la résolution, dans le premier bail, pour le cas où il serait envoyé dans un autre lieu, le deuxième bail est censé conclu, sous les mômes conditions (3).
Remarquons toutefois, que les garanties ou les clauses particulières qui, de leur nature, peuvent être tacitement convenues, sont les seules comprises dans le nouveau bail, d'où il résulte :
1° Que si le preneur a stipulé une hypothèque, pour sûreté des loyers du premier bail, il nejouit pas de cette garantie pour ceux du deuxième ; car l'hypothèque ne peut être consentie que par acte notarié (4).
2° Que la caution donnée pour le premier bail, ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation : le cautionnement, en effet, ne se présume pas (1740).
3° Que si le preneur s'est soumis à la contrainte par corps dans le premier bail, on ne peut user contre lui de cette voie , pour l'exécution du deuxième bail : elle est trop sévère, en effet, pour qu'on puisse la faire dépendre d'une simple présomption. (Duvergier, n<> 513).
La tacite réconduction n'a lieu, ni dans les baux emphythéotiques, ni dans ceux qui sont soumis à des formalités particulières.
Nous reviendrons sur la tacite réconduction en parlant spécialement des baux de maisons (1759) et des baux d'héritages ruraux (1774 à 1776).
Une métairie, dont les terres sont partagées en deux saisons, a
(1) Caen 23 mai 1842. Dali. n. 584.
(2) Pothier, n. 365. Rolland, v° Pot-de-vin, n. 2. Dur. n. 170. Duvergier, t 3 n. 512,
(3) Dur. t. 17 n. 124. Duvergier, t. 3 n. 507 et 508. Rouen 11 janv. 1849. D., p. 50, 114.
(4) Rouen 11 janvier 1849. Dev. 1850, 2, 30.
été donnée à ferme pour une année seulement: après l'expiration du bail, le fermier ensemence les terres de l'autre saison ; la tacite réconduction s'opère-t-elle ? — Non évidemment, puisque ce n'est point la même chose qui devient l'objet du nouveau bail tacitement convenu. —Ce bail tacite est censé fait pour le temps de la récolte. — Le prix sera réglé par experts.
Dans les baux dont la durée n'est pas déterminée, s'opère-t-il une réconduction à l'expiration de chaque terme ? L'hypothèque et la caution données pour l'exécution du bail s'étendent-elles aux obligations que la tacite réconduction produit ? C'est toujours le même bail qui continue : Les termes fixés par les usages ; ne sont pas des limites indiquées à la durée des baux; mais des époques déterminées pour le payement des loyers (Dur., no 117 ; Duvergier, no 510).
Les meubles comme les immeubles peuvent être loués avec, fixation de durée, par ex., pour une semaine, pour un mois, pour un an ; la location cesse alors, à la fin de la semaine, du mois ou de l'année.
Quelquefois, la durée du louage résulte des circonstances : par ex., celui qui loue un cheval ou une voiture pour entreprendre un voyage, est censé vouloir limiter le contrat au temps nécessaire pour effectuer ce voyage.
Quid, si le voyage a manqué? Le bail est résolu : toutefois, si le prix avait été fixé à tant par heure, par semaine ou par mois, le preneur devrait indemniser le bailleur de la perte que lui causerait l'inexécution du contrat (1).
La tacite réconduction peut- elle s'opérer dans le louage des meubles? — Oui, lorsque ce sont des meubles que le locataire est dans l'usage de louer : « Par ex., dit Pothier (n0371 .), si un tapissier m'a loué des meubles pour un certain temps pour meubler ma chambre, ou si un loueur de chevaux m'a loué un cheval pour un certain temps, il y a lieu à la tacite réconduction » : — mais,à la différence de ce qui est établi pour les immeubles, la tacite réconduction , n'aura lieu que pour le temps pendant lequel le locataire les gardera du consentement du locateur; en d'autres termes, la location des meubles cessera quand les parties le voudront, en se prévenant à l'avance dans un délai raisonnable, ( 1736. ) — Le preneur ne devra le prix, qu'en raison du temps de sa jouissance (2).
Quelle est la raison de cette différence? Les baux à ferme ou à loyer commencent à des époques déterminées par l'usage. Le louage des meubles commence en tout temps.
Exceptons toutefois le cas où les circonstances démontreraient que
(1) Pothier, n. 371. Duvergier, t. 2 n. 280 et 231.
