La loi en énumère cinq

1° Celui du vendeur;

2° Celui des prêteurs qui ont fourni les fonds pour payer le prix de vente $

3° Celui des cohéritiers ;

A" Celui des architectes, entrepreneurs et ouvriers ;

5° Celui des prêteurs qui ont fourni les deniers pour payei les travaux (art. 2103).

On doit y ajouter, d'après l'article 2111, celui des créanciers etlégataires qui demandent la séparation des patrimoines.

50 bis. Sur les cinq privilèges énumérés par l'article 2103, il en est deux qui se confondent presque avec deux des autres, ce sont les privilèges indiqués aux numéros 2 et 5 ; ils dérivent des privilèges des numéros l et i; nous verrons toutefois que l'article,

(1) V. tupra n° 29 bit. II.

en les énumérant distinctement, ne fait pas absolument un double emploi.

Quant au droit des créanciers et légataires qui demandent la séparation des patrimoines, il sera nécessaire d'examiner s'il constitue un véritable privilège.

Privilège du vendeur.

51. Le motif qui fonde ce privilège est le même pour les immeubles que pour les meubles. Seulement la nature du bien, en même temps qu'elle commande ici pour la conservalion du privilège l'accomplissement de certaines formalités (art. 2106 et 2108), assure au vendeur un droit plus durable, lequel ne doit en général s'éteindre que par le paiement du prix. V. art. 2103-1°, al. 1 , et à ce sujet, art. 2102-4°.

Remarquons, au reste, que le privilège accordé ici au vendeur ne fait nul obstacle a la faculté qu'il a toujours, s'il le préfère, de faire résoudre la vente (art. 16oi).

51 bis. I. Le vendeur a mis dans le patrimoine du débiteur une certaine valeur, et sur cette valeur il doit être préféré à tous Jes autres créanciers, qui, sans cela, s'enrichiraient à ses dépens : telle est la raison d'être du privilège du vendeur d'immeubles comme de celui du vendeur de meubles.

ol bis. II. L'existence du privilège du vendeur d'immeubles est indépendante de la forme de l'acte constatant la A'ente. Il peut aussi bien résulter d'un acte sous seings privés que d'un acte authentique. Qui pourrait, en effet, critiquer l'acte sous seings privés? Les ayant cause de l'acheteur qui voudraient écarter le vendeur? Mais cet acte sous seings privés qu'ils critiqueraient, c'est le titre de propriété de leur auteur; sans l'acte juridique que cet écrit constate, le bien ne lui aurait pas appartenu, et ils n'auraient pu acquérir aucun droit sur ce bien. Us ne peuvent donc pas accepter ce titre sur un point et le repousser sur un autre.

Nous faisons, du reste, observer que la question sur la forme de l'acte ne tient pas à la question de publicité, et nous réservons tout

ce qui sera dit plus tard sur la nécessité de prévenir les tiers, acquéreurs ou créanciers, de l'existence de privilège.

51 bis. III. La créance du prix est l'objet principal du privilège. Mais dans le prix il faut comprendre les intérêts de ce prix. Us en sont en effet l'accessoire; ils en font en quelque sorte partie, ils sont la représentation de la jouissance abandonnée à l'acheteur avant le paiement du prix principal.

Restera à examiner combien d'années d'intérêts pourront être garanties par le privilège au même rang que la créance du prix ; c'est une question qui se placera naturellement sur l'article 2151.

51 bis. IV. Les frais et loyaux coûts du contrat (frais d acte, droits de transcription, de mutation) sont aussi des accessoires du prix. La nécessité qui pèse sur l'acheteur de supporter ces charges diminue le prix que le vendeur peut retirer de sa chose ; donc, au point de vue de l'acheteur, ces frais sont une partie du prix.

