CHAPITRE P

Le Code reconnaît trois classes d'immeubles (517) :

1° Les immeubles par leur nature (518, 519, 520, 521, 523);

2° Les immeubles par destination (522-525) ;

3" Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent (526).

517 — Les biens sont immeubles, ou par leur nature , ou par leur destination , ou par l'objet auquel ils s'appliquent.

= Les textes qui vont nous occuper sont, avec raison , critiqués par quelques auteurs: et, d'abord, observons que la qualification dirameubles/ja/' destination manque d'exactitude: en effet, certaines choses se trouvent immobilisées, bien qu'elles n'aient pas été destinées au service de l'immeuble : ainsi , les pigeons qui abandonnent le colombier d'un propriéloire voisin pour venir dans le mien, les lapins d'une garenne voisine qui viennent peupler celle qui se trouve sur mon fonds, n'étaient pas destinés à mon pigeonnier, ^ ma garenne, et cependunt, ils se trouvent parmi lesbiens auxquels l'article 524 donne ce caractère —On dit, il est vrai , pour pallier celle imperfection du texte, que si les lapins et les pigeons n'étaient pas destinés à la garenne ou au colombier, la garenne et le colombier étaient néanmoins destinés à les recevoir; mais ce raisonnement est illogique : le principe de la destination doit tomber sur la chose qu'il sagil de caractériser, et non sur celle dont elle doit devenir l'accessoire.

D'nn autre côté, pourquoi comprendre les lapins des garennes, les ruches à miel, les poissons des étangs, les. pigeons des colombiers, parmi les objets mobiliers qui ne deviennent immeubles qu'autant qu'ils ont été placés sur le fonds par le propriétaire? ne sont-ils pas immobilisés par le seul effet de l'accession , en vertu de la règle Accessorium sequHur principale? Qii'Ws aient été placés sur le fonds par un tiers ou parle propriétaire, peu importe dès lors.

La qualiticalion d"iinmeubles/jarrfe.s^/Ha//o/i est impropre, comme on le voit, puisqu'elle n'embrasse pas tous les cas: il eût été plus vrai d'employer celle-ci : immeubles par accession.

Ce ne sont là, au surplus, que des imperfections de texte; mais voici qui est plus grave: les articles 518, 519 et 524 consacrent des inconséquences:

Les deux premiers déchvenlimmeubles par leur nature, les fonds de terre, les bâtiments, les moulins tixéssur piliers, et par suite tout ce qui s'y trouve incorporé; puis, le troisième qualifie d'immeubles /jar destination les pressoirs, fourneaux, cuves, chaudières, etc., sans faire

(1) liiimobUis: ce ((ai s'applique notaimneiit aux cbos; ■î qui adhérent au sol et qui n'en peuvent être détachés sans chang^er de nature.

exception pour le cas on ces objets seraient scellés en plâtre, à chaux ou h ciment dans les gros murs, et ne pourraient en être détaches sans être fracturés ou détériorés, ou sans détériorer le fonds.— Il semble même résulter de la place que I article 523 occupe, entre deux articles relatifs aux immeubles par destination , que les tuyaux servant h la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont eux-mêmes immeubles par destination ; ce qu'on ne saurait admettre.

Notre ancienne jurisprudence, beaucoup plus logique, ne reconnaissait que deux classes d'immeubles : les immeubles par leur nature et les immeubles par accession; elle comprenait dans la première catégorie le sol et ses produits, et dans la deuxième, les objets placés sur le fonds par la main de l'homme.— Celte division embrassait tous les cas; il esta regretter qu'elle n'ait point passé dans nos lois ; en cherchant la précision , les auteurs du Code nous ont jetés dans le chaos. Quoi qu'il en soit, il faut accepter l'innovation qu'ils ont introduite, et puiser dans quelques données théoriques les lumières qu'ils nous ont refusées.

Au surplus, cette division n'a point d'importance pratique. Il importe peu de savoir si une chose immobilière est telle par sa nature, par destination ou comme accessoire du fonds : les meubles immobilisés ne peuvent être saisis mobilièrement ; ils sont compris dans la disposition de la chose principale; ils sont atteints par la même saisie; ils suivent, en un mot, le sort du fonds.

Immeubles par leur nature.

518 — Les fonds de terre et les bàliments sont immeubles par leur nature (1).

=Les fonds de terre et leurs produits sont en réalité les seuls biens qui aient le caractère d'immeubles par leur nature; les constructions ne deviennent tels que par l'effet de leur incorporation au sol cl en vertu de la règle : Quod solo inxdificatur, solo cedil (55'2).

Quantaux bâtiments dont la base n'est pas scellée en maçonnerie dans le sol, qui ne sont élevés que pour un usage momentané, sans fondement ni pilotis, par exemple, lorsqu'il s'agit d'une baraque construite pour une fête dans un jardin, ou sur une place publique, ils ' ne prennent pas la qualité d'immeubles; on les considère comme un assemblage d'objels mobiliers (2).

Ici s'élèvent deux questions sur lesquelles il importe de se fixer, pour bien saisir l'esprit de notre texte :

L'incorporation au sol à perpétuelle demeure est-elle une condition

(1) Sont également immeubles par leur uatiire, les mines, minières et carrières, et en général tous les minéranx renfermés dans le sein de la terre ; mais i;s deviennent meubles par l'extraction (loi du 21 avril 1 Sus. art. 8 et 9,.

(2) Dur., nos 19 et 20; Truplong, Hyp., no^ 39S el 599; - tircnoblc, 2 janvier 1827, Dev. Pal.

