II

610 TITBE l<=^ — CHAPITRE i^r.

525 — Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure , quand ils y sont scellés en plaire ou à chaux ou â ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés , ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure , lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.

Il en est de même des tableaux et autres ornements.

Quant aux statues , elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir , encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration.

=Cet article est relatif a l'immobilisalion de certains objets mobiliers placés sur un fonds , non pour servir a l'exploitation de ce fonds, mais comme ornement, ou pour lutilité du locataire. — Indépendamment des conditions requises pour l'immobilisation en général, à savoir, le fait du propriétaire du fonds et la perpétuité, IjI loi exige de plus que ces objets soient attacliés réellement aux bàliments, de telle sorte qu'on ne puisse les enlever sans les fracturer ou les détériorer, sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés, ou du moins, sans laisser un vide, eu égird a la disposition des lieux: il faut que les dispositions d'arrangement soient telles, que la construction serait réputée incomplète 00 imparfaite si l'objet ne s"y trouvait pas.

Gardons-nous de croire que les circonstances déterminées par le texte comme indicede perpétuité soient exclusives : le propriétaire est censé..., porte notre article ; il se borne à rapporter les faits par lesquels le propriétaire manifeste le plus souvent sa volonté: cette disposition n'est donc pas limitative, comme l'ont prétendu quelques auteurs , mais rfemonstrntive ; Timmobilisation peut résulter de tous faits de nature à établir que les meubles sont parties nécessaires du fonds (4). —Par exemple, on considère les glaces comme immeubles, bien que leur parquet ne fasse pas corps avec la boiserie, si les circonstances démontrent qu'elles y sont attachées à perpétuelle demeure pour faciliter la location d'un appartement : après avoir jugé le contraire, lacourde Paris est revenue sur sa jurisprudence (2) ; — les glaces dont les parquets sont posés h l'arrasemeiil des portes ou des tapisseries supportant les tentures des appartements, de manière à faire corps avec ces tapis-

(1) Cass., 20 juin 1822, Dev. Pal.

(2) Comp. Paris, 20 r<?vrkT ISô!?, Dev. 1854, 2, 80, et 10 avril 18,ï4, Pal. Dev., 1834, 2, 223: 11 avril 1840, Pal., 1840, 1,701; Dal., n" 110: l'Jjuin 1845; Cass., 8 mai 1850, Dal., 1850, 1,

séries (1) ; — les ornements d'une chapelle (2) ; — les raleliers d'une écurie; — les statues placées sur des piédestaux incrustés au mur ou sur les colonnes extérieures d'une maison.

Quant aux statues que l'on voit souvent dans les salles h manger, elles sont évidemment meubles.

Immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent.

526 — Sont iraraeubles , par l'objet (3) auquel ils s'appliquent, L'usufruit des choses immobilières ; Les servitudes ou services fonciers ; Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

= Nous avons vu, au commencement de ce titre, que les biens incorporels ne sont pas plus meubles qu'immeubles; mais que le législateur, voulant tout comprendre dans une môme division , a rangé ces biens parmi les immeubles ou parmi les meubles, suivant qu'ils ont pour objet deschoses immobilières ou des choses mobilières: la loi détermine, dans l'article 526, les caractères des rfro/^s immobiliers.

Trois sortes de droits seulement sont considérés ici comme immobiliers; mais cette énumération est évidemment incomplète : on remarque, notamment, que le législateur n'a point parlé du droit le plus étendu que l'on puisse avoir sur une chose, qui fait môme l'objet d'un litre spécial, la propriété : 11 a sans doute pensé que ce droit s'identiliant avec la chose elle-même, il était superflu d'en parler, après avoir caractérisé cette chose : et en effet, dans le langage usuel, dire que l'on a tel immeuble dans son patrimoine, ou qu'on est propriétaire de tel immeuble, c'est exprimer une même pensée. Presque toujours on confond la chose avec le droit; on ne dit pas: j'ai la propriété de telle maison ou de tel cheval , mais j'ai telle maison, tel cheval, telle chose est mienne: on ne détermine l'espèce de droit que lorsqu'il s'agit d'un démembrement de la propriété. —Ces observations peuvent expliquer le silence de la loi sur ce point.

Au reste, nous verrons tout à l'heure que notre article laisse à désirer sous beaucoup d'autres rapports.

L'usufruit des choses immobilières (ajoutons les droits d'usage et d'habitation, car il y a même raison) et les servitudes sont formellement déclarés immeubles. Pour bien saisir la pensée du législateur sous ce rapport, il faut remonter à quelques développements théoriques; nous aurons souvent occasion d'y revenir.

