DES RÈGLES PARTICULIÈRES DES RAUX A LOYER

La loi et l'usage désignent sous la dénomination de baux à loyer, le louage des maisons et celui des meubles (1711).

Si le bail comprend des biens de natures diverses, par ex., des fonds de terre et des maisons d'habitation, sont-ce les règles particulières aux baux à loyer, ou celles qui sont spéciales aux baux a ferme cjui deviennent applicables? Autant que possible, il faut appliquer à chaque chose les dispositions qui conviennent à sa nature : ainsi, quand il s'agit de réparations locatives, on applique aux bâtiments les règles des baux à loyer, quoiqu'ils aient ë\c, considérés dans le bail comme accessoires de la ferme , et aux biens ruraux, les règles des baux à ferme, quoiqu'ils fassent partie accessoire d'une maison d'habitation, donnée à loyer : — mais quel parti doit-on prendre quand, il s'agit d'appliquer à l'ensemble du domaine une règle identique , par ex. de fixer l'indemnité en cas d'éviction (1-479), de déterminer le délai dans lequel le congé doit être donné, de savoir s'il y a lieu à tacite réconduction, etc.? A défaut d'une clause spéciale qui manifeste la pensée des parties contractantes, le juge recherche parmi les choses comprises dans le

CD La division générale des baux, en baux à loyer et baux a ferme est critiquée avec raison par tous les auteurs. En effet, certains immeubles ne sont ni maisons d'habitation, ni héritages ruraux ; tels sont : les chantiers, les mines et carrières, les usines en général, les emplacements destines aux foires ou marchés : il serait plus exact de diviser les baux en baux des immeubles qui produisent des fruits naturels ou industriels,et en baux des immeubles qui produisen t des fruits civils : ces termes complexes comprendraient tous les immeubles, quelle que fut leur nature; on arriverait ainsi, d'une manière logique, à cette conséquence généralement admise, que les immeubles sont soumis aux règles relatives aux baux à loyer lorsqu'ils ne produisent que des fruits civils et que l'on doit considérer comme propriété rurale, le terrain destinéà la culture, au pâturage et a d'autres usages ruraux. — Telle est la règle posée par Denisart (v? Bail à ferme et à loyer n. 3) La cour de Paris (16 juin 1825^, a jugé, il est vrai, qu'un terrain loué pour en faire un chantier, pouvait être considère: comme un bien rural -, mais cette décision nous parait inadmissible : un chantier n'a rien de commun avec l'agriculture : destiné à recevoir un dépôt de choses vénales, ce terrain doit être considéré comme un établissement cr„ commerce ; par conséquent, en cas d'éviction du pveueur, il y a lieu d'appliquer la régie de l'art. 1747 (DuvergL;r, t, 2 n. 3. Troplong, t. 2 n. 514- Dali- n. 516). « Le louage d'un bien rural, dit M. Mourieault dans son rapport au Tribunat, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme; le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui ne produit que des fruits civils ou loyers est appelé bail à loyer.

bail, colle qui est la principale et applique à toutes la stipulation relative à cet objet : il prend surtout en considération le but que les tontractants se sont proposé (1). — « Ces idées trouvent une nouvelle confirmation, dit Dalloz, n° 598, dans l'art. 1091 du Code civil d'Autriche, lequel porte : « Le contrat de bail s'appelle bail à Imjer, lorsqu'on peut se servir de la chose louée sans autre préparation; mais, lorsqu'on ne peut s'en servir qu'à l'aide de travail et de soins, le contrat se nomme bail à ferme. Lorsque, par un même contrat, on loue à la fois des choses de la première et de la deuxième espèce, le contrat doit être apprécié suivant la nature de la chose principale. »

Ainsi, on doit considérer comme accessoire d'une usine, non-seulement le bâtiment où s'exerce l'industrie, la maison d'habitation et les machines ; mais encore les prés ou herbages destinés à nourrir les animaux ; les carrières destinées à l'approvisionement des matières premières, etc. — Au contraire, l'usine qui se trouve dans un domaine rural affermé, n'est qu'un accessoire de ce domaine : par conséquent, il faut appliquer dans le premier cas, les règles des baux à loyer ; dans le deuxième, celles des baux à ferme.

Les règles spéciales aux baux à loyer et aux baux à ferme, reçoivent leur application, sans préjudice des règles générales exposées dans la section précédente.

Nous verrons : 1° quelles sont les obligations du locataire (1725- 1764); — 2° quelles sont celles du bailleur (1755-1756) ; — 3° comment se résout le bail (1757-1762).

