DU MODE DE PURGER LES PROPRIÉTÉS DES PRIVILÈGES - ET HYPOTHÈQUES
167. Le droit des créanciers privilégiés ou hypothécaires ne consistant, en définitive, qu'à se faire payer a son rang sur le prix du bien affecté, le législateur, toujours favorable à la circulation des biens, a jugé utile d'ouvrir à l'acquéreur un moyen de purger sa propriété, en offrant a ces créanciers le prix de son acquisition, sauf a eux a surenchérir, s'ils jugent que la vente aux enchères doit leur procurer un résultat plus avantageux. Telle est, en peu de mots, toute la théorie de ce chapitre, tel est l'objet des formalités et conditions qu'il prescrit.
168. Avant d'entrer a cet égard dans aucun détail, nous devons remarquer :
1° Que la faculté de purger, attentatoire, jusqu'à un certain point, aux droits des créanciers hypothécaires, n'existe qu'en vertu de la permission spéciale de la loi;
2° Que cette faveur dont jouit l'acquéreur, quelle que soit la nature des privilèges ou des hypothèques, n'est cependant appliquée a l'hypothèque légale des mineurs et des femmes que sous une modification importante, et à la charge de remplir des conditions particulières. Aussi le mode spécial de purger ces hypothèques fait-il l'objet d'un chapitre à part.
168 bis. Ce chapitre et le suivant traitent de la pur (je, procédure tendant à dégrever l'immeuble des hypothèques qui le frappent.
Il y a deux chapitres, parce qu'il y a deux purges : celle des hypothèques inscrites, et celle des hypothèques dispensées d'inscription et non inscrites.
Il est facile de comprendre que le but des deux procédures ne sera pas identiquement le môme, parce que, dans la seconde, il faudra avant tout appeler les créanciers, les avertir, les sommer de se faire connaître, tandis que dans l'autre purge, on s'adresse à des créanciers qui se sont préalablement fait connaître par leurs inscriptions.
169. La faculté de purger n'appartient qu'aux tiers détenteurs (art. 2167, 2180-3°, 2181), a ceux par conséquent qui ne sont pas personnellement obligés. La nécessité, pour cela, de remplir les formes et conditions réglées aux chapitres vm et ix n'existe point pour tout acquéreur : on sent, en effet, que ces formalités seraient tout a (ait sans objet au cas d'adjudication sur saisie. Aussi la loi ne dispose-t-elle ici que dans la supposition d'un contrat translatif de propriété (art. 2181); enfin, ii est bien évident qu'il n'y a lieu de purger des hypothèques que les biens qui en sont susceptibles-, mais pour tous ceux-là celte faculté doit exister a la charge d'observer les conditions légales. Ces conditions, par conséquent, sont utiles a remplir lorsqu'il y a translation de la propriété, soit d'immeubles proprement dits, soit de droits réels immobiliers (art. 2181).
169 bis. I. Nous parlons d'abord de la purge des hypothèques inscrites. L'article 2181, qui indique la première formalité de cette procédure, nous fournit l'occasion de dire quelles sont les personnes qui peuvent purger et quels sont les actes à l'occasion desquels ia purge est nécessaire pour dégrever l'immeuble.
Personnes qui peuvent purger. La faculté de purger appartient aux tiers détenteurs. Voilà ce qui ressort de l'article, quant aux personnes.
Il faut en effet que celui qui exerce cette faculté soit étranger à la dette; la purge est une atteinte portée aux droits du créancier hypothécaire, une sorte d'expropriation de l'hypothèque, quelques fois sans indemnité, car il pourra résulter de la purge qu'un créancier perdra son hypothèque sans être payé de sa créance ; d'autres fois, le créancier sera payé, mais il recevra ce paiement avant le terme qu'il avait stipulé en sa faveur. La loi ne s'est pas arrêtée devant ces résultats de la purge. Elle a été déterminée par des
considérations supérieures d'intérêt général. Il fallait que la circulation des biens ne fût pas entravée, que pour cela les tiers acquéreurs eussent toute sécurité, ne restassent pas pendant de longues années exposés à des poursuites hypothécaires. Le législateur a seulement pris des précautions pour que les créanciers reçoivent la valeur véritable de l'immeuble, et ils n'ont jamais pu espérer raisonnablement davantage.
Malgré tout, il y a dans la purge quelque chose qui altère la situation du créancier en ne lui permettant pas d'attendre une époque favorable pour faire vendre, et cela explique pourquoi cette faculté a été réservée au tiers détenteur.
169 bis. II. Reste à dire comment nous entendons cette expression. Elle est nécessairement exclusive du débiteur, car ce débiteur n'est certainement pas un tiers, et il ne doit pas avoir le droit de diminuer lui-même les garanties de sa dette. Il va de soi que le débiteur solidaire est exactement dans la même position que le débiteur unique. Mais la question présente quelque difficulté quant aux débiteurs conjoints et à l'héritier pour partie du débiteur.
169 bis. III. Parlons d'abord du débiteur conjoint. Tant qu'il est débiteur de sa part, il ne peut pas élever la prétention de purger, puisque l'hypothèque est indivisible, et que dès lors l'immeuble est autant affecté à la part de dette qu'il doit, qu'à la dette tout entière.
Mais il peut avoir payé la part dont il est tenu personnellement; alors il faut distinguer si l'hypothèque est née de son chef, s'il l'a créée par sa volonté sur un immeuble qui lui appartenait, ou si l'immeuble hypothéqué par un autre des débiteurs est ensuite devenu sa propriété. Dans le premier cas, l'hypothèse se confond avec une autre que nous examinerons bientôt; le débiteur libéré pour sa part est, pour les autres parts de la dette, tenu comme une caution réelle; il a véritablement, quand il a contracté, hypothéqué son immeuble à sa propre dette en tant que l'hypothèque garantissait sa part de la dette ; il l'a hypothéqué à la dette d'autrui en tant que l'hypothèque garantissait les autres fractions de la dette.- Pour ces dernières fractions, nous le traiterons comme le détenteur qui a hypothéqué son immeuble à la dette d'autrui.
169 bis. IV. La distinction que nous venons de faire n'est possible, on doit le remarquer, que si l'on suppose l'hypothèque conven-
tionnelle; l'espèce ne pourrait passe présenter à propos d'hypothèque judiciaire, parce que le codébiteur conjoint, condamné par jugement, n'aurait été condamné que pour sa part et que l'hypothèque résultant du jugement ne garantirait que cette part. Quant à poser la question sur le terrain des hypothèques légales, cela présenterait une grave difficulté de fait, car on ne trouve pas la pluralité des codébiteurs quand il s'agit de maris, de tuteurs, d'administrateurs comptables. Dans un seul cas, nous voyons une tutrice et un cotuteur débiteurs de la même dette; mais ils sont débiteurs solidaires, et ce n'est plus l'hypothèse que nous examinons.
169 bis. V. Quand le codébiteur conjoint est devenu détenteur de l'immeuble parce qu'il a acquis, par achat ou tout autre titre particulier, l'immeuble hypothéqué par son codébiteur, il est clair qu'il ne peut pas purger, tant qu'il est débiteur de sa part. Mais s'il a déjà payé cette part, avant d'être poursuivi hypothécairement, ou s'il offre de la payer, ne peut-il pas être considéré comme étranger à la dette, et admis à purger? Nous disons ici ce que nous avons déjà dit à propos de la faculté de délaisser (n° 151 bis. III); celui qui a payé sa part avant les poursuites hypothécaires est véritablement un tiers détenteur, puisqu'il détient l'immeuble hypothéqué et qu'il n'est pas débiteur au moment où il est poursuivi; mais celui qui n'a pas encore payé lors des poursuites est à ce moment un des débiteurs et non pas un tiers; il ne peut pas changer le droit des créanciers postérieurement aux poursuites, se métamorphoser en tiers pour purger ensuite. Il restera exposé aux poursuites des créanciers et courra les chances de la vente sur saisie. Il n'en souffrira du reste pas beaucoup, car d'un côté il ne sera pas longtemps en suspens, puisque les poursuites sont commencées, et d'un autre il ne doit pas payer la dette ; il n'est tenu que sur la valeur de l'immeuble. Enfin, si l'on n'applique pas trop strictement l'article 711 du Code de procédure, il aura la ressource de se porter adjudicataire pour conserver l'immeuble.
169 bis. VI. La situation de l'héritier débiteur d'une partie de la dette et détenteur de l'immeuble hypothéqué par le défunt est plus nette que celle du codébiteur conjoint. Qu'il ait ou qu'il n'ait pas payé sa part de la dette, il ne peut prétendre à purger, parce qu'il a hérité des obligations de son auteur, entre autres de l'obligation contractée tacitement, lors de la constitution de l'hypothèque,
de ne pas porter par son fait atteinte aux droits résultant de cette constitution. L'hypothèque étant indivisible, l'obligation de la respecter est indivisible; dès lors, l'héritier, bien que libéré de sa part de la dette, est tenu à ne rien faire qui puisse nuire aux créanciers hypothécaires; et purger, c'est, nous l'avons dit, porter atteinte à ces droits.
169 bis. VII. La caution qui détiendrait l'immeuble hypothéqué a la dette n'aurait pas le droit de purger, car elle est personnellement tenue à la dette, et ne doit rien faire par conséquent qui puisse amoindrir les droits du créancier.
169 bis. VIII. Nous avons en vue la caution personnelle, le fidéjusseur; la question se présente avec une autre physionomie, quand on songe à la caution réelle, c'est-à-dire au tiers qui, sans s'obliger, a hypothéqué son immeuble à Ja dette d'autrui. Celui-ci n'est pas débiteur, et il semblerait qu'il aura le droit de purger, nous lui avons d'ailleurs reconnu le droit de délaisser; néanmoins il n'a pas celui de purger. Il a créé par sa volonté le droit d'hypothèque, il ne peut pas, par un acte de sa volonté, nuire à ce droit; si nous l'avons admis au délaissement ' 1), c'est qu'il nous a paru que le délaissement n'entraîne qu'une légère différence dans la procédure d'expropriation et qu'il ne nuit pas au créancier; il en serait autrement de la purge, d'où il résulte que notre solution précédente n'entraîne pas une solution semblable sur la question qui nous occupe. Cette décision et celle que nous avons donnée quant aux héritiers pour partie, nous conduisent à la formule suivante : Pour être tiers détenteur dans le sens de l'article 2i81,%il faut non-seulement être étranger à la dette, mais encore être étranger à la constitution de l'hypothèque.
169 bis. IX. Cette double condition, être étranger à la dette et à la' création de l'hypothèque, a pour conséquence que les détenteurs qui ont acquis à titre universel le bien hypothéqué, comme successeurs universels de celui qui a contracté l'obligation ou constitué l'hypothèque, n'ont pas la faculté de purger, puisqu'ils sont tenus des obligations de leur auteur. Ce point n'est pas contesté comme principe; mais dans l'application, des doutes peuvent s'élever par rapport à 1 héritier sous bénéfice d'inventaire, qui n'est pas tenu des dettes de la succession sur ses biens personnels.
(] i v. m bis. xv.
On pourrait croire alors que, payant la part de dette qui est à sa charge aux termes de l'article 873, il pourra purger pour conserver l'immeuble qui est tombé dans son lot. Nous pensons qu'il n'aurait pas ce droit, car l'obligation de laisser subsister intact le droit du créancier qui a reçu d'un défunt une hypothèque, ne compromet pas les biens personnels de l'héritier bénéficiaire, ne l'entraîne pas à payer les dettes au delà de la valeur des biens qu'il a recueillis (art. 802) ; elle se traduit pour lui en la nécessité de s'abstenir d'une opération qui pourrait lui être utile, ou surtout agréable, en lui conservant un immeuble qui lui convient, et dès lors il n'y a pas de raison pour le soustraire à cette obligation; il ne faut pas, en effet, oublier que l'héritier bénéficiaire reste successeur universel du défunt, et qu'il doit subir les conséquences de cette qualité toutes les fois qu'il n'en résulte pas une charge dépassant la valeur des biens héréditaires recueillis par lui.
169 bis. X. La question que fait naître la situation de l'héritier bénéficiaire se présente sous une autre face, quand l'héritier n'a pas seulement recueilli un bien dans un partage, mais qu'il en est devenu adjudicataire à la suite, soit d'une licitation, quand il a des cohéritiers, soit d'une vente aux enchères faite en vertu de l'article 987 du Gode de procédure, s'il est seul héritier.
Dans cette hypothèse, l'héritier bénéficiaire paraît être devenu un véritable tiers, parce qu'il possède en vertu d'un titre nouveau, non plus comme héritier, mais comme tout étranger qui se serait porté adjudicataire dans la vente publique qui a eu lieu. Dégagé d'ailleurs par le bénéfice d'inventaire des obligations du défunt, il peut faire ce que ferait un adjudicataire étranger : il peut purger (1).
Nous pensons, malgré l'autorité imposante d'un arrêt solennel rendu après deux cassations, que les vrais principes imposent la solution qui refuse à l'héritier le droit de purger. Pour nous, l'héritier bénéficiaire n'acquiert pas la propriété quand il se rend adjudicataire dans les deux circonstances que nous avons indiquées ; s'il s'agit d'une licitation, il est clair que son droit remonte au décès du testateur; s'il est seul héritier, la mise de l'immeuble en vente publique n'empêche pas qu'il ait été propriétaire depuis le
(1) V. Aubry et Rau, t. II, p. 933, n° 27, édil. 1865. C. cass., ch. réunies, 12 janvier 1876, Sirey, 1876, I, 81.
décès, et la vente n'a pas d'autre but que de fixer le prix de l'immeuble, la somme dont l'héritier sera comptable envers les créanciers; si l'héritier n'a pas de titre nouveau, comment pourrait-il purger? et quand on devrait reconnaître qu'il a ce titre, on devrait encore lui refuser le droit de purger. Nous l'avons dit dans un numéro précédent, si l'héritier bénéficiaire n'est pas tenu des dettes héréditaires sur ses biens personnels, il n'en reste pas moins ayant cause universel de ce défunt en tant qu'il ne s'agit pas pour lui de subir sur ses biens personnels les conséquences de cette qualité. Or. il ne s'agit pas ici de payer les dettes du défunt, mais simplement de s'abstenir d'user de la faculté de purger, pour exécuter l'obligation indivisible qui pèse sur lui de respecter l'hypothèque créée par son auteur. Qu'importe qu'il ait ou non un titre nouveau? il est toujours tenu de respecter les actes de son auteur, pourvu qu'il ne compromette pas son patrimoine personnel, et il ne le compromet pas lorsqu'il s'abstient de purger l'immeuble héréditaire compris dans son lot ou à lui échu à la suite d'une adjudication ; il le compromet encore moins quand il s'abstient de se porter adjudicataire, s'il considère qu'il y a danger à se faire adjuger un immeuble qu'il ne pourra pas purger (1).
169 bis. XI. Il faut maintenant rechercher à la suite de quelles acquisitions le délenteur peut ou doit purger.
Si on prenait à la lettre l'article 2181, il n'y aurait que les acquisitions par contrat qui pourraient être le point de départ d'une procédure de purge, ce qui exclurait les acquisitions à la suite de décès. Nous venons de nous expliquer sur celles de ces acquisitions qui ont lieu à titre universel. Mais il faut se préoccuper des acquisitions à titre particulier qui se produisent à la suite d'un décès. Le légataire particulier peut-il purger? Quand on voit le donataire ayant le droit de purger, on ne comprend pas pourquoi le légataire n'aurait pas la même faculté. Il n'est pas plus que le donataire entre-vifs tenu des obligations de son auteur, et l'on ne peut objecter contre lui que le texte de l'article 2181 qui emploie, peutêtre sans intention, le mot contrat au lieu du mot titre ou acte. Cet article, d'ailleurs, n'est pas entendu littéralement, car nous allons bientôt l'appliquer à certains jugements. Quant aux articles 2183
(1) V. consultation de noire regrette maître el collègue M. Valette, public par la II' rue pratique et imprimée séparément chez Marcscq en 1875.
et 2184, ils parlent, il est vrai, du donateur et du donataire, mais on sait que, dans le langage de la loi, le legs est une donation testamentaire. Enfin, plusieurs articles se servent d'expressions plus générales pour désigner celui qui purge; ils l'appellent ie nouveau propriétaire. (Art. 2183-2185-2186-2187.)
On a cependant fait contre le légataire une objection qui veut être réfutée. On a fait remarquer que, profitant des dispositions de la loi sur l'organisation de la procédure de purge, le légataire pourrait s'assurer un bénéfice au détriment des créanciers; on en a conclu que la loi ne lui a pas donné le droit de purger, par respect pour la règle nemo libcralis nisi liberatus. Pour comprendre cette objection, il faut mettre en action la procédure de purge. On suppose qu'un immeuble légué vaut 100,000 francs, le légataire qui purgerait pourrait en offrant aux créanciers une somme supérieure à 90,000 francs, mettre les créanciers dans l'impossibilité de surenchérir; s'il offrait 94,000 francs, le surenchérisseur devrait offrir 9,400 francs en plus, soit 103,400 francs. La surenchère n'aurait pas lieu puisque l'immeuble, on le suppose, ne vaut que 100,000 francs. Le légataire conserverait donc pour 94,000 francs un immeuble qui vaut 100,000 francs ; il réaliserait 6,000 francs de bénéfice, bien que les créanciers ne soient pas payés. C'est le résultat que la loi n'a pas voulu consacrer en autorisant la purge.
Nous ne croyons pas devoir nous arrêter devant cette objection. Elle ne s'appuie pas sur des principes, mais sur des faits, des faits très rares, nous allons dire pourquoi, et qui de plus ne sont pas des faits réguliers, qui constituent un abus, un mauvais usage des dispositions de la loi qu'on ne doit pas supposer. Ce calcul sera rare, puisqu'il suppose que le légataire qui purge et les créanciers qui pourraient surenchérir ont une connaissance mathématiquement exacte du prix que produirait la vente de l'immeuble, et c'est cependant chose bien incertaine. L'incertitude du résultat ne permettra pas d'entreprendre une opération facile à comprendre, quand on raisonne sur une hypothèse faite à plaisir, mais qui ne peut pas être appréciée quand on est dans le domaine des faits réels. Outre cela, nous avons dit qu'on mésusait de la loi, et c'est ce que la loi n'a pas pu supposer; elle a pris de minutieuses précautions pour que le prix offert fût bien le prix réel, et elle n'a pas dû penser qu'on réussirait malgré toutes ces précautions à réaliser un bénéfice; le législateur a foi dans les règles qu'il pose, et il
n'établit pas de dispositions dans la prévision des cas où, ces règles étant observées, le résultat auquel il tend ne serait pas obtenu.
