La loi reconnaît trois classes d'immeubles. Yoy. art

Il importe de ne pas confondre ces trois classes; car la diverse nature des biens qui les composent entraîne souvent pour chacune d'elles l'application de principes entièrement différents. La confusion est impossible entre les biens incorporels, qui forment la troisième classe, et les biens corporels, qui composent les deux autres. Mais elle serait facile entre certains

T1T. I. DE LA DISTINCTION DES BIENS. aHT. ->I7. 395

immeubles par leur nature, el les immeubles par destination, si la loi ne les avait pas soigneusement distingués.

339. Les immeubles par leur nature sont en général les biens qui ne peuvent se transporter d'un lieu a un autre • ce qui s'applique naturellement au sol lui-même, bien plus, a la superficie qui tient au sol , lorsqu'elle n'est pas simplement destinée à y rester attachée, mais qu'elle n'en peut être détachée sans altération de substance (art. 518-321). On sent bien qu'alors la nature immobilière sera toujours la même, quelles que soient les circonstances qui accompagnent l'établissement de la superficie , tandis que le bien meuble par sa nature ne pourra jamais, comme nous le verrons par la suite, devenir immeuble par destination , si ce n'est pas le propriétaire qui l'a placé sur le sol.

339 bis. I. Une chose primitivement mobilière ne peut devenir immobilière que par accession. Ainsi les immeubles dits par destination ne sont effectivement tels que comme accessoires du fonds auquel ils sont attachés. Mais, à leur égard, le principe de l'accession n'est pas dans la nature des choses, comme lorsqu'il s'agit de la partie servant à composer le tout; il est uniquement dans la volonté de la personne qui, en plaçant sur le fonds les objets mobiliers, a entendu les consacrer à l'usage perpétuel de ce fonds. Or, cette volonté, que diverses circonstances doivent faire présumer quand c'est le propriétaire du fonds qui opère le placement, ne doit, au contraire, jamais se supposer lorsque ce placement émane d'un tiers qui n'a aucun droit sur le fonds, ou qui, comme un fermier ou Un usufruitier, n'a qu'un droit temporaire. Cela posé, il y a lieu de distinguer deux sortes d'immeubles par accession, les uns faisant réellement partie de la chose , participant ainsi à sa nature immobilière , et rangés dès lors avec raison dans la catégorie des immeubles par nature ; les autres constituant seuls la classe des immeubles par destination.

339 bis. II. L'accession par destination n'a pas seulement pour condition le fait du placement par le propriétaire du fonds , il faut encore que ce propriétaire ait eu le droit de disposer ainsi des objets qu'il entend consacrer à l'usage perpétuel de son fonds ; il faut donc

;}90 cours analytique de code civil. LIY. II.

en général qu'il soit propriétaire de ces objets eux-mêmes, autrement ils continueraient d'appartenir à leur ancien maître, et conserveraient dans ses mains leur nature mobilière. Celui-ci donc pourrait, dans les limites tracées par la loi à la revendication des meubles (v. art. 2279), agir pour se les faire rendre. Il en serait autrement s'il y avait accession réelle par l'emploi des choses mobilières dans une construction. Alors, en effet, par quelque personne qu'eût été faite la construction , soit par le propriétaire du sol avec les matériaux d' autrui , soit par le propriétaire des matériaux sur le sol d'autrui , soit par un tiers à qui n'appartenaient ni le sol ni les matériaux, l'édifice appartient au propriétaire du sol, s'il veut le conserver, et le propriétaire des matériaux ne peut obtenir qu'une indemnité (v. art. 554, 555 ).

340. Il n'y avait aucune difficulté a déclarer immeubles par leur nature les fonds de terre et les bâtiments. Voy. art. 518.

340 bis, I. Il n'y a d'incontestablement immeuble par sa nature que le sol. Mais cette nature se communique aux bâtiments par leur adhérence au sol , adhérence qui ne peut cesser sans que le bâtiment cesse d'exister comme tel ; auquel cas les matériaux qui le composaient recouvreraient leur nature mobilière (v. art. 532). Au reste, tant qu'existe le bâtiment , sa nature immobilière s'applique à toutes ses parties , même à celles qui , comme une porte ou une fenêtre , seraient susceptibles d'être facilement enlevées , et qui pourraient l'être sans perdre leur forme. Cette circonstance, en effet, n'empêche pas que ces objets ne fassent partie intégrante de l'édifice, qui, sans eux , ne serait pas complet. Ils n'ont donc pas , à bien dire , d'existence propre; ce sont des accessoires nécessaires, qui prennent la nature du principal dans l'existence duquel ils se confondent. Et pour cela, il n'est pas même 'besoin de supposer, comme nous l'avons fait, une adhérence physique quelconque de l'objet mobilier à l'édifice qu'il complète. S'agirait-il d'une clôture mobile , comme certains volets de boutique qu'on enlève et remet chaque jour, ce ne serait pas une raison pour ne pas comprendre cette clôture comme accessoire dans la nature immobilière de l'édifice.

Quoi qu'il en soit , je n'entends parler ici que des accessoires nécessaires , c'est-à-dire de ceux qui complètent l'édifice. Quant aux simples ornements, tels que glaces, tableaux, nous verrons qu'ils

pourront bien aussi être considérés comme immeubles, mais comme immeubles par destination (v. ci-dessous n° 347).

340 bis. IL Le caractère immobilier que donne à la construction sa fixité sur le sol , caractère qui appartient plus évidemment encore à la propriété souterraine, ce caractère, dis-je, est indépendant du principe qui attribue en général au propriétaire du sol la propriété du dessus et du dessous. Ce principe , en effet , fait bien acquérir à ce propriétaire la superficie comme le souterrain ; mais cela n'empêche pas que les deux propriétés ne puissent être plus tard séparées, soit par l'effet d'une aliénation volontaire, soit par l'effet de la prescription (v. art. 553); auquel cas la propriété souterraine ou superficiaire restera immobilière dans la main d'un tiers, comme elle le serait dans la main du propriétaire du sol. C'est ainsi qu'une mine dont la propriété après la concession est toujours distincte de celle de la surface (1) est avec raison déclarée immeuble par loi de la matière (1. du 21 avril 1810, art. 8). C'est ainsi encore qu'un moulin établi sur pilotis dans une rivière navigable ou flottable sera immeuble, aux termes de l'article 519, quoique le lit de la rivière ne puisse appartenir au particulier propriétaire de ce moulin (v. art. 538).