1752 — Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

== Le bailleur a sur les meubles qui garnissent la maison louée un privilège pour le montant de ses loyers (2102); il lui importe, dès lors, de trouver dans ce mobilier une garantie suffisante : on ne doit tenir compte, ni des meubles qui sont déclarés insaisissables par la loi , ni de ceux qui ne se trouvent dans les lieux loués qu'accidentellement, par ex., à titre de dépôt, de prêt, de location. — Les pierreries, les bagues et joyaux, les obligations etc., échappent dans tous les cas, ainsi que nous le verrons, au privilège du propriétaire.

Le nombre de termes dont le mobilier doit répondre n'étant pas déterminé par la loi, on demande s'il doit avoir une valeur égale au montant des loyers pour tout le temps du bail : par ex. , lorsque le bail est fait pour neuf ans, si les meubles doivent être suffisants pour répondre du loyer de neuf années? Il suffit, en général, sauf certaines circonstances, qu'il garantisse le terme courant, le terme suivant et

(l) Pothier, n. 341. puvergier, t. 4 n. 4. Troplong, n. 527. Marcadé, t. 6 p. 487. Bruxelles 29 novembre 1809.

DO CONTRAT I>K LOUAGB. — A HT. 17-r')i. 406

les (Vais <|ur pourront occasionner la saisie et la vente du mobilier, en cas de non-payement dos loyers (Arg. des art, 1680 et 1662) : s'il on était autrement, on verrait naître des contestations, fondées le plus souvent sur des craintes chimériques. — La loi ne prétend pas contraindre le locataire à consacrer à son mobilier un capital audessus de ses ressources; c'est au propriétaire à ne pas laisser accumuler les loyers arriérés (1). — Bn pareille matière, les tribunaux ont môme un pouvoir discrétionnaire; ils considèrent moins la valeur du mobilier, comparée au montant des loyers pour tel ou tel nombre de termes, que l'intention présumée des parties; ils s'attachent surtout à connaître les garanties sur lesquelles a dû compter le bailleur : la condition du preneur, sa profession et la destination des lieux loués influent puissamment sur leur décision : par ex., le propriétaire qui loue à un ouvrier, ne peut exiger un mobilier de luxe; celui qui donne à bail une pièce destinée à servir de salle d'armes ou de danse, doit savoir que quelques meubles sans grande valeur, forment habituellement le mobilier de pareils lieux : tout dépend des circonstances et des usages locaux.

La règle de l'art. 1752 reçoit même en certains cas une exception nécessaire, notamment, quand il s'agit d'un appartement garni : c'est alors au propriétaire à prendre des sûretés, ou à stipuler qu'on lui paiera d'avance tout ou partie du loyer.

L'estimation du mobilier a lieu approximativement, eu égard à la somme que produira la vente, si elle est faite en justice. On ne s'arrête pas au prix d'achat.

Le propriétaire peut s'opposer à l'enlèvement des meubles qui garnissent les lieux loués, puisqu'ils forment son gage (2102) : mais ne perdons pas de vue, que le but unique de la loi est de lui assurer des garanties pour le paiement de ses loyers : qu'elle n'entend nullement interdire au locataire le droit de disposer de son mobilier, et bien moins encore, celui de faire les actes que comporte une bonne administration : souvent il est nécessaire de déplacer les meubles pour les faire réparer ou pour les changer : admettre que le déplacement ou la vente de quelques meubles peut autoriser une demande en résiliation ou une action en revendication, ce serait donc interpréter les textes avec une rigueur contraire à leur esprit : si le locataire est solvable, ou en supposant même que sa solvabilité soit douteuse, s'il a laissé une quantité de meubles suffisants pour répondre des loyers, à quel titre le propriétaire se plaindrait-il (2)? — Au surplus, nous le répétons, les tribunaux ont un pouvoir souverain pour l'ap-

(1) Telle était la disposition de la coutume d'Orléans. Pothier, n. 318 et 273. Duvergier, n. 16. Delv. p. 201, n. 3. Dur. n. 157. Merlin, Rép., Bail, § 7 n. 3. Troplong t. 2 n. 531' Marcadé, art. 1752.

(2) Duvergier, n. 17. Troplong, n. 532f Cass. 8 décembre 1806. Bordeaux, 11 janvier 1826" Voy. cep. Paris, 2 octobre 1806 et Poitiers; 28 janvier 1819.

prédation des garanties qui sont dues au bailleur : leur décision est subordonnée aux circonstances.

Le locataire peut être expulsé, s'il ne satisfait pas à l'obligation de garnir les lieux de meubles suffisants : toutefois, l'expulsion ne s'opère pas sans formalités préalables : le propriétaire doit obtenir un jugement (1) ; il s'agit, en effet, de rompre un contrat s\nallagmatique, d'appliquer la règle générale de l'art. 1741, lequel dispose que le bail se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, ce qui nécessite une appréciation de faits.

La loi dispense le preneur de garnir de meubles la maison, lorsqu'il présente d'autres sûretés , par ex., une hypothèque, un gage, une caution.

