CHAPITRE II

DES SERVITUDES ÉTABLIES PAR LA LOI (art. 649).

Servitudes établies dans Pintérêt public.

Le Code se borne à indiquer les principales : elles ont pour objet le marchepied le long des rivières ; la construction et la réparation des chemins.

Le marchepied se compose de deux chemins : le chemin de halage, qui est affecté au tirage des bateaux et au dépôt des marchandises; il doit avoir 8 mètres de largeur, et le marchepied proprement dit (qui sert aux piétons); sa largeur doit être de trois mètres trente-trois centimètres.

Des considérations d'intérêt public ont fait établir, en outre, qu'un espace d'un mètre trente-trois centimètres serait laissé sur les bords des rivières flottables à bûches perdues.

Le terrain affecté au marchepied n'appartient pas moins aux riverains; seulement, il est grevé d'une servitude.

Les propriétaires d'un chemin vicinal sont tenus d'entretenir ce chemin en bon état. — Ceux qui sont voisins d'un chemin public doivent subir le dépôt sur leurs héritages des matériauxqui sont destinés à l'établir ou à le réparer. (Art. 650, p. 833.)

932 TITBE 4.

Servitudes établies par la loi dans l'intérêt des particuliers.

SECTION I"

Voy. le sommaire fp. 834).

Du mur mitoyen (p. 836). — Le mur est présumé mitoyen lorsqu'il sert de séparation soit entre deux bâtiments (que ces bâtiments se trouvent "a la ville ou à la campagne), soit entre enclos, cours ou jardin. [foy. p. 837.)

Au premier cas, si les bâtiments sont d'une hauteur inégale, la mitoyenneté n'est présumée que depuis la fondation jusqu'à l'héberge; le surplus est censé appartenir au propriétaire du bâtiment le plus élevé.

Quoiqu'il n'existe de bâtiments que d'un côté , si des vestiges annoncent qu'il y en ait eu autrefois de l'autre côté , le mur est censé mitoyen jusqu'à la hauteur de ces vestiges.

Au deuxième cas, la mitoyenneté existe, lors même que les deux fonds seraient de nature différente. — Si l'un des héritages seulement se trouvait en état de clôture, le mur serait ceusé appartenir au propriétaire de cet héritage.

Question. — Si le mur de séparation diffère de celui qui sert de clôture des trois côtés, il est censé appartenir au propriétaire dont le fonds est entouré d'une clôture semblable h celle qui sert de séparation. (P. 837.)

Circonstances qui paralysent la présomption de mitoyenneté ( voye-z

H y a marque de mitoyenneté dans trois cas : 1° lorsque la sommité du mur est d'un côté en ligne droite et présente de l'autre un plan incliné ; — 2° lorsqu'il n'y a de chaperons ou de filets que d'un seul côté ; — 3° lorsqu'il n'existe de corbeaux que d'un seul côté.

Les filets et corbeaux ne produisent une présomption de propriété exclusive qu'autant qu'ils ont été placés dans le mur en le construisant. (Art. 654, p. 840.) Questions, — La possession annale ne suffit pas pour détruire la présomption légale de mitoyenneté. (P. 841.)

Lorsqu'il existe des deux côtés du mur des signes de non-mitoyenneté, on distingue : si la clôture est forcée, ces signes se neutralisent ; si elle est facultative, le mur est toujours censé appartenir en totalité au maître 'du fonds en état de clôture, nonobstant les signes de non-mitoyenneté qui peuvent se trouver de l'autre côté. (P. 843). Charges de la mitoyenneté. — Chacun des copropriétaires doit contribuer en proportion de ses droits à la réparation et à la reconstruction du mur mitoyen ; ils sont personnellement responsables, en outre, des dégradations qui proviennent de leur fait ou du fait des personnes dont ils doivent surveiller les actes. (Art. 655, p. 843 ) Mais ils peuvent s'affranchir des charges de la mitoyenneté, en aban-

BÉSDMÉ. — ART. 637-710, 933

donnant leur droit , sauf à revenir sur cet abandon, si l'autre voisin laisse tomber le mur en ruine. (Art. 656, p. 843.)