341. Des doutes auraient pu s'élever relativement aux moulins, qui, toujours suceptibles d'être enlevés et rétablis dans leur intégrité , auraient semblé dans beaucoup de cas , malgré leur adhérence au sol, n'y accéder que par destination. Mais la loi considérant ces moulins comme accédant réellement a l'immeuble principal quand ils sont fixes sur piliers , et (disons mieux) ou lorsqu'ils font partie du bâtiment, les déclare immeubles par nature. V. art. 519.

341 bis. I. Evidemment aucune autre condition ne peut être exigée pour ranger dans la classe des immeubles par leur nature les moulins qui font partie du bâtiment (v. ci-dessus, n° 340 bis. I). Ce n'est donc point comme devant se joindre à cette circonstance , c'est comme équivalente , qu'est énoncée celle de fixité sur piliers. Cela d'ailleurs est conforme à la règle de l'article 531, qui ne considère Jes usines en général comme meubles que sous la double

(1) V. L. 21 avril 1810 (IV, B. 885, n° 3101), ait. 18 et 19.

condition de n'être pas fixées sur des piliers et de ne point faire partie de la maison. Au reste, le moulin est fixe sur pilier aust-i bien quand il repose sur un socle en maçonnerie que lorsqu'il est bâti sur pilotis.

341 bis. II. Pothier, en s'attachant uniquement à la destination intentionnelle , ne considérait les moulins à vent comme immeubles qu'autant qu'ils étaient placés sur le fonds par le propriétaire (l). Cette doctrine évidemment ne peut plus s'appliquer à ceux que la loi déclare ici immeubles par leur nature. PSous verrons sur l'article 524 si elle pourrait encore être admise à l'égard des moulin. non fixes sur piliers, déclarés meubles par l'article 531 (2).

3i2. C'est pareillement parmi les immeubles par leur nature qu'il faut ranger les récoltes, les fruits, les bois, tan! qu'ils tiennent au sol qui les alimente. Une fois détachés, leur substance est changée, et ils deviennent meubles. Mais ce changement , qui suit toujours immédiatement la séparation, ne la précède jamais. Cette règle s'applique même aux coupes ordinaires des bois taillis , ou de futaies mises en coupe réglée. V. art. 520,521.

343. Remarquez cependant que l'on considère avec raison comme mobilière la saisie des fruits pendants par branche ou par racines (v. C. pr., art. 626-635), et que par le même ordre d'idées on tient généralement pour mobilier le droit d'un acheteur de fruits ou bois sur pied.

343 bis. I. On a jugé, en conséquence, in que la disposition de l'article 1622 , qui borne à un an le droit d'agir en supplément ou diminution de prix pour excédant ou défaut dans la contenance d'un immeuble vendu, n'est pas applicable à la vente d'une coupe de bois (C. C, rej., 25 février 1812 (3) ; idem, 19 octobre 1815) (4) ;

2° Que l'action de l'acheteur d'une coupe de bois contre son vendeur doit être portée, comme mobilière, au tribunal du domicile du défendeur (C. C, cass., 5 octobre 1813) (5);

(1) V. Pothirr, Communauté, nn 37.

(•2) V. ri-dessous, n<> 346 M». VII.

(3) J. P., tom. 35, pag. 369.

i' Ibid., tom. il, pa^. 64.

f5)/btd . tom. 33. paz. 165

:r Qu'entre deux acheteurs successifs d'une coupe de bois, l'article 1141 1 qui préfère le premier mis en possession de bonne foi, doit être appliqué (C. C, rej., 21 juin 1 S 2 1 (l).

Pour concilier cette doctrine avec les termes des articles 520 et 321 et avec la théorie de la loi, qui n'admet pas de meubles par destination comme elle admet des immeubles par destination (v. art. ôl7 et .527 ), il faut dire que la vente des récoltes ou bois sur pied n'a pas pour objet, ni par conséquent pour effet, la translation immédiate de la propriété des plantes ou arbres , mais qu'elle confère seulement le droit de se les approprier en les coupant.

Cela posé, il faut dire que les arbres ou plantes, en tant qu'ils tiennent au sol et en font partie intégrante , n'ont pas été aliénés , et qu'à leur état de superficie ils continuent d'appartenir au propriétaire du sol.

343 bis. II. De la je conclurais que les arbres vendus sur pied demeurent , jusqu'à la coupe , affectés à l'hypothèque qui grève le fonds, et que jusque-là ils peuvent, nonobstant la vente antérieure, être compris dans la saisie immobilière pratiquée par les créanciers hypothécaires du vendeur (2). Mais je bornerais cette proposition aux coupes extraordinaires de bois.

A l'égard des récoltes et des coupes ordinaires, il en serait autrement , parce que ce sont des fruits. Or, l'hypothèque du fonds n'enlève point en général au débiteur la perception des fruits, ni par conséquent la faculté de transférer à autrui le droit qu'il pourrait exercer lui-même.

3 13 bis. III. Toutefois, il vient un moment où les fruits du fonds hypothéqué se capitalisent, et où leur prix se distribue, comme celui de l'immeuble même, par ordre d'hypothèque : c'est lorsque l'immeuble est saisi et que la saisie a été transcrite (C. de pr., art. 682). Il est évident qu'à partir de ce moment le saisi ne pourrait aucunement disposer des fruits au préjudice de l'hypothèque de ses créanciers. Bien plus, dès avant cette époque, la vente qu'il ferait pourrait être arguée de fraude, et je crois qu'elle serait facilement annulée pour cette cause si elle était postérieure au commandement qni précède la saisie (arg. de l'article fi84, C. pr.).

