DES BÈGLES PARTICULIÈRES AUX BAUX A FERME

On nomme bail à ferme, le contrat qui a pour principal objet, la location des biens ruraux. .

Déjà nous avons vu (p. 103), que l'on désigne sous la dénomination générale de biens ruraux, les héritages destinés à l'agriculture ou aux pâturages : terres, vergers, jardins potagers, prés, bois, vignes, etc., en un mot, les terrains qui produisent des fruits naturels ou industriels.

(1) Voy. cep. Duvergier, n. 10. Cet auteur argumente par analogie de l'art. 1744; mais l'erreur est évidente. Les situations n'ont aucun rapport, les motifs d'expulsion sont différents. Au surplus, M. Bigot-Préameneu s'est expliqué formellement sur ce point au Conseil d'État voy. Fenet, p. 253. Zach. t. 3 p. 28. Troplong, t. 2 n. 626. Marcadé, art. 17C2. Toullier, p. 265).

(2) Troplong, n. 629. Dali. n. 731.

(3) Le mot ferme vient âefîrma; il signifie revenu.

Rappelons-nous en outre, que les accessoires de la chose louée, quelque considérables qu'ils puissent être, tels que les bâtiments d'exploitation et même d'habitation , ne modifient pas le caractère du bail à forint».

Doit-on considérer un chantier ou autre terrain qui no produit pas de fruits naturels, ou industriels, comme un bien rural? [voyez p. 103 notes).

On distingue deux sortes de baux à ferme : le bail à ferme proprement dit, et le bail à coloriage partiaire (ou à métairie): le premier intervient, lorsque le preneur paie au bailleur une redevance fixe, soit en argent, soit en denrées: — Le deuxième se forme, lorsque le preneur jouit moyennant un partage des fruits que produit annuellement le fonds (1).

Dans le bail à ferme, le preneur est qualifié de fermier ,• — dans le bail à colonage, il reçoit le nom de métayer ou colon partiaire.

Le bail à ferme et le bail à colonage, diffèrent principalement l'un de l'autre, sous les rapports suivants :

Le fermier reçoit des fruits civils, ces fruits s'acquièrent jour par jour (586) : — lie bailleur partiaire reçoit des fruits naturels ou industriels, lesquels ne s'acquièrent que par la perception.

Le fermier a la faculté de sous-affermer ou de céder son bail, à moins qu'elle ne lui ait été interdite. — Le colon partiaire n'en jouit qu'autant qu'elle lui a été conférée par une clause formelle.

Quoiqu'il en soit, les dispositions que renferme la section qui nous occupe, s'appliquent aux baux partiaires, comme aux baux à ferme. — Exceptons toutefois les art. 1769 et 1770 , qui autorisent le fermier à demander, en certains cas, une remise sur le prix delà location, et l'art. 1771, qui met à la charge exclusive du fermier, la perte survenue depuis que les fruits sont séparés du sol : on conçoit, en effet, que le bailleur partiaire doit supporter une part de la perte, puisque les fruits sont sa chose pour partie. (Duvergier, n° 92 et 93).

Il va de soi, que le colonne peut, avant le partage, disposer d'aucune partie de la récolte, et qu'il doit même, avant de commencer à battre les grains, à faner le fourrage, ou à fouler la vendange, avertir le propriétaire, afin que ce dernier puisse surveiller les opérations (2) .

Les dispositions comprises dans cette section, sont relatives à la faculté de sous-louer (1763, 1754);

A l'augmentation ou à la diminution du prix du bail pour cause de

(1) Toutefois, on convient ordinairement que le colon ou métayer payera un prix en argent pour son logement et pour sa part dans les impôts ; c'est-à-dire dans les chargée de la culture. Le bailleur jouit, d'un privilège pour cette prestation, (voy. l'art. 2102).

(2) Rolland, v° Bail partiaire, n. 14. Duvergier, n. 94.

1'18 ÏJT1U-: S. — CHAHT1Œ 2. SECTION 3.

la différence qui existerait entre la mesure réelle du fonds, et celle qui est mentionnée au contrat (1705) ;

Aux obligations du preneur (1760 à 1768Ï;

Au cas où il peut obtenir remise du prix (1709 à 1773) ;

Enfin, la loi détermine la durée du bail <:> l'orme, et impose certaines obligations au fermier sortant (1774-1778).

1763 — Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, ne peut ni sous-louer ni céder, si la faculté ne lui en a pas été expressément accordée par le bail

= Les art, 1703 et 1764, sont les seuls qui s'occupent spécialement du bail partiaire; il importe dès-lors de déterminer avec soin les caractères de ce contrat :

«Le colon partiaire, a dit M. Galli dans l'exposé des motifs, étant celui qui terram colit non pactapecunia, sed pro rata ejus quod in fundo nascetur dimidia, tertia, etc. , il est bien clair que c'est là le cas (Yelecta industrie; c'est-à-dire, que pour labourer mes terres, pour les exploiter, j'ai choisi, j'ai contemplé l'adresse, la capacité de telle personne et non de telle autre. Je vendrais bien à qui que ce soit un héritage, pourvu qu'il me le paie ce que j'en demande ; mais je ne ferai pas un contrat de colonie partiaire, avec un homme inepte, quelque condition onéreuse qu'il fût prêta subir, et quelques avantages qu'il voulut m'accorder. »

Ces considérations nous font connaître l'esprit des règles que nous allons développer.

Une question grave se présente tout d'abord :

Le contrat de colonage partiaire est-il un bail véritable, ou une société? Spécialement, doit-on appliquer au colon partiaire la présomtion légale de faute établie en cas d'incendie, au profit du propriétaire, par l'art. 1733?

Trois opinions se sont élevées :

lre opinion. Le colonage partiaire a le caractère du contrat de société et non celui du bail : les textes romains étaient précis à cet égard (1). Le propriétaire met en commun la jouissance de ses terres , et fournit ordinairement le bétail; le métayer apporte son travail, son industrie et ses soins ; les semences sont payées par moitié ; enfin, le partage des fruits a lieu dans la même proportion. — La définition du contrat de société, telle qu'elle est donnée par l'art. 1832, reçoit donc une application plus exacte au bail à colonage, que la définition du contrat de louage, portée en l'art. 1709 du même Code. — Vainement dit-on, que l'art. 1703, le seul dans le Code qui fasse

(1) L. 25, § 6. ff. Loc. Conduct. L. 19; t. 2. L. 02, § 2, ff.; pro socio. L. 17, t, 2.

mi <:oMit\ï DE dOUAQK, — a ht. I7Ô3. \\\)

une mention spéciale du bail ;< colonage, bo trouve placé au titre du Louage: la classification des contrats sous telle <>u telle rubrique» ne saurait être une raison suffisante pour en déterminer la nature; surtout, quand il s'agit de contrats, qui comme Le bail à colonage, n'ont pas de caractère qui leur soit propre Pour montrer combien cette argumentation a pou de force, il suffit de faire observer, que la loi romaine, qui assimile le bail à colonage au contrat de société, est placée au Digeste, précisément nous le titre Lovai i conduclii et que dans Je Code eivil, le contrat de cheptel, <|ui est une véritable société, et auquel la loi elle-même donne cette qualification (art. J <s I s)

est placé aussi, comme le bail à colonage, sous le litre du Louage. — D'ailleurs, pour qu'il y ait bail, dit Troplong (n° 039), il faut un prix; or, le colon n'en doit pas : c'est la terre qui paie; c'est le propriétaire, qui prend sa propre chose, non à titre de ïoj er, mais à titre d'accessoire de la terre qui lui appartient; à titre de partie de la terre elle-même : partions rei. La jouissance n'appartient pas exclusivement au fermier; elle est commune entre le bailleur et le preneur : donc le bail manque de certaines conditions essentiel les du contrat de louage. — L'exposé des motifs et le rapport au Tribunal, démontrent clairement que les auteurs du Code n'ont pas voulu innover en cette matière (Fenet t. 14 p. 335). — De ces observations, il faut conclure, qu'on ne saurait, sans une confusion de principes, étendre au colon partiaire la responsabilité légale de l'incendie, établie contre le preneur par l'art. 1733 (1).

2e opinion. Le bail à colonage partiaire, a le caractère du contrat de louage, et non celui du contrat de société : en effet, aux termes de l'art. 1156, la nature du contrat se révèle principalement par la commune intention des parties; or, elles n'ont pas ignoré, que le colon partiaire et le fermier étaient placés sur la même ligne par les règles du Code; sauf quelques modifications spécialement déterminées (1763). — A la vérité, dans le colonage partiaire, le prix du bail n'est pas stipulé en une redevance fixe et en argent ; mais il importe peu que la rente soit en argentou en denrées produites par le domaine : dans tous les cas, il y a un prix stipulé en retour de la jouissance concédée, et cela suffit pour que le contrat conserve sa nature de bail.

Au surplus, le bail partiaire contient des éléments qui répugnent à l'essence de la société : D'une part, si le colonage était une société, le propriétaire devrait, aux termes de l'art. 1859, avoir le droit d'exploiter le fonds comme le colon lui-même; or, il résulte, de la nature du contrat dont nous parlons, que le fermier exploite seul et que le propriétaire n'a droit qu'au partage des fruits. — D'autre part, le

(1) Dur. t. 17 n. 176. Troplong, Louage, t. 2 n. 635 et suiv. Delv. t. 3 p. 103, notes. Limoges 21 février 18*0. Dali. n. 400. Dev. 1S39, 2, 407. Pal. 30,2, 277 et 6 juillet 18*0. D. p, 40, 2, 18. Dev. 1841, 2, ^67.

bailleur ne court aucune chance de perte, et il a droit néanmoins à une portion des bénéfices. — Bien plus, il peut arriver que le bailleur ait des bénéfices, bien que le preneur soit en perte ; par ex. , si la portion de fruits, qui reste à celui-ci, est d'une valeur inférieure au montant des frais de culture : or, une société fondée sur de pareilles bases, est condamnée par l'art. 1855.

L'argument tiré de la loi romaine, repose sur une fausse interprétation des textes : cette loi, dit Duvergier (n° 99 note), n'affirme point que le bail partiaire soit une véritable société ; elle dit seulement qu'il se rapproche de ce contrat : Partiarius colonus quasi societatis jure lucrum et damnum cum domino fundipartitur. — Il suit delà, que le bail partiaire reste soumis aux règles du louage, (sauf quelques exceptions) malgré l'espèce d'affinité qu'il peut avoir avec la société: spécialement, que la présomption légale de faute, établie en cas d'incendie au profit du propriétaire par l'art. 1733, s'applique au colon partiaire (1).

3e opinion. Le bail à colonage partiaire] est un contrat mixte; il participe du louage et du contrat de société (1768) : Du louage, puisque le colon occupe et exploite seul les lieux, moyennant une redevance qui consiste en une partie des produits du fonds : — De la société, puisque le colon partage les fruits avec le propriétaire ; puisqu'il ne peut vendre les bestiaux, sans le consentement de celui-ci ; puisqu'il apporte son industrie, de même que le propriétaire, de son côté, met en commun la jouissance de ses terres.

