DES VDES SUR LA PROPRIÉTÉ DE SON VOISIN

II ne faut pas confondre les Jowrs avec les vxœs :

On entend par^ow;'.";, des ouvertures disposées de manièreà éclairer un lieu, mais sans procurer les moyens de voir à l'extérieur. — Les dimensions des jours ne sont pas limitées.

Les vues sont toute espèce d'ouvertures qui peuvent non-seulement procurer de la lumière , mais encore faciliter les moyens de regarder hors de l'édifice.

Il existe deux sortes de vues : les vues droites , et les vues de côté ou obliques.

Les vues droites sont celles qui sont percées dans un mur parallèle à la ligne séparative des deux héritages, qui permettent de regarder en face.

Les vues obliques sont celles qui sont pratiquées dans un mur placé sur le côté et en retour d'équerre de l'héritage voisin, qui obligent à regarder à droite ou à gauche.

Pour déterminer les mesures à prendre relativement aux vues et aux jours , la loi distingue trois cas : le mur est mitoyen ; — il n'est pas mitoyen, mais il se trouve sur la ligne séparative; — il est placé à une certaine distance de cette ligne , soit parallèlement , soit obliquement :

Si le mur est mitoyen, l'un des copropriétaires ne peut, sans le consentement de l'autre , pratiquer dans ce mur aucune ouverture (675);

S'il n'est pas mitoyen, le propriétaire exclusif du mur jouit au contraire de cette faculté, mais sous certaines restrictions (roy. 676-679).

Dans aucun cas, le propriétaire du mur non mitoyen ne peut, sans le consentement du voisin , avoir ni vues libres (soit droites , soit obliques), ni fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur son terrain , s'il n'existe une certaine distance entre ce mur et l'héritage voisin (678-680).

Il ne faut pas confondre la servitude de vtie avec celle de prospect ; l'une est moins étendue que l'autre : celle-ci consiste dans l'obligalioM OÙ se trouve le propriétaire voisin de ne rien faire sur sou fonds qui

puisse nuire à l'aspect du dehors, soit en bâtissant, soit en plantant des arbres.— La servitude de vue n'emporte donc pas la servitude de prospect.

Des jours simples ou jours de souffrance.

675 — L'un des voisins ne peut , sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture , en quelque manière que ce soit , même à verre dormant.

= On ne construit un mur mitoyen que pour se clore et pour y adosser des constructions , et non pour y pratiquer des vues.

Celui qui veut faire pratiquer des ouvertures dans le mur mitoyen doit donc obtenir le consentement de son copropriétaire, puisque le mur n'est pas destiné a cet usage. — Ce consentement est de rigueur; il ne saurait être suppléé, comme dans le cas de l'art. 662; car il ne s'agit plus de pratiquer de simples enfoncements, mais de percer le mur de part en part, et, par conséquent, d'attaquer le côté du voisin.

676 — Le propriétaire d'un mur non mitoyen , joignant immédiatement l'héritage d'autrui , peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant.

= liOrsque l'un des voisins est seul propriétaire de la totalité, ou seulement d'une partie du mur, il lui est permis de pratiquer, dans la partie (1) qui lui appartient , telles ouvertures qu'il juge convenables : on ne voit, dans cette faculté, qu'une conséquence du droit de propriété.

Toutefois^ la loi prescrit des mesures dans l'intérêt du voisin :

Parmi ces mesures , les unes concernent les jours que l'on veut pratiquer dans le mur qui joint immédiatement l'héritage (676 et 677).

Les autres concernent les vues d'aspect (678 et 679).

Lorsque le mur joint immédiatement l'héritage voisin, ou , ce qui revient au même^ lorsqu'il ne se trouve pas à la distance déterminée par les art. 678 et 679, on ne peut pratiquer dans ce mur de jours libres ou fenêtres ouvrantes , mais seulement des jours ou fenêtres à fer maillé ou à verre dormant (2); encore faut-il se conformer aux règles déterminées dans cet article et dans le suivant.

Ainsi , trois conditions sont requises :

1° Les jours doivent être à verre dormant ; en d'autres termes, il faut que le châssis soit fixé de manière à ne pouvoir s'ouvrir;

(1) ^oy. cep. Douai, 17 février 1810, Duv. Pal.