(2) Merlin, Eép., v° Tacite reconduction n.8. Duvergier.. t. 2 n. 234 et 235. Troplongi n.4fil.
du CONTRAT i>k LOUAGE. — ART. 1738-4739-4740. 93
les parties ont entendu faire coïncider la <lur<v du louage des meubles avec les époques <!»' location «les appartements: il faudrait alors se conformer à la convention (voyez art. 1757). (1).
1 739 — Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sajouissance, ne jxmii invoquer la tacite réconduction.
= La tacite réconduction est fondée sur la présomption d'un mutuel consentement; elle ne peut donc s'opérer, lorsque l'une des parties a donné congé à l'autre.-»— Ce congé, appelé dans la pratique avertissement ou congé- avertissement , diffère des congés ordinaires, en matière de baux de maisons faits sans fixation de dune, en ce qu'il n'a pas besoin d'être signifié un certain temps d'avance : il produit son effet, même lorsqu'il a été donné depuis l'expiration du terme déterminé pour la durée du bail, pourvu qu'il ne se soit pas écoulé assez de temps pour opérer la tacite réconduction (Polluer, n° 349 (-2). — La loi exige un congé signifié; ce qui suppose un acte d'huissier. Néanmoins, il n'existe pas de forme sacramentelle : nul doute que la preuve d'un congé verbal établi, par l'aveu, par le serment, ou par un interrogatoire sur faits et articles aurait la môme puissance.
Notre article suppose que la signification du congé émane du bailleur; mais il est évident que le preneur se met également à l'abri de la tacite réconduction , non-seulement lorsqu'il quitte les lieux dans le délai prescrit, soit par la convention, soit par l'usage; mais encore quand il donne congé au bailleur (voyez art. 1730).
1740- — Dans le cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation.
= La tacite réconduction est une convention nouvelle, qui se forme entre le preneur et le bailleur : la caution donnée pour le premier bail n'est donc pas obligée pour le deuxième, lorsqu'elle n'y est pas intervenue. Ii résulte, en effet, de l'art. 2015, qu'on ne peut étendre le cautionnement au delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Fin du bail, par toute autre cause que l'expiration du terme.
1741- — Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.
(1) Potliier, n. 371. Troplong, n. 461. Merlin, v° Tacite reconduction n. 8.
(2) Dur. t. 17 n. 119. Duvergier, n, 503. Troplong, n. 454 et 455..
94 TITRR 8. CHAPITRE 2. SECTION 1.
= La perte totale de la chose louée, causée par une cause quelconque, résout de plein droit le contrat de louage, encore bien que l'événement soit imputable au preneur (I). — La perte partielle autorise le preneur à demander, suivant les circonstances, soit une diminution de prix, «oit la résiliation du contrat (1722, 1724).
Voyez sur le cas où la perte est arrivée par la faute du preneur, les art. 1732, 1733 et 1752.
L'éviction totale ou partielle de la jouissance, a sur le sort du bail, la même influence que la perte matérielle de la chose.
La loi place le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements sur la même ligne que la perte arrivée par cas fortuit : cependant, il y a d'importantes différences entre les effets de l'une et l'autre cause :
Au premier cas, la résiliation ne peut être demandée que par celle des parties envers laquelle l'autre n'a pas rempli ses engagements. Le juge est appréciateur des circonstances, il peut accorder des délais (1184); rejeter purement et simplement la demande, ou prononcer la résiliation.
Au deuxième cas, la résiliation peut être provoquée par le bailleur et par le preneur.
