DE LA NULLITÉ ET DE LA RÉSOLUTION DE LA VENTE

L'action en nullité et l'action en résolution aboutissent an même résultat, qui est de replacer les contractants dans l'état où ils se trouvaient avant la vente; cependant, il existe des dilVérences importantes entre ces deux causes de restitution.

La nullité (expression employée ici pour exprimer non l'état de ce qui n'a pas d'existence légale, mais le fait d'annuler, c'est-à-dire, Y annulation et la rescision) (1), suppose que le contrat est vicié dans son principe; par ex. : que le consentement de l'une des parties a été surpris pur dol, extorqué par violence, ou qu'il y a lésion (en supposant que l'on se trouve dans un des cas exceptionnels ou la restitution peut avoir lieu pour cette cause: 887, 11 25, 1304- et 1305).

La résolution, au contraire, suppose que le contrat a existé valablement : elle dépend de l'avenir ; elle est subordonnée à une condition expresse ou tacite.

Cette distinction n'est pas purement doctrinale, comme on pourrait le croire au premier abord; elle a son utilité pratique.

Ainsi, les actions en nullité ou en rescision se prescrivent par 10 années (1304) et quelquefois même par un lapsde temps plus restreint (1676,; les actions en résolution sont en général recevables pendant 30 années. — Les premières peuvent s'exercer nonobstant les événements postérieurs; tandis qu'on ne peut demander la résolution, si les choses ne sont pas susceptibles d'être rétablies dans leur premier état.— Exemples : on a usé de manœuvres dolosives pour me décider à acheter une maison : cette maison à été détruite peu de temps après par un incendie : je ne serai pas moins admis à me pourvoir en nullité à l'effet d'obtenir la restitution du prix; — mais si je l'avais vendue avec faculté de rachat ou à vil prix, l'obligation de restituer ne naîtrait pas faute d'objet.

Indépendamment des causes de nullité dont il est parlé dans les articles 1585 et suiv., 1599 et suiv. ; des causes de résolution énoncées aux articles 1590, 1184, 1610, 1618, 1020, 1636, 1638, 1614, 1654 et suivants; et des causes de nullité et de résolution communes à tous les contrats, déterminés par les articles 1108, 1117, 1 125, 1183, 1184, il existe, en matière de vente, deux causes de résolution qui ont paru assez importantes pour faire l'objet de deux sections particulières: la faculté de l'achat et la vilelé du prix.

(1) Il ne faut pas confondre la nuUilè et lu résolution, La nullité est un genre, la rescision est une espèce. Voyez nos observations préliminaires (p. 610 et euiv., t. 4j.

TITRE 6. CHIWTIII 6. SECTIOf ,„

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d'une convention postérieure, il ne constituerait qu'une revente faite au vendeur primitif; en conséquence, les charges que l'acheteur aurait créées antérieurement à la stipulation, continueraient de subsister: l'Etat percevrait un nouveau droit de mutation, etc.

On peut stipuler le réméré, non-seulement dans les ventes d'immeubles; mais encore dans les ventes d'objets mobiliers : le Code ne distingue pas. — Observons toutefois, que les effets de la résolution, qui s'étendent jusqu'aux tiers, lorsqu'il s'agit d'immeubles, sont restreints, lorsqu'il s'agit de meubles aux parties contractantes (22?'J , à moins que l'acquéreur n'ait eu connaissance de la réserve du réméré ; car la maxime en fait de meubles possession vaut titre ne protège que le possesseur de bonne foi. — Par identité de motifs, quand même l'objet mobilier se trouverait entre les mains d'un acquéreur de mauvaise foi, le réméré ne pourrait être exercé au préjudice d'un créancier de bonne foi qui aurait acquis sur la chose un privilège préférable à celui du vendeur (Arg. de l'art. 2102).

Gardons-nous de confondre la vente de meubles à réméré, avec la convention de gage : celui qui engage une chose, en conserve la propriété; celui qui la vend, transfère à l'acheteur les droits qu'il a sur cette chose.

Il est permis aux parties, de fixer pour le réméré, tel délai que bon leur semble ; néanmoins, ce délai ne peut être étendu au delà de cinq années, à partir du jour du contrat (1660). La minorité n'en suspend même pas le cours (1663).

Le droit de réméré est immobilier ou mobilier suivant qu'il a un immeuble ou un meuble pour objet : jus assumit naluram rei pro quà eompetit.

Ce droit n'est pas exclusivement attaché à la personne du vendeur,il fait partie de ses biens : comme tel, il est activement transmissible et cessible. Ses créanciers peuvent en conséquence l'exercer (1166'; mais l'acquéreur peut leur opposer le bénéfice de discussion (1666).

Le droit de réméré est divisible, s'il a pour objet une chose divisible : ainsi, lorsque le vendeur a laissé plusieurs héritiers, ou lorsque des propriétaires ont vendu conjointement et par un seul contrat l'héritage commun, chacun d'eux ne peut exercer l'action en réméré que pour sa part (1668 et 1669). La loi réserve seulement à l'acquéreur, la faculté d'exiger que tous les héritiers ou tous les covendeurs soient mis en cause, à l'effet de s'entendre pour la reprise de l'héritage en entier (1670). — Remarquons surtout, que l'acquéreur ne jouirait pas de celte faculté, si les copropriétaires n'avaient pas vendu conjointement (1671 .

De même que le réméré est activement divisible, de même il est passivement divisible : si l'acquéreur meurt, laissant plusieurs héritiers, il faut en conséquence distinguer : lorsque la succession est

746 TITRE 6. — CHAPITRE 6. — SECTION lre.

encore indivise, ou lorsque la chose a été partagée, l'action ne peut être formée contre chaque héritier que pour sa parthérécli taire; maislorsque la chose est tombée, par l'effet du partage, dans le lot d'un seul, le réméré peut s'exercer contre ce dernier pour le tout 1072, 1221, 3°).

Le vendeur qui veut user du pacte de rachat, est tenu, lorsque la vente a eu pour objet une portion encore indivise, de retirer l'héritage en entier, si l'acquéreur s'est rendu adjudicataire de cet héritage sur une licitation provoquée contre lui (1667, 1150).

Tant que le réméré n'est pas exercé , l'acquéreur est investi de tous les droits de propriété et de possession; il prescrit contre ceux qui prétendraient des droits sur la chose vendue (1665, 1662).

Le droit de réméré s'éteint, comme toute autre créance, par la novation, par la confusion, parla perte de la chose, et par la renonciation soit expresse , soit tacite du vendeur. — Il y a renonciation tacite, par exemple, lorsque le vendeur est intervenu à la vente de l'immeuble faite par l'acheteur en faveur d'un tiers, s'il n'a pas réservé son droit; Ou lorsqu'après avoir consigné le prix, il a retiré sa consignation. — Spécialement, il s'éteint encore par l'expiration du délai accordé pour l'exercer, et comme il ne s'agit pas, à proprement parler, de l'exécution d'un contrat , mais de l'accomplissement d'une condition, la déchéance a lieu de droit, sans jugement : le terme fixé ne peut en aucun cas être prorogé par le juge (1661, 1176).

L'art. 2078 déclare nulle toute clause qui autoriserait le créancier à s'approprier le gage, ou à en disposer, sans observer les formalités qu'il indique. — L'article 2088 contient, en ce qui touche Yantichrèse, une disposition analogue : or, la vente à réméré a beaucoup de rapports avec ces contrats, puisqu'elle permet aux propriétaires de se procurer les fonds dont ils ont besoin, tout en leur laissant l'espoir de reprendre la chose vendue, et cependant, elle est formellement autorisée: comment concilier ces règles, en apparence contradictoires? Les juges prononceront en fait, eu égard aux circonstances: ils apprécieront les causes qui ont déterminé le vendeur à disposer, et déclareront le contrat nul, s'il est démontréque la prétendue vente n'est en réalité qu'un prêt déguisé. — La simulation serait facile à reconnaître , si la chose avait été relouée au vendeur pendant la durée de la faculté de rachat; car l'acte aurait alors tous les caractères d'un contrat pignoratif.

Une faut pas confondre le pacte de réméré avec le pacte de préférence, convention ainsi appelée, parce que l'acheteur s'oblige à revendre la chose à l'ancien propriétaire plutôt qu'à tout autre, s'il se détermine à vendre : ce pacte n'emporte pas résolution de la première vente; il ne confère pas mêm3 de jus in Te: il s'agit uniquement d'une obligation de faire, laquelle se résout en dommagesintérêts, en cas d'inexécution (Duvergier, n. 13).

Le vendeur conserve, pendant le délai du retrait, un droit éventuel, une <\]>irtative de propriété, dont la réalisation est subordonnée à l'exercice du réméré.

Ainsi , le vendeur peut hypothéquer conditionnellement l'immeuble soumis à son droit (2125), et mi «r une vente subordonnée a la même condition (1). — L'acheteur, de son coté, peut conférer des droits semblables, mais sous condition résolutoire.

1659- — La faculté de rachat 8] ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l'article 1 673.

*= Cette expression : pacte, a perdu chez nous le sens qu'elle avait en droit romain : elle indique seulement ici, une clause qui fait partie d'un contrat.

De la définition donnée par le Code, il résulte que le réméré n'est pas une revente ; mais Une résolution de la vente qui a été faite : l'acquéreur ne s'impose pas l'obligation de revendre; le Vendeur se réserve seulement la faculté de reprendre : le rémé é, dit Pothier (n. 412), est plutôt d istractus Quarto novus conlruclus.

La loi exige que le pacte de rachat ait été stipulé dans l'acte même d'aliénation ; qu'il forme une des clauses du contrat: s'il était stipulé exintcrvallo, on considércrailcelteconventioncommeune promesse de revente 3 .

L'exercice de ce droit, a pour effet d'entraîner l'anéantissement de toutes les charges que l'acheteur a créées sur l'immeuble.

Il suit de là, que les tiers en faveur desquels ces charges sont constituées par l'acheteur, n'ont d'autre moyen d'assurer leur droit que celui de faire intervenir le vendeur originaire.

U) Persil, Hyp., p. 276, n. 9 et suiv. Merlin, Rep. \". Hyp., tect. 2, 5 3. art. 3, n. 6. Pelv. p. 157, n. 4. Troplong, Vente, n. 740, Hyp. n. 469, t. i. Duvergier, t. 2. n. 2*. Zath. p. .r>45. Douai, 22 juillet 1820. — Toutefois ce point est controversé : on objecte que pendant le délai fixé pour exercer le réméré» les droits de propriété appartiennent exclusivement a l'acquéreur ; qu'il est contre l'essence du contrat de vente, que le vendeur retienne la propriété . que l"acquéreur Beul a sur le bien vendu le j us in re ; que le vendeur n'a plus que le jut ad rem d'exercer le réméré. Grenier, Hyp. n. 153. Buideaux , 15 janvier 1833. Pev. 1883. 2. 188. Colmar. 12 juillet 1S16. Montpellier, 4 mars 1841. Can. 2 décembre 1818 et 21 décembre 1825. Cass. 4 août 1824. Paris, 7 juillet 1S29. Grenoble, 17 lévrier 1849. D. p. 51. 2. 235. — Cette dernière opinion nous semble contraire aux principes : l'acquéreur n'est que propriétaire sous condition résolutoire : toute esr'ece de doute est levé h cet égard par l'article 1673 ; or la condition résolutoire d'un côté, implique nécessairement la condition suspensive de l'autre : ce sont l'a deux droits pftrnllfiVn; l'article lôôli nous parait trancher la difficulté dans notre sens.

(3) Expression impropre; il n'y a pas revente dana l'exercice du droit dont i' s'agit.

(3) Potbier, Vente; u. 413 «t 432. Troplong, n. 694. Dur. t. 16, n. 2Ccf.

Le droit du vendeur est. cessible comme toute autre créance (1) • mais alors, quelle opération se passe-t-il? Une véritable vente : le cessionnaire agit au nom du vendeur; il est procurator in rem suam.

Dans quel délai le pacte de réméré doit être exercé ?

1660- ~ La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un ternie excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un termeplus long, elle est réduite à ce terme.

= La faculté de rachat place l'acheteur dans un état précaire qui peut, sous plusieurs rapports, nuire à l'agriculture et au commerce, aussi la loi en restreint-elle l'exercice à cinq années. Les parties sont libres, assurément, d'abréger ce terme; mais elles ne peuvent en fixer un plus long : cinq années ont paru suffisantes pour que le vendeur pût recouvrer la chose vendue.

Le délai court du jour du contrat; mais les parties (en supposant, bien entendu, qu'elles aient réduit le terme fixé par la loi), peuvent déterminer un autre point de départ : il suffit, qu'entre le jour du contrat et celui où doit expirer la faculté d'exercer le réméré, il n'y ait point un intervalle de plus de cinq années.— Cette faculté, stipulée pour un terme plus long, serait de plein droit réduite à ce terme. — Au surplus, rien ne s'oppose à ce qu'on fasse une vente sous une condition ainsi conçue : si le prix n'est pas payé dans dix, quinze ou vingt ans, etc.

Le jour à quo n'est pas compté dans le délai : ce jour n'est qu'un point de départ.

On doit décider autrement à l'égard du jour ad quern-, des offres faites le lendemain del'échéance seraient tardives:— parexemple, le rachat stipulé dans un contrat passé le 1« janvier 1840 a pu s'opérer le 2 janvier 1845 : le 3, la propriété est devenue incommutable entre les mains de l'acquéreur. —Il en serait ainsi, lors même que le jour ad quern tomberait un jour de fête légale (2) : les conditions auxquelles se rattache l'exercice du retrait, sont de droit étroit; l'art. 4033, Pr., est complètement étranger à la matière qui nous occupe : cet article ne règle que les actes de procédure.

(1) Troplong, Vente, n. 702. Turin. 17 germinal an 12 Cass., 25 avril 1812.

I* Duvergier, n. 23. t. 2. Troplong. Hyp. n. 293 et miv. Toullier, t. 6, n. 681 et suiv t. 13. n. 52. îs,mes, 31 mars 1840. Dev. 1840. 2. 319. Cass. 7 mars 1834. Dev. 1S31. 1. 216. Besançon 20 mars 1819. Angers, i mai 1830 Limoges, l* juillet 1819. Voyez cep. Rolland, y, Rémère. n. 24.

1661 — Le terme fixé est de rigueur, et ne peut être prolongé par le juge. '

= Ainsi, l'exercice du droit du vendeur est renfermé dans les limites d'un seul jour: la déchéance est encourue de plein droit, sans sommation ni sentence judiciaire, au moment où le délai du réméré expire (I).