(2) On appelle /ce maiUé, un treillis de fer ou grillage; et verre dormant, celui qui est placé sur un châssis qui ne peut s'ouvrir.

876 TITBE 4.— CHAPITBE 2.

2° L'ouverture doit être garnie d'uu treillis en fil de fer, dont les mailles n'aient pas plus d'un décimètre;

3° Enfin , les jours doivent se trouver, dans leur partie inférieure, à 26 décimètres au moins du sol de la pièce qu'ils éclairent , si cette pièce est au rez-de-chaussée , et à 19 décimètres pour les étages supérieurs.

La hauteur se compte à partir de la pièce qu'il s'agit d'éclairer , sans qu'on ait à s'occuper de la hauteur du sol du côté du voisin. {Pardessus , n° 210; Delv., p. 170, no 8) (1).

Ne concluons pas de ces mots : le propriétaire d'un mur non mitoyen, que , pour avoir le droit de pratiquer des jours , il faut être propriétaire du mur dans toute sa hauteur : il suffit d'avoir la propriété de la partie où l'on veut pratiquer les jours (Delv., p. 170, no 4).

Ces règles sont imposées dans l'intérêt du voisin ; elles ont pour but d'empêcher qu'on ne jette quelque chose dans son fonds ou qu'on n'y porte des regards curieux.

Les art. 676 et 677 ne contiennent point de règles sur la largeur et la hauteur que peuvent avoir ces ouvertures; par conséquent, chacun jouit d'une liberté absolue à cet égard.

Quels sont les droits du propriétaire voisin? Il peut, si le mur se trouve sur la ligne séparative des deui héritages, acquérir la mitoyenuelé du mur : mais a-t-il le droit de faire supprimer les jours? On distingue : si les ouvertures ont été faites suivant les règles prescrites par les articles 676 et 677, ce propriétaire peut faire supprimer les jours, encore qu'ils aient existé pendant plus de trente années : on les considère comme des jours de souffrance, comme des droits précaires ; la destruction de ces jours, après l'achat de la mitoyenneté , est un acte de pure faculté; ils ne subsisteraient que par tolérance : or, les actes de pure faculté ou de tolérance ne peuvent fonder ni titre ni prescription (arg. des art. 661 et 675).

Si les ouvertures ont été pratiquées au mépris des dispositions des art. G76 et 677, c'est-'a-dire, sans châssis à verre dormant , sans fer maillé, ou sans observer la hauteur légale, elles constituent une servitude: celte servitude, étant continue et apparente , peut s'établir par prescription {voy. art. 661, quest.).

— I>e propriétaire voisin peut-il élever sur son terrain des constructions qui obstruent les jours ou les vuespi/'j [Voy. art. 678.)

677 — Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingtsix décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est au rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

= Cette hauteur est prescrite afln qu'on ne puisse jeter les yeux sur

(1) Suivant TouUier, n» 326, et Favard, sect. 2, J 6, n» 1, la hauteur se compte du teir.iiu le plus élevé; mais l'erreur est éTidente. Le texte est formel.

DBS SEBVITDDF.S. — ART. 677-G78. 877

riuTilage voisin. On n'^-xim' pas, pour les i'l;igcs supérieurs, une distance aussi grandi' (|ue pour les rez-de-chaussées , parce que les plafonds sont ordinairement moins élevés.

On entend ici par rez-de-chaussée ( rezde terre , à fleur de terre ) , le sol on le dessus lin pavé des rues, cours, jardins, elc.

Si les jours sont »le>linés à éclairer un escalier, ils doivent «mi suivre la direction; la distance se calcule, en cocas, <le la marche la |ilns élevée.

Des vues.

On distingue deu\ sortes de vues : les vues droites, et les vues de côté ou obliques. Cette distinction a servi de base aux dispositions des articles 078 cKiTi); mais les parties [)0urraient valahlemont dcroj^er à ces dispositions J) : ce serait alors celle ilérogalion (|ui, suivant nos principes, conslituoiail une servitude. Ainsi, a la distance prescrite, les jours sont prali»iués jure (tominii ; U une distance moindre ou plus !iran<le, ils subsistent jure sercitulis.

