DE LA VKNTK. — ART. 15SS KT 1689. .'»K

Agréer la chose vendue au failli smis la condition d'essai, et imposer ainsi des charges à i;i masse; du moins, il faudrait pour cela qu'il dùi en résulter on avantage évident. — .Mais en supposant If concours de cette circonstance le véritable motif serait, selon nous, que If vendeur n'a acquis d'action contre l'acheteur qu'à partir du moment où la chose a étéaprét-e: qu'il est dès lors censé avoir considéré la solvabilité de ce dernier a »<■ moment, et qu'il n'a entendu se dessaisir de la chose, que sous la condition de payement intégral du prix convenu.

1589- La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix 1 .

= Notre texte ne statue que sur le cas de promesses de ventes

symoHagmatiqvet : mais on peut concevoir également des promesses

ili5, soitde vendre, soit d'acheter. — Polhier s'occupe même

uniquement de celle-ci : il importe en conséquence, pour combler

cette lacune, de recourir à nos anciens auteurs.

Promesse unilatérale dp vendre ou d'acheter. — « La promesse a de vendre, dit Polhier <n° 447 , est une convention par laquelle « il r>'\ a que celui qui promet de vendre qui s'engage; celui à qui « la promesse est faite ne contracte aucune obligation. »

La promisse unilatérale de vendre peut se présenter sous deux aspect^ :

1° Proposition, offre non encore acceptée i ou poll.icitation : le pron* tant n'est pas engagé; libre à lui, par conséquent, desërétrader(2). — Telle est la position du promettant qui envoie des circulaires contenant l'indication et le prix des articles qu'il vend. Pardessus, t. 2. p. 2<i4 ;

'■:!/'. u:. us sans qu'il y ait en nu nt de la part de l'autre partie ; en d'autres termes, contrat unilatéral actuellement formé. — Ce cas, ainsi que nous venons de le dire, est celui que prévoit Polhier (3 .

1 Cette disposition obscure doit être entendue en ce sens, que par cela seul qu'il y a consentement sur la chose et sur le prix, la vente existe, lors même que l'écrit qui a été dressé ne constate qu'une Tente in futurum .

.' ; m fT. L. 3, depoUicit. Cass. 18 août 1818.

Merlin. Kép. Y». Vente, p. J,:±4. n, 2, p. 536, n. 5. non Ois l'a iaem. p. h(Jî>,\n fin*. décide qu'i-i m de l'art. 1569, 1a promesse de vendre, est nulle si elle n'e>t

accompagr.ee de la promisse d'acheter; qu'elle n'est pas même obligatoire pour celui qui l'a faite. Voy»'- .paiement en ci ieM Polland, Promesse de vente, n. l.et Touilier, t. 9, n. 91. — l'usieurs Cours ont con.'ai . ;.;t'err.e Lj rn, 27 juin 1832. l>ev. 1S33. 2

mais cette opinion est aujourd'hui générales. " On remarque avec raison , que dans leeas prévu, il y a coT.cuursde volontés , qu'un contrat unilatéral s'est formé sous condition potestative de la partie envers laquelle le promettant s'ec ^ L'art 1389, il est viai, garde le silence sur les promesses unilatérales, omis on ne

584 MIRE 6. — CHAPITRE 1er.

La promesse unilatérale de vendre ne vaut pas vente assurément, puisque cet eflét n'est attaché qu'aux promesses synallagmaliques; le promettant conserve, dès lors, le titre de propriétaire, tant que ce dernier n'a pas manifesté l'intention de s'obliger: de la, plusieurs conséquences.

1° Il a pu, dans l'intervalle de ses offres à l'acceptation, transmettre à un tiers de bonne foi la propriété de l'objet promis , et à fortiori, lorsqu'il s'agit d'un immeuble, le grever de servitudes, d'hypothèques et autres charges;

2° Les risques sont à sa charge, suivant la règle res périt domino; et réciproquement, si la chose s'est accrue par des attérissements , on lui en doit compte, en compensation des risques auxquels il s'est trouvé soumis, vbi pericidum ibi lucrum (1);

3° Il peut louer la chose, sauf à l'autre partie à faire annuler le bail en cas de fraude ;

4° Si les parties s'entendent pour résoudre la convention, il n'y a pas lieu à un nouveau droit de mutation ;

5° Enfin, la déclaration de celui à qui la promesse est faite, qu'il entend profiter de cette promesse , ne produit pas d'effet rétroactif au jour où elle a eu lieu : la rétroactivité, caractère de la condition suspensive , suppose que le contrat n'existe que par le concours des deux volontés, avec intention de s'obliger; jusqu'alors, il n'y a que simple promesse unilatérale (2).

La validité de la promesse unilatérale de vendre est-elle subordonnée à la fixation d'un prix? Pothier (n° -481) se prononce pour la négative : « Le débiteur, dit-il, est censé, en ce cas, s'être « obligé de vendre pour le juste prix, tel qu'il sera réglé par ex- <t perts dont les parties conviendront.... ; car la promesse de « vendre n'est pas une vente. » Voët (3), loin d'admettre cette opinion, décidait au contraire qu'une promesse de vendre, même à juste prix, ne contenait qu'un simple pourparler; à moins qu'elle n'eût été suivie d'un commencement d'exécution. — Troplong (n° 119) et Dur. (t. 16, n° 57) sont du même avis; nous pensons qu'il doit prévaloir : en effet, la promesse de vendre impose l'obligation de passer contrat, si l'acheteur y consent; il faut, dès lors, qu'elle réunisse les conditions voulues pour que le contrat puisse se former : or, la détermination du prix est de l'essence de la vente;

dure de là. en présence surtout des art. 1590, 1103 et 1121, que ces sortes de promesses soient privées d'effets : ce serait confondre le contrat unilatéral avec la pollicitation. — Toullier, t. 6, n. 490. Cbampionniere et Rigaud, n. 1747. Duvergier, n. 122 et suiv. Troplong, n. 97, 102 et 116. Dur. t. 16, u. 4a. Paris, 10 nui 1826. Rennes, 2 mai 1820. Dev. note. Cass. 28 août 1815. Amiens, 16 juin 1841. Dev. 1844. 2. 263. D. p. 44. 190.

U) Pothier, n. 486. Troplong, n. 120,

(2* Troplong, n. 123. Duvergier, n. 126. Cass. 16 mai 1849. Dali. 49. 1. 163. Voyez cep. Dur. t. 1«, n. 63.

i'3) De cont. empt., n. 2. *

si le prix n'est pas fixé, l'engagement du vendeur n'est pas sérieux. — Vainement prétendrait-on, que le prix peut être fixé par une expertise: on appelle des experts, pour déterminer l'étendue des obligations formées ; il faut, dés lors, que le contrat existe; c'est-àdire, quand il s'agit d'une vente, que les parties soient tombées d'accord sur tous les éléments qui la constituent. Comment, en effet, des experts pourraient-ils apprécier la valeur d'affection que l'une d'elles attache à l'objet vendu ?

Exceptons le cas où le3 parties , sans fixer immédiatement un prix, seraient convenues d'un moyen pour le déterminer ; par ex. : s'il est dit qu'elles s'en rapporteront sur ce point à l'appréciation d'experts désignés, ou laissés au choix du tribunal; qu'elles adopteront les mercuriales, ou le prix courant de la contrée, h telle époque: la promesse produirait alors tous ses effets, puisqu'il ne dépenderait pas du promettant de se refuser à la réalisation du contrat (1).

La convention une fois arrêtée, l'acheteur doit, s'il accepte, payer le prix, sans pouvoir exiger de réduction, sous prétexte que la chose aurait diminué de valeur; on n'a aucun égard aux variations survenues : il s'agit de passer contrat ou d'y renoncer. — De son côté, le vendeur ne peut prétendre à une augmentation de prix, en alléguant que cette chose a acquis plus de valeur.

Toutefois, comme le promettant conserve la qualité de propriétaire, on admet, qu'il profite, en compensation des risques dont il reste chargé, de l'augmentation survenue à la chose; notamment qu'il peut retenir l'accrue produite par alluvion, quand il s'agit d'un fend de terre; si mieux n'aime l'acheteur, payer en sus du prix, le montant de l'estimation qui en sera faite par experts (2).

