DU MLR ET DC FOSSÉ MITOYENS
Le mot mitoyenneté est composé de deux mots: moi et toi; il exprime la communauté de clôture entre deux héritages conligus.
(1) C'est là une espèce d'obligation quasi ea contractu, mais elle n'existe que propter rem.
(2) Pardessus, n» i42; Domat, Lois civiles, 1. l'e, t. 2, sect. (3, art. 2.
(5) Cette rubrique est incomplite : car elle ne mentionne ni les haies ni les arbres mitoyens (670-673), d'un autre crtté, il ost parle dans cette section de matières qui n'ont aucun rapport avec la mitoyenneté {^. les art. 664, 670 et 673), de matières qui sont moins relatives aux servitudes qu'à la communauté de propriété ou à la manière de la constater et de déterminer le
Cependant , à proprement parler, les mots mitoyen et commun ne sont pas synonymes :
Une chose co/nm««e (ou indivisé) est celle qui, non-seulement dans sa totalité, mais encore dans chacune de ses parties, appartient à plusieurs personnes, sans qu'on puisse déterminer la portion qui est propre a l'une plutôt qu'à l'autre. — Au contraire, la clôture mitoyenne est placée sur l'exlrémité du terrain de deux héritages contigus; elle se divise, dans toute sa longueur, en deux moitiés ; chacune a son propriétaire distinct. — Toutefois, comme les parties sont inséparables et ne forment ensemble qu'un même corps , la chose peut être réputée commune ; mais cette communauté n'est pas soumise entièrement aux règles ordinaires de la copropriété ; il y a notamment ces différences : 1" qu'elle ne peut cesser à la volonté de l'une des parties (815) ; 2° que chacun des copropriétaires est obligé de contribuer aux frais de réparation.
La présomption de mitoyenneté est fondée sur cette considération , que l'un et l'autre voisins ont un égal intérêt k se clore.
Cette présomption légale ne fléchit que devant un titre ou devant l'une des marques de non-mitoyenneté déterminées par la loi ; elle ne pourrait être efflcacement combattue par la preuve testimoniale (arg. de l'art. 1352).
La mitoyenneté confère naturellement à chacun des copropriétaires le droit de se servir de la chose pour les usages auxquels elle est par sa nature destinée : ces usages peuvent se réduire à quatre principaux : bâtir contre le mur (657) , l'exhausser (649 et 660) , y appliquer des ouvrages, y faire des enfoncements (662).
L'état de communauté impose aux copropriétaires l'obligation de contribuer aux dépenses que peuvent occasionner la réparation et la reconstruction du mur (655); mais comme cette obligation n'existe que propter rem , chacun peut s'y soustraire en abandonnant son droit à la mitoyenneté (656).
Des considérations d'intérêt public ont fait admettre, à l'égard du mur qui se trouve sur la limite de deux hérilages, une exception à la règle que nul n'est tenu de vendre ce qui lui appartient (661) : c'est en cela principalement que consiste la servitude.
Les principes relatifs à la mitoyenneté du mur s'appliquent, en général, à la mitoyenneté de la haie (666-669). —Il faut néanmoins observer qu'on ne peut, par analogie, appliquer ici la disposition de l'article 661 , et contraindre le propriétaire de cette haie à en céder la mitoyenneté (670).
La même remarque s'applique mix fossés. — A la différence des murs et des haies, ils sont présumés mitoyens, bien qu'un héritage seulement soit en état de clôture (666 et suiv.).
mode de Jouissance : telles sont celles qui ont rapport au mur, à la haie ou au fossé mitoyens ; celles qui concernent les maisons dont le» étages appartiendraient à divers propriétaires ; enfin , celles qui servent à déterminer la propriété exclusive du mur, du fossé ou de la haie {voy. art. C71, notes).
836 TITBE 4. — CHAPITRE 2.
La loi s'occupe d'abord de la mitoyennelé des murs (655 à 662); elle traite à cède occasion de lobligatiou de se clore (663), et de l'indivisioQ forcée de certaines parties d'uue maison dont chaque étage forme une propriété distincte (664). —Les articles 666 à 679 concernent la mitoyenneté des fossés et celle des haies. — Enfin , les articles 67 1 et 672 déterminent quelques règles sur les arbres qui avoislnent l'héritage d'autrui.
Du mur mitoyen.
Le mur mitoyen est celui qui , placé sur la ligne séparative de deux héritages, appartient en commun aux deux propriétaires voisins.
La mitoyenneté peut être totale ou partielle : la partie mitoyenne peut se trouver soit dans la hauteur, soit dans la longueur, soit dans l'épaisseur du mur.
Un mur ne peut être mitoyen que par deux causes : ou parce que les deux voisins l'ont fait construire à frais communs sur l'extrémité de leurs héritages respectifs, ou parce que l'un d'eux l'ayant fait construire à ses frais sur l'exlrémité de son héritage, l'autre voisin en a acquis la mitoyennelé (1) (661 , 663).
653 — Dans les villes et les campagnes , loul mur servant de séparation entre bâtiments jusqu à V^éberge , ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs , est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire.
= La présomption légale de mitoyenneté existe dans deux cas bien distincts :
1" Lorsque le mur sert de séparation entre bâtiments situés soit à la ville, soit à la campagne;
2° Lorsqu'il sert de séparation soit entre cours et jardins, soit entre enclos, même dans les champs.
Occupons-nous d'abord de la première hypothèse:
Tout mur servant de séparation entre bâtiments est présumé mitoyen. — Si les bâtiments sont d'une hauteur inégale, la mitoyenneté n'est présumée que depuis leurs fondations jusqu'à la hauteur du moins élevé , c'est-"a-dire, jusqu'à V/iéberge (2); et la partie du mur qui excède la sommité du bâtiment le plus bas appartient exclusivement au maître de la maison la plus élevée , lors même que l'excédant dépasserait le toit de cette maison (3) : on présume que le propriétaire du bâtiment a construit ce surcroît d'élévation, soit pour garantir son toit de la violence des vents , soit en vue d'exhausser un jour son édifice.
Quoiqu'il n'existe actuellement de bâtiments que d'un côté , si des vestiges annoncent qu'il y en ait eu autrefois de l'autre côté; par
(1) I.a iniioyennelé ne peut être considérée comme une servitude que sous ce dernier rapport.
{i) Vieux mot qui signifie couvert, abri.
(5) Dur., no 306; Pardessus, n" 160; Pothier, Société, n» Ï05.
exemple, si l'on découvre des traces de cheminées ou autres restes d'édiflce, le mur est présumé mitoyen jusqu'à la hauteur où se trouvent ces vestiges, de môme qu'on le présumerait, si les bâtiments existaient encore. (Pardessus , n» 163.)
Mais lorsqu'il n'y a de bâtiments que d'un côté, et que de l'autre il n'existe point de vestiges; en d'autres termes, lorsque le mur sépare le bâtiment d'une cour on d'un jardin, que faut-il décider? Quelques auteurs ^1) admettent, d'après Pothier (Contrat de société, n<^' 201 et 20J), la distinction suivante :
Dans les villes et faubotirgs , la loi permettant à chacun d'obliger son voisin à se clore (art. 663), tout mur, quoiqu'il n'existe de bâtiments que d'un côté, est censé mitoyen, mais seulement depuis la fondation jusqu'à la hauteur prescrite pour les clôtures : ce mur n'est donc présumé propre à celui des voisins dont il soutient le bâtiment que pour le surplus.
Au contraire , da7is les campagnes , comme personne n'est tenu de se clore , le mur est présumé appartenir en totalité à celui des voisins dont il soutient le bâtiment : ayant seul besoin de ce mur, disent ces auteurs, on doit supposer qu'il a construit sur son terrain et à ses dépens.
Delvincourt, p. 167, no 4, admet que dans les villes et faubourgs le mur doit être présumé mitoyen entre bâtiments, jardins ou cours, jusqu'à la hauteur ordinaire des clôtures; mais, pour les autres lieux, il établit une sous-distinction : « Si le jardin est clos de tous côtés, le mur doit être présumé mitoyen jusqu'à la hauteur du mur qui forme la clôture des autres côtés; si le jardin n'est clos que du côté du bâtiment, le mur doit être présumé appartenir en entier au propriétaire du bâtiment. » (Arg. de l'art. 630.)
Ainsi, Delvincourt admet la présomption de mitoyenneté dans un cas même où elle est rejetée par Polluer, puisqu'il professe que, même dans les campagnes, le mur du bâtiment est présumé mitoyen si le terrain voisin est clos de toutes parts.
Cesdistinciionsnousparaissentdénuéesde base :d'abord,laloi ne porte point que le mur servant de séparation entre les bâtiments et les cours ou jardins est présumé mitoyen ; elle ne déclare tel que celui qui sépare deux bâtiments : donc, s'il n'existe de bâtiment que d'un côté, le mur est censé appartenir au propriétaire de ce bâtiment. — Indépendamment de cet argument de texte qui nous paraît péremptoire, des considérations puissantes s'élèvent contre l'opinion de Pothiei- : « Le propriétaire du bâtiment, dit ce jurisconsulte, ayant pu, dans les villes et faubourgs, forcer le voisin a la confection du mur, suivant les règles du statut local , on doit présumer que l'un et l'autre ont contribué aux frais de clôture, n — Ce raisonnement n'est pas rigoureusement exact : le mur destiné à soutenir un bâtiment devant être plus épais, plus fort , plus élevé et dès lors plus coûteux qu'un simple mur de clôture, on doit présumer, au contraire, que le propriétaire a fait seul les
(I) TouUicr, i;" 1 «7; Pardessus, n" 159.
frais de conslruclion , puisque le mur n'a d'utilité réelle que pour lui : comment admettre que je puisse vous contraindre à participer pour 1,500 fr. a la confection d'un mur de bâtiment , quand 3 ou 400 fr. suffiraient pour la construction totale d'un mur de clôture?— Au surplus, les villes et faubourgs nous offrent une foule d'exemples de propriété exclusive de murs construits dans de pareilles conditions. — Le système de Pothier nécessiterait d'ailleurs une distinction entre les villes ek faubourgs, d'une part, et les campagnes, d'autre part : alors ou se jetterait daus l'arbitraire, puisque, malgré la généralité des termes de la loi, on restreindrait aux lieux où la clôture est forcée, une règle établie même pour ceux où elle est facultative. — Tenons donc pour certain que, dans les campagnes comme dans les villes, le mur n'est présumé mitoyen qu'entre bâtiments (t). Le Code s'écarte des anciennes règles et pose de nouveaux principes ; il ne faut point ajouter aux présomptions qu'il établit.
Passons maintenant à la seconde hypothèse de notre article.
La loi déclare mitoyen, le mur qui sert de séparation entre cours et jardins (et par conséquent entre cour et cour, jardin et jardin) , même entre enclos dans les champs (c'est-à-dire entre deux champs qui se trouvent l'un et l'autre en état de clôture). Du reste, il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient de la même nature (Dur., n" 604). — SI l'une des propriétés seulement se trouvait en étal de clôture , on ne considérerait pas le mur comme mitoyen : par exemple , le mur qui réparerait un jardin ou une cour , d'un pré , d'un bois ou d'une terre labourable non enclos, serait censé appartenir au propriétaire du jardin ou de la cour.
Bien que notre article parle uniquement des enclos , on doit réputer mitoyen le mur qui sert de séparation entre deux fonds qui ne sont clos ni l'un ni l'autre: car l'un des propriétaiies n'a pas plus de titre que son voisin h la propriété exclusive du mur (2).
— Quid si le mur de séparation n'est pas delà même nature que celui qui sert de clôture des trois autres côtés? vm Quelques personnes décident que le mur appartient au propriétaire dont le fonds est entouré d'une clôture semblable à celle qui sert de séparation; bien plus, elles étendent cette décision au cas où l'un des héritages serait clos des quatre côtés par un mur neuf, tandis que l'autre serait entouré par un mauvais mur. w N'est-ce point ajouter à la loi? Nous verrons , en effet, que l'article 654 n'admet que trois marques de mitoyenneté (Pardessus, no 159).
Circonstances qui paralysent la présomption de mitoyenneté.
La loi présume la mitoyenneté du mur qui se trouve sur les limites c deux terrains contigus; par conséquent , c'est à celui qui se prétend
(1) Pur., n» 503: Solon, n» 135; Zach., p. 44, t. î ; Marcadé sur l'art. 65S; — Eouen, 9 juillet 18Î1, lieT. Pal.; Pau, 18 août 1834, Dev. 18ÎS, 2, 198, Pal.; D. P., 35, 2,47.
(2) Dur., n* 16»; Parde»sus, n» 1S9.
propriétaire exclasifda mur, a détruire cette présomption; la loi prend soin de déterminer le genre de preuves qu'il peut employer.
La présomption de mitoyenneté cesse : 1° lorsqu'il y a litre du contraire; 2° lorsque Tun des voisins a acquis par prescription la propriété exclusive du mur (1); .3° lorsqu'il y a marque de non-mitoyenneté.
Le titre est soumis à toutes les formes et conditions requises pour la validité des actes ordinaires de propriété; ses effets sont les mêmes, qu'il remonte à l'époque des constructions , ou qu'il ait une date postérieure.
Il va de soi que la preuve littérale de propriété exclusive doit prévaloir sur les marques de mitoyenneté: en effet, ces signes ne peuvent constituer que des présomptions; or, les conjectures fléchissent naturellement devant une preuve positive (2).
On peut devenir, par prescription, propriétaire exclusif du mur mitoyen ; car la propriété ne met point obstacle à ce que l'un des associés puisse acquérir les droits des autres: mais il faut que les faits de possession aient été consécutivement réitérés pendant trente années^ au vu et su du voisin, qui , loin d'y mettre empêchement, ou de faire aucune réserve, s'est abstenu de tout acte de mitoyenneté.
Duranton, n^SlS, donne, pour exemples d'actes de nature àfonderen ce cas la prescription , les enfoncements (art. 662) ou les jours fart. 672) pratiqués dans le mur.
Pardessus, no 161 , ne considère pas ces faits comme suffisamment caractéristiques : On n'acquerra ainsi, dit-il, que le droit de maintenir les jours ou enfoncements , suivant la règle : Tantum possession , quantum prœscriptmn ; une servitude et non un droit de propriété , les principes ne s'opposant pas à ce qu'un droit de cette nature soit constitué sur la chose commune au profit de l'un des copropriétaires.
Comme on le voit, il s'agit d'une pure question de fait: les tribunaux auront dès lors à examiner, eu égard aux circonstances, si les actes dont l'un des voisins entend se prévaloir doivent être classés parmi ceux que la propriété exclusive peut seule autoriser. — La divergence qui s'élève démontre qu'il faut des faits précis, non équivoques, tels que le voisin n'ait pu se méprendre sur leur caractère, et que l'on doive nécessairement induire du silence prolongé qu'il a gardé l'intention de renoncer à son droit. - Aucun doute ne s'élèverait, par exemple, si l'un des copropriétaires avait reconstruit ou fait réparer à ses frais un mur mitoyen; ou s'il avait joui paisiblement de ce mur pendant trente années : évidemment on ne pourrait lui refuser, en ce cas, le titre de propriétaire exclusif. (Pardessus, u" 161.)
11 nous semble même que l'existence de signes apparents de non-mi toyenneté placés dans le mur, au vu et su du voisin qui a laissé passer trente ans , ou même dix ou vingt ans , suivant les articles 2262 et 2265,
(1) TouUier, n» 188; Pardessus, n» 161; Merlin, Rép., v» Mitoyenneté, § 2, n» 8; Dur., n» 315; Zach., p. 45.
(2) Pothier, Contrat de société, n" 206; Dur., n" .ïll.
840 TITRE 4, — CHAPITEE 2.
saus élever de réclamations depuis celte époque, doit avoir pour résultat de détruire l'effet des titres qui ont établi la mitoyenneté. On suppose naturellement alors que le mur a été reconstruit avec des signes de propriété exclusive (1).
Il va de soi que le voisin peut , par une possession de trente ans ou de dix ou vingt ans, acquérir par prescription le droit de mitoyenneté ; la propriété établie par un titre ne met point à l'abri de la prescription.
Passons aux marques de non-mitoyenneté : elles résultent de certains caractères ou signes distinctifs déterminés par l'article 654.
654 — Il y a marque de non-mitoyenneté, lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné ;
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre, qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas , le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.
