CHAPITRE V

DES PROPRIÉTÉS CAPITALES ET FONCIERES

Après avoir passé en revue ce qui compose les propriétés industrielles, nous devons chercher à connaître ce qu’il faut ranger parmi les propriétés capitales. Lorsque nous avons fait l’analyse des capitaux, nous avons vu de quoi ils se composent; nous avons vu qu’il y en a de productifs et d’improductifs, de circulans et d’engagés; mais nous nous sommes contentés de les examiner sous le rapport de la production : ici nous les considérerons en eux-mémes, et comme formant une part de nos propriétés.

Les améliorations foncières, les maisons, sont bien véritablement des valeurs capitales, puisqu’elles sont le fruit d'une accumulation, puisqu’elles proviennent de valeurs , mobilières dans l’origine, transformées ensuite en valeurs immobilières, comme sont les matériaux, le bois, le fer, dont on a construit une maison.

Les capitaux mobiliers, c’est-à-dire ceux qui peuvent changer de place et de formes, forment le complément des valeurs qui composent nos propriétés capitales. Ces dernières sont en général un peu moins compromises par les entreprises de l’autorité, que ne le sont les propriétés industrielles et foncières. Les personnes et les terres peuvent moins facilement se soustraire à l’action d’un mauvais gouvernement , que les fortunes en porte-feuille, et celles qui consistent en capitaux prétés. Tous les ressorts du génie fiscal ont été tendus pour les atteindre et n’y ont jamais qu’imparfaitement réussi. Aussi entend-on beaucoup de personnes déclamer contre les fortunes mobilières, sans réfléchir que cc qu'elles représentent comme

1 Cett dans l'intérêt du fisc qui veut qu’on ne puisse pas frauder le» droit» d’entrer; un impôt oppresseur entraîne aussi une autre oppression. On parait ne passe

un mal. est un bien dont il serait à désirer que les propriétés foncières pussent jouir au même degré. Si tous les administrés d’un pays avaient leurs fortunes en porte-feuille, les gouverneraena seraient alors forcés de les ménager, de peur de les perdre.

Quoi qu’il en soit, cet avantage porterait 1a plupart des gens à grandes fortunes à transformer leurs biens en propriétés mobilières, si ce n’étaient deux raisons qui conservent aux propriétés foncières une très grande faveur.

L’une est que, soit à tort, soit à raison , on y a attaché plusieurs distinctions sociales, telles que des titres dans les pays où il y a encore des titres; et dans d’autres des droits, comme l’éligibilité.

L’autre raison est que l’on peut les faire valoir sans courir le risque de perdre le fonds, comme on y est exposé lorsqu'on fait valoir les propriétés mobilières. Outre qu’un capital peut périr par l’impéritie ou la mauvaise foi d’un emprunteur, ou seulement par l’effet des vicissitudes de la fortune, il n’est personne qui ne sente qu’un bien mobilier peut être dérobé plus aisément qo’uo champ, une maison; mais remarque-t-on en même temps combien la propriété d’un bien mobilier est plus simple, plus claire que celle d’un immeuble? Là il n’est pas besoin de titre; le fait de la possession constate le droit. On dispose d’un bien mobilier par un simple don de la main à la main ; tandis que les lois interviennent toujours, uon sans frais, dans les transmissions d’immeubles, et laissent moins d’empire à la volonté du donateur. Le possesseur de biens mobiliers a sur eux une souveraineté plus entière, plus absolue, et non moins bien garantie.

Je ferai remarquer cependant que les actes de l’administration qui gênent l’exercice des facultés industrielles, gênent par contrc-coup dans l’emploi que chacun peut vouloir faire de ses capitaux. Quand on empêche un propriétaire de b&tir sur 5on terrain , comme il arrive à Paria, où il n’est pas permis d’élever une maison autour des murs d’enccinte, à une distance moindre de cent mètres des murs * , en même temps qu’on le gêne dans l'usage de son terrain et de ses actions, on le gène dans l’emploi de ses fonds. Par une raison du même genre, une atteinte portée à la sûreté des personnes est une atteinte à toutes les propriétés.

11 faut comprendre parmi les capitaux plusieurs bicus qui ont une valeur, quoiqu'ils ne soient pas matériels. Le cabinet d’un avocat, d’un notaire, la chalandise d'une boutique, la réputation d’une enseigne, le titre d'un ouvrage périodique, sont in-

douter que la prospérité publique est uu bien supérieur à l'abondance du trésor.