(1) J. P., tom. 60, pag. 241 .

''2) V. dans ce sens C."c. rej., 10 juin 1841 (J. P., 1841-2, pag. '.>').

iOO COURS ANALYTIQUE DE ( <>l>b CIVIL. LIV. II.

343 bis. IV. Mais, sauf le cas de cette annulation, qui , du reste, ne pourrait atteindre l'acheteur qu'autant qu'il serait complice de la fraude, les créanciers, même hypothécaires, devraient respecter les effets de la vente faite avant la transcription de la saisie, comme ils respecteraient ceux d'un bail , avec lequel cette vente présente une grande analogie. Ainsi , lors même que la coupe ne serait pas effectuée avant la transcription de la saisie , le droit de la faire ne devrait pas plus être refusé à l'acheteur qu'il ne le serait à un fermier. Mais de même qu'en cas de bail le droit des créanciers se reporte sur les loyers ou fermages (v. C. pr. , art. 685) , de même ici je le reporterais sur le prix de la vente, s'il est encore dû.

343 bis. V. De ce que la vente de bois ou de récoltes sur pied ne confère qu'un droit mobilier, il paraît naturel d'en conclure que cette vente est mobilière, et que le droit d'y procéder aux enchères appartiendrait, dans le silence de la loi, aux officiers publics préposés à la vente des effets mobiliers. C'est en effet ce qu'avait d'abord jugé la cour de cassation (l). Mais depuis elle avait abandonné cette jurisprudence , et considérant ces ventes, sinon comme immobilières à tous égards, du moins comme sortant de la catégorie des ventes ordinaires de meubles , parce que la chose vendue n'a pas ce caractère au moment où se passe la vente , elle se prononça constamment pour la compétence exclusive des notaires (2). Ce conflit d'attributions entre les divers officiers publics a été enfin tranché par la loi du 5 juin 18-51 (3 , qui établit la concurrence entre les notaires et les commissaires-priseurs , huissiers et greffiers de justice de paix, mais seulement pour les ventes de fruits et récoltes et pour celles de bois taillis. Quant aux futaies , mises ou non en coupe réglée, et aux autres objets adhérents au sol et vendus pour en être détachés, la loi, en n'établissant pas la règle de concurrence, réserve par là même la compétence exclusive des notaires , spécialement institués pour conférer aux actes l'authenticité. L'importance de ces sortes de ventes justifie parfaitement cette décision ; mais il n'en reste pas moins vrai que ces ventes, sous tous autres rapports, sont mobilières aussi bien que celles des récoltes , puisque les unes

(4) V. C. C, cass., 8 mars 1820 (J. P., tom. 57, pag. 332).

(2) V. C. C, rej., ch. réunies, 1«juin 1822, et une foule d'arrêts postérieurs dans le même sens, notamment Cass., 11 mai 1837; (P.. 1837-1, p. 417) Cass., 30 mai 1842 {ib., 1842-11, p. 20).

comme les autres ne confèrent à l'acheteur qu'un droit mobilier.

344. Les immeubles par destination sont des objets mobiliers qui , sans tenir réellement au fonds, sont destinés a y rester perpétuellement attachés pour son service, son exploitation, son utilité ou son ornement. Mais comme une libéralité ne se présume pas, un meuble n'est réputé attaché au fonds à perpétuelle demeure qu'autant qu'il y est placé par celui qui avait droit de jouir du fonds a perpétuité , c'est-à-dire par le propriétaire. Quant à la volonté de celui-ci , elle peut être expresse , ou s'induire des circonstances (art. 522, 524, 525).

La volonté est expresse , et l'application de la règle est évidente , a l'égard des animaux que le propriétaire livre pour la culture à son fermier ou métayer, sans lui en transporter la propriété ; à ce sujet on remarque en passant que l'estimation qui en serait faite n'aurait pas pour effet d'opérer cette translation. La règle, au contraire, est manifestement sans application a l'égard des animaux donnés a cheptel a tout autre qu'au fermier ou métayer. V. art. 522.

345. La volonté est présumée par la loi a l'égard de tous les objets que le propriétaire a placés pour le service ou l'exploitation du fonds (art. 524, al. 1).

Ce point de vue suffirait certainement pour attribuer au moins le caractère d'immeubles par destination aux tuyaux servant a la conduite des eaux ; mais la loi dit quelque chose de plus, et semble les ranger dans la classe des immeubles par leur nature, en déclarant qu'ils font partie du fonds auquel ils sont attachés. V. art. 523.

345 bis. La loi parle seulement des tuyaux qui servent à la conduite des eaux dans l'héritage. Littéralement donc cela pourrait ne s'appliquer qu'aux tuyaux qui amènent les eaux , mais je ne vois aucune raison pour en dire autrement de ceux qui seraient au contraire destinés à les faire écouler hors de l'héritage. Je ne crois pas non plus qu'il y ait à distinguer entre les tuyaux souterrains et les tuyaux extérieurs. Ainsi la règle s'appliquerait aux gouttières

des maisons et aux tuyaux de descente , soit qu'ils servent à recueillir les eaux dans une citerne ou réservoir , ou à les rejeter sur la voie publique.

3 i6. Par application des principes ci-dessus, la loi considère avec raison comme immeubles par destination les animaux, ustensiles et provisions formant la garniture d'un domaine rural ou d'un établissement d'industrie. Voyez-en rénumération dans l'article 52 i, qui pose au surplus la règle générale.

346 bis. I. Tous les objets énumérés dans l'article 524 ont pour caractère commun leur destination au service et à l'exploitation du fonds. Ce caractère suffit , indépendamment de toute autre circonstance , pour que leur placement , quand il émane du propriétaire, soit réputé fait à perpétuité (art. 524, al. 1). Cette intention peut exister également pour d'autres objets à qui ce caractère manque , et qui n'en deviendraient pas moins immeubles par destination ; mais pour cela il faudra quelque signe propre à manifester l'intention (art. 524, al. dernier, 525).