Ces accessoires doivent être payés par l'acheteur fart. 1593, 2155); ils sont ordinairement payés par lui. Mais le vendeur peut les avoir avancés, peut-être en vertu d'une clause du contrat, peut-être parce qu'il a voulu obtenir un titre pour exercer des poursuites contre l'acheteur, ou bien il aura transcrit pour constrver son privilège, il aura payé comme tenu solidairement envers le notaire (art. 2002). Dans tous ces cas, il pourra invoquer son privilège ; car il est créancier de sommes qui pour l'acheteur faisaient partie du prix d'acquisition, dont l'acquittement était nécessaire pour que l'immeuble entrât dans le patrimoine de l'acheteur; il a donc contribué de ce chef à l'augmentation du gage des créanciers, et il est juste qu'il soit préféré à la masse sur la valeur qu'il a mise dans le patrimoine.

51 bis. V. Le privilège est expressément accordé par la loi au vendeur, mais il est impossible de le restreindre au cas de vente proprement dite, parce qu'il y a d'autres contrats qui, soùs un autre nom, cacheront une convention de vente, et parce qu'il faut s'attacher au fond des choses plutôt qu'aux dénominations employées par les parties.

Ainsi, en principe, l'échange ne donnera pas naissance au privilège même au cas d'éviction, parce que l'action de l'échangiste évincé ne ressemble pas à celle du vendeur non payé; c'est une action en dommages et intérêts (art. 1705), et dans l'hypothèse

d'éviction, l'échange conserve bien son caractère propre de contrat distinct du contrat de vente.

Mais l'échange n'a pas toujours un caractère pur : il est quelquefois un contrat réunissant à ses caractères propres ceux de la vente; c'est quelquefois un contrat mélangé. L'échange, quand une soulte a été stipulée, n'est pas un pur échange, c'est un contrat double : échange jusqu'à concurrence du moindre des deux immeubles, vente pour le surplus, c'est-à-dire pour la valeur représentée par la soulte. En décomposant ainsi le contrat, nous arrivons à attribuer le privilège à l'échangiste créancier d'une soulte, parce que cette soulte est un prix de vente.

51 bis. VI. Une autre hypothèse se rapproche de celle-ci, c'est l'hypothèse d'une donation soumise à des charges. Exemple: Pierre donne à Paul un immeuble qui vaut 100,000 francs, en imposant au donataire la charge de lui payer 20,000 francs.

La difficulté sur l'existence du privilège, au cas de donation soumise à des charges, se rattache à une controverse sur la nature et les effets de cette donation. Si l'on considère le donataire comme n'étant pas obligé personnellement à l'acquittement de la charge, et simplement exposé, au cas d'inexécution, à la révocation de la donation, il est clair qu'on ne peut pas songer à attribuer au donateur le privilège du vendeur. Si l'on traite le donataire comme un obligé, il faut voir dans la convention un contrat mélangé de donation et de vente, et assurer par le privilège le paiement de la somme promise, qui n'est autre chose que le paiement du prix de la partie de l'immeuble qui a été vendue (1).

51 bis. VII. L'acheteur à réméré qui abandonne l'immeuble à son vendeur, sans que celui-ci ait rempli les conditions auxquelles est subordonné l'exercice du réméré, n'aurait pas le privilège pour garantir la restitution du prix de la vente. En effet, il n'y a pas un nouveau contrat de vente entre l'acheteur à réméré et son vendeur; il y a résolution de l'ancien contrat, et par conséquent nous ne trouvons pas à appliquer l'article 2103. L'acheteur avait un droit de rétention (art. 1673), mais il n'avait que cela.

52. Le motif qui fait accorder au vendeur non payé la préférence sur les autres créanciers de l'acheteur, s'oppose éga-

(1) V. Demante, t. IV, n'96 bis. II.

lement à ce que l'acheteur puisse, en revendant le bien et acquérant ainsi un privilège semblable, obtenir la concurrence avec le vendeur précédent. En cas donc de plusieurs ventes successives, les derniers vendeurs ne sont pavés qu'après les premiers (v. art. 2103-1% al. 2) -, et remarquez que tout paiement fait a un vendeur plus ancien devra naturellement diminuer d'autant le privilège des vendeurs subséquents, en l'acquit desquels ce paiementse trouvera fait, Ceus-cine seront donc en général colloques à leur ordre que pour l'excédent de leur propre créance sur le montant des paiements faits aux vendeurs antérieurs.