L'acheteur peut-il valablement renoncer au bénéfice du terme accordé au vendeur pour exercer le réméré, ou proroger le délai? Il est hors de doute que la prorogation ne peut avoir lieu avant l'expiration du terme stipulé, car ce serait renoncer à une prescription non accomplie; or, l'art. 2220 repousse une pareille convention: d'ailleurs, la disposition prohibitive de l'art. 4660 deviendrait illusoire (2). — On peut dire, il est vrai, que les prolongations sont dignes de faveur, surtout en matière de vente à réméré; car, ces sortes de contrats étant ordinairement entachés d'usure, il est bon de procurer au vendeur des facilités pour se libérer; que l'on doit se décider par analogie de l'art. 815, deuxième alinéa, lequel, après avoir déclaré que les parties peuvent convenir de rester dans l'indivision pendant cinq années, porte que cette convention peut être renouvelée (3). — Mais ces considérations sont impuissantes en présence des termes absolus de l'art. 1661 ; les art. 815 et 1659 n'ont entre eux aucun rapport : l'un statue sur le cas de partage; l'autre sur un cas de résolution. — Au surplus, l'article 1660, dicté par des considérations d'intérêt public, garde un silence absolu sur la faculté de proroger le délai fixé par l'acte de vente pour l'exercice du réméré. — Assurément, rien n'empêche l'acheteur de renoncer à son droit ; mais il faut pour cela que le terme fatal soit arrivé; que le bénéfice de la prescription soit acquis : — cette convention, intervenue après coup, ex intervallo, ne sera point une prorogation proprement dite; une continuation du précédent réméré : mais un pacte nouveau ; une promesse de vendre absolument neuve; une rétrocession consentie par l'acheteur : si le vendeur originaire recouvre sa chose, ce ne sera point ex causa primœva et anliqua ; — de la , nous concluons, que les hypothèques et autres charges consenties par l'acheteur, avant la nouvelle convention, même pendente conditione, seront devenues définitives; qu'il y aura lieu à un nouveau droit de mutation; que l'effet de l'engagement intervenu, pourra être porté au delà de cinq années; car l'art. 1660 n'est applicable qu'en matière de retrait: or, il s'agit ici d'une promesse de vendre unilatérale; d'un contrat soumis au

(1) Cass. 5 décembre 182G.

(2) Duvergier, n. 26, t. 5. Troplong, n. 711.. Zach. t. 2, p. 540.

(3) Dur. n. 698.

750 TITRE C. — CHAPITRE 0. — SECTION lre.

droit commun (1); enfin, que la vente faite à un tiers de bonne foi, avant l'exercice du réméré, sera devenue irrévocable.

— Pour saisir les tribunaux d'une action en réméré, faut-il un préliminaire de conciliation? — Tout dépend de la manière dont l'instance s'engagera : ce préliminaire sera indispensable, si le vendeur débute par une sommation. — Il n'y aura pas lieu de l'employer, s'il fait des offres réelles (Troplong, n. 725).

1 66 2 . — Faute par le vendeur d'avoir exercé son action (2) de réméré dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

= Sous notre ancienne jurisprudence, la déchéance n'était pas encourue de plein droit, à l'expiration du terme; elle devait être prononcée par jugement : il fallait que l'acheteur fit prononcer la confirmation de sa propriété. — Aujourd'hui, lorsque le vendeur n'a pas exercé son action dans le délai prescrit, l'acquéreur devient propriétaire incommutable par la seule force de la loi.

Mais au moyen de quels actes le réméré doit-il avoir lieu? une action en justice est-elle nécessaire? Il suffit au vendeur de manifester, par acte extrajudiciaire, dans le délai prescrit, l'intention d'user du pacte de rachat , avec soumission de rembourser tout ce qui peut être légalement dû; la loi voit avec faveur l'exercice du réméré. — Ainsi, les mots : faute d'avoir exercé son action en réméré, sont synonymes de ceux-ci : faute d'avoir usé du pacte de réméré (Argum. des art. 1(568 etl069); le mot action, n'est pas employé ici dans son sens propre : en effet, le juge n'a pas à rechercher si le vendeur est obligé, puisqu'il ne s'agit pas d'un débiteur qui se libère ; mais si la condition résolutoire est accomplie : or, elle est accomplie, par cela seul que le vendeur manifeste, dnns le délai prescrit, suivant les formes voulues, la volonté de reprendre la chose, et fait offre à l'acheteur de lui rembourser le prix, avec les accessoires qu'il a reçus; le contrat de vente s'évanouit par cela seul. — Mais il faut que le vendeur se trouve en position de réaliser immédiatement ses offres : sans cette condition, sa volonté n'aurait point de base; elle ne serait pas sérieuse ; les choses resteraient dans leur état primitif : « Il faut, disait Coquille, que l'acheteur comte, que le vendeur a voulu rembourser immédiatement le prix ; qu'il s'est présenté avec son argent; celui qui provoque, doit le premier satisfaire à ce qu'il

(1) Potliier, Vente, n. 41S et 432. Marcadé, art. 1GC4. Troplong, n. 194 et 711 . Durergier n. 26. Dur. n. 390, t. 16. Paris, 5 juillet 1834. Dev. 1834. 1. 816. Cass. 22 brumaire an 14 et 2 août 1808.

[2\ Cette expression impropre se retrouve dans plusieurs articles de notre section ("1668, 1671 1C72) , on pourrait conclure de lu, que le vendeur doit intenter nne action, ce qui n*cst pas ; l'art' J.6C9 s'exprime plus exactement, en disant : « user de la/acvllé de rachat. »

est tenu, avant qu'il puisse constituer son adversaire en demeure. » Les offres, en cas de refus, doivent-elles être fuites dans les formes déterminées par l'art. 1258, notamment, en ce qui touche la consignation? Duvergier fn. 27, t. 2) incline pour l'affirmative; voici en substance son raisonnement : la vente à réméré est résoluble sous condition : quelle est cette condition? c'est le remboursement du prix et de certaines prestations dans un délai fixé (1050; : il y a donc nécessité de faire les actes qui sont considérés comme équivalents au payement; c'est-à-dire, des offres suivies de consignation.

L'opinion contraire, vivement soutenue par Troplong (n. 723), nous parait devoir être admise : a 11 résulte, dit-il, du rapprochement des art. 1GG2 et 1073, que l'action en réméré est indépendante du règlement qui la suit; qu'elle doit être exercée, sous peine de déchéance, dans le terme prescrit par la convention : faute par le vendeur d'avoir exercé son action, porte l'art. 1002.» — En effet, aucun texte ne prononce de peine pour le cas où le remboursement n'aurait pas eu lieu dans le même délai : loin de là, l'art. 1073 se borne à maintenir l'acquéreur en possession jusqu'au moment où le vendeur aura satisfait à ses obligations : cette disposition indique assez, que le vendeur conserve son droit intact, pourvu qu'il ait manifesté sa volonté en temps utile. Le vendeur n'est pas plus obligé de rembourser le prix avant la remise de la chose, que l'acheteur n'est tenu de restituer cette chose avant le remboursement : aujourd'hui, le consentement seul suffit pour former et rompre les contrats. — D'ailleurs, pour faire des offres, il faut savoir ce qu'il est dû ; or, la somme que doit restituer le vendeur, se compose en partie, d'indemnités pour impenses nécessaires ou utiles que l'acheteur a pu faire ; et, d'un autre côté, ce dernier sera tenu dépaver une indemnité, s'il a commis quelque dégradation : des prestations réciproques pourront, en conséquence, avoir lieu; un compte sera indispensable pour en établir le montant; le vendeur ignore, tant que ce compte n'est pas réglé, ce qu'il doit rembourser: dès lors, comment le soumettre aux règles établies par les art. 1259 et 1200, pour la validité des offres? La loi ne lui impose pas l'obligation d'observer ces règles. — Certes, on ne saurait prétendre que le compte doit être établi dans le délai fatal déterminé par l'art. 1559 pour l'exercice du réméré, car on abrégerait ainsi ce délai; or, il appartient jusqu'au dernier jour au vendeur. — Ne perdons pas de vue, que le législateur, frappé des inconvénients que présentent les ventes à réméré, entend favoriser autant que possible l'exercice de la faculté de rachat: tout ce qu'il exige du verdeur, c'est qu'il soit prêt à payer; or, « être prêt à payer, dit fort bien Troplong (n. 723), ce n'est pas avoir l'argent à la main et faire des offres réelles à l'effet de consigner; c'est offrir verbalementde payer. » — Au surplus, quel danger l'acheteur

752 TITRE 6. — CHAPITRE 6. —SECTION lr'.

court-il, puisqu'il trouve dans le droit que lui accorde l'art. 1673 de retenir la chose jusqu'à parfait payement, toutes les garanties possibles (1)? — Nous le répétons,le juge n'a que deux points à examiner : les offres faites par la notification extrajudiciaire sont-elles sérieuses? le vendeur est-il en état de les réaliser immédiatement? Ce sont là de pures questions de fait : elles doivent se résoudre eu égard aux circonstances.

Assurément, le vendeur devra faire des offres réelles, dans les formes voulues par l'article 1258, et consigner, s'il veut se libérer; mais il s'agit alors d'une autre procédure : le contrat ne sera pas moins résolu.

On peut même aller plus loin, et soutenir que l'intervention d'un huissier n'est pas nécessaire; que la déclaration du retrait, faite même verbalement, doit produire son effet. — Toutefois, la preuve testimoniale ne pourra être admise en ce cas pour une valeur audessus de 150 francs, si elle ne s'appuie pas sur un commencement de preuve par écrit.

1663 — Le délai court contre toutes personnes, même

contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui

de droit.

= Le délai de cinq années court contre toutes personnes; même contre celles que la loi entoure d'une protection spéciale; car il est fondé sur l'intérêt public.

Ne concluons pas des termes de cette disposition, que les biens d'un mineur puissent être vendus à réméré : rappelons-nous, que l'aliénation de ces biens est assujettie à certaines formes qui repoussent une pareille stipulation : la loi suppose uniquement le cas où la faculté de réméré, stipulée par un majeur, aurait été transmise à un mineur par succession ou autrement (2).

(1) Pothier, Traité des Retraits, n. 275. Dur. n. 403. Delv. t. 3, p. 79, note 11. Marcadé, art. 1663. Troplong, n. 719 et suiv. Favard, Faculté de rachat, § 1er, n. 4. Zach. p. 541. ChampionnièreetRigaud, Enregistr., n. 2143. Rolland, v°. Réméré, n. 24. Jugé conformément a ces principes qu'une signification faite dans le délai convenu est une manifestation suffisante de la volonté du vendeur d'exercer le réméré et conserve son droit ; que la prescription du droit de rachat est interrompue par la sommation faite a l'acquéreur de délaisser, et par i'offre de lui rembourser le prix de la vente, encore que cette offre n'ait pas été suivie dans le mois ou dans le délai fixé par le contrat d'une action en justice; encore qu'elle ait été ultérieurement reconnue insuffisante.— En effet, quel inconvénient y a-t-il, a ce que les offres mêmes irrégulierea soient déclarées suffisantes pour conserver au vendeur l'exercice du retrait? N'est-il pas garanti contre les surorises par la faculté que lui accorde l'art. 1673 de rester en possession jusqu'à ce qu'il soit entièrement désintéressé ? Il n'en est pas du droit de réméré comme autrefois du retrait lignager. Cass. 25 avril 1812. Douai, 17 déc. 1814. Besançon, 20 mars 1819. Cass. 16 août 1837. Dev. 1837. 1 . 753. Paris, 23 mai 1838. Dev. 38. 2. 214. Colmar, 1" mai 1811. Nimes, 31 mars 1840, Dev. 1840. 2. 230. iVal.) — Ce système est combattu par Duvergier, n. 27 et 59.

[SI Aussi, l'article 1663 nous parait-il complètement inutile; car il ne peut pas se faire que le mineur ne soit pas soumis au délai déterminé pour le pacte de rachat : l'héritier, qu'il soit mineur ou majeur, n'a d'autres droits que ceux de son auteur.

— Le mineur peut-il acheter à réméré? »** Le mineur peut rendre sa condition meilleure: pourquoi lui interdirait-on la faculté d'acquérir ainsi? Le contrat peut Cire avantageux; car les ventes à réméré se font ordinairement à bas prix(l).

Droits du vendeur à l'égard des tiers,

1664. — Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur , quand même la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée dans le second contrat (2).

= L'acquéreur à pacte de réméré, n'ayant que des droits résolubles, ne peut transférer que des droits soumis à la même condition: par conséquent, lorsque la vente a pour objet un immeuble, le vendeur originaire peut exercer le retrait contre le sous-acquéreur.

— Nous verrons cependant, que l'article 1673, dans sa disposition finale, fait une exception à ce principe, pour le cas où il s'agit de baux.

Le vendeur qui exerce le rachat, ne doit restituer au deuxième acquéreur que le prix qu'il eût dû rembourser à son acheteur direct; quand même le prix de la seconde vente serait supérieur (3) : ses obligations n'ont pu s'accroître par la transmission de la chose. — Le deuxième acquéreur exerce ensuite un recours contre son propre vendeur. Si le prix qu'il a payé est plus faible, il profite de la différence, sans être exposé à aucune réclamation ; car il a acheté la chose cinn omni causa.

Notre article suppose évidemment que la vente a eu des immeubles pour objet : sa disposition ne peut concerner la vente de meubles, puisque les meubles n'ont pas de suite (Arg. des art. 1141 et2279).

— Toutefois, nous déciderions autrement, si le deuxième acheteur avait eu connaissance du réméré, soit par la déclaration de son vendeur, soit par une autre voie : la maxime : en fait de meubles possession vaut titre, ne protège que les possesseurs de bonne foi.

Quid, si le détenteur possède comme donataire? — C'est à lui que le prix doit être payé ; car en disposant d'une chose sujette au ré-

(1) Pothier, n. 3C. Duvergier, n. 17. Troglong, h. 701. Merlin, Hép. Faculté de rachat, n. 3.

(2| La loi du 23 mars 1855, art. 1er, soumet a la formalité de la transcription tous actes entrevifs translatifs de propriété immobilière ; par conséquent, les sous-acquéreurs sont suffisamment prévenus par cette formalité qu'ils n'ont pu acquérir sur l'immeuble affecté du réméré que des droits résolubles . Comment sauront-il s si le réméré a été ou nou e xercé, si l'acquéreur est devenu propriétaire irrévocable par l'expiration du délai fatal qui était accordé au vendeur pour agir, ou s'il a cessé d'être propriétaire? L'art. 4 de la même loi porte <r que tout jugement prononçant « la résolution, nullité ou rescision d'un acte transcrit, doit dans le mois à dater du jour oti il a « acquis l'autorité de la chose jugée, être mentionné en marge de la transcription faite sur le « registre. » Cet article prévoit le cas oh la résolution a été prononcée par jugement. — Mail comment avertir le* tiers lorsque le réméré a été exercé à l'amiable? aucune disposition ne l'indique, il y a donc ici une lacune.

i3[ Pothier, n. 426. TroploDg, n. 781. Dur. t. 16, a. 405.

754 TITRE 5. — CHAPITRE 2. — SECTION lre.

méré, le donateur s'est dépouillé de tous les droits qu'il pouvait avoir à raison de cette chose : le donataire l'a reçue cumomni causa (Delv., p. 89, n. 3; Dur., n. 405).

Le vendeur sous réserve du réméré, a une action réelle contre le détenteur, et une action personnelle contre l'acheteur originaire; il n'est donc pas tenu d'assigner l'acheteur et le tiers acquéreur en jugement commun : la clause du réméré imprime la charge du retrait à l'immeuble qui en est affecté (1) : l'article 1664 nous paraît formel à cet égard. — L'action en réméré, diffère sous ce rapport de la demande en résolution pour défaut de payement du prix : celle-ci a pour cause une faute de l'acheteur (voyez p. 731); cellelà est fondée sur la volonté du vendeur. — Ainsi, le juge n'a pas à rechercher si le détenteur a connu ou s'il a ignoré la clause résolutoire.