598 TITEE l^r. — CHAPITBE l'^^ .

de l'immobilisation d'un bâtiment? Toullier, t. 2, p. 144, se prononce pour l'aftirmalive : Pour qu'une chose incorporée au sol devienne immeuble , dit cet auteur, il faut que Vintention du constructeur soit jointe au fait; la pensée du législateur à cet égard, nous est suffisamment révélée par les termes de l'art. 524, infîne : ainsi , l'enseigne placée au-dessus d'un magasin et scellée dans le mur , la plaque de cuivre clouée h une porte, pour indiquer la profession de celui qui habile la maison ou l'appartement, se trouvent médiatement unies au sol; et cependant, ces objets restent meubles, nul ne le conteste: pourquoi? parce qu'ils ne sont point destinés à y rester a perpétuelle demeure. — Nest-ce point la faire aux immeubles par leur nature l'application d'une règle établie seulement pour les immeubles par destination ? Sans doute, lorsqu'il s'agit de ces derniers biens, il faut rechercher l'intention , car la loi est formelle; mais l'article 518 ne contient rien de semblable: loin de là, nous voyons qu'il s'attache uniquement , pour fixer le caractère des bâtiments, au fait d'incorporation. Les exemples rapportés plus haut n'ont rien de péremptoire : sans doute une enseigne ou une plaque de cuivre restent meubles, bien que ces objets adhèrent au bâtiment : mais pourquoi ? parce qu'ils n'en font point partie, parce qu'ils n'en sont pas une dépendance nécessaire. — Supposons qu'ayant le projet de faire construire une usine, je me sois borné à élever provisoirement quelques baraques scellées dans le sol, afin de pouvoir exercer mon industrie pendant le temps que dureront les travaux de construction : souliendra-t-on que ces baraques sont meubles? Certes, les tribunaux n'admettraient pas cette prétention.

Restreignons donc les règles du Code aux hypothèses qu'elles concernent : il est dangereux de les étendre d'un cas a un autre, surtout dans une matière comme celle qui nous occupe, où il s'agit de préciser le caractère des choses. (Dalioz , Dist. des biens , p. 193.) — Tenons pour principe que l'on doit réputer immeubles par leur nature toutes constructions; ce qui doit s'entendre de travaux qui ont des fondations, ou qui font corps avec le sol.

Mais faut-il (lu moins, pour que les bâtiments soient immeubles par leur nature^ qu'ils aient été construits par le propriétaire du sol ? Celte question est plus grave que la précédente ; elle divise les auteurs et la jurisprudence : d'une part , on raisonne ainsi : un bâtiment n'est immeuble que comme accessoire du fonds; dès lors, on ne peut considérer comme tel celuiqui a été construit par un autre que le propriétaire, car ce tiers s'est tacitement réservé la faculté d'enlever les matériaux : d'ailleurs la présomption de perpétuelle incorporation au sol est indispensable pour qu'un bâtiment prenne le caractère d'immeuble par sa nature ; or, cette présomption n'existe pas lorsqu'un tiers a construit sur le terrain d'aulrui (11- — Ainsi, dans ce système, le moulin bâti par l'usufruitier sur le fonds soumis a l'usufruit est meuble-, il

(1) UelT., p. 140, no 4; Rigaud et Chauipionnière, Enreg., nos 3173 et sulv. ; — Grenoble , î janvier 1827, Dev. Pal.; Lyon, 14 janvier 1852, Pal.; Trlb. de la Seine, 4 Janvier 1840; Dal. , Dist. des biens, p. 193.

tombe en conséquence dans la communauté qui peut exister entre l'usufruitier et sa femme (1401).

Mais cette doctrine est condamnée par les articles 518, 552 et 555 : le premier déclare immeubles par leur nature les bâtiments, sans dislinj2;ner s'ils ont été construits par le propriétaire du sol ou par un tiers. Pour créer une exception a cette règle absolue , il faudrait un texte formel ; ce texte n'existe pas. — Il est inexact de dire qu'un bâtiment ne devient immeuble qu'autant qu'il appartient au propriétaire du fonds: on peut fort bien vendre la superficie et se réserver le terrain; en ce cas, l'édifice et le terrain forment deux propriétés distinctes; seulement la jouissance du terrain devra se réunir à la nue propriété, lorsque l'édifice tombera en ruine par vétusté ou par accident. — Le tiers qui a construit s'est réservé, dit-on , la faculté de démolir et d'enlever ses matériaux : nous nionsqu'il aitce droit; puisqu'anx lermesdo l'article 552,1a propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous , il est clair que les constructions appartiennent au propriétaire du terrain, sauf ensuite l'application de rarlicle'555. — Sans doute, le constructeur aura par suite un droit mobilier; car il sera tenu, ou de recevoir une indemnité, ou d'enlever les matériaux , suivant le parti que le propriétaire du sol pourra prendre : mais il n'est pas moins vrai que ce bâtiment, pendant sa durée, est immeuble même a l'égard du constructeur, tant qu'il en jouit (1).

519 — Les moulins à vent ou à eau , fixés sur piliers et (2) faisant partie du bâtiment, sont aussi immeubles par leur nature.

= La double condition que les moulins soient fixés sur piliers et qu'ils fassent partie du bâtiment, n'est point nécessaire, comme on pourrait le penser, si l'on s'en tenait aux termes du texte; évidemment, l'une de ces deux conditions suffit : par exemple, il est manifeste qu'un moulin à vent, construit sur un socle en maçonnerie, est immeuble comme inhérent au sol, quoique séparé de la maison d'exploitation; et, d'un autre côté, que le moulin faisant partie d'un bâtiment est immeuble, par cela seul, comme le bâtiment lui-même.