Donc, dans l'espèce, on imposerait à l'héritage voisin une servitude , si l'on pratiquait des vues à une distance moindre que celle fixée par la loi. — Kn sens inverse, on établirait une servitude sur le bâtiment, si l'on convenait <|ue le piopriftaire de ce bàliment ne |)ourra ouvrir de fenêtroN ou qu'il siipprinuMa celles (]ui existent, quoitjue le bâtimeul fût éloigné de plus de six pifds de la ligne scparative.

Cette servitude peut être acquise par lilre on par prescription :

Dans le premier cas, c'est le titre qui détermine l'étendue de la servitude; par exemple, le nombre de fenêtres qui seront ouvertes, la grandeur qu'elles auront et la dislance à laquelle on pourra bâtir.

Dans le deuxième, on observe la maxime : Tanlum prx.scriptum quantum pussessum : ei\ co\\sv(\ucnc(i , le propriétaire ne conservera que la quantité de fenêtres (|u'il aura jiossédées , sans pouvoir changer la largeur, la hauteur ni la situation de ces fenêtres.

678 — On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, m balcons ou autres scnihl.ihics saillies sur riiéritage clos ou non cFosdc son voisin, s'il ny a div-nciil' déciuiclrcs 'G pieds; de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

= 1^ loi n'a point égard a la naline de l'héritage voisin : qn<; ce soit une maison d'habitation, un jardin, un herbage ou un labour, peu importe, elle ne (listinmi.< même pas si cet héritage est clos on non clos; dans tous les cas, par cfla seul (|ne les deux héritages sont conligus, la règle qu'elle prescrit doit être observi-e.

— Celui qui acquiert la mitoyenneté d'un mur peut fulrc boucher les jours d«

n) ram.. ««JulUel H:t,S., SI. I. 546.

souffrance qu'on y a pratiqués, lors même qu'ils subsistent depuis plus de 30 années [v. p. 862). — Quand il s'agit de fenêtres ouvertes dans un mur au mépris des prescriptions delà loi, le voisin peut les faire supprimer; mais il doit réclamer avant l'expiration de 30 années ; après ce long espace de temps, le droit est prescrit, la servitude est acquise (l'oyej ce que nous avons dit à cet égard p. 85''.).— Mais reste une dernière question : ce voisin pourrait-il du moins paralyser l'exercice de la servitude en construisant sur la limite de son héritage de manière à rendre inutile l'usage des fenêtres? w Cette question a été pendant longtemps controversée; aujourd'hui, elle est tranchée en faveur du propriétaire qui a pratiqué les vues; il est admis que le voisin ne peut construire un mur qu'à la distance déterminée par les art. 678 et 679. Entrons dans quelques développements :

Point de difficultés si le droit est établi par titre ou par destination du père de famille : au premier cas , le titre fixe l'étendue de la concession ; — au deuxième cas, le constituant est supposé s'être tacitement engagé à ne pas rendre la concession inutile, et par conséquent à ne pas obstruer les fenêtres (1) en construisant sans observer la distance légale; qui veut la fin veut les moyens. Nous supposerons que le droit est acquis par prescription, seule hypothèse qui puisse donner lieu à difficulté. — Pour le propriétaire soumis à la servitude, on raisonne ainsi : celui qui , pendant 30 ans, a eu des fenêtres ouvertes sur l'héritage voisin , s'est affranchi de la servitude légale ; il a éteint , par la prescription, l'action que le voisin avait pour le contraindre à les boucher; il a cessé d'être soumis à la règle des articles 678 et 679; mais il n'a pas acquis pour cela le droit d'empêcher le voisin de bâtir sur son héritage, même contre le mur, et de masquer ainsi les jours, car les facultés naturelles et légales ne se prescrivent pas. — D'ailleurs, en se libérant d'une servitude passive, on n'acquiert pas une servitude active; les servitudes continues et apparentes seules peuvent s'établir par prescription (690) ; or, celle dont il s'agit n'est pas de ce nombre : quel droit a-t-on acquis? celui d'avoir des vues sur le fonds voisin tant qu'un mur ne sera pas élevé ; c'est donc là une servitude non apparente, une servitude qui ne peut s'établir par prescription : il faut donc appliquer rigoureusement la maxime Quantum possessum quantum prœscriptum (2). ia» On répond ainsi : les servitudes légales ne sont pas de véritables servitudes , mais des manières d'être , des modes d'exercice du droit de propriété ; la servitude existe lorsqu'on s'est affranchi de ces règles : or, la servitude de vue peut-elle s'acquérir par prescription ? Nul ne le conteste : cette servitude, évidemment, est continue et apparente (688 et 689) ; donc, celui qui , pendant 30 ans, a eu des fenêtres ou vertes sur le fonds voisin , ne s'est pas seulement affranchi d'une servitude passive; il a acquis une servitude active , une servitude luminum : or, en quoi consiste ce droit ? il consiste à empêcher tous travaux qui pourraient gêner la vue : le bon sens conduit à ces conséquences. On convient que tels sont les effets de la servitude lorsqu'elle est établie par titre ou par destination du père de famille: pourquoi décider autrement lorsqu'on invoque la prescription ? Ce dernier moyen d'acquérir n'est-il pas fondé sur la présomption légale qu'un consentement tacite est intervenu entre les parties? Refuser cet effet à la prescription, ne serait-ce point créer arbitrairement une distinction repoussée parles termes généraux et absolus