= 11 y a marque de non-mitoyenneté dans trois cas :
1° Lorsque la sommité du mur est d'un côté en ligne droite, et présente de l'autre un plan incliné : le but de l'inclinaison du plan est de faciliter l'écoulement des eaux pluviales. — On présume que le propriétaire du terrain qui se trouve de ce côté, n'aurait pas consenti à recevoir seul les eaux, si le mur eût été mitoyen.
2° Lorsqu'il n'y a de chaperon ou de filets que d'un seul côté.
On appelle c/mj9ero?i, le sommet en forme de toit, d'un mur de clôture : cette couverture est tantôt en tuiles ou ardoises, tantôt en ciment, chaux ou plâtre; son objet est de faciliter l'écoulement des eaux pluviales.— Il y a présomption de non-mitoyenneté, lorsque le plan n'est incliné que dun seul côté.— La raison est la même que pour le cas précédent.
Les filets ou larmiers sont des moulures ou des pierres plates un peu saillantes, que l'on place au bas du chaperon , afin de rejeter l'eau hors du parement du mur, et d'empêcher que par sa chute rapide elle ne le dégrade.
3" Enfin, lorsqu'il n'existe de corbeaux que d'un seul côté.
On nomme corbeaux, des pierres en saillie placées dans le mur, de distance en dislance, comme pour servir d'appui aux poutres, lorsqu'on voudra bâtir (2).
(1) Pardessus, n" 16(: Marcadésur Vart. 654; TouUicr, n" 130; Delv., p. 167, r" T.—Vorf. cep, Dur.,no> 509 et suiv., etZach., p. 45. Ces auteurs pensent que les signes de non-mitoyenneté ne suffisent pas pour détruire l'effet du litre; qu'il faut de plus des actes de propriété cicIusItc , on qu'une contradiction régulière ait clé opposée au porteur du titre.
(2) Il ne faut pas confondre les corbeaux aTcc les harpei ou pierres A' attente qnc l'on fait
Ces signes, lorsqu'ils ont été placés en construisant le mur, produisent une présomption de propriété exclusive, encore qu'ils n'aient pas trente ans d'existence. Toutefois, ils cèdent à la preuve résultant d'un titre qui établirait la mitoyenneté.
La marque de non-mitoyenneté, tirée du chaperon, des filets et des corbeaux, se justifie en outre par le principe qu'on ne peut avoir aucune saillie sur le terrain d'autrui.
Les filets et corbeaux ne produisent une présomption de propriété exclusive qu'autant qu'ils ont été placés dans le mur en le bâtissant; autrement, il serait facile de faire placer , clandestinement et après coup, des marques de la nature de celles dont il s'agit. — Si l'un des voisins articule que cet état du mur a eu lieu depuis la construction et sans titre, on ne peut lui refuser la faculté de prouver ce fait soit au pétiloire, soit au possessoire, et de faire rétablir les choses dans leur ancien état (Pardessus, n° 163).
On reconnaît qu'un corbeau a été placé en construisant le mur, quand la pierre dont une partie fait saillie est assise dans toute l'épaisseur du mur.
La présomption légale de mitoyenneté d'un mur séparatif de deux héritages n'admet d'autres exceptions que le titre et les marques du contraire; — la preuve testimoniale n'estpasrccevablea l'effet d'établir que le mur a été construit par l'un des voisins, exclusivement et à ses frais : des témoignages oraux seraient trop sujets à erreur ou à prévention (1).
Les marques de non-mitoyenneté déterminées par cet article sont les seules qui puissent être admises; on ne pourrait se prévaloir des signes que l'on employait sous l'ancienne jurisprudence, tels que les anneaux, les chevilles ou les crochets; car la loi n'en fait pas mention (Pardessus , n» 162; Solon , n° (40 .
— La possession annale suffirait elle pour détruire la présomption légale de mitoyenneté du mur? f^ (ïette question est controversée: En principe, dit Duranton , no 314 , la propriété est toujours présumée en faveur de celui qui a une possession annale régulière; cette présomption produit son elfet tant qu'elle n'est pas détruite par la représentation d'un titre (art. 3 et 2S Pr.) : or, l'art. 654 ne déroge point à cette règle ; nous ne voyons pas pourquoi des faits de possession, qui pourraient, s'ils avaient continué pendant 30 ans, attribuer à l'un des voisins la propriété d'un mur, seraient insuffisants pcrur fonder le droit de possession. Ces faits, appliqués à la totalité du fonds voisin, produiraient leurs conséquences ordinaires : comment admettre qu'ils soient insuffisants pour détruire la présomption de mitoyenneté? Lesdeux voisins ne sont-ils pas, en définitive, propriétaires par moitié (proreyione) de la partie du fonds sur laquelle repose le mur? Quelle serait l'utilité de la possession annale, puisqu'elle ne dispenserait pas de produire un titre? On ne peut admettre que le législateur ait songé à maintenir cette
saillir du côté du voisin, afln que les deux maisons se trouvant liées ensemble s'il vient à bâtir. — Ces pierres ne sont qu'une continuation du mur, sous la forme de créneaux verticaux; elles ne se trouvent qu'aux prolongements des murs. (1) Angers, 3 Jantier 1850, Dal., 1850, 2, 18.
possession, comme il l'a fait par l'article 3 Pr., dans un cas où elle n'aurait pas d'effet. La présomption de mitoyenneté doit donc cédernon-seulement aux titres contraires, mais encore à la possession annale (l).wOn peut répondre que les faits de possession exclusive, quand il s'agit d'un mur, ont souvent le plus grand rapport avec l'exercice du droit de mitoyenneté , et qu'à raison de leur caractère équivoque, circonstance qui vicie la possession à l'effet d'acquérir (2229), il est raisonnable de supposer que le législateur entend établir, en matière de clôture, des règles spéciales. — Mais, sans nous arrêtera ces considérations, rappelons les principes: celui qui possède depuis un an et un jour doit être maintenu provisoirement, même contre celui qui a un titre ; ainsi le veut la paix publique (art. 3 et23 Pr.). La possession annale n'est qu'un fait à juger; la propriété est un droit: or, je puis faire valoir mon droit de propriété résultant d'un titre ou d'une possession trentenaire contre celui qui vient d'être maintenu en possession d'au et jour. Le jugement rendu sur une action possessoire déclare seulement le fait d'une possession exclusive continuée depuis an et jour, voilà tout. — Le juge de paix, auquel la connaissance de cette sorte d'action est attribuée, n'a que ce fait à constater; il n'a point à considérer si l'une des parties a un titre; il n'examine point si la clôture est mitoyenne: il déclare qu'il y a preuve de possession annale en faveur de l'une des parties. Mais cette déclaration n'empêche pas que l'autre partie ne soit reçue à former ultérieurement une action pétitoire, et à faire juger la question de mitoyenneté par le tribunal civil , car c'est là une question de propriété. Rien ne s'oppose à ce qu'elle puisse invoquer contre la prise de possession annale, ou son titre, ou la possession trentenaire : jusqu'alors, la présomption légale de mitoyenneté subsiste, car elle équivaut à un titre (2). — Nous supposons que le possesseur n*a point de titre , ou, s'il a un titre, qu'il est de mauvaise foi : il va de soi que la possession de lO ou 20 ans, fondée sur un titre et sur la bonne foi , le rendrait propriétaire exclusif du mur (2262 à 2265).— Au résumé, pour acquérir le droit de possession , il faut avoir possédé pendant un an et jour ; mais, pour devenir propriétaire, il faut avoir possédé pendant 30 ans, ou par 10 et 20 ans, suivant les cas; alors on obtient gain de cause au possessoire et au pétitoire.
Si l'un des voisins avait acheté la mitoyenneté pour partie seulement , ou s'il avait exhaussé le mur mitoyen, quel serait l'effet des signes de non-mitoyenneté qu'il placerait? ^t II faut distinguer entre les signes qui par leur nature s'appliquent à la totalité du mur, et ceux qui ne produisent qu'une preuve partielle : parmi les premiers, on doit ranger l'existence d'une sommité, droite d'un côté et inclinée de l'autre. — Les filets ou corbeaux ne prouvent la non-mitoyenneté qu'à partir de l'endroit où ils se trouvent ; ce qui est au-dessous reste mitoyen. — Observons que la loi exige plusieurs corbeaux ou filets, sans doute pour que le placement indique d'une manière plus certaine le point où commence la propriété exclusive (Pardessus, n° 164 ;— Grenoble, 20 juillet 1822; D., Servitudes).
Lorsqu'il se trouve des signes de non-mitoyenneté des deux côtés, ces signes se neutralisent-ils, en sorte que l'on doive présumer la mitoyenneté? w Oui , sans distinction, quand la clôture est forcée: peu importe que les signes soient de même nature ou de nature différente. — Mais, lorsque les deux fonds sont situés dans un village ou dans les champs, il faut distinguer : s'il s'agit d'un simple mur servant de séparation entre bâtiments, cours et jardins, ou entre enclos dans les champs, ces indices se neutralisent et font présumer la mitoyenneté, d'après
(1) yoytt en outre, en ce sens, Delv., p. 167, n" 14; Garnler, Act. posses., p. 240.
(2) Merlin, Mitoyenneté, n» 8; Toullier, n» 188; Pardessus, n» 165; Zach., p. 45; Marc:idc ^ur l'article 670.
la règle générale; mais s'il n'y a qu'un seul fonds en état de clôture, les signes ne sont pas un indice suffisant de mitoyenneté : le mur est toujours censé appartenir en totalité au maitre de ce fonds (Dur., n» 312; TouUier, no 190 ; Delv., p. 167, no 13).
Charges de la mitoyenneté.
655 — La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit , et proportionnellement au droit de chacun.
= Chacun des propriétaires est dans robligation d'apporter à la conservaliondu mur tous les soins d'un bon père de famille : ils sont donc responsables l'un et l'autre des dégradations qui proviennent de leur fait, ou du fait des personnes dont ils doivent surveiller les actes; ils peuvent même être condamnés h des dommages-intérêts , à raison du préjudice résultant pour le voisin de la perte des ornements, peintures, etc., que ce dernier aurait placés contre le mur, ou de la privation d'un bâtiment dont il lirait quelque profit.
Lorsque, par vétusté ou par un accident qui ne peut être imputé à personne, le mur se trouve endommagé, l'état de mitoyenneté oblige chacun des voisins à contribuer pour sa part aux frais de réparation ou de reconstruction , et à supporter toute la gêne qui est la suite des travaux , quelque grave qu'elle soit, sans pouvoir réclamer aucune indemnité.
Mais l'un d'eux ne peut, sans s'exposer a supporter les frais, faire de sa propre autorité des réparations ou reconstructions; il doit obtenir le consentement de son copropriétaire, ou du moins un jugement : ce jugement ne peut être rendu que sur un rapport d'experts constatant la nécessité des travaux.
Il est bien entendu que la réparation des portions non communes est à la charge exclusive de celui a qui elles sont propres , ce qui ne le dispense pas de contribuer pour moitié "a la réparation des parties mitoyennes.
Si te mur mitoyen n'a pas une épaisseur suffisante pour l'usage auquel il est destiné, chacun des copropriétaires peut exiger qu'il soit reconstruit à frais communs.
656 — Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.
= 11 est de principe que celui qui n'est obligé qu'a raison d'une chose qu'il possède {propfer rem), peut s'affranchir des charges en abandonnant celte chose (2168).
844 TITRE 4. — CHA.PITBE 2.
Le copropriétaire du mur mitoyen est privé de cette faculté dans deux cas :
1° Lorsque le mur soutient un bâtiment qui lui appartient : —l'abandon doit être pur et simple; il serait dérisoire d'abandonner une chose et de s'en réserver la jouissance (1).
Doit-on établir une distinction entre les villes ou bourgs et les campagnes? {Voy. quest.)
2° Lorsque la réparation ou le rétablissement du mur sont occasionnés par le fait de ce copropriétaire ou des gens dont il est responsable : ce n'est plus alors comme propriétaire, mais comme personnellement obligé qu'il se trouve tenu; pour que l'abandon ait lieu utilement, il faut que les réparations soient rendues nécessaires par la vétusté du mur ou par des circonstances fortuites.
Si l'autre voisin néglige de faire les réparations et laisse tomber le mur eu ruines , il est sans cause pour s'approprier le droit de son copropriétaire : celui qui a fait l'abandon peut rentrer dans ses droits et reprendre la moitié des matériaux et la moitié du terrain sur lequel le mur se trouve placé; car il n'a renoncé que pour se soustraire à la charge des réparations (Pothier, Cont. de soc, no 221 ; Dur., n" 320).
L'abandon de la mitoyenneté ne fait point obstacle a ce qu'elle soit recouvrée par la suite, en payant la moitié des frais de reconstruction et la moitié de la valeur du sol (art. 664 ; Touiller, n° 221; Pardessus, n° 169).
— L'abandon de la mitoyenneté du mur, pour se dispenser des réparations ou des reconstructions, petit il avoir lieu malgré le voisin, si la clôture est forcée (663) ?w Pour l'affirmative, on raisonne ainsi : l'article 666 C. civ. établit en règle générale que tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut s'affranchir de l'obligation de contribuer aux frais de reconstruction et d'entretien de ce mur en abandonnant son droit de mitoyenneté ; la règle n'admet qu'une seule exception : celle énoncée dans le même article pour le cas où le mur mitoyen soutient un bâtiment appartenant à ce copropriétaire. — On prétend que l'article 663 consacre une deuxième exception à la règle de l'article 656, Si telle eût été la volonté du législateur, il s'en serait formellement expliqué; or, il a gardé le silence : comment croire qu'il ait eu la pensée de restreindre, et, pour ainsi dire, de détruire, par l'article 663, une faculté qu'il venait d'accorder de la manière la plus générale par l'article 65G? Après avoir établi une première exception, il n'eut pas manqué d'ajouter que le principe souffrait encore une exception nouvelle pour les murs de clôture situés dans les villes et faubourgs : loin de là, nous voyons, dans la discussion au conseil d'Etat, qu'il a été dominé par des pensées toutes contraires (uoi/ez la question suivante).— L'article ('63 est en parfaite harmonie avec les articles 653, 655 et 656 : ce dernier article embrasse dans la généralité de ses termes tant les villes que les campagnes; toute distinction serait arbitraire (2). wDes considérations puissantes s'élèvent cependant contre ce système : on peut
(1) Pardessus, n'^ 168; Touiller, t. 5, no 220; Dur., n" 320; Delv., t. 1er, p. 168, no 4.
(2) Fenet, t. 11, p. 266; Locré, Législ., t. 8, p. 343 et suW.; Mallevillc sur l'art. 663; Touiller, nos 163, 217 et 218; Selon, no 178; Dur., n° 319; Zach., S 240, n» 7; Jlarcadé sur l'art. 663; Fa- Tard, Rép., Servitudes, seet. 2, $4, no 4; — Cass., 29 décembre 1819 et 5 mars 1828; Toulouse, 7 janvier 1834, DeT. 1834, 2, 364; Douai, 5 février 1840, Dev. 1840, 2, 203; Angers, 12 lu rs 1847, l'ai. 1847, 1, 649; Dcv. 1847- 2, 6b.
répondre que l'article 663 établit implicitement une deuxième exception à la règle de l'article 656, exception fondée sur l'ordre public, intéressé à ce que les clôtures soient mieux entretenues dans les villes que dans les campagnes. Remarquons, en effet, que cet article est renouvelé des anciennes coutumes, particulièrement des articles 209 et 210 de la coutume de Paris : « Dans les villes, dit Pothier (Contrat de société, no 223), où il y a une loi qui oblige les voisins à construire à frais communs un mur de clôture pour s'enclore, chacun des voisins est obligé de contribuer aux réparations et même à la reconstruction du mur de clôture, sans qu'il puisse se décharger de cette obligation en offrant d'abandonner sa part dans la communauté du mur.» Il n'apparaît nullement de la discussion au conseil d'Etat que le législateur ait entendu innover ; les articles 656 et 663 doivent dès lors trouver leur interprétation à la source même où ils ont été puisés : or, d'après la coutume de Paris, la faculté de se soustraire auxcharges par l'abandon de la mitoyenneté du mur et du terrain , n'était admise que hors des villes et faubourgs. — D'ailleurs, l'équité veut qu'il en soit ainsi : comment admettre qu'un propriétaire qui se clôt, pour satisfaire à la loi, par mesure de sûreté publique, puisse être tenu de supporter en totalité une dépense qui profilerait autant à son voisin qu'à lui ; de remplir seul une obligation que la loi impose à tous deux, à laquelle, par conséquent , nul ne saurait se soustraire ? — Il nous paraît que , sous le Gode civil comme sous l'empire de la coutume de Paris, l'un et l'autre propriétaire doivent nécessairement concourir (sans pouvoir se dégager par l'abandon) ù la réfection du mur mitoyen jusqu'à la hauteur déterminée pour la clôture par les règlements et usages locaux, et même pour une plus grande hauteur, si le mur soutient des bâtiments qui s'y trouvent adossés. L'article 663 consacre une règle spéciale pour les cas qu'il a désignés; il ne se réfère, par aucune expression, à l'article G6G (1). — Quoi qu'il en soit, nous devons reconnaître que la cour de cassation n'a pas admis cette interprétation.
