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Dans ce tableau, il est encore tenu compte de la Lombardie, cédée parte traité de Zurich. En faisant cette réserve et en calculant leJoch à 57 ares et le florin à fr. 2-50, on verra qu'en Autriche l'hectare de terre vaut en moyenne fr. 552, et qu'il rapporte brut 88 francs et net fr. 17-60.

En comparant ces résultats à ceux qu'indique, pour l'Angleterre et la France, M. L. de Lavergne, dans son bel Essai sur [économie rurale de l'AngleterrCj on peut former le tableau suivant :

Qrande- Bretagne.

France.

Belgiqne.

Antrlobe.

IH V4I.IU>II0aillALl.

Sol prodactif, en hect.

Production agricole, en francs. . . .

Prodail brut par bectare, en francs . .

Rente de la terre par hectare, en francs.

Valeur vénale de Thectare de terre, enfr.

Capital d^exploitation par hectare, enfr.

Pi as-val ae par bectare, en francs . .

Cette infériorité de la production agricole de l'Autriche, malgré l'étendue territoriale et la splendide richesse du sol de cet empire, montre le chemin qu'elle est destinée à parcourir prochainement. Les chemins de fer et toutes les voies nouvelles de communication, qui seront décrétés en plus grand nombre maintenant, grâce aux brillants résultats obtenus par les concessions précédentes et aux nouvelles institutions communales, provinciales et centrales de

Tempire, augmenteront la valeur de la propriété foncière dans de nouvelles proportions.

La valeur de la propriété foncière est en rapport avec la production agricole. Plus celle-ci augmente, plus s'élève le prix du sol productif. Les nouvelles voies de communication accroîtront très - certainement la production de Fittdustrie agricole. Les chiffres cités par M. Bontoux nous permettent de Taffirmer. Ainsi, par exemple, les arrivages à Trieste de grains de la Hongrie ont été, « dans les années antérieures à 1860, presque insignifiants» et en 1860 ils ne s'élevèrent qu'au chiffre minime de 334,493 quintaux métriques, dont une partie fut certaine* rnent absorbée par la consommation locale. Jusqu'à la fin de i860, l'exportation des blés de la Hongrie par la Médi^ terranée a été en quelque sorte nulle. » La cause de cet état de choses résidait uniquement dans le système incomplet des voies de communication. En effet, dit M. Bontoux, immé-e diatement après l'ouverture de la voie ferrée de Pesth à Pragerhof, station du chemin de fer de Vienne à Trieste, « un notable changement dans les conditions de transport des blés de la Hongrie sur l'Adriatique s'est produit. Du 1" avril au 1*' juillet 1860, les arrivages de céréales à la gare de Trieste n'avaient pas atteint 50,000 quintaux métriques; dans le trimestre correspondant de 1861, ils s'élevèrent à 225,000 quint, métr., et il est probable que le mouvement des blés hongrois sur Trieste dépassera déjà sensiblement, à la fin de 1861, le chiffre d'un million de quintaux métriques. C'est encore bien peu de chose, il est vrai ; mais il n'y a jusqu'ici qu'une seule route ouverte, et précisément la plus chère. 1863 verra commencer la navi-

gation de la Drave et finir le cbenoin de fer de la Croatie ^ si le mouvement de 1861 est déjà quadruple de celui de 1860, celui de 1862 et 1863 surtout pourrait bien être aussi le quadruple de celui de 1861 et atteindre 4 millions de quintaux métriques, ou environ 6 millions d'hectolitres. » En 1860, lexportation totale de Tempire d'Autriche (1), en céréales, a été de 7,036,538 quintaux {Zoll centner):

On a vu plus haut à quel point les propriétaires fonciers ont besoin, en Autriche, d'augmenter leurs capitaux d'exploitation, s'ils veulent que l'agriculture d^ leur pays progresse et réponde de plus en plus à la dei^tinée qui lui est réservée dans l'avenir. Déjà une meilleure organisation du crédit privé de la propriété immobilière, la construction dévoies ferrées, de canaux, de routes, etc., ont amené pour le sol productif une plus-value qui , dans quelques provinces, s'élève à 5 p. c. par an. II est difScile de prévoir à quel chiffre élevé cette augmentation de valeur pourrait être portée, si le capital d'exploitation de la terre était accru de 50 ou de 100 p. c. D'après la statistique agricole, dont nous parlons plus haut, les améliorations agricoles, conduites avec intelligence et secondées par un capital su£Bsant, doivent doubler en peu d'années la valeur et la rente de la terre.