Cette interprétation, admise par Marcadé (art. 1765) et consacrée par les Cours de Nîmes et de Limoges (2), nous semble la seule vraie. — On lit ce qui suit dans l'exposé des motifs par M. Galli : « Le bail partiaire forme une espèce de société, où le propriétaire donne le fonds et le colon la semence et la culture, chacun hasardant la portion que cette société lui donnait aux fruits » (Fenet t. 14 p. 317). — Donc, le législateur reconnaît dans le bail partiaire, mélange des deux contrats.

Par application du principe que le bail à colonage participe du contrat de société, l'art. 1763 porte, que celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, ne peut ni sous-louer, ni céder son bail, à moins que cette faculté ne lui ait été expressément accordée par le contrat; consacrant ainsi, pour ce cas spécial, une exception à la règle de l'art. 1717, lequel reconnaît au preneur cette faculté: le législateur présume, qu'en traitant de cette manière, le bailleur a pris en considération les connaissances agricoles et la probité du preneur. -— Sous ce rapport, l'art. 1763 est en parfaite harmonie avec l'art. 1861, lequel porte, qu'un associé ne-peut, sans

(1) Duvergier, Louage, t. 1 n. 99, t. 2 n. 87. Nîmes 14 août 1850. D. p. 51, 2, 144.

(2) Rolland v°, bail Pariai. e n» 8, Zach. t, 3 p. 33, Limoges, 26 août 1848. D. p. 49, 2? 173. Nîmes, 14 août 1850' D. p. 51, 2, 144.

le consentement de son coassocié, introduire une tierce personne

dans la soeiété. — Il est bien entendu, que le seul fait de cession ou de sous-location consentie par Le colon partiaire, n'entraîne pas nécessairement la résiliation du bail : nul doute que la demande en

résiliation serait rejetée, si le colon avait expulsé le soiis-loeataire OU

le cessionnaire, avant qu'elle ne lût formée, ou même, si la demande étant déjà formée, il offrait de faire cesser le sous-bail ou la cession; surtout si aucun dommage n'avait été causé (1). Pourquoi userait-on, envers le colon partiaire , d'une sévérité qu'on épargne dans le même cas au preneur ordinaire lorsque la faculté de céder ou de sous-louer lui a été interdite (voyez p. 30 ).

D'un autre côté, puisque le bail à colonage participe, sous un grand nombre de rapports, de la nature du bail à ferme, il faut admettre entre autres conséquences, que le propriétaire jouit pour les avances qu'il a faites au preneur, du privilège que l'art. 2102 accorde au bailleur sur les fruits de la dernière récolte. — La question de savoir si le propriétaire a un privilège sur les meubles et les récoltes de son colon, a pu faire difficulté ; mais toute espèce de doute à cet égard nous paraît levé par la loi du 25 mai 1838 : en déterminant la compétence du juge qui doit connaître de la demande en validité de la saisie-gagerie, pratiquée au préjudice du colon partiaire par le propriétaire, cette loi reconnaît par cela même forcément l'existence du privilège de ce dernier : si le droit n'eût pas existé, le législateur n'eût pas songé à en régler l'exercice.

— La défense légale de céder ou de sous-louer, entraîne-t-elle comme conséquence, la résiliation par la mort du preneur, à défaut de convention contraire (1861, 1868, 1890)? ~~ Pour l'affirmative, on dit que le colon partiaire est instar socii (l855); que son industrie et ses qualités personnelles ont été pour le bailleur une raison déterminante; — on répond enfin à l'argument tiré de l'art. 1742, que cet article n'a pas été fait pour le bail paritaire; mais pour le louage pur et simple (2). ~«~ Nous n'irons pas aussi loin : la défense légale de céder un bail ou de sous-louer, n'entraîne point, dans notre opinion, la résiliation par décès du preneur; car le danger de voir passer les terres entre les mains des héritiers de ce dernier , est loin d'avoir la même gravité pour le bailleur, que celui auquel il se trouverait exposé , si le preneur pouvait céder ses droits à qui bon lui semblerait. — Si l'on admettait la théorie que nous combattons, il faudrait décider, pour être conséquent, que la clause par laquelle le locateur interdit à son locataire de céder ou de sous-louer, donne lieu à la résiliation par le décès de ce locataire: or* nul n'oserait aller jusque là. — Argumenterait-on de l'art. 1865, lequelporte, que la société finit par la mort de l'un des associés : mais alors, il faudrait décider que le bail se résout non-seulement par la mort du preneur ; mais encore par celle du bailleur; résultat inadmissible. — concluons de là, qu'il n'existe point d'analogie parfaite entre le bail partiaire et la société simple.— On répond à cette objection, il est vrai, que le preneur n'a pas été porté à se charger de l'exploitation par des considérations tirées de la personne du bailleur; qu'il a uni-

(1) Duvergier, n. 90. Voy. cep. Delv. p. 203, t. 3, et Zach. § 371 n. 12. Besançon, 8 juin 1854. D. p. 55, 2, 255.

(2^ Delv. p. 105 n. 6. Troplong, n. 646.

\£ï T1TRIÏ 8. — CHANTItE 2. — SECTION 3.

quement considéré les avantages matériels, que la culture pourra lui procurer; que la mort du bailleur ne change rien à ses combinaisons : tandis que la réciprocité n'a pas lieu, quand c'est le preneur qui décède; car la société perd alors son principal agent : cette observation même, démontre que le bail à colonage n'est pas une véritable société et que dès-lors, il n'y a point de raison pour dissoudre le contrat par la mort du preneur, quand ses successeurs présentent des garanties de bonne administration. — L'art. 1764 présente au bailleur une ressource suffisante; il ne faut point aller au-delà. — Remarquons toute l'économie de ia loi. Après avoir posé en principe (17&2) que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du preneur, elle établit une exception pour le louage d'ouvrage (1795) ; maison ne trouve aucun texte analogue pour le bail partiaire : donc la règle générale conserve son empire. — D'ailleurs, les mômes raisons de décider ne se présentent pas : l'aptitude spéciale de la personne, a du nécessairement avoir une plus grande influence sur la détermination du maître, dans le louage d'ouvrage, que lorsqu'il s'agit de cultiver un champ, ou de soigner une vigne : — le colon partiaire, ainsi que le fermier, a pour auxiliaire ses enfants; ils exploitent le fonds avec lui; le propriétaire n'a pu l'ignorer; il est même censé avoir compté sur leur concours (1). — Au résumé, quand il a été convenu que le bail sera résolu par la mort du colon, les représentants de ce colon ou métayer n'ont que le droit d'achever l'année dans laquelle est arrivé son décès; s'il y a des travaux de faits pour l'année suivante, le propriétaire leur en paye la valeur. — Lorsque cette clause n'existe pas, le bailleur ne peut empêcher les représentants de continuer la culture pendant le temps convenu.

Le droit de chasse peut-il être considéré comme un accessoire du fonds affermé, en sorte que ce droit appartienne au fermier, sans qu'il soit besoin qu'aucune clause de son bail le lui ait expressément attribué? ^-A quel titre, dit Duvergicr (t. 1er n° 73), le droit de chasse appartiendrait-il au propriétaire foncier? Ce n'est plus aujourd'hui comme privilège, comme prérogative honorifique : on ne doit y voir qu'une conséquence du droit d'aller et de venir sur le fonds ; d'empêcher les étrangers d'y pénétrer ; de percevoir les fruits de la terre et de défendre les récoltes contre toutes les causes de dégradations: lors donc que le contrat, de louage a transporté au fermier précisément toutes ces facultés qui sont, comme on le voit, la base du droit de chasse, il faut bien reconnaître que ce droit lui a été aussi transmis; à moins qu'une clause expresse, ou l'ensemble de la convention n'exprime une intention différente (2). ~~* Dur, (n° 286, t. û), pense que le propriétaire et le fermier ont le droit de chasse concurremment. ~~ Troplong (Louage n° 161), combat avec force l'une et l'autre opinion : il établit que la chasse n'est pas un fruit du fonds (ff. 1. 26 de asuris) ou qu'elle n'est un fruit qu'autant que le fonds est destiné à la chasse et que la chasse en est le revenu principal : si le propriétaire ne retire pas de la chasse un produit annuel régulier, s'il ne chasse que quand il lui convient, la chasse, dit-il, n'est plus un fruit; c'est un plaisir mis en réserve par lui; un simple droit voluptuaire. — L'opinion soutenue par Troplong, nous paraît d'autant mieux fondée, qu'elle peut

(1) Duvergier, n. 91. Zach. t. 3 p. 203. Marcadé, art 1763. Rolland, v° Bail partiaire n. 8. Limoges, 8 mars 1842. Dev. 1842, 2, 522. Pal. 43, 1, 319. D. p. 43, 2, 12. 2 juin 1856. D. p. 57, 2, 26. — Dur. n.178 t. 17, adopte le même système ; mais il ajoute : « Toutefois, si les enfants sont des mineurs, ils obtiennent eux-mêmes facilement, humanitatis causa, la résiliation du bail sans même devoir pour cela des dommages-intérêts, ce qui est conforme à l'opinion de Coquille, Quest. 206. » — Troplong, n. 645 et suiv., et Delv. p. 203 t. 3, appliquent ici les règles des art. 1865 et 1795 : ils sont conséquents dans leur système ; mais ce système est

err né, ainsi que nous croyons l'avoir démontre'.

(2) Vo'j., dans le même sens, Toullier, t. 6 p. 238,

DU C0NT11AT 1>I< LOUAfiK, — MIT. \H)',l-\'l(\ï. I JIJ

s'appuyer sur des textes: dang le droit ancien (règlement! de 1601 el 1807 et ordonnances «le 1669), les princes <%i la noblesse Jouissaient seuls du droit i\<- < ba mi i i droit (Hait réputé dépendre de la souveraineté ; il ne s'obtenait qufl p.n- In/éodatlon

ou DW eoneession ; on h; ronsidûrail connue un exercice noble, permis aux grands, uniquement pour leur plaisir, non susceptible d'être affermé (règlement du conseil d'État du 3 octobre 1722). — Sous notre ancienne législation, le droit (léchasse

ne faisait donc point partie dé la jouissance : il était inhérent à la propriété de la terre j le souverain en était le maître el le dispensateur : puisqu'on ne pouvait affermer ce droit, il est clair que le gibier n'était point regardé comme fruit on revenu de la ferme. — Les anciens principes ont été modifiés il est vrai par les décrets des ft, 5, 7, 8 et 11 août 17(.)0, et par la loi du 22 avril 1790 ; mais le droit dédiasse n'a pas pour cela changer de nature : aujourd'hui, connue, autrefois, il n'est encore qu'un exercice de plaisir : jadis ce plaisir était l'apanag princes et de la noblesse; aujourd'hui , il est celui des propriétaires (713 C. <i\j.