Peut-on, dans les villes et faubourgs, se dégager de l'obligation de contribuer à la clôture , en abandonnant la moitié du sol sur lequel on dcit construire le mur, eten renonçante la mitoyenneté (voyet art. 663)?
Effets de la miioyenneté.
Trois cas principaux sont prévus : il s'agit d'appuyer des ouvrages contre le mur, d'y faire dos enfoncemeuls (657), ou entin de l'exhausser (658 et 659).
657 — Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen , et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres (deux pouces) près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à Tébauchoir (2) la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu , ou y adosser une cheminée (3).
(1) Pardessus, n" 168; Delv., p. 168, n" 5; — Angers, 23 avril 1819; Dalloz, note, 1847, 2, 65; Paris, 29 juillet 1823; Bordeaux, 7 décembre 1827; Rennes, 16 décembre 1829, Dev. Pal.; Amiens, 15 août)838, Pal. 1S39, 1, 576.
(2) VÉbauchoir est un outil de charpentier au moyen duquel on enlève des portions d'une pou" tre s.ins la déplacer.
(5, .y:\-s:', ([iislques personnes, l'art. 657 et l'art. 662 règlent des cas différents : dans
846 TITRE 4. — CH4P1TBE 2.
= La communauté d'une chose donne "a chacun de ceux à qui celte chose appartient le droit de s'en servir pour les usages auxquels elle est par sa nature destinée : or, pourquoi fait-on un mur mitoyen? c'est pour se clore, pour bâtir contre, et pour y appuyer des ouvrages.
Celui qui veut élever un bâtiment contre le mur mitoyen peut donc faire placer dans l'épaisseur de ce mur des poutres ou solives; ajoutons, par analogie, des chambranles de cheminée, des harpes en pierre, ou des barres de fer, à charge toutefois de faire déterminer par experts, ainsi que nous le verrons sous l'art. 662, les précautions à prendre pour que les ouvrages projetés ne soient pas nuisibles.
Il faut seulement observer qu'on ne peut jamais placer sur le sommet du mur aucun ouvrage qui occasionnerait une saillie du côté du voisin; par exemple, des corniches ou même des gouttières (quand même elles auraient pour objet de ramener les eaux sur son héritage] (1) , car ce serait empiéter sur le terrain de ce dernier; ni user de la chose de manière à porter atteinte, soit aux droits que la mitoyenneté confère a l'autre , soit à une servitude établie en faveur de ce dernier (Pardessus, n^ 171 ; Touiller, n" 212).
Les règlements interdisent aux copropriétaires d'un mur mitoyen d'adosser contre ce mur des bois, du fumier , des terres ou autres choses , sans observer les mesures d'usage pour prévenir les dégradations , et d'élever les matériaux assez haut pour qu'on puisse voir chea le voisin.
Le voisin qui n'a pas acquis le droit de mitoyenneté du mur ne puet évidemment faire usage de ce mur ; il n'a pas même le droit d'y appliquer des vignes ou des espaliers (2).
658 — Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussemeut, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune , et en outre l'indemnité de la charge en raison de l'exhaussement et suivant la valeur.
= Chacun des voisins peut non-seulement se servir du mur mitoyen pour y appuyer des bâtiments , mais encore exhausser ce mur.
La loi ne restreint pas la faculté d'exhausser le mur mitoyen au cas où celui qui fait les travaux voudrait bâtir : il peut avoir d'autres justes motifs, par exemple, celui d'empêcher les vues que l'on aurait sur sa propriété.
Le voisin ne pourrait se plaindre de cet exhaussement, lors même qu'il causerait de l'obscurité ou de l'humidité à sa maison :
Néanmoins, si les inconvénients qui en résultent étaient graves à
l'art. 662 il s'agit, suivant elles, de travaux qui diminuent la solidité du mur; dans l'art. 657, il 8'aglt de IraTaux qui ne nuisent pas à sa solidité. Mais cette opinion ne s&uralt être admise; il faudra toujours une expertise pour constater que les travaux ne peuvent opérer de surcharge.
(1) Pardessus, no 17i; Touiller, no 212.
(2) Paris, JO Janvier 18il, S., 15, 2, 322; Cais., 10 Janvier 1810, Dev. Pal.
ce poiol, qu'ils rendissent la maison voisine inhabitable, surtout s'il y avait lieu de croire que l'exhaussement a été fait dans le but de nuire, on pourrait faire réduire la partie exhaussée : malitiis non est indulgendiim (1).
Quoique le mur soit suffisant pour supporter l'élévation , la loi oblige celui qui fait les travaux à payer a l'autre voisin l'indemnité de la charge (c'est-à-dire, de la surcharge); car il arrivera, par exemple , que le mur , qui n'aurait eu besoin de réparation qu'au bout de dix ans, en aura peut-être besoin au bout de six.
Cette indemnité se règle , aux termes de la loi , en raison de Vexhaussement et siiivant la valeur, c'est-à-dire, d'après l'estimation des experts, eu égard à la valeur de l'ancieu mur sur lequel se fait l'exhaussemeDl(2).
Le voisin devient propriétaire exclusif du surhaussement qu'il a construit (arg. des art. 658 et 660 combinés). De là , trois conséquences : — 1° il peut retirer de cette partie du mur tous les avantages qu'elle est susceptible de produire; — 2" il doit supporter seul tous les frais de construction ou de réparation; — 3° enfin, il est tenu de faire sur sou terrain tous ouvrages nécessaires pour mettre le mur en état de supporter le surhaussement.
On n'a point égard, pour faire cette évaluation, au prix réel de l'exhaussement ; car la surcharge est la même, que les constructions aient été bien ou mal faites.
S'il existe des bâtiments du côté opposé , et qu'il soit nécessaire de les étayer ou de déplacer le toit qui les couvre , le voisin n'est point fondé à réclamer une indemnité pour la gêne momentanée que les travaux lui causeront (3); c'est là une servitude légale, une charge de la mitoyenneté.
Mais aussi on doit l'affranchir de tous frais et l'indemniser de toutes pertes (4) : par exemple, il peut exiger que les travaux, treillages et peintures qu'on aurait été obligé de détruire pour faire l'exhaussement soient rétablis; qu'on élève sa cheminée, si elle se trouve dépassée par le mur , afin d'éviter un refoulement de fumée qui rendrait les appartements inhabitables ou incommodes (arg. de l'art. 1382) (5).
Il en serait autrement, si l'exhaussement ou la reconstruction avait eu lieu dans l'intérêt commun : chacun des voisins supporterait alors les frais du rétablissement des travaux qui existaient de son côté.
(1) Dur., ncs 550 et 352; Toallier, no» 202 et 203; Pardessus, n" 173; Delv., p. 169, no 1; Selon, no 156;— MeU, 12 juin 1807; Paris, 4 mal 1813; D., Serv., p. 40; Renne», 9 juillet 1821, Dev. Pal.
(2) La coutume de Paris, art. 197, accordait, à titre d'Indemnité, le sixième de la valeur des nouvelles constructions {vof. Pothler, quasi-contrat de communauté, n" 213). — Les auteurs du Code ont adopté une l).ise plus conforme à l'équité, en remplaçant cette fixation uniforme par une évaluation variable(Dur , n" 332).
(3) Pardessus, no 174. P'oy. cep. Delv., p. 168, no 9; Dur.,no 331; Touiller, no« 208 et 209; — Paris, 4 mal 1813, Dev. Pal.
(4) Touiller, p. 140; Pardessus, no 174; — Caen, 28 Juin 1844, Pal., 1845, 1, 469. .0, 1) iv , p. 168, no 2; — Paris, 4 mal 1813. roy. cep. Dur., no 331.
De même qu'on peut bàlir en élévation sur le mur mitoyen , de même on peut bâtir en profondeur sous ce mur; par exemple , pour faire des caves, en prenant les précautions nécessaires pour ne pas nuire aux voisins (Pardessus , n° 175).
Si les travaux se prolongent , le voisin peut faire déterminer par le tribunal, pour les achever, un terme convenable, eu égard à leur nature et à leur importance ; il s'agit d'une question de fait (1) (arg. de l'art. 1724; Pothier, Société , n° 215).
— Le copropriétaire d'un mur mitoyen , qui a construit à ses frais un surhaussement, peut-il pratiquer dans cette partie du mur, comme il en aurait la faculté si le mur lui appartenait en totalité, des jours à fer maillé et à verre dormant autorisés par les articles 676 et 677 ? ^* Pour la négative, on raisonne ainsi : toute servitude est une restriction à la propriété du terrain sur lequel ce droit s'exerce ; dès lors, elle ne peut recevoir d'extension: or, la faculté d'ouvrir des jours à fer maillé et à verre dormant n'est accordée par la loi qu'au propriétaire du mur non mitoyen. A la vérité, le surhaussement du mur n'est pas mitoyen; mais cette partie non mitoyenne étant appuyée sur un mur mitoyen, et ce mur portant lui-même sur un terrain commun , il s'ensuit que le surliaussement porte pour moitié sur le terrain voisin , et prend le caractère de la partie du mur qui lui sert de base: le copropriétaire d'un mur mitoyen n'a donc pas un droit exclusif sur l'exhaussement qu'il a construit à ses frais (2). v.» Cette doctrine est contraire à la lettre et à l'esprit de la loi [Z], Le constructeur devient propriétaire de la partie exhaussée, nul ne le conteste ; cela résulte évidemment : 1-^ de l'art. 658, qui met à sa charge la dépense de l'exhaussement, les réparations d'entretien , et qui l'oblige à payer une indemnité ; 2o de l'article 659 , qui l'oblige à reconstruire le mur en entier, et à prendre l'excédant d'épaisseur de son côté, s'il n'est pas en état de supporter l'exhaussement ; 3° enfln de l'article 660, qui accorde au voisin la faculté d'acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense. Puisqu'il est propriétaire , il a donc tous les droits attachés à la propriété qui ne lui sont pas enlevés par unedisposition formelle : dans l'espèce, où est le texte qui les restreint? L'article 676, sur lequel on se fonde , ne dit pas qu'il faut être propriétaire de la totalité du mur, depuis sa base jusqu'au sommet, pour avoir le droit d'y pratiquer des ouvertures ; mais qu'il faut avoir la propriété du mur : or , la partie exhaussée forme une propriété distincte du reste du mur, ainsi que nous venons de l'établir.— L'exhaussement, dit-on, surchargera la portion mitoyenne, laquelle porte sur les terres limitrophes de la propriété voisine. Cela est vrai; mais on prend cette circonstance en considération pour flxer l'indemnité; en sorte que cette indemnité , calculée sur le dommage éventuel , devient le prix du droit que le constructeur acquiert d'user de la partie qu'il a élevée comme des choses à lui propres. Il s'agit en quelque sorte d'une vente forcée que, par nn motif d'intérêt public, la loi impose à l'un des voisins au profit de l'autre. — «'Pour être conséquent, dans le système de la cour de Douai , dit Duranton, no 333, il fau-
(1) Dur.. Dû 331; Touiller, n"' 208 et 211; Pardessus, n" 174, décident que le terme ne peut excéder 40 Jours, et qu'après ce délai 11 est dû Indemnité : mais ces auteurs ne remarquent pa« qu'il existe une différence entre la position du locateur qui manque à l'obligation qu'il s'est Imposée de faire Jouir, et celle des copropriétaires qui se trouvent en présence par l'effet de la communauté légale.
(2) Douai, 17 février 1810, Dev. Pal.; Dal., Serritudes, p. 42.
(5) Dur., t. 5, no 333; Dal., v» Servitudes, sect. ï, art. 2, § ^«^ n» 40;Solon, Servitudes, n» t57; Pardessus , no 21 1 .
dralt également décider, lorsque les divers étages d'une maison appartiennent à plusieurs divisément, qu'aucun des copropriétaires, pas plus celui du rez-dechaussée que celui de l'étage supérieur, n'a le droit de pratiquer de pareils jours ; car aucun d'eux n'est propriétaire exclusif du mur, dans le sens que l'a entendu la cour; et cependant nous voyons, dans l'article CG4 , que chacun contribue aux réparations et constructions des gros murs suivant la valeur de l'étage qui leur appartient , ce qui indique bien que les différentes parties du mur sont en quelque sorte des dépendances de chaque étage. Irait-on jusqu'à contester à chacun d'eux le droit d'éclairer son appartement suivant le mode tracé par les articles G7G et GTl?» — Au surplus, le propriétaire voisin a un moyen bien simple de faire supprimer les jours : libre à lui d'acquérir la mitoyenneté ( voyez art. 660).
659 — Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédant d'épaisseur. doit se prendre de son côté.
= Dans le cas prévu par cet article , il n'est pas dû d'indemnité à raison delà surcharge , puisque le mur est reconstruit et fortiûé aux dépens de celui qui fait l'exhaussement.
Le mur serat-il mitoyen dans toute son épaisseur? Duranton , n° 330, se prononce pour l'aflirmative : c'est là^ dit cet auteur, une des conditions de l'exercice du droit qui lui est conféré. Nous pensons , néanmoins, que le mur ne sera mitoyen que pour l'épaisseur qu'il avait précédemment, puisque l'excédant d'épaisseur est pris sur le fonds voisin.
A fortiori, déciderons-nous que, si le voisin, au lieu de reconstruire le mur, s'est borné "a établir sur son terrain un contre-fort, ce mur sera propre au voisin qui l'aura fait élever.
L'espace de 54 millimètres, que doit respecter, du côté du voisin, aux termes de l'article 657, le copropriétaire qui veut faire placer des poutres ou solives dans le mur, se calcule, non sur l'ancienne épaisseur, mais sur l'épaisseur actuelle. En effet, le seul but que se propose la loi, eu prescrivant cette mesure, est d'empêcher que le parement ne soit endommaiié.
Acquisition de la mitoyenneté du mur.
La loi déroge, en matière de mitoyenneté, au principe que nul nest tenu d'aliéner sa chose: en vue d'épargner aux voisins limitrophes des constructions inutiles, et surtout la perte du terrain (ce qui touche à l'intérêt public), elle accorde à tout propriétaire joignant un mur, le droit d'eu acquérir la mitoyenneté. Cette acquisition peut être l'objet d'arrangements particuliers ; mais il importait de prévoir le cas où les parties ne parviendraient pas à s'entendre : tel est l'objet des articles 660, 661 et 662.
660 — Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédant d'épaisseur , s'il y en a.
= La loi donne à celui qui n'a pas contribué à l'exhaussement du mur mitoyen, la faculté de forcer en tout temps son voisin à lui céder la mitoyenneté de cet exhaussement.
jMais comme il est juste que le copropriétaire, vendeur forcé, soit rendu parfaitement indemne, la loi oblige l'acheteur h payer, non pas, comme dans le cas de l'article suivant, la moitié de la valeur actuelle du mur , mais la moitié de la dépense que cet exhaussement a coûté.
Pourquoi cette différence'!* On a craint que le propriétaire voisin ne refusât de contribuer aux frais de l'exhaussement, dans l'espoir de pouvoir eu acquérir par la suite la mitoyenneté à un prix inférieur à ce qu'il aurait coûté.
661 — Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie , en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur , ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne , et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.
= Pour que la mitoyenneté du mur puisse être acquise, il faut que ce mur joigne l'héritage voisin.
Le mur que l'on veut rendre mitoyen s'estime, non pas eu égard à ce qu'il a coûté à construire, mais eu égard à sa valeur présente ; car le prix d'une chose que Ton vend est toujours estimé ce qu'elle vaut au temps de la vente. (Proudhon, n» i.'JT.)
