II

li! COURS ANALYTIQUE DE CODE CIVIL. L1V. II.

377. La loi désigne sous le nom de biens communaux nonseulement ceux dont les communes sont propriétaires, mais ceux au produit desquels leurs habitants ont un droit acquis. Y. art. 5i2.

377 bis. I. On confond ici sous le nom de biens communaux ceux dont la commune est propriétaire et ceux dont elle a seulement l'usage. Il est clair que, dans ce dernier cas, ce n'est pas le fonds qui est communal, c'est l'usage du fonds; mais cet usage luimême constitue un bien incorporel auquel s'appliqueront les règles du droit administratif. Quant au fonds , il demeure bien de particulier, régi comme tel par les principes ordinaires de la propriété privée.

377 bis. II. La commune a une personnalité distincte de celle des habitants qui la composent. Cependant c'est aux habitants que la loi semble, par ses termes, attribuer le droit à la propriété ou au produit. Ce point de -vue peut , sous quelque rapport , se justifier à l'égard de certains biens communaux qui profitent directement aux habitants. Mais il n'est jamais complètement exact; car, quelque supposition que l'on fasse , c'est toujours l'être moral appelé commune qui est vraiment propriétaire ou usager; et jamais les habitants ne pourraient, en se prétendant copropriétaires, obtenir le partage du bien communal. Quoi qu'il en soit, il faut reconnaître trois espèces distinctes de biens communaux : 1° ceux qui, comme l'église, le cimetière, les rues ou chemins vicinaux, sont affectés à un service public; ceux-là sont hors du commerce comme les biens du domaine public proprement dit : c'est ce que l'on pourrait appeler le domaine communal ; 2° dans le domaine privé de la commune, une première classe de biens, dont la jouissance en nature peut, en vertu d'une destination spéciale, appartenir aux habitants, soit pour y exercer en commun le pâturage, soit pour faire attribuer à chacun une certaine portion de bois de chauffage ou de construction; ;T enfin tous autres biens formant la deuxième classe du domaine privé de la commune. Ceux-là sont régis au nom de l'être moral par ses administrateurs , et les produits , par vente de récolte ou location , en sont versés dans sa caisse.

377 bis. III. A l'égard des biens départementaux, il y a Heu également, par la force des choses, à distinguer entre le domaine

départemental proprement dit, que l'affectation au service public place nécessairement hors du commerce, et le domaine privé du département. Mais jamais le produit du bien départemental n'est, comme celui des communaux , attribué directement aux habitants.

378. Les biens ainsi distingués, il tant se rappeler qu'on n'a à s'en occuper que sous le rapport des droits des personnes : il y a donc lieu de régler immédiatement la nature et l'étendue des droits que les personnes peuvent avoir sur les biens. Le Code les réduit ici à trois, propriété, jouissance, services fonciers ; ces deux derniers droits ne sont que des modifications de la propriété. V. art. 543. Mais remarquez , 1' que par droits sur les biens, on n'entend que les droits réels , c'est-à-dire ceux qui affectent la chose même , et dont un peut réclamer l'exercice contre un tiers, indépendamment de toute obligation de la part de celui-ci.

Remarquez 2° qu'on peut encore avoir sur les biens un droit de gage ou d'hypothèque dont le législateur ne parle point ici, parce que ce droit, quoique réel (art. 2414), n'est pas, à proprement parler, une modification de la propriété (v. ci-dessas, n* 350).

Il est du reste bien entendu que sous le nom de gage ou d hypothèque, nous comprenons dans notre pensée le droit ae privilège. Enfin l'on doit encore, pour ne rien omettre, mentionner ici comme réel le simple droit de possession.

378 bis. I. En n'indiquant comme pouvant exister sur les biens que trois espèces de droits, savoir, la propriété, le droit de jouissance et le droit de servitude, la loi donne assez à entendre que les droits de jouissance et de servitude sont les seules modifications possibles de la propriété. Tout droit donc qui les surpasserait en (tendue serait la propriété elle-même, qui ne pourrait passer à une nouvelle personne sans cesser d'exister dans la personne du précédent propriétaire. Ainsi , quelque réserve qui eiit été faite dans la transmission , à moins que cette réserve n'eût pour objet un droit de jouissance ou de servitude, il faut bien reconnaître que la transmission ne laissera subsister en faveur de l'ancien propriétaire

iii COURS ANALYTIQUE DE CODF CIVIL. LIV. II.

aucun droit réel ou foncier, si ce n'est pourtant un droit hypothécaire, dont la loi ailleurs proclame et règle l'existence (v. art. 2 114, et à ce sujet art. 2095 et 2113).