— Le fermier tient seulement de la loi, le droit de détruire les animaux nuisibles (Art. 14 et 15 de la loi du 28, ;?0 avrid 1790) (1) et d'exiger une Indemnité, dans tous les cas où l'exercice du droit de chasse, môme de la part du propriétaire, lui a causé quclquo dommage , (art. t« cl 8 de la loi de 1790) : mais ces deux droits n'ont rien de commun avec le droit de chasse (2).

Que doit-on décider à l'égard du droit de pêche ?--•«■ Appliquez les règles que nous venons d'établir sur le droit de chasse: — silapeche est considéréeconune un revenu, ce qui a lieu quand la propriété comprend des étangs, le fermier jouit de ce droit : si elle ne constitue pas un accessoire de la chose louée, c'est-à-dire, un fruit du fonds affermé, le propriétaire n'est pas censé en avoir fait concession (3).

— Duvergier (n» 75, t. 1er), accorde au fermier d'un héritage riverain, le droit dont il s'agit, en compensation du dommage que peut lui ocasionner le voisinage des eaux: mais ces petits dégâts, répond avec raison Troplong (n° 164), sont ordinairement calculés d'avance dans la fixation du canon. D'ailleurs ils se compensent avec les bénéfices que la culture retire de l'irrigation dans d'autres aisnées.

Si le fermier n'a pas le droit de chasser, peut-il du moins empêcher tout autre que le propriétaire de chasser sur le terrain affermé et demander l'application des peines prononcées par la loi ?*~Non: il n'a qu'une action civile pour le dommage causé à ses récoltes par les chasseurs : comment pourrait-il entraver l'exercice d'un droit qui lui est refusé (4)?

1764 — En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.

= Ainsi, non-seulement, les contraventions à la prohibition prononcée par l'article précédent, entraînent la résiliation du bail; mais encore, elles peuvent donner lieu centre le preneur à des dommages-intérêts envers le bailleur.

(1) Voyez en outre l'article du 19 pluviôse an 5, et la loi du 3 mai 1844.

(2) Troplong, Louage, n. 161 et suiv. Marcade', art. 1720. Merlin, quest., v° Chasse, § 3. Fa- Tard, Rép., v» Chasse, § 15. Proudhon, Dora, privé n. 382 t. 3. Toullier, t. 4 p. 19 et suiv- Zach. p. 7 t. 3. Paris, 19 mars 1812. Angers, 20 janvier 1836. Dev. 1838, 2, 269. Cass. 12 juin 1828, 9 août 1836. Dev. 1836, 1, 844. Paris, 19 mars 1812. Cass- 4 juillet ÎS45. Dev.

1845, 1, 774. Pal. 1845, 2, 297. Grenoble, 19 mars 1846. Dev. 1846, 2, 468. Paris, 17 août

1846. Pal. 1846, 2, 504 et 506. — La cour d'Angers avait jugé le contraire par arrêt du 14 août 1826.; mais elle est revenue sur sa jurisprudence.

(3) Marcadé, art. 720.

(4) Angers 14 août 1S2G. Voy. cep. Duvergier, n. 74.

I765 — Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou diminution de prix pour le fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimées au titre de la vente.

= Nous avons vu, que le bailleur est tenu, comme le vendeur, de livrer la chose louée : cette délivrance ne donne lieu, en général, à aucune difficulté, lorsqu'il s'agit de baux à loyer; mais à l'égard des baux à ferme, elle peut faire naître sur la contenance du fonds, les mêmes contestations que la vente : pour résoudre ces difficultés, la loi renvoie aux règles exposées au titre de la vente, (art. 1617 à 1624).

Toutefois, une difficulté se présente ici : notre texte prévoit les cas où la contenance est moindre ou plus grande que celle déclarée au contrat, et il n'accorde qu'une diminution ou une augmentation de prix : doit-on conclure de là, que le fermier ne peut demander la résiliation, bien que l'excédant de mesure soit d'un 20e; que l'art. 1765 s'écarte, sous ce dernier point de vue, des art. 1618 et 1620? Geserait méconnaître la pensée du législateur : son but a été, d'appliquer au louage les règles des art. 1617 à 1624; seulement, afin d'éviter de fastidieuses répétitions, il s'est borné à renvoyer aux règles exprimées au titre de la vente : certes, s'il eut entendu refuser au fermier le bénéfice du désistement, dans le cas où il est accordé à l'acheteur , on doit raisonnablement croire qu'il s'en serait expliqué par un texte formel. — D'ailleurs , il y a même raison de décider pour le fermier et pour l'acheteur : l'un et l'autre ont intérêt à ne pas payer le prix d'une chose qui ne leur est pas livrée et à rompre des engagements qui dépassent leurs prévisions (1).

Ce principe établi, nous admettrons les règles suivantes :

Si le bail a pour objet un certain nombre de mesures à prendre dans tel domaine, à raison de tant la mesure, sans indication de contenance (1617), il ne peut être question ni d'augmentation, ni de diminution du prix du bail, puisque ce prix n'est pas déterminé.

Si la contenance de l'héritage et le prix total sont déterminés, le déficit et l'excédant donnent lieu à la diminution ou à l'augmentation du prix (1617) , encore bien que le bail ait été fait à raison de tant la mesure. La différence d'un 20e en plus, peut même donner lieu à résiliation (1618). — Selon nous, le même droit appartient . au fermier, lorsque la différence est en moins, s'il établit que le déficit rend le terrain impropre à l'usage pour lequel il a été loué; que la considération de la contenance a été pour lui une raison déterminante (voyez art. 1617) (2).

(1) Troplong, n. 642 et 655. Duvergier, n. 134. Dalloz, n. 738.

(2) Duversier, n. 266, t. 1; n. 137 t. 2. Marcadé. art. 1617 et 1765. Dur. t, 16 n. 223. Voy. cep. Troplong, n. 654 Louage et 336 t. 1, Vente.

Lorsque les baux no sont pas faits à raison de tant la mesure, mais avec indication de contenance, l'excédant ou le déficit ne donne lieu à augmentation ouàla diminution du prix, qu'autant que la différence en plus ou en moins est d'un 20e. — Rappelons-nous, que le calcul n'a pas lieu, comme dans l'hypothèse précédente, sur le nombre effectif de mesures; mais sur la différence que l'excédant ou le déficit doit opérer dans le prix porté au contrat. — Il importe peu que l'indication de contenance précède la désignation de l'objet, ou que l'objet soit désigné avant l'indication de la contenance ; que le bail ait pour objet un seul héritage, ou plusieurs héritages distincts et séparés affermés pour un prix unique (1619).

Dans le cas où il y a lieu, suivant la disposition qui précède, à augmentation de prix pour excédant de mesure, le fermier a le choix ou de se désister du contrat, ou de fournir le supplément de prix, et ce avec les intérêts, s'il a gardé l'immeuble ( 1020).

Dans tous les cas où le fermier a le droit de se désister du contrat, le bailleur est tenu de lui restituer outre le prix, s'il Ta reçu, les frais de ce contrat (1651).

Lorsque plusieurs fonds ont été affermés par le même contrat, moyennant un seul prix , si la mesure de chaque fonds ayant été désignée, il se trouve plus de contenance en l'un et moins dans l'autre, on calcule ce que vaut l'excédant ou le déficit de chaque fonds; on compare les sommes, et l'on compense l'une avec l'autre : cette compensation faite, si la différence est d'un 20e en plus ou en moins, eu égard au prix total du bail, il y a lieu d'augmenter ou de réduire ce prix (1619).

L'action soit en supplément, soit en diminution du prix des fermages et celle en résiliation du contrat , se prescrivent par un an (1622) (1). — Le délai court à compter du jour du contrat, et si une époque a été fixée pour le mesurage, à partir de cette époque (1622).

Telle est , en résumé , l'influence de l'excédant ou du déficit de contenance, sur le bail à ferme .

Obligations imposées au fermier . — Sanction.

1766 — Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un

Cn Duvergier, n. 135. Troplong, n. 658. Zach. p. 29. Merlin, Rep. v» Bail, § 9. Dali. n. 739. — Suivant Dur., n. 180, l'action peut être formée valablement pendant 30 années. « La loi, dit cet auteur, ne renvoie au titre de la Vente que relativement à l'augmentation ou à la diminution du prix; elle garde le silence sur la durée de l'action ; — mais évidemment, c'est la s'attacher trop littéralement aux termes du texte : ce que l'art. 1765 accorde aux parties, ce n'est pas seulement le droit a l'augmentation ou à la diminution, considérée d'une manière abstraife ; c'est le droit, accompagné de ses moyens d'exécution, tel qu'il est réglé par les art. 1617 et suiv.

autre usage, que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit en l'art. 4764.

= La loi fait ici l'application des principes établis par les art. 1728, 1729, 1741 et 1184.

Le fermier est soumis aux obligations suivantes : il doit 1° garnir la ferme des bestiaux et des ustensiles nécessaires à l'exploitation, — 2° entretenir la culture, — 3° cultiver en bon père de famille, — 4° conserver à la chose sa destination (1766),; — 5° engranger dans les lieux à ce destinés, — 6° avertir le propriétaire des usurpations commises sur le fonds (1768), — 7° exécuter les clauses du bail, — 8° faire les réparations locatives : — ajoutons à ces obligations, celle de payer le prix du bail et celle de faire les réparations locatives.

L'obligation de garnir l'héritage rural des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, n'est pas seulement considérée comme moyen d'assurer au bailleur le paiement des fermages; mais encore, comme garantie de bonne culture : — d'où nous concluons , que le bailleur serait fondé à se plaindre, sous ce dernier rapport, si les bestiaux et ustensiles étaient insuffisants pour les besoins de la ferme ; quand même ils suffiraient pour garantir le paiement des fermages (1).

La loi défend au preneur d'abandonner la culture ; car les terres qu'on néglige de cultiver pendant un certain temps se détériorent.

L'obligation de cultiver en bon père de famille, n'est que l'application faite aux baux à ferme, du principe établi par l'art. 1728, 1er alinéa.

La défense faite au fermier, d'employer la chose à un usage autre que celui auquel elle a été destinée, est une application de la même règle : ainsi, le fermier ne pourrait convertir en vigne une terre labourable ; arracher une vigne pour y semer du blé, ou détruire des étangs. — Mais, rien ne l'empêche de modifier le genre de culture ; par ex., de faire venir du colza dans des terres qui jusqu'alors avaient été ensemencées en blés, et bien moins encore, démettre en valeur des terrains que ses prédécesseurs avaient laissés en friche : La loi voit avec faveur tous les travaux qui peuvent, sans nuire au propriétaire, développer l'agriculture (2).

Les clauses du bail peuvent varier à l'infini ; c'est au juge à les apprécier : il est impossible d'entrer dans le détail des hypothèses.