Cette interprétation, du reste, est confirmée par l'article 531 , lequel déclare meubles toutes usines non fixées par des piliers , et ne faisant point partie du bâtiment; d'où la conséquence que si l'une de ces circonstances se rencontre , l'usine est immeuble (3). (Pothier, Communauté, no 37.)

Les moulins à eau sont immeubles, lors même qu'ils se trouvent, en vertu d'une autorisation de l'autorité, sur une rivière navigable ou flot-

(1) Cass., 18 novembre 1835. 2 février 1842, Dev., 1842, 1, 101; Pal., 1842, I, 172; 5 juillet 1844, Dev., 1844. 1, 682; Pal., 1844, 2, 3S1; l"]iiillet 1845; Caen, 3 avril 1824, Dev. Pal.; Cass., 26 août 1844, Dev., 1844, 1, 708; Pal., 1844, 2, 596; — Dalloz, Dist. des biens, p. 195 et suiv.; — Doua!, 19 juillet 1844, Dev., 1844, 2, 554; Poitiers, 22 mars 1848, Dal , 1850, 2, 46.

(2) Lisez : ou.

(3) Dur., n» 22, t. 4; Toullier, t. 2, p. 145; Dal., n" 29.

600 TlïUE V\ — CHAPITBE l<".

table : cette autorisation, accordée pour un certain temps, équivaut à une concession de la superficie ; or, la superficie , qui est une chose immobilière, communique son caractère aux meubles qui s'y trouvent incorporés.

Qu'on ne dise pas que ces moulins doivent appartenir à l'État, conformément a la règle de l'article 518: déjà nous avons eu occasion de faire remarquer {voyez l'article précédent) qu'on peut être propriétaire d'un bâtiment (6.54) sans l'élre du sol. (Dur., n° 24; Dal., n» 92.)

Quelle est Tutililé de celte disposition? Au premier abord, elle paraît nulle, en présence de l'article 518, lequel déclare immeubles par leur nature tous les bâtiments incorporés au sol. — Le législateur avait sans doute en vue de modifier les règles de l'ancienne jurisprudence : autrefois, la perpétuité était une condition de l'immobilisation (]es moulins: on ne considérait pas comme suffisant pour l'opérer le fait de fixation au sol par des piliers; il fallait que les travaux fussent faits par le propriétaire du sol , nul n'étant présumé vouloir donner. — Par suite , on décidait que le détenteur "a titre précaire, par exemple, l'usufruitier, le locataire, le fermier , pouvaient détruire, en quittant les lieux, les moulins qu'ils avaient élevés, et que ces constructions, même pendant la durée de leur jouissance, étaient, par rapport à eux, des choses mobilières : l'article 519 a eu pour but de prévenir le retour à cette idée.

Aujourd'hui, lesbâtiments sont immobilisés sans distinction, par le seul fait de leur incorporation au sol , conformément à la règle : Quod solo inœdificatur solo cedit ; snuï ensuite au propriétaire, lorsque ces travaux ont été faits par un tiers, à user du bénéfice de l'art 555 (1).

523 — Lfs tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage , sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés (2).

= Les tuyaux dont il est ici question n'ont rien de commun avec les conduits que les maraîchers placent dans leurs jardins pour faciliter l'arrosement, et qui peuvent être enlevés sans inconvénient; il s'agit des tuyaux que l'on fixe à grands frais, soit dans les bâtiments, soit dans l'intérieur du sol: ces objets sont immeubles par leur nature, qu'ils aient été placés sur le fonds par le propriétaire ou par un tiers; il y a même raison que pour les moulins : en conséquence, ils suivent le sort du fonds dans tous les cas.

520 — Les récoltes pendantes par les racines , et les fruits des arbres non encore recueillis , sont pareillement immeubles.

(1) Z'ich. p. 339; — Cass., 25 février 1824, Dev. Pal. foy. cep. Delv., p. 140, n» 4.

(2) Mauvaise rédaction; il faut lire : auquel ils sont utiles : en effet, ce n'est point le fait d'incorporation , mais l'utilité principale- que l'on considère pour déterminer le propriétaire de ces tuy.iux. Le propriétaire voisin ne peut prétendre que les tuyaux lui appartiennent, par cela seul qu'ils traversent son fonds.

DES IMMEUBLES. — AhT. 623 ET 520. 601

Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés , quoique nou enlevés, ils sont meubles.

Si une partie seulement de la récolte est coupée , cette partie seule est meuble.

=Tousles produits de la terre, quelsqu'ils soient, fruits, récoltes, bois, arbustes, pierres, métaux et autres substances, sont immeubles par leur nature, tant qu'ils sont adhérents au sol; mais ils deviennent meubles à mesure qu'ils en sont détachés, par le seul fait de cette séparation, même avant leur enlèvement; car ils acquièrent alors une existence isolée : ce changement est immédiat.

Le législateur a cru devoir formuler expressément cette règle à l'égard des moissons et des coupes de bois ; car dans plusieurs coutumes, notamment dans l'Artois, les produits de la terre étaient réputés meubles avant même d'avoir été séparés du sol , dès que l'époque de la moisson était arrivée, et quelquefois môme dès que les produits paraissaient suftisamment formés, bien qu ils fussent encore verts : aujourd'hui, nous le répétons, la mobilisation ne s'opère que par la séparation effective du sol; telleestia règle générale. — Nous trouverons l'application de cette règle dans plusieurs cas : ainsi, en matière d'usufruit, la loidéclareque les fruits pendants par branches ou par racines au moment où le droit s'ouvre , appartiennent à l'usufruitier, et que ceux qui se trouvent dans le même état au moment où le droit s'éteint, appartiennent au propriétaire (art. 585; voij. en outre les articles 1401, 1530, 1383 , 1769, 1771 Codeciv.; 689-691 Pr.).