Cette règle souffre exception dans deux cas : — 1° lorsque le mur soulienl une construction qui leur appartient; — 2° lorsque la nécessité des réparations est occasionnée par leur fait. (P. 844.)

Question. — La faculté d'abandon, pour se dispenser des réparations ou des reconstructions, ne peut avoir lieu malgré le voisin dans les lieux où la clôture est forcée. (P. 844.)

Effets de la mitoyenneté. — En principe , tout propriétaire ( p. 845 ) peut user de la chose commune ; mais il ne peut faire d'innovations sans le consentement des autres.

Appliquant cette rè^le à la mitoyenneté, la loi confère à chacun des copropriétaires la faculté de bâtir contre un mur mitoyen , et d'y placer des poutres ou solives, pourvu qu'elles s'arrêtent à 54 millimètres du parement opposé , ce qui exclut tout transpercement (art. 647, p. 8Zi5); sans préjudice, pour l'autre voisin , de la faculté de réduire ces poutres à l'ébauchoir ( et par conséquent sans déplacement), s'il veut lui-même construire dans le même lieu. (Art. 657, p. 845).

Le même principe a fait établir que chacun des copropriétaires aurait le droit d'exhausser le mur, b charge seulement de payer au voisin une indemnité à raison du préjudice que les travaux pourront lui causer, et, en outre, a raison de la surcharge, c'est-à-dire, eu égard à la valeur de l'ancien mur sur lequel se fait l'exhaussement. (P. 847.)

Propriétaire de la partie exhaussée, le constructeur peut retirer de cette partie du mur tous les avantages qu'elle est susceptible de procurer, comme aussi tous les frais de réparation ou de reconstruction qu'elle nécessite sont h sa charge. (Art. 658, p. 846.)

Question. — Le copropriétaire d'un mur mitoyen qui a construit à ses frais un surhaussement peut pratiquer dans cette partie exhaussée des jours h fer maillé et à verre dormant , autorisés par les art. 676 et 677. (P. 848.)

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, il faut le reconstruire en entier; et, s'il est nécessaire de donner un excédant d'épaisseur, cet excédant se prend sur le terrain du constructeur, et dès lors lui reste propre. (Art. 659, p. 8^9.)

Acquisition de la mitoyenneté du tmir. (P. 849.)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté d'acquérir en tout ou eu partie la mitoyenneté du mur et celle de la partie exhaussée.

Au premier cas, il doit payer la valeur actuelle du mur, en proportion de la partie qu'il veut rendre mitoyenne, mais toujours jusqu'aux fondations, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre les villes et les campagnes. (Art. 661.)

Au deuxième cas ^ il doit payer la moitié des frais de construction , et de plus restituer le montant de l'indemnité qu'il a pu recevoir.

Questions. — La règle que l'acquisition de la mitoyenneté ne peut avoir lieu qu'autant que le mur estcontigu, n'est pas de

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rigueur à ce point, que le moindre espace mettrait obstacle à cette acquisition. (P. 852.)

L'acquisition de la mitoyenneté du mur donne à l'acquéreur le droit de faire boucher les ouvertures qui ont été pratiquées dans ce mur, suivant les règles prescrites par les articles 676 et 677. (P. 852 et 853.)

Ce droit lui est refusé lorsque les règles n'ont pas été observées , si les ouvertures subsistent depuis plus de 30 années. (P. 853.)

Dans tous les cas où l'un des voisins veut faire pratiquer des enfoncements dans le mur mitoyen , ou même appuyer ou appliquer des ouvrages contre ce mur, il doit obtenir le consentement de son copropriétaire , ou faire régler par experts les mesures à prendre pour que ces ouvrages ne puissent lui prejudicier. (Art. 662, p. 854.)