(1) Duvergier, n. 100. Troplong, n. 660.

\2) Pothiev, Louage, n. 279. DuYcrgier, n. 102»

DU CONfRAT DE LOUAGE. — wn\ 1767-1768. 127

Le fermier est tenu, comme le locataire, de faire les réparations locatives: mais la loi détermine ces réparations, quand il s'agit des batte ;'« lover; tandis qu'elle garde un silence absolu sur ce point, dans le chapitre des baux h ferme : — quelques auteurs, entr'autres Duvcrgier (n° 106), considère ce silence comme intentionnel: suivant lui, le législateur a considéré ces réparations comme des travaux de culture. — D'autres et c'est le pins grand nombre, l'attribuent à un oubli : nous partageons leur avis. — A défaut de règles légales, il faut nécessairement appliquer les usages locaux (1).

Enfin, le fermier doit restituer le fonds dans l'étal on il l'a reen.

Si le preneur commet des abus de jouissance, et généralement, s'il ne remplit pas ses engagements, la résiliation avec dommagesintérêts peut être prononcée contre lui : toutefois, il semble résulte! des termes de Fart. 1760, que l'inexécution de telle ou telle clause du bail ne donne lieu à résolution, qu'autant qu'elle occasionne un tort grave au bailleur, et que le juge doit se borner à prononcer des dommages-intérêts, lorsque le préjudice est d'une faible importance.

1767 — Tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés, d'après le bail.

= Le bailleur a un privilège pour le payement des fermages, sur les fruits de la récolte de l'année (2102) : il lui importe, dès lors, que le preneur ne puisse, en détournant ces fruits, les soustraire à l'exercice de ce privilège.

1768 — Le preneur d'un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens , dommages et intérêts , d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds.

Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé, en cas d'assignation suivant la distance des lieux.

= Placé sur les lieux, le preneur contracte l'obligation de veiller à la conservation de la chose : il est donc tenu, sous peine de dommages-intérêts, d'avertir le propriétaire des usurpations commises sur le fonds, et de tous les faits qui peuvent, en troublant sa jouissance, porter atteinte aux droits du bailleur (voyez art. 614, 1726 et 1727. G. civ).

Le fermier doit s'empresser de donner cet avertissement ; car le délai pour la prescription annale court du jour du trouble (2) .

(1) Voy. Dalloz, n. 767 et suiv. Ruelle, Manuel du propriétaire, n. 546. Pothier, Louage, n. 224. Duveçgier, n. 10G.

(2) Duvergier, n. 115. Casa. 12 octobre 1814.

L'avertissement peut résulter, non-seulement d'un acte d'huissier; mais encore d'une déclaration verbale, puisque la loi ne détermine point de forme spéciale. — Toutefois , le fermier doit prendre ses mesures, pour être à même d'établir au besoin qu'il a rempli, sous ce rapport, les obligations que lui imposait la loi.

Le fermier ne peut mettre sa responsabilité complètement à couvert , qu'en donnant l'avertissement dans le délai fixé pour les assignations , eu égard à la distance qui sépare le fonds rural, du domicile du propriétaire {voyez les art. 72, 78, 1033, Pr., 614, 1726. G. civil).

Il est bien entendu, que le défaut d'avertissement dans le délai déterminé, ne donne lieu à des dommages-intérêts contre le preneur, qu'autant qu'il en est résulté un préjudice pour le bailleur.

L'art. 1768 ne parle que des usurpations; c'est-à-dire, des envahissements matériels: mais il n'est pas douteux, que le fermier serait tenu, sous les mêmes peines, de faire connaître au propriétaire toutes prétentions que des tiers manifesteraient, soit par des faits, soit par des actes judiciaires ou extrajudiciaires, à la propriété de tout ou partie du fonds : on donne pour ex., la résistance opposée par un voisin à l'exercice d'une servitude active appartenant à l'immeuble loué ; une dénonciation de propriété , signifiée au fermier, avec défense de payer ses fermages en d'autres mains que celles du dénonçant : le fermier, ne l'oublions pas, ne représente pas le bailleur; il n'est que simple détenteur; par conséquent, il n'a pas qualité pour défendre à une action : en nommant celui pour lequel il possède, il doit être mis hors de cause, à moins qu'il ne préfère y rester pour la conservation de ses droits (voyez art. 1727). (1)

Le trouble de droit commence du jour où le fermier a reçu la notification delà demande.

La disposition de l'art. 1768 n'est pas restreinte au cas où il s'agit d'un bien rural : elle s'applique même aux fonds urbains. — La loi ne parle que des fonds ruraux, parce que les usurpations sont bien plus faciles sur ces sortes de fonds que sur les autres (Delv., p. 99, n. 1).

17G9 — Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu'il ne*soit indemnisé par les récoltes précédentes.

S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne

(1) Duvergier, n. 114. Troplong, n. 690. Cass. 12 octobre 1814.

di CONTRAT DE LOUAGE. — ART. 1769. I2Ô

peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance.

Et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix, en raison <l<; la perte soufferte.

= Le bailleur est icnu de procurer au preneur une jouissance continue1 et effective de la chose; en d'autres termes, il doit garantir non-seulement le droit abstrait de percevoir les fruits; mais encore, dans une certaine mesure, la possibilité physique, matérielle, d'opérer cette perception.

« Deux principes ont ici servi de guide, a dit le tribun Mouricault, dans son rapport au Tribunat : le premier, que le contrat de louage s'analyse en une espèce de contrat de vente de fruits futurs, laquelle ne se réalise qu'autant que des fruits viennent à naître et à former la matière du contrat; le second, que cette vente n'est pas celle particulière aux fruits de chaque année du bail ; mais celle de la masse des fruits de toutes les années qu'il embrasse. »

Dans son discours au Corps législatif, M. Joubert exprimait en ces termes la même pensée : « Le bail à ferme est un contrat commutatif : la chose pour le prix; les fruits doivent donc être l'équivalent du prix de ferme. — Ainsi, il est de l'essence de ce contrat, que le fermier soit dispensé de payer le prix, si un cas fortuit le prive de toute la récolte ou de la majeure partie : c'est aussi l'intérêt de l'agriculture (Fenet.. p. 346 et 354). »

Pothier (no 144 et 153), faisait dériver de la même source le droit accordé au fermier, d'exiger une diminution sur le prix, en cas de perte d'une partie de la récolte par l'effet d'une force majeure.

Ces citations suffiront pour établir que l'action conférée au fermier par l'art. 1769, dérive de la nature de ce contrat; qu'elle a pour base le principe que le preneur, empêché de jouir, cesse d'être tenu du prix(l); en un mot, que l'art. 1769 est un corollaire de l'art. 1722.

(1) Troplong, n. 695 et suiv. Dur. n. 190. Marcadé, art. 1771. Zach. p. 30.

Duvergier, n. 149 et suiv., ne voit dans les art. 1769 et 1770, que des exceptions fondées sur la faveur qu'inspire le malheur du fermier; des dérogations à la nature du bail. Le bailleur, dit-il, est bien garant de la libre possession et jouissance du fonds lui-même, et c'est pour cela, que si minime que soit la portion de ce fonds qui viendrait à être enlevée au fermier» celui-ci aurait droit a une indemnité; mais il n'est point garant de la quotité des fruits. Il y a toujours, du cGté du fermier, une chance, quelque chose d'aléatoire, et la preuve résulte du texte même qui nous occupe : en effet, si la garantie était due en principe, toute privation de récolte, quelque faible qu'elle fût, donnerait lieu à une indemnité au profit du preneur ; or, la loi ne l'admet a demander une remise partielle du fermage, qu'autant que la perte est de moitié de la récolte. — On répond, que le bai n'a pas pour objet une certaine étendue de terrain improductif, comme un terrain frugifere ; que les récoltes attendues formant des lors une partie intégrante de la chose louée, le fermier est fondé a exiger une indemnité lorsqu'il en est privé par un événement de force majeure. Toutefois, comme le fermier profite des récoltes abondantes, il a paru juste de laisser a sa charge le préjudice des récoltes faibles» et de ne lui accorder

4 30 T1THE 8. — ÛHAMVllB 2. — SECTION B.

Le concours de plusieurs conditions esl exigé, pour que le preneur puisse obtenir la remise d'une partie du prix ; il faut :

1° Que la perte résulte d'un cas fortuit (ordinaire ou extraordinaire,) pourvu qu'il ne soit point imputable au preneur (1772 et 1773).

2° Que la perte soit arrivée, les fruits étant encore sur pied (1771). Les fruits recueillis cessent, par leur séparation du sol, de faire partie du fonds '^t deviennent exclusivement la chose du fermier; dès lors, ils ne peuvent périr que pour lui : ainsi, la garantie dont le bailleur est tenu, ne porte que sur les récoltes non encore perçues .

3° Que le dommage ait été considérable : la loi exige qu'il corresponde, sinon à la totalité, du moins à la moitié d'une récolte ( ce qui doit s'entendre d'une récolte ordinaire, d'une année commune ) ; soit que le prix consiste en une quantité de fruits ; soit qu'il consiste en numéraire (Dur., n° 198).

Pour établir ce terme de comparaison, il faut prendre une moyenne sur les récoltes de plusieurs années, en tenant compte des pertes causées par les cas fortuits ordinaires (voyez art. 1773), événenements, nous le supposons, qui se reproduisent à des époques assez rapprochées; que le fermier a pu prévoir comme probables, et qui ont été nécessairement appréciés pour la fixation du prix (1). Quelques auteurs veulent que l'on procède sur dix années; d'autres sur douze; quelques-uns sur vingt; M. Gasparin ne parle que de trois : cette dernière opinion nous paraît devoir être admise : Comment, en effet, déterminer avec certitude l'importance d'une récolte qui remonte à dix années et plus ?

Si les parties ne s'accordent pas sur cette base, il est facile au juge de s'éclairer au moyen d'une enquête ou d'une expertise.

On admet généralement, que la quantité de fruits doit seule être prise en considération pour fixer la perte éprouvée par le bailleur, et qu'il n'y a pas lieu d'avoir égard à la valeur vénale de ce qui reste : ainsi, le fermier peut prétendre à une remise du prix de ses fermages, si la perte est de moitié, bien que la vente de ce qui restait lui ait procuré un bénéfice égal à celui qu'il pouvait faire dans une année ordinaire ; — et vice versa, il est non-recevable à se plaindre, lorsque la quantité a dépassé la moitié d'une année commune, bien que le bas prix des denrées ne lui ait procuré que de faibles bénéfices.