Position de V acheteur avant le retrait.

1665- — L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

= La condition résolutoire ne suspend pas l'effet de l'acte (1183) : l'acquéreur à pacte de rachat devient propriétaire dès le moment de la vente, si le vendeur était lui-même propriétaire; — dans tous les cas, il acquiert la possession à titre de propriétaire : en cette qualité, il peut revendre et hypothéquer; il prescrit par dix et vingt ans, s'il est de bonne foi, contre ceux qui prétendraient avoir des droits sur l'immeuble (2) (2229, 2262, 2265, 2180, 2184), et même contre le véritable propriétaire, qui pourrait se présenter par la suite. — Il a la faculté en outre de passer des baux que le vendeur sera tenu de respecter, quelle que soit leur durée, après l'exercice du réméré, pourvu qu'ils aient été faits sans fraude (Voyez 1673). — Enfin, il peut opposer le bénéfice de discussion aux créanciers de son vendeur (3).

— Pendente conditione, l'acquéreur proscrit-il contre le vendeur la liberté des héritages qui sont dans son patrimoine, et qui étaient soumis à des servitudes envers le fonds qu'il a acheté avec réserve de retrait"? »•*> Le vendeur avait des droits conditionnels sur la chose, dit Duranton(i). fill), et I art. 1180 l'autorisait à faire des actes consi rvatoircs; donc, il doit s'imputer de ne pas avoir interrompu la prescription. •** Cette décision nous parait inconciliable avec les principes établis sur le réméré ;

(1| Duvergier, n. 61. Troplong, n. 732. Merlin, Rép. Faculté de Rachat, n. 5.

(2> L'hypothèque peut disparaître, lorsque la créance est éteinte par prescription. — Elle peut même s'éteindre par prescription, la créance restant. — Enfin, le rang seulement peut se perdre par défaut de renouvellement ;Voy. le titre des Hypothèques .

(3) Durant les cinq années, la loi refuse a l'acheteur a pacte de rachat, le droit d'expulser le preneur qui n'a qu'un bail verbal, bien qus ce droit ait appartenu au vendeur i YeHtx art. 1761|.

— le fonds dominant et le fonds asservi se sont trouvas réunis dans la main de l'acheteur à réméré; — il y a eu extinction de la servitude par confusion (705). — D'ailleurs, comment le vendeur aurait-il pu faire des actes conservatoires? Il n'était plus propriétaire du fonds dominant; il avait aliéné la servitude avec la chose; i était dans l'impossibilité radicale d'agir. — Au surplus, les choses sont replacées, par l'exercice du réméré, dans l'état où elles se trouvaient avant la vente ; tous les droits antérieurs renaissent; l'art. 2177 est formel à cet égard : — la prescription a donc éié suspendue pendant le temps de la confusion; dès lors, le vendeur n'a vaitpas à faire d'actes conservatoires (Troplong, n. 737; Duvergier, n. 66).

1666- — " peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son ▼endeur.

= L'acquéreur, poursuivi hypothécairement, par des créanciers avant h\ pothèque générale ou même spéciale sur d'autres immeubles demeurés en la possession de leur débiteur, peut, comme tout autre liersdelenteur qui n'est point personnellement obligea ladette, opposer aux poursuivants le bénéfice de discussion (2170 et 2171).

A L'égard des créanciers chirographaires, ils ne peuvent agir qu'en vertu de l'art. 1160, au nom du vendeur, et par conséquent sous la condition que le terme fixé pour le réméré ne sera pas encore expiré. . — iNous pensons que l'acquéreur aurait également le droit de leur opposer le bénéfice de discussion ; mais en observant les dispositions des art. 2022 et 2023 : des créanciers chirographaires ne sauraient être mieux traités que des créanciers hypothécaires (Val.) (1).

Exercice du réméré dans plusieurs cas spéciaux.

1° L'un des copropriétaires vend, sous faculté de rachat, sa part dans un immeuble indivis (1007);

2° Plusieurs copropriétaires vendent, avec faculté de rachat, leur paît imli\ ise a un môme acheteur, conjointement et par un seul et même contr.it (1008) ;

3° Plusieurs copropriétaires vendent, sous la même réserve, leurs droits dans un immeuble indivis, mais avec détermination de part (1071);

4° Le propriétaire, vendeur à réméré, meurt, laissant plusieurs héritiers y 1009 et 1070);

5° L'acheteur à pacte de réméré, meurt, laissant plusieurs héritiers (1672).

1667. — Si l'acquéreur à pacte de réméré d'une partie indivise d'un héritage, s'est rendu adjudicataire de la totalité sur une iicitation provoquée contre lui, il peut obliger

(1) Voyez cep. Troplong, n. 743.

73G TITRE 6. — CHAPITRE G. — SECTION ire.

le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.

= On ne peut, en général , contraindre le vendeur à étendre le rachat sur une chose autre que celle dont il a disposé ; mais cette règle est modifiée dans l'espèce suivante, prévue par notre article :

Pierre et Paul sont copropriétaires d'un immeuble : Pierre vend à Jean , avec faculté de rachat, sa part indivise : Jean se trouve ainsi copropriétaire de Paul : que doit-on décider si la licitation de l'immeuble indivis est provoquée? Distinguons : la licitation a été poursuivie contre l'acquéreur, ou c'est lui qui l'a demandée :

Au premier cas, on admet une sous-distinction :

Si Jean s'est rendu adjudicataire delà propriété, Pierre vendeur sera tenu de retirer le tout, quand il voudra user du pacte ; notre article est formel : en effet, Jean a été forcé d'acheter la part de Paul, pour conserver la portion de Pierre; il a fait ce que ce dernier aurait été forcé de faire lui-même pour conserver la portion qu'il a vendue : dès lors , il ne doit pas être tenu de conserver la part de Paul , lorsque le réméré est exercé (L. 7, § 13, communi dividundo).

Le vendeur pourrait-il forcer l'acquéreur à souffrir le retrait de la totalité? Non, à moins que le contrat de vente ne lui eût réservé ce droit : on ne peut user contre ce dernier, d'une faculté établie en sa faveur.

Si Paul, copropriétaire du vendeur, s'est rendu adjudicataire de l'immeuble en totalité, ce dernier pourra-t-il reprendre l'immeuble? non, car il n'a disposé que sous la condition résolutoire des effetsde partage : or, la licitation est un mode de partage ; donc elle produit un effet rétroactif au jour où l'indivision a commencé (883); l'adjudicataire est censé avoir eu la propriété ab initio.

Au deuxième cas, l'acquéreur sous pacte de réméré sera-t-il fondé à exiger que le vendeur reprenne le tout? Non, évidemment, puisqu'il se trouvera propriétaire par sa seule volonté. L'article 1667 suppose que la licitation a été provoquée contre lui (1).

— Que doit-on décider si un étranger s'est rendu adjudicataire? **•» On le considère comme sous-acheteur; en conséquence, il est aux lieu et place de l'acheteur à réméré.

Quelle est la position de l'acheteur, danslecasdclicitationprovoquée,soitpar lui, soit contre lui, s'il n'est pas demeuré adjudicataire ?*~» Il doit au vendeur la restitution de ce qu'il a reçu de plus que le prix de vente ; sauf bien entendu compensation. — Vainement l'acheteur dirait-il, pour repousser l'action en réméré, que la chose n'existant plus entre ses mains, la résolution est devenue impossible : on répondrait, qu'il est tenu de restituer ce qui reste, et par conséquent l'excédant du prix: le vendeur aurait ce* excédant si le réméré eût été exercé plus tôt; car le

(1) Dur. t. 1«, b. 413. Troplong, n. 745.

prix représente l'objet. — Le vendeur n'est pas en faute, puisqu'il avait tout le délai fixé par la loi ou par la convention. — Si le prix est moins fort, le vendeur n'aura pasiniérét à user du réméré.

Divisibilité du réméré, considéré du côté du vendeur, c'est-à-dire activement.

1668- — Si plusieurs ont vendu conjointement , et par un seul contrat, un héritage commun entre eui, chacun ne peut exercer l'action en réméré que pour la part qu il y avait.

=Lorsque la chose vendue est divisible, le droit de réméré est divisible , tant activement que passivement: par conséquent, s'il va plusieurs covendeurs ou plusieurs héritiers du même vendeur, cha cun ne peut exercer le réméré que pour sa part.

Les effets de la divisibilité cessent, lorsque la vente a été faite solidairement : chaque vendeur peut alors exercer le réméré pour le tout.

La division des actions pouvant être préjudiciable à l'acheteur, la loi ne L'oblige point sans, distinction, à souffrir une dépossession partielle : si plusieurs lui ont vendu un seul tout, conjointement cl par un seul contrat, il peut, ainsi que nous le verrons (art. 1G70) , exiger que ses adversaires reprennent l'héritage en entier, et s'ils ne se concilient pas, les faire déclarer non-recevables.

Observons, que l'unité de contrat ne suffirait pas pour que les covendeurs fussent conjoints, si chacun avait disposé par une clause distincte, avec fixation d'un prix spécial pour sa part: ce seraient là des ventes distinctes et séparées (1070).

1 669 — Il en est de même, si celui-ci qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers.

Chacun de ses cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu'il prend dans la succession.

= On suppose dans cet article, ou que la succession est encore indivise, ou que le partage de l'immeuble sujet au réméré a eu lieu entre tous : — il n'est pas douteux, que si le droit était échu à un seul , par l'effet du partage , cet héritier pourrait agir sans le concours de ses cohéritiers (883 .

1670- — Mais dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier; et s'ils

758 TITRE 6. — CHAPITRE 6. — SECTION lre.

ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande (I).

= Celte disposition est dictée par un principe d'équité : peutêtre a-t-on acheté l'immeuble pour un usage auquel il deviendrait impropre si on le morcelait; ce serait souvent méconnaître les termes de la convention et le but que les parlies se sont proposé :

En conséquence, dans le cas des deux articles précédents, la loi accorde à l'acquéreur le choix, ou d'exiger que le retrait ait lieu en totalité, bien que l'héritage soit divisible, ou de souffrir l'exercice partiel du réméré, et de conserver les autres portions.

Toutefois, pour faire une juste application de ce principe, il faut distinguer trois hypothèses :

4° Lorsque la demande a été formée par l'un des vendeurs, ou par l'un des héritiers du vendeur, si l'acquéreur exige que les autres soient mis en cause, il est censé renoncer au bénéfice de la divisibilité de l'action : peu lui importe, dès lors, que tous les vendeurs ou tous les cohéritiers du vendeur agissent ou non collectivement; qu'ils s'entendent ou qu'ils ne s'entendent pas pour l'exercice du réméré : par cela seul que l'un se présente et offre de rembourser en entier le prix et ses accessoires, il doit abandonner l'immeuble.

A la vérité, dans sa disposition finale, l'article 1670, semble décider que l'un des vendeurs ne peut, en ce cas, effectuer seul le rachat pour le tout : mais alors, on se trouverait placé dans une position bizarre; car l'acheteur pourrait se prévaloir à la fois des art. 1669 et 1670; il dirait, d'une part : « je ne veux pas laisser exercer le rachat pour partie, » et d'autre part, a vous n'avez pas le droit de l'exercer pour le tout. » — Ce dilemme, assurément, serait conforme au texte; mais il entraînerait des conséquences trop rigoureuses: si l'acheteur excipe de l'indivisibilité du rachat, il doit se soumettre au réméré pour le tout. Le seul but de la loi, est de lui laisser la faculter d'opter entre l'un et l'autre parti suivant ses intérêts; — au surplus, la fin de l'art. 1671 fournit un argument de texte : les derniers motsde cet article démontrent, en effet, la pensée du législateur; ils expriment clairement, que le droit de l'acheteur, dans le cas de l'article 1670, se borne à faire exercer un rachat total (Val.).

2° Si l'acquéreur n'a pas exigé que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers du vendeur soient mis en cause, on ne peut dire qu'il a renoncé à se prévaloir de la divisibilité de l'action ; par suite, comme chaque héritier, ou chaque vendeur n'est saisi que pour sa part, il dépend de l'acheteur de conserver, s'il le juge à propos, les parts de ceux qui n'exercent pas le réméré.

il Tl résulte formellement des articles 1685, 1668 et 10G9, que l'un des Tendeurs ne peut exercer le droit de réméré pour le tout : pourquoi reconnaître à l'acquéreur la faculté d'exiger que le •xeudeur poursuivant reprenne toule la chose? Cela n'implique-t-il pas contradiction?

DE TA. VENTE. — ART. I?>7<> Il KI7I. 759

3° Si Unis les covendeurs ou tons les cohéritière consentent à ce que l'un d'eux exerce le réméré pour le tout : en d'autres tenues, si l'un des intéressés auit de l'aveu de tous, l'acheteur ne peut p;is plus s'opposera l'exercice du droit, qu'il oelepourrait, si un cessionnatre de toutes les parts se présentait pour racheter l'immeuble: dès le moment où le retrait total est proposé, peu lui importe, dous le répétons, qu'il soit exercé par l'un des vendeurs seulement: Indisposition qui nous occupe, a pour but unique, d'épargner à L'acheteur l'inconvénient de se trouver réduit à une possession partielle (i).

Les frais de mise en cause d< s ponsorts doivent êtreavancés par le retrayant ; car ils ne sont point appelés par l'acheteur.

Rappelons-nous surtout, que ce dernier ne jouit de la facultéd'exi-

ger la mise en cause des covendeurs, qu'autant qu'ils ont disposé

ntement; c'est-à-dire, sans détermination de part et pour un

setd prix: il ne suffirait donc pas qu'ils eussent vendu par un seul

et même contrat.

Le covendeur qui exerce le réméré, n'acquiert pas la propriété de la chose : la subrogation légale ne s'opère pas à son profit; il est censé agir au nom de tous : en conséquence, il acquiert contre chacun d'eux une créance proportionnelle à la part qu'ils avaient dans la chose.

— Si le vendeur à réméré meurt et laisse un légataire universel en propriété et un en usufruit, doit-on appliquer Tari. 1669? — - Le nu-propriétaire seul peut agir en réméré : l'usufruitier n'a pas un droit « P't'ori : il jouit seulement de ce qui se trouve dans la succession: si le nu-propriétaire exerce l'action, l'usufruitier doit souffrir l'application de l'art. 612, relativement à toutes les sommes qui seront re»tituées conformément à l'art. 1673.

1671. — Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs n'a pas été faite complètement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparément l'action en réméré sur la portion qui leur appartenait ;

Et l'acquéreur ne peut forcer celui qui l'exercera de cette manière , à retirer le tout.

= On doit voir, dans ce cas, autant de ventes qu'il y a de parts distinctes : des lors, l'acheteur ne peut argumenter de l'indivisibilité de la condition résolutoire.

Il importe peu que les divers copropriétaires aient vendu leur part dans l'immeuble par un seul et môme acte, ou par plusieurs actes séparés.