Par une espèce de fiction , fondée tant sur l'intérêt du propriétaire que sur celui des tiers, la loi permet déconsidérer, en certains cas, les produits comme meubles, bien qu'ils soient adhérents au sol : ainsi, les ventes de récoltes sur pied sont des ventes de meubles (1): l'acheteur acquiert des immeubles sans doute, mais sous la condition et avec le droit de les mobiliser : son droit a réellement pour objet aliquid mobile. — Ainsi, le droit du fermier est purement mobilier, parce qu'il n'a pour objet que la perception des récoltes. — Ainsi, dans les six semaines qui précèdent l'époque ordinaire de leur maturité, les fruits pendants par racines peuvent être frappés de saisie-brandon, sorte de saisie mobilière (art. 626 Pr.) (2). — Ainsi, les créanciers qui saisiraient l'immeuble ne pourraient s'opposer à l'exécution d'un bail ayant date certaine, que leur débiteur aurait consenti; sauf à eux à pratiquer une saisie-arrêt entre les mains du fermier ou du locataire, s'il est encore débiteur du prix (885 Pr., revisé par la loi du 2 juin 1841).

(ij MaUcville, t. 2, p. 8; Delv., p. 140, no S; ToulUer, t. 3, p. 15; Dur., t. 4, p. 40; Merlin, v» Meuble, § 8, art. 7; Troplong, Vente, t. 1er, d" 352; — Cass., lo yendéiniaire an XIV, 26 janvier 1808, 25 février 1812, 3 octobre 1813, 24 mai 1815, 29 mars 1816, 8 mars 1820, 21 juin 1820. 28 mai 1806, 8 septertitjre 1SI3, 21 mars 1820, 19 janvier 1827, t)ev. P;il. ; Ualloz, Biens, nos 33 et suiv.

(2) Lettre du grand juge, 11 prairial an XI; —Dijon, 17 messidor an Xlll, Dev. Pal.; Dal., no 34.

602 TITBE 1". — CHAPITRE 1".

Nous parlons seulement du fermier, de l'acquéreur, des créanciers , des tiers, en un mot, qui ne prétendent qu'aux fruits: l'usufruitier et l'usager ne se trouvent pas dans la même position ; car ils jouissent comme le propriétaire: à leur égard, les fruits pendants par branches ou par racines sont doue immeubles; mais, vis-à-vis de leurs créanciers, de même que vis-à-vis de ceux du propriétaire, ils sont meubles, et peuvent être saisis comme tels.

La règle que nous venons d'exposer s'applique uniquement aux choses qui adhèrent au sol : les arbustes placés dans des caisses He sont point immeubles par leur nature ^ encore que ces caisses aient été mises en pleine terre (1). — Mais ils peuvent prendre le caractère d'immeubles par destination. {V. art. 524.) Nul doute que la vente d'un jardin comprendrait les arbustes en caisses destinés a son ornement (Dur., n''45).

Quant aux arbres des pépinières devenus meubles par leur séparation du sol, ils conservent ce caractère, quoiqu'on les ait placés sur un autre terrain , jusqu'au moment où on les plantera définitivement dans le lieu où ils devront se fortifier ; alors, ils deviendront immeubles par nature (2).

521 — Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées , ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure que les arbres sont abattus.

=Les bois taillis (3) ou de futaie (4), mis en coupes réglées, sont assimilés aux récoltes des moissons : ils ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure qu'ils sont abattus, bien que l'époque de la coupe soit arrivée : ainsi, l'usufruitier ne peut exiger aucune indemnité pour les coupes ordinaires qu'il a négligé de faire pendant sa jouissance ; ainsi, le légataire de l'universalité des meubles ne peut prétendre aux bois taillis ou de futaie qui sont encore sur pied.

Du principe que les bois aménagés sont considérés comme fruits, il résulte :

1° Que les coupes ordinaires peuvent être faites soit par les tuteurs, soit par les mineurs émancipés , soit par la femme séparée de biens;

20 Qu'un créancier hypothécaire ne peut s'opposer "a ce qu'elles soient faites sur le fonds affecté à la garantie de sa créance, si ce n'est dans le cas prévu par l'art. 689 Pr. : il n'y a point lieu à l'application de l'article 2131 Code civ. (5) ;

(!) Pothier, Communauté, n» 54; Dur., n« 44; Zach., p. 337;— Caen. 8 aTrlUSlS; Dal., n" 56.

(2) Pothier, ibid.; Dur., n» 45; Delv., p. 140, n" 7; Zach., ibid.; Dal.. n" 55.

(3) On .ippeile taillis une certaine étendue de petits bois que l'on coupe périodiquement à des époques rapprochées , déterminées par la loi ou par l'usage des lieux : cette déterminatlOD des époques se nomme aménagement.

(4) Les futaies sont des bois réservés dans les coupes de bois taillis.

On appelle arbre futaie, un arbre qui a quarante ans passés; — la dénomination de haute futaie ne se donne qu'aux arbres qui ont cent vingt ans.

(5) Merlin, t° Taillis, n" 2.— Cass., 26 janvier 1803, 8 septembre 1813, Dev. Pal.