52 bis. I. La seconde partie du premier paragraphe de l'article 2103 traite une question de rang entre différents vendeurs du même immeuble. D'après cette disposition, il faut colloquer les différents vendeurs d'après l'ordre d'ancienneté. C'est, en effet, le plus ancien vendeur qui est véritablement cause que le bien est dans la masse du débiteur, dont le patrimoine se répartit entre des créanciers.

Supposons: Primus, Sec un dus et Tertius, trois vendeurs successifs d'un bien appartenant à Quartus, aujourd'hui en déconfiture. Si Primus n'avait pas vendu à Secundus et celui-ci à Tertius, l'immeuble ne serait pas dans l'actif de Quartus.

Il faut observer, en outre, que le plus souvent en payant Primus on libère à la fois Secundus de ce qu'il devait à Primus, et Tertius de ce qu'il devait à Secundus. Si bien qu'en payant le plus ancien vendeur on paie en même temps les vendeurs postérieurs.

o2 bis. II. Cette observation, néanmoins, pour être vraie dans la majorité des hypothèses, n'est pas toujours exacte. On peut comprendre que le troisième acheteur ait payé le second, qui n'avait pas payé le premier vendeur, et dans ce cas il n'est pas possible de justifier l'article en disant que la masse qui paie Primus acquittera en même temps l'obligation de Secundus et celle de Tertius.

L'article cependant doit être appliqué même dans cette hypothèse, et comme les créanciers ne peuvent pas être primés deux fois par le prix de vente d'un seul immeuble, l'exercice du privilège

de Primus fait obstacle à l'exercice de celui de Tertius. La masse ne peut pas supporter deux fois la charge d'un privilège dans l'intérêt d'un créancier, Tertius, qui a commis l'imprudence de payer son vendeur sans s'assurer s'il avait lui-même acquitté le prix de son acquisition.

o2 bis. III. Nous avons raisonné comme si les trois vendeurs successifs avaient vendu l'immeuble pour le même prix. Le contraire est possible. Le prix peut avoir été diversement fixé dans les trois ventes.

Si la première vente a été faite pour un prix plus élevé que chacune des deux autres, la collocation du premier vendeur absorbant le maximum de la valeur affectée au privilège, il n'y a plus de place pour le privilège des autres vendeurs. Mais si la seconde ou la troisième vente a été faite à un prix supérieur à celui de la première, le second ou le troisième vendeur peut exercer son privilège après celui du premier vendeur, pour l'excédent de sa créance sur celle qui lui était préférable d'après l'ordre d'ancienneté.

Privilèges des prêteurs qui ont fourni les deniers pour l'acquisition.

53. Ce privilège n'est autre que celui du vendeur qui est acquis aux bailleurs de fonds, en remplissant les conditions qui sont en général requises pour opérer la subrogation sans le concours de la volonté du créancier. V. ait. 2103-2°, et à ce sujet, art. 1250-2°.

53 bis. Celui qui a prêté les fonds employés à l'acquisition d'un immeuble a mis cet immeuble dans le patrimoine de l'acheteur, tout aussi bien que s'il était lui-même le vendeur. De plus, son privilège ne nuit pas aux créanciers ; car s'il n'existait pas, le bien serait grevé du privilège du vendeur.

5i. Remarquons, au reste, que la subrogation a un privilège quelconque peut toujours s'acquérir par toutes les manières légales d'opérer subrogation (v. art. 1250, 1251). Mais le privilège dont la loi consacre ici l'établissement au profit du bailleur de fonds, sous les conditions qu'elle détermine, n'est

pas propremenl un cas de subrogation. Car il ne s'agit pas ici de faire passer à un tiers le privilège né dans la personne du vendeur, mais de faire naître, dans la personne même qui fournit les fonds pour l'acquisition, le privilège que le paiement fait de ses deniers empêchera d'exister dans la personne du vendeur. Or, c'est ce qui ne peut se faire que par le moyen indiqué.