— Si le locataire ne remplit pas ses engagements, ou si la résiliation a été valablement consentie entre le propriétaire et le locataire principal, le propriétaire peut-il expulser le sous-preneur, lorsque ce dernier est en règle à l'égard de son bailleur? *%•« La seule résolution du titre en vertu duquel le bailleur possédait, n'entraîne pas, disent la plupart des auteurs, la résiliation du bail qu'il a consenti, lorsque ce titre l'autorisait à passer bail-, l'art. 1673 en est la preuve. — Les baux faits par un grevé de substitution ou par un donataire dont le droit a été révoqué, doivent être entretenus par l'appelé à la substitution et par le donateur. — Le maintien des baux a même lieu, quelle que soit la cause de la résolution : par ex., il est de jurisprudence que les baux consentis par l'usufruitier, par l'acheteur à réméré, ou par le vendeur qui ne paie pas son prix, survivent à l'usufruit et à la résiliation de la vente; que l'effet des baux passés, soit par le fol-enchérisseur, soit par le donataire, n'est pas subordonné au maintien du titre de celui qui les a consentis : cela étant, pourquoi la résiliation du bail principal entraîneraitelle invinciblement celle des sous-baux? — Si l'on considère les rapports que la souslocation établit entre le preneur et le propriétaire bailleur, les droits du preneur deviennent plus évidents encore : en effet, la loi prend soin de fixer l'étendue des droits du bailleur ; elle décide que le sous-locataire n'est obligé tacitement envers le propriétaire-bailleur originaire, que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie (1753 C. c. et 820 Pr.). — Quand il y a engagement direct et personnel, la résolution ne peut procéder que d'une infraction à cet engagement : si le sous-preneur a satisfait aux siens, comment pourrait-il être déchu, à raison du manquement commis par un autre? Comment le rendre victime d'un fait qui n'est pas le sien? — Celui qui est propriétaire sous une condition résolutoire, administre, tant que la propriété réside sur sa tête: or, les baux ne sont que l'exercice du droit d'administration; le sous-pre"
(1) Bordeaux, 4 janvier 1854. D. p. 55, 2. 60. Metz, 25 juillet 1855. D. p. 56, 2 212,
rieur n'a pu préfoir, cjue sou bailleur lie remplirait pas ses engagements. -Sdusloucr, ce n'est pas céder le bfill : 10 sous-bail cire entre le preneur et le sous" preneur des obligations spéciales. — Eri réalité, dit Duvergicr (n° 53'.)), il est évi" dentquele propriétaire, par cela même qu'il permet de sous-loiter ou qu'il ne le défend pas, accepte d'avance les conséquences de la sous-location, eu même temps qu'il se crée dans le sous-locatain; un obligé personnel; c'est sur sa foi (pie contracte lo sous-locataire ; et dès-lors, il y a de sa part, vis-à-vis du principal locataire, un mandat tacite qui l'oblige, en raison des actes faits par suite de ce mandat, et entre lui et le sous-locataire, une convention tacite, qui ne permet pas qu'une résiliation vienne frapper le sous-locataire, autrement que pour un fait qui lui soit personnel (1). -^ Quoi qu'il en soit, la règle : Nemo plus juris, etc., doit recevoir ici son application. — Remarquons, en effet, que les droits du sous-preneur sont précisément ceux du preneur ; que la sous-location est une émanation de la location primitive. — Les exemples cités pour établir que les baux survivent au droit de celui qui les a consentis portent à faux : on suppose, dans ces exemples, que les baux ont été consentis par un propriétaire apparent, lequel est censé être, à l'égard des tiers, mandataire du propriétaire véritable : mais dans l'espèce, ils ont été consentis par un locataire principal: le sous-locataire a su qu'il contractait avec un individu dont le droit était résoluble; il ne doit pas se plaindre* quand arrive l'événement prévu. — La convention qui se forme entre le propriétaire et le sous-preneur n'équivaut pas à un bail ; l'occupation des lieux est la source de l'indemnité qu'il réclame ; or, celte occupation ne suffit pas pour constituer un bail complet : il y a lieu de croire, qu'en la tolérant, le propriétaire a seulement voulu s'assurer une garantie de plus. — On argumente vainement de l'article 1753: cet article ne suppose pas le sous-preneur maintenu, en possession après l'expulsion de son bailleur; il n'est pas fait pour le cas où le locataire principal a été éliminé. — Au résumé, le droit du sous-locataire, a pour base celui du locataire ; donc il doit s'éteindre dès que ce dernier droit s'évanouit (2).
Il a été jugé, en conséquence, qu'un sous-preneur ne peut former tierce-opposition au jugement rendu contradictoirement avec le preneur principal, qui a résilié le bail de celui-ci (3).
Nous appliquerons les mêmes règles au cas où la résiliation aurait été volontairement consentie entre le propriétaire et le locataire principal. — Toutefois, les souslocations devraient être maintenues, si le propriétaire, bailleur originaire, en avait eu connaissance : en ce cas, il devrait combiner sa propre jouissance avec celle des sous-locataires, de manière que celle-ci s'exerçât sans trouble {k).
1742- — Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.
= On est toujours censé stipuler pour soi, ses héritiers, ou ayants cause.
Effets de la vente en ce qui touche le bail existant. 1743- — Si le bailleur vend la chose louée (5), l'acquéreur
|1) Toullier, n. 576.
(2) Dur. t. 17 n. 159. Curasson, Comp. t. 1«* p. 382. Troplong, n. 544 et suiv. Paris 24 brumaire an xin, 15 juin 1835. Voy. arrêt de la même cour rapporté sous Cass. 7 février 1838. Pal. 1838, 1, 312.
(3) Nîmes 13 novembre 1810. Bordeaux 3 décembre 1841. Pal. 1842, 1, 321. Paris, 11 novembre 1812.