3° Qu'ils peuvent être frappés de saisie-brandon, commetous autres fruits (626, Pr.);

4° Que si la même coupe a été successivement vendue à plusieurs, elle appartient à celui des acheteurs qui en a pris possession réelle le premier (1 l41),encore que sontitre soit postérieur en date: —il est censé avoir pris possession lorsqu'il a commencé l'abalage (1).

Appliquez, du reste, toutes les règles que nous avons exposées sous l'article précédent sur les récoltes des moissons , notamment en ce qui concerne les rapports du vendeur et de l'acheteur (2).— La coupe d'un bois taillis est meuble.

La loi ne parle pas des futaies non mises en coupe réglée , car aucun doute ne s'élève à leur égard : on ne peut les considérer comme fruits, puisque les fruits se récoltent périodiquement : ces futaies fout donc partie intégrante du fonds; dès lors, un créancier hypothécaire pourrait s'opposer à ce qu'elles fussent abattues— Mais on conclurait h tort, à contrario de l'art. 521 , qu'elles restent immeubles même après leur abatage; il n'est pas douteux qu'elles deviennent meubles : si donc le propriétaire les avait coupées et vendues "a un acheteur de bonne foi, ce dernier les garderaient ; elles ne seraient plus affectées "a la créance hypothécaire (2J19).

Puisque les arbres dont il s'agit, quoique mobilisés par leur séparation du sol, joe sont pas des fruits, il est clair qu'ils ne peuvent donner lieu à l'application des règles établies à l'égard de ces derniers biens. — Ainsi, le mineur émancipé ne pourrait en toucher le prix sans être assisté de son curateur; car ils représentent un capital .—Ainsi, le créancier hypothécaire auquel est affecté l'héritage dont les arbres abattus dépendaient, peut prétendre qu'on a diminué son gage, et demander en conséquence, en vertu des articles li88, 2131 et 2133, ou son remboursement ou un supplément d'hypothèques. Si les arbres, quoique vendus, sont encore sur pied, ils restent soumis à l'action hypothécaire des créanciers inscrits; en conséquence, ils se trouvent compris dans la saisie du fonds , sans que l'acheteur puisse les faire distraire de la saisie (3). — Ainsi, la communauté qui aurait profité des arbres abattus sur les propres de l'un des époux lui devrait récompense (1470).

Immeubles par destination.

On nomme immeubles par destination, les objets mobiliers de leur nature qui, sans être physiquement unis au fonds, sont destinés à y rester perpétuellement attachés pour son exploitation ou comme ornement (522-524).

Les meubles ne prennent le caractère d'immeubles qu'autant qu'ils

(t) Cass.,21 juiQ 1820, nev. l'ai.; Dal., iôW., n» 40.

(2) Cass., 24 mai 1815, Dev. Pal.

(3) Cass., 10 juin 1841; Dal.,!6id., no 48.

604 TITRE le'. — CHAPITBE i^.

ont été placés sur le fonds par le propriétaire : on ae penl , en effet, supposer unevolonlé semblable h un liers qui n'a qu'une jouissance temporaire : nul n'est présumé vouloir donner.

La volonté du propriétaire "a cet égard peut être expresse ou tacite: elle est expresse, par exemple, lorsqu'il livre a son fermier ou à son métayer des animaux pour la culture. — Elle est tacite, lorsqu'il place à perpéluelle demeure desobjels mobiliers surun fonds, pour le service et l'exploitation de ce fonds.

Des doutes peuvent s'élever sur le caractère de certaines choses : on s'est demandé, par exemple, si des ardoises ou des tuiles mises sur un toit sont immeubles par leur nature ou immeubles par destination? Elles sont immeubles par leur nature : vainement dirait-on qu'avant d'être placées sur la couverture , ces choses étaient meubles , et quelles ne sont devenues immeubles que par leur emploi : on répondrait que, par leur adhérence au bâtiment, elles ont pris son caractère; qu'elles font corps avec lui , comme les pierres et les poutres qui ont servi a le construire.

Les immeubles par destination reprennent leur nature mobilière: 1" lorsqu'ils sont hors de service; 2° lorsqu'ils ne peuvent plus remplir leur destination (I )\ 3° dès qu'ils sont détachés du fonds : ainsi, la vente de ces objets est considérée comme une vente de meubles (2). —Ainsi, le créancier qui aurait une hypothèque sur le fonds ne pourrait les suivre entre les mains des tiers; car les meubles n'ont pas de suite par hypothèque ; ils ne peuvent être saisis qu'avec le fonds (592 Code de proc), sauf ensuite l'application de l'article 2131. — Mais une séparation momentanéenechangeraitpas leur nature: il faut uneséparation intentionnellement déflnitive (3) : de même que l'intention ne suffirait pas pour immobiliser les meubles, si elle ne se manifestait par le fait; de même, une fois immobilisés, les meubles demeurent immeubles tant qu'ils sont altacliés réellement au fonds, nonobstant toute déclaration contraire du propriétaire (4).

Les animaux, les instruments aratoires, les semences et aulres objets mobiliers, sont immobilisés lorsqu'ils ont été placés sur le fonds par l'usufruitier, par l'eraphytéoleou par un possesseur de bonne foi. — On objecte que les articles 52^ et .SS.'» consacrent des règles exorbitantes; qu'il faut en restreindre l'application aux cas prévus (.5). Nous répondrons que les tiers possesseurs dont nous parlons représentent le propriétaire (6).