Or, la situation particulière de la propriété foncière en Autriche permet, comme nous l'avons dit, aux propriétaires de se procurer de l'argent au prix de sacrifices, qui seraient fort lourds dans nos pays. Ainsi, par exemple, M. A... emprunte, sur des propriétés produisant un revenu de

(1) Voyez Statittf Handbuchlein, page 69.

fl. 50,000, qui sont évaluées à fl. 1,000,000 (2 1/2 millions de francs], une somme de fl. 500,000, remboursables en quarante annuités de fl. 50,000, comprenant intérêts à 5 p. c. et amortissement. Cette somme de fl. 500,000, employée avec intelligence à des travaux utiles et à l'augmentation du matériel d'exploitation, doublera en peu d'années le revenu de ces propriétés , qui, en moins de vingt ans, vaudront plus de 2,000,000 de florins! En France ou en Belgique, les propriétaires ne pourraient pas contracter aussi facilement ni aussi avantageusement un emprunt hypothécaire de cette importance. En effet, la propriété foncière n'y donnant que 3 p. c, le revenu d'une terre de la valeur de fl. 1,000,000 n'y serait que de 30,000 florins, prix d'un emprunt de 500,000 fl., remboursable en quarante annuités. Un prêt hypothécaire effectué en Autriche peut donc offrir non-seulement toutes les garanties d'une opération de ce genre faite en France ou en Belgique, mais encore des garanties et une sécurité plus grandes.

Si même M. A., imitant l'exemple salutaire de quelques landlords anglais, empruntait 500,000 florins, qu'il emploierait à divers usages (par exemple, en partie pour compléter le matériel d'exploitation de ses fermes et améliorer ses propriétés ; en partie pour s'intéresser comme actionnaire dans des compagnies de chemins de fer en construction dans sa commune, son arrondissement ou sa province ; en partie pour prendre part à des entreprises industrielles ou de crédit), même dans cette hypothèse, M. A. n'engagerait que 60 p. c. de son revenu. Il augmentera certainement le revenu de sa propriété, par conséquent sa valeur, et en même temps le gage du prêteur.

En consacrant le tiers de son emprunt à prendre des actions dans un chemin de fer qui doit^ par exemple, traverser ses domaines, ne pose-t-il pas un excellent acte d'administration, puisque la nouvelle voie ferrée doit doubler la valeur de son fonds? En hypothéquant modérément ses propriétés pour prendre part a une spéculation industrielle ou de crédit, destinée à rapporter de grands bénéfices ; en empruntant sur ses terrains (situés, je suppose, à Vienne), pour y élever des constructions qui vont considérablement agrandir et embellir la capitale de Fempire et abaisser le prix des loyers qui y sont exorbitants, M. A. n'augmentera-t-il pas sa fortune privée, la fortune publique et les revenus de l'État ?

Voici un fait récent qui jette de vives lumières sur l'avenir réservé à la propriété foncière en Autriche. Les terres du prince Paul Esterhazy, lesquelles, il y a un an, ne rapportaient net, sous l'administration directe de leur propriétaire, qu'environ un million de florins (2,800,000 fr.), ont été récemment affermées pour une somme annuelle de plus de fl. 2,000,000 (5,000,000 de fr.). H est de notoriété publique, en Autriche, que sous l'administration nouvelle, ces grands domaines produiront fl. 4,000,000 de revenus (10,000,000 francs), c'est-à-dire, plus de 10 p. c. de leur valeur vénale. Ce fermage de 2,000,000 de florins représente, pour le prince Esterhazy, près de 5 p. c. de son capital foncier. Les fermiers sont eux-mêmes, ou grands industriels ou grands propriétaires, et possèdent entre eux une fortune de plus de 40,000,000 de florins (100 millions de francs). Us ont acheté le matériel d'exploitation

et payé d'avance six mois de fermage (2,500,000 francs).