Le vendeur peut-il se faire indemniser des impenses qu'il a faites sur l'héritage vendu? l'affirmative n'est pas douteuse, quand les impenses sont au nombre de celles que l'on répute nécessaires; comme serait, par ex., la réparation d'un pignon dont la ruine était imminente, qu'il a fallu démolir et refaire à neuf: l'acheteur eût été obligé de faire ces impenses, il ne doit pas s'enrichir aux dépens du vendeur; libre à lui d'ailleurs, de renoncer au contrat.

Quand il s'agit d'impenses utiles, la partie qui a promis de vendre peut-elle exiger qu'on l'indemnise jusqu'à concurrence de la plusvalue? Nous le pensons. — Vainement dit-on que ce serait lui reconnaître le droit de rendre l'achat plus coûteux : la règle de l'article 1673 sur le cas de vente à réméré, doit être appliquée ici par analogie : le vendeur qui use du pacte de rachat est tenu de ces impenses, pourvu qu'elles ne soient point excessives ; la partie qui veut user de la promesse, ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait aux mêmes obligations.

|1) DuTergier, t. l,n. 127. Dur. t. 16, n. 97. Marcadé, art. 1689. Troplong. n. 118, |2) Pothler, n. 486. Troplong, n. 120.

586 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

Quelles voies peut-on employer pour contraindre le promettant à réaliser ses engagements? Trois systèmes s'étaient élevés sur ce point sous notre ancienne jurisprudence :

Premier système : — Celui qui promet de vendre ne vend pas encore; une telle promesse n'est qu'une obligation de faire; dès lors, elle ne donne lieu qu'à des dommaees-intérèts en cas d'inexécution (1142) (1).

Deuxième système: — La règle, nemo potest eoyi ad faction, ne reçoit d'application qu'à l'égard des obligations de faits extérieurs et corporels; or, l'exécution d'une promesse de vendre n'entraîne pas de violences sur la personne : celui envers qui l'engagement est contracté, peut obtenir un jugement portant que, faute par le débiteur de passer contrat, le jugement tiendra lieu de titre pour saisir la chose et en prendre possession 'Pothier, n. 480).

Troisième système: — Celui qui doit profiter de la promesse peut, en offrant le prix convenu, sans même obtenir de jugement portant que le promettant passera contrat, demander, recta via, qu'on lui fasse délivrance — Ce système avait été consacré par un arrêt du Parlement de Paris.

Quel parti prendre sous l'empire du Code? Le premier mode ne saurait être suivi d'une manière absolue: car il procure au promettant la facilité de se soustraire à ses engagements : sans doute, lorsqu'il a disposé de la chose ou quand il s'est mis, par toute autre cause qui le constitue en faute, dans l'impossibilité de livrer il faut bien se contenter de dommages-intérêts; mais, hors ce cas, nous ne voyons pas à quel titre il prétendrait échapper à la réalisation de sa promesse: son refus serait un acte de mauvaise foi qui, loin de trouver un appui dans la loi, appellerait toute sa rigueur.

On s'accorde à décider, que les deux dernières voies sont ouvertes à celui au profit de qui la promesse a été faite ; que ce dernier peut obtenir un jugement portant que, faute par le promettant d'avoir passé contrat dans un délai déterminé, la décision judiciaire tiendra lieu de contrat, et qu'il peut même se borner à demander la délivrance, recta via : l'engagement de l'acheteur manquait seul pour que le contrat synallagmatique fût formé; dès que ce consentement intervient, la propriété se trouve transférée du vendeur à l'acheteur, en vertu des articles 11.38 et 1583; des lors, ce dernier a le droit d'exiger sa mise en possession (2).

L'auteur de la promesse est-il tenu de rester indéfiniment à la di^rretion de l'autre partie? n'a-t-il aucun moyen de mettre un

1 Xoyrz en ce sens Amiens. 24 août 1839. Dev. 1843. 2. 408. Dali. 1841. 2. 32.

]>ur. n. 49, t. 16. Marcade, art. J6». Championnièie et Rigaud. t. 8, n. 1747. Duverprier, n. 122. Troptong, n. 115 et euiv. Paris, 10 mai 1826. Amiens, 16 juin 1841. Dev. 1844. 2- 264. Dev. 1843.2.403. Cass. 12 juillet 1847. Dev. 1848. 1.181. ParU, 20 août 1847. Dev. 1848. 1. 161. Cass. 9 avril 1848. Dev. 1848. 1. 616.

DR LA Yh.NTK. — AUT. tStft o87

terme .:i cette situation incertaine? Distinguons : la promesse de vente est faite avec ou sans limitation de temps :

tu premier cas, il se trouve dégagé de plein droit, après l'expiration du terme convenu, s'il n'a pas été mis, dans l'intervalle, en demeure de remplir ses obligations; en supposant, bien entendu, que le terme ait été considéré comme rigoureusement limitatif.

Au deuxième ras, il peut, suivant Polluer n. 1 S 1 » , obtenir unjugemeni portant que ses engagements seront comme non avenus, si dans un délai que le tribunal tixeni, l'autre partie n'a pas pris une déterminai ion 1 1. — Sous l'empire du Code, nous pensons qu'une simple sommation suffirait pour produire cet effet (Argum. de l'article 1439).

On peut même soutenir, qu'après un certain temps écoulé sans qu'il soit intervenu ni jugement ni sommation, les parties sont censées avoir renoncé à la convention Troplong. n. 117).

Hâtons-nous de dire, que la partie appelée à profiter de la promesse, peut manifester, soit expressément, par ex., par une notification ; «oit tacitement, la volonté de réaliser le contrat : il est même admis, que la prise de possession est une manifestation suffisante : le juge prononce alors eu égard aux circonstances (2).

Appliquez en sens inverse, au cas de promesse unilatérale d'acheter, toutes les règles que nous venons d'exposer sur le mode de formation de rengagement de vendre; sur les voies coercitives que l'on peut employer pour obtenir la réalisation de la promesse, et sur les causes de dissolution ; en observant toutefois, que les risques ne cessent pas de peser sur le vendeur, puisqu'il conserve la propriété.

Ainsi, on peut, sans acheter une chose, prendre l'engagement dé l'acheter pour un prix déterminé, bien que le propriétaire conserve la faculté de ne pas vendre. — Si cette chose a été détériorée dans l'intervalle, avant que le promettant n'ait été mis en demeure de passer contrat, le vendeur doit supporter une réduction proportion* nelle du prix convenu. Bien qu'il ne soit pas en faute, le promettant doit même être dégagé de ses obligations, si les dégradations que la chose a éprouvées sont telles, qu'elle ne puisse plus servir pour Vu* sage auquel il comptait l'employer, question de fait abandonnée à l'appréciation du juge (Pothier, n.49-4).

Si des grosses réparations nécessaires ont été faites, l'acheteur estil tenu d'en payer le montant, indépendamment du prix convenu? Non, assurément : libre au propriétaire de garder sa chose lorsqu'il trouve le prix insuffisant; mais il ne peut obliger le promettant à dépasser ses engagements (Pothier, n. 495).

La promesse d'acheter, cesse de plein droit d'être obligatoire après

(1) Pothier, Vente, n. 481.

J Touiller, t. y, n. 92. Duvergier, n. 123. Maicadé. art. 1589.

588 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

l'expiration du terme déterminé pour la réalisation de la vente, à moins que l'acheteur n'ait été mis en demeure d'y satisfaire (1). — S'il n'y a pas de temps limité, l'acheteur doit déclarer au propriétaire, par acte extra-judiciaire, que faute par lui d'avoir passé contrat, ou mieux, d'avoir livré la chose dons un certain délai, il considérera la convention comme non avenue (2) .

La promesse unilatérale, soit de vendre, soit d'acheter, prend le caractère synallagmatique dès que l'autre partie manifeste la volonté de passer contrat. — Quel est alors l'effet de cet engagement réciproque?

Promesses synallagmatiques . — Ces promesses sont celles auxquelles s'appliquent l'article qui nous occupe et l'article suivant ; ainsi que l'indiquent ces mots de l'article 1589 : consentement réciproque des deux parties , et ces premiers mots de Part. 1590 : chacun des deux contractants.

Au premier abord, on ne saisit pas le sens de l'article 1589: puisque la promesse de vente vaut vente, pourquoi ne pas avoir dit siin- ] I« ment que la vente est parfaite? quelle est, au surplus, l'utilité de cette disposition en présence de l'art. 1583?