De la clôture forcée. — En règle générale , l'un des voisins ne peut contraindre l'autre à contribuer avec lui aux frais de construction d'un mur de clôture. — Des considérations de sûreté publique ont fait établir que, dans les villes et faubourgs, ils auraient exceptionnellement cette faculté réciproque; la nature de leur propriété, maison^ cour ou jardin, importe fort peu. — Quant à la hauteur des clôtures, elle est ordinairement fixée par les usages locaux. A défaut de règlements particuliers, on observe la règle de l'article 663.

Questions . — Sx les terrains conligus sont d'une hauteur inégale, le mur doit avoir dix pieds d'élévation à partir du sol le plus élevé. (P. 856.)

On ne peut, au cas où la clôture est forcée, se dégager de l'obligation de contribuer h la clôture en abandonnant la moitié du sol et en renonçant "a la mitoyenneté. (P. 856.) Les servitudes actives ou passives qui existaient avant la démolition du mur ou de la maison continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, pourvu que la reconstruction se fasse avant l'accomplissement delà prescription. (Art. 665, p. 858.)

Fossés mitoyens {voyez le sommaire, p. 858).— Les mêmes motifs qui ont fait réputer mitoyen le mur qui sépare deux héritages font présumer la mitoyenneté du fossé; mais il y a cette différence, que la loi ne distingue pas si les héritages sont ou non en état de clôture (comp. art. 653 et 606, p. 859). — La présomption de mitoyenneté fléchit lorsqu'il y a titre ou marque du contraire. Le rejet d'un seul côté de la terre qui provient du curage est la seule marque de non mitoyenneté indiquée par la loi : Qui a douve a fosse. —Nous pensons néanmoins qu'on devrait attacher le même elfetaux bornes qui seraient placées au delà du fossé. — En cas de contestation entre l'indice soit de mitoyenneté , soit de non-raitoyenneté, il va de soi que le litre l'emporterait. — Inutile de dire que le fossé doit être entretenu h frais communs (art. 666-669), sauf la faculté d'abandon , à moins que le fossé ne serve de bornage. Question. — La possession annale n'est pas destructive de la pré-

somplion do raitoyeanelé ; celle présomption est elle-même un litre. (P. 860.) Haies mitoijennes. Toute haie (vive ou sèche )séparalive de deux héritages qui ue sont clos ni l'un ni l'autre, ou qui sont lous deux clos par des haies de même espèce, est présumée mitoyenne. — Si l'un des héritages seul est clos, ou si l'un des deux fonds est clos de trois côtés par des haies sèches, tandis que l'autre est entouré de haies vives, la haie qui sert de séparation est censée appartenir au propriétaire de l'héritage enclos ou clos de toutes paris par une haie de même nature. — La présomption de mitoyenneté cosse, lorsqu'il y a litre ou possession suffisante du contraire. (Art. 670 , p. 861 .)

La haie doit être entretenue à frais communs, sauf, ainsi que nous l'avons dit pour les murs et les fossés, la faculté d'abandon. (P. 862.) Question. — La possession annale ne détruit pas la présomption de

mitoyenneté des haies. (P. 863.) Jutres espèces de miloijenneté {voyez le sommaire , p. 864). Les murs^ les fossés et les haies ne sont pas les seules choses susceptibles de mitoyenneté : la loi prévoit le cas où les étages d'une maison appartiendraient à différents maîtres ; elle ûxe la manière dont ils doivent contribuer aux réparations et reconstructions des parties restées communes; si les titres gardent le silence, cette contribution est réglée eu égard h l'intérêt de chacun. Les gros murs^ le toit, les voûtes et autres parties restées mitoyennes se réparent ou se rétablissent à frais communs; chaque propriétaire répare ou rétablit seul tout ce qui fait partie de son étage. (Art. 664.)