Troplong, (n° 717), est le seul auteur qui s'élève contre ce système: suivant lui, pour apprécier la quotité de la perte éprouvée par le

d'indemnité que dans le cas de perte considérable. — Telle est, en définitive, toute l'économie de notre article : on voit qu'il ne s'agit point ici d'une mesure exceptionnelle; que l'art. 1769 s'explique par les règles ordinaires et naturelles du louage. (1) Dur. n. 192. Duvergier, n. 154 et 184. Zach. t- 3 p, 30, et 31. Troplong, n. 716.

di ÛONTRAT DE LOUAGE* — A it r. MtWK \'.\\

bailleurf il faut prendre pour base de l'évaluation* la valeur vénale des fruits qui n'ont pas péfij les mois récoltée snltvées, perte <i<s fruits i employés dans l<4s art. 1769-1771, u'ont pal L'énergie qu'on leur attribue : l'enlèvement des fruits et La perte des récoltes for*

hkmii bien un des éléments qui servent à calculer le dommage;

mais le fait de stérilité étant établi, il lant que le fermier prouve (ju'il est lésé; or, eniument apprécier la Lésion, si l'on met le prix ;'i

l'écart? L'arti 17(>«.) parle d'une indemnité; comment peut-il y avoir lieu à Indemnité si le haut prix do> récoltes existantes rend le fermier indemne. «Quoi! la loi voudrait que le fermier obtint une diminution proportionnelle sur le prix, lorsque par les gains qu'il a faits, il n'a éprouvé aucune lésion dans ce même prix ! »

Nous persistons néanmoins dans notre opinion : les expressions récoltes enlevées, perte des fruits , démontrent suffisamment que Le déficit sur la quantité peut seul donner ouverture au droit du fermier, et que l'intention du législateur a été de ne tenir aucun compte des prix. — D'ailleurs, le but (prou se propose, celui d'indemniser le preneur, ne serait atteint qu'imparfaitement, si l'on avait égard à la valeur vénale des récoltes : en effet, d'une part, le preneur a pu vendre à bas prix pour avoir conservé trop longtemps les fruits ; d'autre part, la conservation des fruits a pu lui donner un bénéfice : or, comment constater ces faits? Dira-t-on qu'il faut recourir aux mercuriales? Mais il peut arriver que les denrées n'aient pas été vendues à ce taux : le prix des denrées produites par le fonds, ne pouvait donc servir de base pour la fixation de l'indemnité.

Remarquez les termes de la loi : pour que le fermier soit fondé à réclamer, elle n'exige pas que la perte soit déplus de moitié : il suffit qu'elle soit de moitié.

Ainsi, supposons qu'une closerie produise, année commune, 100 pièces de vin : le preneur n'obtiendra pas de réduction s'il en a obtenu 51 . — Au contraire, il sera recevable, s'il n'en a retiré que 50. Une faible différence peut, comme on le voit, changer totalement sa position (I).

Ce résultat paraît bien rigoureux au premier abord : mais le législateur ne pouvait s'arrêter à des calculs, sans laisser un libre cours à l'arbitraire : Souvent il se trouve, par la force des choses, dans la nécessité d'adopter des règles qui semblent contraires à la saine logique. — L'art. 1674 notamment, a la plus grande analogie avec celui qui nous occupe : aux termes de cet article, le vendeur lésé de plus des 7? 12 est fondé à demander la rescision de la vente : si la lésion n'atteint pas cette fraction, il ne peut prétendre même à une indemnité.

(1) Zach, p. 32. Dur. n. 192 et 206. Duvergier, n. 155 et suiv. Marcadé, art. 1771.

Il est bien entendu, que la remise est accordée au fermier, nonseulement pour ce qui excède la perte de moitié ; mais encore pour toute la perte qu'il a éprouvée; par ex., pour les 3/4, s'il est privé de cette quotité ( Troplong, no 721).

Le fermier qui a obtenu une réduction sur ses fermages, peut-il en outre répéter le prix de semences, si c'est lui qui les a fournies? Le texte de l'art. 1722, dont notre article n'est qu'une application, lui refuse implicitement ce droit : en effet, après avoir déclaré que la perte partielle arrivée par cas fortuit, donne lieu, suivant les circonstances, à une diminution de prix ou à la résiliation du bail, il ajoute : Dans Vun et Vautre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement, — D'ailleurs, à quel titre le fermier se plaindrait-il? S'il cultivait ses propres terres, les semences ne seraient-elles pas perdues pour lui? — Les art. 1769 et 1770 ne prennent qu'une seule base pour déterminer la perte soufferte parle bailleur, à savoir : la quotité de la récolte existante, comparée à celle qui a péri : ils ne parlent point de nouvelle déduction à faire.

Nous irons plus loin : le propriétaire pourrait exiger le remboursement des avances qu'il aurait faites au fermier pour l'ensemencement, même en vertu d'une clause du bail ; car la perte totale ou partielle de la récolte ne porte aucune atteinte au contrat : le preneur est déchargé de l'une de ses obligations, par la remise proportionnelle qu'il obtient; mais toutes les autres subsistent.

Duranton (n° 199), combat notre décision en ce qui touche les semences : ce sont là, dit-il, des accessoires de l'immeuble (524); la perte survenue par cas fortuit doit donc retomber sur le propriétaire.— On répond, que l'art. 524 est inapplicable ici : les semences, une fois livrées à la terre cessent d'être des accessoires, et se transforment en fruits ; c'est-à-dire, en immeubles par nature : or, le propriétaire a supporté la perte des fruits en subissant une réduction sur le prix du bail ; on ne peut donc mettre une deuxième fois cette même perte à sa charge, en le privant des restitutions qui lui sont dues (1).

4° Que la perte soit concentrée dans une seule année, ainsi que l'indique suffisamment cette expression, d'une récolte : il ne suffirait donc pas, qu'en faisant la balance à la fin du bail, le preneur établît une perte correspondante à la moitié d'une récolte sur toutes les années de jouissance. — Par ex., soit un bail de 9 années; si le fermier a perdu un quart de récolte pendant les trois dernières années, il ne pourra exiger d'indemnité sous prétexte qu'il aura perdu les 3;4 d'une récolte ; la loi ne lui accorde d'indemnité, nous le répétons, qu'autant que le déficit tombe sur une seule année.

Ces mots : récoltes enlevées, ne doivent pas être entendus en ce sens, que le fermier ne puisse prétendre à une indemnité, que dans

(1) Duvergier, n. 162. Troplong? n. 723.

les cal seulement où les fruits sont parvenus a leur maturité : ils comprennent aussi les événements qui les ont empêché de naître, ou qui ont causé la perte des arbres destinés à les produire.

Il n'est pas nécessaire que ces accidents soient du nombre de ceux

que l'on considère comme extraordinaires; tels qu'une inondation, les ravages de la guerre, les tremblements de terre, les excavations:

des accidents ordinaires, tels que la gelée, la coulure ou la grêle, la trop grande humidité, la violence des vents, suffiraient pour motiver cette demande (Dur., n. 193 ; voy. cep. Pothier, n. 163).

Par la môme raison, le fermier de terres voisines d'une rivière sujette à des débordements, peut obtenir une indemnité, à raison de la perte d'une récolte; bien qu'il ait pu connaître, à l'époque du bail, le danger auquel il s'exposait (Dur., n. 194; voy. cep. Delv., p. 106, n. 1).

Ep un mot, quelle que soit la cause de stérilité, le fermier peut prétendre à une remise, s'il est privé de la moitié au moins d'une récolte, pourvu qu'il ne soit pas en faute et qu'il n'ait pas d'ailleurs pris sur lui les cas fortuits.

Lorsqu'une ferme composée d'héritages de natures diverses, par ex., de terres, de bois, de prairies ou de terres labourables af* fectés, soit au même genre de culture, soit à des genres de culture différents, a été louée à une même personne , le preneur peut-il obtenir une remise du prix, quand la récolte de l'un d'eux est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit? Il faut distinguer : si les terres ont été louées pour un même prix, on ne doit pas considérer isolément celle qui a été ravagée : la perte s'estime eu égard au produit de tous les fonds affermés. Ainsi, dans l'espèce, il n'y aura lieu à une remise proportionnelle du prix, qu'autant que le produit du fonds ravagé, égalera la moitié des produits de tous les fonds réunis.

Si la perte a porté sur plusieurs pièces de terre, il faut déterminer d'abord pour quelle quotité chaque nature de produits entre dans le revenu total, et quelle est la perte survenue sur chaque espèce de fruits: on obtient ainsi diverses fractions, qui, additionnées, font connaître s'il y a déficit d'une demi-récolte.

Ex. Un immeuble produit du blé, du foin et du vin : Le blé forme le 1/4 du revenu total; les prairies l/8e, et les vignes 5/8es. — La perte a été sur le blé de l/2e ; sur le foin de 3/4; sur le vin de l/5e. — On comptera, eu égard à la totalité du prix, un déficit de l/8e sur le blé; de 3/4 sur le foin et de l/8eou 3/32es sur le vin. — Ramenés à un même dominateur, ces trois fractions additionnées donneront ll/32es de perte seulement; c'est-à-dire, moins de moitié: La demande tendant à réduction du prix devra donc être rejetée.

Si le déficit ne porte que sur une espèce de récolte, on opère

134 TITIIE 8. — CHAPITRE t. — SECTION 3.

toujours do la môme manière : le fermier ne peut obtenir de réduction qu'en justifiant de la perte de moitié sur une récolte (1).

Quid, si les différents fonds compris dans un bail sont affermés pour des prix différents et séparés? On procède comme si chacun des fonds faisait l'objet d'un bail distinct : ainsi, le fermier pourra demander une indemnité, quoiqu'il ait fait une récolte abondante sur un autre fonds ; sauf, bien entendu, toute stipulation contraire.

Il peut arriver que le fermier ne puisse réclamer d'indemnité de son bailleur, bien qu'il soit obligé d'en donner une : c'est ce qui a lieu en cas de sous-location d'une partie du fonds, lorsque la récolte de cette portion a péri en totalité ou pour moitié: les arrangements faits entre le fermier et un tiers, sont à l'égard du propriétaire res inter alios acta (2)*

5° Il faut qu'il n'ait été indemnisé ni par la surabondance des années précédentes, ni par celles des années suivantes : ainsi, toutes les années de jouissance sont solidaires. Le législateur a consirïéré~V]u'un bail, quelque prolongé qu'il soit, ne forme qu'un seul tout et qu'il faut l'apprécier dans son ensemble.

Cette règle, toute simple qu'elle parait être au premier abord, présente des difficultés sérieuses :

Comment établir que le fermier, demandeur en réduction du prix, a été indemnisé par les récoltes antérieures ou postérieures à celles qui ont été de moitié au-dessous de la moyenne?