Celui qui veut acquérir la mitoyenneté n'est pas forcé de payer la moitié de la valeur de la totalité du mur et du sol ; il a le droit de n'acheter que la hauteur ou la longueur qui lui est nécessaire : dans ce cas, il ne paye qu'une valeur proportionnelle à la partie qu'il rend mitoyenne, mais toujours jusqu'aux fondations : il résulte, en effet, de l'article 661 , que l'on doit, dans tous les cas, payer la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est construit.
D'un autre côté, il est tenu de payer la moitié de ce que le mur vaut réellement; il ne peut valablement offrir un prix inférieur, même sous prétexte qu'on a employé des matériaux d'un prix trop élevé , ou que le but qu'il se propose n'exige pas un mur d'une épaisseur aussi considérable: la règle de l'article 661 est exorbitante; il ne faut point aggraver sa rigueur.
Pardessus, n° 155, décide que, dans les villes et faubourgs, le propriétaire du mur ne peut exiger plus que la valeur d'un mur qui serait construit avec les matériaux et dans les dimensions usités pour ces
sortes de clôture. Cette modification nous paraît inadmissible, car l'arliclc 6G1 est conçu en termes géiiéraa\ et absolus; d'ailleurs, aucun texte n'oblige le voisin à se rendre acquéreur de la mitoyenneté.
Toutefois, il ne faut rien exagérer : si les constructions dépassent les limites raisonnables ; par exemple, si le propriétaire du mur a fait établir des caves qui aient exigé des fondations plus profondes et plus épaisses que celles qui sont nécessaires pour les bâtiments ordinaires , le voisin ne doit payer la valeur du mur que jusqu'à concurrence de l'utilité qu'il peut en retirer, eu égard aux travaux qu'il se propose de faire. (Pardessus, n" 156; Dur., n" 327.)
Le prix doit être fixé par experts , quand les parties ne peuvent s'entendre sur ce point ; mais les frais d'experiise ne sont pas supportés en commun comme pour le bornage : l'acquéreur en est seul tenu, parce que cette opération n'a pour objet que son utilité personnelle fl).
Lorsque l'acquéreur a fait des offres, si ces offres sont jugées suffisantes, les frais ultérieurs de procédure sont 'a la cbarge du vendeur, conformément à la règle générale, suivant laquelle toute partie qui succombe doit supporter les dépens (130 Pr.) (2). — Mais l'acquéreur ne supportera pas moins les frais d'expertise, car il faut, dans tous les cas, fixer la valeur de la mitoyenneté (3).
Le propriétaire du mur ne peut, sous aucun prétexte, se refuser à en céder la mitoyenneté, quand même ce mur existerait depuis plus de trente ans, quand même cette aliénation pourrait lui préjudicier, par exemple, si elle devait entraîner la suppression des jours qu'il y avait pratiqués : c'était pour le voisin une simple faculté de rendre le mur mitoyen ; or, les actes de pure faculté ne peuvent fonder ni possession ni prescription (art. 2232); la loi ne détermine aucun délai (4.) — Ce voisin n'est même pas tenu de prouver que la mitoyenneté lui est nécessaire ; il suffit qu'il la demande; le propriétaire ne peut la refuser.
— Pour qu'un propriétaire puisse acquérir la mitoyenneté du mur, faut-il que ce mur soit contigu à son héritage, de telle sorte que, s'il en était séparé par le moindre espace, l'acquisition ne pourrait avoir lieu? >i\i L'article entendu en ce sens pourrait être facilement éludé; car il suffirait au propriétaire qui voudrait construire, de laisser entre ses bâtiments et le fonds voisin un espace de quelques centimètres. — Lorsque l'espace est trop peu considérable pour servir à au-
(1) Pardessus, n^ 158; — Limoges, 12 aïrU 1820, Dev. Pal.; Riom, Il juillet 1838, Dev. 1839, 2, 417; U. P., 40, 2, 19.
(2) Touiller, no 195; Favard, Rép., Ser?., sect. 2, n» 54; Dur., n» 328; — Limoges, 12 avril 1820; D., Serv, p. 44, Dev. Pal.
(3) Toullier, n» 195; DurantoD, n» 328; Favard, Serv., sect. 2, § 4, et Solon, Serr., p. 22, pensent que les frais de l'expertise doivent rester à la charge du propriétaire du mur quand les offres sont j ugées suffisantes ; mais l'erreur nous paraît évidente. Dans tous les cas, une expertise devait intervenir.
(4) Solon, no 142; Delv., p. 555; Merlin, Rép., vo Vue, § 3, n» 8; Dur., n» 325; Rolland, To Mitoyenneté, no 57; Pardessus, no 211; — Cass., 1er décembre 1813; Toulouse, 28 décembre 1832, Dev. 1833, 2, 632; D. P., 1833, 2, 171; Paris, 18 juinl856, Dev. 1836, 2, 403; D.P.,183fl, 2, 137; Toulouse, 2 février 1844, Dev. 1844, 2, 291; D. P., 1844, 2, 183; Pal. 1844,1, 278.
852 TITBE 4, — CHAPITBE 2.
cun usage, on ne doit point y avoir égard ; le propriétaire qui veut acquérir la mitoyenneté doit alors payer, non-seulement la valeur de la moitié du muret du sol sur lequel il est élevé, mais encore celle du terrain qui le sépare du mur (Pardessus, no 154; Delv., p. 167, noi5;— Bourges, 9 déc. 1837, Pal., 1838, 2, 179; Dev., 1838, 159. Foy. cep. Dur., no 324).
L'art cle 661 autorise tout propriétaire joignant un mur à en acquérir la mitoyenneté; l'article 675 porte que l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune ouverture : de ces deux articles combinés nait la question de savoir si l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur donne le droit de faire boucher les jours existants? li-^Distinguons : si les ouvertures ont été pratiquées suivant les règles prescrites par les articles 676 et 677, cette faculté appartient incontestablement à l'acquéreur ; l'article 675 nous paraît formel (1).
Que devrait-on décider cependant si les jours subsistaient depuis plus de 30 années PvA^La loi porte, dit Touiller, no 527 , que le voisin ne pourra pratiquer dans le mur mitoyen aucun enfoncement sans le consentement de son copropriétaire; mais elle ne défend pas de maintenir ceux, qui existent. L'ancien propriétaire avait un droit acquis; on n'a pu le lui enlever. Cette circonstance, assurément, ne met point obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté; mais alors l'acquéreur prend les choses dans l'état où elles se trouvent; il s'agit d'une sorte d'expropriation, ^t Cette théorie n'est point admissible : en pratiquant des jours dans les limites tracées par ces articles , le propriétaire du mur s'est renfermé dans le droit commun ; il a usé d'une facultéque lui conférait son titre, sans rien acquérir sur la propriété voisine; par conséquent, il n'a pu maintenir les jours que sous la réserve du droit conféré au voisin par l'article 66 1, de réclamer les effets de la mitoyenneté : peu importe dès lors qu'ils aient subsisté pendant plus de 30 années: la tolérance de la loi est comme celle des particuliers, elle ne peut fonder ni titre, ni possession , ni prescription ; on ne peut prescrire contre le voisin la faculté d'acquérir la mitoyenneté du mur, par conséquent on ne peut l'empêcher de boucher les jours quand il se rend copropriétaire ; jusqu'alors, la prescription n'a pu courir contre lui : Contra non valentem agere non currit prescriptio (2).
L'acquéreur doit-il du moins laisser subsister les jours jusqu'au moment où il bâtira contre le murPi/'^La jurisprudence écarte toute distinction. — Les termes de la loi sont généraux et absolus : l'article 600 permet d'acquérir la mitoyenneté sans restriction ni modiûcation. L'acquéreur se fonde sur des considérations de sûreté ; son but est de se soustraire aux regards du voisin ; ce serait évidemment trop exiger de lui que l'obliger à construire pour faire boucher les jours (3).
Passons au cas où les jours auraient été pratiqués contrairement aux
(1) Zach , §244, n"» 13 et 14; Curasson, t. 2. p..231; 50 mai i8ï8, Dev., 1838, 1, 818; D. P., 38, 1, 281; Pal., 38, 2, 279.
(2) Dur., n"» 32b et 335; Merlin, Rép., vo Vue, § 5, no 8; Pardessus n» 211; Selon, nos 143 et 305; Zach., p. 61; — Cass., b décembre 1814; Anger, 20 août 1818; Toulouse, 28 décembre 1832, Pal.; Paris, 18 juin 1836, Pal.; Cass., 30 mai 1858. Pal., 1838, 2, 277; 19 octobre 1834, Pal.; Lyon, 20 juillet 1838, Pal. 1858, 2, 633; Bastia, 2b mai 1839; Pal., 1844, 1, 279 ; Toulouse, 8 février 1844, Pal. 1844, 1, 278; 28 décembre 1832, Pal.; 8 février 1844, Pal., 1844, 1, 278; Bordeaux, 27 juin 1845, Pal., 1847, 1,746.
(3) Pardessus, n"» 155 et 211; Dur., n" 325; Pothlcr, Cent, de société, n» 248; coutume d'Orléans, art. 231, n" 2; — Cass., 9 août et 1" décembre 1815, 5 décembre 1814. D., 1815, 1, 45; Dev. Pal ; l'aris, 18 juin 1836, Dev. 1836, 2, 403; D. P., 1836, 2, 137; Toulouse, 28 décembre 1832, Dev., 1833, 2. 652; D. P., 1853, 2, 171, Pal.; 8 février 1844, Pal. ,'1844, 1, 178; Dijon, 26 mai 1842, Pal. 1842, 2, 29.
dispositions des articles 676 et 677 , c'est-à-dire, sans châssis à verre dormant, sans fer maillé, ou sans observer la hauteur déterminée : le voisin, acquéreur de la mitoyenneté, peut-il faire boucher ces jours PwPoint de question lorsque les ouvertures subsistent en vertu d'un titre ou de la destination du père de famille (692) : évidemment le vendeur peut en exiger le maintien (ij.iAjMais çu«d s'il invoque seulement la prescription? L'article 661, peut-on dire, constitue en termes absolus, pour le propriétaire voisin, le droit d'acquérir la mitoyenneté, et par suite, celui de boucher les fenêtres, quelle que soit leur ancienneté ; il n'y a aucune prescription possible contre l'exercice de ce droit. Si l'ancien propriétaire pouvait conserver des fenêtres, malgré la volonté manifestée pnr l'autre de bâtir contre le mur, le droit de mitoyenneté deviendrait illusoire : il impliquerait contradiction que l'un fût copropriétaire du mur, et que l'autre copropriétaire en conservât la jouissance exclusive au moyen des fenêtres qu'il y aurait pratiquées , en présence surtout des termes précis et formels de l'article 662. Le maintien de ces fenêtres emporterait pour le voisin déchéance implicite de la faculté légale d'acquérir la mitoyenneté, puisque le mur ne pourrait présenter à l'acquéreur d'utilité réelle (2). — Ainsi, dans ce système, la faculté accordée à tout voisin joignant un mur d'en acquérir la mitoyenneté emporte le droit debâtir contre ce mur, et de boucher les fenêtres ou jours qui subsistent depuis plus de trente annérs, en dehors des termes des articles 676 et 677.>/'.»Hàton5-nous dédire que la doctrine contraire a prévalu : il s'agit ici d'une servitude continue et apparente, d'une servitude , par conséquent, susceptible d'être acquise par prescription ; le voisin n'a pu ignorer cette règle; il doit dès lors s'imputer de ne pas avoir fait d'actes conservatoires. Assurément, l'article G61 donne à tout propriétaire joignant un mur la faculté de le rendre mitoyen ; mais cet article doit s'entendre en ce sens, que l'aliénation ne nuira point à des droits acquis : or, après l'expiration de -10 années, celui qui a fait pratiquer des vues se trouve affranchi de la restriction établie par les articles 676-680 (3). L'interdiction de bâtir contre un mur dont on acquiert la propriété de jour ou de vue, est restreinte , comme de raison , à la portion du mur nécessaire pour le libre exercice de la servitude.
En admettant que le voisin ne puisse exiger la fermeture des jours pratiqués dans le mur dont il a acquis la mitoyenneté, a-t-il du moins le droit d'élever sur son terrain des constructions qui obstruent ces jours ou ces vues? [Voyez art. 678.)
Si celui à qui appartient le mur y fait appliquer des constructions du genre de celles qui sont énoncées dans l'art. 674, sans avoir fait de contre-mur, ou pris les autres précautions requises, le voisin qui acquiert la mitoyenneté peut-il en exiger la destruction ? «••» Oui ; mais si elles ont été faites avant le Code, les choses restent dans le même état, à moins que les travaux n'aient été faits sous l'une des
(!) Paris, 20 mai 1836; Dev. It36. i, 401; D P., 57. 2, 90.
(2) Biistia, 19 octobre 1834; D. P., 1835, 2, 70; 25 mai 1839, Dev., 1839, 2, 417; D. P.. 1839, 2, 144.
(3) Dur., no 325; TouUier, n^s 193 et 527; Pardessus, n" 211; Solon. no 143; Zach., p. 61 Merlin, Rép., to Vue, § 364, no 8; — Lyon, 19 avril 1826 et 26 juillet 1838, Pal. 1838, 2. 653 Bordeaux, 27 juin 1845; Pal. 1847, 3, 946; MontpeUier, 15 novembre 1S47, D. P., 1848, 2, 65 Grenoble, 20 juillet 1822, 1" août 1827. 3 décembre 1830; Bordeaux, 10 mai 1822, 8 mai 1828 Montpellier, 25 décembre 1825, 1" décembre 1827; Toulouse, 21 avril 1830; Bastia, 28 août 1846, D. P., 46, 2, 178; Pal. 46, 2, 555; Cass., 23 juillet 1850, D. P. 50, 1. 264; Nîmes, 7 mai 1851; D. P., 1851, 2, 77; Cass., 9 avril 1813, 30 décembre 1824, 19 janvier 1825. i<:r décembre 1835, Pal., 21 juillet 1836; Dev. 1836,1, 529; D. P. 1854, 1, 427; Dev. 1831, 2, 529; D. l'.,52, 2, 3; 20 mai et 5 jiilu 1856. Dev. 1830,2, 401: D. P. 1856,2, 128, et 1837, 2, 90. Nancy, 7 février 1828, Dev. Pal.
854 TITBE 4. — CHAPITRE 2.
coutumes qui contenaient une disposition semblable à celle du Code (Delv,, p. 167, n» 18j.
662 — L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.
= Cet article, conçu dans les termes les pins généraux (puisqu'il défend, non-seulement de pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, mais encore d'y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans observer les précautions qu'il prescrit ), reproduit une règle empruntée des articles 203 et 204 de la coutume de Paris. — Nous pensons, contre le sentiment deDuranton, n" 335, qu'il doit s'appliquer, non-seulement aux travaux rappelés dans l'article 674, mais encore à ceux précédemment signalés par l'article 657 ; entendus autrement , les articles 657 et 662 seraient en contradiction : on ne saurait concevoir, eu effet , pourquoi la loi se montrerait moins exigeante quand il s'agit de constructions, sortes de travaux qui obligent à percer le mur , que pour les ouvrages d'une moindre importance.
Ainsi, dans tous les cas, quelle que soit la nature des ouvrages, la communauté oblige celui qui veut faire les travaux, a requérir le consentement de son copropriétaire; au besoin, à lui faire même sommation à cet effet, par acte extrajudiciaire ; puis, en cas de relus dûment constaté, à faire désigner par le tribunal (si les parties nepenvents'entendre) des experts a l'effet de déterminer les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre. — En cas d'urgence, les experts pourraient être nommés par une ordonnance sur référé, conformément aux articles 806 et suiv. Pr. (Pardessus, n° 179).
Au surplus, la disposition de l'article 662 suppose que les ouvrages sont susceptibles de dégrader le mur mitoyen; ceux qui ne doivent occasionner aucune charge peuvent se faire sans le consentement du voisin et sans expertise préalable : nous donnerons pour exemple le cas où le voisin voudrait placer une statue ou établir un berceau contre le mur.
Les tribunaux doivent toujours, en pareille matière, admettre des tempéraments d'équité, s'attachera concilier, autant que, possible, les intérêts opposés des parties (1), et cimenter les rapports du bon voisiuage.
De la clôture forcée.