Cette théorie proscrit à la fois et ce domaine de supériorité jadis connu sous les noms de seigneurie féodale et censuelle (1 1, et le droit de redevance foncière réservé à quelque titre que ce soit sur un domaine d'ailleurs aliéné v. ci-dessus, n° 359 bis. Il .

378 bis. II. Le droit de jouissance dont il s'agit ici ne doit pas être confondu avec la créance de jouissance résultant du contrat de louage , par lequel le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur pendant un certain temps, moyennant un certain prix. Il n'y a là aucune modification de la propriété, conservée pleine et entière au bailleur, qui jouit alors par la perception du loyer; celui-ci seulement , et ses héritiers et ayants cause , sont personnellement engagés à procurer au preneur l'usage de la chose ou la perception des fruits. Ce principe n'est pas détruit par l'article 1743, quoique, par exception et contrairement à l'ancien droit , il applique à l'acquéreur l'obligation d'entretenir le bail consenti par son auteur, au moins lorsque le preneur est déjà en jouissance.

3 78 bis. III. Le simple droit de jouissance est essentiellement temporaire ; car, comme il absorbe pendant sa durée tout l'émolument, sinon possible, au moins prévu, de la propriété, l'existence à perpétuité d'un pareil droit ne serait plus une simple modification, mais une véritable destruction de la propriété. De là il faut conclure qu'une concession perpétuelle de jouissance devrait être considérée comme une aliénation complète.

J'appliquerais cette proposition au cas même où le titre de la concession n'indiquerait et n'aurait en effet d'autre objet , dans l'intention des parties, que l'établissement d'une obligation de faire jouir ; car une obligation semblable aurait toujours pour effet de réduire en réalité à une prestation en argent le droit du propriétaire qui l'aurait contractée : or le droit de propriété ne peut consister uniquement dans une redevance. Aussi la définition même de la loi indique-t-elle comme condition essentielle du contrat de louage qu'il soit fait pour un certain temps (v. art. 1709).

378 bis. IV- En combinant ces deux idées, que la concession

(I; Treilbard, exposé des motifs (Fenet , ton», 11, pag. 44).

Jl'i. I. DE LA DISTINCTION DLS BIENS. \KT. &I3. I '«•"'

perpétuelle de jouissance est une aliénation , et qu'aucun droit foncier de redevance ne peut être réservé sur un bien aliéné , on ne saurait hésiter à déclarer proscrits par le législateur, et le bail à rente perpétuel, et l'emphytéose perpétuelle, comme aussi les champarts et les baux dits à locatairie perpétuelle (l).

Quant aux emphyteoses temporaires, formellement maintenues pour le passé et autorisées pour l'avenir par la loi du 18 décembre 1790, elles ont certainement subsisté et ont pu continuer à s'établir dans les limites de durée fixées par cette loi , au moins jusqu'à la publication du Code civil , avec l'effet de constituer au preneur, à ses héritiers et ayants cause un droit réel immobilier. Cela est si vrai que la loi du il brumaire an vn autorisait formellement l'hypothèque de ce droit. V. d. L. 2 , art. 6.

Et comme ce droit n'est autre qu'un droit de jouissance, ainsi qualifié par la loi du il brumaire an vir, il n'y a rien dans l'article 543 qui ne soit favorable à sa conservation et à la faculté de l'établir pour l'avenir.

Toutefois, il y a des raisons de douter ; car le sens du mot droit de jouissance , employé dans l'article 543, peut, par la relation évidente de cet article avec les trois titres suivants , paraître limitativement fixé aux droits qui font l'objet du titre 3, 'et ne comprendre dès lors que l'usufruit, l'usage et l'habitation. Cet argument se fortifie par le rapprochement de l'article 526 , qui n'indique d'autre droit immobilier de jouissance que l'usufruit, et de l'article 2118, qui ne comprend aussi que l'usufruit parmi les biens déclarés seuls susceptibles d'hypothèque. Et pourtant, le droit d'emphytéose , s'il existe comme droit réel, est nécessairement immobilier, et il est impossible d'apercevoir une raison pour le déclarer non susceptible d'hypothèque , quand l'usufruit en est