La propriété se compose de trois éléments : user, jouir, abuser: nti,

(1) Paris, 19 juin 1843, Dal., n» 112; Dev., 1843, 2, 319; Pal. 1843, 2, 143; Bruxelles, 14 juin 1821; Dal., n° 111; Uev. Pal foy. cep. Colnoar, 16 mars 1826.

(2) Prourthon, TJsuf . , n°« 111 et 159; Dal., n» 97.

(3) Ou entend par objet d'une obligation, ce qiiel'oD s'est obligé à donner ou à faire; par conséquent, la choso sur laquelle tend à se reposer ïnjus ad rem.

612 TITRE l*"". — CHAPITRE l«r.

fruij abuti. Ces trois éléments constituent, quand ils se trouvent réunis dans la main d'une même personne, plénum dominhnn,plena in re potest as.— Lonque le propri'itaire ne peut retirer de sa chose, par suite de quelque droit ôonféré h un tiers, tous les avantages qu'elle est susceptible de procurer, ou dit que son droit est démembré. — Ces démembrements, jura in re, peuvent appartenir soit a une personne , soit à un fonds .-au premier cas, ils prennent le nom à'usufruit ou à' usage ., suivant que le droit a plus ou moins d'extension ; au deuxième cas, ils sont appelés servitude.

Remarquons en passant cette différence entre l'usufruit et les servitudes: que l'usufruit est établi en faveur d'une personne; qu'il peut frapper soit sur des meubles, soit sur des immeubles: tandis que les ?,eYs\\.Viàei ne peuvent exister qu'entre deux immeubles ; de là leur nom Ae services fonciers ou servitudes réelles.

Cela posé, il est clair que l'usufruit (lorsqu'il s'applique "a des immeubles, bien entendu ) elles servitudes sont des droits immobiliers, puisqu'ils ne sont que des fractions de la propriété elle-même. Rien de plus exact.

Mais le S'' alinéa de notre article est critiqué avec juste raison:

Observons , d'abord , que le mot action est ici improprement employé .à Rome, ce mol exprimait \q jus persequendi in judicio , que le préteur accordait à ceux qui voulaient former une demande judiciaire; mais le système des formules, aboli depuis longtemps, n'a pas été reproduit dans nos lois : aujourd'hui, le juge est saisi directement, sans permission préalable; l'action n'est plus un droit, mais un simple fait: or, un fait en lui-même n'est ni meuble ni immeuble.

Dirons-nous, avec Demante (Programme, n° 299) , que la réclamation faite judiciairement constitue pour le plaideur un droit : celui d'obtenir justice des tribunaux auxquels elle est soumise ; qu'elle entre dans les biens, et devient meuble ou immeuble, selon qu'elle a pour objet un meuble ou un immeuble?... On répoudra , d'une part , qu'une décision judiciaire constate seulement un droit; que, dès lors, elle ne peut imprimer aucun caractère à Faction qui tend à l'obtenir; — d'autre part , que si l'action constituait un droit, il serait loisible à chacun d'augmenter indéiiniment son patrimoine, en introduisant un grand nombre de demandes bien ou mal fondées; ce qui serait dérisoire.

Il nous paraît donc évident que le mot action n'exprime pas ici une faculté distincte du droit, mais le droit lui-même porté devant la justice, pour qu'elle ait à le revêtir de sou autorité: c'est le droit, en effet, qui est l'objet du litige. — Au surplus^ à quoi bon supposer une action introduite? le droit a toujours une même nature, que la justice ait été ou non saisie.

Jusqu'ici on ne signale qu'une impropriété d'expression; mais ce n'est pas tout : la loi \)av\e d'action en revendication; en d'autres termes, du droit de revendiquer, et c'est ce droit qu'elle qualifie d'immeuble: la disposition devient alors inexacte et complètement inutile : — elle est inexacte, car on serait fondé à conclure que le droit ue prend un

caractère immobilier que lorsqu'il a pour objet un corps certain et déterminé, condition requise pour que la revendication ait lieu; or, ce serait là une idée fausse, ainsi que nous le démontrerons tout à l'heure :