Tous les grands propriétaires de Tempiré pourront atteindre les mêmes résultats quand ils le voudront ; car les réformes appliquées aux domaines du prince Esterhazy sont réalisables sur toutes les terres de lempire. Il ne dépend que de leurs possesseurs de se servir des moyens que la science agricole de notre époque et le crédit foncier mettent à leur disposition. Les anciennes méthodes de culture usitées en Autriche ne peuvent plus être employées^ sinon avec avantage et profit, au moins avec utilité, que sur les domaines cultivés directement et personnellement par leurs propriétaires. Partout ailleurs, sur les grandes terres administrées par des intendants ou sur les propriétés de moyenne grandeur placées sous la surveillance d'économes, les revenus et la valeur du fonds ne pourront être doublés et triplés que par l'emploi de fermiers-propriétaires ou Faction d'industriels ou même de sociétés industrielles qui peuvent se créer dans ce but. La voie est ouverte à cette grande et pacifique réforme, dont les bienfaits incalculables viendront s'ajouter aux résultats des actes politiques du 20 octobre 1860 et du 26 février 1861. Disons-le en passant, il résulte évidemment de ces diverses considérations que les capitalistes de l'Europe occidentale trouveront aussi de grands avantages dans l'acquisition de propriétés foncières en Autriche. Par exemple, si M. B... achetait une terre fl. 300,000, il pourrait aisément l'affermer au prix de fl. 15,000. Cette propriété acquérant chaque année une plus-value de 5 p. c, elle vaudra dans dix ans fl. 450,000, et alors, grâce au progrés de l'industrie, au développement de l'agriculture et à l'accroissement des voies de communication, M. B... pourra facilement, soit revendre sa pro-

priété avec sa plus-value , soit l'affermer de nouveau au prix de SO à 30 mille florins. Ajoutons que si , dans dix ans, le florin était revenu au pair, Tacheteur étranger aurait encore profité de cette nouvelle plus-value et gagné sur son capital plus de 30 p. c. !

Quoique tous les résultats que nous avons indiqués soient certes de nature à faire impression sur l'esprit des capitalistes les plus timides, nous voulons leur ôter jusqu'à l'ombre d'une inquiétude, en leur indiquant la possibilité d'une

V. Sécurité conventionnelle y ou r assurance appliquée aux créances hypothécaires , aux frais de l'emprunteur : la Vindobona.

Nous avons énuméré les précieuses garanties que les capitalistes, désireux de placer leurs fonds sur hypothèque, rencontreraient dans l'empire d'Autriche. Nous avons démontré que nulle part ailleurs ils ne trouveraient pour leurs capitaux plus de protection légale et plus de sécurité ree//e; que la législation mofiétaire autrichienne devait inspirer confiance aux plus timorés; que les placements de fonds sont politiquement aussi sûrs en Autriche qu'en n'importe quel pays du continent; qu'économiquement^ enfin, ils sont mieux garantis dans cet empire que dans la plupart des contrées de l'Europe.

Pour combler la mesure de tous les arguments que nous avons accumulés , nous indiquerons encore une dernière et suprême garantie qui résume et complète toutes celles que nous avons analysées : l'assurance (1).

(1) L'idée première de Putilité des assurances hypoUiécaires est duc à un

Nous voulons en convenir, la meilleure hypothèque d'entre les meilleures ne donne pas toujours la certitude absolue de la régularité c mathématique > du payement des intérêts ou du remboursement du capital. En d'autres termes, malgré la protection de la loi, malgré la solidité réelle du placement effectué, malgré toutes les garanties, soit monétaires^ soit politiques^ soit économiques dont il est entouré, le créancier hypothécaire n'a jamais la certitude absolue qu'à l'époque des échéances, soit légales ,soit conventionnelles, les intérêts dus ou le remboursement du capital prêté lui seront payés avec une régularité ponctuelle. Si ces payements n'ont pas lieu, quelle que soit la perfection de la législation hypothécaire, le créancier devra soit patienter^ soit recourir aux voies de droit, c'est-à-dire, dans tous tes cas, attendre et souffrir une perturbation dans son crédit, quelque minime qu'elle soit.