(1) Cass., 23 avril 18l7, Dcv. Pal.; Pau 12 décembre 1834. et Pardessus, n» 204; Dev., 1835, 2, 305; D. P., 35, 2, 100; Paris, 20 mai 1856, Pal.

(2) Pardessus, n"9 2S5, 292et512; Zacli., p. 60; Delv., p. 175, no 7; Touiller, no* 532, 533, 534 et 536; Merlin, Serv., Siipp.auxqupst.de droit; — Pau, 12 avril 1826; Nîmes, 21 décembre 1826; Angers, l2 avril 1819; D. Serv., p. 561; Dcv. Pal.; Bastia, 19 octobre 1854, Dev., 1835, 2, 301; D. P., ib, 2, 70; Colnaar., 10 mars 1832.

de la loi ?— Le voisin pouvait , s'il voulait se soustraire à la servitude, exiger une reconnaissance constatant qu'il ne souffrait les fenêtres que par tolérance ; s'il ne l'a pas fait, c'est qu'apparemment il voulait conférer le droit dont il s'agit. — Tel était, au surplus, l'esprit de la loi romaine (ff. de serv. praed. urb.; I. i, de serv. et aquà) : l'empereur Antonin déclare positivement que l'existence des jours pendant le temps requis pour prescrire est assimilée à la constitution d'une servitude par titre. — Au résumé, le voisin ne peut bâtir sur la limite de son héritage de manière à obstruer les jours ; il doit observer la distance de deux mètres (six pieds) pour les vues droites, et de soixante-six centimètres (deux piedsj pour les vues obliques (i).

Peut-on ouvrir des vues sur l'héritage voisin quand l'espace intermédiaire est un terrain public, un chemin ou une rue qui a moins de six pieds de largeur ? t^ La cour de Nancy (25 novembre 1816, Dev Pal.), et la cour de Dijon ( 26 mai 1842, Pal., 1842, 2 29) se sont prononcées pour la négative, par ce motif que la prohibition portée en l'article 678 était absolue. — Zach., p. 60, admet la doetrine de cet arrêt; mais elle est aujourd'hui généralement rejetée : les cours de Nancy et de Dijon elles-mêmes sont revenues sur leur jurisprudence. — Celui qui ouvre des fenêtres sur un passage public est réputé ouvrir ses vues sur ce qui est public, et non sur l'héritage qui est situé au delà; — d'ailleurs, la sûreté générale et l'agrément des villes exigent qu'il y ait des fenêtres sur les rues ; — en appliquant à la lettre l'art. 678 , on arriverait à empêcher dans les villages que la plupart des maisons fussent percées de fenêtres. — Les auteurs du Code ont copié la coutume de Paris; or, cette coutume permettait de pratiquer des vues sur une rue dont la largeur n'était pas telle qu'il y eût une distance de six pieds entre les deux fonds (2),

Si celui qui pratique les vues construit sur son terrain un autre mur assez élevé pour ne pas voir dans l'héritage voisin, est-il obligé, nonobstant l'existence de ce mur, d'observer la distance prescrite par cet article Pw Le but de la loi est rempli : les vues sont sur le mur intermédiaire et non sur l'héritage voisin. Mais, s'il abaissait ensuite ce mur, le principe reprendrait son empire, quand même le temps de la prescription serait écoulé : le voisin n'avait point d'intérêt à faire supprimer les vues pendant l'existence du mur; par conséquent, le délai n'a pu courir contre lui (3).