1, l'uthier.-n. 397. Dur. t. IC, a. 41ti. Troilong, t. 2, n. 749 et 7£0. DuvergieT, t. 3, n. 35 Grenoble, 24 juillet 1S34. Dev. S5. 2. 7S.

Divisibilité de l'action de réméré du côté de l'acquéreur, c'est-à-dire considéré passivement.

1672. —Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers , l'action en réméré ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais s'il y a eu partage de l'hérédité , et que la chose vendue soit échue au lot de l'un des héritiers, l'action en réméré peut être intentée contre lui pour le tout.

=» Après avoir considéré la divisibilité du droit de réméré relativement aux covendeurs et aux héritiers du vendeur, la loi s'occupe du cas où il existe plusieurs héritiers d'un acheteur unique; eu ce qui revient au même, plusieurs co-acheteurs.

Lorsque plusieurs ont acheté conjointement une chose divisible, le vendeur est libre de n'exercer le retrait contre chacun d'eux que pour les parts qui leur sont échues, et de ne pas user de son droit contre les autres.

Pareillement, si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, et que le partage de la chose sujette au réméré, n'ait pas encore eu lieu, chacun des héritiers ne doit être actionné que pour sa part : le vendeur n'est pas lésé, puisqu'il peut mettre en cause tous les cohéritiers; en ne le faisant pas, il manifeste l'intention de ne recouvrer qu'une partie de l'immeuble.

Par la même raison, le droit peut toujours se conserver contre un héritier, par des actes faits en temps utile, et s'éteindre à l'ésard des autres.

Si la chose est échue à un seul héritier, le vendeur peut diriger sa demande pour le tout contre cet héritier.— Mais doit-on «raclure du mot peut, employé dans le deuxième alinéa, que le vendeur aurait la faculté de diviser son action et de se borner à reprendre la part de cet héritier? Nous ne le pensons pas : nul n'est tenu de conserver une propriété indivise (arg. des art. 815 et 1670; Delv. p. 81, n. 5). Celui qui achète un héritage commun à plusieurs, peut, ainsi que nous l'avons dit, empêcher en certains cas le morcellement.— Supposons le cas inverse : plusieurs acheteurs pourraient-ils empêcher le vendeur d'exercer le rachat pour partie ? Celui qui achète de plusieurs est censé vouloir conserver la chose entière : mais on ne peut en dire autant, lorsque plusieurs personnes se réunissent pour acheter : il y a présomption, au contraire, qu'elles entendent partager; l'intention qui sert de base au droit de l'acquéreur unique ne se rencontre plus.

Exceptons toutefois le cas où des circonstances particulières dé-

montreraient que l'héritage est destiné à un usage auquel il deviendrait impropre si une portion en était détachée : les effets de la divisibilité seraient alors neutralisés; le droit serait indivisible (1218): par conséquent, si le vendeur se borne à actionner en réméré l'un des acheteurs, les autres peuvent intervenir, et le faire déclarer non-recevable, à moins qu'il n'offre de reprendre le tout(Duvcrgier, n. 40).

— Indépendamment de l'action réelle contre les héritiers détenteurs, le Tendeur a-t-il une action personnelle contre l'héritier dans le lot duquel le bien n'est pas tombé? — Il a celte action, s'il s'agit d'un dommage qui ail été commis par leur auteur, puisque chacun d'eux est tenu pour sa part des charges de la succession: si ce dommage est postérieur au partage, les héritiers ne peuvent être tenus que de leurs faits, comme tous débiteurs de corps certaius.

Conditions que doit remplir le vendeur pour recouvrer la possession

de la chose. — Effets du retrait.

1673. — Le vendeur qui use du pacte de rachat , doit rembourser non-seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut çntrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé : il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.

= L'exercice du réméré a pour effet de résoudre la vente ; les parties se trouvent donc remises au même état que si elle n'avait pas eu lieu : ainsi, le vendeur est tenu de rembourser le prix principal, et toutes les dépenses que l'acheteur a faites par suite ou à l'occasion du contrat; ce qui comprend : 1° les frais et loyaux coûts de la vente, les honoraires du notaire, les sommes qui ont été payées par forme de pot de vin ou d'épingles, les droits d'enregistrement, etc. : c'est là une perte réelle- qui tombe sur le vendeur ; — - 2° les impenses nécessaires, à quelque somme qu'elles puissent s'élever; — 3° les impenses utiles, jusqu'à concurrence de la plus-value : en un mot, l'acheteur doit être rendu complètement indemne.

Le vendeur ne peut rentrer en possession qu'après avoir pleinement satisfait ;i ces obligations.— Si les loyaux coûts ou les impenses ne sont pas liquides, c'est à lui à presser la liquidation: les termes de notre article sont généraux et absolus. —L'acheteur est autorisée retenir l'héritage, tant que cette opération n'a paseu lieu.— Mais ob-

7f>2 TITRE 6. — CHAPITRE 6. — SECTION 1".

servons, que la loi ne confère à l'acheteur qu'un simple droit de rétention : en se dessaisissant, il serait censé vouloir restreindre l'exercice de son droit à une simple action personnelle (1). Toutefois l'acheteur ne poun ait exiger le prix des améliorationsqui

seraient excessives; car ce serait paralyser l'action en réméré : il aurait à se reprocher sou impr m! oqe: la loi entend uniquement parler

des améliorations qui entrent dans les calculs prudents d'un bon père de famille. Les impenses que le vendeur peut supporter suivant son état de fortune sont les seules dont il ait le droit d'exiger le remboursement eu égard à la plus-value; les tribunaux apprécient les circonstances. — Du reste, l'acheteur peut enlever les ouvrages qu'il a faits, si cet enlèvement ne doit par dégrader le fonds [voyez art. 5119, C. c; 1. 38, fjf. de rei vend icat ion e).

L'acheteur ne peut exiger le remboursement des impenses de simple entretien : ces impenses sont une charge des fruits que l'acheteur a perçus et qu'il conserve (505 .

Nous en dirons autant des intérêts du prix: ils se compensent avec les fruits, par l'effet d'une convention tacite : l'acheteur ne peut avoir à la fois les fruits et les intérêts. — Le silence gardé par le législateur sur ces deux points, indique suffisamment qu'il est entré dans sa pensée d'éviter, des décomptes minutieux et toujours très-difficiles.

Lorsque le réméré s'exerce contre un sous-acquéreur: , le vendeur n'est soumis qu'aux prestations auxquelles il serait astreint si la chose était restée dans les mains de son acheteur direct : nemo allerius facto prœgava ri débet ^Pothier n. 426).

Mais il doit compte de toutes ces prestations; quand même ce tiers aurait acquis pour un prix moindre (Pothier n. -427); quand même il aurait reçu la chose gratuitement ; car le premier acquéreur est censé avoir transféré tous les droits qu'il avait par rapport à l'héritage.

Passons aux obligations de l'acheteur.

L'acheteur doit rendre la chose dans l'état où elle se trouve, à charge, toutefois, de faire raison des dégradations qu'il a commises et de celles qui proviennent de sa faute; notamment, par suite du défaut de réparation d'entretien : il a d,û jouir en bon père de famille.

L'acheteur ne peut profiter des accroissements naturels survenus, par ex., par alluvion : cesaccroissementsappartiennentau vendeur, puisque par l'effet de la condition résolutoire, il est censé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire (2). — A la vérité, l'acheteur ne rend

(1) Troplong. n, 763 et Buiv. Marcatid, art. 1670.

(2; Dur. t. 1C, r.. 425. Troplong, t. 2, n. 766. Duvergiev, t. 2,n. 55. Delv. t. S, p. 159, note, Zach. t. 2, p. 5Î2. Marcadc', art 1673. Voyez cep. Pothier, n. 403. L'accrue, dit ce jurisconsulte n"a commencé à exister que depuis la Tente.

pas compte des fruits: mais pourquoi? Parce queoel avantage, ainsi que doua l'avons dit, le trouve compensé avec les intérêts du prix que le vendeur areça: la compensation s'est opérée par l'effet d'une convention tacite Intervenue entre eux à cet égard.

Par identité <le motifs, on décide que l'acheteur doit remettre au vendeur la moitié du trésor trouvé dans le fonds vendu, et qu'il conservait jure soli : cette portion se trouve tine causa entre les mains de l'acheteur, puisque la vente est résolue I .

Le vendeur pourrait-il prétendre à L'augmentation de contenance, résultant d'acquisitions que l'acheteur aurait faites par achat ou autrement? Non, assurément : ces acquisitions constitueraient des propriétés distinctes du fonds vendu. Toutefois, l'acheteur étant demandeur, par son exception i a distraction, devrail justiôerde son droit 8).

Les biens rentrent dans les mains du vendeur, libres de toutes charges et hypothèques dont il peut se trouver grevé du chef de l'acheteur : resoluto jure dantw, resolvitur jus accipientis ( 11»4, 1664).

Mais l'intérêt commun des parties exige que le vendeur respecte les baux faits par L'acquéreur; autrement, il serait impossible a ce dernier de louer avantageusement : le vendeur à réméré en souffrirait le premier. — 11 faut même observer, que les baux faits par le vendeur à pacte de rachat, ne sont pas soumis rigoureusement aux mêmes règles Limitative s que les baux faits par le mari ou par L'usufruitier ( 595, 1429): tout ce que la loi exiue, c'est qu'ils aient été faits sans fraude ; le juge est appréciateur des circonstances.

La fraude résulterait suffisamment, par exemple, de ce qu'un nouveau bail aurait été passé longtemps avant l'expiration du bail courant ; ou de la vilete du prix.

11 nous reste un dernier point à examiner : tous les auteurs admettent, que les fruits produits depuis le contrat se compensent avec les intérêts; seulement, il y a divergence entre eux à l'égard des fruits qui étaient pendants lors de la vente, et à l'égard de ceux de la dernière année.

Pothier (n. 408) décide que les fruits pendants lors du Contrat augmentent le prix de la vente; c'est-à-dire, que l'acheteur en doit compte 1ers de l'exercice du retrait. Ainsi, dit-il, lorsqu'on a vendu une vigne à la veille de la vendange, l'acheteur sur qui on exerce le réméré, doit passer en déduction, sur le prix qui1 le vendeur doit lui rendre, le prix de ces fruits; autrement, il aurait tout à la fois la chose et le prix, ce que L'équité ne permet pas. — A l'égard des fruits qui se trouvent pendants lors de l'exercice du réméré . ils appartiennent

1 pur. n. 425. Troplong, n. !

•■.'| Troylong, n. 767 et suiv. Marcadé, art. 1673.

764 TITRE 6. — CHAPITRE 6. — SECTION lre.

au vendeur à charge par lui de rembourser les labours et semences.

Troplong (n. 769) rejette le système dePothier : il attribuée l'acheteur les fruits pendants lors de la vente. — Quant aux fruits pendants lors du réméré, le même auteur pense (n. 770) qu'ils se partagent entre le vendeur et l'acheteur au prorata du temps de l'année; autrement, l'une des parties profiterait exclusivement des fruits et des intérêts du prix.

Duvergier (n. 56 et 57) rejette également la théorie de Pothicr; il trouve inique d'obliger l'acheteur à tenir compte des fruits qui étaient pendants lors de la vente, et de lui refuser en outre le droit devenir au partage de ceux qui sont pendants lors du réméré. — Mais il fait observer, d'un autre côté, que Troplong admet des règles contradictoires; car il n'y apasde raison pour attribuera l'acheteur tous les fruits de la première année, alors qu'on ne l'admet sur ceux qui sont pendants lors de l'exercice du réméré, qu'au prorata de la durée de sa jouissance. Suivant lui, il convient, en pareille matière, d'adopter un système uniforme : les fruits existants lors de la vente doivent être partagés proportionnellement, comme ceux qui sont pendants au moment où s'exerce le retrait.

Dans ce conflit d'opinions diverses sur un point qui n'est point éclairé parun texte formel, nous admettrons cette troisième combinaison, car elle satisfaite l'équité: en effet, l'intention des parties est la loi suprême que l'on doit suivre, en règle générale, quand il s'agit d'intérêts privés; or, évidemment elles ont entendu se placer dans une position égale : pour établir cette égalité, il faut dès lors compenser les prestations qu'elles se doivent réciproquement, en prenant pour point de départ le jour de la vente; car les intérêts, nous le répétons, ne sont que la représentation des fruits. — Ainsi, supposons que la vente ait eu lieu le 1er avril 1 855 : si le réméré est exercé le 1er novembre, le vendeur aura les cinq douzièmes des fruits et l'acheteur les sept douzièmes. — Si l'intervalle de la vente au retrait a été d'une année, l'acheteur gardera en totalité la récolte annuelle ; — si plusieurs années se sont écoulées, il aura droit à un même nombre de récoltes. — Si le retrait est exercé avant l'expiration de la dernière année, par ex., si trois mois seulement se sont écoulés, l'acheteur aura droit au quart delà récolte de cette année. En un mot, on doit observer pour la répartition des fruits naturels, la règle établie pour celle des fruits civils. — Vainement argumenterait-on des règles établies sur ce point par Part. 585 : en matière d'usufruit, les chances sont égales; IVxlinclion de ce droit peut arriver soit avant soit après la récolte: mais ici, l'acheteur se trouverait complètement à la merci du vendeur, puisqu'il dépendrait de ce dernier d'exercer le retrait la veille de la récolte,

DE LA TENTE. — ART. lGT-i à 1G*J. 7fo

Il est bien entendu, qu'avant de procéder au partage proportionnel des fruits entre le vendeur et l'acheteur, on doit défalquer I«-s frais de culture ; puisque ce dernier en a fait l'avance: le partage ne s'opère pas sur le revenu brut, mais sur le revenu net.

— Le vendeur peut-il valablement s'engager à rembourser une somme supérieure au prix de vente? «■** Cette hypothèse, disent quelques auteurs, décèle la fraude et l'usure (1). ..~» Nous pensons qu'elle ne répugne pasà la nature du contrat de vente : • — en principe, tout ce qui n'est pas défendu est permis; dès lors, pourquoi frapperait-on de nullité la clause dont il s'agit? Sans doute, cette clause dissimulera presque toujours un contrat usuraire, souvent il arrivera, qu'une personne ayant besoin d'argent, vendra sous réserve de réméré, par exemple, pour 20,000 francs, un objet d'une valeur de 40,000 francs: alors, les tribunaux appréciateurs des circonstances annuleront l'acte, ou restreindront, dans de justes limites, la somme à rembourser; ils rechercheront les causes qui auront déterminé à subordonner l'exercice du réméré au payement d'une somme plus forte que le prix payé: si l'excédant est exigé à litre d'intérêts et si ces intérêts excèdent le taux légal, ils annuleront le contrat; mais s'il a été stipulé dans la prévision d'un événement qui doit certainement accroître la valeur de l'immeuble; si l'objet vendu ne produit pas de fruits, ou si les fruits qu'il produit sont inférieurs aux intérêts du prix payé, pourquoi interdire à l'acheteur la faculté d'exiger un prix supérieur à celui qu'il a réellement versé ? — L'art. 1«59 contient, il est vrai, ces expressions : moyennant la restitution du prix principal, d'où l'on peut conclure, en interprétant strictement ce texte, que le vendeur ne doit restituer que la somme qu'il a reçue: mais , évidemment, il statue de eo quod plcrumque fit. — Nous pensons dès lors que le contrat n'c=t pas moins valable dans son principe (2).