Grâce cependant aux perfectionnements de la législation civile de l'empire, et à l'intelligente ardeur de l'esprit d'entreprise qui s'y manifeste si énergiquement depuis dix ans, on est arrivé à y donner aux prêts hypothécaires un caractère exceptionnel de sécurité et de facilité, en leur appliquant le principe de ïassurance aux frais de l'emprunteur.

L'assurance appliquée aux créances hypothécaires donne au créancier la certitude, quoi qu'il arrive, de

des hommes d^État les plus distingués de TAutriche, M. le comte Hartig, conseiller intime, ministre d^État et des conférences de S. M. Tempereur d*Au-triche, président de la commission pour la réforme des impositions directes, membre de la Chambre des Seigneurs et président da conseil d'administration de la Vindobona,

recevoir, à son domicile , avec une régularité mathématique et sans frais, le payement désintérêts du capital qui lui sont dus.

Cette combinaison ingénieuse, un des plus grands progrès du crédit foncier moderne, a été réalisée par rétablissement de la Compagnie d'assurances hypothécaires , la Vindobonaj fondée à Vienne (dont elle porte le nom) en 1859, avec Tautorisation du gouvernement impérial, et déjà plusieurs fois mentionnée dans cet écrit.

Les opérations de cet établissement de crédit, dont les administrateurs et les actionnaires sont en grande partie Belges, sont parfaitement indiquées dans Tarticle 5 de ses statuts. Elles consistent à entreprendre, à ses propres risques et contre payement d'une prime : i"" 1 assurance du remboursement régulier des créances * garanties par hypothèque; 2"" à assurer le payement régulier des intérêts des capitaux garantis par hypothèque, ainsi que des rentes, annuités et payements périodiques garantis par hypothèque. Le but dans lequel la Vindobona a été instituée est donc double : garantir aux prêteurs le remboursement de leurs capitaux et le payement régulier des intérêts, en appliquant aux hypothèques le principe de Tassurance ; attirer et faire affluer temporairement en Autriche, à des conditions avantageuses, les capitaux étrangers destinés aux prêts hypothécaires, garantis à la fois par un gagec/e premier choix et par la caution de la Vindobona.

Ainsi, moyennant Je payement d'une prime d'assurance que supporte l'emprunteur, la Vindobona rembourse au créancier intérêts et capital, dès que le débiteur est en défaut ou en retard d'exécuter ses obligations.

— so -

Cet établissement de crédit foncier paye même directement au domicile de l'emprunteur et aux échéances fixées dans le contrat de prêt.

La prime, qui décharge le créancier de désagréments de toute espèce, soit moraux, soit matériels, les impose à la Compagnie d'assurances, dédommage cette dernière des avances de fonds qu'elle peut être obligée de faire au lieu et place du capitaliste, sert à couvrir les frais de procédure judiciaire, et répare enfin le préjudice qu'entrainent les retards des hquidations et que le préteur ne subit plus.

Tout est donc garanti au créancier^ les intérêts, le capital, un revenu assuré et régulier, un capital impérissable; repos d'esprit, repos de corps. Au lieu d'un gage, il en a deux^ et cela gratuitement. Au lieu d'une seule caution réelle, consistant en un immeuble, le capitaliste en a trois : l'immeuble hypothéqué, le capital social de la Vindobonay et la caisse de la Compagnie d'assurances, qui répondent de l'accomplissement rigoureux des obligations des débiteurs.

Telle est l'institution de la Vindobona^ qui a déjà rendu de si grands services au crédit foncier des propriétaires autrichiens. Simple dans son objet, multiple dans son action, féconde dans ses résultats, cette Société d'assurances maisitient la créance hypothécaire avec son gage, l'affermit, la double de sa propre puissance, et au payement des intérêts imprime le mouvement de régularité et de promptitude qui distingue une dette publique bien établie.

Jusqu'ici nous avons raisonné dans l'hypothèse où le

capitaliste prêteur effectuerait le placement hypothécaire en monnaie déterminée, par exemple en francs. Montrons maintenant les

c. avantages des prêts hypothécaires effectués en florins

d'Autriche.