Distance à observer pour la ptantation des arbres ou des haies (art. 671 , p. 866). — Cette distance est ordinairement déterminée par des règlements locaux ou particuliers. Le législateur ne statue que dans la prévision du cas où les titres garderaient le silence : pour les arbres de haute tige, elle est de deux mètres; pour lous autres et pour les haies vives , elle est d'un demi-mètre.

Le voisin peut exiger que les arbres ou haies plantés à une moindre distance soient arrachés. Toutefois il serait privé de ce droit, si trente années s'étaient écoulées depuis la plantation.

Lors même qu'elle aurait été observée, il conserve la faculté de réclamer l'élagagedes arbresqui avancent sur son terrain; mais il ne peut, de sa propre autorité, couper ou faire couper les branches qui avancen surson terrain qu'en vertu d'un jugement.— Quant aux racines, le voisin peut les couper lui-même, sans formalités préalables. Questions. — Le propriétaire des arbres plantés à la distance prohibée ne peut les remplacer s'ils périssent ou sont abattus par accident, lors même qu'ils ont subsisté pendant trente années depuis la plantation (p. 868).

Bien qu'il ait nerdu par prescription le droit de faire abattre les arbres, il conserve dans tous les cas celui de faire couper les branches (p. 868).

Le voisin sur lequel s'étendent les branches ne peu^

s'emparer des fruits tombés sur son terrain ; il doit même livrer passage au propriétaire de l'arbre, pour les ramasser ou les recoller. (P. 870.) Les arbres qui se trouvent dans une haie mitoyenne sont mitoyens comme la Iiaie; chacun des voisins récolte les fruits qui se trouvent de son côté. S'il est abattu , le bois se partage en proportion de l'espace que le tronc occupait sur les deux héritages. (Art. 673.)

SECTION II

Précautions à prendre pour certaines constritctions (art. 674).

Le droit conféré à tout propriétaire de faire sur son héritage tels travaux que bon lui semble , doit se concilier avec le respect dû à la propriété voisine. Des règlements et usages locaux prescrivent les mesures à prendre pour les cas où il voudrait effectuer certains travaux, ou amasser sur son terrain des matières corrosives. — Une indemnité serait due par l'auteur du fait , si ces précautions avaient été négligées.

Le voisin peut renoncer a l'observation de celles qui auraient pour seul objet son intérêt personnel. Quant à celles qui intéressent la sûreté publique, il va de soi que le silence prolongé du propriétaire voisin ne peut autoriser leur maintien.

Nonobstant ces termes de l'art. G74: que le mur soit mitoyen ou non..., nous pensons qu'il faut restreindre sa disposition au cas où le voisin est intéressé à la conservation du mur, ce qui suppose que ce mur est mitoyen. (P. 873.)

L'art. 674 n'est pas limitatif; le législateur se borne à nous donner quelques exemples

SECTION III

Des jours et des vues sur la propriété du fonds voisin.

Voyez le sommaire (p. 87û).

Distinguons : le mur est mitoyen, ou il ne l'est pas : au premier cas, l'un des copropriétaires ne peut, sans le consentement de l'autre , pratiquer aucune fenêtre ou ouverture; au deuxième cas , le propriétaire exclusif du mur a cette faculté, mais sous certaines conditions. — Si le mm \o'\\\l immédiatement l'héritage voisin, le propriétaire de ce mur ne peut avoir que àe?, jours ( voy. le sommaire, p. 875 ), encore doit-il garnir les ouvertures d'un treillis de fer, poser un châssis à verre dormant, et se conformer aux art. 675-677, relatifs a la hauteur qu'il convient d'observer. — Si le mur se trouve à une certaine distance de l'héritage voisin, on peut même y pratiquer des vues. (P. 875.) Cette distance varie suivant que les vues doivent être droites ou obliques. (Art. 678-679,.

La dislance se compte depuis le parement extérieur du mur^ et, s'il y a balcon, depuis leur ligne extérieure.