663 — Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes (2) et
(i) Touiller, nos 202 et sulv.; Dur., n» 550; Pardessus, n" 173; Solon, Servitudes, n" 156; Malleville sur Tarticle 658; — Metz, 12 juin 1807, Dev. Pal. (2) Le mot ville emporte l'idée d'une population nombreuse.— On entend ç^t faubourg, la con-
faubourgs , à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons , cours et jardins assis ès-dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus ; et , à défaut d'usages et de règlements , tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit on rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres (dix pieds) de hauteur , compris le chaperon , dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt- six décimètres (huit pieds) dans les autres.
= En général , nul ne peut être contraint à se clore ; néanmoins, en considération des dangers auxquels sont exposées les personnes, à raison delà proximité des habitations, de l'importance des ctioses mobilières qui pourraient être facilement soustraites et des contestations qui pourraient surgir entre voisins, on admet, par exception, que, dans les villes et faubourgs, chacun aura le droit de contraindre son voisin a contribuer pour sa part à la construction et a la réparation des murs destinés à séparer leurs héritages, sans qu'il soit possible à ce dernier de se dégager en renonçant à la mitoyenneté , ni même , selon nous , en offrant d'abandonner gratuitement le terrain nécessaire pour construire. {Voy. toutefois lesquest.)
Comme tous autres droits facultatifs, celui que confère l'article 663 ne peut se prescrire par défaut d'exercice pendant un certain temps.
Nous n'admettons pas, cependant, que l'obligatioe de se clore soit d'ordre public : nul doute que deux propriétaires voisins pourraient, par des conventions particulières, dérogera la règle établie par notre article , par exemple, renoncer à construire aucune bâtisse, ou convenir que leurs terrains seront séparés par une simple haie (1).
Observons que la loi parle de construclians ou de réparafions : des clôtures en haies ou en palissades ne rempliraient donc pas le but qu'elle s'est proposé (2).
L'espèce de propriété importe fort peu : s'il est seulement question^, dans l'article 663, des maisons, courset jardins, c'est qu'il ne peut guère exister de biens d'une autre nature dans l'enceinte des villes et faubourgs (3) : raaisi! faut évidemment appliquer la règle à tout propriétaire d'un terrain formant dépendance intime d'un héritage; l'énuméralion faite dans l'article 663 n'est pas limitative (4).
tinulié des maisons qui sont hors des portes de la ville : c'est lu une affaire de circonscription, par conséquent un acte administratif. Cependant, à défaut de règlements à cet égard, les tribunaux ne pourraient, sans se rendre coupables de déni de justice, refuser de se prononcer sur la question. (Pardessus, n" 147; Dur., n» 319, note; —Rennes, 20 mars 1820, Dcv. P;il.)
(1) Rouen, 24 février 1844, Pal, 1844, 2, 250. roy. cep. Solon, n" 210.
(2) Pardessus, n" 149; Touiller, n" 167;— Amiens, 15 août 183S, D. P., 59, 2, Ml; Pal. 1859, 1, 576; Dev., 1835, 2, 157.
(3) Toullirr. n" 165, donne à la disposition de l'article 663 un sens plus restreint.
(4; Cass., 27 novembre 1827 cl 14 mars 1828, Dev. Pal.; Dal., 1828, 1, 52; Limoges, 26 mai 1858, Pal., 1838, 2, 650; Ucv,, 1839, 2, 139; D. P., 39, 2, 108.
Le terrain du mur de clôture doit être pris avec égalité sur chaque propriété. — La qualité des matériaux dont on doit se servir dépend de l'usage des lieux (1) : celui des voisins qui voudrait employer des pierres d'un prix plus élevé, ou qui adopterait des dimensions supérieures à celles qui sont usitées , supporterait seul l'excédant des frais.
La hauteur des clôtures est fixée, soit par des règlements particuliers, soit par les usages. — A défaut de règlements et d'usages , on observe la hauteur prescrite par notre article : celui qui veut se clore ne pourrait forcer son voisin a contribuer à la clôture au delà de cette hauteur, sauf toute convention contraire (2). — Mais les parties peuvent, d'un commun accord , déroger aux règles de cet article et donner au mur une hauteur moindre ou plus élevée (Locré) , puisque l'obligation de se clore est uniquement imposée dans l'intérêt des propriétaires voisins (3).
La loi netlétermine pas l'épaisseur que doit avoir le mur mitoyen, à défaut d'usages constants et reconnus; mais la nature des choses doit y suppléer : l'épaisseur du mur doit être en proportion de sa hauteur.
— La loi exige dix pieds au moins de hauteur à partir du soi : quid si les deux terrains sont d'une hauteur inégale?»/'^ Celui dont le sol est le plus bas contribue pour moitié aux frais de clôture, depuis la fondation jusqu'à huit ou dix pieds au-dessus de la hauteur de son terrain ; et celui dont le terrain est le plus élevé contribue pour l'autre moitié; il achève en outre, à lui seul , l'élévation du mur jusqu'à la hauteur voulue par la loi : le mur doit avoir dix pieds d'élévation à partir du sol le plus élevé (4).
Peut-on, dans les lieux où la clôture est forcée (c'est-à-dire, dans les villes et fauboutgs), se dégager de l'obligation de contribuer à la clôture, en abandonnant la moitié du sol nécessaire pour construire le mur et en renonçant à la mitoyenneté? w De graves considérations se présentent pour l'afTirmative : rien ne démontre, disent quelques auteurs , que la loi ait voulu modifier, par l'art. G6.3, le principe général et absolu de l'article 6.^G.— M. Berlier, ayant demandé, lors de la discussion, que le voisin fùtdispenséde contribuera la clôtureen cédant la moitiédu terrain, M. Tronchet répondit que cette modilicalion, admise autrefois dans beaucoup de pays, était exprimée dans l'article 656 ;5). «Il fut convenu, dit Mallevilie, sur l'article 663, que, dans le cas de cet article, comme dans celui de l'article 656, le voisin pourrait se dispenser de contribuer à la clùlure, en renonçant à la mitoyenneté et en cédant la moitié de la" place sur laquelle !e mur de séparation devait être assis. » Ainsi, la règle se trouve dans ce dernier article j or, il porte que tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et aux reconstructions, en abandonnant le droit de mitoyenneté. — Le mot reconstruction , inséré dans l'article, indique assez qu'il s'agit non-seulement d'un mur mitoyen à réparer, mais encore d'un mur mitoyen à construire à neuf ; car il n'y a nulle diiférence entre édifier el réédifier. — D'ailleurs, nul ne saurait élre assujetti à édifier un mur sur lequel il ne prétend aucun droit, ou qui ne lui est d'aucune utilité : imposer, en certains cas, un pareil sacrifice à l'un des voisins, ce serait opérer sa ruine dans le seul intérêt de celui qui veut se clore.
(1) Pothler, Société, n" 223.
(2) Pardessus, n" 149; Delv., p. 166, n» 3.
(5) Delv., p. 166, no 5; Touiller, n» 162; Pardessus, n» 150; — Caen, 13 mai 1837, Pal. 1837, 2, 295; Dev., 1837, 2, 333; D. P., 57, 2, 167.
(4) Discussion au conseil d'État sur l'art. 663. (Locré, Législ., p. 343 et sulv.)
(5) Fenel, t. il, p. 266; Locré, Législ., t. 8, p. 343 et suiv.
—L'article 663 ne déroge pas à l'article 656 : il se borne à tracer une règle pour un cas spécial , c'est-à-dire, pour le cas où le mur, déjà mitoyen, doit être réparé , ou pour le cas de construction d'un mur où il s'agira de bâtir sur les parties limitrophes de deux héritages. Mais la faculté d'abandon est toujours réservée; il est de principe, en matière de servitudes, que l'on peut toujours s'affranchir de la charge imposée, en renonçant à ses droits sur la chose assujettie ; or, ce principe , formellement établi par l'art. 699, a dicté la disposition de l'art. 656. — Au résumé, dans les villes et faubourgs, de même que dans les campagnes, le propriétaire voisin âe celui qui veut construire ou réparer le mur, peut s'alfranchir de l'obligation de contribuer aux frais, en abandonnant la moitié du sol et en renonçant à la mitoyenneté (l).<AiCette théorie est vivement combattue: Delvincourt, p. 168, no6; Pardessus, n" 168, et Dur., n" 319, après avoir admis la facultéd'abandon pour le cas de réparations ou de reconstructions, estiment que le voisin ne peut se soustraire, par l'abandon de la moitié du terrain nécessaire pour construire, à l'obligation de se clore : l'état des choses, en elfet, n'est plus le même ; celui qui abandonne ses droits dans la mitoyenneté pour se soustraire aux charges qu'elle entraîne, a déjà satisfait au vœu de la loi ; il sacrifie à la fois sa part du sol et sa part des matériaux; mais comment admettre qu'il puisse échapper, par l'abandon du terrain, aux devoirs du voisinage? 11 y a même impossibilité matérielle; car, à moins d'abandonner le terrain en totalité, le voisin en conservera toujours une partie qu'il devra clore ; toutes les parties du sol étant grevé de cette charge,— on conçoit que la faculté d'abandon soit appliquée au cas où le mur existe ; car, le droit de chacun reposant en définitive sur toute la chose, la part du renonçant accroît naturellement à l'autre part; c'est là un des effets ordinaires de la communauté: mais ici , quel peut être l'objet de l'abandon? la mitoyenneté? elle n'existe pas. Il s'agit tout simplement d'un propriétaire qui veut céder les parties limitrophes de son terrain, afin de rejeter sur son voisin ( qui refuse de se rendre acquéreur) la charge de l'obligation commune (charge bien autrement grave que celle qui a pour objet des réparations), sauf à user plus tard , s'il le juge convenable, du droit que l'article 661 accorde à tout propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen. Ce sera, comme ou le voit, un moyen facile d'échapper à l'obligation de se clore. Le voisin qui voudra se soustraire à celte obligation n'hésitera jamais à sacrifier une petite partie de terrain pours'épargner la moitié des frais d'un mur dont il profitera, en définitive, comme celui qui l'aura construit, puisque par le fait son héritage se trouvera clos. — 11 y a plus: en adoptant le système que nous combattons , on ajoute à la loi, puisque l'on rend ainsi alternative une obligation qu'elle impose purement et simplement. — Maintenant jetons un coup d'oeil sur les travaux préparatoires : l'article 15 du projet portait que, dans les villes et communes dont la population excéderait 3,000 âmes, les copropriétaires des murs mitoyens ne pourraient se dispenser de contribuer aux réparations en abandonnant la mitoyenneté : aprf-s l'adoption de l'article 663, qui imposait à tout voisin . dans les villes et faubourgs, l'obligation de contribuer, sur la demande de l'autre, à la clôture commune, cet article a été supprimé comme superflu. Voici dans quelles circonstances : lors de la discussion, M. Berlier proposa d'exprimer « quo le propriétaire interpellé de contribuer à la clôture, pourrait s'en dispenser en renonçant à la mitoyenneté et en cédant la moitié de la place sur
(I) Malleville sur l'article 663; Solon , n" 178; Touiller, t. 3, n«s 163 et 2)8; Favard , Rép., SerT., sect. 2, § 4, no 4; Zach., t, 2, § 240, n" 7; Marcadé sur l'art. 663; — Cass., 29 décembre 1819, 5 mars 1828, Dev. l'ai.; Toulouse, 7 jauTicr 1834, Dev.. 1834, 2, 365; Douai, 28 février 1839; 0. P., 39, 2, 147; o février 1840, U. P,, 40, 2, 153; Dev., 1840, 2, 204; Angers, 12 mars 1847, Dal., 1847, 2, 63.
8b6 TITBE 4. — CHAPliBE 2.
laquelle le mur doit être construit.» M. Tronchet répondit « que cette modification était exprimée dans l'article 18 (aujourd'hui l'article 656). » >I. Beriier n'a pas répliqué; mais M. Bigot-Préameneu, qui n'avait pas perdu de vue la disposition de l'article 656, fit observer que, « dans les villes d'une population un peu nombreuse , toujours les propriétaires ont été dans l'obligation de se clore. Cette pensée paraît avoir été partagée par Cambacérès; car il s'est exprimé ainsi : « On doit d'abord imposer aux propriétaires des villes un peu considérables l'obligation de se clore; on ajouterait ensuite qu'ils ne pourront être forcés d'élever de mur de séparation , etc. » L'article 663 est dès lors conçu dans cet esprit. — Evidemment M. Tronchet a confondu le cas de l'article 656 avec celui de l'article 663 ; il a raisonné par analogie dans des matières soumises à des règles spéciales, et qui n'ont aucun rapport: le premier suppose un mur existant; le deuxième suppose que ce mur n'existe pas encore. — Ajoutons que la coutume de Paris admettait la clôture forcée non comme une obligation alternative, mais comme une obligation pure et simple : rien ne démontre que les auteurs du Code aient voulu innover. — Au résumé, dans les villes et faubourgs, on ne peut se soustraire à l'obligation de se clore par l'abandon du sol sur lequel le mur de clôture doit être assis (1). — Toutefois, nous devons reconnaître que la cour suprême a rejeté la distinction que nous venons d'exposer, sur le pourvoi formé contre un arrêt de la cour de Bordeaux, du 7 décembre 1827, qui l'avait admise, et décidé que, dans le cas de construction comme dans celui de reconstruction, la faculté d'abandon existait [2).
665 — Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison , les servitudes actives et passives se continuent à l'e'gard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées , et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription (3) soit acquise (4).
= Cet arlicle consacre une conséquence du principe que nous examinerons sous les articles 703 et 704.
Les servitudes actives sont celles qui étaient établies en faveur de l'édifice abattu.
Les servitudes passives sont celles qui étaient imposées à cet édifice en faveur d'un autre.
Fossés mitoyens.
Les fossés peuvent êlre destinés à faciliter l'écoulement des eaux , à servir de clôture ou h borner les héritages : dans tous les cas , ceux qui se trouvent entre deux héritages sont présumés mitoyens (666).
(1) Fenet, t. 1 1, q. 266; Locré. Législ., t. 8, p. Ô43 et suiv.; Solon, Servitudes, n" I7S, 222 et suiv.; Rolland, Abandon de mitoyenneté; Pardessus, n" 168; Delv., t. 1", p. 400; Oalloz. 1847,2, 65, note; — Angers, 23 avril 1819; Paris, 29 juillet 1823; Bordeaux, 7 décembre 1827, Dev. Pal.; Rennes, 16 décembre 1829, Uev, Pal.; Amiens, 15 août 1838, Dev,, 1859, 2, 157; Dev. Pal.
(2) Cass., 29 décembre 18l9 et 5 mars 1828.
(5) Expression inexacte : il n'est pas nécessaire que le propriétaire ait possédé pendant un certain temps (2228 et 2245) ; il s'agit ici du non-usage (617 et 706). mode d'exécution particulier aux servitudes. — I,a perte par le non-usage peut être interrompue, cnronje la prescription, au moyen des actes dont il est question dans les art. 2244 et 2248.
(4) La disposition de cet article s'applique à toutes les servitudes en général : poir(!'.-i Jonc l'avoir placé dans le chapitre qui traite des «ervitudcs établies par u loL'
La largeur du fossé mitoyen est présumée prise sur chacun des héritages qu'il sépare; les propriétaires de ces héritages possèdent le fossé par indivis. (Pardessus, Serv., n° 183.)
La loi ne distingue pas, comme dans les articles 653 et 670, si les héritages sont, ou non en état de clôture : ceUe différence vient de ce que le fossé procure toujours une certaine utilité à l'un et à l'autre riverain (I).
On ne peut, par analogie, appliquer ici la disposition de l'art. 661 , et forcer le propriétaire du fossé h en céder la mitoyenneté : en effet, d'une part, le fossé ne joint pas immédiatement l'autre fonds, car il est d'usage de laisser le talus nécessaire pour éviter l'éboulement des terres voisines : cet espace est ordinairement d'un pied. D'autre part, la loi ne consacre pas ce droit , comme elle le fait a l'égard du mur mitoyen. (Solon, n° 194; Dur., n" 365.)
666 — Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens , s'il n'y a titre ou marque du contraire (2).
= La présomption légale de mitoyenneté du fossé ne peut être détruite que par un titre ou par une marque du contraire (667 et 668).
Le titre serait, par exemple, une vente, une cession, un partage, etc., qui attribuerait exclusivement le fossé à l'un des voisins.