Quant à la destination au service et à l'exploitation , ce n'est là encore en réalité qu'une question d'intention. Mais pour juger de cette intention , il n'y aura pas lieu de s'attacher aux circonstances indiquées dans l'article 525; ce qu'il faudra surtout considérer, c'est si les besoins du fonds réclament plus ou moins impérieusement l'emploi des objets à son service ou à son exploitation.

11 importe, au surplus, d'observer que le principe posé par l'article 524, al. 1er, est général, et que son application ne doit pas se borner aux objets énumérés , qui sont cités seulement par forme d'exemple.

346 bis. II. L'affectation aux besoins du fonds pour sa culture ou son engrais ne saurait être douteuse quand les animaux sont livrés par le propriétaire au fermier ou métayer (v. art. 522). Mais cette affectation peut exister également lorsque les animaux sont placés sur le domaine par le propriétaire exploitant par lui-même. Ainsi , dans l'un comme dans l'autre cas , on considérera comme immeubles par destination les animaux attachés à la culture. Mais dans le dernier cas, on ne regardera pas nécessairement comme tels tous les animaux que le propriétaire possède sur le domaine, ceux, par exemple, qui seraient pour lui l'objet d'un commerce, ou qu'il

TIT. 1. DE LA DISTINCTION DES BIENS. AUT. 52i. 403

emploierait pour son service personnel ; ceux-là en effet conserveraient évidemment leur nature mobilière.

Du reste, lamème raison qui fait considérer comme accessoires du fonds rural les animaux attachés à la culture devrait faire considérer également comme accessoires d'un établissement industriel les animaux servant à son exploitation; nous verrons plus bas l'application qui est faite par la loi de la matière aux chevaux servant à l'exploitation des mines (v. ci-dessous, n' VIIT).

346 bis. III. Ce que dit la loi des ustensiles aratoires ne doit point se borner aux instruments de labourage; l'expression comprend réellement tout ce qui sert à la culture , et la pensée du législateur doit embrasser également ce qui sert à effectuer la récolte. Je n'hésite pas non plus à considérer comme immeubles, au même titre que les ustensiles aratoires, les échalas nécessaires à l'exploitation d'un vignoble. A ce point de vue , il n'y aura pas même lieu de distinguer s'ils ont ou non déjà été plantés en terre ; il suffit qu'ils aient été apportés sur le fonds avec cette destination.

346 bis. IV. Les semences sont au moins aussi nécessaires à l'exploitation du fonds que les ustensiles servant à le cultiver. Cette nécessité existe aussi bien lorsque le propriétaire fait valoir par luimême que quand il loue à un fermier ou à un colon partiaire. J'en conclus que les grains annuellement réservés à cet effet par la volonté du propriétaire peuvent dans tous les cas être considérés comme immeubles. Mais le fait de leur destination à cet usage, toujours évident quand les semences sont données par le propriétaire au fermier ou colon partiaire , ne l'est pas également quand c'est lui qui fait valoir, car rien alors n'indique précisément si tout ou partie des grains que renferme le grenier sont ou non réservés pour la semence. Aussi , dans ce dernier cas , la loi ne fait-elle pas elle-même l'application de son principe; ce qui, du reste, n'enlèverait pas aux juges la faculté de l'appliquer suivant les circonstances.

Au surplus , je n'hésite pas à mettre sur la même ligne que les semences les oignons de plantes ou de légumes qu'on enlève tous les ans pour 1rs replanter en saison.

9 16 bis. Y. C'est un caractère commun à tous les animaux sauk vages demeurés mlaxitate natnrali, de n'être point considérés en eux-mêmes comme biens, et de n'être possédés que comme accessoire» , meubles ou immeubles , suivant que le principal appartient

lOi COUKS ANALYTIQUE DE CODE CIVIL. LIV. II.

à l'une ou à l'autre elasse de biens. La loi fait l'application de cette règle aux pigeons , aux lapins , aux poissons ; elle la fait aussi virtuellement aux abeilles , quand elle déclare les ruches immeubles. Noos remarquons , à cet égard , que les abeilles accèdent à la ruche comme les pigeons au colombier, les lapins à la garenne. Mais, à la différence du colombier et de la garenne , la ruche est mobilière de sa nature. Aussi Pothier , sous l'empire des anciens principes , qui n'avaient pas consacré aussi nettement que notre Code la règle de l'immobilisation purement intentionnelle , refusait-il aux abeilles le caractère immobilier , parce qu'il le refusait à la ruche (1 ). Le Code a tranché la difficulté en déclarant la ruche immeuble par destination.

346 bis. VI. De ce qui précède il ne faut pourtant pas conclure que les pigeons , lapins ou poissons soient censés absolument faire partie du colombier, de la garenne ou de l'étang. Car l'accession qui les y rattache n'est toujours que l'effet de la destination intentionnelle, destination qui manquerait s'ils étaient placés sur le fonds par un autre que le propriétaire. Concluons qu'un fermier ou un usufruitier qui les aurait placés ou amenés aurait le droit de les détruire ou de les enlever à l'expiration de sa jouissance. Quant aux abeilles, évidemment il n'y a pas de question, puisque la ruche elle-même n'est immeuble que par destination.

A cet égard, nous devons observer que la condition de placement sur le fonds par le propriétaire pour constituer l'immobilisation par destination est exprimée trois fois dans l'article 524. En présence donc d'une pensée, si raisonnable d'ailleurs, et si formellement manifestée , il nous paraîtrait téméraire d'affranchir de cette condition aucun des objets compris par la loi dans son énumération. Voilà pourquoi je refuse le caractère d'immeubles aux pigeons, lapins et poissons placés dans le fonds par le fermier ou par l'usufruitier. A cette doctrine on oppose l'article 564, qui fait acquérir par accession les pigeons , lapins et poissons qui passent dans un autre colombier, garenne ou étang, quoique évidemment dans ce cas ils n'y aient pas été placés par le propriétaire de ces objets. Je conviens , en effet , que ma doctrine ne s'appliquerait pas à ce cas , et que les animaux nouveaux venus seraient alors immeubles comme

fl) Pothier, Communauté, n° 42.