54 bis. La disposition de l'article 2103-2° nous rappelle celle de l'article 1250, qui autorise la subrogation par la volonté du débiteur, et notre article reproduit à peu près les conditions exigées par l'article 1250. Un acte d'emprunt authentique, une quittance authentique constatant la destination des deniers empruntés et l'origine des deniers payés, ce sont les principales exigences de l'article 1250 : nous en avons expliqué les motifs. Mais cet article semble exiger davantage. Il paraît demander entre le bailleur de fonds et l'emprunteur une convention expresse de subrogation ; c'est ce qu'exige certainement la première partie de l'article 1250, et ce qu'exigeait aussi, pour la subrogation par la volonté du débiteur, l'édit de 1609, dont l'article 1250-2° reproduit sommairement la disposition. L'article 2103 ne parle pas d'une stipulation expresse relative au privilège.

Cette différence entre le texte des deux articles 2103 et 1250 donne un intérêt à l'observation de M. Demante (n° 5i). Quand le prêteur de deniers aura un privilège né en sa personne, c'est-à-dire quand il aura prêté des fonds destinés à payer le vendeur au moment même du contrat, c'est l'hypothèse propre de l'article 2103, point ne sera besoin d'une stipulation relative au privilège. Il ne s'agira pas en effet de lui donner naissance, puisqu'un privilège ne résulte pas d'une convention; il ne s'agira pas non plus de le transmettre, puisqu'il n'est pas encore né; convention de subrogation impossible, convention créant le droit inutile : voilà qui explique comment le législateur n'a pas reproduit ici d'une façon complète les dispositions de l'article 1250-2°.

En dehors de cette hypothèse spéciale, assez rare, il faut l'avouer, le bailleur de fonds sera un véritable subrogé, puisque le privilège aura pris naissance en faveur du vendeur, et les conditions d'existence de son droit devront être trouvées dans l'article 1250.

Privilège des cohéritiers.

55. Les cohéritiers ayant tous originairement un droit sur chacun des biens composant la succession, droit qu'ils ne s'abandonnent réciproquement que sous la condition pour chacun de posséder paisiblement son lot, il est naturel que les biens de chaque lot restent spécialement affectés à la garantie des autres, comme la chose vendue l'est au paiement du prix. De là le privilège accordé aux cohéritiers, non pas, il est vrai, sur tous les biens, mais sur les immeubles de la succession, tant pour la garantie des partages, ce qui se réfère au cas d'éviction, que pour les soultes ou retours de iols (v. article 2 103-3°) ; et remarquez que les motifs ci-dessus étant puisés dans la nature du partage, quel que soit son objet, la loi ellemême applique a tout copartageant ce qu'elle dit ici du cohéritier (art. 2109) ; remarquez encore que le môme privilège a lieu pour le prix de la licitalion sur le bien licite [ibid.).

55 bis. I. Le troisième privilège est celui des copartageants. Cette expression doit èlre substituée à celle du Code, car les règles sur le partage des successions s'appliquent au partage de toute chose indivise.

Le copartageant n'est pas l'auteur de son copartageant, puisque le partage est déclaratif de propriété. Le partage n'est point une vente. On ne pourrait donc pas, par voie de raisonnement, donner, dans le cas de partage, un privilège appuyé sur le premier alinéade l'article 2103. Mais les raisons de ce premier alinéa se présentent avec la même force quand il s'agit d'un partage.

Le partage, en effet, a toujours sa base dans une convention expresse ou tacite par laquelle chaque copropriétaire a consenti à considérer chacun des autres comme propriétaire exclusif de son lot, moyennant qu'il aurait lui-même la propriété exclusive du sien. En ce sens, il a donné un consentement à un acte qui a mis une valeur dans la masse. Au fond des choses, il y a donc même raison pour lui donner un privilège que pour en donner un au vendeur.