Le mode le plus simple et le plus régulier est, sans contredit, de faire constater chaque année, par un procès- verbal du juge de paix, du commissaire de police, du maire ou même d'un huissier, dressé contradictoirement, l'importance des récoltes; les parties ne manquent pas d'employer cette voie , lorsqu'une année malheureuse est survenue ; car elles entrevoient la possibilité d'une contestation : mais, jusqu'alors, elles n'ont que rarement la précaution d'y recourir. — Est-ce à dire, qu'à défaut d'un acte, elles n'aient aucun moyen d'établir leurs droits? Non assurément, puisque la loi ne trace aucune règle à cet égard : il est dans le domaine exclusif du juge, d'apprécier la pertinence des faits dont la preuve est offerte soit par le preneur qui demande une réduction, soit par le bailleur qui prétend repousser cette demande. — La preuve peut avoir lieu, par titres, par experts ou par témoins (3) : dans ce dernier cas, un commencement de preuve par écrit n'est pas nécessaire ; car il s'agit d'établir un fait dont aucune des parties n'a pu constater l'exis-

(1^ Pothier, Louage, n. 157, Duvergier, n. 156 et soir.

(21 Pothier, n. 157. Dar., n. 196. Troplong, n. 718 et 720. Duvergier, n. 156 et 158.

U$> Duvergier, n. 179. Cass. 4 mal 1831. Dev. 1831. 1, 204. Dali., n. 800. Voy. cep. Cass. 25 mai et Rennes 15 mars 1814. Il résulte de ces arrêts, que le fermier ne peut obtenir de remise qu'autant qu'il a fait constater le dommage lorsqu'il était Ostensible et susceptible d'être reeonnn : Mais cette jurisprudence est abandonnée. Troplong, n. 840. Dali., n. 810.

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tonoe parunaote.De simples présomptions suffisent même, pourvu qu'elles soient graves, précises et concordantes (1353). Enfin peste la ressource du serment <jui <l;ms tous les cas peut être déféré ( 1358 et 1868), et celle de l'interrogatoire sur faits et articles (324 Pr,).

Lorsque toutes les récoltes qui ont précédé L'année stérile, ont produit au-dessus de la moyenne des excédants qui, totalisés, suffisent peur couvrir le déficit de cette dernière année, le règlement définitif des intérêts du propriétaire et du fermier B'opère de suite; on no peut revenir sur ce compte, lors même que les années suivantes présenteraient encore du déficit.

Si Les excédants cumulés des récoltes antérieures a l'année stérile ne suffisent pas pour indemniser complètement Le fermier, comment doit-on opérer? Suivant Duvergier (n. 171 et 174), il n'y a point lieu de réduire les fermages) voici son système, lorsqu'un héritage doit produire, année commune, 100 hectolitres: « si la prepremière année il en a produit 125 et la seconde 30 seulement, le fermier ne pourra réclamer de réduction, bien qu'il ait pour cette deuxième année, moins de moitié d'une récolte ordinaire ; car les 25 hectolitres d'excédant de la première année, joints aux 30 de la seconde, forment 55 hectolitres; c'est-à-dire, plus de moitié delà récolte ordinaire. »

« Réciproquement, la réduction lui serait due, si la deuxième année, il n'avait récolté que 20 hectolitres, qui joints à l'excédant de 25 sur la première année, donneraient un total de -45 hectolitres, quantité inférieure à la moitié de la récolte ordinaire qui est de 50 hectolitres. »

Ce système conduit à un résultat inique : pourquoi imposer au fermier, en perte de plus de moitié sur une année, l'obligation de se contenter, pour toute indemnité, de l'excédant des récoltes précédentes? Pourquoi le placer dans une position pire que celui qui ne trouve aucune indemnité dans les précédentes années? — N'est-ce pas là d'ailleurs, méconnaître les termes formels du texte? Ces mots : à moins qu'il ne se soit indemnisé par les récoltes précédentes, qui se trouvent à la fin du premier alinéa, n'excluent-ils pas toute distinction ?

Troplong (n. 733) , nous semble avoir saisi le véritable sens de la loi, dans le passage suivant :

« Si les années antérieures n'ont produit que des déficits, ou si les excédants ne suffisent pas pour libérer définitivement le propriétaire par le supplément qu'elles apportent et qu'il faille recourir aux années subséquentes, celles-ci suspendent l'opération; elles forcent à attendre l'événement final clans lequel le propriétaire espère, pour suppléer la perte antérieure. Sequens annus, dit Balde, est suspensivus donec venerit, et tune, cum venerit suppléait. »

« Ce caractère suspensif des années à venir, se retrouve dans la

disposition de l'art. 1769, deuxième alinéa, qui rejette à la fin du bail le règlement des indemnités. »

Ainsi on doit procéder, lorsque l'excédant est insuffisant, comme si toutes les années antérieures avaient été mauvaises: le deuxième alinéa de l'art. 1769 règle l'un et l'autre cas; il est ainsi conçu :

« Si le fermier n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps, il se fait une compensation de toutes les années de jouissance (c'est-à-dire antérieures et postérieures à la mauvaise année), et le preneur peut, s'il est en perte, se faire indemniser (1).

Mais dans le cas dont il s'agit, quelle doit être l'importance de la perte pour donner lieu à une indemnité? Duranton, n. 201 (2), décide que le fermier peut exiger une remise proportionnée à la partie delà récolte dont, en définitive, il se trouve avoir été privé, quelqw faible que soit sa perte : « le fermier, dit-il, s'est trouvé dans le cas prévu par la loi pour obtenir une remise, puisqu'il a éprouvé dans une année la perte de moitié : Si l'on exigeait que cette perte se retrouvât, même à la fin, du bail, le plus léger excédant de récolte suffirait pour priver de toute remise le fermier qui aurait perdu en une année plus de la moitié d'une récolte; et telle n'a pas été la pensée des rédacteurs du Gode. »

', Quoi qu'il en soit, on admet généralement, que si la réunion de toutes les années ne donne pas une perte de moitié , le fermier ne peut prétendre à une indemnité : la perte est alors tolérable aux yeux de la loi.

Cette décision nous semble en harmonie parfaite avec le texte de l'art. 1769 : nous voyons, en effet , qu'il repousse, en renvoyant le règlement du compte à la fin du bail, le système de division en autant de contrats partiels qu'il y a d'annuités, et qu'il considère toutes les années d'un même bail comme solidaires. — Duranton confond la compensation ; c'est-à-dire, le moyen d'établir l'effectif réel de la perte, avec l'indemnité à laquelle le fermier peut prétendre, alors que l'opération a démontré cette perte. — Son système entraîne même une inconséquence ; car on ne voit pas pourquoi le fermier, qui ne peut se faire indemniser qu'autant qu'il a éprouvé une perte de moitié, lorsque le bail est d'une seule année (1770), serait plus favorablement traité, quand le bail est de plusieurs années. Le contrat, nous le répétons, quelle que soit sa durée, ne orme qu'un seul bloc, il faut le considérer dans son ensemble (3). Mais une autre difficulté s'élève : si les années d'abondance et

(1) Dur. n. 201. Zach. t. 3 p. 31 n- 6. Troplong, n. 732 et 733. Cass. 28 août 1833 et 13 janvier 1835. Dev. 1833, 1,802. Dev. 1835, 1, 198.

(2) Son opinion est partagée par Zach. t. 3 p. 31 et par Toullier, t. 6 p. 279.

(3) Voy. également, en ce sens, Duvergier, n. 174 et suiv.» Marcadé, art. 17C9. Troplon n, 731.

de perte ont été entremêlées, le bailleur peut-il opposer ru fer* mier les excédants réunis, sans faire déduction des déficits? Plusieurs auteurs admettent L'afOrmative (1): ils se fondent, nous le reconnaissons, sur des considérations qui ne manquent pas de gravité. Les voici en substance : admettre que i<v fermier à qui '° bailleur oppose en compensation L'excédant <le rime dos années précédentes, peut demander qu'on déduise sur cet excédant le déficit d'une autre année, c'est lui accorder implicitement une indemnité pour une perte qui ne s' élève pas à la moitié d'une recolle ordinaire. — A la vérité, la loi parle de toutes les années de jouissance ; mais c'est uniquement pour faire entendre, que la compensation doit porter aussi bien sur les années qui suivent l'année désastreuse, que sur celles qui l'ont précédée.

Le texte s'élève contre ce système; il commande: 1° de prendre pour base, en cas de calcul immédiat, toutes les récoltes précédentes sans distinction ; — 2°encasde calcul reporté à la (in du bail, de faire compensation de toutes les années de jouissance: n'est-ce pas dire implicitement, que si l'on compte les années d'abondance, on doit supputer aussi les années stériles ? — D'ailleurs, en compensant les bonnes années et en rejetant celles dont le fermier peut tirer avantage, on lui reprendrait d'un côté ce qu'on lui donnerait de l'autre ; on rendrait illusoire une mesure prise pour le protéger : « ce serait, dit Troplong n. 732, vouloir à tout prix et contre toute vraisemblance, qu'un déficit de moitié arrivât tout juste au moment, où le fermier, n'ayant ni gain ni perte, resterait à découvert. » — Il faut distinguer, nous le répétons, le droit à l'indemnité et la compensation. Le droit prend naissance, lorsque le preneur est en perte de moitié sur une récolte; mais l'exercice de ce droit est subordonné à la condition qu'il ne trouvera pas , dans les années suivantes , une compensation du dommage dont il se plaint : pour opérer cette compensation, on doit donc former à la fin du bail , un bloc de toutes les années, bonnes ou mauvaises; balancer tous les excédants et tous les déficits, et cette opération faite, si le fermier se trouve encore, par le résultat du compte, en perte d'une quotité (que la loi fixe à la moitié au moins d'une récolte ordinaire) une indemnité proportionnelle lui est due pour cette quotité , indemnité dont il obtient le payement soit par voie de réduction sur les fermages de la dernière année, soit par voie d'action s'il s'est libéré. (2)

Il résulte des observations qui précèdent, que, nonobstant la perte dûment constatée de moitié sur une récolte , le fermier doit continuer à payer ses fermages; sauf, à compter plus tard : toutefois, la loi a prévu qu'il serait souvent trop rigoureux d'exiger du fermier, le payement intégral des fermages de l'année qui a été pour

(1) Duvergler, n. 173 et suiv. Marcadé, art. 1771. (2; Dur. n. 201t. 17, Zach. t. 3, p. 31, n. 6.

lui désastreuse : elle autorise le juge, par l'alinéa final de l'art. 17H9, « à dispenser provisoirement le preneur ( bien entendu après une estimation du dommage souffert) (1), de payer une partie du prix, en raison de la perte soufferte. »

Cette dispense est ordinairement accordée , lorsqu'il parait douteux, soit à raison du peu de temps qui reste à courir jusqu'au terme du bail, soit à raison de quelque autre circonstance, que la perte puisse trouver une compensation dans les récoltes futures.