TIT. I. DE LA DISTINCTION DES BIENS. ART. ri2i. 405

la chose principale dont ils deviennent l'accessoire. Mais c'est là, selon moi, une disposition particulière, qui tient à ce que ces animaux ayant cessé d'appartenir à leur ancien maître quaud ils ont perdu leur habitude sur son fonds , il n'y a aucune raison pour ne pas les faire accéder purement et simplement au nouveau fonds sur lequel ils s'habituent v. ci-dessous n° 399 bis. III . Du reste, cette règle spéciale n'empêche pas que dans tout autre cas on ne doive s'en tenir au principe proclamé par notre article .524.

346 bu. YII. Au nombre des objets destinés au service et à l'exploitation la loi range avec raison les pressoirs, chaudières, alambics , cuves et tonnes qui servent à convertir en vin , cidre , eaude-vie, les produits du fonds. A cet égard, le principe posé par notre article dispense d'examiner, comme autrefois, si ces objets sont ou non susceptibles d'être facilement transportés sans être démontés.

En appliquant ce principe, on peut soutenir qu'un moulin non fixé sur pilier, malgré sa nature mobilière Cv. art. 531 , devrait, suivant les circonstances . être considéré comme immeuble par destination. Et je crois en effet qu'on pourrait le juger ainsi sans violer la loi. Et toutefois la loi ayant établi dans les articles 519 et 531 une règle précise pour déterminer le caractère mobilier ou immobilier des moulins, je crois que le propriétaire qui , devant connaître cette règle , se sera abstenu de fixer sur pilier le moulin par lui placé sur le fonds, ne sera pas, en général, censé avoir voulu l'y établir à perpétuelle demeure.

34G bis. VIII. 11 en est, évidemment, des ustensiles servant à l'exploitation des établissements industriels comme des ustensiles aratoires pour le fonds rural. Cette règle , proclamée ici quant aux forges, papeteries et autres usines, est spécialement appliquée par la loi de la matière aux agrès , outils et ustensiles servant à l'exploitation des mines. Il en est de même des chevaux , mais de ceux seulement qui sont exclusivement attachés aux travaux intérieurs L. 21 avril 1810 I), art. 8, al. 3 et 4 .

Quant à la mine elle-même, elle est certainement immeuble D. L. , art. 8, al. l , mais immeuble par sa nature , comme tout autre souterrain .

(I) IV, B. 285, n° 5I0t.

K)6 COtjRS kNÀLTTIQUE DE CODE CIVIL. LIV. 11.

La loi déclare aussi immeubles les bâtiments , machines, puits, galeries et autres travaux établis à demeure ; mais, comme à cet égard elle se réfère expressément à l'article 524 , elle semble ne voir la que des immeubles par destination (D. L., art. 8, al. 2). Toutefois je ne crois pas que cette induction puisse prévaloir sur k's principes généraux qui rangent dans la classe des immeubles par leur nature tout ou partie des objets compris dans l'énuraération , notamment les bâtiments art. 518; et aussi les puits et galeries, qui sont une partie intégrante du sol. C'est uniquement pour étendre la règle d'immobilisation et la rendre applicable aux machines et aux travaux quelconques, qui, sans constituer un bâtiment ou une partie intégrante du sol , seraient cependant établis à demeure, qu'on s'en réfère a l'article 524. C'est en effet le principe proclamé par cet article qui est alors la seule base de l'immobilisation.

346 bis. IX. Les pailles et engrais sont avec raison considérés comme nécessaires à l'exploitation du fonds, car ils sont essentiels pour en assurer la production. Mais bien entendu qu'il ne s'agit là que d'un fonds rural et des pailles et engrais seulement, qui sont en effet destinés à être employés sur le fonds; secùs pour ceux qui seraient destinés à être vendus. A cet égard la question de fait se jugera par les habitudes du propriétaire et les besoins du fonds. Mais l'abondance d'engrais étant un élément essentiel de bonne culture, la destination d'emploi sur le fonds devra facilement se présumer.

347. La règle générale qui constitue l'immobilisation par destination . c'est le placement à perpétuelle demeure (art. o24, al. dernier). Cette règle, qui comprend d'abord tous les objets attachés au service ou a l'exploitation du fonds, s'applique à bien d'autres objets. Mais il faut alors quelque signe matériel propre a faire supposer l'intention du propriétaire. A cet égard la loi établi! diverses présomptions, tirées surtout de la difficulté d'enlever. Celle difficulté se jugera, soit par la solidité du scellement, soit par les fractures ou détériorations qu'entraînerait l'enlèvement , soit enfin par le vide- que laisseraient les objets enlevés, eu égard a la disposition des lieux. Ce dernier point de vue sert a expliquer les distinctions faites par la loi

relativement aux glaces , tableaux ou autres ornements du même genre, et relativement aux statues. V. art. 525.

347 bis. I. Pour bien comprendre l'application de l'article 52.3, il importe de se fixer précisément sur son objet. Remarquons donc qu'il ne s'agit ici ni des objets mobiliers devenus partie intégrante d'un bâtiment, ni de ceux qui sont attacbés au service ou à l'exploitation d'un fonds rural ou industriel. Les premiers sont immeubles par leur nature v. ci-dessus nos 339 bis. L, 340 bis. I ; les autres sont immeubles par destination ; mais ce caractère pour eux est indépendant des circonstances énoncées en l'article 525 (y. ci-dessus n° 346 bis. I . Ainsi les effets mobiliers, pour lesquels l'intention d'attache à perpétuelle demeure se juge par le scellement ou par les autres circonstances ici énoncées , sont uniquement ceux qui , sans s'identifier complètement avec le fonds, et sans être consacrés à son service ou à son exploitation , servent seulement à son ornement ou embellissement.