Le voisin qui acquiert la mitoyenneté d'uumur peut boucher les jours de souffrance qu'on y a pratiqués , en observant les conditions prescrites par la loi , lors même qu'ils subsistent depuis plus de 30 années.

BESUMÉ.— ABT. 637-710. 937

Si les ouvertures ont été pratiquées au mépris des règles déterminées, il n'a pas celte faculté, car elles constituent des servitudes. Ces servitudes, étant continues et apparentes, peuvent s'établir par prescription. Questions. — Un propriétaire ne peut élever sur son héritage des constructions qui aient pour résultat de masquer les vues pratiquées au mépris des dispositions de la loi, dans le mur construit sur I héritage voisin , si elles ont subsisté pendant trente années, et, à fortiori, s'il y a titre ou destination du père de famille. (P. 878.)

On peut ouvrir des vues droites sur l'héritage voisiu quand l'espace intermédiaire est un terrain public, bien que ce terrain ait moins de six pieds de largeur.

Si celui qui pratique les vues construit sur son terrain un mur assez élevé pour ne pas voir dans l'héritage voisin , il n'est pas tenu d'observer la distance prescrite. (P. 879.) Secùs, si le mur appartient au voisin.

Les règles des art. 677-679 ne peuvent être opposées au propriétaire d'un enclos qui voudrait pratiquer dans sou mur de clôture des vues sur la campagne. (P. 881.)

SECTION IV

De Végout des toits (art. 681).

Celui qui bâtit une maison sur l'extrémité de son terrain doit laisser, pour recevoir les eaux de son toit, un espace sufflsant pour recevoir les eaux pluviales, et disposer les lieux de manière à en faciliter l'écoulement. C'est là une conséquence du principe qu'on ne peut rien avoir de suspendu sur l'héritage voisin. (Art. 681, p. 881.)

On connaissait autrefois, dans plusieurs coutumes , une servitude légale dite d'échelage ou tour d'échelle : cette servitude n'a pas été maintenue dans nos lois modernes. (P. 882.)

SECTION v.

Du droit de passage en cas d^ enclave. (P. 883.)

Voy. le sommaire (p. 883).

Le propriétaire dont le fonds est enclavé, c'est-a-dire,qui n'a point sur la voie publique une issue convenable pour l'exploitation de son héritage, peut réclamer de ses voisins un passage pour gagner la voie publique. Ce droit est imprescriptible. — Le passage n'est accordé qu'au nom de la loi impérieuse de la nécessité, et la nécessité n'est manifeste qu'autant que le propriétaire du fonds se trouve lui-même dans l'impossibilité de se procurer sur ses propres héritages un passage suffisant. Dans tous les cas, ce droit est restreint aux besoins de l'exploitation, et il doit être accordé par la voie la moins dommageable au propriétaire du fonds assujetti. Les tribunaux sont, à cet égard, souverains appréciateurs des circonstances (art. 683 et 684 , p. 886 et 887). — Ce dernier, du reste ^ peut prétendre à une indemnité proporlionnce au dommage qu'il éprouve. Elle est fixée par le tribunal, si les

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parties ne parviennent pas a s'entendre sur ce point ( art. 682 , p. 883 ). — Le droit à l'indemnité est essentiellement prescriptible; la prescription s'opère par trente ans, a partir du jour où il a pris naissance, c'est-à-dire à partir de l'enclave (art. 68i^, p. 887).

Lorsque la nécessité vient à cesser par une cause quelconque, la servitude légale s'évanouit, quand même elle aurait été exercée pendant plus de trente ans , puisque sa cause disparaît.

L'indemnité doit être restituée, si elle ne consiste pas dans une prestation annuelle; seulement il est fait déduction d'une somme que les tribunaux apprécient, eu égard au temps pendant lequel le propriétaire enclavé a joui de la servitude. (P. 888.)