DES SERVITUDES OU SERVICES FONCIERS

(Décrété le 31 janvier J80i , promulgué le 10 février.)

Nous avons déterminé , dans le titre précédent , les principaux caractères des servitudes en général : nous avons vu que ce sont des choses incorporelles, car elles ne consistent que dans un droit, et qu'elles constituent des démembrements de la propriété sur laquelle elles pèsent, puisqu'elles restreignent ses attributs.

Nous avons distingué deux espèces de servitudes :

r Les servitudes personnelles , c'est-à-dire, celles qui sont dues à la personne ;

2° Les servitudes réelles (ou services fonciers), ainsi appelées parce que ce sont des droits, des appartenances, des dépendances de l'héritage dominant; parce qu'elles suivent cet héritage entre les mains des divers détenteurs ; en un mot , parce qu'elles ne constituent ni une propriété , ni une copropriété , mais une manière d'être de la propriété.

Comme la loi n'a point qualifié de servitudes les charges établies en faveur d'une personne, il s'ensuit que cette expression employée seule ne s'entend que des services fonciers.

Souvent il est difficile de reconnaître si le droit revendiqué constitue une servitude ou une copropriété : les tribunaux doivent alors prononcer eu égard aux circonstances.

Les auteurs du Code ont réuni, dans le premier et le deuxième ch;ipitre, plusieurs dispositions qui sont plutôt relatives aux droits et aux obligalions sur le voisinage qu'aux servitudes proprement dites : telles sont notamment celles qui concernent le bornage et le droit de se clore.

La loi détermine dans les articles 637-639 le caractère et les sources des servitudes; puis elle s'occupe , dans trois chapitres particuliers, des servitudes qui dérivent de la situation des lieux , de celles qui sont établies par la loi , et de celles qui proviennent du fait de l'homme.

On nomme héritage dominant ^ le fonds a qui est due la servitude; — héritage servant, celui qui la doit. — La loi n'exige pas que les héritages soient contigus , ni même qu'ils soient voisins : il suffit que l'un puisse tirer de l'autre des avantages réels.

637 — Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'ulililé d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

= Cette définition est exacte et complète; elle renferme en peu de mots les quatre caractères essentiels de la servitude.

8i0 TITRE 4.

Une servitude est une charge : car elle est onéreuse pour le fonds grevé , et diminue d'autant sa valeur.— Mais la servitude est un droit relativement a l'héritage a qui elle est due : droit et servitude sont deux termes corrélalifs : par exemple , la faculté de passer sur le fonds du voisin est un droit ; l'obligation de souffrir ce passage est une charge.

Cette qualiilcatiou de charge démontre suffisamment que la servitude ne doit être confondue ni avec la propriété superficielle ou souterraine, laquelle réunU tous les caractères et produit tous les effets d'une propriété ordinaire {voy. art, 553;; ni avec la propriété indivise, soit que l'indivision puisse cesser par l'effet d'un partage ou d'une licitation (1815), soit qu'elle subsiste par la nature des choses ou par l'autorité de la loi. — D'une part, l'exercice du droit de propriété est plus étendu que l'eiercice d'une servitude ; — d'autre part, ces droits sont soumis a des règles différentes , quant à leur acquisition , à leur conservation et à leur extinction.

Du principe que la servitude est une charge, et non une portion du fonds, 7ion pars substantix fundi , sed accidens , il résulte : 1° qu'elle n'est pas susceptible d'hypothèque; —2° que l'acte par lequel ou confère un droit de servitude n'est pas assujetti a la transcription (939, 2181); — 3° que cet acte n'est pas résoluble par voie d'enchère (2185 C. C. ) ; — 4° enfin , que l'acquéreur n'a pas a craindre les suites de la sommation dout il est parlé art. 2183. — La servitude , à la différence do l'hypothèque, s'établit suffisamment par titre , encore que ce titre n'ait reçu aucune publicité, pourvu que l'acte ait acquis date certaine au moment où un tiers devient propriétaire du fonds assujetti. (Dur., no 564; voy. Selon, n°^ 2 et suiv.)

Imposée sur un héritage']}, — c'est-"a-dire, sur des immeubles par nature, susceptibles d'une propriété privée , sur des immeubles réels et non fictifs, tels que le droit d'usufruit.

Du principe que la servitude est due par la chose et non par la personne , il résulte:

1° Qu'elle s'éteint par la destruction de cette chose, mais qu'il est contre sa nature de cesser par la mort du propriétaire;

2" Que la servitude ne consiste, de la part du propriétaire du fonds servant , qu'à souffrir l'exercice du droit de servitude et a ne pas faire ; car un fonds ne peut être obligé à faire ou à donner.— Cette règle, puisée dans le droit romain et adoptée comme axiome par tous les auteurs , est consacrée par les art. 697 et 699 du Code civil (voy. pourtant l'art. 698).

Ainsi , on ne saurait imposer^ a titre de servitude, au propriétaire d'un héritage voisin, la charge de planter sur cet héritage des arbres ou des bosquets : une pareille convention ne constituerait qu'une obligation.