Les choses qui sont réputées immeubles comme accessoires d'un

(1; Bourges, 9 février 1830, Dev. Pal.

(2) Cass., 20 JHn»ier 1832, Dev., 1832, 2, 394; 23 avril 1833, Dev., 1833, 1, 632.

(3) Grenoble, 19 décembre 1815; f;ass , 19 novembre 1823, 23 avril 1833; Bourges, 31 Janvier 1843; Cass., 5 août 1829 el 17 juillet 1838, 3 août 1831. Dev., 1831, 1, 388; Dal., n»» 114, 128 et sulv. Foy. cep. Cass., 20 juin 1822, l)al., n» 131.

(4) Cass. ,20 juin 1822; Paris. 8 févriej 1835, Pal.

(bj Delv., p. 140, no 4; Proudhon, Dom. pri\é, no 166. t. 1^'; Touiller, n" 16. (6) Dur., n» 59, t. 4; Zach., p. 339; Pothier, Comra., nos 37 et 38.

fonds , (ou, ce qui revient au même , par destination , pour employer les expressions du texte), suivent ce fonds entre les mains de l'acquoieur ou du légataire, bien qu'elles n'aient pas été coaprises formellement dans la vente (l) ou dans la disposition (2).

On peut diviser les immeubles par destination en deux classes : 1° ceux que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds (.522-524i ; — 2» ceux qui ne deviennent tels qu'à raison de ce qu'ils se trouvent attachés au fonds physiquement, à perpétuelle demeure (525).

522 — Les animaux que le propriétaire da fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture, estimés ou non, sont censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds, par l'effet de la convention.

Ceux qu'il donne à cheptel à d'autres qu'au fermier ou métayer , sont meubles.

= Pour que les animaux soient considérés comme accessoires d'un fonds donné à bail, et par conséquent comme immeubles par destination , trois conditions sont requises :

Il faut, lo qu'ils aient été livrés k un fermier ou métayer (3) par le propriétaire : s'Ws avaient été placés sur le fonds par le fermier, ils ne perdraient pas leur qualité de meubles, puisquilsne seraient pas censés placés sur le fonds à perpétuelle demeure (4).

Peu importe, du reste, que ces animaux aient été estimés dans le contrat : ils ne sont pas moins réputés immeubles ; car ici l'estimation De peut avoir pour objet d'en transférer la propriété (15.i8), mais uniquement de déterminer la somme que le fermier ou le métayer (5) sera tenu de rembourser à la fin du bail, s'il ne les représente pas (1822).

2» Qu'ils soient livrés pour la culture (524) : s'ils étaient destinés à un autre usage , ils conserveraient la qualité de meubles.

Toutefois, il a été jugé que l'on doit considérer comme immeubles, non-seulement les bestiaux employés à la culture proprement dite, mais encore tous ceux qui sont attachés à ce domaine, sans distinction^ même ceux qui ont été donnés à cheptel sans autre destination que la consommation des fourrages et l'engrais des terres (6) : il s'agit plutôt ici de l'exploitation que de la culture proprement dite.

(1) Riom, 30 août 1820; Dal., no 126.

(2) Cass., 1" avril 1835; Dal., no 136.

(3) Od appelle /ermi'er, celui auquel le propriétaire donne à bail son héritage , pour un certain nombre d'années, moyennant un prix; — mëtager ou colon partiaire , celui qui cultiie un héritage à moitié fruits {voy. art. 1826 et 1827).

(4) Agen, 12 juin 1812; Liège, 14 février lS24,Dcv. Pal.; Oal., n» 65.

(5) En général, l'estimation donnée aus meubles en transfère la propriété; mais Ici on ne lui attribue pas cet effet : elle met seuleuient le troupeau aux risques et périls du fermier,

(6) Rioni, 30 août 1820 et 28 ami 1827; Dal., w' 71 et suiv.; Dev. Pal,

606 TITBE t^r.— CHAPITRE 1".

3o Qu'ils demeurent allachés au ïoùds par l'effet de la convention , c'est -a-dire du bail : si donc le propriétaire les vend au fermier ou au colon partiaire, ils perdent leur qualité d'immeubles. D'ailleurs, ce n'est plus au propriétaire qu'ils appartiennent alors, mais au fermier (1). — Il en est de même, s'il a été convenu que le propriétaire remplacera par d'autres animaux ceux qui se trouveront sur le fonds; ces derniers deviendront meubles.

D'après ces principes, il est clair qu'on ne peut considérer comme immeubles les animaux que le propriétaire donne à cheptel (2) à d'autres qu'à son fermier ou métayer; car on ne peut lui supposer l'intention de placer k perpétuité des animaux sur un fonds qui ne lui appartient pas.

524 — Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.

Ainsi , sont immeubles par destination , quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds (3) :

Les animaux attachés à la culture (4) ;

Les ustensiles aratoires ;

Les semences données aux fermiers ou colons partiaires ;

Les pigeons des colombiers ;

Les lapins des garennes ;

Les ruches à miel ;

Les poissons des étangs ;

Les pressoirs , chaudières , alambics, cuves et tonnes ;

Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges , papeteries et autres usines ;

Les pailles et engrais.

Sont aussi immeubles par destination , tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

= Le législateur a mis ces objets mobiliers au nombre des immeu-

(1) Bourges, 31 janvier 1843, Dev., 1844, 2. 67.

(2) he cheptel est uq contrat p;ir lequel l'une des parties donna à l'autre un fonds de bétail pour le garder, le nourrir et le soigner sous les conditions convenues entre elles (ISOOi.