109 bis. XII. Sur cette hypothèse et à propos de l'objection que nous venons d'examiner, nous ferons une observation. La faculté de purger appartient au légataire quand son legs est valable, c'està-dire quand l'ensemble du patrimoine, moins l'objet légué, suffit à désintéresser les créanciers; c'est alors que la question se pose uniquement sur le terrain de la législation hypothécaire. Mais si le patrimoine était insuffisant, en y comprenant même l'immeuble légué, pour payer toutes les dettes, la question deviendrait une question de nullité de legs, et les créanciers hypothécaires comme les créanciers chirographaires pourraient opposer cette nullité; ils pourraient notamment s'opposer à la purge, en niant le droit de propriété du légataire (1).
169 bis. XIII. Parmi les actes translatifs de propriété entre-vifs et qui peuvent donner lieu à des procédures de purge, il faut énumérer certains jugements d'adjudication. Tous les jugements d'adjudication ne sont pas dans cette catégorie, parce qu'un certain nombre d'entre eux, ayant été rendus à la suite de procédures auxquelles les créanciers sont liés et que, par conséquent, ceux-ci sont mis en demeure de surveiller, purgent par eux-mêmes les hypothèques. Il serait surabondant de demander aux créanciers s'ils acceptent un prix dont ils ont surveillé eux-mêmes la fixation. Certaines adjudications, au contraire, se font en dehors des créanciers et n'offrent pas à ceux-ci plus de garanties que les aliénations à l'amiable.
169 bis. XIV: Il faut citer dans le groupe des jugements d'adjudication qui ne purgent pas les hypothèques :
1° Les adjudications sur licitalion, sans distinguer si l'adjudicataire est étranger ou s'il est un des copropriétaires. Dans ce dernier cas, la purge ne serait nécessaire que pour les hypothèques antérieures à l'indivision ; quant à celles qui seraient nées pendant 1 indivision, elles tomberaient de plein droit en vertu de l'article 883 si elles étaient nées du chef des copropriétaires non adjudicataires ; nées du chef de l'adjudicataire, elles ne pourraient certes pas être purgées par lui.
169 bis. XV. 2° Les adjudications de biens d'incapa!
(1) V. a-licle de noire collègue M. Laubk. — Rerue critique, t. VIII, p. 217.
tit. xvni. privilèges et hypothèques, art. 2181. 395
3° Celles qui auront eu pour objet des biens de successions bénéficiaires ou de successions vacantes. Les précautions que prend la loi, dans les articles 98G, 998 et suivants du Code de procédure, sont toutes inspirées par l'intérêt des créanciers chirographaires, mais on ne voit aucune règle qui protège spécialement les créanciers hypothécaires en les appelant à contrôler les procédures et la vente.
169 bis. XVI. 4° Les jugements d'adjudication des immeubles d'un failli (art. 572, G. comm.). Ceci est du reste un point qui a soulevé des contradictions. On a dit qu'il ne s'agissait pas d'une vente volontaire, que les créanciers étaient prévenus par la notoriété de la faillite et qu'ils étaient représentés par les syndics, puisqu'ils sont dépouillés du droit de poursuivre l'expropriation, et que ce droit est conféré aux syndics. Enfin, on allègue que l'article 573 du Code de commerce exclut formellement toute autre surenchère que celle dont il règle les conditions, que, par conséquent, il interdit la purge des hypothèques, puisque cette purge a pour but et pour effet d'offrir aux créanciers hypothécaires le droit de surenchérir dans d'autres conditions et particulièrement dans un délai plus long.
Nous pensons que ces raisons ne sont pas assez puissantes pour faire triompher l'opinion qu'elles appuient. Nous faisons d'abord remarquer que ce n'est pas en s'attachant au caractère volontaire ou forcé d'une aliénation, qu'on détermine si elle peut être le point de départ d'une procédure de purge; l'adjudication sur licitation est ou peut être, pour la majorité des colicitants, une aliénation forcée (art. 815); cependant, nous venons de dire, et ceci est admis par tous, qu'elle ne purge pas par elle-même les hypothèques. Si la procédure de saisie aboutit à une adjudication qui éteint les hypothèques, ce n'est pas tant parce que la vente a été forcée que parce que les créanciers hypothécaires ont joué un rôle dans la procédure, et ce n'est pas ce qui arrive dans la vente des biens d'un failli. Le Code de commerce est très significatif sur ce point; quand il cherche à assimiler la vente des biens du failli à une des ventes organisées par le Code de procédure, il la rapproche de la vente des biens de mineur. Or, cette vente n'opère pas par elle-même la purge des hypothèques. Il résulte de ce rapprochement une forte présomption contre l'opinion que nous combattons. Quant à dire que les syndics représentent les créanciers hypothécaires, parce
qu'eux seuls depuis l'union peuvent provoquer la vente, c'est exagérer la portée de l'article 572 du Code de commerce : il y a loin d'une disposition qui suspend l'exercice du droit des créanciers hypothécaires à une règle qui conférerait aux syndics le droit de représenter les intérêts individuels de ces créanciers. Les syndics sont avant tout chargés des intérêts de la masse des créanciers ; on a pu, puisqu'ils allaient être nécessairement amenés par les circonstances à faire vendre les immeubles, empêcher tous les créanciers, même les hypothécaires, de provoquer la vente; mais en refusant aux créanciers hypothécaires le droit de provoquer la vente, on n'a pas déclaré que ces créanciers seraient considérés comme liés à la procédure. Il se passe là quelque chose qui ressemble à ce qui arrive en cas de succession vacante. Il existe un curateur qui est une sorte de syndic, agissant dans l'intérêt des héritiers inconnus et des créanciers; s'il provoque la vente des immeubles, nous avons dit que, les créanciers hypothécaires n'ayant pas été représentés dans les procédures, l'immeuble ne sera pas purgé des hypothèques par le seul fait de l'adjudication. Nous n'avons plus à examiner que l'argument tiré de l'article 578 du Code de commerce. Cet article semble, en effet, n'admeltre qu'une seule espèce de surenchère à propos des immeubles d'un failli. Il s'exprime ainsi : la surenchère n'aura lieu qu'aux conditions suivantes. Mais il est facile d'expliquer sa forme restrictive sans y voir l'anéantissement des droits des créanciers hypothécaires. L'article 573 a pris la place de l'article 565 de l'amien Code de commerce, qui permettait à tout créancier de surenchérir dans la huitaine : la surenchère devait être d'un dixième. Sur cet article s'était élevée la question de savoir si cette surenchère était exclusive de la surenchère admise par le Code de procédure alors en vigueur (art. 710 ancien), qui pouvait être formée par toute personne, dans la huitaine, moyennant l'offre d'un quart en sus du prix. Les rédacteurs de l'article 573 actuel (loi de 1838) ont voulu unifier ces deux surenchères dont ils ont en effet mêlé les diverses conditions dans leur article. Leur intention est attestée par M. Henouard, ancien rapporteur de la loi à la Chambre des députés en 1835, dans son Traite des faillites et banqmroutes. Il compare l'ancien article et le nouveau, et il s'exprime ainsi : « L'article a porté à quinzaine au lieu de huitaine le délai pour surenchérir. Il a admis toute personne à surenchérir. Par là se trouve tranché un très
sérieux débat sur la question de savoir si la surenchère du quart, ouverte à toute personne parle Code de procédure civile, concourait avec la surenchère du dixième ouverte par le Code de commerce à tout créancier (1). » Il n'est pas question de la surenchère autorisée par l'article 2185 du Code civil. Par conséquent, ce n'est pas celte surenchère qui est comprise dans la formule exclusive que contient la première ligne de l'article 573 (2).
169 bis. XVII. 5° Les adjudications à la suite de la conversion d'une vente sur saisie en vente volontaire (art. 743 Code de procédure) doivent, avec une distinction, être placées dans le groupe des adjudications qui ne purgent pas par elles-mêmes les immeubles adjugés. La distinction ressort de l'article 743. Elle dépend de l'époque où la conversion est demandée (v. articles 715 et 746, C. Pr.). Si elle est demandée avant que la procédure de saisie ait été menée jusqu'aux sommations adressées aux créanciers hypothécaires en vertu de l'article 692, les seuls intéressés dont le consentement est requis pour que la conversion ait lieu sont le poursuivant et le saisi ; donc les créanciers inscrits deviennent absolument étrangers à la vente, puisque les sommations ne leur doivent plus être faites ; la vente est soumise aux conditions et formalités des ventes de biens appartenant à des mineurs ; l'adjudication ne peut pas purger les hypothèques.
Mais si nous supposons que la conversion de la vente sur saisie en vente volontaire a lieu lorsque les sommations exigées par l'article 692 ont déjà été faites, les créanciers doivent consentir à cette conversion, par conséquent ils ne sont pas étrangers à la vente ; ils sont liés à la procédure comme à celle de vente sur saisie, et il n'y a pas à remplir contre eux les formalités de la purge; l'adjudication opère elle-même comme aurait opéré la purge.
169 bis. XVIII. Il faut au contraire placer dans le groupe des adjudications qui ne donnent pas place à une procédure de purge :
1° Les adjudications sur saisie immobilière ; c'est, nous l'avons dit, la conséquence de l'article 692 du Code de procédure qui exige qu'une sommation soit faite aux créanciers inscrits de prendre communication du cahier des charges et de fournir leurs dires et
(1) V. Renouard, Traité des faillites et banqueroutes, t. Il, p. 367. (2). V. C. I. Paris, 21 août 1852. — Sirey, 1862, 2, 545.
observations, ce qui les met en demeure de surveiller la vente et rend inutile une purge ; car on ne comprendrait pas une deman le de mise aux enchères, lorsque déjà des enchères ont eu lieu sous la surveillance des créanciers. Sur ce point, le silence du Code de procédure avait donné lieu à de graves difficultés, qu'on avait laissées pendantes lors de la révision partielle de ce Code en 1841. La solution résulte aujourd'hui du texte de l'article 717 du Code de procédure amendé dans la révision de 1858.
169 bis. XIX. 2° Les adjudications à la suite d'une surenchère. Qu'il y ait eu surenchère du dixième au cas de l'article 2185, surenchère du dixième autorisée par l'article 573 du Code de commerce, ou surenchère du sixième d'après les articles 708, 965, 973, 988 du Code de procédure.
Dans le cas de la surenchère formée en vertu de l'art 2185, les créanciers hypothécaires ont été prévenus par des notifications (art. 2183), ils sont liés à la procédure; s'il s'agit de la surenchère du sixième (art. 708), elle succède à une vente sur saisie ; les créanciers ont également été liés à la procédure (art. 692, C. Pr.). Dans les autres hypothèses, la question est plus délicate, parce que les créanciers inscrits n'ont été individuellement avertis ni de la mise en vente ni de la surenchère. Cependant, le législateur les dépouillera par les différents articles cités, du droit de former une nouvelle surenchère, qui n'aboutirait qu'à une nouvelle vente aux enchères n'offrant pas plus que la précédente chance de vente à bon prix. Et comme l'intérêt principal de la purge consiste dans le droit de surenchérir, on peut penser que le refus du droit de surenchérir implique l'inutilité d'une procédure de purge il. Seulement, les divers articles où il est question de ces adjudications sur surenchères ne disent pas qu'elles purgent les hypothèques. D'où il faut tirer cette conséquence que l'adjudicataire reste, dans les limites de son prix d'adjudication, exposé aux poursuites des créanciers hypothécaires. Il ne se mettra pas à l'abri par une procédure de purge qui n'a pas de sens, quand il ne peut être question de surenchérir; mais il déposera son prix à la caisse des consignations, où il restera détenteur du prix en provoquant une procédure d'ordre, et il se libérera en payant son prix dans l'ordre déterminé par cette procédure.
(1) V. cep. Colmet-Daâge et Glasson, Procéd. civile, t. II. p. 632, édit. 1885.
Il est nécessaire de faire remarquer que ce que nous disons sur l'effet d'une adjudication après surenchère des biens d'un failli ne contredit pas ce que nous avons admis plus haut sur la première adjudication des biens d'un failli; cette première adjudication admet la surenchère de l'article 2185 et doit être suivie d'une purge, ce qui n'est pas incompatible avec ce que nous disons maintenant de l'effet de l'adjudication sur surenchère suivant cette première adjudication. A celle-là s'appliquent les derniers mots de l'article 573.
169 bis. XX. Le jugement d'expropriation pour cause d'utilité publique ne peut pas être suivi u'une purge. La surenchère qui serait la conséquence de cette purge serait absolument contradictoire avec le but de l'expropriation, puisqu'elle enlèverait l'immeuble à l'administration qui entreprend des travaux d'utilité publique et rendrait peut-être ces travaux impossibles. L'article 17 de la loi de 1841 s'exprime catégoriquement sur ce point, et en même temps il garantit le droit des créanciers en leur donnant le droit d'exiger que l'indemnité soit fixée par le jury.
Ce n'est pas seulement le jugement d'expropriation qui purge les hypothèques; le même effet est attribué par l'article 19, § lor, de la loi de 1841, aux conventions amiables passées entre l'administration et les propriétaires, pourvu qu'elles aient été publiées dans les termes de l'article 15, § 1er, et transcrites au bureau des hypothèques conformément à l'article 16.
169 bis. XXI. Nous n'avons plus qu'à nous expliquer sur la nature des droits dont la translation peut occasionner une procédure de purge. D'après l'article 2183, il s'agit du droit de propriété immobilière et des autres droits réels immobiliers. Cette formule comprend certainement la pleine propriété, la nue propriété, l'usufruit. On pourrait concevoir que la loi n'autorisât pas la purge quand la propriété est fractionnée en deux droits, la nue propriéîé d'un côté et l'usufruit de l'autre ; ce fractionnement peut être préjudiciable au point de vue de la vente aux enchères qui est Yultima ratio des créanciers contre des aliénations à bas prix; mais le texte de l'article 2181 ne permet pas de croire que telle ait été la pensée du législateur ; en parlant des droits réels immobiliers, la loi a embrassé certainement dans son expression celui de ces droits qui se rapproche le plus de la propriété, c'est-à-dire l'usufruit. Elle n'a pas d'ailleurs interdit la purge au cas de fractionne-
400 COIT.S AN'U.YTIOrE DE code ci vie. eiv. III.
ment matériel de la propriété, de vente d'une partie divise, et quelquefois cependant il pourra arriver que cette vente partielle ne soit pas avantageuse à l'ensemble de la propriété, et que le domaine dût se vendre à meilleur prix s'il était vendu dans son ensemble que s'il était vendu par parties.
169 bis. XXII. Quand on admet que le contrat d'emphytéose donne naissance à un droit réel immobilier, il faut reconnaître que l'acquéreur de ce droit réel pourra purger contre les créanciers hypothécaires qui avaient hypothèque sur l'immeuble avant la constitution du droit. Il est vrai que le droit réel résultant de l'emphythéose ne peut pas être hypothéqué. V. art. 2118 et suprà, n° 74 bis. Vil. .Mais l'article 2181 n'exige pas, pour que la purge soit possible, que le droit réel aliéné soit susceptible d'hypothèque en soi, c'est-à-dire indépendamment de l'immeuble dont il est détaché; cet article suppose seulement que le droit est grevé d hvpothèque du chef de l'aliénateur, par conséquent qu'il a été grevé alors qu'il faisait partie de la pleine propriété qui appartenait à l'aliénateur; devenu un droit distinct, il reste exposé à l'action des créanciers de l'aliénateur en vertu de leur droit de suite, car il serait injuste que ce droit ne s'exerçât pas sur un fragment détaché de la propriété, alors môme que ce fragment immobilier du reste, ne pourrait pas être désormais hypothéqué par des raisons spéciales que nous avons indiquées au numéro précité.
Il n'y aurait impossibilité de purger qu'autant que le droit ne serait pas, par sa nature, susceptible d'une vente aux enchères. Mais la vente aux enchères du droit résultant de l'emphytéose est tout aussi facile et plus avantageuse sans doute que celle d'un usufruit, parce que ce dernier droit offre à son acheteur une durée incertaine, tandis que celui qui prendra la place d'un emphytéote sera sûr de conserver la jouissance pendant un temps déterminé.
169 bis. XXIII. La constitution d'un droit d'usage ou d'habitation ne peut être, au contraire, le point de départ d'une purge, parce que ces droits sont incessibles et que l'acquéreur ne pourrait pas mettre les créanciers hypothécaires en demeure, s'ils n'acceptent pas le prix offert, de provoquer une vente aux enchères.
169 bis. XXIV. La même impossibilité d'organiser une surenchère se présente quand le propriétaire d'un immeuble a constitué sur cet immeuble une servitude prédiale. L'incessibilité résulte ici
de la nature des choses et non pas d'un texte. Comment mettre en vente, par adjudication publique, un droit de passage, de puisage, de jour, d'aqueduc, qui n'a été constitué que pour l'utilité d'un fonds déterminé, qui ne peut pas profiter au public en général, et qui, pour être avantageux à quelque voisin, ne serait plus le droit même qui a été aliéné, s'il était attaché à une propriété qui n'est pas celle qui devait être, d'après la convention, le fonds dominant?
169 bis. XXV. La conséquence que nous tirerons de ce que l'acquéreur d'un de ces droits, usage, habitation, servitude, ne peut pas purger, ce n'est pas que les créanciers hypothécaires seraient privés du droit de suite; c'est au contraire qu'ils ne pourraient pas en être dépouillés tant qu'ils l'auraient conservé sur l'immeuble hypothéqué. Pour eux, cet immeuble serait toujours intact, non diminué par le droit réel constitué; s'ils saisissaient cet immeuble, ils auraient le droit de le faire vendre sans tenir compte de ce droit réel; s'il était aliéné et si une purge était faite contre eux, ils pourraient d'autant plus facilement surenchérir que dans le cahier d'enchères de la nouvelle vente ils annonceraient que l'immeuble est vendu non grevé du droit d'usage, d'habitation ou de servitude précédemment constitué.