667 — Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée (3) ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
= S'il n'y avait pas de jet , et que le terrain fût uni des deux côtés , ou si le jet se trouvait de l'un et de l'autre côté, il y aurait présomption de mitoyenneté.
Le simple fait de curage, même répété à plusieurs reprises, ne suffirait pas pour faire présumer la non-mitoyenneté {4) : cette présomption légale ne peut résulter que du rejet de la terre d'un seul côté; le système contraire serait une source d'abus ou de fraudes , car le curage pourrait être fait clandestinement.
668 — Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.
= On ne présume pas que l'un des propriétaires voisins aurait consenti à recevoir seul le rejet de la terre, si ce fossé eût été mitoyen : Qui a douve a fossé (Loisel , Instit. coût., 1.2, t. 3, art. 7; Pardessus, n°5 183 et 184; F. infrà, quest.).
Mais gardons-nous de croire que le dépôt actuel sur l'un des bords
(1) Pardessus.'SerT., n° 185; Dur., n° 653.
(2) Ajoutez : ou une possession suffisante.
(3) La levée est une élévation de terre ou de maçonnerie en forme de digue, de berge pour retenir les eaux que le fossé contient.
Le rejet de la terre , c'est-à-dire , les terres qu'on rejette hors du fossé, soit en le creusant , soit en le curant , sert à former la levée.
(4) Dur., no 358; —Angers, 6 mars 1835, Dev., 1835, 2,245; D. P., 1835,2, 96.
860 ÏITBE 4. — CHAPITBE 2.
soit suffisant pour détruire la présomplion de mitoyenneté : il faut pour celaque ledroitexclusif ne soil pas contesté; de tellesorteqne, dans l'année (lu curage , le rejet d'un seul côté n'a d'autre effet que d'obliger le voisin à intenter l'action en trouble de jouissauce, afin de prévenir les effets de la possession annale. (Pr., 3 et 38. V. infrà, quesl.)
Observons que la marque de non-mitoyenneté résultant du rejet de la terre n'est pas seulement indiquée comme exemple, mais comme étant la seule qu'on puisse admettre. Les articles 666, 667 et 668 sont calqués, pour la rédaction, sur les art. 653 et 654 relatifs au mur mitoyen : ainsi, la marque de non-mitoyenneté ne résulterait pas, comme pour les haies (670) , de ce que l'un des deux fonds serait seul entouré de fossés (1).
Néanmoins on doit, selon nous, considérer comme une marque de non-mitoyenneté les bornes placées au delh du fossé : ces bornes feraient présumer la propriété contre celui du côté duquel elles se trouveraient. — La présomption résultant de la plantation de ces bornes l'emporterait même de beaucoup sur celle qui résulterait du rejet de la terre.
— La possession annale du fossé est-elle destructive de la présomption d*^ mitoyenneté résultant de l'article G6G ? w « Quelle serait, dit Duranton, no 356, l'utilité de la possession annale', si cette possession n'avait pour effet de faire répu- 1er celui qui l'a en sa faveur, propriétaire du fossé jusqu'à preuve du contraire? et comment dès lors supposer que le législateur ait donné une action sans objet, et sans utilité pour celui qui l'exercerait? (S;)»x/Nous répondrons que l'avantage pour le possesseur consiste en ce qu'il rejette sur le demandeur le fardeau de la preuve. La présomption de mitoyenneté n'est pas détruite pour cela; cette présomption est elle-même un titre qui ne peut fléchir que devant un titre formel ou devant la prescription (3). ( Appliquez ce que nous avons dit ù cet égard relativement aux murs, p. 845.)
Quand une haie est reconnue appartenir exclusivement à l'un des voisins, le fossé qui la joint en dehors est-il censé, comme cela se présumait anciennement dans plusieurs localités, appartenir à ce voisin, d'après la maxime : le fossé appartient à la haie ?^ Le Code ne consacre pas cette présomption (Dur., no 354).
L'un des voisins pourrait-il forcer l'autre à contribuer à la confection d'un fossé sur les limites de leurs propriétés? v« La clôture n'est forcée que dans les villes et faubourgs (Solon, n" 195).
669 — Le fossé mitoyen doit être entretenu à frais communs.
= Les propriétaires voisins peuvent prendre tous les joncs et autres herbes qui croissent de leur côté, à partir de la ligne que Von suppose tracée au milieu du fossé.
Ils ont le droit de se contraindre mutuellement "a contribuer pour moitié aux frais d'entretien du fossé; car c'est là une des charges de la mitoyenneté : mais celui contre qui la demande est formée peut s'affranchir de celte obligation en abandonnant sa part dans la mitoyen-
{{) Pardessus, n» 183; — Angers, ibid.; Dur., n" 653. foy. cep. Delv., p. 167, n» li'.
(2) yoy. aussi nelv.. p. 167, no 20, et Pardessus, n" 183.
(3) Solon, n" 189, — Bcurgcs, 20 mnl 1825; Douai, Ib février lâjG; Voiliers, 25 juin 1836, Dev., 1837, 2, 116; I), P., 37, 2, 103.
neté, sauf à révoquer ensuile cet abandon, si le voisin n'enlrelient pas le fossé en bon état (arg. de l'art G5G) (i).
Toutefois si, d'après l'usage des lieux, le fossé servait au bornage (646) ; s'il était du nombre de ceux que l'on pratique pour l'écoulement deseaux et qui sont commandés par l'intérêt public; ou s'il existait des règlements locaux pour contraindre à la clôture ; en un mot, si le fossé était d'une nécessité absolue , l'abandon ne pourrait être pur et simple et saub réserve , condition exigée par la loi (arg. de l'art. 661) : dès lors il serait sans effet (2).
Le voisin qui veut faire l'abandon du fossé mitoyen doit notitiercet abandon à l'autre , lequel peut exiger qu'il en soit dressé acte aux frais du cédant.
— Celui qui fait l'abandon du fossé pourrait-il ensuite forcer son voisin à lui revendre la mitoyenneté? L'article G6l permet d'acquérir en tout temps la mitoyenneté d'un mur; cette faculté n'est pas établie pour les fossés. (Pardessus, n" 185.)
Des haies.
670 — Toute haie qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture , ou s'il n'y a litre ou possession suffisante du contraire.
= Les haies (vives ou sèches) étant des clôtures, de même que les murs et les fossés, on doit leur appliquer la présomption de mitoyenneté (3),
Mais cette présomption cesse :
P Lorsqu'il existe un titre qui attribue la haie à l'un des voisins : en ce cas, ou n'a pointa considérer l'état de clôture de l'uu ou de Vautre fonds;
2° Lorsqu'il n'y a qu'un seul héritage en état de clôture : on considère alors comme propriétaire (4) celui dont le fonds est clos en totalité.
Si les deux héritages étaient flos, la haie serait mitoyenne.
Quidû l'un des deux héritages était clos de trois côtés par des haies sèches? La haie vive qui servirait de séparation serait présumée appartenir au propriétaire dont l'héritage se trouverait clos de toutes parts par unehaie decet'e nature, sauf la preuve contraire (5).
Quidû l'un des fonds était clos de trois côtés par des fossés et de
(1) Pdrdessus, nos 184 et 18S: Solon, n» 192; Zach., §239; Dur., n» 360; Favard, v SerT. sect. 2, §4, no U.
(2' Dur., no 360; Favard, Rép., voServ., sect. 2. §4, no il.
(3) La haie est une clôture d'épines, de ronces ou autres arbrisseaux , quelquefois même de branches sèches.
On appelle haie sèche ou haie morte, celle qui est faite avec du bols coupé , et haie vive ou à pied celle faite avec des arbrisseaux qui ont pris racine.
(4) Loi du 28 septembre-6 octobre 1791; G. pén.,art. 591; Pardessus, n" 188; Dur., n» 568. (u Dur . n" 368; SolOD, n» 187. Foy. cep. Pardessus, n" 188, et Delv., t. l«r, p. 399, note:
Marcadé.
862 TITRE 4. — CHAPITBE 2.
l'autre par une haieV La haie serait censée mitoyenne. — Par ces mois ; en état de clôture , la loi n'entend évidemmenl parler que des clôtures de haies : nous déciderions de même, si l'un des héritages était clos de trois côtés par des haies sèches et de l'autre par une haie vive ; la haie vive serait présumée mitoyenne. On doit supposer,, en effet, que la haie objet de la contestation appartient au propriétaire dont le fonds est clos de trois côtés par des haies de même essence et de même âge, et que le voisin n'a pas contribué à l'établir.
Les articles 666 et 668 contiennent, ainsi que nous l'avons vu , des règles spéciales pour les fossés : la loi présume en ce cas la mitoyenneté, sans distinguer si les deux héritages sont ou non en état de clôture, saus avoir égard aux moyens employés : elle a considéré que les fossés sont destinés non-seulement à servir de clôture, mais quils ont en outre pour but d'assainir les lieux en facilitant l'écoulement des eaux , et de servira l'irrigation.
3° Enfin, la présomption de mitoyenneté cesse lorsqu'il y a possession suffisante de la part de celui qui se prétend propriétaire de la haie : la possession peut se manifester de diverses manières; par exemple , par lélagage, par l'arrangement de la haie, etc.
L'état de clôture est, pour les haies, le seul indice denon-mitoyenneté que la loi indique.
Nous pensons néanmoins que l'on pourrait considérer comme tel :
1" Les bornes qui se trouveraient en deçà de la haie, soit qu'il n'y eût qu'un seul héritage eu état de clôture, soit que l'un et l'autre fussent clos;
2° L'existence d'un fossé mitoyen de l'autre côté de la haie (1) : celui qui aurait cette haie de son côté en serait nécessairement réputé seul propriétaire. —Mais il peut airiver que la mitoyenneté du fossé soit contestée ; alors on distingue : si l'un des deux fonds est seul entouré d'une haie , la haie est présumée appartenir au propriétaire de ce fonds. — Mais si aucun des deux fonds n'est clos, ou s'ils le sont l'un et l'autre, c'est la haie, plutôt que le fossé, qui doit être considérée comme séparant les deux héritages; en conséquence, on la considère comme mitoyenne (Dur., n» 375).
La mitoyenneté de la haie ne donne pas le droit d'exiger que cette haie soit détruite ; car l'établissement d'une haie exige beaucoup de temps et des soins multipliés (Dur., n° 378).
Son entretien a lien à frais communs; celui qui ne veut pas contribuer aux frais peut abandonner son droit h la mitoyenneté (art. 6.56).
L'abandon doit être notifié au voisin : celui-ci peut exiger qu'il en soit dressé un acte public aux frais du renonçant (2). —Cet abandon entraîne celui du terrain sur lequel la haie est plantée, et d'un demimètre de terrain tout le long de la haie , du côté du renonçant. (Arg. de l'art. 671.}(Solon , n° 205; Perrin , n" 1688.)
(1) Pothier, no225, App. au contrat de société, f^oy. cep.Solon, d» 207.
(2) Pardessus, n» 187; Fevard, v» SerT.,sect. 2. § 4, n» 12.
— La présomption de mitoyenneté des haies doit-elle céder à la possession annale ? «wLa plupart des auteurs se prononcent pour l'afTirmative. Les haies, disent-ils, difïèrent essentiellement sous ce rapport des fossés (art. 654-668) : cette dillërence vient de ce que la possession des murs et celle des fossés ne peut être reconnue avec une entière certitude , puisque la mitoyenneté donne à chaque voisin le droit de faire des actes de propriétaire ; — au contraire, on peut établir, d'une manière certaine, que l'on possède une haie, vive nomme rfomtnt, puisque cette haie donne des fruits et des produits dont le propriétaire seul pent profiter. — Cette opinion semble corroborée par la rédaction des art. 653 et 670 comparés : le premier de ces articles ne fait céder la présomption de mitoyenneté qu'aux titres oa marques du contraire, tandis que le deuxième fait en outre céder cette présomption à la possession sufTisante : ainsi , après avoir succombé au possessoire , le voisin ne pourrait former l'action au pétitoire qu'en prouvant la mitoyenneté autrement que par la présomption de mitoyenneté ; car cette présomption a cédé à la possession contraire. — Vainement dit-on que, pendant l'année, les deux voisins, ayant possédé , sont nécessairement restés dans le même état ; on répond qu'en réalité ni l'un ni l'autre n'a possédé pendant l'année : en elfet , les actes de possession d'une haie sont peu fréquents; le plus souvent ils sont équivoques. — Toutes les fois que le Code veut parler du temps qui aurait procuré la prescription , il le déclare formellement (i;oj/. art. 642, 6i3, 690). — L'art. 3, 2o, Pr., accorde formellement le droit de possession : or quel besoin y aurait-il d'intenter l'action possessoire dans l'année, si la possession du voisin pouvait tomber à toute époque devant la présomption de mitoyenneté (670) ? (Touiller, no 228, 229 et 299; Delv., p. 167, no 20; Pardessus, no 183 et 188; Merlin, Rép., v"* Haie, no SjGarnier, Act. possess., 224, 225 et 240; Dur., 370, 371, 390 ; — cass., 8 vend, an XIV.) vwLa jurisprudence a consacré le système contraire, avec juste raison selon nous : en ne définissant pas ce qu'il entend par possession suffisante, l'article 670 se réfère aux principes généraux en matière de possession ; or, d'après ces principes, la possession annale suffit pour que le possesseur ait le droit de se faire maintenir, s'il est attaqué au possessoire et même, pendant la durée de l'action, au pétitoire (art. 23 et 28 Pr.) : mais s'ensuit-il que la présomption de mitoyenneté soit détruite.^ Non , assurément ; il faut pour cela que la possession ait duré pendant trente années : la, maintenue en possession dispense le possesseur de prouver qu'il a le droit de propriété , mais elle n'empêche pas celui qui perd son procès au possessoire, de se pourvoir au pétitoire: or, si le pétitoire se prouve le plus souvent par des titres, il se prouve aussi par des présomptions légales; ces présomptions forment un titre. — E'" joignant les mots possession suffisante au mot titre, et en ne les séparant que parla conjonctive alternative om, l'art. 670 exprime clairement que la loi entend parler d'une possession équivalente à un titre, c'est-à-dire, d'une possession trentenaire. — S'il est vrai quela possession annale puisse remplacer le titre quand il s'agit d'une haie , il n'existe point de raison pour repousser la règle quand il s'agit d'un mur ou d'un fossé ; cependant , la plupart des auteurs dont nous combattons le système décident le contraire : l'erreur vient de ce qu'ils ont confondu la possession annale, qui ne touche qu'au possessoire, avec la présomption de mitoyenneté, qui touche au pétitoire. L'article 3 Pr. suppose que la possession est acquise par une personne en faveur de laquelle ne militait pas la présomption de mitoyenneté. {Ployez, au surplus, nos observations sur l'article 656.) (1).
0) Solon, no 200; Zach., t. 2, p. 50, note -26; —Bourges, 26 mai 182b; Angers, 7 juillet 1830, Dev. Pal.:D. P.,1832, 2, 97; Toulouse, 19 mars 1831, Dev., 1832, 2, 8; D. P., 1831, 2, b7; Bourges, 51 mars 1832, Dev., 1832, 2, 496; D. P., 1832, 2, 160; V, mars 1837, Dev., 37. 2, 265; D. r., Ô81. !12; Pal., 1837, 1, 465; Cass., 14 novembre 1835, Pal.; 15 décembre 1836, Pal,,
864 TITRE 4. — CHAPITBE 2.
Autres espèces de mitoyenneté.
Le Code civil n'a rendu l'indivision forcée que pour les murs , haies, et fossés; néaumoins, les molifs qui l'ont fait établir s'appliquent a beaucoup d'autres objets.
En principe, nul n'est tenu de rester dans l'indivision (815); mais cette règle souffre exception lorsqu'il importe que l'indivision subsiste pour l'exploitation d'un héritage. Les copropriétaires se trouvent alors en état de communauté forcée, position qui peut résulter non-seulement d'un partage, mais encore d'un acte translatif de propriété (1).
Cette exception s'étend en général à tous les cas où la nécessité de l'usage commun d'un objet se fait sentir; par exemple, aux allées, aux fosses d'aisances servant à plusieurs maisons : ou ne peut, en effet , au moyen d'un partage, attribuer à l'un le puits, à l'autre l'allée , etc.; car les maisons qui seraient privées de ces sortes de dépendances perdraient beaucoup de leur valeur; il ne resterait même à celui qui serait privé de son droit sur l'allée d'autre ressource que celle de se défaire d'une propriété devenue désormais inutile.