SECTION II

De la rescision de la vente pour cause de lésion (3).

On nomme lésion (lato sensu), le dommage que l'on éprouve par suite de quelque fait.

En principe, le majeur ne peut invoquer la lésion pour faire rescinder ses engagements arg. des art. 1313 et 1 1 18 combines . — Toutefois, par exception, cette cause de rescision est admise, savoir : en matière de partage, pour lésion de plus du quart (887), et en matière de vente d'immeubles, pour lésion de plus de sept douzièmes, pourvu que le vendeur ait formé sa demande dans uu certain délai. — Ainsi. trois conditions sont requises, il faut :

1° Que la vente ait eu pour objet un immeuble : la rescision n'est pas admise en matière de vente de meubles, et cela pour plusieurs raisons ; 1° les meubles sont sujets à dépérir; leur valeur est trèsvariable : on ne peut dès lors juger à leur aspect s'ils valaient, à

(1) Delr. p. 79, n. 0. rmr. n. •429. Troplonç, n. 696.

|2. Pothier, n. 414. Merlin, Faculté de Rachat, n. 8. Duvergier, n. 12. Champioanibre et Rigand, n. 2092. Paris. 9 mars 1808.

(31 La rescision pour vileté du pi ix fut autorisée., pour la première fois, par une constitution de l'empereur Gordien Cod. de rescin-iendû ntnditio).

l'époque de la vente, plus qu'on ne les a payés. — 2° La règle de l'article 2279 s'opposerait à ce que la rescision pût produire son effet contre les tiers; ce qui est un des caractères de cette action. — 3° Enfin (et ce motif a été donné par le premier consul) , la propriété immobilière est particulièrement digne de faveur (1).

La rescision s'appliquerait-elle aux immeubles incorporels ? — Les droits réels immobiliers, disent quelques personnes, ne sont pas susceptibles d'une estimation précise; or, le législateur n'a admis l'action en rescision , qu'en partant de l'idée que la lésion pourrait être établie d'une manière certaine (2).

Quoiqu'il en soit, la plupart des auteurs généralisent la règle : ils admettent la rescision, pour lésion lors même que la vente a eu pour objet des choses immobilières incorporelles, attendu que la loi ne distingue pas.

2e Que le vendeur soit lésé de plus des sept douzièmes : ainsi, la loi n'abandonne pas aux magistrats le soin d'examiner si le prix est réellement l'équivaJent de la chose : afin de prévenir les procès, elle prend soin de tracer des règles à cet égard.

3° Enfin, il faut que le délai déterminé pour intenter l'action ne soit pas expiré (1676).

Le principe de l'action en rescision pour lésion est d'ordre public: toute renonciation anticipée au bénéfice de cette action serait dès lors frappée de nullité.

La demande s'introduit par une requête. — Le juge peut, sans expertise préalable, déclarer le demandeur non-recevable, lorsque les faits articulés n'ont pas de gravité ou sont invraisemblables (4) : — maisdoit-il nécessairement, avant de prononcer la rescision, ordonner une expertise , bien que la lésion soit démontrée par les pièces et documents produits? (Voyez art. 1678, Quest.)

L'expertise est le seul moyen que le juge peut autoriser en cette matière : la voie d'enquête ne saurait d'ailleurs produire de résultat, puisqu'il s'agit de préciser la valeur réelle de l'immeuble (5) .

Deux jugements doivent intervenir : l'un qui autorise le vendeur à établir la lésion (1667); l'autre qui prononce la rescision.

Les experts doivent être au nombre de trois (1678); les parties ont la faculté de les choisir : si elles ne peuvent s'entendre pour les nommer tous les trois conjointement, le tribunal les désigne d'office (1680).

{\) Jugé que la rescision pour lésion ne s'appliquerait pas à la cession d'un office. Cass. 17 mars 1832. L>c;v. 1832. 1. 841).

(2) Zach. t. 2, p. 545.

(3, Marcadé, art. 1674. Dur. t. 16, n. 443. Durergier, t. 2, n. 72. Troplong, t. 2>. n. 793. I4j Cass. 7 décembre 1819.

(S) P.iom, 3 août 1840. Dev. 1841. 2. 15.

DE LA VENTE. — ART. 1674 à 1689. 7f"

Pour juger s'il y a eu lésion, les experts doivent se référer à l'époque où elle a existé; c'est-à-dire, estimer l'immeuble eu égard ,i -ii tt.it lors de la vente, sans considérer sa valeur actuelle (1679). — Du reste, leur avis n'est qu'un simple renseignement; le tribunal peut s'en écarter (1).

Le demandeur doit toujours conclure à la rescisiondu contrat et à la restitution de l'immeuble : ;iinsi, le droit du vendeur est réel. Cependant, le respect que mérite la propriété acquise, a fait admettre que l'acheteur aurait la faculté de garder l'immeuble, en payant le supplément du prix, souS la déduction du dixième du prix total (1681).

Si L'acheteur prend le parti de rendre la chose, les hypothèques et autres charges qu'il a consenties pendant sa jouissance sontanéanties (2125); il doit compte (h fruits, mais seulement à partir de la demande 16X2 : il restitue tous les accessoires ; la moitié du trésor, attribuée à la propriété* s'il en a trouvé un; enfin, il doit indemniser le vendeur, des dégradations qu'il a commises ou qu'il a occasionnées par sa Eaute Arg. de l'art. 2175 (2 .

De son coté, le vendeur doit rendre à l'acheteur le prix qu'il a reçu , ainsi que les intérêts du jour de la demande (1682), et même du jour du p.n ement, s'il a formé celte demande à une époque tellement rapprochée de la vente, que l'acheteur n'ait encore perçu aucun fruit (Arg. de l'art. 16S2j. — 11 doit rembourser les impenses nécessaires, en capital etintérêts, à quelque somme qu'elles puissent monter. — Il est tenu des impenses utiles, en raison de la plusvalue; pourvu toutefois que ces impenses soient modérées, telles qu'un bon père de famille aurait pu les faire: il ne doit pas celles qui sont excessives, el encore moins celles qui rendraient la revendication impossible. — Les impenses volupluaires n'entrent pas en compte. — Mais, l'acheteur ne peut exiger la restitution des frais et loyaux coûts du contrat: les restitutions dont le vendeur lésé est lenuj se bornent à ce dont il a profité; or, il n'a retiré aucun avantagé des frais que l'acheteur a faits: d'ailleurs, ce dernier a eu le tort de profiter de la gène où se trouvait le vendeur. — La règle est différente en matière de vente à réméré : le vendeur est présumé s'être obligé à rendre l'acheteur indemne (1673).

ill Troplong, Verte, n. s;".".. Dnvergier, Vente, n. 113. Dur. t. 16, n. 451. Grenoble, 18 avril 1831. Cas:-. "1 mars 1840. Pal 1S40. l. 571. Dev. 1840. 1. p. Carré, n. 722, Pr.

2p Delv t. 3. p. 1»!7. Duvergier, n. 121. — Suivant Troplong, n. 844, et Pothier, n. 361, l'acheteur nf <loit faire raison au vendeur que des dégradations dont il a profité; il n'est soumis a aucune indemnité pour celles qui ne l'ont pas enrichi, quand même elles proviendi aient de sa faute, car il a pu- disent-ils, négliger de bonne foi un héritage dont il se croyait propriétaire. Mais cette distinction est contraire aux effets rétroactifs que la rescision entraîne : d'ailleurs l'aeheteur connaissait les chances de rescision qui pesaient sur lui; par conséquent, il ne peut être de bonne foi. Ajoutons, que cette décision pourrait le porter a commettre des dégradations de nature h consolider son droit, en dégoûtant 1« vendeur de son action.

Tant que le vendeur n'a pas accompli ses obligations, l'acheteur conserve la chose; il a le droit de rétention.

L'action en rescision pour lésion est transmissible et cessible; elle peut être dirigée contre l'acheteur, contre les héritiers et même contre un tiers détenteur : ce dernier jouit alors des mêmes prérogatives que son vendeur ; il a la faculté, notamment, d'offrir le supplément du juste prix. — Les tiers au profit desquels des charges ont été créées sur l'immeuble, jouissent évidemmentdumème droit. — Le caractère de l'action varie, suivant qu'elle est dirigée contre l'acheteur ou contre les tiers détenteurs : à l'égard de l'acheteur, elle est selon nous mixte, c'est-à-dire, à la fois personnelle et réelle ; à l'égard des tiers détenteurs, elle est réelle (voyez ce que nous avons dit à cet égard p. 730) (1).

Au reste, le vendeur aura toujours intérêt à réunir dans la même instance l'acheteur et le détenteur, afin d'éviter des frais et des lenteurs, et comme les demandes seront connexes, il aura l'option entre le tribunal du domicile de l'acheteur, et celui de la situation des biens (2).

L'action en rescision est refusée à l'acheteur (1683) .

Elle ne peut jamais être invoquée dans les ventes qui ne doivent être faites que par autorité de justice (1684).

On n'admet pas, en matière de lésion, les ratifications tacites dont il est parlé dans l'art. 1338 : ainsi, la réception du prix n'effacerait pas le vice originaire ; car la contrainte morale s'appliquerait aussi bien à cet acte qu'à la vente elle-même.

L'action en rescision n'est plus recevable, si l'immeuble a péri par cas fortuit, encore que l'acheteur ait revendu cet immeuble pour un prix supérieur à celui qu'il a payé : le vendeur, en effet, ne peut conclure qu'à la restitution de l'immeuble vendu. — Toutefois, une action en dommages-intérêts lui est ouverte contre l'acheteur qui a causé la perte par sa faute (3) : il peut alors prétendre à l'estimation.

L'action en rescision pour lésion doit, à peine de déchéance, être exercée dans le délai de deux ans, à partir du jour de la vente (1676).

Les règles que nous avons exposées dans la section précédente, sur le cas où plusieurs ont vendu conjointement ou séparément, et sur la divisibilité de l'action en réméré, s'appliquent à l'action en rescision (1685).

(1) Duvergicr, n. 93, t. 2. n'admet pas que cotte action soit mixte, suivant lui elle est personnelle contre l'acheteur et réelle contre le tiers-détenteur.

(2) Cass. 5 novembre 1806. Paris, 13 mars 1817. Cass. 13 février 1832. Dev. 1832. 1. 681.

(3) Troplong, n. 82G. Merlin. Quest. v° Rescision, § 4. Zach. p. 549. Duvergier, n. 102.

Dans quel cas l'action en rescision pour lésion est admise, — en faveur de qui.

1674. — Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble , il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat, à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.

= Si le prix n'est pas sérieux, il n'y a pas de vente (1583) : mais le prix peut-èlre sérieux, et cependant se trouver entaché de vileté : la loi accorde on ce cas au vendeur, la faculté de faire rescinder la vente, lorsqu'il n'a pas reçu les cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble : une lésion aussi énorme, fait naître la présomption légale que l'acheteur a exploité la position malheureuse du vendeur, et que ce dernier s'est trouvé dans la nécessité de subir, pour échopper à un danger imminent, les conditions rigoureuses qui lui ont été imposées : ainsi, la lésion la plus légère, au delà des sept douzièmes, ne fut-elle que d'un franc, donnerait lieu à rescision.

M;iis que doit-on entendre ici par juste prix? C'est là une question de fait subordonnée aux circonstances. — « On appelle prix, a dit M. Portalis, la somme d'argent qui, comparée à la valeur d'une chose, est réputée lui être équivalente.— On a toujours distingué le juste prix d'avec le prix conventionnel : — le prix conventionnel n'existe que par le fait même de la convention ; il ne peut être que le résultat des rapports singuliers qui rapprochent les contractants : Le juste prix, est déterminé par des rapports plus étendus, qui ne tiennent pas uniquement à la situation particulière dans laquelle doux contractants peuvent accidentellement se trouver. — Le prix conventionnel en un mot, n'est que l'ouvrage des volontés privées qui ont concouru à le fixer ; le juste prix est le résultat de l'opinion commune».

« Il va donc pour chaque chose un j uste prix, qui est distinct et indépendant du prix conventionnel: — cela est tellement vrai, que l'on confronte tous les jours le prix conventionnel avec le juste prix, pour savoir si un contrat auquel on donne le nom de contrat de

vente en a véritablement le caractère et la nature si les

lois présupposent l'existence d'un juste prix, indépendant du prix conventionnel, lorsqu'il s'agit de prononcer sur les questions que nous venons d'annoncer, comment pourrait-on reconnaître le juste prix, quand il s'agit de lésion. ... la lésion en soi est odieuse et illicite elle résulte de la différence qui existe entre le prix commun ou le juste prix et le prix conventionnel .... Pour juger si un contrat est lésif ou s'il ne l'est pas, il faut dès lors confronter le prix avec la chose et non avec des circonstances accidentelles et fortuites... v. 49

il serait absurde, qu'au lieu déjuger du prix stipulé par la valeur de la chose vendue, on fût admis à exciper des circonstances singulières et extraordinaires dont les suites sont incertaines et qui sont absolument étrangères au contrat (1). »

Ces développements, donnés par le législateur, dispensent de tout commentaire.— Du reste, les art. 1674 et 1681, établissent implicitement la distinction que nous venons d'exposer : il résulte clairement de ces textes, que le juge ne doit considérer que le prix commun, pour apprécier la lésion.

Le vendeur peut demander la rescision, nonobstant toutes stipulations contraires insérées dans le contrat; autrement, ces clauses deviendraient de stvle.— On doit présumer, d'ailleurs, qu'elles ont été imposées par la même nécessité qui a déterminé à vendre.

Quid s'il résulte des termes de l'acte , que le vendeur a voulu faire donation à l'acheteur, de l'excédant de valeur de l'immeuble? la convention sera maintenue (Duvergier n. 79).

Peut- on valablement renoncer à la rescision, par une convention postérieure à la vente? Oui, pourvu qu'on ne se trouve plus sous le coup des circonstances urgentes qui ont pu déterminer le vendeur a disposer de sa propriété; question de fait laissée à l'appréciation

L'âcté de ratification doit contenir la substance du contrat, la mention du motif de l'action, et l'intention de réparer le vice sur lequel on pouvait se fonder pour demander la rescision (1338) (2).

Mais par exception à la règle de l'article 1338, l'exécution volontaire n'emporterait pas ratification de la vente : le secours de la loi deviendrait inutile au vendeur, si le fait seul de la réception des deniers, élevait contre l'action en rescision une fin de non-recevoir.

Il est même admis, que la renonciation obtenue du vendeur, moyennant une somme qui, jointe au prix porté au contrat, ne lui procurerait pas les cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble, serait sans effet; car on pourrait toujours supposer qu'elle a été imposée par le

besoin (3).

Cette action est immobilière, puisqu'elle tend à revendiquer un immeuble : si elle appartient à un mineur, le tuteur ne peut donc l'exercer sans l'autorisation du conseil de famille (4). —Par la même

,1) Fenet. t. 14, p. 131 etsuiv. Voyez aussi Pothier, Vente, n. 344. Troplong, «.W4JW

S) Dur. n. 436, Troplong, n. 798. Duvergier, n. 78. Cass. 19 déc. 1853. D. p. 1854. 1. 31.