i Sous ces diverses dénominations, plus ou moins usitées suivant les localités, on désignait autrefois la concession d'un immeuble sous la condition d'une redevance annuelle. Le champart différait des autres en ce que la redevance consistait ou une quotité des fruits du fonds. Tous ces titres, au reste, différaient par des nuances plus ou moins tranchées, et dans quelques-uns le bailleur était censé se réserver la propriété. Mais comme dans tous le preneur, en servant exactement la rente, pouvait se maintenir en possession du fonds , ils ont été avec raison confondus par la loi du 18 décembre 1790, qui les a considérés comme translatifs de propriété, puisqu'elle a autorisé les tenanciers à s'affranchir par le remboursement de la rente et à demeurer ainsi propriétaires incommutables. V. au surplus le Répertoire de jurisprudence aux divç^ m^ts cités. 11 , B 238-2137.

iili COJJRS ANALYTIQUE DE CODE CIVIL. L1V. II.

susceptible. L'omission du droit d'emphytéose dans l'article 2118 peut d'ailleurs paraître d'autant plus significative que cette omission n'existait pas dans la loi du 11 brumaire an vu, dont l'article 6 , type de l'article 2118, mettait au contraire sur la même ligne l'usufruit et la jouissance à titre d'empbytéose.

Quelle que soit la force de ces arguments , je ne les crois pas suffisants pour fonder la proscription d'un droit, qui ne présente aucun caractère contraire à l'ordre public ou aux vues générales du législateur, et qui rentre certainement dans le sens exact des termes dont la loi s'est servie pour énumérer les droits dont elle reconnaît l'existence possible. Cela posé, il faudrait une prohibition formelle pour retrancher de la libre disposition des propriétaires la faculté de le constituer. La loi , il est vrai, ne fait aucune mention spéciale de l'emphytéose; elle n'en règle pas en détail les effets; mais n'est-ce pas uniquement parce que cette tenure n'est pas d'un usage fréquent , et parce que le droit qui en résulte peut passer pour un genre d'usufruit ? En s'attachant à cette idée , on fera rentrer l'emphytéose sous le nom d'usufruit dans les termes des articles 526 et 2118, comme on est bien obligé de faire rentrer sous cette même dénomination dans l'article 526 les droits d'usage et d'habitation. La preuve, au reste, que l'usufruit proprement dit n'est pas seul compris dans la disposition de l'article 2118, se tirerait au besoin de l'article 2181, qui indique les moyens de purger d'hypothèque les droits réels immobiliers. Or comme cette expression générale de droits réels immobiliers ne peut avoir ici trait ni aux servitudes ni à l'usage ou à l'habitation dont la nature exclut essentiellement l'hypothèque, il est clair qu'elle s'applique uniquement au droit de jouissance pleine et qu'elle en reconnaît plusieurs espèces possibles; car autrement, au lieu de droits réels immobiliers, il aurait fallu dire simplement droit d'usufruit.

378 bis. Y. Telles sont les raisons qui me déterminent à penser que la constitution du droit d'emphytéose à temps est encore possible ; sauf à examiner en fait si le titre de concession a en effet pour but l'établissement de ce droit réel immobilier, ou si le bail dit emphytéotique n'est qu'un bail ordinaire consenti à longues années. Mais, à cet égard, je crois, en général, que l'emploi du mot emphytèose indiquera l'intention d'établir le droit réel immobilier, car tel était l'effet ancien.

TIT. I. DE L.V DISTINCTION DBS Mi:.\>. kRT, rii-3. | i7

37 8 £«. NI. Le droit de jouissance étant essentiellement temporaire, et cette proposition étant, comme je l'ai déjà dit, applicable a la créance de jouissance résultant d'un simple bail , je crois, a défaut d'autre limitation de durée, qu'il faut s'attacher aux régies prescrites à cet égard par la loi du 18 décembre 1790. Ainsi, le droit d'emphytéose ne pourra être établi pour plus de quatre-vingtdix-neuf ans; le simple bail même ne pourra être consenti pour une plus longue durée, et, s'il est à vie, il ne pourra être établi sur plus de trois têtes. V. ladite loi , art. 1. Si ces limites sont depassées par la convention des parties, le prétendu bail constituera une aliénation et passera pour une vente a rente, a laquelle s'appliquera l'article 530.