Cette décision peut sembler rigoureuse pour l'acquéreur des droits réels dont il s'agit, mais il faut bien qu'il en soit ainsi, puisque les conditions de la purge ne sont pas réalisables. D'ailleurs le droit de purge ne dérive pas essentiellement de la nature de l'hypothèque; il constitue un amoindrissement des droits des créanciers, il a par conséquent un caractère exceptionnel, ce qui explique que. dans l'impossibilité de le faire fonctionner, on sacrifie l'acquéreur d'un droit plutôt que les créanciers hypothécaires qui allèguent que leur gage a dû rester intact.
169 bis. XXVI. Après avoir examiné, au point de vue du droit dé purger, la situation des acquéreurs de droits réels sur l'immeuble, il faut maintenant étudier le cas où l'acquéreur de la propriété a fait un contrat sous condition, pour déterminer l'influence de la condition qui affecte son droit sur la faculté de purger.
L'acquéreur peut avoir reçu la propriété sous condition suspensive ou sous condition résolutoire. Nous traiterons d'abord de ce dernier cas, celui d'une acquisition sous condition résolutoire, parce que l'acquéreur se rapproche bien plus, dans cette hypothèse, de l'acquéreur pur et simple, puisqu'il a la jouissance effective de IX. 26
la chose et qu'il exerce tous les droits de propriété. Il a un droit pur qui se résout sous une condition.
L'acquéreur sous condition résolutoire doit exécuter son contrat malgré la chance de résolution; si c'est un acheteur, il doit son prix, il a le droit d'exiger l'exécution du contrat art. 118 ï , il a donc, sauf résolution, les droits dérivant de son contrat d'acquisition. Parmi ces droits se trouve le droit de purger, dont aucune disposition de loi ne le prive. Les conséquences seules de la purge qu'il entreprend peuvent ne pas paraître très claires. Il s'agit en effet de savoir si la purge opérée par le propriétaire sous condition résolutoire aura quelque effet dans le cas où la condition résolutoire se réaliserait. Pour se fixer sur ce point, il faut examiner les divers dénouements que peut avoir la procédure de purge commencée par ie propriétaire sous condition résolutoire.
169 bis. XXVII. Supposons d'abord que le prix offert par l'acquéreur a été accepté par les créanciers, il n'a pas été fait de surenchère. L'expiration du délai de surenchère ne fait que confirmer l'acquisition et mettre le détenteur à l'abri des poursuites hypothécaires, pourvu qu'il paye le prix qu'il a offert. Si, plus tard, la condition résolutoire se réalise, l'acquéreur qui ne conserve pas la chose a contre son auteur une action en restitution du prix payé aux créanciers, comme il aurait une action en restitution du prix payé au vendeur lui-même, s'il n'avait pas existé d'hypothèques sur l'immeuble. Quant à l'aliénateur, la purge tentée par l'acquéreur ne peut pas lui profiter, parce que la plupart du temps il aura lui-même constitué les hypothèques sur le fonds, ce qui ne lui permettrait pas de les purger, et fût-il lui-même un tiers détenteur, comme il n'est pas l'ayant cause de l'acquéreur, il ne peut pas se prévaloir des actes faits par celui-ci. Pour soutenir le contraire, il faudrait prétendre que l'aliénateur sous condition résolutoire n'avait rien conservé de ia propriété, qu'il n'avait pas de droU que so;i droit était un jus ad rem, et qu'à l'arrivée de la condition il acquiert une propriété nouvelle dégrevée des hypothèques anciennes [l). Nous pensons que celle manière d'envisager la situation est contraire à la théorie des conditions. La propriété peut être conditionnelle; si l'acquéreur est propriétaire sous condition résolutoire, il faut bien que l'aliénateur ait la propriété sous con-
(1) V. en ce sens C. ctss. 14 avril 1847, Sr.v. 18.7, 1, 3-iI, 23 août 1871, Sirey 1871, 1, IIS.
dition suspensive : c'est le reste de sa chose; cette propriété reste grevée des hypothèques purgées simplement par l'acquéreur et dans son intérêt.
169 bis. XXVIII. Nous assimilerons à cette hypothèse celle où le propriétaire sous condition résolutoire aurait été adjudicataire après la surenchère faite par les créanciers. Car cette adjudication ne constitue pas en sa faveur un titre nouveau d'acquisition; c'est une confirmation de son titre primitif, qui lui laisse par conséquent la qualité d'acquéreur sous condition résolutoire. L'article 2189 le prouve en le dispensant de remplir à nouveau la formalité de la transcription.
169 bis. XXIX. Si la purge se termine par une surenchère et une adjudication au profit d'un autre que l'acquéreur primitif, cette adjudication est définitive, et dans ses effets elle n'est pas exposée à la résolution qui menaçait les droits de l'acquéreur. L'adjudicataire, en effet, ne tient pas ses droits de cet acquéreur, il a pour auteur l'aliénateur, mais il l'a pour auteur en vertu d'un titre qui n'est pas soumis à la condition résolutoire à laquelle était soumis le premier contrat. Que l'adjudicataire ne soit pas l'ayant cause de l'acquéreur qui purge, cela résulte de l'ensemble des dispositions de la loi. En effet, l'acquéreur offre un prix aux créanciers (art. 2184); ceux-ci, requérant la mise aux enchères, refusent d'accepter ce prix (art. 218-T. Par conséquent le contrat est considéré comme non avenu, puisque le détenteur n'a pas même à délaisser ou à subir l'expropriation; c'est une vente aux enchères qui est substituée à l'acte translatif de propriété que l'acquéreur invoquait; si cette vente prend ainsi la place de l'acte primitif, l'aliénateur n'est pas le détenteur qui purge, mais le propriétaire qui avait tenté la première aliénation. En résumé, le droit de l'acquéreur était soumis à une condition résolutoire, la surenchère suivie d'adjudication; quand la condition se réalise, l'acquéreur est censé n'avoir jamais été propriétaire. Tel est bien le système de la loi qui nous montre, dans l'article 2188, l'acquéreur recouvrant les frais et loyaux coûts de son contrat qui n'a pas produit d'effets à son égard, et dans l'article 2187, le même acquéreur poursuivant la vente de l'immeuble dans les formes établies pour les expropriations forcées : ce qui ne pourrait pas se comprendre si la vente était poursuivie contre lui-même. La pensée de la loi est donc que l'acquisition d'un immeuble hypothéqué est soumise à une condj-
tion résolutoire pour le cas où une purge faite sur cet immeuble serait suivie d'une adjudication sur surenchère, au profit d'un autre que l'acquéreur qui purge.
Nous tirons de ces principes cette conséquence que l'adjudication à la suite de la surenchère opère la purge de toutes les hypothèques existant lors de l'aliénation, et qu'elle sera valable malgré l'arrivée de la condition résolutoire à laquelle était soumise l'aliénât ion.
Nous ne voyons à cette solution qu'un inconvénient, c'est qu'elle prive l'aliénateur sous condition résolutoire de la chance qu'il avait de reprendre sa propriété au cas d'arrivée de la condition. Mais on peut dire qu'il s'est exposé sciemment à cette éventualité; lorsqu'il a aliéné une propriété grevée d'hypothèque, il devait comprendre que l'acquéreur voudrait purger, et que l'effet de cette purge pourrait produire, par une surenchère suivie d'adjudication, la résolution de l'aliénation conditionnelle par lui consentie et son remplacement par une adjudication impliquant aliénation pure et simple de la propriété.
169 bis. XXX. Il ne paraît pas que cette hypothèse ait été bien souvent examinée, si ce n'est dans le cas spécial d'une vente à réméré; mais nous avons voulu l'étudier d'abord dans sa généralité abstraite, parce que la difficulté qu'elle soulève n'est pas particulière à une seule hypothèse. On peut, en effet, concevoir des aliénations sous condition résolutoire expresse qui ne soient pas des ventes à réméré. Il faut aussi ne pas oublier que la propriété sous condition résolutoire résulte souvent des dispositions mêmes de la loi.
Prenons seulement deux exemples saillants. Le donataire soumis à réduction est un propriétaire sous condition résolutoire; il en est de même du donataire soumis à révocation pour survenance d'enfant. Quel est le donataire qui est sur qu'à la mort du donateur la donation ne sera pas réductible? Le donateur le plus riche peut se ruiner. Il peut survenir des enfants à un donateur qui n'en avait pas. Nul donataire n'est donc certain de la propriété incommutable de la chose donnée : une condition résolutoire affecte son droit. Peut-il purger? Il ne faut pas qu'il y ait de doute sur ce point, puisque le Code prévoit cette hypothèse. Mais alors comment comprendre que le Code ait traité si sommairement de la purge des donations, si elle devait différer dans ses effets, et d'une
manière si sensible, de la purge au cas de vente? Il semble, à lire le Code civil, que la purge d'un bien donné diffère seulement de celle d'un bien vendu, en ce que dans le premier cas une estimation de la valeur de l'immeuble doit être faite par l'acquéreur. A cela près, les deux purges se ressemblent; mais si la purge d'une propriété résoluble doit donner d'autres résultats que la purge d'une propriété pure et simple, comme il n'est pas une donation qui ne puisse être résolue, il aurait bien fallu que le législateur, parlant des donations au point de vue de la purge, entrât sur ce point dans quelques détails. Il ne pouvait ne pas voir la question, la négliger comme il néglige quelquefois des hypotbèses rares. Son silence prouve qu'il ne distingue pas quant aux effets la purge qui suit une aliénation pure et simple et celle qui suit une aliénation résoluble.
109 bis. XXXI. La tbéorie que nous appliquons aux aliénations résolubles d'après la loi doit, par la nature même des raisons sur lesquelles nous l'appuyons, s'étendre jusqu'aux aliénations ensenties sous une condition résolutoire expresse, et en particulier jusqu'aux ventes à réméré. Elle présente cet avantage pratique que toute adjudication sur surenebère qui laisserait l'adjudicataire exposé à une condition résolutoire, et spécialement à l'exercice d'un droit de réméré, ne trouverait pas d'enchérisseurs, ou ne les trouverait qu'à vil prix, contrairement au vœu de la loi, qui n'autorise la purge, atteinte grave aux droits des créanciers, que parce qu'elle prend toutes les précautions possibles pour que le prix de l'adjudication représente la plus haute valeur vénale de l'immeuble.
On a cependant soutenu que l'adjudication sur la surenchère laissait la propriété affectée de la condition résolutoire et l'adjudicataire exposé à la résolution de son droit. On a dit que le créancier qui surenchérit « prend l'acquisition telle qu'elle a été faite et ne change que le prix; qu'il n'a pas le droit de faire abstraction des clauses de l'acte d'acquisition qui lui a été notifié, et par une surenchère d'arriver, comme par une saisie, à l'expropriation de l'immeuble hypothéqué. La preuve en est dans l'article 837 du Code de procédure civile : l'acte d'aliénation sera déposé au greffe et tiendra lieu (le minute d'enchère 1). »
(1) V. art. de M. Labbé. Revue critique, t. VIII, p. 222.
400 COURfe ANALYTIQUE DE CODE CIVIL. I.IV. II!.
Les premières phrases du passage que nous venons de citer contiennent surtout une affirmation de la théorie, la démonstration se trouve dans les dernières lignes; elle récite d'une disposition du Code de procédure, dont la portée nous paraît quelque peu exagérée. C'est avant tout une règle de forme, une précaution introduite dans la loi en vue de l'économie des frais qu'entraînerait la rédaction d'un nouveau càhfer d'e;, chères ; mais pour trouver dans cette disposition la preuve que l'adjudication sur surenchère est conditionnelle, il faudrait que la publicité résultant du dépôt de l'enchère ou du titre qui la remplace fût uniquement ou au moins principalement destinée à renseigner les futurs adjudicataires sur les modalités auxquelles leur droit sera soumis; il faudrait surtout que le droit de l'adjudicataire dût être exactement sur tous les points le même que le droit de l'acquéreur qui pur?e.
Quand l'article 837 du Code de procédure considère l'acte d'aliénation comme tenant lieu de la minute d'enchère, c'est que tous les renseignements que doit contenir la minute d'enchère doivent, par la force des choses, se trouver dans cet acte; ce sont, aux termes de l'article 690 du Code de procédure : la désignation des immeubles, les conditions de la vente, et une mise à prix. L'acte d'aliénation contiendra certainement la désignation des immeubles; la mise à prix est le résultat de la surenchère, et non pas de l'acte d'aliénation, qui est peut-être une donation. Restent donc les conditions de la vente. Il est bien certain que l'article 69f> n'entend pas désigner par ces mots les modalités auxquelles serait soumis le droit de l'adjudicataire, puisqu'il s'agit dans cet article des conditions de la vente sur saisie, et que cette vente ne peut pas être subordonnée à une condition proprement dite. Ce que l'article entend ici par conditions, < e sont les clauses de l'adjudication, les charges que l'adjudicataire devra supporter en sus du prix. Il suffit d'examiner une minute d'enchère pour être convaincu que nous n'altérons pas le sens pratique que le mot condition a reçu dans l'article 690. Dans le modèle que nous fournit le Dictionnaire de procédure par Bioche et Goujet (1), nous voyons une partie de l'enchère qui est intitulée : Conditions de lu vente,
(1) V. Bioche cl Goujet, Supplément au Dictionnaire de procédure , p. 211, édit. 1843.
TiT. XVUI. PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2181. 407
et qui se compose de ciauses diverses, notamment sur ia garantie, sur l'obligation de subir les servitudes, sur l'entrée en jouissance, sur l'entretien des baux, sur l'interdiction de détériorer i'immeuble avant le paiement intégral du prix. Voilà les conditions que l'articie 837 veut porter à la connaissance du public; elles sont usuelles, quelques-unes n'ont pas besoin d'être stipulées, parce qu'elles ne sont que la reproduction des règles légales. Ces renseignements, les principaux d'entre eux au moins, se trouveront dans l'acte d'aliénation, et cela explique comment il remplace la minute d'enchère, sans qu'il soit besoin de trouver dans l'article 837 la consécration presque clandestine d'une règle aussi dangereuse pour les tiers et pour les créanciers que celle qui ferait de l'adjudicataire un propriétaire sous condition résolutoire, parce que l'aliénation première avait été résoluble.
Si, abandonnant l'article 837, nous cherchons la pensée de la loi dans l'article 836 qui statue sur les placards, sur la grande publicité donnée à la revente, nous ne voyons pas que les conditions de la première aliénation, surtout la condition résolutoire, soient indiquées dans ces placards; l'énumération des mentions que doivent contenir les placards comprend le prix ou l'évaluation, le montant de la surenchère, les noms des parties, l'indication sommaire de la nature et de la situation des biens, etc. Le Code de procédure n'exige pas la mention de la condition résolutoire qui affectait l'aliénation primitive, et qui serait sans aucun doute la mention la plus indispensable, si elle devait affecter le droit de l'adjudicataire. On ne dira pas que le 1° de l'article demandant l'indication de ia nature du titre, demande implicitement l'indication de la condition qui affecte ce titre. On sous-entendrait ainsi un point bien important et que le législateur aurait mis en saillie, s'il avait pensé que l'adjudicataire avait intérêt à avoir ce renseignement. Ce serait, du reste, abuser des mots que d'entendre ainsi les expressions de la loi ; indiquer la nature du titre, c'est dire si c'est une vente, un échange, une donation; mais dire que l'aliénation est conditionnelle et surtout quelle est la condition, ce n'est plus parler de la nature du titre, c'est pénétrer 'dans les détails, indiquer les clauses mêmes contenues dans le titre, et l'article 836 n'exige pas des indications aussi circonstanciées.
Passant maintenant des règles de forme aux règles de fond,
nous trouverons encore dans le Code de procédure la preuve que l'adjudicataire sur surenchère ne prend pas le marché tel que l'avait fait l'acquéreur qui purge, qu'il acquiert en vertu d'un titre nouveau qui lui est propre. L'article 838 dit que les effets de l'adjudication à la suite de surenchère sur aliénation volontaire seront réglés, à l'égard du vendeur et de l'adjudicataire, par les dispositions de l'article 717, et cet article règle la transmission directe de la propriété du saisi à l'adjudicataire; celui-ci n'a pas d'autres droits que ceux du saisi, c'est-à-dire qu'il a les droits du saisi; le vendeur dont parle l'article 838, c'est l'aliénateur dont l'acte a occasionné la purge; son droit était un droit pur et simple avant l'acte d'aliénation; donc il transmet à l'adjudicataire un droit pur et simple.
Nous avons dit en outre que la conversion de l'acte d'aliénation en minute d'enchère n'avait pas pour conséquence que le droit de l'acquéreur qui purge et le droit de l'adjudicataire fussent absolument identiques. Supposez, par exemple, que l'immeuble hypothéqué a été grevé d'une servitude par son propriétaire, que la constitution de ce droit a été transcrite, l'acquéreur postérieur est forcé de respecter cette servitude; peut-être même existe-t-il sur ce point une clause dans l'acte de vente; mais au regard des créanciers hypothécaires, cette servitude n'existe pas, et la revente sur surenchère impliquerait, d'après ce que nous avons dit plus haut, que l'adjudicataire prendrait l'immeuble libre de la servitude. De même on a jugé (1) que si l'acquéreur a été dispensé par le contrat de payer les intérêts de son prix pendant un temps déterminé, l'adjudicataire doit néanmoins les intérêts de son prix. Enfin, quand un donataire purge, l'adjudicataire qui paie un prix pour avoir l'immeuble ne prend certes pas identiquement la situati ni de l'acquéreur dépossédé.
De ces différents exemples il résulte que l'article 837 du Code de procédure n'impose pas la solution que nous combattons et n'identifie pas le titre d'acquisition de l'adjudicataire avec le titre de l'acquéreur qui a purgé.