3 Duvergier, n. 78. Delv. t. 3, p. 165. - Suivant quelques personnes, la renonciation « intelvallo peut être considérée comme une ratification, s'il s'est écoulé un certain temps depuis le contrat, bien qu'elle ait été obtenue moyennant une somme qui, jointe à celle que le vendeur a reçue, n'égale pas les cinq douzièmes de la valeur de la chose. Ce serait selon nous aller trop loin -la renonciation a un droit ne se prescrit pas facilement

(4) Pothier, Vente, n. 348. Dur. t. 4,n. 97, t. 16, n. 453. Duvergier, n. 114 et 115. froçiong,n.808. Zach. 5 171, n. 4. Bourges, 23 janvier 1832. Der. 1832. 2. 55C.

raison, si elle appartient à une femme mariée, le mari ne peut agir seul (Dur., n. 436).

Quirf, si des meubles et des immeubles ont été vendus pour un seul et môme prix? on déterminera par ventilation le prix de l'immeuble, et la rescision pourra être prononcée en cas de lésion (1).

La rescision n'a lieu, d'après notre texte, que pour les ventes d'immeubles . « La raison en est, a dit le premier consul, que la loi de rescision est une loi de mœurs, qui a pour objet le territoire. Peu importe comment un individu dispose de quelques diamants, de quelques tableaux; mais la manière dont il dispose de sa propriété n'est pas indifférente à la société : c'est à elle, qu'il appartient de donner des règles et des bornes au droit de disposer, et c'est d'après ce principe, que la loi assure une légitime aux enfants sur les biens des pères , aux pères sur les biens des enfants ; c'est parce que le droit de propriété ne donne à personne la disposition indéfinie de ses biens ; parce que personne ne peut en user contre les mœurs, que la loi pèse d'un côté les affections, de l'autre les devoirs, et que par de sages prohibitions, elle empêche l;homme de faire céder ses obligationsà ses penchants (2).» — On peut ajouter, que la valeur des meubles étant variable, sujette à des changements de forme et à des détériorations, il serait difficile de trouver un point de comparaison pour établir le prix de la chose au moment du contrat. — Ainsi, la vente d'une coupe de bois, ou la vente d'un office, n'est pas sujette à rescision, quelque considérable que soit la lésion ; car ce sont là des choses mobilières. — ISous supposons, bien entendu, que le prix est sérieux : la vente ne peut se former, s'il n'y a point de prix.

Le mot immeubles, employé dans l'article qui nous occupe, comprend non-seulement les biens corporels, mais encore les biens mcorporels; les choses dites immobilières, en un mol (3). La vente d'un droit de superficie, d'emphyléose ou d'une servitude, est donc sujette à rescision pour lésion : l'art. 1674 ne distingue pas.

La rescision a-t-elle lieu, quand la vente a pour objet un usufruit, ou, ce qui revient au même, une nue-propriété (4)? Le doute naît, de ce que le contrat prend alors l'empreinte d'un caractère aléatoire (5) : en effet, le prix ne peut être invariablement déterminé à priori ; sa qualité est subordonnée h l'époque de la mort du vendeur ou à l'événement prévu par le contrat ; la valeur du droit dépend de cet éventent ; l'incertitude règne tant qu'il ne sera pas réalisé : or, il est de

(1) Dur. n. 439. Delv. p. 81, n. 6. Duvergler, n. 74.

(2) Fenet, t. 14, p. 15 et 58, t. 14, p. 140 et 141.

(3) Discours de M. Portalis. Fenet, p. 141, t. 14.

(4) Montpellier, 6 mai 1831. Dev. 1831. 2. 278. Cass. 15 décembre 1832. Dev. 1833. 1. 394.

(5) Proudhon, Usuf. t. 2, n. 770 et 889. Bourges, H février 1840, Dev. 1841. 2, 51, Pal. 41 1 1, 421. Caas. 15 déc. 1832. Dev. 1833. 1. 394.

772 TITRE 6. — CHAPIRET 6. — SECTION 2.

principe, que les ventes aléatoires échappent à l'action rescisoire pour lésion : si le vendeur court la chance de recevoir moins que la valeur réelle de la chose vendue, il court aussi celle de recevoir au delà ; les probabilités de gain ou de perte se balancent. «11 ne peut y avoir de mesure absolue, disait Portalis, pour régler les choses incertaines : aussi, l'action rescisoire a toujours été refusée dans les contrats aléatoires, c'est-à-dire, dans les contrats qui dépendent d'un événement futur et incertain. »

Néanmoins, on ne saurait admettre, en matière d'usufruit, de règle absolue sur ce point; tout dépend des circonstances : l'intention des parties est la loi qu'il faut suivre, et pour la découvrir, le juge doit prendre en considération notamment l'âge, l'état de santé de l'usufruitier, l'importance de la somme payée, comparée au produit annuel des immeubles aliénés et aux avantages qu'ils procurent : s'il reconnaît qu'il y a de part et d'autre égalité de chances; que le contrat, en un mot, est aléatoire, il rejetera la demande en rescision : dans le cas contraire, c'est-à-dire, si les chances favorables sont toutes pour l'acquéreur, si Y aléa n'existe pas, ou si les chances sont tellement restreintes que le vendeur sera lésé quand même elles se réaliseraient, il appliquera les règles des art. IG58 et 1674. — La dificullé d'apprécier le droit concédé, ne doit pas être un obstacle à l'exercice de l'action : cette évaluation est souvent nécessaire, en matière de réduction des donations ou des legs, quand le défunt a laissé des héritiers à réserve (Voyez nos observations sur les art. 917 et 970) : pourquoi n'emploierait -on pas les mêmes moyens en matière de vente (1)?

Troplong [n. 795) donne l'exemple suivant : un immeuble d'une valeur de 30,000 francs, a été vendu en nue-propriété 3,000 francs, par une personne âgée, ou que nous supposerons atteinte d'une maladie mortelle : il est certain que les cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble, proportion nécessaire pour que la vente ne puisse être rescindée, ne sera jamais atteinte, quand même on réunirait au capital l'intérêt calculé sur un grand nombre d'années ; 'lacquéreur ne court aucune chance de perte: il n'y a point d'alca ; par conséquent, la rescision doit être admise, puisque la lésion excède les sept douzièmes.

Il nous semble que le juge pourrait prendre pour point de départ, la règle de la loi du 22 frimaire an VII, qui fixe pour la perception des droits d'enregistrement, la valeur de l'usufruit, à la moitié de

[}) Cette interprétation est admise par tous les auteurs Delv. p. 81, n. C. Merlin, v°, Lésion, § 1, n. 8. Dn. n. 440 U 444. Troplong. n. 790 et suiv. Duvergier, n. 75. Marcadé, art. 1674. Zacta. t. 2 S 388, note 2. Rolland, V>, Lésion, n. 19. Grenoble, 18 avril 1831. Cass. 15 décembre 1832. Dev. 1833. 1. 394.

la valeur de la chose ; sauf à modifier cette règle suivant les circonstances du fait (1).

Passons à d'autres espèces : je vends une hérédité, avec stipulation que les dettes resteront à ma charge et que je serai garant, en cas d'éviction des immeubles qu'elle comprend : évidemment, les Chances favorables sont toutes pour l'acquéreur: partant, je pourrai faire rescinder le contrat, si je suis lésé de plus des sept douzièmes (2).

Troplong (n. 791) donne pour exemple des contrats qui exclueraient Yalea, le cas où un immeuble serait vendu moyennant une rente annuelle inférieure aux revenus. — Duvergier (n. 757) fait observer avec raison qu'il y aura, en ce cas, non-seulement vileté du prix, mais absence totale de prix : la vente, dit-il, sera non sujette à rescision; elle sera nulle à défaut de l'un de ses éléments essentiels (3). — Il en serait de mémo, si la vente était faite moyennant une rente viagère dont les arrérages ne seraient pas plus forts que ceux d'une rente constituée en principal.

Mais que devrait-on décider, si le taux de la rente viagère excédait le montant des revenus de l'immeuble vendu? Tous les auteurs décident, et il existe même un grand nombre d'arrêts en ce sens, que si la rente viagère est telle qu'il ne puisse y avoir que des chances de gain pour celui qui la constitue, il n'y a pas contrat aléatoire; que rien ne fait obstacle à l'action en rescision, si la lésion est de la quotité déterminée par la loi, c'est-à-dire, de plus des sept douzièmes (4); qu'aucune disposition de loi n'excepte de Faction en rescision pour lésion, les ventes consenties à charge de rente viagère.— L'évaluation ne peut présenter aucune difficulté; car les statuts des compagnies d'assurance, présentent sur les probabilités de la vie, des bases parfaitement calculées, susceptibles de servir de guide; sauf au juge à s'en écarter plus ou moins suivant les circonstances.

Cesystème paraissait invariablement établi; maisilaété renversé récemment par la Cour de cassation : voici le texte de cet arrêt; nous

IL Grenoble, 8 mars 1851. D. p. 52. 2. 43. Domi, 14 juin 1S52. D. p. 53. 2 89. Cass. 24 juillet 183». D. p. 39. 1. 2S9. 4 août 1S4U. D. p. 4ti. 1. 882. 27 décembre ISIS et 7 mars 1849. t. p. 49. 1. 37 et 95.

12) Duvergier, n. 75, t. 2. Limoges, 19 nov. 1S19. Lyon, 19 novembre 1S19. Orléans, 24 mai 1831. Dev. 1831. 2. 208.

13) Zach. t. 2, § 38«, note 2. Dur. n. 441. Merlin, Bëp. v°, Le'sion, § 1", n. 8. Angers, 21 février 1828. Toulouse. 22 novembre 1831. Dev. 1832. 2. 103. Rennes, 26 juin 1841. Dev. 41 . 2. 560. D. p. 41. 2. 240. Bordeaux, 7 août 1849. D. p. 50. 5. 472, n. 12. Cass. 7 août 1849. D. p. 49. 1. 245. Douai, 30 novembre 1847. D. p. 48. 2. 71.

(4 l'o'hier. Oblig. n. 37. Troplong, Vente, n.791, Contr. ale'at.,n. 211 et 2S8. Merlin, liép. v° Lésion, Ç 1", n. 8. Dur. n. 441. Rolland, v«, Lésion, n. 19. Delv. t. 3, n. 6, p. 81. Duvergier, n. 75. Zach. j 38S. Ca>s. 22 février 1836. D. p. 36. 1. 205. Dev. 1836. 1. 186. Nancy, 2 août 1837. D. p. 38. 2. 280. Dev. 1839. 2. 1S3. Paris, 20 juillet 1326. Bourges, 10 mai 1826. Caa§. 2 juillet 1806. 28 décembre 1831. Dev. 1832. 1. 300. (Val.)

77 i TITRE 6. — CHAPITRE 6. — SECTION 2.

le rapportons en entier à raison de son importance : « Attendu, » qu'en prononçant la nullité de la vente du 14 août 1849, pour » cause de lésion de plus des sept douzièmes, l'arrêt attaqué s'est » principalement fondé sur ce que le vendeur, au profit duquel avait » été stipulée une rente viagère, représentative du prix de vente, » étant peu robuste et âgé de soixante-treize ans, et sa femme qu » devait profiter au décès de son mari d'une partie de cette rente, » étant elle-même âgée de soixante-trois ans, il n'était p.js probable s qu'ils vécussent au delà de soixante-dix ans ; que c'est en par- » tant de cette base par lui posée, que l'arrêt attaqué est arrivé par » ses calculs à la lésion de plus des sept douzièmes. — Mais, attendu » d'une part, que la rente stipulée dans l'espèce, dépassait les reve-j » nusde l'immeuble vendu; d'autre part, qu'aux termesde l'art. 1976» » la rente constituée viagèrement peut être fixée au taux convenu » entre les parties. — Attendu que ce contrat aléatoire ne pouvait, » dès lors, être attaqué pour cause de lésion, puisque toutes les » chances, et par suite la fixation réelle du prix de l'immeuble, sont » subordonnées à la durée incertaine de la vie des crédi-rentiers. » — Attendu, qu'en fixant arbitrairement cette durée, l'arrêt atta- » que a violé les articles ci-dessus cités et les principes les plus élé- » mentaires en matière de contrats aléatoires : Casse. »

Ainsi , la Cour de cassation s'écarte de l'opinion qui autorise l'action rescisoire pour lésion, lorsque le prix consiste en une rente viagère ; renversant par suite, la théorie des auteurs, la jurisprudence des cours et la sienne propre. Espérons, que cet arrêt ne sera pas le dernier mot sur la question. — Dans ce système, il faut, pour être conséquent, rejeter également l'action dont il s'agit, en matière de vente, soit de l'usufruit, soit de la nue-propriété d'un fonds; car les mêmes raisons de décider se présentent (1).

1675. — Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

= C'est au moment de la vente qu'il y a eu lésion; il faut donc se référer à cette époque pour la constater, et ne point considérer les améliorations ou les détériorations survenues depuis; quand même elles résulteraient du fait de l'homme.

Bien moins encore doit-on avoir égard à l'importance du trésor trouvé sur le fond : cette découverte a été, pour l'acheteur et pour le propriétaire, une bonne fortune imprévue.

L'estimation doit être fixée, eu énard à la diversité des biens et

(1) Cass. 31 décembre 1855. P. p. 86. 1.10. Voyez en ec sens : Cas?. 1" avril 1829. 30 mai 1831. Dev. 1831. 1. 217. Toulouse, 22 novembre 1831. Dev. 1832. 2. 108.

DE LA VENTE. — ART. 4Û75 et 107H. 775

des lieux : elle se règle (ainsi que nous l'avons déjà dit), sur la commune opinion, (v. p. 769)« . . ... ..

11 neut arriver que l'immeuble sujet à rescision pour lésion, ait été N'ndu sous pacte de réméré: en ce cas le v-,,,1, ,»r aura deux actions tendantes au même but : l'exercice du réméré etla rescision pour lésion :- mais «l..rs. de quelle utilité seront-elles pour lui ? Ine seule ne suffit-elle pour garantir ses mte.èt^ L'action en rescision se prescrit par deux ans; tandis q«e le réméré est recevable pendant cinq ans, saut stipulations contraires. - Le réméré ne peut s'exercer qu'en faisant offre de Destituer le prix reçu ; tandis que la rescision n'est pas soumise à œtte condition: h vendeur a la chance de recevoir un supplément de prix. -En cas de réméré, le vendeur • (1,i exerce ce droit, doit rembourser les frais et loyaux coûts du contrat; en cas de rescision, ces frais sont supportés par 1 acheteur : la vente est pour ainsi dire résolue par son fait; ,1 doit s imputer d'avoir abusé de la situation malheureusedu vendeur(l682j.-Ainsi, aucune relation n'existe entre l'action en rescision et la laculte de rachat.

Pour juger s'il v a eu lésion, doit-on ajouter les frais d'actes, d'enregistrement et ai.tn-s au prix de la vente? ~ Ces frais n'entrent pas dans la ca.sse du vendeur: dune ils ne font point partie du prix (1).