— elle est inutile : en effet,, dès le moment où je suis propriétaire, il importe peu , quant à la qualiOcation de mon droit, que je possède ou que je ne possède pas; le droit est toujours dans mon patrimoine. « L'action qui tend à revendiquer un immeuble , dit M. Pellat (Principes généraux du droit de propriété, p. 9j, soit qu'on entende pai' là l'action déjîi intentée ou l'ijclion qu'on a le droit d'intenter, n'est pas un bien distinct de la propriété même de l'immeuble: voilà donc qui fait double emploi , à moins qu'on ne veuille entendre ici, contre le sens du mot revendiquée , l'action personnelle d'un créancier, au lieu de l'aclion réelle d'un propriétaire; ou bien, il faudrait dire que quand je suis propriétaire d'un immeuble, j'ai dans mon patrimoine «ne chose corporelle (un bien immeuble par sa n;ilure), si je le possède , et une ciiose incorporelle ( un bien immeuble par l'objet auquel il s'applique), s'il est en la possession d'un tiers. «—Les auteurs du Code sont donc tombés dans une véritable confusion : celui qui revendique agit comme propriétaire, et parce qu'il est propriétaire. I.e droit de revendiquer n'est pas distinct du droit de propriété; il ne peut constituer l'objet d'un litige : la propriété seule, c'est-à-dire, le lien civil qui unit la chose a son propriétaire, peut être contestée. Après avoir dit dans l'article 518 que le propriétaire d'un fonds est propriétaire d'un immeuble par sa nature, le législateur dit évidemment h tort, dans l'arlicle 526, qu'il a un immeuble par sou objet: la môme chose ne peut être a la fois immeuble par sa nature ou immeuble par son objet, suivant que le propriétaire possède ou ne possède pas.

Mais de ce que le droit de revendiquer et le droit de propriété ne sont qu'une seule et môme chose, s'ensuil-il qu'il n'existe pas d'action immobilière? Non, assurément; et c'est ici le lieu de signaler une lacune regrettable : le législateur nous paraît avoirconfondu dans cet article le,/?/s in rem, c'esl-ô- lire le droit de propriété, avec \ejus adretn, droit contre une personne pour la contraindre;) conférer la propriété : c'est ce dernier droit que notre article a pour but de caractériser, et alors il ne renferme qu'une application de la règle que nous avons posée sous l'article 516 : si la chose est immobilière, il est clair que le droit à cette chose est immobilier ;de môme qu'il serait menblesi la chose était mobilière, ainsi que nous le verrons dans le chapitre suivant (art. 528). Alors on conçoit que le droitsoildistinct delachose elle-môraequi en est l'objet.

— Une personne s'est obligée, par exemple, à me livrer un hectare de bois , à faire construire une grange ou autre bâtiment , à me livrer un passage sur son terrain, à exhausser ou à détruire un mur voisin de ma propriété: il n'y aura pas lieu, dans ces divers cas, a revendication, et , cependant, mon droit sera immobilier, puisqu'il aura des immeubles pour objet. — C'est en ce sons qu'il faut interpréter la disposition finale de l'article 52G; elle est relative , nous le répétons, aajns ad rem, et nullemenlauy«6/'( rem : l'un produit l'action in personam ad rem mobi-

614 TITBE l". — CBAPITBE 1".

lem OU immohilem , suivant que la chose est mobilière ou immobilière ; l'autre produit l'action in rem mobilem ou immobilem, suivant qu'elle s'exerce sur une chose mobilière ou sur une chose immobilière.

D'après ces principes, ondoitrépuler immeubles: le droit de faire résoudre la vente pour défaut de payement du prix; le droit de réméré (1654 à 1659) il;; laction en rescision de contrats translatifs de propriétés immobilières (2), pour violence, dol , erreur, incapacité, survenaoce d'enfants, inexécution des conditions (1184 et 1654;; l'action en rescision pour lésion de plus des sept douzièmes ' 1674). — Ces sortes de droits se trouveroQtdèslorscomprisdans la disposition teslameutaire par laquelle une personne lé^^uerail tous ses immeubles.— Si le droit a pour objet en même temps des meubles et des immeubles, il est en partie mobilier et en partie immobilier; telle serait le cas où l'on aurait acquis une maison avec tous les meubles qui s y trouveraient (Pothier , Comm. , n" 74; Dal., n° 160).

L'énumération faite par l'article 526 n'est pas limitative : on remarque, notamment, que Vemphytéose (3), sorte de droit que reconnaissait formellement noire ancienne législation, et que l'usage a perpétué dans une grande partie de la France , notamment en Bretagne et en Algérie, ne s'y trouve pas comprise.

0 On nomme emphytéose , la concession d'un fonds faite par l'une des parties a l'autre, pour le cultiver,en percevoir tous les produilset en supporter les charges, moyennant une redevance annuelle. » (Dur., n° 75.)

L'acte qui constitue ce droit se nomme bail emphytéotique. — La redevance est appelée canon emphytéotiqite.

L'emphytéose a conservé les caractères que lui attribuait notre ancienne législation ; la plupart des règles qu'elle consacrait reçoivent encore leur application de nos jours : voyons quelles sont ces règles.