169 bis. XXXII. Nous nous convaincrons mieux encore de l'exactitude de notre doctrine en examinant dans* ses conséquences la doctrine adverse. Bile a j our résultat pratique bien certain la
(1) V. C. cass. 28 décembre 1806, Sircy, Coll. noue, I. II, 1, 887.
quasi-impossibilité de trouver un surenchérisseur ou un adjudicataire, puisque ce surenchérisseur ou l'adjudicataire sur la surenchère n'acquerrait qu'une propriété résoluble, sous une condition qui peut rester bien longtemps en suspens, car nous ne raisonnons pas seulement sur le cas de vente à réméré, mais nous songeons à toutes sortes de conditions résolutoires, nous pensons surtout aux résolutions résultant des règles sur la réduction ou sur la survenance d'enfant. Faute d'enchérisseur probable, on manquera de surenchérisseur, et les créanciers ne trouveront pas dans cette purge les garanties que cette procédure doit leur donner. Us auront, il est vrai, la chance d'avoir pour gage la propriété pure et simple, si la condition résolutoire s'accomplit et remet les choses aux mains de l'aliénateur; mais dans le cas contraire, ils risquent de recevoir un prix bien inférieur à la valeur de la chose, et cela sans fraude, car il est naturel que l'acquéreur sous condition résolutoire ait, dans le contrat primitif, donné de la chose un prix inférieur à sa valeur réelle, ou que, s'il est donataire, il l'ait estimée à bas prix.
169 bis. XXXIII. L'auteur du système que nous combattons a pressenti cette objection, et le procédé qu'il emploie pour la détruire nous paraît démontrer que sa théorie n'est pas celle de la loi. Il envisage surtout la situation de l'acheteur qui a purgé et contre lequel il n'a pas été fait de surenchère; mais comme il a dit que les créanciers doivent en surenchérissant respecter le contrat, il nous paraît certain qu'il met l'adjudicataire dans la position même qu'il fait à l'acquéreur pour le cas où il n'y a pas eu surenchère. Dans ces deux hypothèses, la solution est celle-ci : quand la condition résolutoire aura défailli, l'acquéreur qui a purgé ou l'adjudicataire sur surenchère sera devenu propriétaire pur et simple; il aura complété sa propriété, fait une nouvelle acquisition, et sur la portion de l'immeuble nouvellement acquise il devra faire une nouvelle purge. La pensée de notre savant ami et collègue est évidemment qu'on arrivera ainsi à donner en deux fois aux créanciers la valeur totale de l'immeuble, et que si l'offre et l'adjudication relatives à une propriété résoluble ont du donner des résultats insuffisants, moyennant la seconde purge, les droits des créanciers sont sauvegardés (1).
(1) V. M. Labbé, article précité, p. 22i.
Cette seconde purge nous parait impossible au point de vue juridique et au point de vue prati jiie ; il nous semble d'abord que la notion juridique de la propriété conditionnelle ne permet pas de considérer le propriétaire sous condition résolutoire comme acquérant une propriété nouvelle et distincte quand sa propriété devient pure et simple, à raison même de sa propre nature, par la défaillance de la condition.
Ce propriétaire n'est pas l'ayant cause de l'aliénateur quant aux actes que celui-ci aurait faits depuis l'aliénation conditionnelle; donc il n'y a pas acquisition de propriété. Il s'opère dans le droit du propriétaire conditionnel une simple transformation prévue lors de sa constitution; c'est une transformation naturelle, ce n'est pas une acquisition. On allègue que le nu propriétaire devrait purg<-r quand l'usufruit se réunit à la nue propriété, et que l'usufruitier n'avait pas lui-même purgé. Nous croyons que la question est la même, et que si l'usufruit est éteint au moins par la mort de l'usufruitier ou toute autre cause normale, il n'y a pas lieu à purge nouvelle.
169 bis. XXXIV. Voilà les raisons juridiques; mais si l'on examine la doctrine au point de vue pratique, on est de plus en plus convaincu. Elle établit que l'acquéreur qui a conservé la chose faute de surenchère ou que l'adjudicataire doit purger quand la condition résolutoire vient à défaillir. Mais cette purge nouvelle a besoin d'une réglementation particulière, parce qu'elle ne rentre pas dans les prévisions du Code civil. Il sera donc fait une offre représentant la valeur que gagne le droit du propriétaire à n'être plus résoluble. Si les créanciers acceptent l'offre, rien n'est plus simple; mais s'ils veulent refuser, comment faire? comment organiser une surenchère? que pourrait-on remettre aux enchères? l'ancien droit de propriété sous condition suspensive qui était la contre-partie du droit sous condition résolutoire? On ne peut certes pas le faire revivre. .M» ttra-t-on aux enchères la propriété pure et simple de l'immeuble? Ii faudrait alors faire des offres d'un prix pour toute la propriété, c'est-à-dire purger sur ce qui a été purgé, surenchérir sur ce qui a été l'objet u'une surenchère. Le système que nous examinons propose de faire juger par le tribunal, après un rapport d'experts, si le supplément de prix offert est suffisant, et faute de payer le prix fixé par les experts, il admet qu'en vertu de l'action hypothécaire le propriétaire pourra être
exproprié de l'immeuble en toute propriété. C'est là toute une création, toute une organisation de procédure; c'est un mode de pur^e tout à fait étranger au système du Code, qui est édifié tout entier sur la base d'une surenchère suivie d'adjudication ; quand l'interprète de la loi est obligé de créer ainsi une procédure entière pour mettre en œuvre une théorie, c'est, nous le croyons fermement, que cette théorie n'est pas celle du législateur : les efforts mêmes qu'on fait pour la faire vivre protestent contre elle.
169 bis. XXXV. Pour compléter nos observations critiques sur le procédé qu'on propose pour purger, dans l'intérêt du propriétaire dont le droit résoluble devient pur et simple, nous ferons remarquer qu'une expertise sérieuse est absolument impossible. Pour apprécier ie bénéfice que fait en pareil cas le propriétaire, il faut tenir compte de la nature de la condition et des chances qu'elle avait de se réaliser ou de défaillir ; or cette condition dépendra souvent de la volonté d'une des parties ou d'un tiers. L'.ans le cas de réméré, il s'agit de la volonté du vendeur; où est la base d'une appréciation fondée sur le désir qu'aura ou n'aura pas le \endeur de recouvrer sa chose? comment juger si le vendeur avait des chances de réunir l'argent nécessaire ? Dans d'autres cas, c'est de la volonté capricieuse d'un étranger que dépendra la condition. Quand il s'agira d'une donation, où trouver un calcul de probabilités qui dira combien le donateur avait de chances pour avoir un enfant? La difficulté sera plus grande encore sur les donations exposées à la réduction ; car il faudrait estimer, pour toute donation faite par une personne mourant sans héritiers à réserve, les chances qu'elle avait de conserver ses ascendants ou ses enfants jusqu'à sa mort; si elle avait chance d'avoir des ascendants dans les deux lignes, tel ou tel nombre d'enfants, si l'on pouvait supposer que sa fortune serait ou non suffisante pour que la quotité disponible ne fût pas dépassée. 1! faudrait, en un mot, non seulement déterminer par présomption les chances de réduction, mais le quantum même de la réduction. Ce sont toutes ces difficultés qui rendent, selon nous, impraticable la double purge dans l'hypothèse que nous avons étudiée.
169 bis. XXXVI. Il nous faut maintenant parler du cas où l'aliénation a été faite sous condition suspensive et rechercher si l'acquéreur a le droit de purger. Nous pensons qu'il n'aurait pas ce droit. Nous avons cependant reconnu au tome V, n° 100 bis II,
que le créancier conditionnel a un droit et non pas seulement une espérance, comme disaient les Romains; au n° 100 bis Ht, que ce créancier devient, par l'effet de la convention, propriétaire sous condition suspensive, quand l'objet promis est un corps certain. Il y a donc, au cas de contrat sous condition suspensive, une acquisition et un acquéreur, mais les règles mêmes sur les droits soumis à des conditions suspensives s'opposent à ce que cet acquéreur puisse purger. Il faut tenir compte de l'article 1180, qui parle, il est vrai, du créancier conditionnel, mais dont la disposition régit certainement le propriétaire conditionnel, puisque ie Code n'a pas réglementé la propriété sous condition et que, d'après l'article 1138, la qualité de propriétaire est la conséquence de la qualité de créancier d'un corps certain. L'article, en accordant à celui qui a un droit suspendu par une condition la faculté de faire des actes conservatoires, reconnaît implicitement qu'il ne peut faire que ces actes, et alors la question que nous agitons se réduit à celle de savoir si la purge est un acte conservatoire. Cela nous paraît impossible à admettre, puisque c'est une opération qui, au lieu de maintenir le statu quo, a pour résultat de provoquer la surenchère, c'est-à-dire d'exposer celui qui purge à une expropriation immédiate de la chose acquise. L'acquéreur n'a pas d'ailleurs intérêt à purger, car il ne s'agit pas pour lui d'assurer actuellement la possession tranquille de l'immeuble, et si les créanciers veulent user de leurs droits, ou ils poursuivront seulement le propriétaire sous condition résolutoire , ce qui laisse intacts les droits de l'acquéreur sous condition suspensive; ou, ce qui est plus probable, ils mettront ce dernier en cause, l'adjudication aura lieu contradictoiremenl avec lui, de sorte que ses droits seront sauvegardés et qu'il aura même, s'il le veut, le droit de se porter adjudicataire, ce qui lui attribue, moyennant un certain prix, la propriété pure et simple de la chose, sauf son recours contre l'aliénateur, s'il y a lieu : c'est le résultat qu'il aurait obtenu en purgeant (1).
109 bis. XXXVII. Nous avons jusqu'ici supposé que la propriété conditionnelle était née d'une convention qui avait constitué uniquement en faveur d'un acquéreur un droit suspendu ou résoluble, réservant à l'aliénateur le droit inverse, qui en est la o ntre-
(1) V. M. Labbé, article précité, p. -20.
partie, c'est-à-dire la propriété résoluble, quand on a constitué une propriété suspendue, un droit suspendu, quand on en a établi un résoluble. On peut concevoir une hypothèse plus rare, mais qui sera régie par les mêmes principes. L'aliénateur n'aura n'en réservé; il aura, par exemple, donné ou vendu par un même acte a Pierre la propriété sous condition résolutoire, et à Paul la propriété sous condition suspensive. Au premier la propriété résoluble sous la condition si navisex Asia venerit, au second la propriété sous la condition suspensive si navis ex Asia venerit.
D'après ce que nous avons dit, l'acquéreur sous condition suspensive ne pourra pas purger. L'acquéreur sous condition résolutoire purgera, et les résultats de sa purge seront les suivants : si ses offres sont acceptées, sa propre acquisition se trouve confirmée : il reste propriétaire sous condition résolutoire; l'événement arrivant, comme la propriété de l'autre acquéreur n'a pas été purgée, elle sera exposée à l'action hypothécaire, et le droit de purge naîtra; l'acquéreur alors purgera sur la propriété pure et simple, mais les sommes payées par l'acquéreur sous condition résolutoire, diminuant la charge hypothécaire, pourront être par lui répétées au rang des créanciers qu'il aura désintéressés.
Si les offres sont suivies d'une surenchère et que l'acquéreur sous condition résolutoire, celui qui a fait ces offres, reste adjudicataire, la situation sera réglée comme la précédente, puisque nous avons dit que l'adjudication ne faisait que confirmer son acquisition.
169 bis. XXXVIII. Si, au contraire, la surenchère est suivie d'une adjudication au profit d'un étranger, cet adjudicataire deviendra propriétaire pur et simple; le droit du propriétaire sous condition suspensive périra ; il était né soumis à cette éventualité d'une purge, et l'acquéreur sous condition suspensive devait s'attendre qu'une purge ayant lieu, la propriété pure et simple pourrait être adjugée; il a acquis dans ces conditions : l'adjudication d'ailleurs ne se fait pas en dehors de lui, car le Code de procédure (art. 837) lie à la procédure l'ancien propriétaire, ce qui comprend bien les anciens propriétaires quand ils sont plusieurs, et ici ils étaient deux, puisque l'un avait la propriété résoluble et l'autre la propriété suspendue par une condition. Ce propriétaire veillera donc à ses intérêts, et si par l'effet de la surenchère l'immeuble est vendu pour un prix supérieur au montant des créances hypothécaires, l'excédent appartiendra aux deux propriétaires condition-
nels, sous les conditions inverses qui affectaient leur droit de propriété : celui qui n'a qu'un droit sous condition suspensive sera créancier conditionnel de cet excédent qu'aura encaissé l'autre propriétaire, et il pourra prendre des mesures coiiservatoires pour protéger cette créance éventuelle.
170. La première condition à remplir par l'acquéreur qui veut purger, c'est la transcription, c'est-à-dire la copie entière de son titre sur les registres du conservateur. Celle formalité, qui, hors le cas de donation (v. art. 939-9 42^, i;e paraissait exigée par le Code que sous ce seul rapport, tendait à procurer aux créanciers une connaissance facile et complète des conditions de l'aliénation, et à les éclairer par la sur le parti qu'ils auront a prendre. C'est naturellement au bureau de la situation que la transcription doit s'opérer : elle se fait sur un registre spécial, différent, par conséquent, du registre des inscriptions ; et comme il importe a celui qui la requiert de pouvoir justifier de l'accomplissement de cette formalité, le conservateur doit lui en donner reconnaissance. V. art. 2181.
170 bis. I. Formalités de la purge. — La première, c'est la transcription de lacté translatif de propriété. Dans la pensée des rédacteurs du Code civil, celte form dite ne pouvait avoir d'.iutre but que de fournir aux créanciers des renseignements plus plets que ceux qui leur seront offerts sous une forme sommaire par les notifications à fin de purge qui seront faites en vertu de l'article 2183. La disposition de l'article 2181 était du reste un vestige du système de publicité introduit par la loi du 11 brumaire an VII, et que le projet du Code civil n'avait pas abandonné. La transcription était nécessaire pour que l'acquéreur fût propriétaire erga, omîtes; et il était naturel que cet acquére., pût purger qu'après avoir ainsi consolidé sa propriété.
:-ous l'empire du Code de procédure, la nécessité de la transcription apparaît bien plus sérieuse, puisque les inscriptions peuvent être prises après l'aliénation jusqu'à la transcription et dans la quinzaine qui suit l'accomplissement de cette formalité. La purge n'aurait pas eu de raison d'être tant que le tiers détenteur ne s'était pas garanti contre de nouvelles inscriptions. Depuis la loi du 23 mars 1855, la transcription est redevenue nécessaire au
point de vue de la translation de propriété; elle arrête à sa date la prise des inscriptions : deux raisons pour qu'une purge ne puisse pas être commencée avant que la transcription ait été faite. 170 bis. IL L'article 2181, qui établit comme première condition de la purge une transcription , parle de la transcription des contrats. Dans l'article 2182, il est également question de la transcription des titres translatifs de propriété; dans l'article 2183, 2°, ce n'est plus en employant le pluriel que la loi s'exprime; elle veut un extrait de la transcription de l'acte de vente. Ces textes ne s'expliquent pas d'une façon nette et précise sur le cas où l'acte d'aliénation qui donne lieu à la purge aurait été précédé d'autres aliénations consenties par les propriétaires précédents, et qui n'auraient pas été transcrites. L'acquéreur qui purge doit-il faire transcrire tous les actes antérieurs au sien qui n'ont pas été l'objet d'une transcription, ou peut-il se contenter de faire transcrire l'acte par lequel son auteur immédiat lui a transféré la propriété? La solution de cette question dépend des principes que l'on adopte, sur les effets de la transcription en tant qu'elle arrête le cours des inscriptions. Nous pensons que la transcription de l'acte d'aliénation le plus récent ne prive pas du droit de s'inscrire les créanciers dont les privilèges ou les hypothèques étaient nés du chef d'un ancien propriétaire, alors que l'acte d'aliénation consenti par ce propriétaire n'a pas été transcrit; en d'autres termes, qu'il faut, pour que le détenteur actuel soit parfaitement à l'abri des hypothèques non inscrites, non seulement qu'il ait fait transcrire son propre titre d'acquisition, mais que toute la série des aliénations antérieures ait été l'objet de transcriptions.
170 &ï.ç. III. Dans les explications que nous avons données plus haut (n° 147 bis), sur le moment où les créanciers perdent le droit de suite, nous avons supposé qu'il s'agissait uniquement des créanciers de l'aliénateur qui est l'auteur direct et immédiat du détenteur actuel; nous nous préoccupons maintenant d'une hypothèse moins simple, celle où il existe des créanciers hypothécaires dont les droits sont nés du chef de plusieurs propriétaires successifs du même immeuble.
Il ne s'élèvera pas de difficultés si tous les actes d'aliénation ont été successivement transcrits; chaque transcription a éteint les droits des créanciers qui n'avaient pas encore fait inscrire leur hypothèque, et ces droits ne peuvent pas revivre contre ies sous-
acquéreurs quand ils ont été éteints par rapport à un acquéreur précédent.
170 bis. IV. Il en est autrement lorsque quelques-uns de ces actes d'acquisition n'ont pas été transcrits; il faut se demander si la transcription de la dernière aliénation dégrève complètement l'immeuble de toutes les hypothèques non inscrites, quel que soit le propriétaire du chef duquel ces droits sont nés: si, par exemple, les créanciers hypothécaires d'un propriétaire ancien peuvent, après plusieurs mutations non transcrites, être privés du droit de s'inscrire, parce que le quatrième ou cinquième sous-acquéreur aura fait transcrire son acte d'acquisition. Exemple : Un immeuble a été vendu en 1876 et revendu en 1877. La dernière vente a seule été transcrite. Le détenteur ne peut certes pas être inquiété par les créanciers de son auteur direct, qui n'étaient pas inscrits avant la transcription de son titre, c'est-à-dire de la vente qui date de 1877. Mais les créanciers dont les droits sont nés du chef du propriétaire qui a vendu en 1876 sont-ils dépouillés du droit de s'inscrire, parce que l'acte de 1877 a été transcrit? L'article 6 de la loi de 18oo répond négativement à cette question , car l'effet qu'il attribue à la transcription, c'est de rendre inutiles les inscriptions prises sur le précédent propriétaire. S'il avait entendu que la transcription dégrèverait l'immeuble de tous les droits non inscrits, de quelque chef qu'ils fussent nés, il aurait dit qu'après la transcription opérée il ne pourrait plus être pris inscription utilement sur les précédents propriétaires. La loi ne s'est pas exprimée ainsi, et c'est avec raison, car son but principal est de protéger i- tiers par la publicité des mutations de propriété, et d'après le mécanisme des bureaux de conservation d'hypothèques, les tiers seraient exposés à des erreurs bien préjudiciables si la transcription dune vente purgeait les droits non inscrits nés du chef d'un ancien propriétaire qui aurait aliéné l'immeuble sans que l'acte qui contient cette aliénation eût été transcrit.
