LIV. m, HT. VI. Dl LA VENTB

répondre de paiements auxquels il aurait pu toujours se soustraire en délaissant l'immeuble. La garantie ne cesserait que si rhypothèque avait été déclarée ou s'il y avait eu stipulation de non garantie.

Enfin, à défaut même de toute cause d'éviction antérieure à la Yen Le, la vendeur sera tenu si c'est par son fait^ comme nous le verrons sous l'art. 1628^ que l'acheteur est dépossédé.

106. D'un autre côté, toute faute ou négligence imputable à Fâche leur et qui aura compromis ses droits, rendra son recours irrecevable. On cite comme exemple le cas où il n'aurait pas tiré proOt de la prescription qui aurait pu venir confirmer son droite car si toute personne est libre de renoncer à la prescription accomplie en sa faveur, cette renonciation n'est pas opposable aux tiers dont elle blesserait les droits (article 3^35), Nous verrons, sous ce dernier article, à quelles conditions le garant peut se prévaloir de cette disposition.

Tout accident fortuit, tout événement de force majeure, doit naturellement demeurer à la charge de l'acheteur qui^ par son contrat même, a accepté la responsabilité de l'avenir.

Que faul'il décider en ce qui touche ce qu'on a appelé le fait du prince, c'estrà-dire un acte du pouvoir souverain par lequel un propriétaire est dépossédé de la chose qui lui appartient! Quand cet acte est un abus de la souveraineté, il constitue une voie de fait dont le vendeur ne saurait répondre (1). Si l'acte est juste, en soi, et fondé sur un droit préexistant, il faut voir s'il émane d'une autorité agissant dans la limite de ses pouvoirs. Si un tel acte émane d'une autorité sans compétence, il ne cesse pas d'être une simple voie de fait. Dans le cas contraire il pourra donner lieu à garantie (2).

On entend encore par fait du prince un changerment de

(1) Laurent, t XXIV, n*22i; Arntz, t. III, n« 99S.

m Cass. 14 avr. 1880, S. C. N., IX, I, 491; Comp. Cass. (molîfe), Si juill. 1866, S, 66, i, 827; Ddvergiir, n» 815; Aubht et Rau, S ^^y texte et note 20; Laurent, t. XXIV, m 224; Gcillouard, 1. 1, n*3i0.

m L'ÉvicnoN, ART. 16S6. 147

législation qui modifie ou détroit certains droits de propriété. Ainsi les décrets des 2 septembre 1862 et 22 juin 1863 des* quels résulte la liberté de la boulangerie, n'ont pu donner lieu à garantie (Comp. 1. 1, n® 77), pas plus que les lois d'expropriation pour cause d'utilité publique*

Quant au point de savoir si la dépossession résultant d'une sentence injuste ou de l'erreur du juge donne lieu à garantie, nous l'examinerons plus loin {infrà, 134).

La soumission du fonds vendu aux servitudes légales, notamment à la servitude de reculement, par application d'un plan général d'alignement, ne peut pas davantage motiver un recours en garantie (1), sauf à obliger le vendeur qui aurait indiqué dans quelle mesure l'immeuble vendu était sujet à reculement, à indemniser l'acheteur en cas de reculement plus considérable (2).

On a encore jugé que le vendeur serait garant des conséquences d'un alignement exécuté en vertu d'une clause domaniale insérée par l'Etat vendeur dans l'adjudication primitive d'un terrain, et non spécialement révélée à l'acheteur (3).

11 faut appliquer les mêmes principes aux cas où un arrêté de délimitation viendrait réduire l'ét^adue de la chose vendue. Ainsi, lorsque dans le cahier des charges ayant servi de base à l'adjudication d'une prairie, il a été expliqué que la dite prairie confinait à un fleuve, l'acheteur ne pourra recourir contre son vendeur à raison d'une délimitation ultérieure qui lui serait préjudiciable. La prairie par le seul fait de ce confln était éventuellement sujette à délimitation. La réalisation de cette mesure n'a été que la conséquence d'un état de choses préexistant, connu de l'acheteur (4).

(i) Orléans, 21 janv. 1885, S. 35, 2, 247. (î) Cass. 4 mai 1870, S. 71, I, 48.

(3) CasB. U juin 1853, S. 53, 1, 525; Voy. Guillouard, t. I, 314.

(4) Cass. 17 cet 1893, D. 94, 1, 43.

148 LIV. m, TIT. VI. Dl Là VENTE.

Enfin l'acheteur d'un hôtel meublé qui a été contraint par rautorité administrative de supprimer plusieurs chambres ou cabinets n'ayant pas le cube d'air réglementaire exigé par une ordonnance de police en vigueur au moment de la vente, n'est pas en droit de réclamer, pour ce fait, des dommagesintérêts au vendeur. Il faudrait, pour qu'il en fût autrement, une clause spéciale de garantie prévoyant cette interdiction partielle d'habitation. L'indication du nombre des chambres et cabinets ne saurait à elle seule être considérée conmie étant l'équivalent d'une semblable clause. C'est une simple description de la chose vendue dont l'acheteur a pu vérifier par lui-même l'état au point de vue des prescriptions hygiéniques à observer (1).