378 bis. VII. Il me reste à m'expliquer sur la tenure convenanciere oii a domaine congéable maintenue et réglée par la loi du 7 juin-6 août 1791, remise en vigueur par celle du 9 brumaire an vi (l).

Le bail à domaine congéable, usité surtout dans certaines parties de l'ancienne Bretagne, est la concession d'un fonds soit a temps, soit plus ordinairement à perpétuité, à la condition d'une redevance annuelle, et avec réserve pour !e bailleur de congédier, en payant la valeur des édifices et superficies.

On a reconnu avec raison que cette réserve de la faculté de congédier maintient le bailleur dans la propriété du fonds, et que la superficie seule est aliénée avec faculté de rachat.

Ainsi analysée, cette tenure n'a rien d'inconciliable avec notre article 548; car on peut dire que le domanier n'a sur le fonds qu'un droit de jouissance plus ou moins précaire, et, quant à la superficie, qu'il en a la propriété sous une condition résolutoire 2 .

Il en faut dire autant des bau.x dits àcomplaut 3), usités dans le département de la Loire-Inférieure, parce que, ainsi que l'a re-

(♦) II, B. 155, n° 1527.

(3) La difficulté pourrait être de concilier cette faculté perpétuelle de racheter la jurperficie avec la disposition du Code civil qui dans la vente à pacte de rachat limite cette faculté à cinq années 'art. 1660). Toutefois, cet article n'étant pas ici directement applicable, pusqu'il ne s'agit pas d'un rachat du même genre, et dès lors la condition résolutoire dont il s'ag:t pouvant rentrer dans le droit commun qui ne circonscrit pas en général ces conditions dans un délai limité . il n'y a pas lieu de s'arrêter à cette objection.

(3) Le bail à complaint est une espèce de champart appliqué aux vignes, et qui, ;>'il était établi à perpétuité et sans réserve du droit de congédier, serait compris dans la même proscription.

connu l'avis du conseil d'État du 4 thermidor an vin (1), cette tenure rentre dans l'espèce de la tenure convenancière. La même règle s'appliquerait à tous baux consentis avec le même caractère , quelque part et sous quelque dénomination que ce soit. Av. du cons. d'État, 24 messidor an x 2 .

378 bis. VIII. Au nombre des droits réels sur les biens il convient encore de ranger le droit de possession : non que la possession en elle-même soit autre chose qu'un fait, consistant à tenir la chose en son pouvoir; mais comme ce fait, qui ne devrait marcher qu'à la suite et comme conséquence de la propriété, est de nature a faire supposer le droit chez celui qui l'exerce, la loi attache à la possession certains avantages qui la convertissent en un véritable droit. Aon-seulement , en effet, la possession peut conduire plus ou moins directement à la propriété v. art. 2262, 2264, 2279); mais avant même qu'elle ait produit ce résultat par sa prolongation, la possession annale , pourvu qu'elle ait les caractères requis, est le principe d'actions tendant à s'y faire maintenir ou réintégrer, et que l'on désigne, pour ce motif, sous le nom de possessoires v. C. pr., art. 23). Ces actions, évidemment, ne sont pas moins réelles que les actions pétitoires.

378 bis. IX. La possession dont il s'agit ici, c'est la possession à titre de propriétaire. Mais l'on doit citer encore comme produisant des effets de droit la possession à titre de nantissement établie en faveur d'un créancier comme moyen d'assurer son payement. Ces effets peuvent , suivant les cas, ou consister uniquement dans In faculté de retenir la chose jusqu'au payement (▼. art, 867, 1948 , ou consister en outre à conférer au créancier un droit de préférence sur le prix v. art. 2073, 2076,, ou enfin lui conférer sur la chose un véritable droit de jouissance, mais applicable seulement au payement de sa créance (v. art. 2085 . Dans tous ces cas il y a certainement un droit réel dont la possession est la base, et qui s'évanouirait avec elle si elle était volontairement relâchée. Mais, selon moi , on ne doit point hésiter à reconnaître en principe à la personne dépossédée malgré elle, par soustraction ou accident, une action réelle tendant a revendiquer son droit à la possession.

(I) III, B. V3, n« ns.

(3) Cet avis, non insère au Bulletin, est rapporté par Merlin, Répertoire, verb.

Vignes.

Fil. 1 1 . DE LA PROPRIÉTÉ. ART. 544. i 19

Cette action, du reste, rentrerait dans la catégorie des actions pétitoires.

TITRE DEUXIEME