Les aniniau\ livrée au fermier jinr le propriétaire, pour la culture, forment ce qu'on appelle le cheptel de fer (1811).

(5) Conopare? ce paragraphe avec le dernier : suivant l'un, il semble que les objets ne soient inauieubles par destination qu'autant qu'ils ont été ploccs sur le fonds pour le service de ce fonds; suivant l'autre, il suffit qu'Us soient attachés au fonds à perpétuelle demeure : deux règles senibicnt donc établies; mais on les concilie en considérant la fin de l'article coiume une application de la règle établie au conuiiencemeal. [foy. au surplus l'art, 525 )

(4) Il faudrait ajouter : non destinés à être vendus.

DES IMMEUBLF.S. — ART. 524. 607

bles , afln que des créanciers De puissent , par les formes rapides d'une saisie-exécution, dépouiller un fonds de ses moyens d'exploilalion : on ne pourrait donc les saisir qu'en saisissant l'immeuble lui-même.

Mais, pourqu'ils prenuent ce caractère, la loi exige deux conditions; il faut :

1° Comme dans le cas prévu art. 522 , qu'ils aient été placés sur le fonds pai- te pi-opriétaire ou en son nom : on ne peut supposer à un tiers l'intention de placer des objets mobiliers à perpétuelle demeure sur un fonds dont il ne jouit que temporairement ; une libéralité ne se présume pas;

2° Qu'ils soient essentiels pour le service et V exploitation de ce fonds (I).

Cela posé, elle répute immeubles par destination :

1° Les animaux attachés à la culture, lors même que le propriétaire cultive par lui-môme.— Les chevaux des brasseries, les moulins, etc., ne prennent point le caractère d'immeubles(2).

Il est sans difficulté qu'on ne peut considérer comme attachés à la culture d'un fonds les animaux que le propriétaire nourrit sur ce fonds, par cela seul qu'ils sont propres à la culture: tels que les chevaux de selle destinés au service personnel du maître du fonds (3). La loi suppose que les animaux sont rigoureusement nécessaires à l'exploitation de ce fonds. (Proudhon , p. 145.)

Mais, d'un autre côté, cette expression : à la culture, doit être prise ici lato sensu : elle comprend non-seulement les animaux qu'on emploie au labourage , mais encore les bestiaux dont l'engrais est nécessaire pour féconder les terres (4), tels que les troupeaux de moutons et de brebis.

Quant aux animaux achetés pour être engraissés dans les pâturages, et destinés a être revendus, comme ils ne se trouvent placés sur le fonds que pour un certain temps, ils n'acquièrent pas la qualité d'immeubles; on les considère comme un produit du fonds (5).

2° Les ustensiles (6) aratoires. — Ceux qui sont placés sur le fonds non parle propriétaire, mais par le fermier, sont meubles.

3° Les semences données aux fermiers ou aux colons partiaires . — Le fait qu'elles ont été données au fermier révèle assez leur destination : mais d'autres circonstances pourraient démontrer à cet égard l'intention du propriétaire. — Il ne faut pas entendre celte disposition dans un sens limitatif.

Les semences ne laisseraient pas d'être immeubles, quoique le propriétaire cultivât par lui-même (7).

[i) Limoges, 15 juin 1820,8., 21, 2, 16; Dev. Pal.; D., Choses, p. 468.

(2) Cass., 1" aTrlI 1835, Dal., n» 75.

(3) l'roiidhon, TJsuf.,n'' 120;Pigeau, Proc, t. 2, p. 79;— Limoges, 15]uin 1820; Orléans, 11 décembre 1817 et 20 noTetiibre 1823, Dev. Pal.

(4) Proudhon, n"' 118 et 177; Dur., n» 56, t. 4; Bioche et Goujet, Saisie-Exécut., ii" 34; — Bordeaux, 14 décembre 1829; Riom, 28 avril 1827, Dev. Pal.; Dal., n» 77.

(5) Dur., no 5fi, t. 4; Zach., p. 340; — Bourges, 6 m.nl 1842; Ual.,n'' 77.

(6) Des mois est utilis : ils servent à l'exploitation.

(7) Lyon, 29 juillet 1848, Dal., 1849, 2, 165.

608 TITRE t«'. — CHAPITRE l^"".

En droit romain, les semences n'étaient immobilisées que lorsqu'elles avaient été jetées en terre (Instit., §32, de rerum divisione)\ sous l'empire de nos lois, il suffit qu'elles aient été données au fermier. — Une fois confiées à la terre, les semences ne sont plus seulement immeubles par destination ; elles deviennent immeubles par leur nature (1).

Même observation à l'égard des arbres des pépinières: ils cessent d'être immeubles par destination, et deviennent immeubles par leur nature, dès qu'ils ont été plantés définitivement.

4o Les pigeo7is des colombiers , les poissons des étangs, les lapins des garennes^ ajoutons et en général tout le gibier renfermé daiisunparc (2). — Ces animaux sont réputés immeubles , plutôt comme accessoires du colombier, de la garenne, des étangs , que par destination ; car ils sont in laxitate naturali , et nous ne les possédons qu'en raison de ce que nous sommes propriétaires du colombier, de la garenne, de l'étang : de telle sorte (ju'il serait exact de dire que nous possédons un colombier rempli de pigeons, une garenne remplie de lapins , un étang rempli de poissons.

Quant aux lapins des clapiers, aux pigeons des volières, aux poissons mis dans un vivier ou réservoir, ils sont meubles ; car ils se trouvent placés sous notre main ; ils ne jouissent pas de leur liberté naturelle; nous les possédons par eux-mêmes, individuellement.