Quid si le mur intermédiaire appartient au voisin ?\/j On peut soutenir que le défaut d'intérêt rend celui sur le mur duquel les jours sont ouverts non recevable à en demander la suppression, vw Quoi qu'il en soit, comme le mur fait partie de l'héritage du voisin, il est vrai de dire que ces jours donnent sur cet héritage (Delv., p. 170, n» 12).

(1) Curasson, Comp. desjugesde paix, p. 290; Dur., n» 326; Solon, nos 145, 302 etsulv.; Vaz., I>rescrip.,p. 413-418; Marcadé;— Cass , 9 aoiit 1813; Uordeaux, 10 mai 1822, 1er décembre 1827; Liège, 11 juillet 1S14; Cass., 24 juin 1823; Montpellier, 28 décembre 1825; Nancy, 5 février 1828- Toulouse, 21 avril 1830; Grenoble, !«' août 1827, Dev. Pal.; Colraar, 23 mars 1833, l'ai. Dcv., 1836, I. 605; D. P., 34, 2, 36; Cass., i" décembre 1835, D. P., 1836; 1, 115; Dev., 1836, ), 304; D. P., 56, 1, 115; Pal., 21 juillet 1836, Dev,, 1836, I, 529; Dev., 1836, 1, 304; Kînîes', 4 août 1857, Pal., 1859, 2, 259; Cass., 5 décembre 1838, Pal., l838, 2, 543; Nimes, 16 avril 1841 , Pal., 1341, 2, 25i; Montpellier, 19 novembre 1847, P.il., 1848, 1, 544.

(2) TouUier, n»' 528 et 444; Dur., n» 412; Delv., p. 170. n° 13; Merlin, Vues, $ 2; Pardessus, no 204; Solon, n» 294; Favard, v» Serv.. sect. 2, $6, no 2; Rolland, vo Vue;— Bourges, 13 décembre 1831, Pal.; 8 mars 1843, Pal., 1843, 2, 150; Dijon, 7 mai 1847, Pal., 1848, 1, 52; Cass., 1" mars 1848, Pal., 1848,2, 30; D. P., 1848, 1,157; Nancy, 31 janvier 1838, Dev.,' 1838, 2, 208.

(3) TouUier, no 528; Dur., no 409; Solon, n^s 209 et 295; TouUier, n» 528; — Nancy, 31 janvier 1^?38, Dev., ibid.

Quid si le voisin fait abattre le mur intermédiaire après l'expiration du temps |

voulu pour la prescription? le droit de vue sera-t-il acquis? \w Si les vues deviennent nuisibles au voisin, dit Touiller, n" 528, c'est par son fait, par un fait que n'a pas dû prévoir celui qui les a fait pratiquer de bonne foi: le voisin doit s'imputer de ne pas les avoir fait supprimer. \rj L'opinion contraire nous parait mieux fondée ; car la possession n'a pas eu le caractère voulu de publicité (Pardessus, n» 204 ; Dur., n" 4lO).

679 — On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage , s'il n'y a six décimètres (deux pieds) de distance (1).

= La distance ne se compte plus alors de la ligne extérieure du mur où se trouve la fenêtre, mais à partir de l'arête du montant de cette fenêtre. (Pardessus, n» 200; Dur., n» 413; Solon, n° 290.)

Bien que l'article 679 ne parle que des vues, on doit l'appliquer, par analogie, aux balcons et autres saillies. (Pardessus, n° 207.)

680 — La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (2).

= La loi considère les balcons ou autres semblables saillies comme des moyens propres "a faciliter l'exercice des vues : ainsi, la distance doit être comptée : pour les fenêtres , depuis le parement extérieur du mur où elles se trouvent; pour les balcons, "a partir de la ligue extérieure de la balustrade. — On n'observerait pas la même règle à l'égard des autres saillies, telles qu'une corniche, l'avancement d'un toit, etc.