347 bis. IL La distinction établie entre l'ornementation et le service ou exploitation m'empêcherait de ranger en général au nombre des immeubles par destination les plantes de serre ou d'orangerie placées par le propriétaire dans un fonds d'agrément. Que leur nature soit mobilière comme celle des caisses qui les renferment, cela n'est pas douteux. Il n'est pas possible non plus de les déclarer immeubles par application du principe posé dans la première partie de l'article 524, car il ne s'agit là que du service des fonds ruraux ou industriels. Il reste seulement à savoir si ces plantes ou arbustes ne pourraient pas être réputés placés à perpétuelle demeure, à l'aide de quelqu'une des circonstances énoncées dans l'article 525 ou de quelques circonstances équivalentes : or, c'est ce que l'on pourrait prétendre quand il existera sur le fonds une serre ou une orangerie ayant pour destination spéciale de les recevoir; mais la valeur intrinsèque de ces objets et le prix qu'ils ont pour les amateurs ne me paraissent pas permettre de les considérer comme accessoires de la serre ou de l'orangerie, ni par conséquent de supposer en général au propriétaire l'intention de les laisser sur le fonds s'il venait à la quitter. Je crois donc que ces objets conserveront purement et simplement leur nature mobilière.

347 bis. III. J'en dis autant des statues placées dans les jardins

sur un piédestal en maçonnerie ; car, tout en reconnaissant que le piédestal ainsi construit est un bâtiment et par conséquent un immeuble, je ne puis me déterminer ni à considérer la statue comme accessoire du piédestal ni à voir dans une disposition des lieux, si facile à changer par la destruction du piédestal, une manifestation suffisante de la volonté qu'aurait le propriétaire de placer la statue a perpétuelle demeure.

347 bis. IV. Du reste, les signes indiqués par l'article 525 ne sont pas absolument les seuls qui puissent servir à reconnaître la volonté de placement à perpétuelle demeure , et les tribunaux peuvent toujours, si cette intention leur parait suffisamment démontrée, fonder, sur le principe général proclamé par la disposition finale de l'art. 524, une déclaration d'immobilisation par destination. C'est ainsi qu'aujourd'hui, où l'usage des parquets de glace faisant corps avec la boiserie est à peu près abandonné , on juge fréquemment que des glaces placées par le propriétaire dans des appartements destinés à être loués sont censées immeubles par destination, lorsque leur dimension et la place qu'elles occupent sont, avec l'ornementation générale des lieux , dans une harmonie qui serait rompue par leur enlèvement (1).

348. Remarquez, au surplus, que les immeubles de cette classe reprennent leur nature mobilière dès qu'ils sont détachés du fonds, et que, s'ils avaient été hypothéqués avec ce fonds , ils ne pourraient être suivis entre les mains des tiers (art. 21 19). Cela, du reste, est sans difficulté pour les immeubles par simple destination, puisque cela s'appliquerait même aux choses qui, ayant fait partie intégrante d'un édifice et participé ainsi a son caractère d'immeuble par nature, viendraient ensuite a en être détachées.

349. La troisième classe d'immeubles se compose de biens incorporels qui, de leur nature, ne peuvent être ni meubles ni immeubles 5 ce sont des droits qui reposent sur des immeubles ou qui doivent en produire a celui auquel ils compétent. V. art. 526.

(4) V. C. C, rej., 8 mai 1850 (P.. 1 8..0-II, p. 198).

3o0. A ce sujet nous remarquerons, 1° que parmi les droits qui reposent sur un immeuble, les seuls qui participent a sa nature sonl ceux qui sont démembrés de la propriété ; ce qui comprend l'usufruit et les servitudes, mais ne s'applique pas a l'hypothèque; 2° qu'on ne doit pas même considérer comme reposant sur un immeuble le droit du fermier et du locataire.

350 bis. I. L'usufruit, les servitudes, l'hypothèque ont pour caractère commun d'être des droits réels, c'est-à-dire des droits qui ne consistent pas dans l'engagement ou obligation d'une personne envers une autre, mais qui affectent directement la chose sur laquelle ils sont établis et la suivent en quelque main qu'elle passe ; mais , tandis que les droits d'usufruit ou de servitude comprennent une partie des avantages renfermés dans la propriété, l'avantage de l'hypothèque se borne à procurer au créancier le payement par préférence sur le prix du bien vendu à cet effet. A ce point de vue, on peut dire que l'hypothèque n'est pas un démembrement de la propriété, parce quelle laisse entière la jouissance du propriétaire. Toutefois on ne peut nier que l'hypothèque ne soit une entrave au droit de libre disposition, qui appartient en général au propriétaire, et qu'elle ne détruise sous ce rapport l'intégrité de la propriété. Dans ce sens, il est donc permis de dire avec quelques-uns qu'elle en est aussi un démembrement.

3.50 bis. IL Quoi qu'il en soit, le droit d'hypothéquer ne peut exister qu'accessoirement à une créance dont il tend à assurer le payement. Sous ce rapport , l'hypothèque n'a point une existence propre qui permette de la ranger dans une des deux classes de biens. C'est la créance elle-même qui forme le bien, meuble ou immeuble, suivant son objet, c'est-à-dire suivant que la chose due est mobilière ou immobilière, et cela sans distinguer si la créance est ou non garantie par une hypothèque.

La même observation s'appliquerait aux droits de gage et d'antichrèse , qui attentent plus que l'hypothèque au droit du propriétaire, puisqu'ils attribuent au créancier nanti la possession ou même la jouissance de la chose. Mais ce ne sont là encore que des moyens d'arriver au payement, par conséquent des accessoires de la créance, dont le caractère mobilier ou immobilier ne se détermine toujours que par son objet.