(4) Douai 12 juin 1844. Pal. 1844, 2, 327.
(5) Malgré sa restriction apparente au cas de vente, il n'est pas douteux que cet article
ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail (1).
= Les acquéreurs à titre singulier, ne sont point soumis personnellement aux obligations de leur auteur : par suite, on décidait autrefois, qu'en cas de vente, l'acquéreur n'était pas tenu de respecter le bail consenti par le vendeur, à moins que le contraire n'eut été formellement stipulé dans le contrat (2) : le preneur, disaiton, n'a pas de droit réel, mais seulement une action personnelle contre le bailleur et ses héritiers pour qu'ils le fassent jouir; le bail n'engendre que des rapports particuliers entre le preneur et le bailleur; il ne produit que des obligations de personne à personne.
Ce qui était dit de l'acheteur, s'appliquait en générale tout successeur à titre particulier, notamment au donataire, au légataire, à l'usufruitier,, etc. : tous pouvaient expulser le preneur, sauf le recours de ce dernier, soit contre le bailleur, soit contre ses héritiers (3),
Enfin, le bailleur lui-même avait la faculté de rompre le bail, en déclarant qu'il voulait occuper sa maison en personne (loi&de 3, au Code, Loc).
Par des raisons fondées sur l'intérêt public, les auteurs du Code ont du s'écarter de ces règles ; déjà elles avaient été modifiées par la loi du 28 septembre 1791 en faveur des biens ruraux : aujourd'hui l'exception est étendue aux baux des héritages urbains : l'art. 1743 porte que l'acquéreur ne pourra déposséder le fermier ou le locataire, avant l'expiration du bail, à moins que l'acquéreur ne s'y soit soumis : on évite ainsi des difficultés et des procès.
Ce nouveau système est d'ailleurs parfaitement logique : 'il ne doit pas être permis au vendeur de faire indirectement ce qu'il ne peut faire directement ; or, il ne peut résoudre le bail par sa seule volonté : comment lui reconnaître la faculté d'arriver à ce résultat au moyen d'une aliénation. Sans doute , le preneur aurait la res-
s'applique à tous les cas où la chose est transmise à titre singulier par legs, donation, ou échange. L'art. 1743 statue de eo quod plcrumque fil (Troplong n. 499. Marcadé art. 1743).
(1) Troplong, n. 473, 489 et suiv., il faut se le rappeler, se fonde principalement sur cet article, pour établir que le locataire d'immeubles a un droit réel. — Cette opinion, nous le répétons, est rejetée parla doctrine et par la jurisprudence : on décide généralement que le preneur n'acquiert par le bail qu'un droit personnel. Voy. p. 6. Voy. également l'art. 526, Quest. Delv. t. 3 p. 185, 188 et 198, notes. Marcadé, art. 1743. Toullier, t. 3 n. 388. Proudhons Usuf., t. 1er n. 102. Dur. t. 4 n. 73, t. 17 n. 138. Duvergier, t. 1er n. 279. Championnièie et Rigaud, t. 4n. 3032. Toullier, t. 6 p. 210-214. Cass. 14 novembre 1832. Dev. 1833, 1, 32, 22 février 1831. Dev. 81. 1, 113. Caen 24 janvier 1848. Dev. 49, 2, 533, Pal. 1850, 1, 166. Voy. en outre la savante dissertation de Dev. rapportée sous l'arrêt de Dijon du 21 avril 1827. Bourges 27 février 1852. D. p. 53, 2, 31.
(2) Loi 9 au Code de loc. eond. Cette loi est connue sous le nom de loi Emplorem (Pothier, Louage, p. 228).
(8) L. 32. ff. Loc. Cond. 120 § 2 ff, de Leg. 1, 59, § 1. ff. de Usuf. Pothier n. 288 et suiv.
DU CONTRAT !»!•: LOUAGE. — ART. 1 7 4 - i . \)1
source des dommages-intérêts j mais cette ressource, qui serait illusoire, si le bailleur était devenu insolvable, ne saurait lui procurer un dédommagement suffisant. — Ainsi, l'acheteur succède ara on gagements du bailleur, son vendeur, en ce sens du moins qu'il ne
peut expulser le preneur.
Toutefois pour que le preneur puisse invoquer ce bénéfice, il faut:
1° Que son bail ait acquis date certaine (7128), antérieure à la vente: si le bail n'a pas date certaine, le preneur n'a qu'une action en dommages-intérêts contre le bailleur (1).