90 COURS \NU.YTKJIF DE CODE civil* i.IV. 111.

Si mon copartageant gardait son lot intact quand le mien m'a été enlevé en tout ou en partie, mon copartageant ou ses créanciers s'enrichiraient à mes dépens.

oo bis. II. Déterminons maintenant d'une manière précise quelles sont les créances du copartageant qui sont privilégiées. C'est : i° la créance de garantie; 2° la créance d'une soulte; 3° la créance du prix d'un immeuble licite. Les deux premières créances sont désignées dans l'article 2103, et la troisième, incidemment, dans l'article 2109.

Le copartageant créancier d'un prix de licitation ressemble beaucoup à un vendeur, et l'assimilation est d'autant plus complète que le privilège frappe seulement le bien licite, et que les autres biens compris dans l'indivision y échappent. C'est la conséquence de ce que cette créance n'est pas comprise dans l'article 2103 qui crée un privilège sur tous les biens de la succession, tandis que l'article 2109 détermine d'une manière spéciale et exclusive le bien grevé du privilège pour le prix de la licitation.

55 bis. III. Le privilège pour la soulte suppose qu'un lot ayant été composé de valeurs trop considérables, le copartageant qui l'a reçu a été grevé de l'obligation de payer une certaine somme, en retour ou en compensation, aux autres copartageants.

Pour cette valeur reçue en trop et compensée par un prix en argent, le copartageant se rapproche encore d'un acheteur. Mais l'assimilation est moins complète qu'au cas de licitation, car le privilège frappe sur tous les immeubles qui ont été compris dans le partage (art. 2103). On a considéré le non-paiement de la soulte comme une sorte d'éviction dont chaque cohéritier se trouve garant dans la proportion où il est garant des évictions. Nous ne pensons pas que l'article 2109 ait restreint les termes généraux de l'article 2103. Car s'il paraît limiter l'assiette du privilège aux biens de chaque lot, et par conséquent grever exclusivement le lot chargé d'une soulte, ce n'est là en effet qu'une apparence : l'article 2109 n'a pas pour objet de créer le privilège et d'en fixer l'étendue; il règle une question de publicité, et en soumettant le privilège à la nécessité d'une inscription, il était nécessaire qu'il considérât l'inscription comme ayant un effet relatif, conservant le droit sur les biens composant le lot du copartageant sur qui elle a été prise, et ne produisant pas d'effet par rapport au lot d'un autre sur qui l'on aura négligé de s'inscrire.

HT. XVIH. PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2l03-3°-4°. 91

oo bis. IV. L'égalité qui doit régner dans les partages est rompue par l'éviction de l'un des copartageants. Celui-ci devient créancier d'une indemnité dont le paiement lui est assuré par le privilège.

55 bis. V. Dans le cas où il s'agit du prix de la licitation, le privilège garantit contre le copartageant, seul débiteur de ce prix, la totalité de la créance. Mais dans les deux autres hypothèses (privilège pour la soulte, privilège pour la garantie des évictions), il en est autrement.

D'abord, si nous envisageons le cas de garantie des évictions, le privilège ne doit pas frapper pour le tout les immeubles composant le lot de chacun des copartageants. Ce privilège, en effet, naît en même temps que l'obligation dont il assure l'exécution; or l'obligation de garantie naît divisée entre les différents copartageants (art. 885); donc le privilège doit naître divisé comme l'obligation dont il est l'accessoire.

Quant au privilège qui assure le paiement de la soulte, il faut faire une distinction. Contre le copartageant qui a reçu le lot grevé de soulte, le privilège existera pour le tout, car l'obligation personnelle retombe tout entière sur ce copartageant, et le privilège, accessoire de cette obligation, a dû naître avec toute l'étendue et l'énergie qu'avait cette obligation. Mais contre les autres copartageants, le privilège doit naître divisé, car ceux-ci n'étaient pas débiteurs personnels de la soulte; ils ne sont tenus qu'en vertu d'une extension du principe de la garantie, et leur obligation comme le privilège doivent se diviser ainsi que se divisent l'obligation de garantie et le privilège qui en est la sanction.