Le simple locataire qui a sous-loué la maison ou la métairie, a le même droit sur les meubles du sous- locataire.

1753 — Le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur, au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des paiements faits par anticipation. Les paiements laits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation (2).

= Le propriétaire ayant un privilège sur tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme (2102), la loi devait lui accorder certains droits sur les meubles du sous-locataire. — On avait proposé d'affecter les effets de ce dernier, au paiement du loyer principal, sinon pour la totalité, du moins pour une portion correspondante à l'importance de la partie sous-louée ; mais, il eût été trop rigoureux, de rendre un sous-locataire garant des fautes de son bailleur : notre article décide, que le sous-locataire n'est tenu, envers le propriétaire, que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location dont il se trouve débiteur au moment de la saisie. On ne peut raisonnablement supposer, en eflèt,qu'en transportant ses meubles dans les lieux loués, ce

(1) Duvergier, t. 4 n. 19.Troplong, n. 533 et suiv. Marcadé sur l'art. 1752. — M. de Belleyme Form. n. 66, a décidé que le locataire d'un appartement peut être expulsé sur un simple référé, à défaut de meubles d'une valeur suffisante ou d'une caution : cette décision souvent se justifie par l'urgence ; mais nous no pensons pas qu'on doive l'ériger en principe.

(2) L'art. 1753 est placé à tort dans la section relative aux baux à loyer; car il consacre des règles applicables même aux baux ruraux : le doute qui pourrait exister à cet égard est levé par l'art. 820. Pr. Ainsi conçu : « Peuvent les effets des sous-fermiers et sous -locataires, garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits des terres qu'ils sous-louent, être saisisgages pour les loyers et fermages, dus par le locataire ou fermier de qui ils tiennent. ïf — Cet article, au surplus, n'existait pas dans le projet primitif, il a et ajouté sur la proposition de la cour de Lyon, en vue de mettre uu terme aux difficultés qui s'élovaieut constamment entre les propriétaires et les sous-preneurs.

dernier ait consenti à se rendre indéfiniment garant de toul ce (unie preneur principal pourra devoir au propriétaire. — Exemple* jo suis looataire d'une maison, moyennant 4,000 fr. par an ; je sous-

loue cette maison ou toutou en partie : l'un dos snus-loealaires me

doit 300 fr., montant de deux termes : ses meubles pourront être

saisis par le propriétaire pour !*• montant de cetto somme (w210:2) ;

mais il ne pourra exiger davantage (l). Ainsi, le propriétaire exercera le$ droits de son propre looataire bailleur, par rapport au sousloeataire (U2I()^). — Observons surtout, (ju'il agira, non en \ertu de l'art. 1166, mais directement, en qualité de propriétaire, même par voie, de saisie-exécution, s'il a un titre exécutoire; qu'il puise son droit dans cette circonstance, que sa propriété est occupée (2) : par conséquent, il sera toujours préféré pour ses lo\ers, aux créanciers, du locataire, qui auraient formé des saisies (Mitre les mains du sous-locataire.

Quant à la limitation du privilège, à la somme dont le sous-preneur est débiteur, elle résulte d'une convention tacite, intervenue entre le propriétaire et le sous-preneur.

Le sous-locataire ne peut opposer au propriétaire des payements faits par anticipation : en payant ce qui n'était pas encore dû, il a fait un véritable prêt; il s'est placé dans la même position qu'un créancier ordinaire. — D'ailleurs, ces payements pourraient être un moyen de fraude concerté avec le locataire (3).

On excepte toutefois ceux qui ont été faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail (4), soit en conséquence de l'usage des lieux, pourvu que le bail ait date certaine, antérieure à la saisie ; car la fraude est alors impossible.

Les quittances de loyers et de fermages , données sans anticipation font foi, bien qu'elles n'aient pas acquis date certaine : il a paru convenable de s'écarter du texte littéral et précis de l'art. 1322, dans des matières où tout est censé se passer de bonne foi et d'accord entre les parties : c'est là un cas d'exception à la rigueur du principe posé par l'art. 1328 (5).

Le sous-locataire, disons-nous, n'est tenu envers le propriétaire que dans les termes de sa sous-location : par la raison contraire, le propriétaire ne peut être tenu envers le sous-locataire que dans les limites des obligations qu'il a contractées envers son locataire

(1) Marcadé, art. 1753. Dur. t. 17 n. 161. Duvergier, n. 388. Troplong, n. 537 et suiv. Paris, 2 février 1808. Amiens, 10 avril 1839. Dali. n. 430. Toulouse, 5 fe'vrier 1845. D. p. 45, 2, 80. Dev. 1845, 2, 279. Pal. 1845, 1, 624. Cass. 24 janvier 1853. D. p. 53, 1, 124.