La loi s'occupe spécialement des bâtiments.
664 — Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de réparations et reconstructions , elles doivent être faites ainsi qu'il suit :
Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient.
Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche.
Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui, et ainsi de suite (2).
= La loi nous donne des règles sur ce qui concerne les murs, les toits, les voûtes, etc., d'une maison, dans le cas assez rare où les différents étages appartiendraient à plusieurs : la maison ne. peut être licitée, car il n'y a pas d'indivision; en effet, les droits de chacun ne reposent pas sur toute la chose et sur chaque partie de cette chose ; ils sont distincts; par suite, les divers propriétaires se trouvent nécessai-
1857, 1, 204; Dev., 1837, 1, 215; 7 janvier 1838, Pal., 1838, 1, 244; Dev., 1858, 1, 125; D. P., 1838, 1, 112; Bourges, 17 décembre 1S41, Pal., 1842, 2, U5.
(1) Pardessus, n°s 191 etsuiv.; Bordeaux, 21 décembre 1857, Pal., 1840, 2, 28.
(2) Quoiqu'il en soit, on peut dire queles droits dont 11 s'agit participent de la nature des servitudes, en ce qu'ils ne peuvent être établis que pour l'utilité d'wft héritage et non en faveur des personnes.
DES SEBVITUDES. — ART. 664. 86.5
rement forcés de posséder en commun les gros murs , les toits, voûtes, etc.
A défaut de titre qui règle le mode des réparations et reconstructions d'une maison appartenant à divers propriétaires, on observe les règles suivantes :
Les gros murs , les toits , les voûtes des caves (l) et autres parties du bâtiment essentielles soit à sa solidité , soil a sa conservation, ou qui servent à la commodité de tous les locataires, tels que les puits, les allées, etc^ sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur (et non de l'étendue ) de l'étage qui lui appartient : le rez-de-chaussée compte pour un étage.
Il faudra donc faire une ventilation, c'est-à-dire, estimer d'abord la valeur de la maison entière; puis, en raison de cette valeur, celle de chaque étage pris séparément. Exemple : la maison entière, composée de deux étages , est estimée 40,000 fr. : le rez-de-chaussée vaut 10,000 fr.; le premier étage 20,000 fr., et le deuxième 10,000 fr. : la valeur du rezde-chaussée étant égale au quart du prix total de la maison, le propriétaire supportera le quart des frais ; le propriétaire du premier étage, la moitié; et celui du deuxième, le quart.
Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche; mais les décorations du plafond sont à la charge de ceux qui occupent l'appartement plafonné. (Dur., n° 344.)
Chacun des propriétaires fait l'escalier qui conduit à son étage : cette disposition paraît onéreuse pour le propriétaire du premier étage,, car la partie de l'escalier qu'il entretient est plus fréquentée que celle des autres propriétaires; mais on a préféré cet inconvénient aux calculs arbitraires que présenterait une contribution relative.
Comme les impôts qui frappent sur la maison sont une charge de la communauté, chacun des propriétaires y contribue comme pour les gros murs; mais les impôts de portes et fenêtres sont supportés par ch=)que propriétaire. (Dur., n° 334.)
Du reste, le droit qui compète a chacun des propriétaires des divers étages d'une maison est un droit absolu et complet; l'article G64 (2) n y porte aucune atteinte : dès lors, ils peuvent faire des innovations dans les appartements qui leur appartiennent, sans que les autres aient le droit de s'y opposer (3), a moins qu'il ne doive eu résulter pour eux quelque préjudice ou incommodité.
— L'un des copropriétaires pourrait-il forcer les autres à la licitation, en refusant de faire les constructions ?w Non; il pourrait être contraint à contribuer aux frais, ou à faire l'abandon de l'usage , ce qui entraînerait la perte du droit qui lui appartient (arg. de l'art. G6G).
(1) Pardessus, n» 285; Delv., p. 164, n» 4. yoy. cep. Dur., no 342 : Les voûtes des caves, dit cet auteur, ne sont pas indispensables au soutien de l'édiBC'*; ces voûtes sont le plancher sur lequel marche le propriétaire du rez-de-chaussée; par conséquent, les réparations doivent rester à sa charge, n nous semble cependant qu'elles sont essentielles au soutien de l'édifice.
(2) Nimes, 5 décembre ISSg, Pal,, 1840, 1, 460.
(3) Grenoble, 15 juin 1832, Pal.
866 TITBE 4. — CHAPITBE 2.
Si la maison vient à être détruite , le terrain sera-t-il commun de manière à devoir être partagé entre les divers propriétaires, proportionnellement à la valeur estimative de chaque étageP-^iLes tribunaux fixeront un terme pour la reconstruction de l'édifice. (Dur., no 347.)
Distances à observer pour la plantation des arbres ou des haies.
Les arbres (ajoutons , ou les haies) peuvent nuire jusqu'à ua certain point à l'utilité ou à l'agrément du fonds voisin , soit par l'ombre que les branches projettent, soit par les racines qu'elles étendent sur le sol qui les environne ; la loi devait donc prescrire des mesures pour garantir les droits respectifs des deux voisins : tel est l'objet des articles 671 et 672.
671 — Il n'est permis de planter des arbres de haute tige qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants , ou par les usages constants et reconnus ; et, à défaut de règlements et usages , qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les arbres à haute tige , et à la distance d'un demi-mètre pour les autres arbres et haies vives.
= Le voisinage oblige les voisins à user de leur chose de manière à ne pas se nuire réciproquement.
La loi laisse aux règlements particuliers ou aux usages reconnus le soin de déterminer la distance a laquelle les arbres de haute tige (1) doivent être plantés , parce que cette distance doit nécessairement varier en raison des diverses espèces d'arbres , du climat et de la nature du sol.
Cependant, comme il pourrait se faire qu'il n'existât à cet égard aucun règlement particulier ni aucun usage, le législateur prend soin de déterminer la distance qui doit séparer les arbres de l'héritage voisin :
S'il s'agit d'arbres de haute tige , cette distance est de deux mètres; — pour les autres arbres ou pour les haies vives, elle est d'un demi-mètre.
La distance se calcule du centre de la tige à la ligne séparative de l'héritage voisin.
Lorsque les deux fonds sont séparés par un fossé , un ruisseau , une haie ou un mur mitoyens , cette ligne est censée se trouver au centre du fossé, du ruisseau , de la haie ou du mur (2).
Nous avons vu , article 666 , qu'on ne peut appliquer aux fossés la disposition de l'article 661 , qui confère à tout propriétaire joignant un
(1) On appelle arbres de hmite tige, ceux qui s'élèTcnt à une hauteur considérable, tels que les peupliers, lesfrCnes, les châtaigniers, les chênes, les orraes, etc.
(2) Dur. , n" 387; Pardessus, n^ 194; Garnier, p. 228; Solon, no 242.
Celui qui établit un fossé sur la limite de son héritage doit , d'après un usage suItI généralement en France, notamment dans l'ancienne Bourgogne, laisser un pied entre la ligne séparatiïc des deus héritages et le bord du fossé.
DES SERVITUDES. — AtiT. 671-C72. 867
mur la facullr de rciulro ce mur miloyeu on tout ou en partie. Les mêmes raisons doivent (aire interdire cette faculté lorstju'il s'agit d'une haie ; en effet, d'une part, l'espace qu'il faut laisser entre la liaio et lliérila^e voisin serait un obstacle ;i l'acquisition do la mitoyenneté; d'autre part, la loi ne consacre pas ce droit comme elle le fait |)()ur le uiur qui joint riu'-ritage voisin.
Lorsque la dislance prescrite par les règlements el u-ai:es locaux, ou, à leur difaut, par le Code, n'a pas été observée, le voisin peut exiger que les arbres ou les baies soient arracbés. — Toutefois, il serait privé de ce droit, si trente années setaienl écoulées depuis la plantation : on considérerait alors l'obligation de souffrir ces arbres comme une servitude acquise par prescription (690) (I).
Li> prescription court du jour de la plantation. — Nous supposons que la possession réunit les conditions voulues pour opérer la prescription (2262). Si les arbres avaient été plantés clandestinement, le délai ne courrait que du jour oii le voisin aurait connu le fait (2 .
La servitude dont il s'agit peut également s'établir par la destination du père de famille {voy. 694).
672 — Le voisin peut exiger que les arbres et haies plantés (3) a une moindre distance soient arrachés.
Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin , peut contraindre celui-ci à couper ces branches.
Si ce sont les racines qui avancent sur son héritage, il a droit de les y couper lui-même (4).
= Si la distance déterminée par l'article précédent n'a pas été observée , le voisin peut demander que les arbres soient arracbés.
Bien que les arbres aient clé plantés à la dislance voulue, le propriétaire voisin a toujours le droit de réclamer l'élagage des brandies (|ui avancent sur son terrain : a cet effet , il peut faire sommation au propriétaire de l'arbre, et, faute par ce propriétaire d'y oblem[)érer, l'assigner , pour voir dire et ordonner que cette obligation sera accomplie par un autre et à ses frais (il44).
fl; PardfMu», n» <95; TouMier. n» 515; Solon. n" 264; Uur.'n» 390; V«z., n» 118, Prescription;
Proudboa et Cur*s«oD, d»» STI cl 573; TroplonR, Pres<Tlp., n" 546; Favard, Sfrv.. sect. 3, J 5;
Amiens, 27 décembre I82u, 21 derembre i*>ii, 9 Juin iSH; Cas»., 9 Juin 1M23; Toulouse. S mars 1826. 9 décembre 1826; Bourges, 16 novembre I83ii, Dcv. Pal.; 29 mars 1833, l'ai.; H décembre «841, Pal., 1842,2, 144; Rouen. 19 Juin 1838. Pal , 1842, 2, 143; CaM.,25 mal 1842, Pal., 1842, X, 541.
(2) Bourge*. 16 oofembre IH50, DeY. Pal.
(3^ Appliquez éK.iIrment cette dlipoiltlon aax arbres qui croissent spontanément, ou p,ir l'effet d'un (ait naturel, foy. cep. Proudbonel Curasson, Des droits d'u«at;e, C.2,n° 571.
(4) Ces dUjiosItlons s'ippUijucnt aux arbres tirs fortts do l'Ktat rDioine A tous autres. (Ordonnance du I" am'H IH'T ; P.irdrMu», ii" {'»•; Our., n° 393; Pruudhnn et CuraMOD, t. 2, n"> !)68 , 569 et 570; — Paris. 16 fétrier 1824; Ca.s*.. 16 (étrier tSIl, Dev. Pal.; Rlom, IVJulo 1838, Uuy., IS38, 2, 526; U. P., 1839, 2,9.
868 TÏTIIE 4. — CHAPITRES.
IMais i! ne pourrait Ini-niême , de sa propre autorité , faire couper ces branches , à moins qu'il n'y eût été autorisé par un jugement (1144), car il y a des époques fixes pour i'ébranchemcnt. D'ailleurs, on aurait à craindre que, par malice, il ne se conformât pas au mode voulu pour la coupe des arbres (1). Vainement invoquerait-on contre lui les anciens règlements et usages locaux; ils n'ont pas été maintenus par le Code (2).
Au contraire, il a le droit de couper les racines qui avancent sur sou héritage; car cela ne peut nuire a la santé de l'arbre.
Le propriétaire sur lequel les branches s'étendent, ne peut exiger d'indemnité pour l'époque antérieure à la sommation qu'il a dû faire avant d'introduire judiciairement sa demande; car il était libre à lui de réclamer.
Ainsi que nous l'établirons, la prescription ne peut être invoquée pour prétendre au droitd'avoir des branches qui avancent sur l'héritage voisin, [^oy. quest.)
Quand les arbres ne se trouvent point placés à la distance prescrite , s'il est prouvé que les deux fonds ont appartenu au même propriétaire, il y a la une sorte de destination du père de famille, ce qui donne lieu, par analogie, à Tapplication de l'article 694. (Dur., n» 389.)
— On peut acquérir par trente ans, à partir de la plantation, le droit de conserver des arbres plantés à une distance moindre que celle prescrite par le Code (3). — Quid si les arbres plantés depuis plus de trente ans, à une distance prohibée, périssent ou sont abattus? le propriétaire peut-il les remplacer par d'autres arbres de même essence et en même nombre ? >« Suivant quelques auteurs , on doit voir dans l'existence des arbres depuis plus de trente ans un afïranctiissement, au profit de l'un des fonds, d'une servitude légale dont il était tenu en faveur du fonds voisin ; servitude consistant à n'avoir pas d'arbres de haute tige à une distance moindre que celle prescrite par la loi ou les usages locaux : le silence du voisin qui pendant l'espace de trente années a souffert ces arbres sans se plaindre équivaut, disent-ils, à un consentement tacite. — Assurément, la possession n'aura pas été continue et uniforme, puisque pendant les premières années l'arbre, par sa petitesse, aura pu échapper à tous les yeux ; mais toujours est-il que le voisin doit s'imputer de ne pas avoir rompu le silence avant l'expiration de trente années, à partir du jour où il a dû connaître l'existence des arbres : le droit de servitude est acquis 5 il ne se perd point par le simple changement survenu dans l'état des lieux ; il faut pour cela que le terrain soit resté libre (704). Le remplacement des arbres aurait donc ici le même effet que la reconstruction d'un mur (665) (4). w Pour faire tomber ce raisonnement, il suffit de rappeler qu'on ne peut voir une servitude dans la prohibition légale de planter des arbres à une
(1) Zach., s 242, n" 2; —Cass, 15 février 18H. Dev. Pal.
(2) Pardessus, no 196; Dur., n" 395; — Cass.. 51 décembre 1810, Dev. Pal.
(3' Pardessus, n° 19b; Favard, Serv., secl. 3, §5; Dur., n» 590; Solon, n° 244; Vaz., Prescrip., n» 118; TouUier, nos 514 et 515; Pruudhon, Droit d'usage, n" 571; Troplons», Prescrip., nos 346 et 347; — Cass., 9 juin 1825; Toulouse, 9 décembre 1826; Bourges, 16 novembre 1830; Cass,, 29 mai 1852, Dev., 32, 1, 323; D. P., 32, 1, 210; 25 mai 1842, Dev., 42, 1, 735; D. P., 42, 1, 271, Pal.; 42, 2,341.
(4) Pardessus, n» 195; TouUier, t. 3, n» 515; Favard, Rép., v» Serv., sect. 2, § 5, n» 2; Fournel et Tardif, Du voisinage, t. 1er, p. 127; zach., p. 53; Vaz,, Prescrip., n" 429,
distance moindre que celle qui est prescrite , mai? simplement un mode d'exercice du droit de propriété : sans doute, le voisin peut s'affranchir de celte prohibition par la prescription trcntenaire , puisque l'existence des arbres hors de la distance voulue constitue une servitude continue et apparente; mais il ne s'ensuit pas qu'il ait acquis le droit d'avoir perpétuellement des arbres à la même place ; des le moment où ceux dont il a joui sont arrachés, la servitude s'évanouit; le fonds servant recouvre sa pleine liberté. « Autre chose, observe Duranton, e.-t de souffrir l'existence d'un arbre qu'on [lourrait faire arracher, autre chose est de consentir a une servitude perpétuelle: un arbre aujourd'hui ne cause que peu d'incommodité; il procure même de l'agrément; tandis que la succession indéfinie d'arbres placés dans le même lieu peut devenir très-nuisible au voisin. « — Il s'agit de la prescription à l'effet d'acquérir, puisqu'il s'agit de s'affranchir d'une servitude légale ; or, la prescription est basée sur le consentement tacite de celui contre qui elle s'opère : ce consentement ne peut donc s'entendre que de ce qui en a été l'objet, c'est-à-dire, dans l'espèce, de l'arbre même dont on a souffert l'existence , mais non du droit perpétuel de le remplacer : Tantum possessum quan um prœscriptum. — L'argument tiré de ce qu'aux termes de l'art. 665, lorsqu'on a reconstruit un mur ou une maison, les servitudes actives ou passives continuent à l'égard du nouveau mur et de la nouvelle maison , ne signitie rien ; cette assimilation est repoussée par les termes de la loi , par la nature des choses et par l'équité : — par le texte-, car, si le législateur eût voulu soumettre aux mêmes règles ces deux espèces de servitudes, il s'en serait expliqué : nous voyons qu'il se borne à conférer au voisin le droit d'exiger la destruction de l'arbre qui n'a pas été planté à la distance prescrite par l'article 37 1; — par la nature des choses: en effet , lorsqu'il s'agit d'un mur mitoyen ou d'une maison dans laquelle un jour est pratiqué, on conçoit que la servitude doive continuer en cas de reconstruction de la maison et du mur, car le nouveau mur représente le premier; l'exercice de la servitude a été seulement suspendu pendant la démolition ; aussi la loi ne dit-elle pas que la servitude renaît , mais qu'elle continue; il y a là une sorte d'identité : mais il n'en peut être ainsi à l'égard des arbres ; une servitude de ce genre ne saurait continuer dans les mêmes conditions : l'arbre mis en remplacement d'un autre n'est pas la continuation de ce dernier , mais un arbre nouveau. — Par l'équité; car dans le doute, lorsqu'il s'agit de servitudes , on doit se prononcer pour la liberté de l'héritage. — Remarquons , d'ailleurs, qu'il n'y a point d'analogie d'un cas à un autre : la démolition d'une maison est un accident exceptionnel qui n'entre pas dans la prévision des deux parties; tandis que la chute d'un arbre est un événement tout naturel , auquel on a dû s'attendre, pour que la servitude existât, il faudrait que le propriétaire voisin eût concédé non-seulement le droit de conserver cet arbre, mais encore celui d'en replanter d'autres: or, un semblable droit ne peut évidemment résulter du silence qu'il a gardé ; en renonçant à faire arracher les arbres existants , il n'a pas autorisé une deuxième plantation. — Au résumé, le droit abstrait de planter sans observer la distance fixée par la loi ne peut résulter que d'un titre ; ce droit ne saurait prendre sa source dans la possession (J). — Les dispositions du Code civil sur l'obligation d'observer certaines distances dans les plantations d'arbres, s'appliquent aux forêts.