Le bailleur qui, sans attendre la lin du bail, fait bénévolement remise au fermier d'une partie des fermages de l'année, à cause de la perte d'une partie des fruits, peut ensuite rétracter cette remise, si le fermier se trouve dédommagé par l'abondance des années suivantes : la loi présume que le bailleur a entendu venir au secours du fermier, tout en conservant cependant les chances de l'avenir: qu'il a voulu prévenir un procès peut-être sur le point de naître, ou acquitter par anticipation, une dette future : or, la dette n'existera pas, s'il survient des années surabondantes (2). — Il jouirait de ce droit, lors même qu'il aurait employé, dans l'acte de remise, les mots : don, donation: ces expressions n'indiqueraient qu'une remise ordinaire pour cause de stérilité : nul, en effet, n'est censé vouloir donner.

Il va sans dire, que le bailleur ne pourrait se rétracter, pour raison de l'abondance des récoltes précédentes, s'il était prouvé qu'il avait connaissance du fait lors de la remise (3).

Nous avons supposé, dans toutes nos explications, le cas d'extinction du bail par l'expiration du temps déterminé pour sa durée, seule hypothèse prévue par l'art. 1769 : si l'extinction résulte de la volonté des parties ou de la faute de l'une d'elles, il y a lieu de régler immédiatement leur position respective, sans avoir égard à l'importance des récoltes futures, puisque l'excédant qu'elles pourront présenter ne profitera pas au fermier sortant.

Il est bien entendu, que le fermier ne peut, en cas de sous-location, exiger avant la fin du bail, l'indemnité pour perte de récoltes, lors même que le bailleur a consenti à ce contrat ; car Fautorisation de nover ne se présume pas facilement (1273) : Les tribunaux auront donc à examiner, en fait, s'il y a eu continuation de bail ou substitution d'un nouveau bail au premier (4).

Le fermier est privé dans quatre cas de tout droit à l'indemnité, bien qu'il y ait eu pour lui perte de moitié au moins d'une récolte, et que cette perte ait été causée par cas fortuit; savoir :

(1) Duvsrgier, n. 166. Troplong, n. 734. Cass. 4 mai 1831. Dali. n. 800. Dev. 1831, 1, 204.

;2) Dur. t. 17 n. 204. Troplong, n. 735 et suiv. Duvergier, n. 167 et suiv. Voy> cep. Pothier, Louage, u. 161. Rolland, v° Eail n. 383.

(3J Dur. ibid. Troplong, ibid. Duvergier, ibid.

(4) Duvergier, n. 176. Troplong, n. 738 et 739. CaS. 28 août 1833, Dev. .,1833, 1, 802. et 13 janvier 1835. Dali. n. 807

1" Logique la convention mrt 1rs cas fortuits a MctlBfge (1772 et

9° Lorsque la censé de la perte était apparentas l'époque où le

bail a été contrarié (1771) ;

3° Lorsque la perle a été la OODSéqUeiiee d'une faute commise par le fermier;

4° Lorsqu'elle est arrivée depuis que les fruits ont été séparée du

sol : res perit domino (1771).

— Le fermier qui rst indemnisé de ses pertes par une Compagnie d'à -stiram es, peut-il obtenir du bailleur une diminution sur son prix? *** La police d'as uranecs est pour le bailleur res inlcr alios acta (1).

Doit-on appliquer par analogie, au cas de porte des fruits produits par les établissements industriels donnes à bail, tés dispositions des articles 1700 et suiv., relatifs au cas de perte des fruits naturels? *** Dclvincourt, t. 3, p. 1K9 et 19'', note U , et Duvergier, t. 2, n. 150, considèrent ces articles comme des exceptions aux règles générales du louage (2). »*i Nous ne pouvons admettre ce système: le titre du Louage contient de nombreuses lacunes, comme on l'a vu : le silenee du Code, sur les locations d'objets mobiliers, provient uniquement de ce que la propriété mobilière était sans importance relativement aux fonds mobiliers, lorsque le Code a été rédigé: mais aujourd'hui, l'esprit de la loi doit être notre seul guide ; or, nul doute que les tribunaux doivent, dans tous les cas, prendre en considération les circonstances de force majeure qui se sont opposées a la jouissance du preneur (3).

Mais que doit-on décider quand les mesures fiscales frappent, non sur la production, mais sur l'écoulement de la production ? — La difficulté vient de ce que les art. 1769 et suiv. ne protègent plus le fermier contre les sinistres qui peuvent survenir après la récolte: il est de principe, en effet, que les produits récoltés périssent pour le fermier, quand même la perte proviendrait d'une force majeure (1771) : d'où Ton peut conclure, par analogie, que la perte des marchandises produites, doit être sans recours pour le compte du preneur : *~> mais ne perdons pas de vue, que dans notre espèce, la force majeure qui a causé la perte, remonte plus haut : Nous supposons que les tarifs fiscaux ont été modifiés à ce point, que l'industrie se trouve atteinte dans son existence même; que la fabrication est compromise : puisque les conditions de lajouissance sont modifiéesdans leur base , pourquoi donc n'cntralneraient-elles pas un changement dans la position des parties. — Par ex., j'ai donné à bail une raffinerie, produisant annuellement 1,000 kilog. de sucre : une loi fiscale restreint cette production à 500 kilog. : nul doute que le fermier pourra obtenir, par l'action en garantie, la résiliation du bail, ou du moins unediminution du prix convenu.

1770 — Si ^e bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié.

(Il Troplonp, n. 741. Duvergier, n. 202. Cats. 4 mars 1831. Dev. 1831, 1, 204. Dali., n. 800. (2) Nîmes, l«rjuin 1840. Pal. 1840, 2, 11, 1" juin 1S39. Dev. 1841, 2, 132. '3) Troplong, n. 235 et suiv. Nancy, 17 mai 1837. Pat., 1837. Pal., 1839, 1, 41S. Dav. 1839, 2, IG4. Voyez p. 129, note.

140 TITKE 8. CHAPITRE 2. SECTlOiN 3.

I77I — Le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ; auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte.

Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage était existante et connue à l'époque où le bail a été passé.

= La remise d'une partie du prix des fermages (1759 et 1770) est uniquement fondée sur le défaut de cause ; cette remise n'est donc pas due, si les fruits ont péri après avoir été coupés : en effet, dès qu'ils sont séparés de terre, quoique non enlevés, ils se trouvent mobilisés au profit du fermier qui les a faits siens, et par conséquent, ils passent à ses risques : le texte est clair et précis (1) ;

Cette règle n'est point applicable, lorsque le bail est partiaire : les fruits se trouvant alors en commun (1763), les risques doivent être supportés par le bailleur et le preneur, chacun en proportion de la part qu'il est appelé à recueillir.

Toutefois, on excepte le cas où le preneur a été mis en demeure : il est alors tenu de prouver, pour s'affranchir de toute responsabilité, que les fruits auraient également péri s'ils eussent été livrés (1302) (2).

Lorsque le fermage consiste non en une certaine quotité des fruits que produira le fonds, mais en une quantité déterminée, par ex., tant d'hectolitres de blé, tant de pièces de vin, il est bien évident que la perte arrivée depuis la récolte, ne peut dispenser le fermier de payer ce qu'il a promis.

Exceptons le cas où il serait stipulé que le fermage consisterait en fruits du fonds : le fermier serait alors entièrement libéré par la perte totale de la récolte, et jusqu'à due concurrence par la perte partielle (3) ; à moins, nous le répétons, qu'il n'y eût faute de sa part, ou qu'il n'eût été constitué en demeure. — Au surplus, telle n'est pas l'hypothèse réglée par Part. 1771 : cet article ne suppose pas que le fermier est débiteur d'une quotité déterminée; mais que le bail est partiaire.

Lors même que la perte est arrivée avant la récolte, le fermier n'a droit à aucune indemnité, s'il a counu ou pu connaitre, au

(1) Duver-ier, n. 192. Dur., n. 205. Troplong, n. 744.

(2) Troplong, n. 761. Duvergier, n. 193. Par arrêt du 17 mai 1825, la cour de Metz a décidé que l'art. 1771, ne statuait que pour les cas fortuits ordinaiies: l'erreur est évidente : les fruits une fois détachés du sol sont aux risques du fermier : peu importe la cause delà perte.

(3) Duvergieri n. 195.

nu

moment du contrât, la cause du dommage; notamment, si les fruits ont péri par des vices résultant <!•' la chose même: on présume que le prix du bail a été lixé en conséquence ; — par ex., si le fermier a reçu un fonds de mauvaise qualité, une vigne très-vieille qui ne produisait plus, ou si Le dommage a été causé par les ronces, il ne peut réclamer de remises (Duvergier n° i 90); — a fortiori te fermier serait-il sans droit, si la perte avait été occasionée par sa faute.

I772 — Le preneur peut être déchargé des cas fortuits par une stipulation expresse.

1 773 — Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel (1), gelée ou coulure. Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus (2).

= On nomme cas fortuit, tout événement auquel il n'est pas donné à l'homme de résister, qu'il n'a pu prévoir et dont il n'a pu se garantir : Casus fortuitus est casus, cui prœvideri, cui prœcaveri, resisti non potest.

Il suit de cette définition, qu'on ne peut classer parmi les cas fortuits, ni les événements qui sont la conséquence nécessaire d'une faute du fermier, ou qu'il eût pu prévenir, en exerçant une plus active surveillance, ni les vices que la chose contracte par sa propre nature, par ex., la stérilité des vignes ou des arbres qui ont vieilli , la mauvaise qualité des grains, si elle résulte de la nature du sol : — au premier cas, le fermier doit s'imputer de ne pas avoir administré en bon père de famille ; — au deuxième cas, il a dû prévoir que l'événement arriverait.

Les cas fortuits sont ordinaires ou extraordinaires : ordinaires, lorsque la prévoyance peut saisir à cet égard des probabilités : par ex., la gelée, la grêle, la coulure sont des événements fréquents, que tout cultivateur doit prévoir. — Extraordinaires , lorsque le sinistre est tellement insolite, tellement exceptionnel, qu'il n'a pu entrer dans la prévision des parties : la loi nous donne pour ex., l'invasion de l'ennemi, le fait du prince, une inondation; — nous ajouterons des pluies abondantes, une excessive sécheresse (3).

(1) L'art. 1773 met le feu du ciel au nombre des cas fortuits ordinaires. Durant on, t. 17 n. 213, fait observer que cette cause de dommage ne peut atteindre que les bâtiments : évidemment, la loi cite le feu du ciel comme exemple.

(2) Le législateur a voulu, par cette distinction, faire cesser une controverse qui existait sou3 notre ancienne jurisprudence iTroplong, n. 757).

(3) Delvincourt, t. 3 p. 203, pense que si des terres sont voisines d'une rivière sujette aux débordements, le fermier n'a pas droit à une remise, bien que la moitié de la récolte d'une an-

142 TITUS 8t — CHAPITRE 2. — SECTION 3.

Le fermier peut, ainsi que nous l'avons vu sous l'art. 1769, exiger une remise sur le prix des fermages, lorsque par suite d'un événement fortuit, il se trouve en perte de moitié au moins, sur la récolte d'une année commune : mais la responsabilité des cas fortuits peut être laissée à sa charge par le contrat : — vainement objecterait-on, que le louage deviendra gratuit pour le bailleur, si toute la récolte a péri : « Le fermage demeure toujours, dit Pothier, (Louage, n° 178), le prix de l'espérance que le fermier a eue, de percevoir les fruits. » La loi exige seulement que la stipulation soit expresse (1773).