(2) Troplong, n. 238. Dur. t. 17 n. 161. Paris, 10 mai 1849. Pal. 1849, 2, 98. 03) Paris, 18 novembre 1848. D. p. 49, 5, 272.

(4) Cass. 22 février 1854. D. p. 54, 1, 188.

(5) Troplong, Louage, n. 327 et 543. Duvergier, Louage, n. 385, 464 et suiv. Toullier, t. 7 n. 84. Zach. p. 20. Besançon, 15 février 1827. Cass^ 3 novembre 1813, Paris, 23 mars 1832. Dev. 1833,2, 121.

direct : d'où il résulte, que si le bail tombe, le sous-bail est de plein droit anéanti. — Vainement objectera-t-on qu'en déclarant le souspreneur débiteur direct du propriétaire pour une quotité déterminée, la loi déclare implicitement qu'en exécutant l'obligation qui lui est imposée , ce dernier ne doit rien avoir à craindre pour la stabilité de ses droits (1) : les art. 820 pr. et 1753 G. civ. ne sont pas faits pour le cas où le locataire principal a été éliminé : ils supposent au contraire qu'il est resté interposé entre le propriétaire et le sous-locataire, ainsi que l'expriment ces mots de l'art. 1753; «jusqu'à concurrence du prix de la sous -location dont il peut être débiteur au moment de la saisie. » Le propriétaire souffre la souslocation comme surcroît de garantie; elle doit s'évanouir dès lors avec le bail principal (2). (Voyez au surplus, art 1741 quest.)

Observons qu'à la différence du fermier ordinaire, le colon partiaire ne peut ni céder son bail ni sous-louer, à moins que cette faculté ne lui ait été expressément accordée par le contrat (1763).

Des réparations locatives.

La loi divise les réparations en deux classes principales : les grosses réparations et les réparations d'entretien (605).

Elle subdivise les réparations d'entretien en deux catégories : les réparations de gros entretien et les réparations de menu entretien : ces dernières seules sont à la charge du locataire : on leur donne pour cette raison le nom de réparations locatives.

La responsabilité du locataire , sous ce rapport , repose sur cette considération, que les dégradations proviennent ordinairement de sa faute , de celle des gens à son service, ou de celles des personnes qu'il a introduites chez lui (3).

Elle cesse dans les cas suivants :

1° Lorsque les faits qui ont rendu les dépenses d'entretien nécessaires rentrent dans l'usage naturel de la chose;

2° Lorsque les dégradations proviennent d'un défaut de construction ou du vice de la matière ;

3° Lorsqu'elles sont occasionnées par vétusté ou par force majeure ;

4° Lorsqu'elles sont mises, par une clause du bail, à la charge du bailleur. — Par la raison contraire, quelques-unes des réparations ordinairement supportées par le bailleur , peuvent être mises à la charge du preneur (1720 et 1756).

1754 — Les réparations locatives ou de menu entretien

(1) Duvet-fier, n. 539. Zach. t. 3, § 369 p. 23.

^2) Dur. t. 17 n. 159. Troplong, t. 2 n. 544 et suiv. Marcadé", art. 1753. Curasson, t. 1 n. 60 ter. Rennes, 13 novembre 1810. Paris, 16 octobre 1812 et la note de Devilleneuve, 15 juin 1835, 30 juin 1836. Dali. 1838, 1, 112. Bordeaux, 25 juillet 1844. Dev. 1845, 2, 42.

(3) Pothier, Louage, n. 219 et suiv. Merlin, Rép. v° Bail. Dur. t. 17 n. 164. Duvergier, n. 447 et suiv. Troplong, n. 585 et suiv.

dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sonl celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire,

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;

Au recr'épiuiènt du h<is des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;

Aux vitres , à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure , dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutique, gonds, targettes et serrures (1).

= On présume que les dégradations dont il s'agit, ont été commises par le preneur ou par des personnes dont il est responsable.

La loi ne pouvait déterminer toutes les réparations qui doivent être réputées locatives; elle renvoie sur ce point à l'usage des lieux, et se borne à indiquer les principales.

Si les réparations qui doivent être considérées comme locatives, ne sont déterminées ni par la loi, ni par l'usage , les tribunaux prononcent, eu égard aux circonstances et par analogie des règles que l'usage ou la loi établit sur d'autres objets. Ils recherchent notamment, si la dégradation doit être attribuée à la faute du locataire, ou si elle n'est que l'effet naturel de l'usage de la chose : leur décision échappe à la censure delà Cour de Cassation (2).

— A la charge de qui sont les réparations locatives des choses destinées à l'usage de tous, comme l'escalier, les cours, les corridors, la pompe, etc.,

(1) La loi répute locatives, les réparations à faire pour le récrépiment des murailles des appartements et autres lieux d'habitation : mais on ne considère pas comme telles, les réparations à faire dans tous autres lieux qui ne sont pas destinés à l'habitation , par ex., dans les caves : le bailleur les supporte, parce que les dégradations sont alors attribuées à l'humidité.