Privi'ège des architectes, entrepreneurs et ouvriers.

56. Les constructions, reconstructions ou réparations qu'un débiteur fait exécuter sur sa propriété ayant pour effet d'augmenter ou de conserver le gage commun, il est équitable que les autres créanciers ne profilent pas de ce résultat aux dépens de ceux dont le travail ou l'industrie l'a procuré. C'est d'après cette vue que la loi accorde privilège aux architectes, entrepreneurs et ouvriers quelconques employés à ce genre de

92 COL r. s ANALYTIQUE DE GODE CIVIL. LIV. 111.

travaux, pour la valeur de leurs ouvrages, sur la plus-value que l'immeuble en a acquise.

36 bis. I. Le privilège est accordé pour les travaux d'édification, reconstruction ou réparation de bâtiments, canaux ou ouvrages quelconques. Ces derniers mots pourraient donner au privilège une très grande généralité, mais les mots édifier et reconstruire, qui indiquent d'une manière précise le but qu'ont dû avoir les travaux, font croire que le législateur a restreint le privilège aux" travaux de construction, et que s'il a parlé de canaux, c'est que l'établissement d'un canal nécessite des travaux de maçonnerie qui ressemblent à ceux de construction et notamment à l'érection d'un mur de soutènement.

Il ne faut donc pas étendre le privilège aux créances nées à l'occasion des travaux agricoles, à moins de se trouver en présence de lois spéciales, comme la loi sur le dessèchement des marais ou la loi sur le drainage. Les dispositions de ces lois prouvent d'ailleurs que le législateur n'a pas considéré le Code civil comme établissant le privilège en matière de travaux agricoles [i .

56 bis. II. Dans l'énumération des créanciers privilégiés pour constructions se trouvent les ouvriers. Ils sont privilégiés, soit qu'ils aient travaillé directement pour le propriétaire, soit qu'ils aient travaillé pour un entrepreneur qui était en rapport avec le propriétaire.

Dans cette seconde hypothèse, l'article 1798 leur accorde une action directe contre le propriétaire, et nous avons établi (2) que ce n'était pas seulement l'action qui appartient à tout créancier en vertu de l'article 1166, mais une action par préférence aux autres créanciers de l'entrepreneur. C'est l'exercice privilégié du droit de l'entrepreneur, et comme celui-ci a un privilège, il faut que l'ouvrier l'exerce. Sur quoi s'appuieraient les créanciers chirograpbaires du propriétaire pour refuser aux ouvriers de l'entrepreneur le privilège que celui-ci aurait eu? Peu leur importe que les ouvriers agissent en vertu de l'article 1166 ou en vertu d'un droit de préférence. Les seuls créanciers qui souffrent de cette préférence sont les créanciers de l'entrepreneur; mais

(1) V., quant au dessèchement des marais, L. 16 septembre 1807, art. 20-23; sur le drainage, L. 28 juillet 1856, art. 3,5.

(2) T. Vil, n-251 bis.

quant à eux, le privilège a sa raison d'être, puisque l'ouvrier n'est privilégié que sur une valeur mise par lui dans le patrimoine du débiteur commun.

57. Pour établir la valeur des ouvrages et la plus-value du bien, il est nécessaire que l'étal antérieur des lieux ail été constaté, et que les travaux soient ensuite dûment vérifiés-, tel est le but des deux procès-verbaux exigés par la loi dans les formes qu'elle détermine ; l'un, contenant l'annonce des travaux, doit le précéder; l'autre, qui a pour objet de les recevoir, doit suivre leur perfection dans un bref délai que la loi fixe à six mois.

Le fondement du privilège une fois connu, il devient évident que son montant, quelle que soit la plus-value du bien, ne peut excéder la valeur des ouvrages, telle qu'elle est fixée par le second procès- verbal, comme aussi il ne peut dépasser la plusvalue qui en résulte, au moment de l'aliénation qui donne lieu a l'exercice du privilège. V. art. 2103-4°.