Quel est l'effet de la clause par laquelle le fermier a déclaré se charger des cas fortuits , sans autre explication ? Sous notre ancienne jurisprudence, quelques auteurs soutenaient qu'elle ne devait s'entendre que des cas fortuits ordinaires : — d'autres décidaient qu'elle comprenait tous les événements, soit ordinaires, soit extraordinaires : l'art. 1773 met fin à ces incertitudes : il déclare que le fermier ne supporte sans recours, les conséquences des cas fortuits ordinaires et extraordinaires, qu'autant qu'il a manifesté sa volonté à cet égard ; et qu'il conserve son action pour les cas fortuits extraordinaires, lorsqu'il s'est borné à prendre sur lui les cas fortuits, sans autre explication. — Ainsi, on présume sauf stipulation contraire, que les cas fortuits ordinaires seuls ont été présents à la pensée des parties (Fenet. 2, 14, p. 336) (1).

Si le preneur s'est chargé des cas fortuits ordinaires ou extraordinaires (c'est-à-dire, des cas prévus ou imprévus) est-il responsable de la perte des portions de terrain que la violence du fleuve a emportées, ou des bâtiments détruits par force majeure? — Dans les art, 1769 et suiv., il n'est question que des récoltes: c'est relativement aux récoltes, que les art. 1772 et 1773 parlent des cas fortuits : les événements qui portent sur la substance même de la chose, c'est-à-dire, qui diminuent la jouissance du preneur, soit en causant la perte d'une partie du fonds ; soit en le détériorant, restent soumis aux dispositions des art. 1720, 1721 et 1722 : Le bailleur en est responsable (2) ; il s'agit d'une question de faits.

née ait péri dans une inondation : L'on présume, dit-il, que le prix du bail a été fixé en conséquence: c'est là une erreur semblable à celle dans laquelle est tombé Pothier, en refusant de voir un cas fortuit dans la grêle ou dans la gelée : cette prévision n'enlève pas à l'événement son caractère de force majeure. Le voisinage de la rivière et la fréquence des débordements sont seulement des faits dont on tient compte» lorsqu'il s'agit de déterminer l'importance d'une récolte ordinaire [voy. p. 130).

(1) C'est en ce sens qu'il faut entendre les mois prévus et imprévus qui terminent l'art. 1773; autrement, il y aurait contradiction entre la règle d'interprétation posée par notre article et la définition que nous avons donnée du cas fortuit. —Les mots événements -prévus ne désignent donc pas ici les événements qui seraient connus à l'avance; mais ceux qui ont fait l'objet spécial d'une stipulation.

(2) Dur. n. 213 t. 17. Duvergier, n. 201 t. 2. Troplong, n. 759. Turin, 16 mars 1811.

nu CONTRAT DE F. ni \..i . — aiu. 1774. 143

llcsiliaUon dos baux à forme. — Tacite reconduction.

On remarque cette différence entre les bau* à lover ei loi bâtit 6 ferme, que L'usage des lieux fixe le durée des premier lorsqu'elle ne résulte pas du contrat; tandis que lu nature de L'héritage indique le terme des secondé) à défaut <le stipulations particulières

(1771) : ainsi, quand il s'agit d'héritage S ruraux, le durée du bail n'est jamais et no pont jamais être indéterminée.

\7~lk — Le bail sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.

Ainsi, le bail à ferme d'un pré, d'une vigne et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.

Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons (I), est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles.

= Il est rationnel, en matière de biens ruraux, de prendre pour base de la durée du bail, le temps nécessaire pour récolter tous les fruits du fonds affermé.

Comment doit-on appliquer la disposition de l'art. 1774, si le bail comprend à la fois des prés, des vignes et des terrres labourables divisés par soles? — Le bail des prés et des vignes, est censé fait pour le même temps que celui des terres labourables, encore bien que les fruits puissent être recueillis dans le cours de l'année ; on doit présumer que telle a été l'intention des parties : si donc, la ferme comprend des terres soumises à l'assolement triennal et des héritages dont tous les fruits se récoltenten une seule année, le bail sera de trois ans : il ne pourrait être divisé sans de graves inconvénients; car toutes les productions de la ferme forment un seul tout (2).

Quid, s'il s'agit d'un bois taillis mis en coupes réglées ? — S'il a été compris dans la location des autres terres, la durée du bail de ce bois est censée la même que celle desdites terres: ainsi, le bail est restreint au nombre d'années déterminé pour l'assolement des terres ; le fermier fait les coupes qui échoient dans cet intervalle : on présume que les parties ont eu surtout en vue la perception

(1) Le mot solet est un terme d'agriculture : on désigne ainsi une certaine étendue de champ sur laquelle on semé successivement par années des blés, puis de3 menus grains, et qu'on laisse en jachère (c'est-à-dire en repos) la troisième année. — On divise ordinairement une terre en 3 soles : une pour les blés et le seigle ; une autre en avoine et orges; la troisième en jachère ; s'il y a dans une ferme 90 arpents : — il y a 30 arpents par sole. En Flandrien Artois, en Alsace, dans la Touraine, on ne laisse plus de jachère. — Le bail n'est pas moins censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles : les progrès de l'agriculture laissent subsister la rotation habituelle des récoltes. Cass. 16 août 1853. Dali. 1854, 1 83. Pal. 1854, 2, 347.

(2) Troplong, n. 765. Dur. n. 214. Duvergier, n. 205.

des fruits dos autres parties du fonds (1). — S'il a été affermé à part, sans terme fixe, le bail dure pendant tout le temps nécessaire pour faire successivement toutes les coupes d'après l'aménagement : ce n'est là du reste qu'une question d'intention (Troplong, n° 766 et suiv.).

Quid, si le bail a pour objet des héritages qui donnent plusieurs récoltes par an : tels que les prés qu'on arrose, les jardins potagers? — Le fermier est censé avoir entendu jouir de tous les produits que l'année entière doit procurer (2).

1775 — Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit, à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent.

= Ainsi, la loi n'abandonne pas la durée du bail des héritages ruraux, comme celle du bail à loyer, à l'usage des lieux : ce bail a par sa nature un terme fixe : celui de la récolte des fruits. La signification d'un congé n'est donc pas nécessaire : il suffit au fermier, pour empêcher Ja tacite réconduction, de quitter les lieux , et au bailleur, de manifester sa volonté, avant que le preneur ait fait aucun acte de culture : — c'est là une dérogation à la règle générale de l'art. 1736.

— La disposkion de l'art. 1775 est-elle applicable aux baux à colonage partiaire? ,~* Il a été jugé que ces sortes de baux ne cessent qu'après un congé, donné dans les délais fixés par l'usage des lieux; attendu que ce genre de bail n'est pas soumis aux règles des baux ordinaires (3) : *^ Quoiqu'il en soit, nous ne voyons pas de raison suffisante pour distinguer: le bail à colonage tient, non-seulement de la nature, des baux à ferme ; mais encore de celle du contrat de société : or, il est de principe que la société finit par l'expiration du terme pour lequel elle a été contractée (1865) : la cour de Limoges nous paraît avoir jugé en fait plutôt qu'en droit.

1766 — Si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession (4), il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 4 774. = La loi fait aux baux des biens ruraux, l'application des règles sur la tacite réconduction (voij. art. 1738 et suiv.). Le juge est appréciateur des circonstances.

— Une ferme est partagée en deux soles ; elle a été donnée à bail pour un an seulement ; par conséquent, le fermier n'a pu jouir que d'une sole. A l'expiration de ce temps, il laboure et ensemence les terres d'une autre saison : la réconduction aura-t-elle lieu? ^ Duvergier (n. 216 et suiv.) se prononce pour l'affirmative (5).

(1) Troplong, n. 766 et suiv. Duvergier, n. 206 et suiv.

(2) Troplong, n. 768. Duvergier, n. 204.

13) Limoges, 8 mars 1842. Dev. 1842, 2, 522. D. p. 43, 2, 12. Pal. 43, 1, 319.

(4) Ces roots : en possession, sont inexacts ; le fermier n'est pas possesseur, mais simple détenteur (2238).

(5) Voy. également, en ce sens, Rolland, v° Tacite réconduction, n. 19.

Par suite cet auteur décide que la durée du nouveau bail sera de <l<uix ans : « En matière de tacite réconduction, dit-il, les baux a ferme ne diffèrent des baux à lover que sous le rapport de la durée : dans le premier cas, la durée du nouveau bail est nécessairement déterminée par l'usage des lieux • dans le deuxième, on se réfère à la nature même de l'immeuble loué. — Relativement me pit.t, les parties, en gardant le silence, sont censées avoir voulu conserver la clause relative à cet objet, comme toutes les autres que renfermait le premier bail; sans même avoir égard à la différence des produits. »***C'est là, selon nous, une erreur : pour que la tacite réconduction s'opère, il faut que la jouissance continue sur la même chose : or, dans l'espèce, il est Inexact de dire qu'il n'y a qu'un seul héritage partagé en deux saisons : on doit voir autant de choses distinctes qu'il y a de soles: en conséquence, le bail tacite de la seconde saison ne comprendra que •es terres de la deuxième sole; de même que le premier bail ne comprenait que les terres de la première; en d'autres termes, ce deuxième bail ne durera qu'un an. — Pothier (n. 2G1), dont l'opinion est critiquée par Duvergier, avait apprécié sainement l'état des choses, en ne voyant, dans la nouvelle jouissance, que le résultat d'un nouveau louage. — Nous déciderons, par suite du même principe, que le prix peut ne pas être le même que celui du précédent bail. — Si les soles sont inégales en qualité et en étendue, il faudra nécessairement une expertise (1).

1777 — Le fermier sortant doit laisser , à celui qui lui succède dans la culture, les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante; et réciproquement , le fermier entrant doit procurer à celui qui sort , les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire.

Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.

= Cet article a pour but de concilier les convenances des fermiers qui se succèdent dans l'exploitation de l'héritage affermé. — La présence simultanée sur le même fonds, du fermier entrant et du fermier, sortant nécessite de mutuelles concessions (2) .

1778 — Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et . engrais de l'année, s'il les a reçus, lors de son entrée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus , le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation.

= En principe, le preneur est tenu de rendre la chose dans l'état où il l'a trouvée (1728) : le fermier sortant doit donc laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus en entrant.

Dans l'intérêt de l'agriculture, la loi confère même au proprié-

(1) Troplong, n. 714 et suiv. Marcadd, art. 1776.

(2) Vcy. Duvergier, n. 220» etGasparim Guide des propriétaires, p. 356 et suiv.