350 bis. 111. Ce que dit la loi de l'usufruit s'appliquerait sans difficulté à l'usage et a l'habitation, qui ne sont, à bien dire, qu'un usufruit restreint. Cela s'applique à fortiori a l'emphytéose, si, comme je le pense et comme je l'établirai plus bas, on peut encore aujourd'hui admettre l'existence d'un droit réel d'emphytéose. Il en faudrait dire autant du droit du fermier ou locataire, si l'on admettait avec quelques-uns que le bail confère un droit réel de jouissance. Mais si l'on s'attache, au contraire , aux anciens principes consacrés par la loi dans la définition qu'elle donne du louage art 17 09,, on reconnaîtra qu'il ne nait du bail qu'une obligation de procurer le fait de jouissance, obligation qui laisse entiers dans la personne du bailleur et le droit de jouir, et l'exercice de ce droit par la perception du loyer ; d'où il suit que le droit du fermier on locataire consiste uniquement dans une créance qui, ayant pour objet un fait, ne peut être que mobilière (▼. ci-dessous nc 3.')f, Us, I).

350 bis. IV. Le plus important de tous les droits réels, c'est, sans contredit, la propriété. Si donc la propriété pouvait être considérée comme un bien distinct de la chose qui en fait l'objet, on devrait appliquer en première ligne à ce droit suprême la théorie admise pour l'usufruit et les servitudes. Mais précisément parce que la propriété est le plein pouvoir sur la chose , c'est la chose elle-même qui, de tout temps , a été considérée comme formant le bien du propriétaire ; et comme cette chose se classe par sa nature parmi les meubles ou parmi les irn1 meubles, il n'y a pas eu besoin de recourir à la fiction pour comprendre dans l'une ou dans l'autre catégorie le droit du propriétaire.

351. A l'égard des droits qui doivent produire des immeubles, nous remarquerons encore que la loi parle seulement des actions tendant à revendiquer , ce qui exclurait les actions personnelles, et les créances ou obligations qui donnent naissance a ces actions. Il n'est cependant pas douteux que tout droit qui tend a obtenir soit la propriété d'un immeuble, soit un démembrement de cette propriété, est également immobilier, sans distinguer si ce droit est ou non mis en action par une demande en justice. Cette proposition, au surplus, se démontre

TIT. I. DK LA DISTINCTION DL> BIBN8. MtT. .'^li. Wl

par argomeDl à contrario de l'article 589, combine avec l'article 516.

3j1 £w. I. Il importe d'abord de se fixer sur le sens du mot action pris dans l'acception qui lui est donnée par notre article et par la première partie de l'article Ô29.

On définit ordinairement l'action, le droit de poursuivre en justice et qui nous est dû. Cette définition, calquée sur celle de .lustinien (m», inst. De act. , qui l'avait lui-même empruntée a un ancien jurisconsulte, était très-juste dans l'ancien droit romain, lorsqu'il fallait obtenir du magistrat la faculté de poursuivre devant le juge, in judicio. L'action alors était en effet un droit nouveau créé par le magistrat qui la donnait; mais aujourd'hui que l'on peut, sans permission préalable, poursuivre son adversaire devant les tribunaux, l'action serait mieux définie, la réclamation en justice d'un droit prétendu. S'il en est ainsi, l'action ne forme pas réellement un droit distinct de celui qui la produit, ni par conséquent un bien à part. Ce qui est dans les biens, avant ou après l'action intentée, c'est la chose corporelle ou incorporelle qui fait ou peut faire l'objet de la réclamation. Quant a l'action, ce n'est qu'un moyen de faire reconnaître son droit et d'en assurer l'exécution.

Toutefois je ne crois pas inexact de dire, maigre la critique dont cette assertion a été l'objet (l), que la réclamation une fois formée constitue à certains égards un droit nouveau, celui d'obtenir la décision judiciaire : maintenant, quoique ce nouveau droit soit plutôt l'effet de l'action que l'action elle-même, ne peut-on pas, par une forme de langage assez usitée, qui consiste à prendre l'un pour l'autre la cause et l'effet, désigner ce droit nouveau sous le nom d'action ?

Du reste, cette théorie, qui peut servir à expliquer quelques articles de la loi où l'action est présentée comme distincte du droit qui en fait l'objet (v. art. 529, 1689), n'a pas en cette matière de véritable importance, car l'action, soit qu'on la confonde avec le droit qu'elle tend à faire valoir, soit qu'on la considère comme formant en elle-même un bien, sera toujours meuble ou immeuble, suivant la nature de la chose ou du droit réclamé. Ajoutons qu'elle

(<) V. M. Mareadé, ton. I, art. '"20, vu. v. aussi M. Bemolombe, tom. 9, n» .140.

W"l COURS ANALYTIQUE DE CODE CIVIL. L1V. II.

ne sera toujours un bien véritable qu'autant qu'elle sera reconnue fondée.