Suivant quelques personnes, le législateur a voulu prévenir toute équivoque sur la propriété de ces expressions : vendre et promesse de vendre, employées indistinctement dans l'usaue : mais comment admettre, que le législateur ait cru devoir descendre de la sphère élevée où il se trouve placé, pour rectifier une erreur de langage et fixer le sens grammatical d'un mot? L'interprétation du Gode n'appartient «l'ailleurs qu'à des gens éclairés, en état d'apprécier la portée des termes que renferment les lois et l'esprit des actes qui sont l'objet du litige: évidemment, il s'est proposé un autre but.

On s'accorde généralement à reconnaître, que cette disposition a pour objet de mettre fin à la divergence d'opinions qui existait autrefois sur la portée des promesses synallagmatiques : en effet, les difficultés que nous avons exposées en parlant des promesses unilatérales de vente, se renouvelaient à l'occasion des promesses synallagmatiques : — promettre de vendre, disaient les uns, ce n'est pas vendre actuellement; c'est uniquement s'obliger à vendre; à passer contrat: il s'agit, par conséquent, d'une obligation de faire: or, ces sortes d'obligations se résolvent en dommages-intérêts si elles ne sont pas exécutées. — Nous avons démontré qu'il n'y a pas lieu de s'arrêter à ce système; car il procure à l'une des parties le moyen de se soustraire à ses engagements: sans doute, il faut bien se contenter de dommages-intérêts quand l'exécution ne peut être obtenue

il Pothier, n. 481. Duvergiei . n. 127. Troplong, n. 117. Voyez cep. Dur. 1. 16. n. 58. 12) Duvcrgier, n. 127. Vovu cep. Troplong, n. 117. Dur. t. 16, n. 55.

qu'ai usant de violence sur la pcrsonnne; mais, hors ce cas, la loi autorise le créancier à exiger que la convention soit exécutée dans 1er mes.

D'autres décidaient que la promesse synallagmatique obligeait à passer contrat, et que le poursuivant pouvait, en conséquence, obtenir un jugement portant que, faute par l'autre partie d'avoir satisfait, sous ce rapport, à ses engagements, dans un délai déterminé, le jugement tiendrait lieu de contrat et produirait tous les effets attachés à la vente. — Ce dernier système avait prévalu sous notre ancienne jurisprudence : pour exprimer en termes énergiques que la promesse était obligatoire et qu'elle conduisait, comme la vente, à la tradition de la chose et au payement du prix, on employait abusivement dans la pratique la maxime : promesse de vente vaut mite. « La promesse synallagmatique de vendre et d'acheter est « effectivement une vente, disait Danty (Preuve, p. 740), car elle « est obligatoire de part et d'autre, par la raison que celui qui a « promis de vendre est tenu de délivrer ce qu'il a vendu, et celui ■ qui a promis d'acheter est tenu de le payer. »

L'article qui nous occupe a été conçu sous l'empire de ces dernières idées : Le nouveau législateur, trouvant une formule qui exprimait parfaitement l'assimilation de la promesse synallagmatique de vente, à la vente même, a cru devoir l'adopter. — Observons, toutefois, qu'elle reçoit aujourd'hui, en raison des modifications que le système de transmission de la propriété a subies, une portée plus étendue que sous notre ancienne jurisprudence ; car la promesse n'emporte plus seulement obligation de passer acte; elle équivaut à une vente : elle n'exprime plus seulement une fiction ; mais une réalité.

Ainsi entendue, la règle de l'article 1589 est en parfaite harmonie avec ce principe fondamental, établi par nos lois modernes, que dès le moment où les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, la propriété se transmet du vendeur à l'acheteur par le seul effet du consentement, et que la chose passe aux risques de ce dernier, sans qu'il soit besoin de tradition (711, 1138 et 1 583; . — Vainement dirait-on, que celui qui promet de vendre n'a pas la volonté de se dépouiller actuellement : peu importent les termes dont il s'est servi ; l'intention des parties n'est pas moins évidente; la loi, qui ne considère que le fond des choses, fait ici l'office du juge ; elle considère le concours de volontés comme une vente : la promesse svnallagmatique réalise immédiatement ce qui ne s'opère que ex post facto, lorsque la promesse est unilatérale.

Il en serait ainsi, quand même les parties seraient convenues de passer ultérieurement acte de leurs volontés respectives : le contrat

M>0 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

ne serait pas moins conclu; l'acte aurait pour unique objet de constater un fait accompli (1).

Le laconisme de l'article 158V) a laissé subsister une partie des difficultés qui s'élevaient sous notre ancienne jurisprudence : assurément, la règle qu'il établit résume avec une rigoureuse exactitude la théorie du Gode sur les effets du contrat, lorsque la promesse synallagmatique est pure et simple; mais il ne faut pas oublier que les contractants sont libres de modifier les obligations qu'ils s'imposent, soit en retardant l'époque de l'exigibilité, soit en stipulant qu'ils ne seront liés qu'après un temps déterminé ou sous certaines conditions. — Au premier cas, nonobstant la stipulation d'un terme, la vente produit immédiatement ses effets. — Mais, dans les autres hypothèses, les parties ne s'engagent, à titre de vente et d'achat, que pour l'avenir : la promesse est alors distincte de la vente, puisque le propriétaire ne se dépouille pas actuellement. Exemple : Je promets de vous vendre telle chose moyennant tel prix, et vous promettez de l'acheter; mais nous convenons que vous ne deviendrez propriétaire que dans un mois, ou si tel événement arrive : il est évident que je conserverai mes droits sur la chose jusqu'à l'arrivée du 1er me, et que la convention intervenue entre nous sera comme non avenue, si l'événement prévu ne se réalise pas

De telles conventions n'ont rien de contraire à l'ordre public ni aux mœurs ; elles ne sont prohibées par aucune loi spéciale : les réputer non écrites, ce serait imposer aux contractants des obligations auxquelles ils n'ont pas voulu se soumettre immédiatement.

C'est ainsi que la maxime : promesse de vente vaut vente, était interprétée par nos anciens auteurs; c'est ainsi, que nous parait l'avoir entendu Portails, dans son exposé des motifs, passage peu explicite, il est vrai, mais qui se trouve complété par un renvoi en note aux œuvres de Gochin (L 6, p. 160) (2); c'est ainsi, enfin, qu'elle a été comprise par Toullier (t. 9, p. 103.

Concluons de la, que les termes de l'article 1589 sont trop absolus : la régie est vraie, nous le répétons, lorsque la promesse est pure et simple; mais elle n'est pas rigoureusement exacte lorsque l'existence du contrat dépend d'un terme ou d'une condition.

Du principe que le vendeur conserve le titre de propriétaire jusqu'à la réalisation de la vente, nous déduisons les conséquences suivantes :

1° La chose reste à ses risques, sans préjudice de tous dommagesintérêts contre lui s'il est eu faute (3) ;

11) Davevgier, n. 124. Demante, Progr., t. 3, p. 262. Rolland, Re"p., v0, Promesse de vente, |i. 13. Dur. n. 51. Zach. p. 483. Bastia, 28 juin 1849. Dey. 1850. 2. 257. (Val.)

(3; Fenet, t. 14, p. 115 et loi».

(3) Pothier, n. 481. Duvergier, n. 126. Troplong, n. 117. Marcadé. art. 1589. Dur. n. 51. Colîiwr, 15 janvier 1811.

i»E la VENTE. — Ain. 1581). .">UI

2° 11 a le droit d'en disposer, soit à titre onéreux, soit ù titre gratuit, sans que, dans le premier eas, l'acheteur de bonne foi puisse être IroulSlé par celui qui doit profiter de la promesse; saut Je recours de ce dernier contre le promettant pour s^ faire indemniser (1);

3" Le délai de deux, ans, accordé au vendeur (1G76j pour faire résoudre la vente en cas de lésion, court du jour où le contrat s'est formé (2);

4° Si les parties se désistent de leur convention, ce désistement ne constitue pas une rétrocession de propriété, et, des lors, u'entraine pas de droits de mutation.

Lorsque l'eilioacite de la promesse est subordouuéeà un ternie ou à une condition, la ve:ite se forme par le seul eii'et du contrat, soit a l'époque indiquée, soit a l'instant où l'événement se realise : en conséquence, 1 acheteur devient propriétaire ; la chose passe à ses risques ; il exerce tous les droits et se trouve soumis a toutes les obligations qui résultent de son titre : la promesse de vente, eu un mot, se convertit en vente réelle.