A l'égard des pavés et carreaux, le locataire doit remplacer ceux qui sont cassés. Si tous étaient mauvais, on attribuerait leur état à la vétusté; le locataire ne serait pas tenu de les remplacer.

La loi laisse à la charge du propriétaire la réparation des pavés des cours, écuries, et même des cuisines.

On appelle âtre, le foyer de la cheminée ; — contre-cœur, la plaque de fonte appliquée contre le mur de la cheminée; — chambranle, les ornements de bois, de pierre ou de marbre qui bordent les côtés de la cheminée; — tablette, la pièce de bois ou de marbre qui est posée à plat sur le chambranle.

On nomme targette, une petite plaque de fer avec un verrou, qui sert à fermer les portes ou les fenêtres.

(2) Duvergier, n. 447. Merlin, Rép., v° Bail, § 8. Delv. 3 p. 202. Cass. 24 novembre 1832. Dev. 1833, 2, 238.

lorsque la maison est occupée par plusieurs locataires?^ A la charge du bailleur, car les lieux ne sont pas confiés à la garde particulière de chacun des locataires.— Les locataires ne sont point chargés de se surveiller réciproquement ; — la disposition rigoureuse de l'art. 1734, n'est point applicable à l'espèce (Merlin, Rép., V° Bail, § 8, p. 566; Duvergier, n. 25; Troplong, n. 590).

1755 — Aucune des réparations réputées locatives, n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

= On ne peut, en ce cas, reprocher aucune faute au locataire : mais l'obligation de prouver la vétusté ou la force majeure est à sa charge; car il invoque cette excuse comme moyen de libération.

Le locataire est également affranchi de l'obligation de réparer l'immeuble, quand les dégradations proviennent du vice des matériaux ou d'un défaut de construction (Troplong, n. 587. Duvergier, n. 447).

1756 — Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur, s'il n'y a clause contraire.

Louage des meubles.

1757 — Le bail des meubles fournis pour garantir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons , corps de logis , boutiques ou autres appartements , selon l'usage des lieux.

— Cet article est le seul qui règle le louage des meubles ; encore s'occupe-t-il uniquement de ceux qui sont destinés à garnir une maison d'habitation.

Le laconisme du législateur prouve que cette matière ne comporte que peu de développements ; toutefois, il n'est pas inutile de rappeler quelques notions générales.

En principe, le bail est parfait par le seul consentement des parties : la loi n'exclut aucun moyen de preuve , pas même celle qui résulte du témoignage, si ce n'est, quand il s'agit du louage des immeubles (1715) : on sait qu'en cette matière, la preuve testimoniale est prohibée d'une manière absolue.

Quelle est la durée de la location des meubles? Lorsque les meubles sont fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis, une boutique ou un appartement, il faut, aux termes de l'art. 1757, à défaut de stipulations particulières, appliquer les usages locaux:

DU CONTRAT DE LOUAGE. — AltT. 4757. 111

ainsi, tes meubles sont censés loués pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou appartements.

Peti importerait même que la maison, la boutique ou l'appartement eussent été loués pour une durée déterminée : le locataire des meubles a pu ignorer les conventions Intervenues entré le propriétaire de la maison et le preneur; à inoins d'indices contraires, on doit présumer dès lorsqu'il a entendu prendre pour règle là durée ordinaire des baux laits sans limitation de terme (1).

(Jtiid, si le locataire de la maison a donné au locateur de meubles, connaissance de son bail écrit? Les parties sont alors censées avoir voulu se référer à ce bail pour fixer la durée du louage des meubles ; mais il ne suffirait pas que le locateur de meubles, eût connu la durée du bail par une voie quelconque (2) : nous supposons que cette communication lui a été donnée comme renseignement.

L'art. 1757 est-il applicable, lorsque celui qui prend les meubles en location n'habite pas les lieux en qualité de locataire; mais à un autre titre, par ex., comme propriétaire? On peut dire que la présomption, sur laquelle est fondé l'art. 1757, manque alors de base, puisqu'il n'y a plus lieu d'appliquer à la location de la maison ou de l'appartement, les dispositions qui régissent leslbaux faits sans fixation de durée: quoiqu'il en soit, nous pensons que le juge doit, môme en ce cas, prendre sa règle dans l'art. 1757 : cet article dit Troplong (n° 600), n'est pas assez exclusif dans ses termes, pour qu'on ne puisse l'appliquer qu'au locataire de maison exclusivement.