Nous l'avons déjà dit, les renseignements que peuvent fournir les bureaux d'hypothèques se rattachent exclusivement aux noms des propriétaires, et non pas à la désignation des immeubles; si l'on peut détourner des expressions latines du sens qu'elles ont dans un langage juridique exact, on peut dire que les registres sont tenus non in rem. sed in personam. Il en résulte que des tiers qui voudraient traiter avec le propriétaire qui a vendu en 1876 et
qui voudraient savoir si ia chose est restée sienne, ne trouveraient aucun avertissement dans le registre du conservateur. La transcription faite en 1877 ne constatant pas un contrat entre cet ancien propriétaire et le détenteur actuel, le conservateur certifierait qu'il n'existe pas de transcription d'une aliénation consentie par celui qui a vendu en 1876; on pourrait donc acheter de lui l'immeuble ou recevoir de lui des hypothèques, et si les droits acquis à la suite de ces renseignements tombaient à cause de la transcription de la vente de 1877, les acquéreurs et les créanciers seraient lésés sans avoir pu se mettre à l'abri (1).
170 bis. V. Voici pourquoi la loi de 1855 n'a pas posé en règle que la transcription d'une aliénation équivaudrait à la transcription de toutes les aliénations antérieures; voilà par conséquent pourquoi il faut appliquer à la lettre l'article 7 de la loi qui déclare seulement inutiles les inscriptions sur le précédent propriétaire.
170 bis. VI. Indépendamment de ces arguments de texte et de pratique, il en est un qui s'appuie sur le fond même de la théorie consacrée par la loi de 185o. Il résulte en effet de cette loi qu'une vente non transcrite ne peut être opposée aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. Or la vente consentie en 1876 n'ayant pas été transcrite, les créanciers hypothécaires du propriétaire qui a consenti cette vente, qu'ils aient acquis leur droit avant ou depuis cette vente, peuvent prendre inscription et assurer leurs droits contre l'effet de toute transcription ultérieure. L'immeuble est resté, quant à eux, dans le patrimoine de leur débiteur, puisque l'acte qui dépouille ce débiteur n'a pas été transcrit et qu'ils ne peuvent être sérieusement prévenus que par une transcription opérée sur lui.
170 bis. VII. On a quelquefois essayé de se soustraire aux conséquences rigoureuses de notre doctrine en mentionnant dans le dernier acte d'aliénation les aliénations antérieures et les propriétaires qui les ont consenties : on a alors assimilé la transcription de ce dernier acte à une transcription de tous les aetes antérieurs. Mais il est bien certain que cette pratique ne saurait remplacer la
(1) Ce pointa été très nettement éclairci dès 1855 dans un article de notre savant collègue M. Humbert, aujourd'hui professeur honoraire à la Faculté de Toulouse, ancien procureur général près la Cour des comptes et ancien Garde des Sceaux. — Revue historique, t. I8r, 1855, p. 464 et suiv.
ix. 27
formalité exigée par les articles 1, 2 et 3 de la loi de 1855; car cette simple mention ne constitue pas une transcription, c'est-àdire une copie littérale des actes. En fait, elle n'est pas équivalente, car le conservateur n'est pas astreint à extraire de l'acte transcrit le nom des anciens propriétaires et d'en conserver la liste pour renseigner ensuite les tiers sur ces diverses mutations: il ne connaît officiellement que le propriétaire qui joue le rôle d'aliénat>ur dans l'acte transcrit ; le nom de celui-ci se trouve seul sur ses tables alphabétiques, et jamais les certificats délivrés ne pourront prévenir le public des aliénations dont le souvenir n'est conservé que par occasion, dans l'acte transcrit sur un autre aliénateur (1).
170 bis. VIII. Ceci posé, nous sommes nécessairement amené à reconnaître que le détenteur qui purge alors qu'il a seul transcrit son titre, tandis que les précédents propriétaires n'ont pas transcrit les leurs, ne libère pas son immeuble des privilèges ou hypothèques non inscrites, qui sont nées du chef des précédents propriétaires dont la propriété a été aliénée par des actes entre-vifs non suivis de transcription. Les créanciers à qui appartiennent ces privilèges ou ces hypothèques n'ont pas perdu, par la transcription du dernier acte, le droit de s'inscrire, et ce ne sont pas les formalités d'une purge à laquelle ils sont étrangers, les notifications qui ne leur sont pas adressées, qui pourraient les dépouiller de leur droit hypothécaire.
170 bis. IX. Ce n'est pas à dire toutefois que la purge est inutile. Les articles du Code civil que nous avons tout d'abord cités n'obligent pas, à peine de nullité, à transcrire les anciens contrats. L'acquéreur qui a transcrit son contrat d'acquisition et fait les notifications exigées par l'article 2183 aux créanciers inscrits, aura purgé son immeuble dabord de tous les droits non inscrits, existant du chef des divers propriétaires sur lesquels il a été fait des transcriptions, ensuite de tous les droits inscrits du chef de son auteur direct, enfin de tous les privilèges et hypothèques inscrits sur les anciens propriétaires, quand il aura lié les créanciers garantis par ces privilèges et ces hypothèques à la procédure de purge, en leur adressant les notifications à fin de purge et en les comprenant dans le tableau à trois colonnes qui doit, dans les noti-
(1 ) V. Mouilon, Traité de la transcription, t. II, p. 231 cl suiv., Mit. 1862.
fications, renseigner les divers créanciers sur le nombre et l'importance des droits d'hypothèque qui grèvent l'immeuble.
Nous attribuons donc à la purge un effet en quelque sorte relatif. C'est la conséquence de ce que nous avons dit sur reflet des transcriptions et ensuite des règles que nous étudierons bientôt sur l'article 2183, d'où il résultera que la purge n'est pas nulle à raison de ce qu'un créancier inscrit n'a pas reçu la notification à fin de purge, mais que le seul effet de cette omission est que l'immeuble n'est pas dégrevé de l'hypothèque dont le titulaire n'a pas été dûment prévenu par une notification.
171 . La transcription est un élément nécessaire delà purge, mais elle ne suffit pas seule pour l'opérer. Ce n'est qu'un moyen de rendre public l'acte translatif de propriété. Or, évidemment, la vente, disons mieux, l'acte quelconque qui tend a l'aliénation, ne peut transmettre a l'acquéreur que les droits de son auteur. Conséquemment, la transmission ne s'opère que sous l'affectation des privilèges et hypothèques auxquels appartient le droit de suite. V. art. 2182.
171 bis. Il est inutile d'insister sur l'idée principale de l'article; le droit de suite serait un vain mot s'il suffisait, pour l'anéantir, de transcrire un acte d'aliénation.
Mais il est nécessaire de faire remarquer que c'est dans l'article 2182 que se trouve, un peu cachée il est vrai, l'abrogation du système de la loi du 11 brumaire an VII, sur la transcription. La question agitée sur la conservation de ce système avait été ajournée par l'article 1140, puis par l'article 1583. Elle était décidée par les articles 91 et 92 du projet du Code civil, qui reproduisaient presque textuellement les articles 26 et 28 de la loi de brumaire.
L'article 91, qui contenait le principe, a complètement disparu dans le projet présenté définitivement par le gouvernement et voté par le Corps législatif. L'article 92, qui reproduisait l'article 28 et qui est devenu l'article 2182, a subi un remaniement qui montre chez ses rédacteurs l'intention de laisser dans l'ombre la question discutée par le Conseil d'État sur l'utilité de la transcription au point de vue de la translation de propriété. En effet, l'article 28 de la loi de brumaire disait : « La transcription transmet à l'acquéreur les droits que le vendeur avait à la propriété de l'immeuble,
mais avec les dettes et hypothèques dont cet immeuble est grevé. » Le Code civil a dénaturé la phrase, pour qu'il ne parût pas que la transcription fût translative de propriété, et après avoir dit dans un premier alinéa que la transcription ne purge pas l'immeuble, il reproduit presque complètement la formule de la loi de brumaire, en changeant le sujet du verbe transmettre et en disant : le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait, au lieu de : la transcription transmet à l'acquéreur les droits que le vendeur avait.
172. L'acquéreur qui veut purger ne doit pas se borner a faire transcrire son titre, il faut en outre qu'il provoque par un acte formel l'option des créanciers entre les deux partis qui leur sont ouverts : recevoir le prix de l'acquisition, ou faire revendre le bien aux enchères. Cet acte doit, d'abord, leur fournir les principaux renseignements propres à les fixer sur le parti qu'ils ont a prendre. C'est dans cette vue qu'on leur notifie :
1° Un extrait du titre, indiquant, suivant le mode prescrit par la loi, la date et la nature de ce titre, le vendeur ou donateur, le bien aliéné, enfin le prix de vente avec les charges qui en font partie, ou l'évaluation de la chose donnée;
2° Un extrait de la transcription , à laquelle ils pourront recourir pour avoir de plus amples détails;
3° L'état dressé, dans la forme légale, des créances existant sur le bien aliéné.
Le même acte doit contenir offre de les payer, soit que leurs créances soient ou non exigibles, jusqu'il concurrence du prix stipulé ou déclaré. Cet acte doit être signifié (avec constitution d'avoué, C. Pr., art. 832, al. l)aux créanciers inscrits; et ce, dans le mois au plus tard de la première sommation faite à l'acquéreur, aux termes de l'article 2169. La signification se fait au domicile élu dans l'inscription (par le ministère d'un huissier commis, C. Pr., art. 832, al. 1). V. art. 2183,
172 bis. I. Avant d'étudier la procédure de purge dans ses détails, il est utile, pour bien comprendre l'enchaînement des articles, de
résumer brièvement, et par anticipation, les règles que nous allons étudier, afin d'avoir un aperçu sommaire de l'ensemble de cette procédure.
L'acquéreur a transcrit son titre; il donne alors avis de son acquisition aux créanciers inscrits, il leur offre le prix qu'il a promis de payer, ou s'il est donataire, le prix qu'il consent à payer, en déclarant qu'il est prêt à payer immédiatement ce prix aux créanciers inscrits dans l'ordre de leurs hypothèques.
Les créanciers manifestent leur volonté d'accepter ce prix en laissant passer sans agir un délai de quarante jours.
Celui des créanciers qui ne veut pas se contenter de ce prix manifeste son refus par une réquisition de mise aux enchères, signifiée dans les quarante jours.
Mais il ne peut requérir la vente aux enchères qu'en s' obligeant lui-même à prendre l'immeuble pour un dixième en sus du prix offert, s'il ne se présente pas d'enchérisseur achetant l'immeuble au moins moyennant le prix offert, augmenté d'un dixième. Cette réquisition de vente s'appelle sure?ichère.
Ce système sauvegarde tous les intérêts, car l'acquéreur ne risque rien. S'il a eu soin de purger avant de payer son vendeur, il ne paie pas deux fois, et ne paie pas au delà du prix fixé par le contrat ou qu'il fixe lui-même en cas de donation.
Le seul risque qu'il court, c'est, au cas de surenchère, de ne pas profiter de l'acquisition, qu'il avait plutôt tentée que consommée.
Quant aux créanciers, tout ce qu'ils peuvent raisonnablement demander, c'est qu'on leur paie le prix réel de l'immeuble, et les précautions de la loi, notamment la faculté qu'ils ont de surenchérir, les assurent contre les chances d'une vente à bas prix.
172 bis. II. Le détenteur a le droit de purger tant que les créanciers ne l'ont pas poursuivi hypothécairement, mais des poursuites hypothécaires le mettent en demeure de remplir les formalités de purge s'il ne veut pas délaisser ou être exproprié. L'article 2183 limite à un délai d'un mois à partir de la première sommation qui lui est faite, le droit de commencer la procédure de purge.
Cette sommation, dont la loi ne précise pas ici le but et le caractère, est celle dont il est question à l'article 2169, qui commence contre le tiers détenteur la poursuite hypothécaire, en lui enjoignant de payer ou de délaisser. On ne comprendrait pas qu'il s'agît d'un
autre acte, par exemple, d'une sommation de purger. Acte inutile dont la loi ne parle pas, et qui n'aurait même pas une base juridique, puisque les créanciers hypothécaires n'ont pas le droit d'exiger que la purge ait lieu : la purge est in facultate possessoris ; elle ne peut être requise par les créanciers.
Il s'agit donc de la sommation de payer ou délaisser; le délai dont elle est le point de départ est le même que celui qui doit, d'après l'article 2169, la séparer du premier acte de la poursuite à fin d'expropriation. Si l'un des articles dit trente jours et l'autre un mois, il y a là une différence d'expression qui ne doit pas préoccuper l'interprète, puisque, lors de la rédaction et de la promulgation du Code civil, les mois du calendrier républicain, encore en vigueur, avaient une durée uniforme de trente jours.
172 bis. III. Cette sommation, qui, après trente jours, pourra priver le détenteur du droit de purger, a, d'après le Code civil, un effet exceptionnel : elle profite à tous les créanciers. On pourrait croire qu'en vertu de la règle res inter alios acta, elle n'est utile qu'au créancier qui l'a faite; que celui-ci peut seul s'opposer à la purge, et qu'à l'égard des autres créanciers qui n'auraient pas fait un acte semblable, le détenteur pourrait purger, en désintéressant le créancier qui a fait la sommation. Mais le texte du Code ne permet pas d'appliquer ici la règle générale. En restreignant le droit de purger au cas où il s'exerce dans le mois de la première sommation, le Code montre bien qu'il donne à cette sommation un effet général ; si elle n'avait qu'un effet personnel, il n'eût pas été question d'une première sommation. Chaque créancier n'a pas à en faire plusieurs. Parler d'une première, c'est reconnaître qu'il peut en exister d'autres, émanées évidemment de divers créanciers; dire que le délai court de la première, c'est reconnaître que cette première sommation profite à (eux qui en ont fait d'autres plus tard ; et ceci admis, la règle res inter alios acta est abandonnée, il n'y a plus de raison pour que la sommation ne profite pas même aux créanciers qui n'en ont pas signifié.
Il n'y a rien, d'ailleurs, de profondément anormal dans cette décision. Il n'est pas rare, dans les procédures, et en particulier dans les saisies ou les ordres, de voir les actes faits par un créancier produisant des effets par rapport aux autres. C'est le ré>ultat que la loi consacre toutes les fois qu'elle admet le créancier le plus diligent à faire un acte quelconque.
172 bis. IV. Nous avons dit que l'acquéreur doit donner aux créanciers avis de son intention de purger. Il leur donne cet avis par une notification dont les articles 2183 et 2184 déterminent le contenu.
Cette notification contient d'abord un extrait du titre d'acquisition, qui comprend la désignation de l'aliénateur et celle du bien aliéné; puis l'indication du prix et des charges faisant partie du prix, comme une rente viagère à payer, des contributions en retard à acquitter, une construction que l'aliénateur s'était obligé envers un voisin à faire, et que l'acquéreur édifiera à la décharge de l'aliénateur, etc. Les frais de contrat ne sont pas une charge faisant partie du prix; leur acquittement ne profite pas à l'aliénateur, ni par conséquent aux créanciers de celui-ci; ils ne doivent pas être offerts à ces créanciers comme une valeur qui servira à éteindre leurs créances hypothécaires.
Dans les charges faisant partie du prix, il ne faut pas comprendre les intérêts. En effet, alors même que l'acquéreur en serait débiteur (art. 1632), ces intérêts ne sauraient grossir le capital du prix de vente, qui doit être augmenté d'un dixième en cas de surenchère. Ils ne représentent pas une partie de la valeur de l'immeuble, mais seulement la jouissance de cette valeur même.
172 bis. V. L'immeuble peut avoir été aliéné à titre gratuit, et nous savons qu'd peut être l'objet d'une procédure de purge. Il est alors impossible d'énoncer dans les notifications le prix de l'immeuble. Cette énonciation est remplacée par une évaluation. L'acquéreur est libre de faire toute évaluation que bon lui semble; ii indique la somme qu'il consent à sacrifier pour conserver l'immeuble. Si les créanciers la trouvent insuffisante, ils usent du droit de surenchérir, et s'ils ne surenchérissent pas, c'est qu'apparemment l'acquéreur offre un prix qui se rapproche beaucoup du prix réel.
172 bis. VI. Le Code n'a parlé de l'évaluation qu'à propos des aliénations à titre gratuit. Elle pourrait être nécessaire dans un cas d'acquisition à titre onéreux. Nous songeons au cas d'échange. Ceites, l'échangiste ne peut pas offrir aux créanciers l'immeuble qu'il a donné pour celui qu'il a reçu. La surenchère ne pourrait pas être faite dans les conditions de l'article 2185, et l'échange fournirait un moyen de diminuer le gage hypothécaire, en substituant à un bien hypothéqué un autre bien de moindre valeur. Il
424 (OURS ANALYTIQUE DE CODE ri VIL. L1V. III.
est donc de toute nécessité, à moins qu'on ne prive l'échangiste du droit de purger, de permettre l'offre d'une somme d'argent, c'està-dire d'admettre l'évaluation comme on l'admet pour les aliénations à titre gratuit. Alors l'acquéreur qui purge reprendra, à tout événement, l'immeuble qu'il a donné en échange. En effet, soit que les offres aient été acceptées, soit qu'elles ne l'aient point été, l'acquéreur se trouve évincé; dans le premier cas, puisqu'il fait un sacrifice pécuniaire pour conserver la cho^e acquise; dans le second cas, puisqu'il est complètement privé de cette chose; dans les deux hypothèses, il peut se prévaloir de la résolution de son contrat pour reprendre la chose qu'il avait donnée (art. 1705).