2° Que le bailleur ne se soit pas réservé la faculté de l'expulser (2). Lorsque cette clause existe, le preneur n'a d'autres droits contre le bailleur, en cas de résiliation, que ceux qui résultent des art. 1744 et suiv.
Pour que l'acquéreur puisse expulser le preneur, suffit-il que cette faculté ait été stipulée dans le bail. Est-il nécessaire que l'acte de vente en fasse mention? — Il est de principe, qu'à défaut de clause restrictive, le vendeur transmet à l'acquéreur tous les droits qu'il avait sur la chose vendue. L'art. 1743 présente d'ailleurs un argument péremptoire : après avoir imposé à l'acheteur l'obligation de respecter le bail, il ajoute, à moins que le bailleur ne se soit réservé ce droit (celui d'expulser le preneur) par le contrat de bail; donc la mention de cette réserve dans l'acte de vente serait superflue. — L'art. 1748 est conçu dans le même esprit (3).
Il est bien entendu, que nonobstant la clause qui réserve au bailleur le droit d'expulser le preneur, en cas de vente, on peut valablement stipuler dans l'acte de vente que le bail sera maintenu : Cette stipulation produira son effet, puisque l'art. 1121 permet de stipuler pour un tiers, lorsque telle est la condition d'une stipulation que l'on fait pour soi-même (4-).
L'action en dommages-intérêts accordée au preneur, pour inexécution du bail, ne peut dans aucun cas s'exercer contre l'acquéreur : il a seulement le droit de se faire maintenir en jouissance, tant que le bailleur n'a pas satisfait, sous ce rapport, à ses obligations (1749).
Bien que le bail n'ait pas acquis date certaine, Fexpulsion du preneur ne peut être immédiate: — si le preneur est en jouissance, l'acquéreur doit lui donner congé, suivant les règles établies pour les baux faits sans écrit ; car la présence du locataire rend incontestable le fait de location (1736 et 1774) (5).
(1) Duvergier, n. 551. Delv. p. 199. Troplong, n. 483 et 517.
(2) Duvergier, n. 280 et suiv. Dur. n. 139. Delv. p. 101, n. 6. Voy. cep. Troplong, Vente, n. 321.
(3) Duvergier, n. 543. Zach. t. 3p. 26. Marcadé, art. 1749. Voy. cep. Delv. p. 101 n. 6. Troplong, n. 511. Dur. n. 168.
(4) Dur. t- 17 n. 149. Duvergier, n. 545. Troplong, n. 503 et 504. Paris, 30 janvier 1810. Douai, 11 août 1837.
(5) Pothier, n. 297. Dur. t. 17 n. 144. Duvergier» n. 646. Cass. 13 vendémiaire an xm. Douai, 11 août 1837.
vi. 7
Quid, si le successeur particulier laisse jouir le preneur et perçoit les loyers sans se réserver dans les quittances le droit d'expulsion? Ce silence n'équivaut pas à une adhésion : le successeur particulier ne sera toujours tenu du bail que pour le temps de la tacite réconduction. — Au surplus, les circonstances auront toujours une grande influence sur la décision du juge; il s'agit d'une appréciation défaits (1).
La faculté que le Code accorde au preneur, d'opposer son titre aux tiers, avait de graves inconvénients : l'acquéreur se trouvait obligé de subir un bail souvent onéreux, dont il ignorait l'existence ; les quittances de termes payés par anticipation pouvaient lui être opposées, si elles avaient date certaine ; bien plus, les cessions de termes à échoir, faites par le propriétaire, produisaient leur effet, si le transport avait été valablement signifié au preneur : la loi du 23 mars 1855 remédie à cet état de choses.
L'art. % 4° et 5°, soumet à la transcription « les baux d'une durée de plus de 18 ans, et tout acte ou jugement constatant même pour bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyer ou fermage non échus . »
Aux termes de l'art. 3, «jusqu'à la transcription, les droits résultant du bail ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. — Les baux qui n'ont point été transcrits ne peuvent jamais leur être opposés pour une durée de plus de 18 ans. »
Que doit-on décider lorsque le propriétaire a disposé entre-vifs du fonds donné à bail? Le donataire peut-il expulser le preneur dont le bail n'a pas date certaine? La reconnaissance, dit Pothier (n° 291), oblige le donataire à entretenir le bail, pour ne pas exposer le donateur au recours du preneur (2). — On répond avec raison, que la stabilité des donations entre-vifs, est d'ordre public; qu'il y a droit acquis pour le donataire, et qu'en donnant effet contre lui au bail qui n'a pas date certaine, on l'exposerait à des fraudes; car le donateur aurait la faculté de modifier ainsi la donation par voie détournée (3). La question ne peut s'élever à l'égard du légataire ; car la mort du testateur donnant date certaine au bail, le preneur aura toujours un titre antérieur à l'époque où les droits héréditaires auront pris naissance.