11 peut arriver que la réalisation de la vente soit subordonnée a une condition potestative; par exemple, que les parties soient couvenues de faire dépendre i existence du contrat de la rédaction d'un acte notarié : si l'une d'elles refuse sa signature, quelle voie de contrainte l'autre pourra-t-clle employer ? Appliquez ce que nous avons dit sur le cas de promesse unilatérale : le tribunal, dûment saisi de la demande , ordonnera que faute par le défendeur d'avoir passe acte dans un délai déterminé, le jugement tiendra lieu de contrat; en sorte que, maigre la résistance du débiteur, la propriété sera transmise au créancier.

Lorsque l'effet de la convention dépend d'une condition résolutoire, il est clair que si l'événement prévu se réalise, les enoses reviennent à leur état primitif, conformément aux règles générales établies au titre des obligations.

Au résumé, la promesse synallagmatique de vendre et d'acheter, est une vente réelle. — L acneteur deviendrait propriétaire vis-avis des vendeurs, et dès lors, la chose passerait a ses risques, quand même il aurait été convenu entre eux qu un acte notarié serait dressé, a inouïs que l'existence de la vente n'eut été subordonnée à la rédaction de cet acte ; auquel cas, la vente ne se formerait qu'à partir du moment ou il aurait ete dressé. — Si fa promesse de vente est à terme ou conditionnelle, la vente se forme, et par conséquent, la transmission de propriété s'opère soit à l'époque

llj Voyez la théorie que nous avons exposée sur es point, t. i, pag" *80; Xroplong, n. lai. Toullier, t. 9, p. 123 et suiv. et 132. Cass. 18 inai 181J. 17 deceuiu.e 1828,

(2) Cas$. 2 mai 1827. y avril 1848. Dev. 1848. 1. 185. Paria, 26 août 18*7. Dev. 1848. 2.43,

592 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

déterminée, soit au moment où la condition se réalise : cet effet est produit par la convention, sans qu'il soit besoin de recourir à l'office du Juge. — Si la condition est potestative, ce qui arrive notamment, lorsque dans l'intention des parties, la vente est subordonnée à la rédaction d'un acte, le demandeur peut obtenir un jugement qui tiendra lieu de contrat.

Gardons-nous surtout de confondre le terme qui ajourne l'existence du contrat, avec celui qui en diffère l'exécution : dans ce derdernier cas, la propriété n'est pas moins transmise immédiatement ; la livraison et le payement sont seulement retardés (1).

Observons en terminant , que la promesse synallamatique d'acheter ou de vendre ne sont qu'une seule et même chose , considérée d'un point de vue différent.

1 590- Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes , chacun des contractants est maître de s'en départir : Celui qui les a données , en les perdant , Et celui qui les a reçues , en restituant le double.

= Les arrhes consistent dans un objet quelconque (ordinairement une somme d'argent) que l'une des parties donne à l'autre, à la suite d'une obligation qu'elle s'est imposée.

Un contrat se forme alors tacitement: ce contrat est réel, puisqu'il résulte de la tradition d'une chose: mais quels sont ses effets? Sur ce dernier point, une divergence d'opinions existe entre les auteurs : — Duvergier (n. 133), d'après Pothier (n. 497 et suiv.), les considère comme indice qu'une promesse synallagmatique est intervevenue : l'art. 1590, dit-il, ne donne la qualification d'arrhes, qu'aux choses livrées à l'occasion de ces sortes d'engagements, puisqu'il suppose que les parties peuvent se délier, l'une en perdant ce qu'elle a donné ; l'autre en restituant au double ce qu'elle a reçu . — Si elles n'ont point la faculté réciproque de résolution, en d'autres termes, si la promesse est unilatérale, il y a dédit, clause pénale, dcnier-à-Dieu; mais il n'intervient point de contrat d'arrhes proprement dit, puisque celui qui reçoit la chose n'est point obligé.

On pourrait conclure de là, que le Code ne reconnaît pas de promesses unilatérales ; ce qui serait contraire à son esprit, ainsi que nous croyons l'avoir démontré sous l'article précédent: or, la théorie du contrat d'arrhes est calquée sur celle des promesses de vente; les art. 1589 et 1590 se lient intimement: comment admettre, d'ailleurs, que le législateur ait entendu gêner, sans utilité pour l'ordre

(1) Voyez sur la théorie que nous venons d'exposer, Duvergier, t. 1, p. 722 et suiv. Favard, t». Vente, | 4, n. 3. Rolland, Promesse de vente, n. 13. Dur. t. 16, n. 51. Zacb. t. 2, § 849, n. C, et surtout Troplong, art. 1589. Cass. 17 décembre 1828. Amiens, 25 avril 1826.

public, la liberté des conventions? Il faut donc s'attacher avant mut a la pensée des parties, sans avoir égard au silence de notre texte : seulement, dans le doute, on présumera qu'elles ont entendu s'obliger réciproquement.

Cela posé, nous établirons la distinction suivante admise par la majorité des auteurs : la promesse est unilatérale ou elle est symUlagmatigue.

Au premier cas, le propriétaire peut se dégager en perdant les arrhes qu'il a données; — quant a l'autre partie, si c'est par son fait que le contrat ne se réalise pas, elle doit naturellement restituer la somme ou la chose qu'elle a reçue; mais on ne peut la contraindre à payer en outre l'équivalent .puisqu'elle n'a contractéaucune obligation.

Au deuxième ras. la promesse est censée faite sous la condition tacite que chacun des contractants pourra se refuser à réaliser la vente : celui qui a donné les arrhes, en les perdant ; celui qui les a reçues, en les restituant en double; c'est-à-dire, en rendant le double de la somme versée entre ses mains, ou, si c'est une autre chose, en la restituant et en payant en sus la valeur de cette chose, à dire d'experts.

Lors de la réalisation du contrat, la somme donnée pour arrhes s'impute sur le prix, puisque le vendeur n'a pas d'autre titre pour se l'approprier. — Si les parties s'accordent pour ne pas réaliser la vente, ou si la chose, objet de la promesse, a péri, soit par cas fortuit, soit par force majeure, le contrat d'arrhes se trouvant anéanti, celle qui a promis d'acheter peut exiger la restitution de la somme ou des choses qu'elle a données à titre d'arrhes; mais rien au delà (1).

La partie qui a promis de vendre doit , comme de raison, apporter à la conservation de la chose qu'elle a reçue à titre d'arrhes, les soins d'un bon père de famille : elle serait même tenue de sa négligence ou de sa faute légère, puisque le contrat d'arrhes s'est formé dans l'intérêt commun.

Le promettant, qui donne pour arrhes un corps certain, est soumis à la garantie en cas d'éviction : assurément, dit Pothier n. 502), ce contrat n'est pas proprement commutatif ; mais il est du nombre des contrats intéressés de part et d'autre.

Nous avons supposé j usqu'à ce moment le cas où les arrhes accompagnent une promesse de vente ; doit-on les considérer comme moyen de «ledit lorsqu'elles sont données après une vente par faite? Chacune des parties a-t-elle, comme au cas de simple promesse synallagmatique, la faculté de se départir du contrat? Quelle est, en un mot, l'intluence des arrhes sur le contrat de vente définitivement conclu?

La loi romaine antérieure à Juslinien considérait les arrhes comme

11) Pothier, n. 503. Troplone n. 136. Dnvergier, n. 140. >f arcade*, art. 1590.

591 TITRE G. — CHAPITRE l«r.

une preuve de la vente (Caïus, coin. 3, n. 139) : ut évident lus probari possit conveniri de pretio; c'était là un lien de plus : l'un des contractants ne pouvait, en sacrifiant les arrhes ou en les restituant au double, revenir sur le contrat (1).

Nos anciens docteurs étaient divisés sur la question de savoir si Justinien n'avait pas modifié ce point de droit: les uns enseignaient que l'acheteur pouvait se dégager moyennant la perte des arrhes qu'il avait données, et le vendeur en offrant de les rendre au double; d'autres, et de ce nombre était notamment Pothier (n. 508), décidaient que chacune des parties pouvait être contrainte par l'autre à l'exécution de ses obligations, de même que s'il n'avait pas été donné d'arrhes : « Il serait absurde, dit ce dernier auteur, que les arrhes, étant dans ce cas intervenues pour la confirmation du contrat, pour le rendre plus certain et plus connu, on voulût leur donner l'effet de détruire le contrat en détruisant les obligations qui en naissent et les droits et actions qui en résultent. » —Ainsi, ces auteurs distinguaient deux, especesd'arrhes : — l'une était une sorte de peine ou de dédit établie contre la partie qui refuserait de conclure le marché projeté; — l'autre indiquait une vente parfaite (2).