172 bis. VIL II est une autre évaluation qui s'impose aussi à raison des nécessités de la procédure de purge et de surenchère; c'est l'évaluation des charges faisant partie du prix, qui doivent être indiquées, en vertu des dispositions citées plus haut de l'article 2183. Comment comprendre une surenchère, alors qu'une partie du prix consistera dans des prestations en nature, une construction à faire, par exemple, ou bien dans des prestations indéterminées, comme le paiement d'une rente viagère? Le créancier surenchérisseur ne doit pas se contenter de déclarer qu'il exécutera ces charges, car sur cette partie du prix, l'acquéreur n'aurait pas la garantie qu'il a ordinairement contre les réquisitions d'enchères faites sans raison sérieuse, garantie qui résulte de la nécessité de surenchérir d un dixième. Pour que cette condition, protectrice du droit de l'acquéreur, puisse être remplie, il faut une évaluation des charges; et si l'on ne trouve pas la règle sur ce point dans le texte même de l'article 2183, ou peut dire qu'elle résulte de l'article 2184, qui obiige l'acquéreur qui purge à offrir le paiement immédiat des dettes hypothécaires, jusqu'à concurrence de son prix. Or, son prix total se compose de la somme d'argent qu'il a promise, et en outre, des charges qui, d'après le Code lui-même, font partie de ce prix (1).
172 bis. VIII. Les notifications doivent contenir, secondement, un extrait de la transcription du titre.
Il s'agit de prouver aux créanciers qu'on a accompli la formalité qui est considérée par l'article 2181 comme le préliminaire indispensable de la procédure de purge; ce qui nous montre qu'on
(1) V. Anhry et Hau. t. II, p. 916. (Édit. 18G5.)
doit donner cet extrait de transcription, quelle que soit la nature du titre : qu'il s'agisse d'un legs, d'une donation, d'un échange, aussi bien que d'une vente, quoique l'article qui a envisagé l'hypothèse ordinaire n'ait parlé que de la transcription d'un acte de vente.
172 bis. IX. A bien dire aussi, ce n'est pas un extrait de la transcription, mais un certificat qui est ici requis (c'était l'expression de la loi de brumaire, art. 30), et il y a lieu de croire que le Code n'a pas voulu autre chose que cette loi. Un extrait véritable contenant le résumé des clauses du titre répéterait inutilement toutes les énonciations que doit contenir la notification à fin de purge, aux termes du paragraphe précédent de l'article 2183.
172 bis. X. Enfin les notifications doivent contenir un tableau des inscriptions hypothécaires qui grèvent l'immeuble, ou, comme disait la loi de brumaire, un état des charges et hypothèques dont est grevée la propriété.
Il faut renseigner les créanciers qui reçoivent les notifications sur le rang qui leur appartiendra, et par conséquent sur les chances qu'ils ont d'être pa\és.
Ce tableau, pour faire apparaître clairement la situation, doit être dressé sur trois colonnes. La première contient les dates; la seconde, le nom des créanciers ; la troisième, le montant de chacune des créances.
Sans ces indications, un créancier ne pourrait pas savoir s'il sera colloque utilement.
Son rang dépend de la date de son inscription; s'il n'est pas le premier, il faut qu'il sache par combien de créances la sienne est primée, et il ne lui suffirait pas de connaître le nombre des créances, s'il en ignorait le chiffre.
172 bis. XI. Voilà qui explique pourquoi on le renseigne sur la date des inscriptions et sur le montant des créances. Mais on comprend moins bien pourquoi on lui donne le nom des créanciers et la date de la constitution des hypothèques.
Quant au nom des créanciers, il est nécessaire de le connaître, pour connaître les créances elles-mêmes, pour qu'elles ne fassent pas double emploi les unes avec les autres, et pour savoir si elles n'ont pas été éteintes par paiement, compensation, ou toute autre cause.
172 bis. XII. La mention de la date de la naissance du droit
42*3 r.OLRS ANALYTIQUE DE (OHE CIVIL. I.1V. 111.
•j'hypothèque, qui paraît inutile, puisque le rang dépend de la date d'inscription, est cependant aussi très nécessaire; car la connaissance de cette date peut fournir aux créanciers le moyen d'attaquer le contrat qui a donné naissance à l'hypothèque, et de le faire annuler, par exemple, pour cause d'incapacité. Depuis la loi de 1838 sur les faillites, la date de la constitution du droit sera importante à connaître, à rapprocher de celle de l'inscription, parce que, s'il s'est écoulé plus de quinze jours entre ces deux actes, l'inscription pourra être annulée quand elle aura été prise depuis la cessation des paiements, ou dans les dix jours qui la précèdent (art. 448, C. comm.).
172 bis. XIII. Les notifications doivent encore contenir une déclaration de l'acquéreur.
Il prend l'engagement de payer aux créanciers le prix qu'il a indiqué dans ses notifications, et de le payer sur-le-champ, c'està-dire après les délais de la procédure de purge, mais en renonçant aux délais dont jouissait le débiteur, et à ceux qu'il avait pu stipuler lui-même pour le paiement du prix à son vendeur (1).
Il ne tient pas non plus compte des délais stipulés par les créanciers dans leur intérêt. La faculté de purger aurait été entravée s'il avait fallu attendre, pour dégrever l'immeuble, l'expiration des différents termes des créances, et comme cette faculté est accordée au tiers détenteur dans un intérêt économique, c'està-dire dans un intérêt social, on a du ne pas s'arrêter devant ces obstacles.
172 bis. XIV. L'engagement de payer immédiatement ne d) it pas seulement avoir pour objet le prix proprement dit. mais aussi l'évaluation des charges faisant partie du prix. Telle est la conséquence de ce que nous avons dit | lus haut sur la nécessité d'évaluer ces charges. Il serait inutile de les énumérer dans la notification, si les créanciers hypothécaires ne devaient pas les considérer comme faisant partie de la valeur jusqu'à concurrence de laquelle seront payées les créances. Ils n'auraient pas alors à tenir compte de ces charges, ils se trouveraient plus facilement dans la nécessité de surenchérir, puisque le prix indiqué ne représenterait pas la valeur totale de l'immeuble telle que l'avaient Ihùe le vendeur et l'acheteur. On leur offrirait une valeur diminuée des suppléments
(1) V. cependant C. Cass., 2 mars 1885, Sirey, 1885, 1, 2">5.
que les parties avaient reconnus nécessaires pour qu'elle fût la représentation exacte de ia chose vendue.
172 bis. XV. La déclaration de l'acquéreur, quand il est débiteur des intérêts, ne le dégage pas de cette obligation. Nous ajoutons qu'à partir de ces notifications les intérêts seront dus aux créanciers hypothécaires, et non plus au vendeur ou à ses créanciers chirographaires, parce que ces notifications obligent l'acquéreur envers les créanciers sous la condition que ceux-ci ne requerront pas la vente aux enchères ; quand cette condition se réalise, elle rétroagit au jour de l'offre; c'est ce qu'indique clairement l'article 2184 quand il impose à l'acquéreur la nécessité de déclarer qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges.
172 bis. XVI. Voilà ce qui arrivera le plus ordinairement, parce que l'acheteur sera débiteur envers le vendeur des intérêts de son prix. Mais le contraire est possible : les intérêts peuvent n'avoir pas été stipulés; la chose peut n'être pas frugifère (art. 1652); on peut même être convenu que des intérêts ne seraient pas dus, ou, ce qui revient au même, l'acquéreur peut être un donataire qui n'est débiteur ni d'un prix ni des intérêts d'un prix. Dans ces circonstances, nous pensons que l'acquéreur ne devient pas, en vertu de ses notifications, débiteur des intérêts de son prix ou de la somme à laquelle il a évalué la chose donnée. On a dit cependant que, par l'effet même de l'offre, l'acquéreur devient débiteur des intérêts du prix offert (1;. Cette assertion nous paraît loin d'être démontrée; elle tend à obliger une personne qui fait une offre au delà des termes de cette offre; elle sous-entend une promesse d'intérêts alors qu'en principe les intérêts ne doivent courir qu'en vertu d'une convention, d'une demande judiciaire, ou d'une disposition spéciale de la loi. Certainement la dispense des intérêts est pour l'acheteur un avantage résultant du contrat; il est probable même que cet avantage a été considéré lors de la fixation du prix, et contraindre cet acheteur à payer les intérêts, c'est modifier les conventions en lui faisant payer deux fois la jouissance de la chose. Si les créanciers estiment que cette convention est trop avantageuse à l'acheteur, c'est qu'ils considèrent que le prix a été fixé trop bas; ils n'ont alors qu'une ressource, la surenchère.
La situation du donataire est encore plus claire : il n'est pas dé-
(1) V. Aubry et Rau, t. II, p. 946, édit. 1865.
biteur d'un prix ; il propose aux créanciers une somme qui n'est pas nécessairement l'évaluation exacte de la chose : c'est l'estimation du sacrifice pécuniaire qu'il veut bien faire pour conserver l'immeuble. Il offre une somme certaine; il n'offre pas les intérêts, et il ne peut pas être contraint d'offrir une somme supérieure à celle qu'il lui plaît d'offrir: s'il offre trop peu, les créanciers n'ont pas d'autre ressource que de surenchérir.
172 bis. XVII. La déclaration, faite par l'acquéreur qui purge, qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges hypothécaires, jusqu'à concurrence du prix et des charges, oblige cet acquéreur envers les créanciers, en ce sens qu'elle ne peut être rétractée par lui. Cette déclaration n'est pas une simple pollicitation que son auteur serait maître de retirer tant qu'elle n'est pas acceptée. La pollicitation, en effet, est une proposition émanée de la volonté unique d'une personne qui ne peut pas la lier, parce qu'on ne se lie pas soi-même; mais la déclaration dont nous parlons n'est pas née du caprice de l'acquéreur; elle est, de sa part, l'usage d'une faculté légale instituée et réglementée par le Code dans 1 intérêt de certains tiers; cette déclaration est comme l'acceptation d'une situation légale que le Code propose à la volonté de l'acquéreur; elle peut donc le lier comme l'acceptation d'une succession lie l'héritier. Cette force obligatoire de la déclaration apparaît très clairement dans le commencement de l'article 2185, où l'on voit le droit de requérir la mise aux enchères résulter exclusivement de la notification, et de ce fait qu'il ne se sera pas écoulé plus de quarante jours depuis cette notification. La loi ne prévoit pas le cas où l'offre serait rétractée, bien qu'il eût été facile de faire cette réserve; par conséquent, le fait d'une rétractation est tenu pour indifférent, et le créancier ne peut perdre son droit que par l'expiration du délai.
N'est-il pas très juste qu'il en soit ainsi quand rien n'indique aux créanciers qu'ils aient besoin de se hâter soit de surenchérir, soit d'accepter les offres, quand il leur faut, au contraire, un certain temps pour étudier la situation hypothécaire de l'immeuble, sa valeur véritable et les chances de la vente aux enchères, enfin pour chercher et trouver une caution? Est-il admissible que le créancier, après avoir, sur la foi de la notification, préparé ainsi ses décisions, fait peut-être des sacrifices d'argent pour trouver une caution ou un cautionnement, puisse être inopinément privé du droit
d'option que l'acquéreur lui avait offert? Quand une promesse de vente unilatérale est faite par convention et qu'elle donne au futur acheteur un délai pour déclarer sa volonté, il n'appartient pas au promettant de se rétracter avant l'expiration du délai. Dans notre hypothèse, c'est la loi qui impose le délai pendant lequel le droit de ceux qui ont reçu l'offre doit rester entier. La loi peut bien faire ce que fait la convention.
172 bis. XVIII. Le Code civil a énuméré soigneusement les diverses mentions que doivent contenir les notifications à fin de purge, mais il a négligé d'indiquer la sanction de ses prescriptions. On trouve dans le Code de procédure (art. 832 et 838) la nullité prononcée pour l'omission de deux règles posées par ce Code; mais, quant aux dispositions du Code civil, il est difficile d'admettre qu'elles sont toutes et sans distinction sanctionnées par une nullité. Les nullités ne se suppléent pas. Il faut donc ici décider que les juges ne sont pas contraints d'annuler les notifications pour toute irrégularité commise, mais qu'ils auraient cependant le droit de les annuler quand l'irrégularité serait assez grave pour que la prétendue notification ne contînt pas un avertissement sérieux, et ne donnât pas les renseignements qui sont nécessaires aux créanciers hypothécaires. L'annulation trouverait son point d'appui dans le texte de l'article 2183, qui déclare le nouveau propriétaire garanti de l'effet des poursuites hypothécaires, sous la condition de faire des notifications dont il indique le contenu. Cette condition n'est pas remplie quand la notification est informe, ou qu'elle néglige une mention intéressante pour le créancier.
172 bis. XIX. Au surplus, l'annulation des notifications ne sera que relative: elle ne sera prononcée que par rapport à ceux des créanciers qui ont reçu les notifications irrégulières. Ceux-là seuls ont souffert de l'omission; quant aux autres, ils ont été valablement avertis. Nous avons dit plus haut qu'on peut purger par rapport à certains créanciers, et ne pas purger par rapport aux autres. Ce résultat, qui se produit quand des notifications n'ont pas été faites à tous les créanciers, se produira également quand les notifications auront été, les unes régulières, et les autres irrégulières.
173. La signification ci-dessus semblerait devoir être faite à tout créancier ayant droit de surenchérir ; il est clair pourtant qu'elle n'est possible qu'à l'égard de ceux qui sont actuel-
430 COOfeS ANALYTIQUE DE CODE » IVil.. I.IV. III.
lemenl inscrits. Cette remarque, dans le principe, n'aurait eu d'importance que relativement aux hypothèques légales des mineurs et des femmes, les seules qui pussent être utilement inscrites après l'aliénation; mais elle en avait acquis une nouvelle depuis la publication du Code de procédure, qui étendait la faculté de s'inscrire jusqu'à l'expiration de la quinzaine, après la transcription (C. Pr. 834). L'acquéreur, qui n'était pas obligé d'attendre ce délai pour faire courir, par les significations, celui de la surenchère, n'était tenu de signifier qu'aux créanciers inscrits lors de la transcription (C. Pr., art. 835; loi de 1855, art. 6).
173 bis. Depuis la loi de 185*5* sur la transcription, l'observation faite par M. Demante n'a plus d'importance pratique, puisque l'article 834 du Code de procédure est abrogé, et que les créanciers ne peuvent plus s'inscrire après la transcription.
174. Sur la signification tout créancier inscrit peut requérir la mise aux enchères; mais : 1° celle réquisition doit être signifiée dans les quarante jours, en observant seulement qu'on ne doit pas compter dans ce délai le temps nécessaire pour faire parvenir les notifications, du domicile élu où la signification en a été faite, au domicile réel du créancier. Il est ajouté à cet effet un jour par cinq myriamètres (v. art. 2185-1° et loi 3 mai 1862, art. 4).
2° La réquisition contient soumission de porter ou faire porter le prix a un dixième en sus (v. art. 2185-2°).
3° La réquisition doit être signifiée (avec constitution d'avoué, C. Pr., art. 832), tant au nouvel acquéreur qu'au précédent propriétaire débiteur principal (v. art. 2185-3°).
4° La signification doit être faite par un huissier commis (C. Pr., art. 832); mais outre celle précaution la loi exige ici, comme dans quelques actes importants (v. C. civ., art. 66; C. Pr., art. 210, 218, 353, 384), (pie les exploits soient signés par la partie elle-même ou par son fondé de procuration. La procuration doit être expresse et justifiée par une copie (v. art. 2185-4°).
5° Celui qui requiert la mise aux enchères doit assurer, par l'offre d'une caution, que la surenchère ne sera pas préjudiciable aux créanciers, que l'acquéreur était prêt à payer jusqu'à concurrence du prix et des charges de son acquisition (v. art. 2185-5", et a ce sujet C. Pr., article 832, al. 2, 833).
Toutes les formalités requises par le Code civil le sont a peine de nullité (v. art. 2185, al. dernier; v. aussi C. Pr., art. 832, al. 2, 833).
174 bis. I. Lorsque l'acquéreur qui veut purger a fait les notifications dont les articles 2183 et 2184 déterminent la forme et le contenu, chacun des créanciers hypothécaires doit délibérer sur les offres qui lui sont faites, examiner s'il les considère comme insuffisantes, ou si au contraire elles doivent être acceptées par lui. Le point capital sur lequel porte cet examen est celui-ci : Le créancier sera-t-il payé ou ne le sera-t-il pas? Ce n'est pas cependant la seule considération déterminante de l'option; il faut savoir si l'immeuble a été vendu ou estimé à son prix véritable; car s'il n'y a pas de chance de le faire vendre à un prix supérieur, le créancier s'exposerait , en refusant les offres , c'est-à-dire en surenchérissant, à perdre le montant de sa surenchère et des frais, sans avoir plus de chance de recevoir les sommes qui lui sont dues.
174 bis. IL Supposons d'abord que les offres paraissent insuffisantes à un créancier; celui-ci peut requérir la vente aux enchères de l'immeuble. La réquisition de vente prend le nom de surenchère, parce qu'elle doit contenir obligation du créancier requérant de porter ou faire porter l'immeuble à un dixième en sus du prix offert par l'acquéreur qui purge.
174 bis. III. Les créanciers qui ont reçu des notifications ne sont pas les seuls qui aient le droit de requérir la vente aux enchères. Nous avons dit que les créanciers omis n'étaient pas atteints par la procédure de purge et conservaient leurs droits intacts ; néanmoins, ils peuvent provoquer la revente de l'immeuble. Le texte de l'article 218o est formel : ce droit appartient à tout créancier inscrit; et il est avantageux qu'un créancier ne reste pas en dehors de la procédure de purge, menaçant par son droit de suite l'adjudicataire de l'immeuble. La réquisition de vente aux enchères dans la procédure de purge n'est, au surplus,
432 coins analytique de code civil, i.iv. m.
qu'un des modes d'exercice du droit de suite, qui appartient certainement au créancier omis dans la notification; et il vaut mieux pour tous qu'il ne soit pas réduit à exercer son droit hypothécaire sous forme de saisie.