Durant les quinze dernières années^ la valeur du florin ^Autriche a été soumise à de nombreuses fluctuations, comme le prouve le tableau suivant :

Au 31 décembre 1846 le florin valait fr. 2,43

— 1860 — 1,72 Au 1" mai 1861 — 1,65 Au 31 décembre 1861 — 1,75

À la date du l""' mars 1862, le florin était coté à fr. 1^80 et fr. 1,81.

En présence de cette dépréciation, les détenteurs de coupons de métalliques ou d autres valeurs autrichiennes sont réduits, soit à les vendre en subissant une perte considérable, soit à les conserver dans l'espoir d'une amélioration du change et en se résignant forcément à garder en porte-

feuille une valeur qui ne produit pas d'intérêts. Pour échapper à ce double inconvénient, il est un moyen que nous recommandons a tous ceux qui, comme nous, ont foi dans l'avenir du crédit de FÂutriche : c'est l'échange de ces coupons contre d'autres valeurs productives d'intérêts, et présentant pour son débiteur la chance presque certaine de profiter, en temps opportun, d'une situation plus favorable.

Ces valeurs, ce sont les obligations foncières, garanties par des hypothèques en Autriche, ou encore les lettres de gages émises par les banques hypothécaires qui prêtent en Autriche en florins valeur autrichienne. En acquérant ces obligations, en achetant des lettres de gage ou en prêtant sur hypothèque des capitaux consistant ou évalués en flo* rins d'Autriche, le capitaliste, devenu créancier hypothécaire, possédera entre les mains une valeur entièrement productive d'intérêts, d'une incontestable solidité, et conservera en même temps le précieux avantage de pouvoir, au moment favorable, bénéficier de la hausse sur le cours du change qui, d'après toutes les probabilités, se sera produite à l'échéance de ses titres.

Pour justifier l'espoir de cette hausse, il suffit de se rappeler la fluctuation de la valeur du florin d'Autriche: durant les quinze dernières années, traversées cependant par plus d'une redoutable crise, jamais la valeur du florin n'est descendue au-dessous de fr. 1-65. Il est donc permis de conclure que ce prix est une cote extrême, et qu'il ne s'écoulera pas un long temps, la situation politique aidant, sans que la hausse actuelle ne prenne de plus grandes proportions.

Ces considérations nous autorisent à conclure que le capitaliste qui deviendrait maintenant acquéreur d'une créance hypothécaire émise en florins d'Autriche, peut compter avec assurance sur une augmentation progressive des intérêts et du capital de son titre. Traduisons cette conclusion en chiffres.

Supposons X. détenteur de 400 coupons de métalliques autrichiens de fl. 25 chacun, soit 10,000 florins. S'il vend ces coupons au cours du jour, il ne recevra que 18,000 francs (le florin autrichien ne valant actuellement que fr. i .80). S'il les garde, il possédera une valeur improductive d'intérêts. Si. au contraire, il les transforme en valeurs foncières, il acquerra une créance représentant un capital de 10,000 florins, donnant annuellement au moins SOO florins d'intérêts. Le mouvement que suivront ce capital et ces intérêts, dans la supposition d'une amélioration progressive du change , est marqué dans le tableau suivant :

Lorsque le florin sera à .

Fr. 1 90, son capit. vaudra fr. 19,000 el les iutér. seront de fr. 950, soit 5 28 p. c

A l'époque de la réalisation de ses obligations foncières ou de ses lettres de gage, ou au terme du remboursement de son capital qu'il pourra choisir, il n'est pas à prévoir qu'il aura jamais moins de 18,000 francs. Si cette époque ou ce terme tombe, par exemple, à un jour où le florin vaut fr. 2,30, il recevra 23,000 francs , c'est-à-dire, qu'il fera

un bénéfice de fr. S,000 sur la valeur de son capital, qui était de 18,000 fr. au cours du jour du placement, et il aura joui dans Tintervalle d'un intérêt progressif variant de S i/i h 6 1/2 au moins. Si la valeur réelle du florin restait stationnaire ou même diminuait, le capitaliste pourra employer les revenus de son placement à l'acquisition de nouvelles valeurs foncières en florins d'Autriche.