De nos jours, la question est encore agitée; néanmoins, on s'accorde à reconnaître que les arrhes seules ne peuvent être considérées comme une preuve suffisante de la vente, comme argumenta m emptionis et venditionis contractai. « Tout cela, dit Troplong (n. 141), n'est pas admissible depuis qu'il est arrivé qu'on a donné des arrhes aussi souvent pour des marchés projetés que pour des marchés conclus : comme preuve d'une vente parfaite, les arrhes n'ont plus de sens; seules, et sans le concours d'autres circonstances, elies ne fournissent aucun élément de conviction pour établir qu'un march é a été conclu. Je crois même que dans le doute si la vente existe o u n'existe pas, il est plus rationnel de se décider pour l'opinion qu'il n'y a qu'un simple projet.., c'est moins aux actes parfaits que viennent s'attacher les stipulations d'arrhes qu'aux simples promesses... La preuve en est dans l'art. 1590, qui parle des arrhes a propos des promesses de vente. »

Quid cependant, s'il est prouvé, soit par des aveux, soit par un écrit, soit par la preuve testimoniale, qu'une vente a eu lieu delinitivement? Le même auteur distingue : — La vente est soumise à une condition suspensive; — elle est soumise à' une condition ré-

(1) ff. L. 36. t. tic empl . ta ml. pram. L. Yi, t. defid. inslr.

(2) ] oyez également en ce sens lionuit, 1. 1, tit. S, sict. C. n. 4. Despeisse*, l" partie, tit, 1, sect. 4. Maynard, t. 2, p. 4t»l. Pardessus, t. 2, n. 184 et 29ô. Delv. p. 6'J, n. 5. Dur. t. lti. n. 50. Touiller, n. 1G, t. ti. Merlin, Bép* v°, denier-ii-Dieu. Rolland, v, arrhes, n. 21.Favard, V, arrhe», u. 2. Colinar, t> avril l608. l,r. janvier 1813 et 1» juin 1814. Orléans, 11 juin ISIS.

solutoire; — elle est pure et simple; mais à terme. — A" pr n>s. chacune des parties peut se départir du contrat : l'une, en perdant les arrhes; l'autre, en les restituant au double ; — au <l< ru U me tas, L'acheteur a seul cette faculté; le vendeur ne peut renoncer au contrat en rendant le double; la réciprocité ne peut être invoquée ici, autrement, on porterait tous Les avantages de son coté; — .ou is, c'est-a-dire, si la vente est pure et simple, les arrhes •ont censées données comme preuve du contrat, comme à-compte sur le prix.

Duvergier n. 1 :."> et suiv.) repousse la distinction faite par Trop- • Puisque la promesse de vente SynaUagmatique est, sous tous les rapports, assimilée a la vente, qu'elle est, comme la vente translative de propriété, il n'y a aucun motif, dil-il, pour refuser aux arrhes qui accompagnent la vente les conséquences qu'elles produisent lorsqu'elles sont jointes à la promesse. »

nue déciderons-nous? Troplong établit un système arbitraire : la distinction qu'il admet nous parait, d'ailleurs, difficile à justifier; car la vente soumise à une condition a la même force obligatoire que la vente pure et simple; le contrat subsiste, indépendamment des moyensde preuve, puisqu'il est consensuel. — La théorie de Pothier n'a pas été consacrée par le Code : l'art. 1590, en effet, prévoit uniquement le cas de promesses synallagmatiques, et d permet à chacune des parties de se départir du contrat moyennant un sacrifice pécuniaire. — Il faut donc reconnaître qu'en donnant des arrhes, les parties sont censées avoir voulu déterminer une peine pour le cas où l'une d'elles refuserait de réaliser l'engagement cou- . en d'autres termes, que cet engagement ne constitue qu'une promeaoâ synallagmatique, ainsi que l'enseigne Duvergier.

A l'appui de ce système, nous invoquerons l'opinion de plusieurs interprètes du droit romain, entre autres celle de M. Ducaurroy (Inst., t. 3, n. 1038), — le passage suivant, extrait de Domat : « S'il n'y a pas de convention expresse qui règle quel sera reflet des arrhes contre celui >/«( manquera d'exécuter la vente: Si c'est l'a* du leur, il perdra ses arrhes; et, si c'est le vendeur, il rendra les arrhes et encore autant 1. l,r, t. 2, sect. 6, n. 4 ; p — enfin, l'autorité des orateurs entendus sur la loi : « Il ne pourra plus à l'avenir y avoir de difficultés, a dit M. (jrenier : la délivrance et la réception des arrhes déterminent le caractère et l'effet de l'eng nient en le réduisant a une simple promesse de vendre, dont on pourra se désister sous la condition établie dans l'article; » — M. Pave a exprime en ces tenues i,i même pensée : « Si l'intention des parties n'eût pas été de se m tte alternative, la stipu-

lation d'arrhes n'aurait pas d'objet (1). o

l YjHî Fcnet, t. 14, p. 153 et 189.

590 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

Au résumé, dès le moment où des arrhes ont été données, il n'y a plus lieu de rechercher si les parties se sont engagées irrévocablement, ou si elles n'ont fait que de simples promesses : sauf toute stipulation contraire, elles peuvent se désister de la vente : l'une en perdant ce qu'elle a donné; l'autre, en restituant au double ce qu'elle a reçu; la convention se trouve modifiée : tel est le principe.

S'ensuit-il que les arrhes ne puissent, dans aucun cas, servir comme élément de preuve? Ce serait méconnaître l'esprit delà loi : la vente est un contrat consensuel; le juge doit, dès lors, rechercher quelle a pu être l'intention des parties: pour la découvrir, il prendra en considération leurs habitudes, les usages des localités, l'importance des arrhes par rapport à la valeur de l'objet vendu.

Pothier (n. 510) indique un cas où la chose doit être réputée donnée comme preuve de la vente : « Lorsque, dit-il, ce qui a été donné pour arrhes est quelque chose de nulle considération, on ne peut guère regarder cette espèce d'arrhes comme des arrhes d'un marché seulement projeté; on doit, au contraire, les regarder comme des arrhes de la seconde espèce, qui ont été données pour servir de preuve et de témoignage d'un marché conclu et arrêté; c'est pourquoi lorsque, dans nos campagnes, les paysans donnent pour arrhes de leur marché un sou marqué, quelquefois même un liard seulement, ce qu'ils appellent le denier-à-Dieu (1): ces arrhes doivent passer pour des arrhes de la seconde espèce. —On donne encore pour exemple, le cas où l'objet livré serait un corps certain tellement rare que la restitution au double ne pourrait aveir lieu, tel qu'une statue, une médaille. — Mais, nous le répétons, il n'y a point de règle absolue; en pareille matière, le juge doit prononcer eu égard aux circonstances.— Dans le doute il doit considérer les arrhes comme stipulées à titre de peine. — Cette solution, généralement admise aujourd*hui, simplifie la théorie des arrhes et fait disparaître ta plupart des questions délicates et des distinctions subtiles qui s'étaient produites sous notre ancienne jurisprudence sur cette matière (2).

1591. —Le prix de la vente doit être déterminé et désigné 3; par les parties.

(1) Les auteurs ne s'accordent pas sur l'étymologie de l'expression denier adieu. Les uns disent denu r à Dieu, parce que la somme est destinée à être donnée comme aumône aux pauvres. D'autres prétendent qu elle vient de ce que la chose est remise au moment où les parties se séparent en se disant adieu. — Cette divergence d'opinions est sans intérêt.

(2 Voyez Troplong. Vente, n. 1 35 et suiv. Louage, n . 124. Duvergier, Vente, n. 132 et suiv. Louage, n. 49 et suiv. Dur. t. 16, n. 50 et suiv. t. 17, n. 49 et suiv. Devilleneuve, sur l'arrêt de Colmar du 15 janvier 1813. Dijon, 15 janvier 1845. Dev. 1846. 2. 163. D. p. 45. 2 109. Pal. 45. 2. 582.

(3 La désignation et la détermination du prix sont deux opérations distinctes -déterminer, le prix, c'est poser les bases de l'estimation; le désigner, c'est en fixer le montant. Duvergier, n. 150.

= Le prix doit reunir plusieurs caractères, il faut : 1° que les parties s'accordent sur son importance; 2" qu'il soit sérieux; 3° qu'il soit certain dès le principe; 4° qu'il consiste en argent monnayé.

Les parties doivent s'accorder sur le prix : si l'une, par exemple, croit vendre pour 100 francs, et l'autre acheter pour 50, il n'y a pas de vente.