L'emphytéote jouissait de l'immeuble comme propriétaire; il avait ce qu'on appelait le domaine utile, par opposition au domaine direct, lequel appartenait au propriétaire: à ce litre, il retirait de la chose tout le profit, tous les avantages qu'elle était susceptible de procurer; il recueillait tous les fruits, profitait de lâchasse, de la pêche, de l'alluvion (4). — On avait môme prétendu que le trésor trouvé sur le fonds lui appartenait; néanmoins, la plupart des jurisconsultes rejetaient cette

(1) Paris, 6 TentôseanXU, Dev. Pal.

(2) Grenier, Uon., t. l". n" Ô2S; Dur., t, 4, d<" 94 et 07; Zach., p. 345; — Bourges, 2o jan- >ier 1852, Dev., 1852, 2, 556, Pal.

(3) Le mot emphytéose vient dn grec; il signifie planter, améliorer une terre : dans l'origine , le bail emphjtéotique avait pour objet le défrichement et la mise en culture des terres nues et stériles. — Ce contrat était fort usité a Rome et dans les Gaules.

Indépendamment de l'emphytéose, on connaissait, dans notre ancien droit coutumier . différentes sortes de concession> qui n'ont poiiis passé dans notre législation ; nous nous bornerons pour cette raison à les indiquer ici , savoir : le bail à domaine congeable , ou bail à convenant; le bail à rente foncière (voy. art. 550); le bail àcomplant ; le champart , aussi appelé agrier. terrage, bail à locatairie; le bail héréditaire, on bail à métairie d'Alsace. — Vemphy- (ebse est le seul contrat qui ait été maintenu dans nos lois modernes, encore sous certaines modiûcatiun<!.

(4) Duvergier, t. 5, n» 161; Troplong, Louage, n" 58.

doctrine, par ce motif que le droit au trésor est attaché à la propriété, et que l'empliytéote, en définitive, n'a qu'un droit de jouissance.

Le bail empliytéotique conférait au preneur un droit immobilier (j?<ain re). Ce droit était susceptible d'hypotlièque, de même nue l'usufruit.

L'emphytéote pouvait également créer des servitudes; mais lorsque le fonds retournait au propriétaire, ce dernier le reprenait franc et libre de toutes charges réelles, par application de ]a mdx'ime : Resohdo jure dantis, resolvllur jus accipientïs.

La plupart des auteurs lui reconnaissaient le droit de faire les modifications superficielles qui n'altéraient pas le fonds; mais ils lui refusaient celui d'ouvrir des mines et carrières, de faire des fouilles, de démolir des maisons , d'abattre des futaies non aménagées, elc L'emphytéote , disaient-ils, ne prend la chose qu'à la condition de l'améliorer, ou tout au moins de ne pas la rendre en plus mauvais état; or, ce serait appauvrir le fonds que d'en détacher les produits dont il s'agit.

L'emphytéote était obligé d'apporter a l'exploitation et à la conservation de l'héritage tous les soins d'un bon père de famille; il n'était tenu de construire, de mettre en culture, déplanter, qu'au<ant qu'il s'y était expressément obligé (1) : ces conditions étaient donc seulement de la nature de l'emphytéose. Dans l'origine, sans doute, elles tenaient il son essence , car le droit avait pour objet des terres incultes livrées aux vétérans des armées romaines pour être défrichées [agri vectlgales). Mais , dès le moment où l'usage se fût introduit de le constituer sur des domaines en valeur, l'obligation de conserver remplaça celles dont il s'agit. (Duvergier, Louage, t. 3, n" 132.)

La redevance était ordinairement d'une faible importance, bien qu'elle fût essentielle : on la considérait comme une simple reconnaissance du droit de propriété; mais rien ne s'opposait à ce qu'on relevât, par une stipulation expresse, même "a une somme proportionnée à la valeur des fruits : elle devenait alors le prix de la jouissance concédée, ce qui rapprochait l'emphytéose du bail ordinaire à longues années.

L'emphytéote supportait toutes les charges de la propriété -, il devait faire les grosses léparations , payer les impôts, etc. Toutefois, lorsque la redevance, au lieu d'être d'une somme insigniOanle, était calculée sur les produits de l'héritage, les charges se répartissaient conformément aux principes du bail. (Troplong , Louage, n" 39.)

L'emphytéose pouvait s'établir de trois manières: par contrat, par acte de dernière volonté, par prescription.

Il s'établissait par prescription de deux manières ; savoir : 1° lorsque le détenteur avait possédé la chosed'autrui à litre d'emphytéote; 2'' lorsqu'il avait possédé sa propre chose au même titre, en payant à un tiers un canon annuel : la continuité de payement pendant le temps voulu conférait a ce tiers le domaine direct.