Quelle est la durée de la location des meubles, lorsque les parties ne l'ont fixée ni expressément, ni tacitement? Il n'est pas nécessaire, comme en matière de baux des immeubles , qu'un congé ait été donné dans un certain délai : libre aux parties d'y mettre fin, en se prévenant quelques jours à l'avance.

Quelquefois, la durée de la location résulte des circonstances dans lesquelles le contrat est intervenu : par ex. , si j'ai déclaré, au moment du bail, que je louais un cheval ou une voiture pour faire un voyage, le locateur ne pourra me contraindre à rendre la chose louée avant que le voyage ne soit effectué, lors même que le prix aurait été fixé à tant par mois, par semaine, par jour, ou par heure (3). — Si le voyage a manqué, le locataire sera tenu d'indemniser le locateur, du dommage que lui cause l'inexécution du contrat.

Si rien ne dénote que les parties aient entendu donner à la location une certaine durée; par ex., si un cheval est loué à tant par jour, par semaine ou par mois, la location cesse à la fin de chaque jour, de chaque semaine ou de chaque mois (Troplong, n. 598).

(1) Delv. t. 3, p. 202 n. 3. Duvergier^ t. 4 n< 233. Troplong, n. 599.

(2) Duvergier, n. 233. Troplong. n. 599.

(8) Pothier, n. 31. Duvergier, n. 230 et 231, t. 1er.

Le locateur d'objets mobiliers comme le bailleur d'immeubles (1719), est tenu :

1° De délivrer au preneur la chose louée avec tous ses accessoires.

La délivrance est aux frais du locateur; elle se fait dans le lieu où se trouve la chose. — Les frais d'enlèvement sont supportés par le locataire, à moins que la convention, les circonstances ou l'usage ne mettent ces frais au compte du preneur (Duvergier, n. 232).

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (Troplong, n. 176).

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur (Troplong, n. 195).

Tout ce que nous avons dit sur les effets de la destruction totale ou partielle de la chose louée , s'applique aux meubles comme aux immeubles (1721 et 1722) (Troplong, n. 221).

Le preneur est tenu de jouir en bon père de famille et suivant la destination de la chose (Pothier, n. 190) (1728) (1). Il peut exiger le remboursement des impenses nécessaires qu'il a faites. Cette règle s'applique notamment au cas où un cheval loué pour un voyage, étant tombé malade pendant ce voyage, le preneur lui a fait donner des soins. t

Les art. 1730, 1731 et 1732 qui déterminent l'état dans lequel la chose doit être rendue à l'expiration du bail, bien que placés sous la rubrique des baux de maisons et de biens ruraux, s'appliquent au louage de meubles (Troplong, n. 347). La responsabilité du locataire peut être étendue aux cas fortuits; mais il faut pour cela, ou une stipulation expresse, ou que la chose louée ait été estimée par le contrat : dans ce dernier cas le locataire peut combattre, par tous moyens de droit, la présomption légale qui s'élève contre lui.

L'art. 1743 ne peut s'appliquer aux choses mobilières, à moins qu'elles ne soient unies accessoirement à un immeuble ; auquel cas elles suivent le sort de cet immeuble (2) .

Ce que nous avons dit sur la tacite réconduction en parlant des bâtiments et des fonds de terre, s'applique au louage des meubles: ce nouveau contrat est censé fait sous les mêmes conditions que le premier, à l'exception de sa durée qui n'est pas déterminée ; chacune des parties peut faire cesser le nouveau bail quand bon lui semble ; le locateur en réclamant sa chose, le locataire en la restituant. Il suffît qu'elles se préviennent dans un délai raisonnable. Le prix est dû en raison du temps que la nouvelle jouissance a duré (1738).

Quelle serait la position du locataire, s'il avait gardé la chose après l'expiration du bail, malgré le locateur? Il ne pourrait se libérer en payant le prix de son indue jouissance , puisqu'il n'y au-

(1) Troplong, n. 297. Duvergier, n. 244.

(2) Proudhon, Usuf., n. 1217. Troplong, n. 508.

rai t pas tacite réconductiûD; des dommages-intérêts seraient prononcés contre lui (l)[voyez a"rt. 1738 , Pothier, n. 371).

Durée cl résiliation des baux à loyer*

1758 — Le bail d'un appartement meublé esl censé fait à l'année, quand il a été fait à tant par an ;

Au mois, quand il a été fait à tant par mois ;

Au jour, s'il a été fait à tant par jour;

Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an , par mois ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux.

= Cet article est exclusivement relatif aux baux d'appartements garnis.

Lorsque le bail a pour objet un appartement non meublé, les parties sont engagées pour un temps indéfini; néanmoins chacune d'elles peut résoudre ce contrat par sa seule volonté, à moins qu'il n'ait une durée déterminée (1736), Nous avons vu que ce bail n'est pas censé fait pour un an, par cela seul qu'il a été fait à tant par an et qu'à défaut de stipulation expresse, les parties ne sont liées que que pour le terme déterminé par l'usage : on présume qu'elles ont voulu fixer la somme que devra payer le locataire , en raison du temps de sa jouissance : et qu'elles se sont réservé la faculté de donner congé avant l'expiration de l'année, en donnant un avertissement à l'avance, suivant l'usage des lieux.