Pour que cet accord existe, il faut nécessairement que les deux parties concourent à la détermination du prix : on ne verrait pas de v« ntc, dans la convention qui chargerait l'une d'elles de le fixer. — Miiis elles peuvent s'en rapporter à un tiers désigné, ou à la fixation du tribunal : le législateur s'est expliqué suffisamment sur ce peint par les art. 1591 et 1592.

Le prix doit être sérieux; c'est-à-dire, dans une proportion telle avec la valeur de la chose, que l'on puisse raisonnablement supposer que les parties ont apprécié cette valeur: la loi ne donne son appui qu'aux actes dictes par le bon sens. — La loi romaine (1) présente pour exemple, le cas où l'on vendrait un immeuble considérable pour un écu, uno nummo: ce prix serait dérisoire; il n'y aurait pas de vente; — a fortiori, doit-on décider ainsi, lorsque le prix est si muté; en d'autres termes, lorsque les circonstances démontrent que le vendeur n'a pas eu l'intention de l'exiger : dans l'un et l'autre cas, le prétendu contrat de vente ne serait qu'une donation déguisée. — Mais autre chose est le prix non sérieux ; autre chose est le prix vil : dans ce dernier cas, la vente ne conserve pas moins son caractère : lorsqu'elle a pour objet un immeuble, la vileté du prix donne seulement lieu à rescision pour lésion de plus des sept douzièmes. — Au surplus , les tribunaux ont à rechercher, ird aux circonstances, si le contrat est mêlé de libéralité, afin de réduire cette libéralité à la mesure du disponible, lorsque le vendeur a laissé des héritiers à réserve (915 et -2:20 .

Gardons-nous, par conséquent, de confondre le prix non sérieux avec le prix minime (2).

L'obligation contractée par l'acquéreur, de payer une rente viagère, de livrer une quotité des fruits produits par la chose, ou même de' loger j nourrir et entretenir le vendeur, peut constituer un prix véritable, lors même que la valeur de cette obligation est inférieure au revenu de l'immeuble vendu. — Le prix est-il sérieux ou ne l'est-il pas? Telle est la question à résoudre, question de pur fait (3).

Apres avoir rejeté (4) le pourvoi formé contre plusieurs arrêts

1 ff. 4c acquis, possess. L. 10, g 2, local. L. 46.

(9) Duvergier, n. 149. Marcade", sur l'art. 1591. Dur. n. 100, t. 16. Zach. t. 2. p. 487. Troplong, n. 150 et »uiv.

m. 16 avril 1822. Riom, 26 mai 1826. Ca3s. 1" avril 1829. Agen> 5 mai 1829. Orléans, 24 mai 1831. Dev. 31. 2. 200. D. p. 31. 2. 226.

(4' Poitiers. 10 prairial an XII. Riom, 26 mai ISiti. Cass. 1" avril 18i9.

5! 18 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

portant que la vente d'un immeuble ou d'une créance à charge d'une rente viagère, était valable, encore que le produit de la rente fût inférieure au revenu ou au montant des intérêts, la Cour de cassation a donc pu, sans pour cela se contredire (1), admettre une décision différente dans d'autres cas, et satisfaire ainsi à la loi de son institution, qui lui recommande d'accepter les faits tels qu'ils sont appréciés par les arrêts dont elle se trouve saisie : on ne peut, en pareille matière, lui reprocher de versatilité.

Il ne faut pas considérer comme faite moyennant un prix si mit té, la vente consentie pour un prix réel, dont le vendeur a fait ensuite remise à l'acheteur, cxintervatlo ; il suffit qu'un prix ait été déterminé dans le principe avec intention de l'exiger : dans l'espèce, on ne verrait qu'une remise de la dette : il y aurait donatioji du prix; ce qui n'est pas la même chose que s'il y avait donation de l'objet primitivement vendu : nous savons, en effet, que le rapport d'un immeuble se fait en nature; tandis que le rapport d'une somme d'argent se fait en moins prenant (comp. art. 859 et 8G8).

Le prix doit être certain dès le principe \% : par conséquent, il n'y aurait pas de vente, si le contrat portait que le prix pourra varier au gré de l'une des parties, ou qu'il sera désigné ultérieurement.

C'est une grave question que celle de savoir si la vente faite au prix qui sera déterminé par des experts dont tes parties conviendront, est valable? Si le tribunal peut, à défaut de nomination d'experts par les parties, faire cette désignation [voyez art. 1592).

11 suffirait, pour que le prix fût considéré comme certain, qu'il pût le devenir par relation à une circonstance déterminée; en d'autres termes, que les parties eussent posé invariablement des bases qui pussent servira le fixer : par exemple, lorsqu'il s'agit de denrées, on adopte souvent le prix du premier marché; dans les pays vignobles, beaucoup de propriétaires vendent leur vin au prix auquel tel voisin vendra le sien, ou au prix qui sera fixé à telle époque par les mercuriales.

Peut-on vendre une chose pour ce qxCdle vaut ou pour son juste prix? Duvergier (n. 161) se prononce pour la négative (3). Si l'arbitrage d'un tiers pouvait s'induire de ces termes, dit-il, on finirait par le considérer comme sous-entendu dans toutes les ventes qui ne contiendraient aucune désignation du prix; du reste, la convention est valable, mais comme contrat innommé, engendrant desobligations de faire, lesquelles se résolvent en dommages-intérêts. —

(1) Cass. 2 juillet 1806. 28 décembre 1831. I>ev. 1832. 1. 300. D. p. 32. 1. 41. 4 juin 1834. Pev. 1884. '.'. 812. Poitiers. 23 thermidor nn XI. Bnurjres, l<i mai 1886. Paris, 25 juillet 1826. Angers, 21 renier 1828. Cass. 23 juin 1841, D. p. 41. 1. 288. Cas.s. 7 août 1849. D. p. 49. 1.245.

(2i La loi est trop absolue quand elle dit que le prix doit être déterminé -pur les partiel. Cel» n'est pas rigoureusement exact. Voyez l'art. 1592. (8) Voyez également en ce sens Troplong, n. 159, et Dur. t. 16, n. 17.

DE LA VENTE. — ART. 1 T>9 1 . o90

Quoi qu'il en soit, il nous semble que les parties manifestent suffisamment, par une telle clause, la volonté de s'en rapporter à l'appréciation d'experts, qu'elles se réservent de nommer ultérieurement, on, si elles ne peuvent s'accorder, qui seront désignés par le tribunal; qu'il va lieu d'appliquer, en ce cas, la règle que les actes doivent être interprétés magis ut valeant quam ut pereant. Les bases du prix sont fixées par le contrat; seulement, on n'en connaît pas encore l'importance Potbier» n. 26).

La doctrine de Duvcrgier sur ce point, nous parait d'autant plus étrange, qu'il admet la validité d'une vente faite moyennant le prix qu'an offrira, sans autre stipulation : « Si les offres, dit-il, sont insuffisantes, les tribunaux apprécieront. » — Nous n'irons pas jusque-là : une telle convention donnerait lieu à trop de fraudes. « L'acheteur, dit Pothier (n. 27), pourrait interposer une personne qui offrirait un prix très-bas pour avoir la chose à vil prix, et le vendeur pourrait interposer une personne qui offrirait un prix trèsélevé, pour la vendre bien cher. D'ailleurs, le vendeur, qui ne voudrait pas tenir le contrat, pourrait cacher à l'acheteur les offres qui lui ont été faites. » — Cette convention peut constituer un pacte de préférence; mais certes, elle n'a pas les caractères d'une vente (1).

Le prix doit consister dans nne somme d'argent : s'il avait pour objet toute autre chose, ce ne serait plus une vente, mais un échange.

Cette remarque a son importance ; en effet, dans le contrat d'échange, les clauses obscures s'interprètent contre le stipulant; dans la vente, elles s'interprètent contre le vendeur (1 162); — les frais de contrat sont payés par les deux échangistes; les frais de vente sont supportés par l'acheteur (1593). — La lésion ne donne pas lieu à la rescision de l'échange; la vente peut être rescindée pour lésion de plus des sept douzièmes, dans le cas près u par l'art. 1674.

La vente ne serait pas nulle, si l'acheteur s'obligeait à donner ou à faire quelque chose comme supplément du prix: suivant Dur. (n. 118), il suffirait que la somme d'argent surpassai de plus de moitié la valeur de cette chose; autrement, dit-il, le contrat ne constituerait qu'un échange. — Ilnous parait plus équitable et plus juste, de laisser aux tribunaux le soin de déterminer le caractère de la convention, eu égard h l'importance relative du prix et des charges (Pothier, n. 30).