Ledélaidela prescription était de 30 années. (Troplong, Louage, no35,)

(1) Selon nous, les planlaUons et les consfriiclions ne sont pas seulement des améliuraHoRs. (r. art. 599.)

616 TITRE 1er, — CHAPITRE l'''".

Les parties pouvaient régler à leur gré la durée de l'emphytéose ; mais il fallait toujours une longue série d'années: fréquemment, ce droit était constitué pour 99 ans, et même le plus souvent à perpétuité. (Duvergier, t. 3, u" 149 ; Troplong, Louage, n" 37.j

Le bail emphytéotique finissait par l'expiration du temps pour lequel il avait été fait ; par l'extinction de la famille ou du degré appelé à en profiter; par les abus que l'emphytéote commettait dans sa jouissance. (Duvergier, n° 172 ; Troplong, n» 47.)

Telles étaient les règles en vigueur, lorsque la loi des 18-29 décembre 1790 parut: loin de prohiber le bail emphytéotique, ainsi que le pré. lendDelvincourl, t. 3, p. 183, notes, celte loi a reconnu formellement l'emphytéose : eu effet, après avoir déclaré rachetables toutes les rentes foncières perpétuelles, soit en nature, soit en argent, ainsi que les champarfs de toute espèce , et défendu de créer à l'avenir aucune redevance foncière non remboursables, l'article l*^', dans sa disposition finale, ajoute :

« Sans préjudice des baux à rente ou emphytéosea non perpétuelles, » qui seront exécutés pour foute leur durée et pourront être faits à » l'avenir pour 99 ans et au-dessous, ainsi que les baux a vie, même sur » plusieurs têtes , à la charge qu'elles n'excèdent pas le nombre de » trois. »

Donc on a pu, depuis la loi de 1790, faire des baux emphytéotiques: les emphytéoses perpétuelles seules ont été prohibées. (Avis du conseil d'Etat, appr. le 7 mars 1808.)

«La loi de 1790, dit Delvincourt, a été abrogée sous ce rapport par le Code civil ; car il n'est parlé de l'emphytéose ni dans l'article 526, ni dans l'article 2118 : le silence de ce dernier article est d'autant plus significatif, que la loi du It brumaire au Vil avait pris soin , au contraire, de déclarer l'emphytéose susceptible d'être, comme l'usufruit, frappée d'hypothèque. L'emphytéose temporaire est aujourd'hui rempla cée par le bail, contrat auquel les parties peuventdonner telle duréequi leur convient. »

On répond que l'expression usufruit , qui se trouve employée dans l'article .526 et dans l'article 21 18, comprend toute jouissance exercée sur l'immeuble d'autrui, et, par conséquent, l'emphytéose ; enfin, que, dès le moment où il est libre aux parties de constituer un usufruit ou un bail simple pour un ternie de 99 ans, on ne voit pas de raison pour leur interdire la faculté de créer, sous la dénomination d'emphyléose, un droit qui n'a rien de contraire à l'ordre public, et qui offre au preneur et aux siens les avantages que ne procure pas le bail ou l'usufruit. D'ailleurs, dans quel but aurait-on entravé, par des gênes inutiles, la liberté des conventions? en quoi ces sortes de contrats sont ils incompatibles avec les principes modernes? L'article 686 n'aulorise-t-il pas les propriétaires;! créer sur leur fonds telles servitudes que bon leur semble? L'État lui-même n'accorde-t-il pas fréquemment a des particuliers le droit d'établir sur des rivières navigables ou (loltables des usines qui devien-

nent immeubles, et par suite susceptibles d'être bypolhéquées (1)? Pourquoi les particuliers nepourraieut-ils faire, sur leur propre fonds, ce que l'État fait sur les sieus ?

Du reste, la validité du contrat d'emphytéose, et le caractère immobilier du droit qu'il confère au preneur, sont aujourd'hui généralement reconnus par la doctrine et par la jurisprudence (2).

Il faut même se garder de croire que, depuis la loi de 1790, la constitution de l'emphytéose en perpétuel vicierait complètement l'acte; la clause seule serait privée d'effet : on verrait dans cet acte ou une vente faite moyennant une redevance, ou une libéralité faite aveccharges. Le preneur deviendrait, en conséquence, propriétaire, sauf la faculté qu'il aurait de se libérer par le remboursement d'un capital (3): mais il ne pourrait s'affranchir en déguerpissant. — Appliquez ce que nous dirons à cet égard sur lu rente foncière^ art. 530. (/'. p. 629 ; Duvergier, n^ 175.)