L'art. 1743 est applicable même en cas de vente d'un droit d'usufruit ou de concession d'un emphythéose ; puisque l'un et l'autre
(lj Pothier, n. 300. Dur. 1. 17 n. 145. Troplong n. 506. Fby.cep. Duvergier, t. 1er, n. 550. Suivant cet auteur, l'acheteur qui laisse jouir le preneur et qui perçoit les fermages ou loyers, approuve tacitement le bail : mais on peut répondre que la renonciation a un droit doit être formelle et qu'on ne peut considérer le silence de l'acquéreur que comme approbation d'un bail sans écrit i c'est-à-dire sans terme fixe. Au surplus, il s'agit d'une interprétation de volonté,
(2) Voy. dans le même sens.Delv. t. 3, p. 101 n. 5.
(3) Duvergier, n. 556. Dur. t. 17 n. 146. Troplong, n. 499.
droits sont réels, L'usufruitier et l'emphytéote se trouvent, dans les limites de leurs droits, sur la même ligne que l'acquéreur d<; la pleine propriété.
[1 nous reste à faire observer, que l'art. 174.1 ne peut recevoir d'application au louage des choses mobilières, à moins que ers choses ne soient unies accessoirement à, un immeuble; auquel cas, elles suivent le sort de l'immeuble (1).
— L'acquéreur n'étant point tenu de maintenir en possession le preneur, porteur d'un bail qui n'a pas date certaine, on demande si ce dernier, de son coté, peut refuser d'exécuter le bail, sous prétexte que l'acheteur peut le rompre ?*~Pothier (n" 208) et Dur. (t. 17 n* 147) se prononcent pour l'affirmative, en se fondant sur le principe de réciprocité : les parties, disent-ils, doivent avoir des droits corrélatifs ; l'Un n« peut être lié plus étroitement (f\të l'autre. [I faut .seulement excepter le cas où le vendeur aurait cédé à l'acquéreur ses droits contre le preneur. ~ On répond avec raison que la réciprocité n'est pas de l'essence des contrats : les parties pourraient valablement convenir que l'une d'elles seulement aura le droit de résilier le bail; la loi ne doit pas être moins puissante que la volonté des parties. — Les art. 1429, 1439 et 1718 nous offrent des exemples d'une pareille situation. — D'ailleurs, l'art. 1743 statue dans l'intérêt unique de l'acquéreur; pour le mettre à l'abri des fraudes: le bénéfice de cet article ne saurait donc être invoqué par le preneur (Duvergier n° 551, Troplong no 517, Rolland v° Bail n° 447, Delv. t. 3, p. 101 n» 5).
Ces mots de notre article : l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire, font naître la question de savoir si le preneur n'a qu'un simple droit de rétention, lors même qu'il est porteur soit d'un acte authentique, soit d'un acte sous seing privé ayant date certaine; de telle sorte que l'acquéreur ne soit point obligé d'exécuter le bail, si la vente a précédé l'entrée en jouissance ? ~^ «L'art. 1743, dit Duranton (n° 139), défend à l'acquéreur d'expulser le fermier ou le locataire qui a lors de la vente un bail authentique ou avec date certaine; or, on n'expulse pas ceux qui ne sont pas encore entrés ; cet article n'est donc point applicable au preneur qui n'est point encore entré en jouissance, quand l'acquéreur lui-même, au contraire, y a été mis; car, autrement, ce serait celui-ci qui serait expulsé par celui-là; c'esl-à-dire, un renversement de toutes les idées reçues ; le simple droit personnel l'emporterait sur le droit réel. .. . On conçoit très-bien que les rédacteurs du Gode aient voulu avoir égard à un bail en train d'exécution; l'intérêt de l'agriculture, du commerce et de l'industrie le commandait impérieusement ; mais ces motifs n'ont point la même force à l'égard d'un preneur qui n'est point encore entré en jouissance et qui a d'ailleurs son recours, tel que de droit contre son bailleur. — Toutefois, nous modifierions notre décision, si, indépendamment de toute clause, l'acquéreur connaissait, soit par le vendeur lui-même, soit par tout autre, l'existence du bail au temps de la vente ; sa mauvaise foi devrait le rendre non recevable dans ses prétentions »(2).~~Nous ne pensons pas que cette interprétation restrictive doive être admise. En principe on ne peut transmettre à autrui .d'autres droits que ceux que l'on a soi-même; or, le vendeur qui, par un bail constaté, s'est dessaisi pour un temps convenu de la jouissance de sa chose; qui a promis de garantir cette jouissance au preneur, ne saurait vendre ni léguer efficacement à un autre sa propriété dégagée de cette
(1) Proudhon, Usuf., t. 3 n. 1217. Troplong; n. 508.