(1) Dur^, no39l; Garnier, Acte posses., p. 233; Ducauroy, art. 672; Solon, Serv., n" 245; Bcnest, Justite de paii, p. 282; Curasson, Conip. des Juges de paix, t. 2, p. 485 et 536; Solon, n» 245; be^-., p. 169, n° 12; — P.Tris, 23 août 1825, Oev. Pal.; Rennes, 19 juin 1S38, Dev., 1838, 2, 527; Pal., 1842, 2, 143; D. P., 42, 2, 167; Bourges. 8 décembre 1841, ncv., 1842, 2, 255; Pal., 1842, 2, 143; nouai, 14 avril 1843, Oev., 45, 2, 305; Pal., 1845, 2, 146; Cacn 22 juillet 1845; Pal., 1847, 1, 135.
870 XITBE 4. — CHAPITRE 2.
Lorsqu'un arbre planté trop près de l'héritage voisin a subsisté pendant trente ans , le propriétaire de cet héritage, ainsi que nous l'avons vu , est privé du droit de le faire arracher : mais peut il encore, après l'expiration de ce terme, couper les branches qui s'étendent sur son fonds? ixj La prohibition de planter, peut-OQ dire, constitue une servitude négative : celui qui invoque la prescription ne prétend pas avoir acquis; il se prétend affranchi de la servitude; par conséquent, cette libération profite à l'héritage. L'article 176 du Code forestier est conçu dans cet esprit (Troplong, Prescrip.; Delv., p. 564, n° 347). \t* L'erreur nous paraît évidente ; il n'en est pas des branches d'un arbre comme de l'arbre même : celui qui plante un arbre manifeste l'inttntion de le maintenir pendant longtemps ; le propriétaire voisin , averti par le fait , doit s'imputer de ne pas avoir réclamé ; après un silence de trente années , il n'est donc plus fondé à se plaindre. Cette intention ne peut se présumer quand il s'agit des branches, car on les coupe ordinairement à des époques rapprochées. En négligeant de faire opérer cette coupe, disent nos adversaires, le voisin est censé, après un espace de trente années, avoir concédé la servitude. Ce raisonnement conduirait tout au plus à décider qu'il a acquis le droit d'exiger le maintien des branches à la hauteur qu'elles avaient lorsque la prescription a commencé, suivant la maxime : Tantum passessum quantum prœscriptum ; mais rien de plus , puisque les trente années ne se seraient pas accomplies pour l'excédant : or, l'accroissement successif des branches ne permet guère de préciser ce fait. — De telles bizarreries démontrent le vice du système ; â la différence de ce qui est établi pour ces arbres, il faut, par conséquent, décider que le propriétaire voisin peut faire couper les branches qui avancent sur son fonds, lors même que cet état subsiste depuis plus de trente années (1).
Le droit acquis, en vertu de la destination du père de famille, de conserver des arbres à une distance moindre que la distance légale, emporte-t-il celui de conserver les branches de ces arbres qui avancent sur le fonds voisin (672 et 692)? vj Non , évidemment. La destination du père de famille se borne au maintien des arbres; elle ne s'étend pas, elle ne peut s'étendre aux branches, puisqu'elles n'existaient pas encore : le père de famille est censé, au contraire, avoir disposée charge d'élagage aux époques voulues, conformément au droit commun. Ce sont là des droits distincts; par conséquent, l'un n'emporte pas l'autre : il n'y a point indivisibilité, comme on l'a prétendu à tort (Pardessus, no 197; Paris, 23 avril 1825; cass., 16 juillet 1835, Dev., 1835, 1, 'dd. Voyez cep.Solon , no 399J.
Si le voisin ne fait pas couper les branches qui s'étendent sur son terrain , que doit-on décider à l'égard des fruits ? !/•/ Il n'est pas douteux que le propriétaire du terrain sur lequel ces b/anches s'étendent peut exiger qu'elles soient coupées. Mais quid s'il n'a pas usé de cette faculté? viVazeille, Prescrip., n° 119, et Troplong, sur l'article 2229, décident que les fruits appartiennent au propriétaire du terrain couvert, en vertu de la règle que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (552). v^ Suivant Duranton, no400, et Delvincourt, p. 170, n" 1, le propriétaire du terrain ne peut les cueillir ; mais, une fois tombés, ils lui appartiennent comme indemnité du tort que lui cause l'ombrage, ^t Pardessus , no 196; Touiller, n» 516 ; Marcadé, et Merlin , v° Arbre, § 8, vont plus loin : ils décident que le propriétaire du terrain ne peut même s'approprier les fruits tombés de l'arbre.— Celte décision nous parait fondée, car le droit sur les fruits détachés du sol n'est qu'une continuation de la propriété de l'arbre. Aucun texte
(i) Zach., t. 2, p. 54. note 3; Dur., n' ô9S; Zach., j 242, no 2; Pardessus, u» 196; Proudhou et Curasson, Doni. privé, ii" 581; Droit d'usage, t. 2, a"s 572 et 575; Merlin, Rép., t" Voisinage, S 4, n" 6; Marcadé, Eocyclop., v Arbres, uo 15; Vaz., t. 1=', n» 119; Selon, n" 244; Toullier, n° 507; — Paris, 16 février 1824, Dev. Pal.; Poitiers, 13 juin 1844, Pal., 1844, 2, 146; Bourges, 4 juia 1845; Pal., 184S, 1, 537; Dev., 1845, 2.
ne déclare les fruits acquis au piopriétairc du terrain. Les anciens usages qui les attribuaient au propriétaire du fonds ont été abrogés par la loi du 30 ventôse an Xll, art. 7. Le respect dû à la propriété domine dans nos lois.
Le propriétaire de l'arbre a-t-il le droit de réclamer le passage nécessaire sur le fonds voisin pour aller cueillir les fruits de cet arbre , ou ramasser ceux qui sont tombés? \M C'est là une servitude établie par les lois du bon voisinage : qui veut la fin veut les moyens. L'obligation de souffrir le passage résuite du consentement à laisser subsister les branches.— Cette obligation est la même, que l'héritage soit c(0* ou non clos. — Il est bien entendu que ce voisin peut exiger une indemnité, si la récolte ou la chute des fruits lui cause quelque préjudice ( argument de l'art. 682) ()).
673 — Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie ; et chacun des deux propriétaires a droit de requérir qu'ils soient abattus.
= La propriélé de l'arbre s'estime d'après la situation du tronc, sans égard aux racines qu'il peut avoir jelées sur un autre fonds.
De la il résulte que, si le tronc se trouve entièrement placé sur l'héritage de l'un des propriélaires, l'arbre n'appartient qu'à ce propriétaire (553) , sauf le droit réservé au voisin de le faire abattre s'il n'a pas été planté h la distance requise, de couper les racines ei défaire couper les branches qui s'étendent sur son héritage ;
Que les arbres plantés sans haie, sur la limite des deux héritages, pour servir de bornes, sont communs, s'il n'y a titre ou possession contraire;
Que les arbres plantés dans une haie mitoyenne sontmitoyens comme la haie : en conséquence, l'un et l'autre copropriétaire ont droit aux fruits et au produit de ces arbres; mais le partage ne doit pas avoir lieu par égales portions , car la communauté n'est point parfaite ; elle existe seulement /)?'o regione;
Que chacun des propriétaires voisins peut émonder les branches qui se trouvent de son côté, et recueillir les fruits produits par ces branches.
Au surplus, celui des copropriétaires qui ne serait pas satisfait de la répartition des fruits, pourrait exiger que les arbres fussent abattus, nonobstant leur ancienneté, lors même que Tarbre ne serait point exactement placé au milieu de la haie. Il jouirait de cette faculté, lors même que les deux fond; auraient a()partenu au même propriétaire : on ne saurait lui opposer la deslinalion du père de famille; car il s'agit ici de l'exercice d'un droit de copropriété et non d'une servitude. — La prescription ne commencerait que du jour où l'un des deux voisins aurait eu la jouissance exclusive de l'arbre. (Dur., n» 378.)
Le droit d'exiger (jue les arbres soient abattus tend à prévenir les procès ruineux qui s'élèveraient pour les objets les plus modiques, si l'arbre mitoyen s'étendait plus d'un côlé que de l'autre.
(1) TouUier, n» 517; Merlin, Rép., vo Voisinage, s 4, n° 6; Pardessus, n» 196; Marcadé; Zach., p. 55;— Cass., 51 décembre 1810, Dev. Viû.—yoy. cep. Dur., no 400; Vazeille, l'rescrip., n" 119; Zach., § 212. — Delv., p. 564, refuse le passage au propriétaire de l'arbre, lorsque le fonds voisin est en état de clôture.
872 TITP.E 4. - CHAPITRE 2.
Le parlage du hois provenaot de l'abatage se fait en proportion de l'étendue de terrain que le tronc occupait sur chacun des deux fonds.
Quant aux arbres plantés sur les chemins qui bordent les hérilages, il faut distinguer :
S'ils se trouvent sur des chemins privés, ils appartiennent évidemment aux propriétaires de ces chemins;
S'ils sont plantés le long des chemins publics , mais sur le terrain des particuliers, ils appartiennent aux propriétaires de ce terrain, lesquels ont en conséquence la faculté do les abattre ou de les renouveler.
Les propriétaires riverains ont également la propriété des arbres plantés sur les chemins publics ; mais ils sont tenus, pour les abattre ou les arracher, de se faire autoriser par l'administralion préposée à la conservation des grandes routes, et de remplacer ceux qui tombent ou meurent. (Loi du 9 ventôse an XIIL)
SECTION H
DE LA DISTANCE ET DES OUVRAGES ir^TERMÉDIAIRES REQUIS POUR CER- TAINKS CONSTRUCTIOINS.
674 — Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisaiices près d'un mur mitoyen ou non ;
Celui qui veut y construire cheminée ou àtre , forge, four ou fourneau ,
Y adosser uneélable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives ,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages , pour éviter de nuire au voisin.
= Tout propriétaire peut disposer librement de son héritage et faire dessus ou dessous tels travaux que bon lui semble : la loi ne lui impose d'autre limite que le respect dû au droit d'autrui,
Celui qui se propose d'effectuer des travaux susceptibles par leur nature de nuire au fonds voisin, doit donc prudemment, s'il veut se mettre "a l'abri d'une demande en indemnité, observer les mesures prescrites par les règlements, par les usages locaux, ou par les circonstances, soit dans l'intérêt public , soit dans l'intérêt des propriétaires qui l'environnent.
La loi nous donne ici quelques exemples : elle s'occupe spécialement du cas où l'un des voisins voudrait adosser certains travaux contre un mur construit sur la limite de sa propriété.
Les précaulious à prendre sont dictées par les mêmes motifs qui ont fait maintenir les règlements locaux et les usages particuliers relativement à la plantation des arbres et h la hauteur des murs de clôture.
Quelles mesures doit-on observer à défaut d'usages et de règlements? Notre article garde le silence : concluons delà que les tribunaux peuvent prescrire, pour empêcher le dommage, telles mesures que commandent les circonstances, et qu'ils peuvent même , le cas échéant , ordonner la suppression (1382) des constructions (1).
Bien plus, malgré l'observation des mesures prescrites, si le voisin éprouve un dommage quelconque, résultant, par exemple, de la fumée ou d'exhalaisons insalubres qui se répandraient sur tout ou partie de son héritage, il peut exiger une indemnité (1382) (2).
Si le propriétaire du mur mitoyen venta son tour adosser contre le mur des travaux du genre de ceux dont nous parlons , il doit , bien entendu , prendre les mêmes précautions que son voisin.
L'article 674 n'est pas limitatif; on doit appliquer ses prescriptions à tous les cas non prévus , lorsqu'ils sont identiques et analogues à ceux qui s'y trouvent énumérés : par exemple , il ne dit rien des canaux destinés à la conduite des eaux; cependant , comme ils entretiennent de l'humidité et présentent les mêmes inconvénients que les puits, il faut observer les mêmes précautions. — Il ne parle pas des tuyaux d'une fournaise; cependaut, comme le passage de la flamme peut brûler le mur, on doit observer toutes les mesures prescrites à l'égard des forges, fours, etc. — Il ne statue que pour les magasins de matières corrosives, telles que des soudes, du fumier, etc ; cependant, on doit par analogie étendre ces règles aux terres jectisses (3) — Il ne parle que du cas où il existe un mur entre les deux propriétés; cependant, la règle serait la même si elles n'étaient séparées que par une haie.
Les mesures prescrites doivent être observées, que le mur, porte notre article, soit mitoyen ou t<on : de là naît la question de savoir si elles sont applicables au cas même où le constructeur serait seul propriétaire du mur? Il nous paraît évident que cette expression dépasse la pensée du législateur: par quel motif, en effet, pourrait-on interdire à un propriétaire la faculté de détruire ou de détériorer sa chose? Il faut donc supposer que le voisin a intérêt a la conservation du mur; en d'autres termes , que ce mur est mitoijen. Telle était^ au surplus , l'hypothèse prévue par l'article 191 de la coutume de Paris (4).
Si le mur n'est pas mitoyen, il est clair que le voisin doit, avant d"y adosser aucun ouvrage , acheter la mitoyenneté dans toute l'étendue qui lui est nécessaire (657 et suiv.). Le doute ne peut s'élever sur ce point.
Parmi les règles déterminées dans cet article, il en est qui n'ont pour
(1) MeU, 10 novembre 1808, 16 août 1820; Bourges, 22 llieroiidor an XI, Bbt. Pal. (2j Pardessus n"» 201 et 332; — Cass., 19 janvier 1829, D., 29, 1, 124
(3) Pardessus, n" 199; —Metz, 16 août 1820.
(4) Desgodets sur l'article 192 coût, de Paris, n° 5.
874 TITBE 4. — CHAPITEE 2.
but que l'utilité du voisin : telles sont celles qui sont relatives aux amas de sel , de matières corrosives, etc. Il en est d'autres qui intéressent la sûreté publique : telles sont celles qui sont relatives aux âtres , forges , etc. Les parties peuvent convenir que les premières seront négligées; le droit de maintenir les travaux qui ont été faits peut même s'acquérir par prescription , malgré le préjudice qu'ils peuvent causer au voisin, et cela sans indemnité, puisque nous supposons l'action prescrite. — Mais elles doivent se conformer nécessairement aux deuxièmes: à toute époque, le voisin pourrait exiger que les choses fussent rétablies dans leur état primitif, en portant plainte soit au maire de la commune , soit au commissaire de police.
SECTION IH