Le bail emphytéotique produit , de nos jours , tous les effets que lui attribuait notre ancienne jurisprudence , à l'exception , toutefois , de ceux qui sont en opposition avec les lois nouvelles : c'est ce qui a été reconnu par un arrêt de cassation. « Les dispositions des lois romaines sur l'emphytéose , porte cet arrêt , ont été admises en France , tant en pays de droit écrit qu'en pays de droit coutumier : le Code civil, qui n'a pas traité du bail emphytéotique, ne les a changées ni modifiées [4). »

L'emphyléote doit jouir en bon père de famille; à l'expiration du bail, il est tenu de rendre les biens en bon état. S'il a fait des plantations ou des constructions qui ne lui étaient pas imposées par son bail, il y a lieu d'appliquer la règle de l'article 555 |r. art. 598, quest.); s'il a commis des dégradations, ou s'il n'a pas rempli les engagements qu'il avait contractés , il doit payer au propriétaire direct une indemnité (5).— La tacite réconduction n'est pas admise en matière d'emphytéose (1738) (6).

Il nous reste, pour bien faire saisir les caractères du bail emphytéotique, a signaler les principaux rapports et les principales différences qui existent entre l'emphytéose, d'une part , et l'usufruit ou le louage, d'autre part.

(1) Ord. du 8 août 1821.

(2) Dur, nos 75 et sulv., t. 4; Troplong, art. 1709; Persil, art. 2118; Touiller, ii" 101; Favard, Einp. hyp., Bép.; Merlin, Qupst. emphyt., § 5, no 2; Proudhon, Usuf., no 97, t. 1er; Duvergier, Louage, no 50; Sénatus du 30 janvier 1810, art. 14; loi du 8 novembre 1814; ord. du 8 août 1821; lois des 21 Juin '.826, 28 juin 1829 et 21 avril 1832 ; —Cass., 19 juillet 1832; Douai , 15 décembre 1852, Pal.

(3~. Dur., n" 79; Dallez, n" 110; avis du conseil d'État du 7 mars 1808 ; — Cass., 15 décembre 1824, Dev. Pal.

(4) Troplong, no 51; Duvergier, no 155; — Cass., 26 juin 1822, liev. Pal.

(5) Merlin, Rép., v" Emphyt., S 3; Persil, Hyp., p. 314, no 15; Dur., nos 75 à 81, t. 4; no 268, t. 19; Favard. Wép., vo Hyp., no 2; Carré, Comp., p 531; Troplong, Hyp., no 405, et Louage, no 50: Duvergier, no 150, t. 3; — Paris, 10 mai 1831; Cass., 18 juillet 1832; Douai, 13 décembre 1832, fal.

(6) Duvergier, n»s 173 et 174, t. 5.

618 TITRE l'^'". — CH4.PITRE 1".

L'empliytéose et l'usufruit ont cela de commun , qu'ils affectent la chose (ce sont en effet des droits réels) ; qu'ils sont susceptibles dhypothèques(i) delà part du preneur; qu'ils confèrent le droit de percevoir tous les fruits et autres avantages attachés à la propriété^ et imposent l'obligation d'en supporter les charges annuelles , telles que les contribulions et autres qui, dans l'usage, sont censées charges des fruits.— Ils diffèrent sous plusieurs rapports : loTemphytéose ne s'éteint pas, comme l'usufruit, par la mort de l'emphyléote : le droit passe aux héritiers; — 2» elle ne peut être établie que sur des immeubles, tandis que l'usufruit peut reposer sur toute espèce de biens, meubles ou immeubles;— 3° lempliytéote est tenu, en général, des grosses réparalions , l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien (605); — 4° l'eraphytéole peut changer la substance de la chose (Duvergier^ n° 172); l'usufruitier ne jouit qnesalvà re rum substantiel ;—b° il est tenu de payer une redevance; — 6" enfin, il ne doit pas de caution (2).

L'emphytéose a cela de commun avec le louage, qu'elle oblige à payer une redevance; — mais il y a celle différence, que la redevance peut être de beaucoup inférieure à la valeur des fruits annuels; car elle a pour objet principal de reconnaître le domaine dir;^ct. — Bien plus : la redevance peut être convertie en un prix déterminé; car ce contrat, nous le répétons, u"a d'autres règles que la volonté des parties; mais alors, on ne peut voir dans la convention qu'une vente du droit de superlicie (Dur., n" 75). —L'emphytéose estundroit réel, immobilier, un quasi-domaine; tandis que le louage ue constitue qu'un droit mobilier (3).