351 bis. II. A un autre point de vue, la nature du droit réclamé sert à déterminer celle de l'action. Elle est réelle lorsque le demandeur prétend qu'il est propriétaire (ce qui est proprement revendiquer), ou quand il prétend avoir sur la chose d'autrui un droit réel: elle est personnelle lorsqu'il prétend que son adversaire est obligé envers lui. Cette distinction, qui sert de base pour le règlement de la compétence (C. pr. , art. 59), n'a rien de commun, en principe, avec celle qui sert à classer les actions parmi les meubles ou parmi les immeubles. Car une action réelle pourrait avoir pour objet un meuble dans les cas, plus ou moins rares, où le possesseur d'un objet mobilier ne serait pas protégé par la maxime en fait de meubles possession vaut titre (v. art. 2279); et l'action alors serait certainement mobilière (art. 529). Maintenant est-il possible également qu'une action purement personnelle soit immobilière? C'est ce qu'on ne peut guère nier en présence de l'article 529, qui, en déclarant meubles par la détermination de la loi les obligations qui ont pour objet des effets mobiliers, exclut par là même de cette classe celles qui auraient pour objet des immeubles. Or, à moins de prétendre qu'une obligation ne peut avoir pour objet un immeuble, il faudra bien qu'on admette que les obligations de ce genre, et par conséquent les actions personnelles qui en naissent sont immobilières , puisque ce sont des biens qui ne sont pas meubles , et que tous les biens sont meubles ou immeubles. Cela posé, pourquoi l'article 526, au lieu d'énoncer, comme l'exactitude semblait le demander, les obligations et actions qui ont pour objet un immeuble, n'a-t-il parlé que des actions qui tendent à revendiquer ? Je crains de n'en pouvoir donner une explication pleinement satisfaisante, car, pour mon compte, je regrette l'emploi de cette expression ; mais tout ce qui importe c'est qu'il n'y ait point d'obscurité dans la pensée du législateur. Or cette pensée, si je la saisis bien, n'est pas d'appliquer la proposition à la revendication seule, mais à toutes les actions qui tendent à la propriété. Par là sans doute on a voulu exclure les actions qui, à certains égards, s'appliquent à un immeuble, mais qui n'ont pour objet ni cet immeuble même , c'est-à-dire sa propriété , ni un droit réel sur cet immeuble. Je citerai pour exemple l'action du fermier, ou locataire; peut-être

TIT. I. DE LA DISTINCTION DES BIENS. ART. 526. il 3

encore a-t-on voulu exclure l'action de l'antichrésiste ou l'action hypothécaire, qui, hien que fondées sur un droit réel, et s'appliquant ainsi directement à l'immeuble, ne peuvent cependant être rangées dans la classe des immeuhles, à cause du caractère purement accessoire du droit qui leur sert de base (1).

'351 bis. III. Quoi qu'il en soit, on peut considérer comme tendant effectivement à revendiquer l'immeuble toute action même personnelle lorsque le titre qui la fonde est de nature à constituer à la fois et l'obligation et la propriété. L'application n'est pas rare dans notre droit, où la propriété peut s'acquérir par le seul effet de l'obligation (v. art. 711, 1138,. Dans cette catégorie se rangeraient, par exemple, et l'action de l'acheteur en délivrance de la chose vendue, et les diverses actions en rescision ou résolution d'un titre translatif de propriété, pula l'action en réméré, et, comme je l'établirai plus bas, l'action en rescision pour vilité du prix. Mais ce point de vue même ne suffit pas pour justifier complètement la formule de notre article 526. Car il y a certainement des obligations qui, bien qu'elles aient pour but la translation de propriété, n'en sont pas elles-mêmes translatives, faute de détermination précise de la chose due : ce sont celles qui ont pour objet un genre, une quantité, ou plusieurs choses dues sous l'alternative. Évidemment pour ces obligations , on ne peut admettre que l'action personnelle qui en nait contienne virtuellement une revendication , puisque le demandeur ne peut se dire encore propriétaire ; et pourtant il faut bien reconnaître que ces obligations et actions, lorsqu'elles ont pour objet un immeuble, ne peuvent être mobilières art. 529 ; elles sont donc nécessairement immobilières, et doivent, malgré l'insuffisance des termes de l'article 526, être rangées dans la classe des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent.

352. Aux trois classes d'immeubles, seules reconnues par le Code, des actes législatifs postérieurs en ont ajouté une qua trième en permettant, sous les conditions qu'ils déterminent, l'immobilisation de certains droits déclarés meubles par l'article 529. Cette faculté est accordée d'une manière générale pour les actions de la banque de France, par le décret i\u

I V. n-dessus, iv 3l>0 bis. II.

H) « "t K> VN.vLYTIQUE HE CODE CIVIL. LIY. 11.

t « > janvier 1808 (1), art. 7, dont la disposition a été depuis étendue aux actions de la compagnie des canaux d'Orléans et de Loing (décret du 16 mars 1810 (2), art. 13). La même faculté a été appliquée aux rentes sur l'État par le décret du 1" mars 1808, qui à ce moyen permettait de les admettre dans la formation d'un majorât. (V. ledit décret (3), art. 26, add. D. du 21 décembre 1808 (4) et 4 juin 1809 (3). V. au surplus L. 12 mai 1835 (G) et L. 7 mai 1849 (7)). Nous devons encore mentionner ici l'ordonnance du 2 avril 1817 (8), qui, en dispensant d'autorisation les acquisitions ou emplois laits en rentes sur l'État ou sur les villes par les communes ou établissement publics, dispose que ces rentes seront immobilisées.

352 lis. I. Les immeubles de cette classe ne sont tels ni par accession ni par application à un autre immeuble; ils ne tiennent donc leur caractère que de la loi qui autorise ou prescrit l'immobi lisation. A ce point de vue on peut, s'il faut absolument leur donner une dénomination , adopter celle d'immeubles par la détermination de la loi.

352 bis. II. La faculté d'immobiliser est absolue pour les actions ^celles, bien entendu, dont il s'agit ici). Leur immobilisation d'ailleurs est complète, et les soumet absolument aux mêmes lois que les propriétés foncières, par conséquent aux lois sur les privilèges et hypothèques; cela est dit formellement dans l'article 7 ci-dessus cité , et cela était utile à dire , car tout immeuble n'est pas susceptible d'hypothèque (v. art. 2118).

Le caractère une fois acquis par la déclaration inscrite sur les registres des transferts se conserve jusqu'à déclaration contraire faite à la banque. Il est d'ailleurs bien entendu que la nouvelle intention déclarée ne peut préjudiciel* aux droits des créanciers hypothécaires. Aussi cette déclaration, assimilée sous ce rapport à une

(1J IV, B. 176, il- 2953.

(2) IV, B. 283, n« 5355.

(3) IV, B. 186, n" 3207.

(4) IV, B. 220, ri" 4032.

(5) IV, B. 238, n- 4432.

(6) IX, B. I" partie, 13S, a" 30S

8) VII, h. ISI n< 1996