Il faut donc se garder de confondre les servitudes avec les obligations : la servitude suit l'immeuble entre les mains des divers posses-

(1) Dans son acception primitive, le mot héritage désigne tout ce qu'on acquiert par voie de succession. — Dans les anciennes coutumes, ce mot a été employé pour signifier les iram 'ublcs réels. C'est en ce sens qu'il est employé par le Code.

seurs; l'obligation ne lie que la personne qui s'est obligée et ses héritiers; elle confère au créancier le droit d'exiger qu'une chose soit faite ou donnée. — Le piopriélaire du fonds servant ne peut forcer le propriétaire du fonds dominant à consentir l'extinction de la servitude ; car la servitude est un démembrement de la propriété, et nul ne peut être forcé de vendre sa chose; l'obligation s'éteint par le payem'^nt. — La servitude procure un droit réel ; l'obligation donne au créancier une action personnelle; — on peut forcer le propriétaire h souffrir l'exercice d'une servitude; l'obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts.

3° Pour V utilité d'un autre héritage.— Cc?>l\'kCQ qm distingue principalement le servitudes des droits d'usufruit, d'usage et d'habitation.

Nonobstant ces mots : powr Vutilité, il est certain que le simple agrément suffirait (1), car la valeur du fonds se trouverait alors augmentée.

Nul ne peut établir de servitudes (|ui ne seraient d'aucune utilité possible pour son héritage : mais il n'est pas nécessaire que l'utilité soit actuelle ; on peut fort bien stipuler une servitude pour un bâtiment que l'on se propose de construire; par exemple , un droit de vue (2).

Nous avons dit que la loi ne reconnaît pas de servitudes personnelles : mais il ne s'ensuit pas que l'existence d'une servitude ne puisse être limitée, par exemple, à la vie du possesseur actuel : la perpétuité n'est pas de l'essence, mais de la nature des servitudes \Z).

Du principe que la servitude est due à l'héritage, il résulte : 1° que le nouveau propriétaire du fonds pourrait user de la servitude, quand môme il n'en serait pas fait mention dans l'acle d'acquisition : la servitude, en effet, est une qualité, une manière d'être de la propriété; — 2° que la servitude ne s'éteint point par la mort de celui qui l'a consentie;— 3^ qu'elle est due à chaque partie de l'héritage dominant, et qu'elle affecte également chaque partie du fonds servant : ce droit est par conséquent indivisible dans son essence , puisque chaque partie de l'héritage dominant en use pour le tout dans la limite qui lui est propre; mais il est susceptible de restriction dans son exercice (4); — 4° que l'héritage servant doit être assez rapproché du fonds dominant pour que ce dernier puisse retirer l'utilité ou l'agrément , objet du droit de servitude ; mais la contiguïté n'est pas essentielle : une servi-

(1) Pardessus, w> 13; TouUitT, t. 3, n"» 593 et suiv.; Pardessus, n" 14; Dur., no 443.

(2) TouUier, t. 3, nos 595 et suiv.; Pardessus, n» 14; Dur., n» 443; Zach., p. 68.

(3) Cass., 7 février 1S25, Dev. Pal.

(4) Solon, n" 13; Dur., nos 466 et suiv ; Zach., p. 68. — Foy. cep. TouUier, nos 782 et suiv.; Pardessus, nos 22 et suiv., 63 et suiv.; Farard. Rép.. Serv., no 3; et Dalloz, Serv., sect. !■■«, article i'^. Ces auteurs ne pensent pas que le droit de servitude soit indivisible : si cela était, disent-ils, les servitudes pourraient être restreintes par la prescription (708); après le partage, la jouissance d'un seul conserverait le droit même à l'égard de ceux qui ne l'exerceraient pas ; il n'y aurait jamais lieu d'appliquer l'art. 709. Ce raisonncruent n'est pas concluant: sans doute, le droit peut s'éteindre pour partie; mais toujours est-il qu'il subsiste en totalité pour ce qui reste , et qu'il s'exerce pour le tout dans cette limite ; que le fait, dans l'exécution, n'est susceptible de division ni matérielle nilotellectuelle : par exemple, le droit de passage ne peut s'ex.ercer potir partie (12)7).

812 TITBE 4.

tude peut exister entre deux fonds séparés par un autre fonds intermédiaire.—En vue de prévenir le doute qui aurait pu s'élever à cet égard , le conseil d'État a retranché de la rédaction définitive, sur les observations du tribunal, le mot voisin, qui se trouvait dans le projet (1).

Lorsque l'acte n'exprime pas que la concession a lieu au profit de tel héritage, il est quelquefois difficile de reconnaître si cette concession est établie en faveur d'un fonds ou en faveur d'une personne : dans le doute ^ on doit considérer la servitude comme réelle, lorsque le droit augmente la valeur de l'héritage, et comme personnelle , s'il a pour unique objet de procurer un agrément à la personne: par exemple, la stipulation qu'on pourra pêcher ou chassersur un héritage, ou qu'un individu, qui n'a point de terres, pourra mener paître quelques bestiaux sur un fonds, ne constitue qu'un droit d'usage. — Celle qui confère le droit d'aller faire du vin a un pressoir, ou d'aller moudre à un moulin du grain produit par un héritage déterminé , a pour objet une véritable servitude (Dur. ^ n<" 33 etsuiv.).