La règle qui attribue au droit le caractère de son objet souffre trois exceptions : elles résultent de trois décrets rendus les 16 janvier, 1" mars 180S et 16 mars 1810. — Le premier est relatif aux actions de la banque de France; il porte (art. 7) : « Les actionnaires qui vou- » dront donnera leurs actions la qualité d'immeubles en auront la » faculté, et, dans ce cas, ils en feront la déclaration dans la forme » prescrite pour les transferts. — Cette déclaration une fois inscrite » sur le registre, les actions immobilisées resteront soumises au Code » civil et aux lois de privilèges et d'hypothèques , comme les pro- » priétés foncières; elles ne pourront être aliénées, el les privilèges « et hypothèques être purgés, qu'eu se conformant au Code civil et » aux lois relatives aux privilèges et hypothèques sur les propriétés )) foncières. »

Le deuxième permet d'immobiliser les rentes sur l'Etat*. L'art. 3 porte : « Les rentes seront immobilisées par la déclaration que fera le » propriétaire dans la même forme que pour les transferts de rentes. »

Art. 4. « Les rentes ainsi immobilisées continueront a être inscrites » sur le grand-livre (le la dette publique pour mémoire, avec déclara-

(1) Duvcrgier, n° 181, t. 3; Troplong, Louage, n»' 40 et 460; Merlin, Emphyt., § 1=>', n" 6.

(2) Davergier, n°s 97, 469 et stiiv. ; l'roudhon, 40 et siiiv.

(3) Cass., 12 mars 184â, l'ai-, 1845, 1, 523.

DES IMMEUBLES. — AET. 526. 619

» lion de l'immobilisation , et seront en outre portées sur un livre » particulier. »

Le troisième décret permet également aux porteurs d'actions de la compagnie des canaux d'Orléans etduLoing d'immobiliser ces actions, en manifestant leur volonté à cet égard. L'immobilisation de ces sortes de droits étaient d'un fréquent usage autrefois, lorsqu'il s'agissait de former un majorât.

Depuis ces décrets, il conviendrait peut-eirede substituer à l'expression ««/«ew6/es /j«r l'objet auquel Ils s'apjUiqnenU celle-ci, beaucoup plus large, qui est employée quand il s'agit des meubles : immeubles par la détermination de la loi; elle embrasserait touslescas.

— Les observations qui précèdent rendent facile la solution des questions suivantes , questions que nous devons poser cependant, parce qu'elles sont soulevées par !a doctrine :

Quelle est la nature d'une obligation facultative (sorte d'obligations ainsi appelées, parce qu'elles ont pour objet une chose, avec faculté pour le débiteur de livrer une autre ctiose à la place) ?vj11 faut considérer la nature de la chose sur laquelle porte le droit du créancier : si c'est un meuble , l'obligation est mobilière ; dans le cas contraire, elle est immobilière.

Quid si la dette est alternative.^ par exemple, si je dois une maison ou 10,000 francs (1 i90)?>xjLe caractère de la créance ne sera déterminéque par le choix que fera le débiteur (si l'alternative a été stipulée en sa faveur), ou le créancier (si le choix lui appartient); il faut donc attendre l'événement. — l.e caractère du droit reste en suspens jusqu'au payement; il se trouve alors déterminé d'une manière rétroactive. (Pothier, commun:iulé, n» 74 ; Zach., p. 346.)

Le droit hypothécaire est-il meuble ou immeuble PxjQuel est le but de l'hypothèque? quel droit confère-t-elle.^ i/'j Le but est de garantir le payement d'une créance. — Le droit est de saisir l'immeuble pour se faire payer sur le prix. — Ce n'est donc point là un 7MS in re , mais une simple affectation spéciale: le créancier ne peut exiger que de l'argent, chose essentiellement mobilière; par conséquent, l'hypothèque est meuble. — Si je lègue à Pierre une créance de 1,000 fr., par exemple , je lui lègue en même temps, sans avoir besoin de m'expliquer à cet égard, le droit hypothécaire qui la garantit; on ne saurait admettre que je pusse léguer la créance à l'un et l'hypothèque à l'autre ; l'hypothèque sans !a créance n'est rien.

Cette solution nous semble rigoureusement juste et rationnelle; cependant, nous devons reconnaître que la question est encore l'objet d'une vive controverse : la plupart des auteurs considèrent l'hypothèque comme un démembrement de la propriété ; ce droit , disent-ils , suit la chose (2114) : or, tel est le caractère principal du jus in re. La loi elle-même prend soin de déclarer qu'il est réel ; mais, chose étrange, ces mêmes auteurs professent en même temps que l'hypothèque n'est qu'un droit mobilier (1). — Pothier, Comm., no TG, et Zach., t. 2, p. 98, seuls échappent à cette contradiction.