Les experts doivent-ils prendre en considération les fruits pendants lors de la Wlte?-~Si le contrat ne s'explique pas sur les fruits, dit Troplong (n. 816) ceux nui étaient pendants se compensent avec les intérêts du prix: en a.ssanl al acheù-ur tous les fruits, excepté ceux qui sont échusdepuis la demandent. ^affranchit de toute restitution les fruits pendants lors du contrat. — Duverg.er (n. 89) ,éPond avec raison, que les parues n'ont pas eu à s'expliquer sur les toits pendants : e fruits étaient immeubles; dès lors ils ont dû être pris en cons.dérat.on pour la fixa- , du prix. Sans doute, les fruits futurs se compensent avec les intérêts qu, courront ; mais on ne peut en dire autant des fruits existants lors de la vente : le p. esent ne se compense pas avec l'avenir [Voyez p. T6S).

' Pour apprécier la lésion, doit-on ajouter au prta convenu, la valeur de la cl.ance d'un réméré que l'acheteur aurait promis de souffrir 1 ~ Celui qu. ache'e avec là chance d'être dépouillé par l'exercice du réméré, dil Duverg.er (n. 92), ne donne pas le même pri» que lorsqu'il s'agit d'une vente ordinaire (:): - ...-s 1 oih.er n 3Û7), et d'après lui Troplong (n» 817 , se prononcent entre le vendeur: ils donnent pour raison, que lorsqu'il y a lésion de plus des sept do. z èmes la charge de réméré est de nul effet, puisque le vendeur, quand même celle dernière clause ne serait pas ajoutée , n'aurait pas moins le droit de rentrer dans sou héritage par l'action rescisoire.

Exeicice de V action ai rescision.

|g73. La demande n'est plus recevable après l'expiration

de deux années, à compter du jour de la vente.

(1) Delv. p. 82. n- Il- DSJT "• i^- Vo!/f' auS;i nuvcr-itr, n. M.

(2) Duvergier, n. &9. Cais. 1* tfee. 1S30.

Ce délai court contre les femmes mariées, et contre les absents (1), les interdits, et les mineurs venant du chef d'un majeur qui a vendu (2).

Ce délai court aussi et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte de rachat.

= L'action en rescision est exorbitante du droit commun ; elle entrave la circulation des biens et nuit même jusqu'à un certain point à l'agriculture, par suite de l'incertitude où elle laisse les propriétaires: il fallait donc en borner la durée à un court délai (3). La loi déclare qu'elle n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente : ce terme ne peut être ni prolongé ni restreint.

Il court : contre les femmes mariées, à l'égard des ventes qu'elles ont consenties avant le mariage, ou pendant le mariage avea l'autorisation de leur mari, ou lorsqu'elles ont succédé au vendeur. — « Contre les absents et contre les interdits, bien entendu, lorsqu'il s'agit de ventes faites avant la disparition ou l'interdiction, ou lorsqu'ils ont succédé à un vendeur qui a disposé de celte manière ; car, les immeubles des absents et ceux des interdits ne peuvent être vendus qu'en justice. — Enfin, il court contre les mineurs, lorsqu'ils agissent comme successeurs ou ayants cause du vendeur majeur. Si c'était le mineur qui eût vendu, le contrat pourrait être rescindé pour cause de lésion même au-dessous de sept douzièmes; de plus elle durerait dix ans (1304 et 1305).

Le jour à quo, c'est-à-dire le jour où le contrat s'est formé, n'est pas compris dans le délai; — mais le jour ad quem, c'est-à-dire, le jour de l'expiration du terme, y est compris : ainsi, l'action doit être formée le dernier jour des deux années au plus tard (4).

— A partir de quelle époque court la rescision, si la vente est faite sous une condition suspensive? Est-ce du jour de la vente ou du jour où la condition s'est réalisée (2257)? — Du jour delà vente : la loi ne distingue pas (Dur., n. 454).

Si la chose vendue pour un prix lésionnaire est entièrement périe sans la faute de l'acheteur, l'action en rescision est-elle recevable? ~» L'action a pour objet,

(1) On pourrait conclure de cet article, qu'en principe, les prescriptions ne courent ni contro les femmes marie'esni contre les absents/ et que l'art. 1676 fait exception a cette règle: rien ne serait moins exact (2251 et 2254> : toutes les prescriptions courent contre les absents ; et quant à la femme, elle n'est soustraite a la prescription que sous le régime dotal. Ainsi, l'article «st inutile en ce qui concerne la femme et les absents.

' (2) La loi n'avait point a régler le cas où la vente serait faite par le mineur lui-même; car des formalités sont prescrites en ce cas à peine de nullité. D'ailleurs, la rescision de ces sortes de Tentes ne peut avoir lieu pour lésion.

(3) Le dol, la violence et l'erreur présentent les mêmes inconvénients, et cependant, l'action rescisoire est recevable pendant 10 années.

(4) Troplong. n. 822 et 823. Zach. p. 550. Duvergier, n. 23 et 99. Paris, 7 janvier 1815. Cass. 2 mai 1827. Angers, 5 mai 1830. Cass. 7 mar» 1834. Dev. 1834. 1. 216.

DE LA VENTE. — ART. 4G76, l677ETi(J78. 777

non le payement d'un supplément de prix ; mais la restitution de l'immeuble vendu. Le supplément de prix était in facultale solutionis , il n'était pasi/i obligatione. — Il en serait autrement, si la chose avait péri parla faute de l'acheteur: le \endeur aurait intérêt à faire constater le fait, pour obtenir la réparation du préjudice que lui causerait l'impossibilité où le vendeur se serait mis de reslilu.r la chose (I).

Quid, si l'acheteur avait revendu l'héritage, avant qu'il eût péri, pour un prix supérieur à celui qu'il avait payé? *~» Nonobstant la perte, la vente a été heureuse fourle vendeur, puisqu'il n'aurait rien s'il n'eût pas vendu; donc il importe au vendeur, de faire prononcer la rescision à l'effet de recueillir ce bénélice. — Vainement cit-on, que l'action en rescision a principalement pour objet la restitution de la chose, et que la perte rend presque impossible une expertise (2) : par l'effet de la rescision, le vendeur est fictivement réputé avoir recouvré l'immeuble et l'avoir revendu au sous-acquéreur entre les mains duquel il a péri ; donc il peut prétendre, nonobstant la perte, au prix delà revente; bien entendu, sous la déduction du irix qu'il a reçu. — L'action en rescision n'a pas seulement pour objet l'immeuble vendu : là est l'erreur ; mais l'annulation de la vente : comme conséquence de cette aanulalion, le vendeur recouvre l'immeuble lorsqu'il existe encore, ou profite de la d fférence entre le prix de la vente et celui de la revente lorsqu'il a péri 3 . — Si la close avait péri par la faute de l'acheteur, il va de soi que l'action en rescision ne recevrait aucune atteinte (Arg. de l'art. 1302).

L'acheteur, assigné en rescision dans le délai légal, peut-il prétendre que le vend»ur est non-recevable, s il établit qu'au moment de la vente, ce dernier n'était pas piopriétaire de la chose? »~» Tant que l'éviction n'a pas eu lieu, le droit du vend<ur est réputé certain (Duveryier, n. 101).

Comment on constate la lésion.

| J77 — I-a preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

b= Deux jugements doivent être rendus en matière de rescision : leuge examine d' bord si les faits articulés dans la requête sont vnisemblabks; Dt assez graves pour faire présumer la lé-

sion; enfin, si Tac';';.' réunit les conditions pn sentes par les article 1674 et 1G70. — Lorsque la demande lui parait mal fondée, il li rejette de piano (4) : quand il pense, au contraire, que la rescisioi peut être prononcée, il autorise le vendeur, par un premier jugment, à prouver la lésion. — Ce jugement est interlocutoire, puiqu'il préjuge le fond : l'acheteur peut, dès lors, en interjeter appl avant le jugement définitif.

I6"B — Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport

(Il "othier, n. 349. Troplong, n. 825. Dnvergier, n. 102. [% mvergier, t. 2. n. 103.

(3| roplong. t. 2, n. 825 et 826. Marcadé, art. 1676.

|4! Voplong, Vente, n. 83. Duvergier, n. 105. Caas. 7 décembre 1810. Limoges, 14 février 1827, 3 décembre 1830. Cas». 3 déc. 1833. Dev. 1834. 1. 31.

de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix.

= Les règles introduites par le Code, pour cette expertise, différent de celles que l'on observait autrefois : ces nouvelles règles ont pour but de prévenir des lenteurs et d'assurer l'indépendance des experts.

Les parties majeures et jouissant de leurs droits peuvent-elles convenir qu'il sera procédé par un seul expert? On ne voit pas ce qui pourrait s'opposer à ce qu'une semblable convention reçût son exécution : pourquoi le juge nommerait-il trois experts, lorsque les parties, pour éviter des frais, consentent à ce qu'il n'en soit nommé qu'un seul (Arg. de l'art. 303, ?v.){VaL).

— Le tribunal peut-il, sur le vu d'actes de ventes, baux ou autres documerts, prononcer la rescision , sans expertise préalable , quand la lésion lui parait evideute? «~ Pour la négative, on s'appuie sur les articles 1677 et j 678 combinés : ces articles, dit-on, sont formels : la preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, porte l'article 1Ô78: quoi de plus absolu? Il s'agit ici d'une règle exceptionnelle; cette règle doit donc être observée à la rigueur. — Les travaux préparatoires démontrent suffisamment la pensée du législateur: le projet cortenait un article ainsi conçu (art. 101) : « Pourront néanmoins les juges resehrier » lia acte de vente sans estimation d'experts, lorsqu'une lésion suffisante sera 'ta- » blie.» — Le tribunal lit l'observation suivante : «Il ne suffit pas que les juges pjis- » sent décider s'il y a lésion ou non ; quand on se déciderait pour l'affirmativ<, il « fendrait encore connaître la juste valeur de l'objet vendu, aOn que dans le cas « où l'acquéreur viendrait user du droit de retenir l'objet en payant le supplénent « du juste prix, on sache à quelle somme s'élève ce supplément. » En conséqueice, l'article fut retranché (l). — La nécessité d'une expertise devient évidente, si l'on :onsidère que l'acheteur peut empêcher la rescision en fournissant le supplénent (1681) — L'article 302 Pr. est conçu dans le même esprit. — On objecterait winament,que la suppression de l'article KM du projet n'ayant été demandée par 1 tribunal qu'en vue de la fixation du supplément du prix, on sera toujours à tmps de recourir à une expertise si l'acheteur préfère conserver l'immeuble en pyant ce. supplément : les termes du texte sont absolus; la loi existe; quelque inparfaiie qu'elle puisse être, il faut l'appliquer (2). . . Quoi qu'il en soit, l'opinioi contraire, admise également par des autorités graves, parait avoir fixé atijourd'uii la jurisprudence. — C'est déjà une dérogation assez grave, que d'admettre la recision d'un contrat exempt de dol et librement conclu entre parties majeures, usant d leurs droits, par cela seul que l'une d'elles se plaint d'un préjudice : on ne d<t pas aggraver celte rigueur, en mettant le juge dans la nécessité d'ordonner unevérificalion longue et dispendieuse, bien qu'il ait sous les yeux des document: suffisants pour s'éclairer et que sa conviction soit complète : il faudrait dumoins qu'un texte formel dérogeât sous ce rapport au droit commun; or, l'arlicl 1678,

(!) Kenet, t. 14, p. 17, 50 et 89.

12) Delv. t. 3, ])• 161 et 165. Marcadé, art, 16S0. Zach. § 358, note 11. Riom, 3 ait 1840. Pal. 1841. 1. 339. (YaL)

sur lequel on s'appuie principalement dans le système contraire, ne prescrit pas d'expertise; il a pour objet unique, de régler le mode qu'il conviendra d'employer, si le juge croit devoir recourir à une vérification; il se combine avec l'article 1677. — Que se passe-t-il dans la pratique? Les* tribunaux, investis d'un pouvoir discrétionnaire, apprécient la pertinence des faits articulés : si ces faits lu' paraissent invraisemblables, il rejette de piano la demande, nonobstant leur gravité; dans le cas contraire, il ordonne une expertise: c'est ce qui arrive presque toujours, car le demandeur ne produit que bien rarement une preuve suffisante: mais enfin, si cette preuve était établie, ^i le doute n'existait* pas, on se trouverait naturellement hors des termes des articles 1677 et 1678. —Les travaux préparatoires nous paraissent démontrer jusqu'à l'évidence que telle a été la pensée du législateur : le projet discuté au Conseil d'Etat contenait un article ainsi conru : (art. 101) « Pourront néanmoins les juges, rescinder un acte de vente sans qu'il - soit besoin d'experts, lorsqu'une lésion suffisante sera déjà établie par preuve litté- » raie. » — Cet article, il est vrai, a été retranché sur les observations du tribuuatî mais rien ne démontre que le Conseil d'Etat ait entendu obliger le juge à ordonner sans nécessité une expertise; loin de là, M. Portalis s'exprimait ainsi au Conseil d'Etat : i Au surplus, le ministère des experts n'est pas toujours employé; la lésion peut être vérifiée même par des preuves littérales, par des ventes antécédentes, par les partages, par les baux : il suffit quelquefois de comparer le prix avec celui des propriétés voisines.» — «On pourrait d'ai<ord déclarer, ajoutait M. Cambacérès, que les juges devront examiner par eux-mêmes les circonstances de la cause; et si la lésion leur parait évidente, prononcer la rescision sans employer le ministère des ex* péris : il y a en effet des cas où un bien est v endu six mois après avoir été estimé, à l'occasion d'un partage : — on ajouterait que si la lésion ne peut être vérifiée directement par les juges, ils ordonneront que l'immeuble soit estimé par les experts; on placerait ensuite les articles qui organiseraient l'expertise. » — Le premier consul prit ensuite la parole; il fit observer que « la loi devait donner au juge une règle pour les trois cas suivants : 1- celui où ils sont convaincus qu'il y a lésion; 2° celui où ils voient clairement qu'il n'en existe pas: — 3° celui où ils croient que le fait articulé doit être vérifié par des experts. » — Sur ces observa lions , la matière fut renvoyée devant la section; le tribunal reçut communication du titre, et l'article art. 101 du projet) fut retranché :le Conseil d'Etat ne s'en est plus occupé. — S'ensuit-il que l'avis du tribunat doive prévaloir? Nous ne saurions le penser, en présence des faits que nous venons de rapporter : il est grave, sans doute, d'autoriser la rescision d'un contrat librement consenti, par cela seul que l'une des parties éprouve un préjudice; mais d'un autre côté, il serait trop rigoureux de mettre la justice dans la nécessité de jeter les parties dans des frais inutiles. — Nous trouvons, au surplus, un argument péremptoire dans l'ait. 323 lJr. : Aux termes de cet article, les juges ne sont pas astreints à suivre l'avis des experts lorsque leur conviction s'y oppose : si l'on admettait qu'une expertise est toujours nécessaire, lejuge ne pourrait jamais, sansun nouveau rapport d'experts, décider qu'il y a lésion. — vssurémenf, une expertise deviendra indispensab'e si l'acheteur préfère payer un supplément de prix : niais rien ne s'oppose à ce que le tribunal prononce la rescision, sous la réserve des droits de l'acheteur : ce dernier mérite peu d'intérêt l .