Il faut du reste bien remarquer que nous parlons d'un créancier inscrit, et auquel on a omis d'adresser des notifications. Il ne s'agit pas de celui que le conservateur aurait omis de comprendre dans un état d'inscription dressé depuis la transcription. Celui-là a perdu son droit de suite aux termes de l'article 2198, et par conséquent il ne peut requérir contre l'acquéreur la mise aux enchères, puisque cette réquisition n'est aujre chose que l'exercice même du droit de suite.
174 bis. IV. Nous tirons une autre conséquence du caractère que nous attribuons à la réquisition de mise aux enchères. C'est qu'elle peut être faite par certains créanciers non inscrits : ceux dont l'hypothèque est , d'après le Code civil, indépendante de l'inscription : les femmes mariées, les mineurs et les interdits. iNous avons établi plus haut que la dispense d'inscription existait aussi bien pour l'hypothèque fonctionnant comme droit de suite que pour l'hypothèque se présentant somme droit de préférence.
Dès lors, on ne doit pas hésiter à accorder à ces créanciers le droit de requérir la mise aux enchères, bien qu'ils ne soient point inscrits et qu'ils n'aient par conséquent pas reçu de notification.
Cette solution ne doit pas être combattue par le texte de l'article 218.J, qui n'est autre chose que la reproduction de l'article 31 de la loi du 11 brumaire an VU. Cette loi soumettait toutes les hypothèques à la nécessité de l'inscription; la généralité de son article 31 était donc parfaitement justifiée. Le Code, dans l'article 218o, comme dans un certain nombre de dispositions, a reproduit sans correction quelques détails empruntés à la loi antérieure, alors que ces détails n'étaient pas en rapport avec les innovations qu'il avait introduites. Ce n'est pas une raison pour croire qu il a voulu détruire les conséquences de principes généraux qu'il avait posés en connaissance de cause, et après une discussion approfondie.
174 bis. V. La réquisition de vente aux enchères doit être formée dans un délai de quarante jours, à compter de la notification faite par l'acquéreur, aux termes de l'article 2183. Ouand les notifications n'auront pas été faites à tous les créanciers le même
jour, le délai courra pour chacun d'eux de la date de la notification qu'il a reçue.
Quant aux créanciers qui peuvent avoir le droit de requérir la vente bien qu'il ne leur ait pas été fait de notification, nous les avons indiqués aux paragraphes 174 bis III et IV, ils bénéficient du délai le plus long, résultant de la notification la plus tardive. Nous avons dit que pour eux le droit de requérir la mise en vente était l'exercice de l'action hypothécaire qui leur appartiendrait même après la purge opérée. Tant qu'un créancier a le droit de surenchérir, il est bon que les créanciers qui n'ont pas reçu de notification, ou les créanciers dispensés d'inscription, puissent surenchérir plutôt que de conserver le droit d'agir hypothécairement par voie de saisie sur l'immeuble qu'on avait cru dégrever de toutes les hypothèques. C'est seulement quand le délai de la surenchère est expiré pour tous les créanciers qui ont reçu des notifications, que la procédure de purge ayant pris fin, il n'y a plus lieu d'y intervenir, qu'il faut par conséquent exercer ses droits hypothécaires par les procédés ordinaires.
174 bis. VI. Le délai de quarante jours est augmenté à raison de la distance qui sépare le domicile réel de chaque créancier de son domicile élu. Il faut que le créancier ait eu le temps d'avoir personnellement connaissance de la notification remise à son mandataire; de ce moment-là seulement il peut délibérer sur le parti qu'il prendra quant aux offres que l'acquéreur lui fait.
D'après le Gode civil, l'augmentation était calculée à raison de deux jours par cinq myriamètres. Aujourd'hui, la loi du 3 mai 1862 n'accorde plus qu'un jour pour cinq myriamètres. Mais cette loi a tranché favorablement au créancier une controverse ancienne, en décidant que les fractions de quatre myriamètres et au-dessus qui dépasseraient cinq ou un multiple de cinq compteraient pour un jour (1).
174 bis. VII. La réquisition de mise aux enchères doit contenir soumission du requérant, de porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui est indiqué par l'acquéreur dans sa notification.
Cette soumission consiste dans l'obligation que contracte le requérant de se porter lui-même enchérisseur pour un dixième en sus
(1) V. loi du 3 mai 1862, article 4, qui modifie !e texte de l'article 1033 du Code de procédure.
ix. 28
434 COURS ANM.YTIOIi: DE GODE CIVIL. LIV. III.
du prix, dans le cas où personne ne ferait d'enchère aussi élevée.
Dans cette obligation imposée au créancier qui demande la vente aux enchères, l'acquéreur qui purge et l'aliénateur trouvent une garantie contre des réquisitions de vente faites à la légère par des créanciers qui, ne risquant rien, voudraient courir la chance d'une vente nouvelle et briseraient ainsi un contrat légalement formé.
Les créanciers autres que le requérant sont également protégés par cette règle, parce qu'ils ont intérêt à se trouver en face d'un acheteur sérieux,, plutôt que de voir détruire le contrat dans l'espérance, peut-être illusoire, d'obtenir un prix supérieur.
174 bis. VIII. Nous avons parié, sur l'article 2183, des charges faisant partie du prix, qui doivent être mentionnées dans les notifications. De ce qu'elles font partie du prix, on doit conclure qu'elles sont comprises dans le mot prix employé par l'article 2185-2", et que par conséquent la somme qui, augmentée d'un dixième, doit être l'objet de l'obligation de celui qui requiert la vente, n'est pas seulement composée de ce qu'on appelle habituellement le prix ou le prix principal, mais elle comprend encore les charges accessoires que le contrat imposait à l'acquéreur 1 .
174 bis. IX. Si la surenchère implique une obligation au.-si lourde que celle de porter ou faire porter le prix de l'immeuble à un dixième en sus, cet acte doit nécessairement demander, chez celui qui le fait, une certaine capacité, et nous devons rechercher quelles sont les conditions de cette capacité.
Pour arriver à ce résultat, il faut se fixer sur la nature de l'acte accompli par celui qui forme une surenchère. Il est certain que c'est plus qu'un acte conservatoire, car s'il tend à la conservation de la créance, il a des conséquences fort compromettantes pour la fortune de celui qui le fait. Ce n'est pas non plus un acte de demande judiciaire. Le surenchérisseur n'introduit pas une instance; il ne soumet pas un litige à la décision des tribunaux. Dans l'hypothèse, on ne voit pas de litige. Un acquéreur a fait une offre, le créancier a reçu de la loi le droit de refuser cette offre sous certaines conditions : quand il accomplit ces conditions, on ne peut pas dire qu'il intente une action eu justice. Et il ne faut pas chercher les limites de sa capacité dans les dispositions du Gode sur la capacité d'intenter des actions (2).
(1) V. C. C. 13 mai 1872. Sircy, 1872, 1, 244
(2) V. cependant C. I. Riom, C décembre 1863. Sirey, 18ti(5, 2, 323.
TIT. XVIil. PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES. ART. 2185. 435
Dans la réalité, l'effet de la surenchère est d'obliger le surenchérisseur; c'est une promesse d'achat ou pour mieux dire un achat conditionnel. Le surenchérisseur se porte adjudicataire sous la condition qu'une enchère plus élevée ne se produira pas. C'est donc dans les règles sur la capacité de s'obliger et en particulier d'acheter, que nous trouverons la solution des difficultés sur la capacité de surenchérir.
174 bis. X. Nous conclurons de là que l'interdit et le mineur non émancipé ne peuvent pas surenchérir, que le mineur émancipé a besoin de l'assistance de son curateur, et l'individu pourvu d'un conseil judiciaire, de celle de son conseil.
La femme mariée, en principe, doit être autorisée par son mari ou par la justice. Alors même qu'elle serait séparée de biens , elle aurait besoin de cette autorisation, parce qu'elle ne peut s'obliger qu'autant que l'acte qui l'oblige a le caractère d'un acte d'administration. Or, les achats d'immeubles ont, nous l'avons dit au tome AI, un caractère ambigu; ils ne sont des actes d'administration qu'autant qu'ils constituent un placement de fonds à la disposition de la femme. A raison de cela , la capacité de la femme est douteuse pour les tiers, et comme il faut que la validité de la surenchère ne soit pas incertaine, l'autorisation est nécessaire (1 .
174 bis. XL A côté de la question de capacité se place la question de pouvoirs; l'administrateur des biens d'un incapable peut-il former une surenchère ? La difficulté se présente à propos du tuteur d'un mineur ou d'un interdit et à propos du mari administrateur de la fortune personnelle de sa femme en vertu d'une convention de leur contrat de mariage.
En ce qui concerne le tuteur, nous répondons qu'il peut surenchérir, parce qu'il peut acheter des immeubles pour son pupille. L'autorisation du conseil de famille ne lui serait pas nécessaire, parce qu'il est, en principe, le représentant du mineur, que ses pouvoirs n'ont pas été limités par la loi relativement aux achats d'immeubles, et que ces pouvoirs sont entiers quand ils n'ont pas été expressément restreints par la loi (2).
174 bis. XII. Le mari, sous certains régimes matrimoniaux, a l'administration des biens propres à sa femme. Sous le régime de communauté, une créance hypothécaire peut être propre, soit en
(1) T. VI, n° 101 bis. VII à XI.
(2) V. C. G. 5 janvier 1863. Sirev, 1862, 1, 9.
raison des stipulations du contrat de mariage, soit parce qu'eile a été donnée sous la condition qu'elle resterait propre: sous le régime sans communauté tous les b'icns sont propres, mais ils sont tous soumis à l'administration du mari ; même sous ces régimes et dans ces circonstances, le mari ne pourra pas surenchérir sans le concours de sa femme. C'est en effet la femme autorisée qui seule peut s'obliger; le mari ne peut pas l'obliger, donc le mari ne peut pas acheter pour elle, et dès lors la surenchère est un acte qui excède ses pouvoirs.
174 bis. XIII. Nous admettons la même solution sous le régime dotal, quand il s'agit d'une créance hypothécaire faisant partie de la dot; car pas plus sous le régime dotal que sous le régime de communauté le mari n'a le pouvoir d'obliger sa femme, et par conséquent de lui imposer le rôle d'acheteur. On a soutenu le contraire en s'appuyant sur le droit qui appartient au mari, sous le régime dotal, d'intenter les actions réelles immobilières relativement aux biens dotaux. Mais nous avons déjà démontré que le fait de surenchérir ne pouvait pas être assimilée l'introduction d'une demande en justice. Il ne s'agit pas de demander aux tribunaux la décision d'un point litigieux. Il s'agit de faire une acquisition à titre onéreux, et par conséquent il nous paraît impossible d'assimiler deux actes dont la nature et les résultais sont si différents (I).
174 bis. XIV. Quand la surenchère aura été faite par un mari pour sa femme, elle sera nécessairement sans effet, car elle n'émanera pas du véritable créancier ni de son mandataire, puisque l'auteur de l'acte, mandataire de la femme pour certains actes, sortait en surenchérissant des limites de ses pouvoirs. Les intéressés, créanciers hypothécaires, acquéreurs, aliénateur de l'immeuble pourront faire annuler cet acte.
La question, au contraire, est plus délicate quand la surenchère aura été faite par le créancier lui-même, mais en dehors des limites de sa capacité. La difficulté vient ici de l'article 1125, qui établit le caractère relatif de la nullité pour incapacité; l'incapable seul peut l'invoquer, et les tiers ne peuvent pas s'en prévaloir. Nous pensons toutefois que l'hypothèse ne rentre pas dans la sphère d'application de l'article 1125. On peut comprendre une règle pareille dans les rapports entre un incapable et ceux qui traitent
(1) V. cependant Aubry et Hau, t. II, p. 931, édit. 1865, e! t. IV, p. itil, édil. 1860.
volontairement avec lui, mais cette règle est pleine de danger quand on l'applique à des relations imposées. L'aliénateur, l'acquéreur, les autres créanciers sont forcés de subir la revente aux enchères quand un créancier la demande en s'obligeant dans les termes de l'article 2185. Mais s'il ne s'oblige pas, s'il n'est pas lié, il est absolument injuste que tous les tiers soient forcés de subir la volonté d'une personne qui, par caprice, sans réflexion et sans risque, vient anéantir un contrat que tous les autres intéressés acceptaient.
Qu'on ne dise pas : il importe peu que l'engagement ne soit pas définitif pourvu qu'il le devienne plus tard, pourvu qu'il soit validé par l'intervention de ceux dont le consentement a manqué. Si i'on est encore dans le délai de quarante jours, il n'y a pas de difficulté, sauf peut-être une difficulté de forme; il vaudrait mieux recommencer une surenchère. Mais ce n'est pas l'hypothèse; la confirmation survient après le délai donné pour surenchérir. Alors il est trop tard. D'après le système de la loi, la situation doit être définitivement fixée à l'expiration du délai. Les intéressés ne doivent pas être tenus en suspens, dans le doute sur l'existence de la résolution du droit de l'acquéreur. Il pourra bien se produire des difficultés sur la validité d'une surenchère, et l'issue du procès sera douteuse, mais le droit en soi ne sera pas douteux, la justice déclarera ce qui était au jour de l'expiration du délai; l'existence du contrat ne sera pas incertaine, elle sera ignorée; le fait aura besoin d'être constaté, mais il ne pourra uas être changé par la volonté d'un des intéressés.
174 bis. XV. La seconde condition à laquelle est subordonnée la réquisition de mise aux enchères, c'est que le requérant offre de donner caution jusqu'à concurrence du prix et des charges. C'est une précaution qui garantit à tous les intéressés que le nouvel acheteur éventuel est un acheteur sérieux, et que la surenchère ne substitue pas un insolvable à un acheteur qui pouvait payer le prix. La caution proprement dite, le fidéjusseur, peut être remplacée par un nantissement en argent ou en rentes sur l'État (art. 832 3» G. Pr.).
L'offre de la caution ne doit pas être faite en termes larges et vagues; elle doit être une indication nominative de la caution. Le Code de procédure (art. 832, amendé en 1841) a voulu que la promesse de caution ne laissât pas exister un doute sur la validité de la surenchère: le surenchérisseur doit avoir sa caution à sa dis-
position, il ne faut pas qu'il surenchérisse, sauf à chercher ensuite à recruter une caution. Il désigne celle qu'il propose, il donne assignation à trois jours pour sa réception, et si la caution est rejetée, la surenchère est déclarée nulle.
Quand l'État créancier hypothécaire fait une surenchère, il est dispensé de fournir caution par une loi du 21 février 1827.
174 lis. XVI. La caution garantit le prix et les charges, c'està-dire le prix que devra le surenchérisseur s'il reste adjudicataire. D'après le Code de procédure (art. 837), le prix porté dans l'acte et le montant de la surenchère 'c'est-à-dire le dixième en sus) tiendront lieu d'enchère, et le surenchérisseur est déclaré adjudicataire quand il ne se présente pas d'autre enchérisseur: c'est donc hien cette somme composée du prix stipulé dans le contrat primitif et du dixième en sus, qui constitue le prix de l'adjudication, et c'est en songeant au prix d'adjudication que la loi a exigé une caution jusqu'à concurrence du prix. Il faut donc décider que la caution ne doit pas garantir seulement le prix indiqué dans les notifications à fins de purge, mais ce prix plus un dixième (1).
17i lis. XVIT. La surenchère est soumise en outre à certaines conditions de forme :
1° Elle doit être, dans le délai indiqué pour la signification à l'acquéreur qui purge, signifiée au précédent propriétaire, c'e>t-àdire à l'auteur de l'acquéreur qui purge. Il est ordinairement garant envers son ayant cause, il a, par conséquent, intérêt à connaître la surenchère et à la combattre si faire se peut. S'il n'est pas garant, par exemple s'il est donateur, il est intéressé à ce que les effets de la donation qu'il a faite ne soient pas amoindris ou annihilés.
Le précédent propriétaire sera très souvent le débiteur personnel des dettes hypothécaires qui grevaient l'immeuble : c'est l'hypothèse de l'article 218o; mais il peut en être autrement : le précédent propriétaire était peut-être lui-même un tiers détenteur de l'immeuble. Il serait prudent alors de signifier la surenchère à ces deux personnes, puisque le propriétaire a un intérêt comme garant ou comme donateur, et que le débiteur personnel e>t également intéressé, attendu qu'il s'agit de dettes qu'on prétend siennes, et à l'occasion desquelles il sera exposé à un recours.
(1) V. cependant Aubiv et Rau , t. Il, |>. 960, idit. 1865, et P. Pont, ii°134-i.
174 bis. XVIII. 2° L'original et les copies de la signification de surenchère doivent être signés par le surenchérisseur. C'est là une précaution que la loi prend quelquefois, quand elle veut, à propos d'un acte important, que la partie réfléchisse avant de donner à l'officier public mission de faire cet acte. Elle évite en même temps toute fausse interprétation, toute erreur de l'officier public qui, trompé par les obscurités d'un entretien avec la partie, prendrait pour un ordre, pour un mandat actuel, des paroles qui ne seraient dites que sous une forme hypothétique, qui ne contiendraient qu'un mandat éventuel. La loi ne craint pas un mensonge de l'huissier, dont les actes font foi de ce qu'il affirme ex propriis sensible, jusqu'à inscription de faux; mais elle protège l'huissier et les intéressés contre les conséquences d'une fausse interprétation.
3° Le Code de procédure (art. 832} a ajouté au Code civil que l'huissier qui fait la signification de surenchère doit être commis par le président du tribunal, et, de plus, que l'acte doit contenir constitution d'avoué avec assignation à trois jours, pour la réception de la caution.
Toutes les conditions de fond et de forme auxquelles est soumise la surenchère sont exigées à peine de nullité.
174 bis. XIX. Quand la surenchère est nulle, il est clair qu'elle ne produit aucun effet, et que, s'il n'est pas survenu d'autre surenchère dans le délai des notifications, on se trouve placé dans l'hypothèse qui sera examinée par l'article 2186, celle où aucun créancier n'a surenchéri.