Lorsque l'espace intermédiaire entre le mur et l'héritage voisin est commun, la ligne de séparation se trouve au milieu du terrain (3).

Si les propriétés sont séparées par un mur, une haie ou un fossé mitoyens, on peut soutenir que la distance se compte à partir de la ligne qui forme le milieu du mur , de la haie ou du fossé. Néanmoins, comme les propriétaires voisins n'ont pas exactement la moitié de ces marques séparatives-, mais la moitié de toutes leurs parties indivises, il nous paraît plus juste de calculer la distance en deçà de la base du mur, du pied de la haie, ou des bords du fossé.

Mais si les murs, haies ou fossés appartiennent exclusivement à l'un des propriétaires , leur existence est indifférente; la distance se calcule toujours depuis le parement extérieur du mur dans lequel on veut pra-

[l] n est bien entendu que l'on ne doit pas compter la distance à partir de la moulure qui se trouve ordinairement au bas de la fenêtre, car la moulure ne sert pas à la vue.

(2) Mauvaise rédaction : bonne pour les vues droites, vicieuse pour les vues obliques ; en effet, en prenant l'article à la lettre, il s'ensuivrait que le propriétaire dont l'héritage serait séparé de celui du voisin par une distance moindre de six déclirètres, ne pourrait avoir sur cet héritage des vues même obliques. (Pardessus, Merlin, Rép., \° Vue, § 2, n° 7.)

(3) Solon, no ^92; Pardessus, n»204; — Cass., 5 mal 18ÏI, Dev. Pal.

tiquer des vues ou des hci]cons,jïisqu'au point où commence la propriété voisine.

La loi ne distingue pas si riiéritage sur lequel il s'agit de prendre des vues est clos ou non clos : dans lous les cas , on doit laisser la distance prescrite par cet article, ou par les articles précédents, que l'hérilage soit situé a la ville ou à la campagne.

— Nous avons vu, art. 661, que le propriétaire joignant un mur peut acquérir la mitoyenneté de ce mur : mais s'il use de cette faculté à l'égard du mur intermédiaire, les six pieds ne se retrouveront plus (678); en ce cas, pourra-t-il faire détruire les vuesf ** Non; ces vues devront subsister: mais si par la suite on vient à les refaire, il faudra observer la distance requise, sauf toute convention contraire (Dur., n» 411 ; Pardessus, n" 206 ; Toullier, n» 522 ; Merlin, Vues, § 2).

Dans les lieux où la clôture n'est pas forcée , le propriétaire d'un mur placé sur la limite de sa propriété pourrait-il ouvrir des jours sans observer les distances prescrites par les art. G7 7 et G79 ; en d'autres termes, les règles des articles C7S et 679 seraient-elles applicables au propriétaire d'un enclos qui voudrait pratiquer, dans son mur de clôture, des vues sur la campagnePi/'^La loi ne distingue pas, dit Merlin : une fenêtre est un lieu d'observation d'où l'on peut épier sans être vu ce qui se passe chcï le voisin; il n'y a plus égalité de position entre les deux propriétaires voisins. (Merlin, v° Vues, n. 6, § 2.) v* Quoi qu'il en soit, nous pensons qu'il faut restreindre la règle aux vues ou fenêtres qui éclairent un appartement. On ne pourrait appliquer les mêmes règles aux vues dont il s'agit, sans se mettre en contradiction avec le principe qui rend la clôture facultative dans les campagnes : il s'ensuivrait que le propriétaire qui se serait clos de 3 côtés serait tenu , ou de se clore entièrement et de réparer le mur séparatif, s'il venait à tomber en ruine, ou de supprimer toute clôture. Telle est aussi l'opinion de Ducauroy, art. 678.

SECTION IV

DE l'ÉGOUT des toits.

681 — Tout propriétaire doit établir des toits (l) de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin (2).

==Dans l'espèce, c'est la main de l'homme qui a produit l'écoulement des eaux ; l'article 640 n'est donc plus applicable.

L'obligation que notre article impose est une limitation , dans l'intérêt d'autrui, de l'usage que chacun peut laire de ce qui lui appartient: ce n'est pas là précisément une servitude, mais une manière d'être de la propriété, une conséquence du principe qu'on ne peut rien avoir de suspendu sur l'héritage voisin.