On admet généralement, que les denrées dont le prix est réglé parles mercuriales, comme le blé, le vin, l'huile, peuvent tenir lieu d'argent ; car ces sortes de choses peuvent être facilement converties en numéraire. — Ainsi, je puis livrer, sans que la vente perde son

'1) Troplong, n. 153. Pardessus, t. L>. p. 2&4. Zacli., p. 489.

600 TITRE 6. — CHAPITRE 1er.

caractère, tant de pièces de vin, tant d'hectolitres de blé, tant de stères de bois, comme prix de l'immeuble qui m'est vendu. — Mais si je livre des denrées pour obtenir d'autres denrées, ce n'est plus là un prix proprement dit : le contrat ne constitue qu'un échange; en effet, c'est comme si je donnais de l'argent pour obtenir de l'or (1).

La vente, une fois régulièrement conclue, il importe peu que l'acheteur ait donné en payement un immeuble ou toute autre chose; le contrat ne perd pas son caractère : Non enim pretii numeralio, sed convenlio perfecit emptionem (Pothier, n. 30).

Nous déciderions ainsi, quand même l'acheteur se serait réservé, par le contrat, la faculté de donner un corps certain au lieu d'argent; car cette chose serait seulement in facultate soliifionis. — I Mais lorsque la somme d'argent n'a pas été déterminée à priori $ c'est-à-dire, lorsque l'obligation porte sur la chose et sur la somme d'argent; lorsqu'elle est alternative en un mot, on considère le contrat comme un échange, si l'acheteur livre la chose (Duvergier, n. 147).

Sous la dénomination de prix, il faut comprendre tout ce qui est déboursé par l'acheteur à titre de principal, d'intérêts, de pot de vin, etc.

L'acheteur doit payer la valeur numérique convenue, sans égard au changement survenu dans le titre des espèces (Troplong, n. 153).

1 592- — H peut cependant être laissé à l'arbitrage d'un tiers : si le tiers ne veut ou ne peut faire l'estimation , il n'y a point de vente.

= Les parties sont réputées avoir elles-mêmes déterminé le prix, lorsqu'elles ont chargé de ce soin, par le contrat, un ou plusieurs experts (2). — La vente est alors subordonnée à la condition que ces tiers accepteront et accompliront la mission qui leur est confiée.

Gardons-nous de croire que la vente ne devienne parfaite que par l'estimation : les parties sont liées irrévocablement à partir du contrat; mais sous une condition suspensive.

Du principe que la vente, dont le prix doit être fixé par un tiers, est conditionnelle, nous concluons : 1° que la chose doit être estimée suivant sa valeur à l'époque du contrat; — 2° que si elle périt en

(1) Dur. t. 14. n. 119. Troplong, n. 148. Championniere et Rigaud, t. 2, n. 1770. Marcadé, art. 1592. Cass. 5 thermidor an XIII. Agen, 17 février 1830. Bordeanx, 7 août 1849. Dev. 1850. 2. 113. Voyez cep. Duvergier, n. 147. Zach t. 2. p. 486. Dans tous les cas, suivant ces auteurs, le prix doit consister en numéraire.

(2| M. Grenier, dans son rapport au Corps législatif, émet la pensée qu'un seul expert doit être nommé ^Fenet, t. 14, p. 186^. Tous les auteurs, sans excepter Malleville> g'éleycnt contre cotte opinion évidemment erronée.

totalité dans l'intervalle du contrat à l'estimation, cette perte est pour le compte du vendeur, puisque la condition n'a pu s'accomplir (118-2).

Pothier (n. 312) s'écarte de cette conséquence au cas de perte partielle, résultant de détériorations : Il décide que cette perte doit être supportée par l'acheteur (i). — Troplong (n. 160) (2) s'élève contre ce système : les parties, dit-il, sont censées avoir vendu la chose pour le prix qu'elle vaudra au moment de l'estimation; comment, en effet, baser cette opération sur un état de choses dont il ne reste plus de trace? — Si l'on décide, comme Troplong, que le contrat n'existe qu'après l'estimation , il faut admettre son opinion; mais ce système est erroné : les tiers représentent les parties; ils font ce qu'elles auraient dû faire; dès lors, elles sont réputées, par l'effet de la rétroactivité, avoir manifesté leur opinion le jour où le contrat a été signé. Le vendeur, devenu débiteur de corps certain, n'est tenu de livrer la chose que dans l'état où elle se trouve. — Au surplus, l'acheteur n'est pas fondé à se plaindre, car l'art. 1182 l'autorise à demander la résolution (Voyez t. 4, p. 44.">, nos observations sur cet article) (3).

Du reste, ce n'est là qu'une question d'intention : libre aux parties de convenir que, dans tous les cas, le vendeur supportera les risques; ce que l'on présumerait si la chose était vendue, par exemple, au cours d'un jour à venir (4).

Il est bien entendu, que la condition accomplie produit un effet rétroactif au jour du contrat, en ce sens que l'acheteur est réputé avoir acquis la propriété de l'objet vendu à partir de ce jour (1 179) .

Les experts peuvent être désignés pour opérer, soit simultanément, soit l'un à défaut de l'autre; la loi n'établit, sur ce point, aucune disposition restrictive.

Rien de plus simple en apparence que ces règles, et cependant elles donnent lieu à de graves difficultés : il importe de les examiner :

Si l'expert désigné par le contrat pour fixer le prix, n'accepte pas cette mission, ou refuse de la remplir, peut-on le faire remplacer par un autre expert nommé judiciairement? L'affirmative est hors de doute, lorsque le contrat contient une clause formelle à cet égard ; — mais quid s'il garde le silence ?

Pour établir que de nouveaux experts peuvent être nommés par la justice, on se fonde sur les raisons suivantes : une convention

|1) Duvergier (n. 156), adoptn cette opinion. Voyez en outre Zacn. p. 488, t. 2. Dur, n. 109 et suiv., t. 1G.

(3) Vouez en ce sens Dur. n. 110.

(3Ï Duvergier, n. 156.

14) Duvergier, n. 162.

I>02 TITRE 6. — CHAPITRE lpr.

parfaitement licite, puisqu'elle n'est contraire ni aux lois, ni aux mœurs, ne peut être privée d'effet par la seule volonté de l'une des parties. — En principe, lorsqu'une clause est susceptible dedeuxsens, on doit l'entendre dans celui où elle peut produire quelque effet; or, celle qui nous occupe est tout au moins équivoque (1157) ; — il ne s'agit point ici d'une condition potestative, car le lien de droit existe; — dans le système contraire, il faudrait aller jusqu'à dire que l'obligation de faire est potestative, ce qui serait dérisoire en présence de l'art. 1142 ; la maxime : Nemo potest eogi ad factvrn, n'est vraie que dans un sens fort restreint, c'est-à-dire, quand le fait est purement personnel : s'il peut être accompli par un tiers (ce qui a lieu dans notre espèce^ le juge doit faire droit à la demande f 1-1 -42). — Enfin, on dit que l'art. 4502 règle uniquement le cas exceptionnel où la valeur vénale de l'objet vendu n'étant point généralement reconnue, l'appréciation de cet objet exigerait des connaissances toutes spéciales ; qu'en règle générale, la personne des experts n'est pas une cause déterminante du marché (1).

Ce système est inadmissible, en présence de ces termes formels de l'article 1592 : Si le tiers ne veut ou ne peut faire l'estimation, il n'y a point vente. — Le projet (art. 11) ne comprenait que la première partie de cet article ; la deuxième a été ajoutée sur les observations du tribunat, précisément pour trancher la difficulté que nous avons à résoudre {Voyez Fenet, t. 14, p. 87). — Dans l'exposé

des motifs, par Portalis, on lit ce qui suit : « La vente est

nulle si ce tiers refuse la mission qu'on lui donne, ou s'il meurt avant de l'avoir remplie; une des parties ne pourrait exiger qu'il fût remplacé par un autre. » — Non moins explicite, M. Faure, dans

son rapport au tribunat, s'exprimait ainsi : « Il est nécessaire

que le tiers soit bien indiqué et qu'il fasse l'arbitrage : s'il refuse de le faire, ou s'il meurt avant de l'avoir fait, la vente est nulle, à moins que les parties ne s'accordent sur une autre personne. » — Enfin, la mémo pensée se retrouve dans le discours prononcé au Corps législatif par le tribun Grenier (2).