Il résulte de ce fait que, si les créanciers veulent être sûrs que l'immeuble sera remis en vente, ils ont toujours intérêt à former une surenchère, malgré l'existence d'une surenchère qui les primerait. Certes, si la première surenchère est valable, elle donne à celui qui l'a faite un droit préférable; toute autre surenchère fait double emploi et est non avenue : mais peut-on savoir si la première surenchère est nulle? Eile ne sera peut-être annulée qu'après l'expiration du délai pour surenchérir; il est donc prudent, en vue de l'annulation possible d'une surenchère, d'en former une autre qui vaudra si la première est annulée.
Il faudrait placer à côté du cas de nullité le cas de désistement de la surenchère; mais cette hypothèse est traitée par l'article 2190, et expliquée au n° 179, infra.
440 rorr.s analytique de code civil, liv. m.
17o. A défaut de surenchère régulière, la valeur de l'immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé ou déclaré, et l'acquéreur purge sa propriété en payant ou consignant. V. art. 2186.
176. La revente sur enchères est une véritable expropriation forcée-, aussi la loi lui en applique-t-elle en général le^ fermes. La poursuite semble naturellement apparlenir au créancier qui l'a requise, mais la loi la permet également au nouvel acquéreur intéressé a sortir d'incertitude. Du reste, il y a cela de particulier que les enchères ne devant s'ouvrir que sur celle du requérant, le montant doit en être indiqué dans les affiches qui annoncent la vente. V. art. 2187- v. au surplus C. Pr.,art. 836-838.
176 bis. I. Nous supposons la surenchère valablement formée, et il nous faut eu montrer les conséquences.
Elle nécessite une vente judiciaire aux enchères. Les formes sont celles des ventes sur saisie immobilière. La poursuite appartient au surenchérisseur ou à l'acquéreur qui purge (art. 2187). Elle peut aussi être exercée par un des créanciers inscrits qui s'y fait subroger, quand le surenchérisseur ou l'acquéreur ne donne pas suite à l'action dans le mois de la surenchère (art. 833, C. Proc).
La mise à prix consiste dans le prix offert par l'acquéreur augmenté d'un dixième (art. 2186 et 837, C. Proc).
Cette nouvelle enchère peut avoir plusieurs dénouements que nous devons examiner successivement. Il peut arriver, en effet, qu'il ne se présente pas d'enchérisseur, ou que l'adjudication soit prononcée en faveur d'un étranger, c'est-à-dire d'une personne autre que l'acquéreur primitif; ou enfin l'adjudication peut être prononcée en faveur de l'acquéreur primitif qui aura pris part aux enchères, et sera demeuré le plus fort enchérisseur.
176 bis. II. lre hypothèse. Il ne se présente pas d'enchérisseur.
Dans ce cas, il ne s'élève pas de difficulté; le surenchérisseur reste, aux termes de ses engagements, adjudicataire au prix de sa surenchère (arc. 838, C. Proc.,.
177. L'adjudication faite a on tiers rendant Cruslratoires pour le premier acquéreur tous les déboursés qu'il a dû faire,
tant pour acquérir que pour consolider son acquisition; el cet acquéreur, qui s'est conformé à la loi, ne devant éprouver aucun préjudice par suite des hypothèques existantes, la loi veut qu'il soit remboursé sur le prix du bien revendu. Et cependant, pour que les créanciers profitent toujours du montant intégral de la surenchère, la loi fait de ce remboursement une charge particulière qui doit être payée par l'adjudicataire en sus du prix de son adjudication. V. art. 2188.
177 bis. 1. 2° hypothèse. L'immeuble est adjugé à une personne autre que l'acquéreur qui purge.
Cet adjudicataire devient propriétaire dans les conditions de son adjudication.
Il doit en outre, aux termes de l'article 2188, indemniser complètement l'acquéreur primitif qui ne conserve pas le bien, objet de la procédure de purge.
Cet acquéreur a payé les frais de son acquisition, et il ne saurait les supporter définitivement sans injustice. S'il était réduit, pour rentrer dans ces sommes, à un recours contre son auteur, il courrait de grandes chances de n'être pas remboursé. Voilà pourquoi la loi impose comme charge spéciale à l'adjudicataire le remboursement de tous les frais nécessités par le contrat d'acquisition, par sa transcription et par la purge.
177 bis. II. Il est d'autres dépenses que l'acquéreur a pu faire, et dont la loi ne parle pas : ce sont les dépenses d'amélioration. Si ces dépenses ont réellement augmenté la valeur de l'immeuble, elles ont été cause de l'élévation du prix d'adjudication, et il serait injuste que les créanciers en profitassent.
Il faut donc que le tiers détenteur puisse répéter le montant de la plus-value résultant de ces impenses. Il les répétera contre les créanciers hypothécaires, car ce sont eux qui profitent, puisque les impenses ont augmenté leur gage; c'est lors de la distribution du prix que le détenteur pourra élever sa prétention.
Il faut reconnaître seulement que le créancier surenchérisseur a pu être trompé par la valeur apparente de l'immeuble au moment où il faisait sa surenchère; il a pu croire que le prix total était à distribuer entre les créanciers et surenchérir, parce que le prix calculé d'après la valeur apparente de l'immeuble devait rendre
possible le paiement de sa créance. Le prélèvement opéré pour rembourser le tiers détenteur l'empêche d'être payé, et il peut regretter sa surenchère si, faute d'autre enchérisseur, il est resté adjudicataire. Il y a là un danger réel, bien qu'il soit moins grave qu'il ne paraît l'être, car le surenchérisseur ne devient propriétaire de l'immeuble que moyennant le prix qu'il a fixé lui-même, comme représentant la valeur exacte de ce bien. Cependant il peut souffrir parce qu'il a été entraîné à offrir un prix un peu élevé, par l'espoir de sauver ainsi sa créance. Ce préjudice peut être considéré comme la conséquence d'une imprudence de l'acquéreur qui aurait dû, dans ses notifications à fin de purge, prévenir les créanciers que 1 immeuble avait été amélioré par lui et qu'il avait de ce chef des répétitions à exercer; des dommages et intérêts peuvent être dus à raison de cette imprudence, en vertu de l'article 1382, au surenchérisseur resté adjudicataire. Il est vrai que l'article 2183 n'indique pas comme indispensable la mention des travaux d'amélioration; mais il résulte bien de toutes ses dispositions que les créanciers doivent être mis à même de juger quelle est exactement la somme qui, après la vente de l'immeuble, pourra être affectée au paiement des dettes hypothécaires.
177 bis. III. Le tiers détenteur qui purge peut avoir détérioré l'immeuble; en ce cas, quand il offre le prix d'achat, il est probable qu'il offre plus que l'immeuble ne vaut actuellement, et qu'il rend par là toute la surenchère impossible. Qui consentira, en effet, à surenchérir d'un dixième sur un immeuble vendu 100,000 francs, et qui a subi pour 20,000 francs de détériorations? Il faudrait s'engager à prendre pour 110,000 un bien qui ne vaut plus guère que 80,000 francs.
Pour parer à cet inconvénient, les créanciers hypothécaires demanderont à la justice que l'action en indemnité contre le tiers détenteur soit considérée comme un accessoire de l'immeuble et adjugée avec cet immeuble. Il faudra que le cahier d'enchère exprime qu'une indemnité est due par le tiers détenteur, et qu'elle reviendra à l'adjudicataire. Alors, pourvu que le tiers détenteur soit solvable, on pourra espérer que quelque créancier osera surenchérir, parce que si la valeur actuelle de l'immeuble est inférieure à 100,000 francs, prix offert, elle peut représenter une somme plus forte quand elle est augmentée d'une créance de 20,000 francs contre le tiers détenteur.
Si celui-ci est insolvable, il ne faut pas espérer garantir les créanciers contre une perte ; mais ils subiront alors les conséquences de la négligence qu'ils ont mise à poursuivre l'action hypothécaire, alors que le tiers détenteur détruisait leur gage.
177 bis. IV. Dans les deux hypothèses que nous avons examinées, c'est-à-dire quand il ne se présente pas d'enchérisseur sur la surenchère, ou quand l'adjudicataire est une personne autre que l'acquéreur qui purge, il y a lieu de se demander quel est, sur la propriété de l'acquéreur qui purge, l'effet de l'événement qui le dépouille de son acquisition. Est-ce une résolution? L'acquéreur n'a- t-il jamais été propriétaire ou a-t-il seulement cessé de l'être?
Nous ayons déjà examiné cette question à propos de l'adjudication qui subit le délaissement ou la saisie, et nous avons dit qu'il n'y avait pas résolution. Il n'y a pas à distinguer entre les divers événements qui dépouillent le tiers détenteur. Dans le cas de purge, comme dans les autres hypothèses, c'est par l'effet de l'action hypothécaire qu'il perd la chose; il subit une éviction; mais une éviction n'est pas une résolution. A quoi servirait d'ailleurs de dire que la propriété est résolue? Il est bien certain que les droits nés du chef du tiers détenteur ne sont pas opposables aux créanciers hypothécaires ni à l'adjudicataire qui tient ses droits de ces créanciers. L'acquéreur devant subir l'exercice des droits d'hypothèque, s'il a conféré des droits sur la chose, ces droits ne peuvent pas être plus entiers que les siens. Ses ayant cause doivent subir les conséquences des droits d'hypothèque qui diminuaient la propriété de leur auteur. Tout cela s'explique simplement, sans recours à la théorie des résolutions. Du reste, l'application de cette théorie produirait des résultats inadmissibles : il faudrait refuser à l'acquéreur qui a purgé l'excédent du prix d'adjudication sur le montant des créances hypothécaires, c'est-à-dire préférer à cet acquéreur son vendeur, ou les créanciers chirographaires de son vendeur, ce qui serait une véritable injustice, puisque le vendeur est garant envers lui de l'éviction qu'il a subie.
Si l'acquéreur peut profiter de l'excédent du prix d'adjudication, ne faut-il pas sur cet excédent admettre ses créanciers hypothécaires ou même chirographaires? Ce qui ne concorderait pas avec l'idée de résolution. Nous appliquerions ainsi à l'espèce qui nous occupe l'article 2177 in fine. Quant à la première partie de cet article, nous avons déjà dit qu'elle ne suppose pas nécessairement une
résolution de la propriété; nous pourrions donc l'étendre aussi au cas sur lequel nous raisonnons. Les servitudes qui appartenaient à l'acquéreur avant son acquisition et celles qui le grevaient, revivraient après l'adjudication; mais ce serait la conséquence des règles de la loi sur les améliorations et les détériorations provenant du tiers détenteur, et non pas la suite d'une résolution de la propriété. Il serait seulement nécessaire que les créanciers fussent prévenus par les notifications qu'une servitude active ou passive a été éleinte et doit revivre, et que les adjudicataires fussent également avertis par le cahier d'enchères.
1 78. Si, au contraire, c'est l'acquéreur lui-même qui demeure adjudicataire, celle adjudication ne fait que confirmer son titre, et son droit date toujours de sa première acquisition. On sent bien, dès lors, que sous aucun rapport, il ne peut avoir besoin de faire transcrire le jugement d'adjudication. V. art. 2189.
178 bis. I. 3 hypothèse. L'immeuble est adjugé au tiers détenteur qui purgeait.
Le tiers détenteur fait alors un sacrifice pour garder la chose : il consent à payer un prix supérieur à son prix d'achat, ou à payer un bien qu'il avait acquis à titre gratuit ; mais il a un recours peutêtre utile (art. 2191;. Il consolide sa propriété, et il n'y a pas de difficulté à le traiter comme étant propriétaire sans interruption, depuis le jour de son acquisition primitive.
Cela découle nécessairement de l'idée que nous avons admise lorsqu'il s'est agi d'un adjudicataire étranger. Si la surenchère ne résout pas la propriété de l'acquéreur, si le jugement d'adjudication lui-même n'a pas l'effet d'une condition résolutoire, il est bien certain que cette surenchère et que ce jugement ne résolvent pas la propriété antérieurement acquise par celui-là même au profit de qui est rendu le jugement d'adjudication.
178 bis. II. L'article 2189 tire une conséquence de ce fait, que l'adjudication consolide la propriété de l'acquéreur qui purge. Il le dispense de la formalité de la transcription. L'ac<|uéreur n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication. Cette dispense n'avait [cis d'importance dans le Code civil, puisque la transcription n'était imposée à aucun acquéreur à titre onéreux.
Peut-être visait-elle seulement les donataires de biens susceptibles d'hypothèques (art. 939). Il est plus probable qu'elle était un reste de la théorie de la loi de brumaire an VII, théorie que le projet du titre des hypothèques s'était appropriée, qui a été abandonnée au dernier moment, mais qui a laissé oà et là quelques traces ineffacées dans la rédaction définitive du Code. Depuis la loi du 23 mars 1855, la disposition de l'article 2189 a sa raison d'être et son utilité.
179. La surenchère faite par un créancier devient commune a tous les autres, car ceux-ci, voyant une surenchère régulière, ont pu se dispenser d'en faire une nouvelle. Aussi le surenchérisseur ne peut-il, par un désistement, empêcher l'adjudication publique-, il ne le peut même en payant le montant de sa soumission, car il est incertain si ce montant n'est pas encore inférieur a la valeur réelle du bien. Le désistement ne peut donc être fait que du consentement exprès de tous les créanciers hypothécaires. V. art. 2190.
180. Nous avons dit que l'adjudication faite au premier acquéreur confirme son titre; mais comme il n'obtient celte confirmation qu'en fournissant un supplément de prix, ies principes sur la garantie doivent lui faire accorder un recours contre son vendeur pour ce supplément, et même pour les intérêts de ce supplément; on sent d'ailleurs que pour que l'indemnité soit complète, les intérêts doivent courir de plein droit du jour de chaque paiement. V. article 2191.
180 bis. I. L'acquéreur, obligé de faire un sacrifice pécuniaire pour conserver l'immeuble qu'il avait acquis, subit une éviction.
Il peut, par conséquent, invoquer les droits qui appartiennent à un acquéreur évincé. L'article 2191 examine cette situation au point de vue d'un acheteur, et il applique les principes de la garantie en matière de vente. L'acheteur a un recours contre son vendeur pour tout ce qu'il a payé en sus du prix stipulé dans le contrat de vente; c'est bien en cela que consiste le tort que lui cause l'éviction. 11 a droit de plus aux intérêts, parce que l'indemnité ne serait pas complète, s'il perdait pendant un certain temps le revenu des sommes déboursées.
446 (ou;s analytique de code civil, liv. im.
180 bis. II. L'article semble n'admettre la répétition des intérêts qu'autant que le supplément du prix a été effectivement payé par l'acquéreur adjudicataire. Il doit cependant avoir également droit à cette répétition pour les intérêts de sommes non payées, lorsque le cahier d'enchères lui impose l'obligation de payer les intérêts du prix d'adjudication jusqu'au paiement effectif. L'adjudicataire ne serait pas indemnisé, s'il supportait ces intérêts; et si la loi n'en a pas parlé, c'est qu'il s'agit là de sommes réellement déboursées par l'acheteur, et qu'il va de soi qu'il les répète contre son garant. Elle a dû songer aux intérêts des capitaux payé?, parce qu'ils n'ont pas été effectivement déboursés, et qu'il était nécessaire d'établir une exception légale à l'article 1153.
180 bis. III. Il y a des sommes pour lesquelles le droit de répétition n'existerait pas parce que l'acheteur n'aurait pas à les débourser. Nous songeons à une hypothèse rare : le prix d'adjudication est supérieur au total des créances hypothécaires, alors l'adjudicataire, lorsqu'il est l'acquéreur primitif, n'est pas tenu de payer l'excédent. Nous avons déjà dit que cet excédent devait iui revenir; il est bien plus simple d'admettre qu'il ne le paie pas, car il ne pourrait le payer qu'au vendeur, et celui-ci est précisément tenu à lui restituer tout ce qu'il paie au delà du prix stipulé primitivement.
180 bis. IV. Si l'acquéreur n'est pas un acheteur, mais un échangiste, il faudra appliquer les mêmes principes, puisque l'échange engendre, comme la vente, l'obligation de garantie.
Mais quand l'acquisition primitive aura été faite à titre gratuit, il faudra nécessairement tenir compte de ce que les acquéreurs a titre gratuit n'ont pas droit à la garantie, et refuser tout recours contre l'alii nateur, si les dettes acquittées sur le prix d'adjudication ne sont pas les dettes personnelles de cet aliénateur. Celui-ci en effet ne peut pas être tenu à indemniser l'acquéreur de l'éviction; il ne saurait être poursuivi que si le prix payé par l'acquéreur a servi à l'exonérer de ses dettes. Que si celui dont l'acquéreur tient ses droits était lui-même un tiers détenteur, l'acquéreur pourrait recourir contre les débiteurs personnels dont il aurait à ses dépens éteint les dettes.
181. L'exercice de la faculté de surenchérir, réservé aux créanciers hypothécaires, deviendrait trop difficile si le créai)-
cier était obligé de faire porter sa surenchère sur des biens situés dans divers arrondissements. La loi l'en dispense formellement. De là l'obligation imposée à l'acquéreur dont le titre comprend des biens susceptibles d'une surenchère, spéciale, de notifier aux créanciers le prix particulier pour lequel il entend acquérir ces biens. La règle embrasse également tous les divers cas où l'acquisition comprend a la fois, soit des meubles et des immeubles, soit des immeubles hypothéqués et des immeubles non hypothéqués, soit enfin des biens situés dans différents arrondissements ; et la loi ne veut pas que l'on dislingue pour son application si l'acquisition est faite ou non pour un seul et même prix, ni si les biens sont ou non soumis a la même exploitation. Lorsque l'acquisition entière est faite pour un seul et même prix, le prix particulier se détermine par ventilation. Si, par suite d'une surenchère qui ne porterait ainsi que sur une partie du bien acquis, l'acquéreur partiellement évincé éprouve un préjudice résultant du morcellement de son acquisition ou de la division des exploitations, il aura son recours en garantie contre ses auteurs. V. art. 2192.