La difTiculté provient , observe avec raison Dalloz , n^ 161, de ce qu'on a mal à propos confondu le jus in re, droit s'exerçant dans une chose , avec le jus in rem, droit se poursuivant contre une chose. — Sans doute , l'hypothèque est un droit réel, mais en ce sens qu'elle affecte l'immeuble à la sûreté de la créance; que la loi , en vertu de sa toute-puissance, personnifie l'immeuble, et le considère

(1) Delv. sur l'article 2118; Persil sur l'article illS; Dur., n" 241 ; Troplong sur l'article

620 TITRE l•^ — CHAPITBE 2.

comme solidairement tenu de la dette. — L'hypothèque ne constitue donc point un démembrement de la propriété; le créancier ne se prétend point propriétaire; il agit seulement in rem, pour obtenir le pavement de ce qui lui est dû ; l'immeuble n'est que l'intermédiaire par lequel son droit se réalise.— S'il était vrai que l'hypothèque fût un jus inre, le créancier n'aurait aucune mesure de publicité à prendre pour assurer entre ses mains sa propriété ; or, nous voyons, au contraire (2106 et 2134), que l'hypothèque ne se conserve qu'au moyen d'une inscription au bureau des hypothèques. — D'ailleurs, quel sera le droit du créancier si le détenteur de l'immeuble aCfecté commet des dégradations? 1! pourra demander ou un supplément d'hypothèque ou son remboursement, rien de plus : sous quelque rapport que l'on envisage sa position , il ne peut prétendre qu'à de l'argent ; l'immeuble n'est qu'un sujet passif; donc l'hypothèque est un droit mobilier (1). — Au surplus, cette théorie est sans importance pratique.

Le locataire d'un immeuble a-t-il un droit réel sur cet immeuble?>/.»Il ne peut prétendre qu'à des fruits ; ces fruits, par rapport à lui, sont considérés comme séparés du sol, et par conséquent comme objets mobiliers; donc le droit du locataire est meuble. — Cependant, Troplong, sur l'art. 17')3, soutient que le droit du bailliste est in re : Le bail, dit ce jurisconsulte , a une existence indépendante ; il s'exerce pour sa durée entière contre tout propriétaire de l'immeuble , et suit la chose entre les mains des divers détenteurs : le droit du preneur n'est donc pas relatif, mais absolu ; il n'est pas contre telle personne , mais contre l'immeuble même; donc ce droit n'est pas ad rem, mais in re. wCe système est inadmissible. Quel est l'objet de l'obligation du bailleur? C'est de faire jouir (art. 1719, 1720, 1721 et i72(jj: faire jouir, c'est un fait personnel ; par conséquent, le droit du preneur est ad rem mobilem. — S'il était vrai que le preneur eût un jus inre, ]a chose périrait pour lui ; et cependant nous voyons qu'il peut non-seulement contraindre le propriétaire à faire les grosses réparations, mais encore exiger une réduction du prix, si la chose périt en partie, ou même la résolution, si elle devient impropre à l'usage auquel on la destinait: donc le preneur n'est en rapport avec la chose que médiatement, par l'intermédiaire du propriétaire, et non directement; donc il n'a qu'un droit personnel pour contraindre le propriétaire ad faciendum vei ad prœstandum. — Vainement argumenterait-on de ce que le preneur exerce son droit lors même que la chose a successivement passé entre les mains du plusieurs acquéreurs : il ne s'ensuit pas pour cela que ce droit soit réel : le bailleur qui doit faire jouir a'est pas affranchi de ses obligations ; ce n'est point contre le détenteur de l'immeuble, ou mieux contre l'immeuble {in rem), que le preneur agira , si l'on met obstacle ou si l'on diminue sa jouissance; c'est contre l'ancien propriétaire bailleur : par conséquent, le droit reste personnel. — L'acquéreur, il est vrai, sera tenu de respecter le bail (bien entendu, s'il est authentique); mais pourquoi? parce qu'il n'a pu acquérir que sous cette condition : l'aliénation, dit Proudhon, n'est consentie ou censée consentie qu'à charge par le tiers acquéreur d'entretenir le bail, toujours sauf la responsabilité du bailleur envers le preneur (2). — S'il était vrai que le droit du preneur fût in re, il s'ensuivrait qu'un tuteur ou un mari ne pourrait ni all'ermer les immeubles du pupille et delà femme, ni consentir la résiliation des baux (450, 1428). Enûn, il faudrait déclarer ce droit susceptible d'hypothèque (2118), conséquences qui seraient subversives des principes les plus élémentaires du droit.

(1) Oalloz, n" 151; Marcadé sur l'article b2fi.

(2) Demautc, Pr.; Dur., n" 73; Duvergicr; Zach., p. 344; Marcadé sur les articles 526 et 595; Dalloz, n» 138.