L'utilité résulte de la situation des lieux , des termes de la loi , ou elle est reconnue par les parties. (Art. 639.)

4° appartenant à un autre propriétaire. — On ne peut avoir de servitude sur son propre fonds, car le droit de propriété renferme la jouissance la plus absolue : Nemini res sua servit. Mais on peut établir une servitude au profit d'un fonds dont on est propriétaire exclusif, sur un autre dont on a seulement la copropriété, et réciproquement : au moment du partage, la servitude s'éteindra pour partie , par l'effet de la confusion.

Tous les biens immeubles qui sont dans le commerce , qu'ils appartiennent à des particuliers , à des établissements publics , à des communes ou à l'État, peuvent être grevés de servitudes, pourvu que ces charges soient compatibles avec l'usage auquel les biens sont destinés (Touiller, no' 419 bis, 473 et suiv. ).

Les biens composant les apanages ne peuvent être grevés de servitudes (art. 74 de la loi du 30 janvier 1810; art. 10 de la loi du 8 novembre 1814).

638 — La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur lautre.

= On nomme préé7nine)}ce , toute distinction politique ou morale: par exemple , la prééminence d'un prince sur les citoyens. — La féodalité avait donné aux nobles une prééminence sur les roturiers; la même distinction existait entre les biens : ainsi , Ton distinguait les biens nobles des biens roturiers. — Afin que les services fonciers ne puissent jamais être une occasion de reproduire ces sortes de divisions, le Code

(1) Locré, Législ., t. 8, p. 354, no 1 ; Fenet, p. 282; Touiller, n» 593; Pardessus, n»» I^ ei suiv.; Dur., n" 454 et suit.

déclare, par une disposition formelle , que la servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.

639 — Elle dérive onde la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions (1) entre les propriétaires.

= Les servitudes peuvent dériver :

1" De la situation naturelle des lieux ;

2o Des obligations imposées par la loi. — A proprement parler, les servitudes de la première classe sont également imposées par la loi ; par exemple, c'est elle qui oblige les propriétaires inférieurs à ne point élever de digues qui empêcheraient l'écoulement des eaux sur leur fonds, et qui interdit aux propriétaires des fonds supérieurs le droit de réunir les eaux sur un seul point, si la position des fonds inférieurs peut en être aggravée.

Mais on justifie cette distinction, en considérant uniquement la cause des charges et obligations dont les héritages voisins sont tenus les uns envers les autres.

Envisagées sous ce rapport, les servitudes qui dérivent de la situation des lieux sont des effets de l'ordre de la nature : c'est la nature seule qui les constitue, qui les impose sur les héritages ; la loi civile ne fait que confirmer leur existence et régler leurs effets.

Il eu est autrement à l'égard des servitudes dites légales : ces sortes de servitudes sont purement arbitraires ; elles ne doivent leur existence qu'à la loi seule ; ce sont des modifications du droit de propriété, modifications que le législateur a cru devoir établir, soit dans l'intérêt général, soit dans l'intérêt des particuliers.

3° Du fait de l'homme. — Les servitudes de cette troisième classe sont les véritables servitudes-, celles comprises dans les deux premières sont plutôt des obligations qui naissent du voisinage, des restrictions du droit de propriété, des engagements qui se forment sans conventions (1370), que des servitudes. Nonobstant leur existence, les fonds sont réputés libres; tellement, que la vente qui en serait faite avec déclaration qu'ils sont francs de toutes charges ne donnerait à l'acheteur aucun recours contre son vendeur; car, nous le répétons, ce sont moins là des servitudes, des charges de la propriété , que de simples modes d'exercice du droit de propriété : le vendeur ne garantit que les servitudes qui ont été imposées par lui ou par ses prédécesseurs. — Les servitudes proprement dites consistent à changer ce qui est établi par la nature ou par la loi, "a souffrir, en un mot, ce qui est contraire an droit commun. Exemple : la loi défend au propriétaire d'un fonds inférieur d'élever aucune digue qui puisse gêner l'écoulement des eaux sur son fonds , voilà le droit commun : le propriétaire de ce fonds

(1) Terme Impropre ; il fallait dire : du fait de rkomme. Une serritudr , en effet , peut être acqu' I- ')T!- lionation, purtestjament ou par prescription (690).

imposerait au fonds supérieur une servitude, s'il acquérait le droit de faire des travaux pour empêcher cet écoulement. — Pareillement , si l'un des propriétaires acquiert le droit de planter des arbres à une dislance moindre que celle qui est tixée par la loi , le fonds voisin se trouve grevé d'une véritable servitude (l).