Déjà nous avons fait remarquer que ces animaux sont à tort compris dans cet article, car la destination du propriétaire n'est pas de rigueur pour qu'ils soient immobilisés; on les considérerait comme tels, bien qu'ils eussent été placés sur le fonds par un étranger. {Voy. art. 517.)

5° Les ruches à miel. — A la vérité , elles ne servent pas à l'exploitation du fonds; elles ne vivent même pas sur le fonds; mais on les considère comme moyeu de produit obtenu à l'aide du fonds qui les nourrit.

6" Les pressoirs , etc., et même les cuves, les chaudières , les tonnes qui servent a l'exploitation d'une brasserie, sont immeubles par destination : bien entendu lorsque ces objets n'adhèrent ni au sol ni aux constructions; autrement ils seraient immeubles par leur nature : la loi ne considère ni leur forme, ni leur destination (3). — A l'égard des tonneaux, ils sont meubles, car ils ne sont pas destinés au service habituel du fonds, mais à être vendus avec le vin qu'ils renferment.

7" Les ustensiles nécessaires à V exploitation des forges , etc. — De quelque poids, de quelque valeur, de quelque grandeur qu'ils soient (4), il en est de ces ustensiles comme des ustensiles aratoires.

(1) Proudhon, n» 122; Dur., nos 57 et 58; Dal., n" 84.

(2) Merlin, Rép., vis Animaux et Garenne.

(3) Dur., no 66; —Bruxelles, 22 janvier 1807, S., 7, 2, 1052; Grenoble. 22 javier 1808. S., 9, 2, 1010; Cas.s., 4 tévriiT 1817. Der. l'ai.

(4) A l'époque où le Caile civil a été rédiRt', les forges ne pouvaient avoir que l'eau pour principe moteur : c'est là principalement ce qui leur a fait donner le caractère d'immeubles ; mais aujourd'hui ne doit-on pas onsidérer les objets destinés a l'exploitation coinmc meubles, lorsqu'on fait usage de la vapeur? Les termes du Code ne paraissent-ils pas trop absolus, généraui?

La loi n'entend point parier ici des forges que l'on peut transporter d'un lieu dans un autre, comme celles des serruriers , mais des forges proprement dites , des usines dans lesquelles ou fabrique le fer.

Les métiers des tisserands et les outils des ouvriers sont meubles; car ces choses ont uniquement pour objet l'exploitation d'une profession.

Nous en dirons autant des machines, des décorations et autres effets mobiliers d'un théâtre (1).

Nous pensons même que l'on doit considérer comme tels les presses d'imprimerie, bien qu'elles appartiennent au propriétaire du bâtiment où elles se trouvent : il n'y a point de raison pour les immobiliser, puisqu'elles ne sont point destinées à l'exploitation d'une usine , mais à l'exercice d'une industrie (2). — Pour saisir des presses, il n'est pas nécessaire de saisir le bâtiment où elles se trouvent.

8° Les pailles et engrais [destinés, bien entendu, à V amélioration du fonds). Si ces objets se trouvaient dans des maisons de ville , ou même s'ils avaient été amassés sur un fonds de terre pour être revendus, ils seraient meubles. '.Dur. t. 4, p. 67 ; Zach., p. 341 ; Dalloz, u" 103.)

Enfin, la loi, généralisant la règle, déclare immeubles par destination tous les objets mobiliers attachés au fonds a perpétuelle demeure. Le mot attaché s'entend ici d'une union morale ; nous verrons qu'il reçoit un autre sens dans l'article suivant.

L'énumération faite.dans l'article 524 n'est donc pas limitative, mais énoncialive; on regarderait certainement comme immeubles par destination : le foin nécessaire pour nourrir les animaux attachés h la cullure; les échalas qui servent a attacher les vignes, lors même qu'ils auraient été momentanément arrachés du sol, par exemple pour être mis à couvert pendant Ihiver (3); car ils sont destinés à y être replacés ; les animaux destinés;! faire mouvoir une machine; les ustensiles des forges, papeteries et autres usines; les cuves, chaudières, tonneaux (4) et tous autres accessoires nécessaires a l'exploitation du fonds.

Il nous reste à faire observer que l'immobilisation des objets mobiliers placés par le propriétaire sur son fonds est restreinte à ceux qui sont absolument indispensables pour le service et pour l'exploitation du fonds (5).

Quant aux effets mobiliers qui dépendent nécessairement du fonds, lors même qu'ils ne servent pas a l'exploitation et qu'ils ne sont pas attachés à un bâtiment a perpétuelle demeure, tels que les titres de propriété, les clefs, les pompes à feu, les volets mobiles d'une boutique, le couvercle d'un puits , etc., on doit, nonobstant le silence de notre texte, les considérer également comme immeubles, mais par accession (Zach., p. 341).

(1) Dec. du ministre des finances du 4 mars 1806; — Dur., n° 66; Dal., n" 96.

(2) l'othier, Coium., n» 51; IJur., n° 05. f-'oij. cep. TouUier, t. 2, p. 152; Dalloz, n" 95.

(3) Potbier, Comiii., n" 5S; Touiller, n» 13, t. 3; Dur., n» 69; Dalloz, n" 104.

(4) Bruxelles, 28 juillet 18Û8; Cass., 27 mars 1821, Dev. Pal.

(5) Cass., 18 novembre 1845, Dal., 1845,1, 56; 27 mars 1821; Limoges, 15 juin 1820; Bruxelles, 21 juin 1807.