Delvincourt, (t. 3, p. 202), enseigne que cette présomption exerce son empire même dans les locations d'appartements meublés : mais son opinion ne peut se soutenir en présence des termes formels du texte. D'ailleurs la discussion à laquelle a donné lieu l'article 1758, prouve que le législateur entend refuser en ce cas aux usages, l'autorité qui leur est accordée, quand les baux ont pour objet des appartements non meublés. « L'article embrasse deux cas, a dit M. Tronchet : celui où les parties ont déterminé le temps de la location en la faisant à l'année , au mois ou au jour , et celui où le temps n'a pas été déterminé : c'est ce dernier cas qu'il faut abandonner aux usages . »

Concluons de là, que le bail d'un appartement garni , à tant par an , par mois ou par jour, est assimilé au bail d'un appartement non meublé fait avec fixation de durée , et qu'il cesse en conséquence de plein droit à l'époque déterminée 1737); sans congé donné à l'avance. — Toutefois, pour empêcher la tacite réconduction,

(1) Merlin, Rép. v» Tacite réconduction, n. 8. Duvergier, n. 234 et 235. Troplong, n. 461.

(2) Presque 'dans toutes les localite's quelques jours de grâce sont accordés par i'usage pour déménager, soit que le bail cesse par l'effet d'un congé, soit qu'il expire de plein droit au terme fixé par l'usage des lieux. Ce délai est de pure faveur; il n'entre pas dans le calcul du temps qui doit séparer la signification de la fin du bail {voy. cep. Dur. t. 17 n. 169).

le locataire doit déménager au terme. — Le locateur de son côté, agira prudemment en signifiant au locataire , un congé -avertissement.— Appliquez les règles que nous avons exposées, sous les art. 1737 et 1739.

Ainsi, la location d'un appartement garni, moyennant tant par an, par mois, par semaine ou par jour, a pour limite l'époque à laquelle doit être fait le payement. — Si les parties n'ont rien déterminé à cet égard, alors seulement l'usage des lieux devient la règle.

1759 — Si le locataire d'une maison ou d'un appartement continue sa jouissance après l'expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes conditions, pour le terme fixé par l'usage des lieux, et ne pourra plus en sortir ni en être expulsé qu'après un congé donné suivant le délai fixé par l'usage des lieux.

=* La loi fait au bail à loyer, l'application des principes établis par les art. 1736 et 1738 sur la tacite réconduction.

La durée que doit nécessairement avoir la possession, pour que le nouveau bail soit censé conclu, n'étant pas déterminée parla loi, le juge prononce eu égard aux circonstances (1). Les usages locaux auront une grande influence sur sa décision. — ■ Notons seulement, que la tacite réconduction ne peut résulter que de la continuation de jouissance, après l'expiration du bail.

Lorsque le bail est fait sans durée limitée , il ne cesse que par l'effet d'un congé. — Le congé doit être donné par le locataire, si c'est lui qui veut sortir des lieux loués, et parle propriétaire, si c'est lui qui veut expulser le locataire. — Les parties doivent respectivement se prévenir un certain temps avant l'exigibilité du terme ; on se réfère sur ce point à l'usage des lieux (1736).

— Lorsque la maison louée appartient à plusieurs copropriétaires indivis, l'un d'eux peut-il valablement donner congé pour son compte particulier? *»* Non, évidemment : tous doivent s'entendre pour agir en commun, ainsi qu'ils sont tenus de le faire pour la formation du bail , (v. p. 43). Nous exceptons, bien entendu, 'ecas où un seul aurait agi en vertu du mandat exprès ou tacite des autres : on présumerait facilement le mandat tacite, s'iladministrait seul ledomaine pendant la durée du bail (2).

Quid, dans le cas inverse : c'est-à-dire si la chose louée, est occupée par indivis par plusieurs preneurs? Quel sera l'effet du congé donné par l'un d'eux? **• S'ils sont solidaires, il est de toute évidence que ce congé ne produira point d'effet, puisque chacun des preneurs doit la totalité des loyers; dans le cas contraire les preneurs peuvent donner congé séparément chacun pour sa part et portion (3) {voye? p. 43, quest).

(1) Duvergier, n. 76. Troplong, n, 611.

(2) Curasson, Comp. Troplong, n. 427 et 428* Cass. 25 pluviôse an xn.

(3) Troplong» n. 429, Curasson, Comp., p. 290 n. 30. Nîmes, 19 avril 1831. Dali. n. 663.