Les obligations foncières, émises en Autriche par les grands propriétaires (Esterhazy, Palfy, Keglevich, S. Génois, etc.), se négocient à la bourse de Francfort. Les lettres de gage privilégiées de la Banque de Vienne sont cotées à la bourse de cette ville. Un marché se formera pour les Lettres de GagCy émises par les Banques hypothécaires.

Les prêts hypothécaires effectués en florins d'Autriche nous paraissent donc, à bon droit, mériter l'attention sérieuse des capitalistes, qui, tout en recherchant pojir leurs capitaux la solidité des créances hypothécaires, ne dédaignent pas les bénéfices d'une sage spéculation sur l'amélioration du change sur Vienne.

Ainsi le capitaliste qui acquerrait en ce moment en Autriche des valeurs foncières pour une somme de 100,000 florins, donnant un revenu annuel de 3,000 florins, ne débourserait qu'environ 180^000 francs, le florin calculé à fr. 1,80. S'il les vend dans trois ans, par exemple^ lorsque le florin pourra valoir 2 francs, il recevra, indépendamment des intérêts à S p. c. (intérêts qui s'accroîtront eux-mêmes par l'amélioration des prix du change et qu'il aura régulièrement perçus), un bénéfice de fr. 20,000; si le florin atteint fr. 2,2S, son bénéfice s'élèvera à fr. 45,000, c'està-dire, qu'il aura gagné environ 20 p. c. par an !

Si X..,, au Heu d'acquérir des obligations foncières ou des lettres de gage, prêtait directement sur hypothèque 100^000 florins, remboursables en quinze annuités à partir de la cinquième année de la date du prêt, il recevrait pendant les cinq premières années l'intérêt annuel de 5 p. c. payé régulièrement et semestriellement à son domicile, soit il. 2,500 tous les six mois. A partir de la cinquième année, Femprunteur lui payerait semestriellement :

1" 2,500 fl. à titre d'intérêt, soit 5 p. c. par an; 2** 2,500 fl. à titre d'amortissement (1).

Soit 5,000 fl. par semestre ou fl. 10,000 par an; comme il est plus que probable que dans cinq ans la valeur du florin sera augmentée sensiblement, le capital du prêteur et son revenu auront augmenté dans la même proportion. Lorsque la confiance renaît, des créances hypothécaires constituées dans de semblables conditions se cèdent facilement et avec de grands bénéfices.

Ces opérations intéressent surtout les détenteurs de métalliques et les marchés financiers de la Hollande et de la Belgique. On sait, en efiet, que ces deux pays possèdent pour environ un milliard de florins (deux milliards et demi de francs] de valeurs publiques autrichiennes, qui donnent lieu à un payement d'intérêts de 50,000,000 de florins (i!25 millions de francs). Si la moitié de ces intérêts était convertie en prêts hypothécaires effectués en Autriche,

(I) Les sommes prêtées rapporlent au préteur 5 p. c. d*intéréts, tandis que ]e préteur ne bonifie aux emprunteurs qu'uu intérêt de i p. c. sur chaque remboursement partiel du capital compris dans le payement de l'annuité : il en résulte un avantage de plus pour le préteur. Cette manière de prêter a d'incontestables avantages.

successivement pendant dix ans, le crédit privé de la propriété immobilière de l'empire pourrait être élevé de plus d un milliard de francs, comme le démontrent leâ considérations développées plus haut. Cette hausse considérable réagirait infailliblement sur le cours des effets publics , et les capitalistes prêteurs auraient réalisé un double bénéfice : tout en conservant leurs métalliques , ils en auraient augmenté les intérêts réels et auraient créé en même temps de nouvelles valeurs très-productives et d'une solidité à toute épreuve.

Les détenteurs néerlandais ou belges de fonds publics autrichiens subissent en ce moment, par les fluctuations de la valeur du florin, une perte de 36 p. c, soit fl. 360,000,000, près de un milliard de francs, et, par conséquent, une perte de cinquante millions de francs dans leurs revenus. Encore une fois, ces djétenteurs sont donc tous intéressés à coopérer au développement des richesses de l'empire d'Autriche qui peuvent augmenter considérablement leur fortune personnelle.