57 bis. I. Le privilège du constructeur ne peut équitablement exister que sur la valeur mise par ce constructeur dans le patrimoine du débiteur, sur cette valeur qui ne saurait profiter aux autres créanciers sans que ceux-ci s'enrichissent aux dépens du constructeur. Pour éviter toute difficulté relative à la détermination de cette valeur, la loi impose au constructeur certaines précautions de forme : 1° faire constater l'état de l'immeuble avant les travaux; 2° faire constater les travaux après leur achèvement dans un délai de six mois. Ces deux constatations établiront exactement quels travaux ont été faits et quelle plus-value ils ont produite.

57 bis. II. On comprend la raison de la règle qui veut que le premier procès- verbal ait été dressé avant le commencement des travaux. Il constate d'une façon précise quel était le gage des créanciers avant les augmentations survenues aux dépens du constructeur. Il ne faut cependant pas se montrer trop rigoureux dans l'application de la règle. Des travaux de réparation peuvent être tellement urgents qu'il y aurait danger pour l'immeuble à les retarder jusqu'à la nomination d'un expert et la rédac-

94 COURS ANALYTIQUE DE CODE flVIL. I.IV. III.

tion d'un procès-verbal. Il faut bien admettre dans cette hypothèse que le privilège ne sera pas perdu parce qu'on aura pourvu au plus pressé avant l'examen de l'expert, mais il faut que celuici ait été mis à même de constater quel était l'état de l'immeuble, que son procès-verbal contienne son appréciation rétrospective, et qu'on ne puisse reprocher au constructeur ni fraude ni négligence.

57 bis. III. Le privilège ne peut pas toujours s'exercer sur l'immeuble pour toute la plus-value existant à la fin des travaux; il faut que cette plus-value existe encore lorsque l'immeuble est converti en argent par une aliénation. Sinon, les créanciers, autres que le constructeur, n'auraient pas réellement profité des travaux, et le privilège n'aurait plus sa raison d'être. Les créanciers, en effet, ne profitent réellement de leur droit de gage que quand l'objet engagé est aliéné, puisqu'ils ne prennent pas en nature le bien engagé, qu'ils sont seulement payés sur le prix. L'existence d'une plus-value leur est donc indifférente tant que leur droit reste à l'état vague et abstrait: elle ne leur procure quelque avantage qu'au moment où une vente, transportant leur droit sur une somme d'argent, détermine d'une façon définitive quelle valeur va leur être distribuée.

Supposons un terrain d'une valeur de 20,000 francs, des travaux ayant donné une plus-value de 10,000, total 30,000 francs. Postérieurement au deuxième procès-verbal qui a constaté l'existence de cette plus-value, la maison brûle. Il ne reste plus que le terrain, c'est-à-dire 20,000 francs. Si le constructeur devait prendre par préférence 10,000 francs, les autres créanciers souffriraient. Les travaux qui ne devaient pas leur profiter auraient pour résultat de leur nuire. L'idée mère du privilège est que le constructeur doit être préféré à tout autre sur la valeur qu'il a créée; cette valeur a péri, il ne saurait, sans injustice, être préféré sur ce qui reste de l'immeuble, c'est-à-dire sur ce qui était le gage des autres créanciers avant le commencement des travaux.

Ainsi donc, le deuxième procès-verbal fixe le maximum des valeurs affectées au privilège du constructeur, mais non pas le minimum ; il faut une troisième vérification pour établir ce qui reste de la plus-value produite par les travaux au moment de l'aliénation de l'immeuble.

Privilège des prêteurs qui ont fourni les fonds pour payer les travaux.

58. La loi applique ici aux bailleurs de fonds le privilège des ouvriers, comme elle leur applique plus haut celui du vendeur. Les conditions a remplir sont, comme déraison, les mêmes (1) (v. art. 2103-5°); et remarquez que la loi spécifie deux cas donnant lieu au privilège dont il s'agit, celui de paiement et celui de remboursement. Il est évident, au reste, qu'au cas de remboursement, il y a vraiment subrogation, à laquelle on arriverait également par toute autre manière légale de l'opérer.