107. Les règles que nous venons d'exposer ont trait à ce qu'on appelle la garantie de droit.

L'obligation de prester une telle garantie, comprend trois chefs d'après les auteurs :

1<> Le vendeur serait tenu de l'obligation négative de ne pas troubler l'acheteur dans sa possession : nous verrons sous l'art. 1628 quel peut être le sens de cette formule (2) ;

i^ 11 est tenu de l'obligation positive de le défendre et de prendre son fait et cause s'il est attaqué ;

3« Si le vendeur ne peut protéger efficacement l'acheteur, il doit l'indemniser du préjudice que lui cause l'éviction.

Ces obligations sont subsidiaires et se présentent comme une sanction de l'obligation principale de livrer la chose et de maintenir l'acheteur en possession à titre de propriétaire«

Mais, comme la garantie n'est pas de l'essence de la vente.

(1) Paris, iâ mai 1888, D. 89, S, 228; Paris, 29 jaill. 4886, S. BS, 2, 114.

(2) Voy. Bacdrt-Lagantinerie, t. III, n* 540; Guillodabd, 1. 1« 329.

wy ' ^

BS l'bviction, axt. 1627. 149

ÂRT.i6â7. Les parties peuvent, elles peuvent môme convenir des conventions j)articu- que le vendeur ne sera soumis

à aucune garantie (*).

par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit, ou en diminuer Teffet;

Ainsi le vendeur d'un immeuble est obligé de déclarer les hypothèques grevant cet immeuble. S'il a ainsi agi, il est en règle. L^acheteur est alors averti qu'il doit remplir les formalités de la purge pour se mettre à l'abri d'une éviction possible delà part des créanciers hypothécaires. Si cette éventualité se produit, le vendeur est à l'abri de tout recours, car Tart. 1626 ne soumet le vendeur à la garantie que pour les charges non déclarées lors de la vente. Mais si le vendeur avait pris l'engagement de rendre l'immeuble libre des hypothèques dont il était grevé, et qu'il ait manqué à cet engagement, il y aura extension de son obligation de garantie, et il sera responsable de l'éviction qui serait la conséquence directe de ce manquement (1). Nous remarquons, sur ce point, que l'engagement du vendeur sera suffisamment rempU si celuici établit que les créanciers ont valablement consenti à la mainlevée de leurs hypothèques, quoiqu'il ne produise pas actuellement les certificats de radiation (2).

L'extension de la garantie dans l'hypothèse précitée résultait d'une clause spéciale indiquant nettement sur quel point portait l'extension convenue. Il faut toujours qu'il en soit ainsi. Quand il s'agit en effet d'ajouter à l'obligation dont le vendeur est naturellement tenu en vertu du caractère même de son contrat, il est nécessaire qu'une clause expresse fasse apparaître les situations envisagées par les parties. Ainsi il peut être stipulé que le vendeur répondra de tous les cas fortuits qui pourraient atteindre la chose vendue entre la vente et la tradition. La formule est générale mais elle se réfère à

O Art. 4627. — L. 11, 8 1, 48, D. 49, 1, De act. empt. et vend,; L. 23, D. 50, 17, De div. reg. jur.

(1) Caas. il nov. 4894, D. 92, 4, 293. » Liège, 5 avr. 4873, Pas., 73, 2, 234.

150 LIV. m, TIT. VI. I» LA VENTE.

certains événements spécianx. Elle laissera donc en dehors les faits du prince. Pour que le vendeur réponde d'un fait du prince, il faudrait une déclaration formelle (1).

Quant à la clause devenue de style portant que : c La vente est faite avec garantie de toiis troubles et évictions quelcon^ ques », elle n'ajoute absolument rien aux obligations dont le vendeur est tenu en vertu de la garantie de droit.

Les parties peuvent aussi diminuer ou restreindre les effets ordinaires de la garantie de droit. La clause rédigée dans ce but a tous les effets d'une renonciation, et peut être insérée soit dans Tacte même d'acquisition, soit dans un acte postérieur. Dans tous les cas, elle ne pourra valablement émaner que de personnes majeures et maîtresses de leurs droits.

Le vendeur peut donc soit désigner expressément les troubles dont il ne sera pas garant, par exemple ceux qui résulteront de servitudes occultes grevant à son insu l'immeuble vendu, soit limiter sa garantie à certains troubles spécialement indiqués, avec exclusion de tous les autres.

Les parties pourraient même, d'après notre art. 1627, convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Remarquons tout de suite que la stipulation de non garantie ne porte que sur les dommages-intérêts et laisse le vendeur soumis à l'obligation de restituer le prix, obligation qui a son principe dans des considérations tout à fait étrangères à la garantie.