La disposition de l'art. 1678 est-elle applicable à l'action en rescision du partage pour cause de lésion T ~- Il y a même raisou dans l'un et l'autre cas. — Arg. de l'art. 887 Montpellier, 28 juillet 1830).

.1 Fenet, t. 14. p. 17. 50. '- et 73. <"haureau sur Cirré, Pr.,sur l'art. 30J. Trop'.onjr, n. R3. Dnrergier. n. 10-î, 108 et 11". Limoges. 14 iVVrier ls27. Xiin.s, 12 pluviôse an 13 et la note de Dev. -ous cet airêt. Cass. J7 mars 1837. Dev. 1837. 1. 985.

|g79. — S'il y a des avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu'il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été.

= Ainsi , lorsqu'il y a des avis différents , cette dissidence doit être constatée dans le procès-verbal : mais on ne fait pas connaître l'avis particulier de chaque expert; ce serait gêner la liberté des opinions [voy. art. 303, 318, 496, 210, Pr.).

1680- — Les trois experts seront nommés d'office, à moins que les parties ne se soient accordées pour les nommer tous les trois conjointement.

= Si les parties ne s'accordaient que sur deux , la désignation serait donc sans effet ; le tribunal devrait nommer d'office les trois experts [voy. Pr., 303, 318, 196 et 210).

Au surplus, le juge n'est jamais forcé d'adhérer à l'avis des experts quand sa conviction s'y oppose : il doit prononcer d'après ses impressions personnelles et non sur celles d'autrui (322 et 323 Pr.) (1).

Effets de l'action en rescision.

IG8I- — Dans le cas où faction en rescision est admise, 1 acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds, en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa garantis contre son vendeur.

= Comme le rétablissement des parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente est le véritable but de l'action en rescision, la loi rend hommage à la foi des contrats, en laissant à l'acheteur l'option ou d'abandonner l'héritage, ou de le conserver en payant le supplément du juste prix, avec les intérêts à partir de la demande (1682). — ■ Ainsi, le tribunal ne condamne pas le défendeur à effectuer le payement ; il prononce la rescision de la vente, si mieux n'aime l'acheteur garder le fonds en indemnisant le vendeur : le payement du supplément est in facultate solutionis : il s'agit d'un droit immobilier; l'action tend ad quid immobile (2) : le supplément de prix n'est qu'une exception contre l'action en rescision.

(1) Dur. t. 16. n. 451. Troplong, t. 2, n. 835. Duvergier, t. 2, n. 113. Marcadé, art. 1630. Zach. t. 2, p. 54S. Nîmes, 12 pluTiôse an 13. Grenoble, 18 avril 1831. Cass. 31 mars 1840. Dey. 40. 1. 304.

(2| Pothier, nz 348. Tonllier, t. 12, n. 180. Dur. t. 16, n. 453. Troplong, t. 2. n. 837. Duvergier, t. 2, n. 114. Zach. t. 2, p. 548. Bourges, 25 janvier 1832. Dey. 32. 2, 556. Voytz cep. Caii. 23 prairial an 12 et 14 mai 1806.

Le rapport des experts n'étant pas susceptible d'une précision mathématique, la loi autorise l'acheteur a conserver le dixième sur le prix total : — il est présumable, d'ailleurs, que celui qui a vendu avec lésion de plus de sept douzièmes, aurait consenti à vendre avec perte d'un dixième.

Si l'acquéreur a disposé de l'héritage, l'action en rescision peut être formée contre le tiers détenteur, lequel jouit alors des mêmes droits que le premier acquéreur (2125) : ainsi, d'une part, le vendeur n'a rien à rabattre de ses prétentions; d'autre part, le tiers détenteur peut à son choix offrir le supplément du juste prix ou abandonner l'héritage : dans le premier cas, il a un recours en garantie contre son vendeur; dans le deuxième cas, il exerce les répétitions que son cédant aurait pu lui-même exercer ; comme lui, il a le droit de rétention (1).

L'action en rescision peut-elle être intentée contre le tiers détenteur; omisso medio, de même que l'action en réméré? La position n'est plus la même : dans ce dernier cas, le sous-acheteur a pu s'éclairer en prenant connaissance du titre de son vendeur; il a connu les réerves faites par le vendeur originaire ; il a accepté cette position précaire; il se trouve, par le fait de la possession de l'immeuble, comme investi d'un mandat tacite à l'effet de satisfaire au retrait, s'il est exercé : — mais, en matière de rescision pour lésion, le tiers détenteur ignore les circonstances qui ont accompagné le contrat originaire et les moyens que son vendeur peut employer pour repousser l'action : peut-être le prix a-t-il été dissimulé à dessein pour éviter les droits d'enregistrement; peut-être existe-t-il une contre-lettre; peut-être enfin, le vice de lésion est-il couvert soit par une renonciation, soit par une transaction intervenue sur le contrat : dans cet état de choses, on doit refuser au vendeur le droit de revendication contre le tiers détenteur, tant qu'il n'a pas fait tomber le contrat passé avec son acquéreur direct. — Toutefois, afin d'épargner le frais et d'éviter les lenteurs d'une double procédure, il peut mettre en cause l'une et l'autre partie, et faire statuer par le même jugement sur l'action personnelle et sur l'action réelle, à raison de la connexité. Il jouit de la faculté conférée au demandeur par l'art. 59 pr., de saisir le tribunal du domicile de l'acheteur primitif ou celui de la situation des biens (2) (Voyez ce que nous avons dit sur ce point p. 730, à l'occasion de la résolution pour défaut de payement du prix). — Généralement on admet que le tiers détenteur doit, lors même qu'il serait de bonne foi , indemniser le vendeur originaire, non-seulement des dégradations par lui commises; mais encore de

(1) Pothier, n. 371. Troplong, n. 850.

t2| Dur. t. 16, n- 452. Merlin, y". Rescision, p. C99. Duvergier, n. 95. Troplong, n. 885. Cm, CnOT. 1806. Paris, 13 mars 1S17. Cass. 13 février 183».

782 TITHE C. — CHAPITRE 6. — SECTION 2.

celles qui proviendraient du fait de son cédant, en supposant, bien entendu, que ce dernier ait été de mauvaise foi ; sauf ensuite à se faire indemniser par ce dernier: assurément, il n'est pas tenu directement des dégradations dont il s'agit, puisqu'il n'en a pas profité : mais il en est tenu indirectement; suivant cette règle de droit : qui alterius jureutitur, eodem jure uti débet (Pothier, n. 371).

La rescision pour lésion ne donne pas lieu à un droit de mutation (1); mais la régie n'est point soumise, en cas de rescision de la vente, à la restitution des droits qu'elle a perçus (art. 60 delà loi du 22 nivôse an VII).

1682- — Si l'acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l'article précédent , il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.

S'il préfère la rendre et recevoir le prix , il rend les fruits du jour delà demande.

L'intérêt du prix qu'il a payé, lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du payement, s'il n'a touché aucuns fruits (2).

= La loi considère la rescision comme imprévue : aussi voyonsnous, qu'elle traite l'acheteur comme possesseur de bonne foi, en ne l'obligeant à tenir compte des fruits ou des intérêts du supplément du prix (suivant qu'il opte pour le délaissement ou pour la conservation de l'héritage), qu'à partir de la demande.

Si l'acheteur prend le parti extrême de rendre la chose, il est soumis à la restitution des fruits; mais toujours à partir du jour de la demande. — Les intérêts du prix qu'il a payé lui sont comptés à partir de ce jour; — jusqu'alors, les fruits etles intérêts se compensent.

— Quand la chose n'a pas produit de fruits, comme la compensation est impossible, les intérêts courent au profit de l'acheteur, à partir du jour du payement (Arg. de l'art. 1652, Troplong, n. 846).

Sous tous autres rapports, les parties doivent être replacées dans l'état où elles se trouveraient si la vente n'avait pas eu lieu.

L'acheteur restitue avec l'héritage tous les accessoires; ainsi que la partie du trésor qui lui a été attribuée comme propriétaire du sol;

— en outre, il doit faire raison des dégradations dont il a profité : par exemple, s'il a abattu et vendu un bois de haute futaie; s'il a démoli et vendu les matériaux.

(1| Pothier, Vente, n. 338. Toullier, t. 7, n. 541 et suiv. Troplong, n. 851 et suît. Durergier H. 1532. Championnière et Kigaud, n. 357 et suiv. 446 et suiv.

(2) 11 est difficile de justifier ces dispositions de faveur quand on réfléchit que l'acheteur a pu abuser de la position malheureuse du vendeur ; et que loin de mériter de l'indulgence il a encouru la sévérité ee la loi,

Est-il soumis au payement d'une indemnité, quant aux dégradations causées par sa négligence qui ne lui ont procuré aucun avantage? Duvergier (t. 2. n. 121) se prononce sans distinction pour l'affirmative, par le motif que la lésion doit toujours faire considérer l'acheteur comme ayant été de in;ui\;iise foi. — ùe système est condamné par le texte même l'article 1682 : cet article ne soumet l'acquéreur à restituer les fruits, ou à payer les intérêts du supplément du prix, et ne le répute en conséquence de mauvaise foi, que du jour de la demande: donc il ne doit jusqu'alors se trouver soumis à tenir compte des dégradations qu'il a commises , qu'autant qu'il en a profité. — Exceptons toutefois le cas où les détériorations seraient de nature à prouver par elles-mêmes la mauvaise foi.

Quant aux détériorations postérieures à la demande en rescision, elles donnent lieu nécessairement à indemnité, puisque l'acheteur a cessé légalement d'être de bonne foi (Pothier, n. 361) (1).

De son côté, le vendeur doit compte : 1° du prix qu'il a reçu et des intérêts du prix à partir de la demande ; — 2° de toutes les impenses que l'acheteur ou le détenteur a faites pour conserver le fonds, et du montant des améliorations, jusqu'à concurrence de la plus-value existante au temps où s'exerce l'action en rescision, pourvu , bien entendu, qu'elles soient modérées : on réduirait à une juste mesure, les indemnités auxquelles prétend l'acheteur, si elles étaient excessives à ce point, qu'elles dussent rendre impossible l'action en rescision pour lésion, cette circonstance, du reste, ne se présentera que bien rarement. — 3" Enfin, le vendeur est tenu des intérêts des impenses nécessaires (Pothier, n. 168). — Quant aux frais d'entretien, ils sont supportés sans recours par l'acheteur, comme charges de la jouissance.

Le vendeur doit-il , comme dans le cas de réméré, indemniser l'acheteur des frais de contrat? Non, évidemment, puisqu'il n'en a pas profilé: s'il devait en tenir compte, la restitution ne serait pas complète : la loi veut que le vendeur soit relevé indemne , et remis au même et semblable état qu'avant la vente (Pothier, n. 360, 361 et suiv.) (2).

Il est bien entendu, que l'acheteur a le droit de retenir l'immeuble jusqu'à ce que le vendeur ait satisfait à toutes ses obligations : c'est là une règle de droit commun.

Suivant Pothier (n. 370), le droit de rétention est le seul qui appartienne à l'acheteur; il ne peut contraindre le vendeur à aucune prestation; il a seulement la ressource d'obtenir un jugement, portantque,

(1) Troplong, t. 2, n. 343. Marcadé, art. 1682.

(2) Troplong, n. 448. DuTergier,n. 126. Marcadé, art. 1682. Zach. t. 2, p. 549.

faute par le vendeur d'avoir satisfait à toutes ses obligations dans un délai fatal, l'héritage lui demeurera irrévocablement. — Duvergier (n. 128) rejette avec raison, selon nous, cette opinion : il fait observer qu'elle aurait pour résultat de procurer au vendeur le moven de paralyser la décision intervenue, et d"empêcher les effets de la rescision. « Le jugement, dit-il, ne crée pas une faculté pour le vendeur ; il attribue à chacune des parties des droits qu'elles sont maitresses d'exercer. La rescision une fois prononcée, le vendeur n'est plus maître d'exécuter ou non le jugement ; l'acquéreur a le droit de l'y contraindre. »

Tout ce que nous venons de dire sur les prestations respectives que se doivent le vendeur et l'acheteur, s'applique au cas où l'action rescisoire est dirigée contre un tiers détenteur.

1683- — La rescision pour lésion n'a pas lieu en faveur de l'acheteur.

= On peut vendre par besoin; mais on n'est jamais forcé d'acquérir : celui qui achète, est ordinairement dans l'aisance. D'ailleurs la chose pouvait avoir pour lui un prix d'affection ; ce qui est inappréciable.

Mais l'acheteur peut toujours faire annuler la vente pour cause de fraude.

1684 — Elle n'a pas lieu en toutes ventes qui, d'après la loi ne peuvent être faites que d'autorité de justice.

= La loi n'admet pas la rescision , à l'égard des ventes qui ne peuvent être faites que d'autorité de justice; car les formalités qui les accompagnent écartent tout soupçon de surprise et de fraude.

Toutefois, cette exception est bornée au seul cas où la vente doit être nécessairement faite en justice : par ex., lorsque l'immeuble appartient à une femme mariée, à un mineur, à un interdit ; ou lorsqu'il est vendu sur expropriation forcée, à la requête des créanciers : — s'il plaît à des individus majeurs, ayant la libre disposition de leurs droits, de faire une vente par licitation judiciaire, la rescision pour lésion peut avoir lieu; car étant maîtres de négliger certaines formalités, l'intervention de la justice ne présente plus les mêmes garanties 1 .

Ainsi une licitation judiciaire, faite entre des cohéritiers majeurs et présents est sujette à rescision pour lésion.

(2) Voyez Observ. du tribunat et Rapport au tribunat. Feset, p. 90, 150 et 180, 1. 14, Rolland, D°, Le'sion, n. 22 et 23. Zacli. p. 547. Dur, n. 468. Troplong. n. 856 et 857. Duvergier, n. 81. Fans, 22 décembre 1832. S. 33. 2. 486. D. p. S4. 3. 32. Cass. 4 jam ier 1808. Paris, 21 mai 1813

«Tout se réduit à examiner, disait M. Grenier, si la vente a pour principe la volonté libre de ceux dont les biens sont vendus, ou si l'intervention de la justice était absolument nécessaire, d'après la loi, pour que la vente eût son effet; si c'est, en un mot, la justice qui vend, pour suppléer au défaut de volonté ou de capacité de la part de celui dont la propriété est vendue. »

1685. — Les règles- expliquées dans la section précédente pour les cas où plusieurs ont vendu conjointement ou séparément, et pour celui où le vendeur ou l'acheteur a laissé plusieurs héritiers , sont pareillement observées pour l'exercice de l'action en rescision.

= loy. articles 1668 à 167-2.

— La loi ne renvoyant pas à l'art. 1667, on demande si cet article doit être appliqué en cas de rescision pour lésion ?«*• L'acheteur a été forcé d'acheter sur licitalion, pour conserver l'immeuble; le vendeur se serait vu dans la môme nécessité, s'il eût voulu le conserver; il y a donc même motif dans les deux cas {Voy. p. 765).