(1) Ce qui ne veut pas diru que le vni>in est obligé de faire des toits, etc....

(2) Lors même que ce fonds est inférieur au sien (Colcnar, 5 mai 1819 ei Jb mars 1830, De», ïal.).

Celui qui bâlit une maison sur l'extréinité de son terrain ne peut même placer des gouttières avancées, pour recevoir les eaux et les détourner sur lui-même; car une partie du terrain de son voisin serait alors couverte : il doit laisser, pour recevoir les eaux de son toit , un espace entre sa maison et l'exlrémité de son héritage , et disposer les lieux de manière qu'elles ne puissent se répandre sur le fonds voisin.

Bien plus, si le propriétaire de ce fonds avait un mur coutigu, l'espace devrait être pavé , afin que les eaux ne pussent nuire aux fondations.

Le Code ne s'expliquant pas sur la largeur de l'espace , il en résulte qu'il doit être déterminé par experts; on le fixe ordinairement à trois pieds (1).

On pourrait licitement déroger, par une convention, à la dispositiou de cet article, ou acquérir par prescription le droit de laisser écouler les eaux de son toit sur l'héritage voisin : ce serait alors une véritable servitude que l'on imposerait a cet héritage. — Les Romains appelaient cette servitude aervitus stillicidii, quand l'eau tombait goutte à goutte , et servitus fluminis , lorsqu'elle était réunie dans une gouttière ou dans un ruisseau.

Pour connaître l'étendue de la servitude dont il s'agit, on distingue : lorsqu'elle est acquise par titre, ce titre fait loi;

Lorsqu'elle est acquise par prescription . on observe la maxime Tantùni praescripium quantum possessum.

Le propriétaire du fonds dominant a le droit d'empêcher que le propriétaire du fonds servant ne fasse aucune construction qui puisse nuire a l'exercice de son droit.

Mais rien ne s'opposerait à ce que celui-ci fît établir à ses frais des gouttières ou des canaux pour conduire les eaux sur une autre partie de son terraiu.

On connaissait autrefois, dans plusieurs coutumes, une servitude légale dite d'échelage, ou tour d'échelle, qui conférait au propriétaire du mur la faculté de passer, de déposer des matériaux et de dresser des échelles sur le fonds voisin de ses constructions, pour faire les réparations nécessaires (2).

Le Code garde le silence sur cette règle coutumière : s'ensuit-il qu'elle soit abrogée? Pour les campagnes, l'af firmalive nous parai t certaine : c'est au propriétaire qui élève un mur, à laisser un espace suffisant pour le réparer sans passer sur le fonds voisin (3). Mais pour les villes et faubourgs, lieux où la clôture est forcée, quelques doutes ^'élèvent : si je puis contraindre mon voisin a contribuer aux frais de clôture, à plus forte raison, peut-on dire , ai-je le droit d'exiger qu'il me laisse passer sur son terrain pour réparer le mur existant (4). — Toutefois il a étéjugé

(1) Pothier, n»* 2î5 et suiv. , deuxième appendice au contrat de société; Pardessus, n» 213.

(2) Dans quelques localités on donnait également ce nom au terrain sur lequel s'exerçait la servitude.

(3) Merlin, Rép., vo Tour d'échelle; Disc, du tribun GiUet; Locré, Législ., p. 406 et suiv.

(4) Dur., n» 315; Fourncl, p. 424; Solon, n»* 340 et suiv.; Merlin, Rép., Tour d'échelle, $ 2; Pardessus, n» 228; Bruxelles, 28 mars )82ï, Dev. Pal.

DES SERVITIDES. — AUT. (\82. 880

avec raison, conirairement a l'opinion de Duranlon et de Pardessus (lococit.jf que ia servitude de tour d'échelle n'est pas une suite nécessaire de la servitude dégoût des toits-, car l'expérience journalière démontre que les toitures peuvent être réparées sans passer sur le fonds voisin ; si , dans quelques cas pailiculiers , le passage devient indispensable, il peut être l'objet d'une autorisation demandée et momentanément obtenue, en connaissance de cause, mais ce n'est point la une servitude (1).

Nous supposons que le mur n'est pas mitoyen ; en cas de mitoyenneté, il va de soi que chaque voisin devrait fournir le passage nécessaire pour réparer le mur.

SECTION V