DU CONÎfcAT DE LOUAGE. — \nr. 1760-1761. Il")

1760 — Efi cas de résiliation par la Faute <lu locataire, celui-ci est lenu de payer le prix du bail, pendant le tetnps nécessaire à la réldcation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

= Ne concluons pas de Oêtto disposition, que le preneur soit tenu des loyers, jusqu'à ce <iut> le bailleur ait trouvé un autre loeataire : la loi veut seulement faire entendre, que ce dernier doil les loyers, pendant le temps accordé au propriétaire par l'usage des lieux. C'est du reste la penséequéM.MouriéaUltaéïpritnée par ers mois : « Il est tenu du loyer pendant le temps otdinûitêfiieni laissé .m propriétaire, pour s'assurer d'un nouveau l&CÔ taire. » (1)

Par ex., à Paris , on doit donner eoniié trois mois d';iv;mce pour les loyers de quatre eents francs ou au-dessus : si un locataire avait .■te oxpuisédes lieux le 1er mars, pour abus de jouissance, il déviait donc payer non-seulement le terme courant; mais encore Celui d'avril à juillet. — Toutefois, le bailleur ne pourrait prétendre à ce dernier terme, s'il avait trouvé immédiatement un nouveau locataire ; car ce n'est point un bénéfice, mais une indemnité, que la loi prétend lui accorder (Troplong, n. 624).

Notre article réserve en outre au bailleur, le droit de demander de plus amples dommages-intérêts pour le tort résultant de l'abus de jouissance.

I7GI — Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s'il n'y a eu convention contraire.

= Suivant notre ancienne jurisprudence, le propriétaire pouvait expulser le preneur avant l'expiration du bail, en déclarant qu'il voulait habiter par lui-même la maison louée.

Le Gode lui refuse cette prérogative, inconciliable d'ailleurs avec les principes qui régissent les conventions synallagmatiques ; sauf bien entendu, toute stipulation contraire (2).

Les règles que nous avons établies sous les art. 1758 à 1761 , s'appliquent à tout bailleur quelque s'oit son titre : usufruitier, locataire principal ou propriétaire, la loi ne distingue pas : elle parle du bailleur en général (3).

(1) Duvergier, n. 79. Troplong, n. 621. Bordeaux 19 mars 1849, D. P. 50, 2, 15. Pal. 1850, 1, 380. Cass. 1" juillet 1851. Pal. 1851, 2, 609.

(2) Ainsi, la loi s£de (L. 3, c. Loc. Cond.j, célèbre dans le droit romain et dans notre ancien droit français, est abrogée par le Code civil. — Cette loi permettait au propriétaire d'expulser le preneur, en prouvant que la maison était devenue nécessaire a son propre usage, on lorsqu'il voulait lui faire subir des modifications importantes. — Sous notre ancienne jurisprudence, il suffisait même que le bailleur affirmât par serment qu'il donnait congé, en vue de ve-, nir habiter la maison ou une partie considérable de la maison et qu'il y vînt effectivement (Pothier, n. 329).

(3) Troplong, n. 627. Dev. t. 3 p. 201, notes. Duvergier, n. 12.

116 TITHE 8. CHAPITRE 2. — SECTION 3.

1792 — S'il a été convenu , dans le contrat de louage, que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux.

= Ainsi, le bailleur doit avertir le preneur, par un congé, signifié d'avance aux époques déterminées par l'usage deslieux (1736 et 1737), lors môme qu'il se serait réservé le droit de l'expulser pour venir habiter la maison.

Mais la loi ne lui impose pas, comme dans le cas prévu par l'art. 1745, l'obligation de payer une indemnité: la position du bailleur, qui vient occuper sa maison, a paru mériter plus de faveur que celle du vendeur qui donne lieu à l'expulsion du preneur (1): Il n'est pas censé agir comme ce dernier ( 1743) dans un Dut de spéculation ; il cède à l'amour de la propriété ; il prend en considération ses convenances personnelles et celles de sa famille : La maxime : Damnum facere non videtur qui suo jure utitur, devient donc applicable.

Quid, si le propriétaire, après avoir expulsé le preneur, sons prétexte qu'il voulait habiter la maison, louait cette maison à une autre personne ou même y plaçait son fils qui fesait ménage à part ? Le preneur expulsé aurait droit à des dommages-intérêts : la loi n'entend favoriser que le bailleur. — Nous déciderions autrement, si le fils vivait avec son père : ce serait alors comme si le père habitait lui-même la maison ; il y aurait lieu d'appliquer l'art. 1762 (2).

Observons, que le bénéfice de l'art. 1762 s'étend à tout bailleur quelconque ; même à l'usufruitier et au locataire principal : peu importe, en effet, que le bailleur soit ou non propriétaire, du moment où il y a une convention expresse.

SECTION III