(2) Voy. dans le môme aens Delr. p. 101 n. 5. Duvergier, t. 1 n. 281 et 5-41. Proudhon, Uauf., t. In. 102.
obligation. — Déjà l'Assemblée Constituante, par sa loi des 28 septembre 6 octobre 1701, s'était prononcée en ce sens à l'égard des baux de biens ruraux. L'art. 2, sect. 2, est ainsi conçu :
« Dans un bail de 6 années ou au-dessous, fait après la publication du présent « décret, quand il n'y aura pas de clause sur le droit du nouvel acquéreur à titre « singulier, la résiliation du bail, en cas de vente du fonds, n'aura lieu que de « gré à gré. »
« Art. 3. Quand il n'y aura pas de clause sur ce droit, dans les baux de plus de « 6 années, en cas de vente des fonds, le nouvel acquéreur à titre singulier pourra « exiger la résiliation, sous la condition de cultiver lui-même la propriété, mais « en signifiant le congé au fermier, au moins un an d'avance, et en dédommageant « au préalable ce fermier à dire d'experts.... »
Comme on le voit, notre ancienne jurisprudence n'admettait pas la distinction que l'on prétend introduire. Le nouveau législateur a complété la réforme; il a étendu le principe aux baux des maisons : « Pourquoi, disait le tribun Jaubert devant le Corps législatif, l'intérêt des tiers serait-il lésé par une vente qui leur est étrangère? Pourquoi un titre nouveau détruirait-il un titre préexistant ? — C'est surtout à l'égard des baux des biens ruraux, que l'innovation était appelée par l'intérêt public : qu'est-ce qui importe le plus à l'Etat? Sont-ce les mutations parmi les propriétaires? Non, sans doute: la bonne culture, l'entretien des canaux voilà les objets qui peuvent faire fleurir nos campagnes ; or, rien de tout cela ne peut se retrouver là où les mutations de jouissance sont trop fréquentes.» — Ces extraits démontrent, que le cas où le preneur est en jouissance et celui où il ne possède pas encore, sont soumis à la règle de l'art. 1763; sans doute, le mot expulser, qui se trouve dans l'art. 1743 emporte l'idée d'un simple droit de rétention : mais tout s'explique, si l'on considère qu'à l'époque où le Code a été rédigé , on employait ce mot pour exprimer que le successeur à titre particulier avait le droit d'anéantir le bail; le preneur peut être expulsé.... telle était la formule consacrée (Pothier , Louage n° 289) : le nouveau législateur voulant consacrer une théorie contraire et détruire jusqu'aux moindres vestiges de l'ancien système, a pris le contre-pied de la proposition; il a dit : l'acquéreur ne pourra expulser le preneur. — Dans le système contraire, loin de donner plus d'extension aux effets du bail, on les amoindrirait, en réduisant le droit du preneur à un droit de rétention; on rétrograderait, au lieu d'avancer. — Une dernière considération se présente: dans l'ancien droit, le bail finissait avec l'usufruit, par suite du principe isuccessor particularis non lenetur stare colono : mais l'art. 595 ne fait plus de l'entrée en jouissance du preneur, qui tient ses droits d'un simple usufruitier, la condition du maintien de ce bail. — Bien plus, lesart. 1429 et 1530, qui forment le complément de l'art. 595, portent que le nu-propriétaire est tenu d'entretenir les baux de 9 ans et au-dessous dont l'exécution n'a pas commencé : comment admettre que l'acquéreur, dont la position est certes moins favorable que celle du nu-propriétaire, soit traité plus favorablement ? Que deux positions égales sous l'ancien droit, soient régies sous le nouveau par des principes opposés ? — Il faut donc reconnaître, que l'art. 1543 s'explique par les art. 595, 1429 et 1430 combinés, et que le mot expulser, a été employé dans cet article, comme équivalent de l'expression : rompre le bail (1).
1744 — S'il a été convenu, lors du bail, qu'en cas de vente, l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou Locataire, et
(1) Locvé, Législation, t. 14 p. 431 et 432, n. 11, p.- 458 n. 9. Tvoplong. n. 493 et suiv. Zach. t. 3 p. 26. Marcadé» art. 1743. Dijon 21 avril 1827.
qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d'indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante.