Nous pensons qu'on ne peut établir sur ce point de règle absolue : assurément, les experts choisis par les parties ne peuvent être remplacés lorsque les circonstances démontrent qu'ils ont été l'objet d'une confiance spéciale; mais, hors ce cas, pourquoi repousser l'intervention de la justice? Tout doit dépendre de l'appréciation des faits (3).

La vente faite au prix qui sera déterminé par des experts dont

'Il Paris, 18 novembre 1831. Dor. 1832. 2. 133.

2 TroplonE, t. 1, n. 156. Duvergier, t. 1, n. 151 et 152. Douai, 7 décembre 1844, Pev. 42. 3. 259. D. p. 45. 4. 6. Pal, 45. 2. 277.

(3) Voytz Dev. note sur nn arrêt de Cms. du f ventôse an X.

DE LA VEMTB. — VRT. 1592. 603

let parti'* conviendront, est-elle valable; en d'autres termes, si les

parties ne s'eiilendent pas sur le choix d'un ou de plusieurs experts, le tribunal peut-il d'office, sur la demande de l'une des parties,

faire cette désignation ? Pour la négative, on dit qu'en pareille circonstance la vente manque de fixité ; qu'en ne I. lissant pas à d'autres le soin de nom mer celui ou ceux qui doivent déterminer le prix, les

parties sont censées n'avoir conçu qu'un simple projet; qu'il n'est pas au pouvoir du tribunal, d'ajouter à la convention et de forcer les parties à sulur une fixation de prix qu'elles n'ont pas en en vue; qu'on ne pont, en un mot, substituer l couvre de la justice h ce qui doit être celle des contractants eux-mêmes (t). — Nous n'admettrons pas cette opinion: l'acte est sérieux et licite; il contient les bases de l'estimation ; des lors, 00 ne peut autoriser l'une des parties à se soustraire par un refus, aux obligations qu'elle a contractées. — La loi donne des moyens do contrainte, contre ceux qui ne remplissent pas leurs engagements; elle ne favorise pas la mauvaise foi. — Dans l'espèce, chacune des parties a donc le droit de faire nommer d'office un expert par le tribunal, si elle ne peut s'entendre avec l'autre sur ce choix. — Cette décision n'est point contraire;) celle que nous avons admise pour le cas où le tiers désigné par les parties ne voudrait ou ne pourrait faire l'estimation, hypothèse prévue par notre article: elles auraient alors, d'un commun accord, manifesté l'intention de s'en remettre exclusivement à l'arbitrage de ce tiers, investi de 1< ur confiance, et de subordonner leurs engagements à la condition qu'il acceptera et remplira son mandat: accorder aux tribunaux la faculté de nommer d'office un expert, ce serait leur reconnaître celle d'ajouter aux termes des con\ entions; — mais, dans nôtre espèce, les parties n'ont pascbojsi d'experts ; elles se sont bornées ii déterminer les bases de l'estimation; il s'agit uniquement d'obtenir l'exécution d'un contrat qui reunit tous les éléments voulus pour son existence • on ne désignant pas d'experts, les parties sont restées dans le droit commun : l'intenention du tribunal n'a donc rien quede juste et de parfaitement conforme à l'intention des parties (2); — Nous trouvons, au surplus, un argument péremptoire dans l'art . o."> (1. de onmm , ainsi conçu : « En cas de refus de a l'un ou de plusieurs associés de nommer des arbitres, les arbitres a seront nommée par le tribunal de commerce. » — Il ne s'agit pas ici de contestations entre associés, il est vrai ; mais les tribunaux n'hésitent pas à appliquer cet article, en cas d'arbitrage volontaire ; car les mêmes raisons de décider se présentent (3).

Il) Dur. n. 114. Troplong. n. U>7. Delv. p. 225. t. 3. Limoges, 4 avril 1826. Toulouse, S mars 1827.

(2 Puvereier, Vente, t. 1, n. 153. Clmmpionnière et Rigand, n. 1894. Dev. notes sut l'arrêt de LlmogM do 4 avril 1826. Paris, 6 juillet 1812. Montpellier, 13 février 1828.

(3) Duvcrgier, n. 153. Chauveau, Journal des avoues, v°, Mbitr., t. 1, p. 641 et 646. Cass. 24 février 1803. Poitiers, 18 juillet 1820.

604 TITRE 6. — CHAPITRE l'1

Troplong (n. 157) modifie son opinion sur la question qui vient de nous occuper, lorsque la vente est l'accessoire d'un contrat de gage ou d'hypothèque, valable par lui-même : « Si le débiteur refuse de nommer un expert, les tribunaux peuvent alors, dit-il, le nommer d'office. » — Duvergier (n. 153) fait observer avec raison, que si la clause est insuffisante pour constituer un contrat de vente, on ne voit pas pourquoi, jointe à un contrat de gage ou d'hypothèque, elle aurait plus d'autorité.

Quid, si l'un des experts désignés par les parties vient à mourir avant que l'opération ne soit terminée? Les tribunaux apprécieront les faits : si les experts ont été l'objet d'une confiance personnelle et exclusive, on ne les remplacera pas; dans le cas contraire, on nommera un nouvel expert (1).

Quid, si les experts ne tombent pas d'accord sur la fixation du prix? Le tribunal nommera un tiers pour les départager: ce cas a la plus grande analogie avec le précédent (Arg. de l'art. 1157). Il faut, en pareille matière (2), recourir aux règles, soit de l'arbitrage, soit de l'expertise, toutes les fois que cela est nécessaire pour atteindre le but que les contractants se sont proposé (3).

Dans le cas où l'estimation serait manifestement inique, la partie lésée pourrait-elle se pourvoir contre la décision des arbitres? — « Il n'y aurait pas vente, dit Pothier (n. 24); c'est la même chose que s'il n'avait pas été fait d'estimation; caries contractants ont entendu, non une estimation arbitraire, mais une estimation juste, tanquam boni viri...

Hors ce cas, l'estimation faite par l'expert désigné est une base dont on ne peut s'écarter, à moins de preuves manifestes d'erreur grossière ; Justinien l'entendait ainsi (A) .

Delv. (p. 65, n. 8), contrairement à l'opinion de Troplong (n. 158) et de Duvergier (n. 157), décide que l'iniquité résulterait pour le vendeur quand il s'agit d'immeubles, de cette seule circonstance qu'il y aurait lésion de plus des sept douzièmes. — Cette opinion, selon nous, est rigoureusement conforme aux principes : les arbitres représentent les parties; or, dans le cas prévu, il y aurait lieu à rescision si les parties avaient elles-mêmes fixé le prix; — celle qui se croit lésée peut, en conséquence, provoquer une estimation nouvelle par experts désignés judiciairement, et demander ensuite,

(1) Potliier, Vente, n. 24. Domat, tit. 2, sect. 5. Favard, v°, Vente, sect. 1, § 2, n. 11. Cass. 1er rentOse an X. Grenoble, 8 mai 1826.

(2) Puv.t. 1(>. n. 114. Duvergier, 1. 1, n. 161 et 154. Cass. 18 mai 1814. Dev. note sur cet arrêt.

(3) Dnvngier, t. 1, n. 154. Troplong, n. 158. Cass. 5 juin 1813. 2 décembre 1828. 10 novembre 1829,

(4) Instit, h. 3, tit. 23, § 1, 1. 15, C dt insl, empt.

si l'iniquité de l'estimation primitive est démontrée, la nullité de la vente pour défaut de prix (I).

1593. — Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.

= Cette règle est fondée sur l'intention présumée des parties : comme les actes sont nécessaires à l'acheteur pour justifier de ses droits, il est juste qu'il en supporte les frais. — On doit, par la même raison, mettre à sa charge les frais d'enregistrement, de transcription, de purge, etc., ainsi que les frais accessoires, tels que ceux de visite de lieux, d'arpentage, etc.; sauf, bien entendu, toute stipulation contraire. — D'ailleurs, l'acheteur est réellement débiteur du prix (art. 12-48).

La Cour de cassation a néanmoins décidé, que les frais d'enregistrement peuvent être mis à la charge du vendeur, s'il est constaté que l'enregistrement a eu lieu à cause d'un procès qu'il a injustement soutenu (2) .

Nonobstant les termes de notre article, il faut reconnaître que le notaire peut agir solidairement contre les deux parties (art. 2002); car il est en réalité mandataire de l'une et de l'autre (3).