= Lors même que le bailleur s'est réservé par le bail, le droit d'expulser le preneur, ce dernier peutexiger une indemnité : si cette indemnité a été fixée, on se renferme dans la convention; au cas contraire, on observe les règles tracées par les art. 174."» a 1717.
1745 — S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à litre dédommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.
= Le bailleur indemnise ordinairement le preneur, en lui fournissant l'habitation gratuite, pendant le temps réputé nécessaire pour se procurer un autre, logement; cette indemnité équivaut au montant des loyers convenus pour trois ou six mois, suivant que le congé doit être donné trois mois ou six mois avant la sortie.
i746 — S'il s'agit de biens ruraux, lindemnité que le bailleur doit payer au fermier, est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.
= Dans le cas de l'article précédent, le législateur a pu établir une base fixe pour le règlement de l'indemnité; car le préjudice ne consiste que dans la privation de l'usage de la chose : mais lorsqu'il s'agit de biens ruraux (c'est-à-dire, de biens destinés à la culture), comme le tort consiste dans la privation du profit que le preneur pouvait espérer sur les années de jouissance à venir, la loi prend pour base de l'indemnité, le temps qui restait à courir : par ex., si l'expulsion prive le preneur de six années de jouissance, on doit lui payer deux années de fermages.
1747 —L'indemnité se réglera par experts, s'il s'agit de manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances.
1748 — L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail, d'expulser le fermier ou locataire en cas, de vente, est en outre tenu d'avertir le locataire au temps usité dans le lieu pour les congés.
Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux, au moins un an à l'avance.
= On ne peut supposer que l'intention du preneur ait été de se soumettre à une expulsion brusque qui ne lui laisserait pas le temps
de se procurer une autre habitation; le bailleur doit l'avertir, un certain temps d'avance : ce temps varie, suivant qu'il s'agit de baux à loyer ou de baux à ferme.
I749 — Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulses qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur , des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.
= L'art. 1749 se réfère aux art. 4744- à 1747, tous relatifs au cas où le bail contient réserve d'expulser le fermier.
Si le preneur est porteur d'un bail ayant date certaine, le paiement d'une indemnité est la condition de son expulsion. — Ainsi que l'expriment ces mots de notre article : ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur.
Si le bail n'a pas date certaine, l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages-intérêts : le règlement de l'indemnité est une question qui ne peut s'agiter qu'entre le preneur et le bailleur (voyez l'article suivant).
1750 — Si le bail n'est pas fait par acte authentique, ou n'a point de date certaine, l'acquéreur n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts.
= Ce bail ne doit imposer aucun sacrifice à l'acquéreur et peut être révoqué en doute, sauf le recours du preneur contre le vendeur.
175! — L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable.
= Cette doctrine était admise par notre ancienne jurisprudence; Pothier la combattait (n° 295); mais le Code l'a consacrée.
L'acquéreur à pacte de rachat ne peut expulser le preneur avant l'expiration du délai fixé pour le réméré, lors môme que le bail a une durée limitée ( 1736 et 1737) ; car, d'un instant à Pautre, le vendeur peut recouvrer sa propriété; ce qui donnera lieu à la réintégration du preneur dans la jouissance.
La règle reçoit son application, bien que le bail n'ait pas date certaine, car les mêmes raisons se présentent. — Nous irons plus loin , l'art. 1751 serait inutile, s'il n'avait pourobjet spécial que de régler cette hypothèse (voyez l'art. 1743) (1).
(1) Troplong, n. 525. Marcadé, art. 1751. Dur. t. 17 n. 154. Duvergier, n. 553. Déniante t. 3 n. 441. Suivant Dur. t. 17 n° 54, l'acquéreur peut donner congé au preneur en observant le délai d'usage : mais le texte et l'esprit de l'article s'élèvent contre son opinion.
IUI CONNUT l»K L0U1QE. ART. 1 TM . 103
l/.ui. l?.>l est-il appUc&We dans tous autres çqs de. vepte sous condition résolutoire? Il s'agit ici (l'une dérogation ;i l,i règle que Le bail sans date certaine ne peut être opposé h l'acquéreur (ITi.'i); or il est do principe que Ifofl doit restreindre les exceptions aux cas pour lesquels elles son! établies. — Le texte de l'art. 17.">1 se justifia d'ailleurs par cette considération, que la résolu lion du droit de l'acheteur à réméré est probable; tandis (|ue le doute le plus absolu existe sur ce point dans tous autres cas.
SECTION II