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contestablement des biens; on peut les Tendre, les acquérir, en faire l’objet d’un contrat ; et ce sont des biens capitaux, parce que ce sont les fruits accumulés d'une industrie. Un avocat, par la sagesse de ses avis, par son assiduité et ses autres qualités, a fait concevoir au public une bonne opinion de son cabinet; cette opinion favorable lui donne droit à de plus forts honoraires ; ce supplément de profit est le revenu d’un capital appelé réputation ; et ce capital est le fruit des soins et des peines que l’avocat a pris pendant plusieurs années.

On en peut dire autant do l'habitude qu’une portion du public a contractée de se pourvoir dans un magasin plutôt que d’aller dans un autre. Les chalands ont reconnu, après plusieurs expériences, que dans ce magasin on trouvait fies assortimens plus complets, des marchandises de bonne qualité, vendues avec un bénéfice modéré ; ils ont été promptement servis, poliment accueillis, ce sont IA drs soins qui ont leur prix; et leur prix a été une chalandise qui fait partie du fonds.

Et remarquez, messieurs, que ce ne sont point là des subtilités. Il n’y a aucune de ces propriétés que nous analysons avec quelque soin, dont on n’aehètc le fonds ou le revenu en beaux et bons écus *.

Je vous ai représenté les facultés personnelles comme constituant la plus sacrée de toutes les propriétés, parce qu’elle est la plus indisputable, la capacité d’un homme ne pouvant devenir celle d’un autre; et aussi parce que son origine est plus pure, puisqu’il s'agit ou d’un don fait par le Créateur au propriétaire, ou bien d’une créatiou du propriétaire lui-méme. Après cette propriété, la plus sacrée est certainement celle d’une valeur capitale. Son premier possesseur l’a eue originairement à titre de créateur. Qu’est-cc en effet qu’un capital qui est le fruit de mes accumulations? Ce sont des valeurs qui proviennent de mes tonds productifs et qui sont plus à moi que ces fonds eux mêmes; car je pouvais consommer ces produits. les détruire. Si j’avais le droit de les anéantir, j’avais donc celui d’anéantir toute autre prétention que l'on pouvait élever sur eux. En les épargnant j’ai acquis uu droit équivalent à une seconde création pleine, entière et exclusive.

* Il y a Hans Paris plusieurs magasins qui par cette portion de leur fonds, ont successivement enrichi, depuis plus de deux cents ans, la famille entre les mains de qui ils sont tombés. Les uns ont passé des pères aux enfans, comme le magasin portant l’enseigne de CK, rue de la Hachette, qui date du commencement du dix-septième siècle ; d’antres ont été acquis a titre onéreux par différens propriétaire». Ces réputations durent aussi long-temps que les propriétaires se conduisent d'après les mêmes principes, et même lin peu par-delà. Ixirs-

Lorsque je transmets un capital par succession ou par conventionné transmets donc Je meilleur de tous les titres.

Malheureusement il n’en est pas de même des fonds de terre. C’est le genre de propriété dont ln légitimité est la plus douteuse, ou plutôt il u’y a pas un héritage qui ne remonte à une spoliation violente ou frauduleuse , récente ou ancienne. Quel est le propriétaire qui puisse prouver que sa terre a toujours passé à titre onéreux , ou par don volontaire, ou par succession, de main en main, du premier occupant jusqu'à lui?

Mais quand même une origine suspecte établirait entre les diverses propriétés différens degrés de légitimité; quand même la propriété foncière serait la moins honorable de toutes, l’intérêt de la société veut qu’on la garantisse à l’égal de tontes les autres, et même qu’on simplifie les lois qui lui sont relatives, de manière à rendre chaque propriétaire aussi tranquille dans sa jouissance, que l’on le peut en respectant les droits d'autrui. Si l’on a fait tort une fois au premier propriétaire d’un domaine, ce propriétaire n’existe plus; ou si sa postérité existe, elle a perdu le plus souvent ses prétentions et scs regrets. Quel est le descendant du Gaulois ou du Romain, qui ait conservé le moindre soupçon qu’aucune portion de la France lui ait appartenu? et lors même que la spoliation serait plus récente et qu’on en pourrait montrer la trace, lorsqu’il serait prouvé que le droit de propriété ne repose que sur ce malheureux droit de conquête qui n’en est pas un, l'intérêt social commanderait encore de rendre ce droit inébranlable; car la sécurité du possesseur est une condition indispensable des avances auxquelles il faut qu’il sc livre pour que la production ait lieu.

Je vous ai parlé de la considération attachée à la propriété territoriale. Elle vient probablement des habitudes féodales de nos ancêtres. L'absence de propriété territoriale constituait le double esclavage de l’indigence et de la servitude. Ni le noble, ni le serf ne concevaient la possibilité d’une fortune indépendante mobilière.

Il est affligeant que des philosophes d’silleurs très éclairés, au nombre desquels il faut compter les économistes du dix-huitième siècle, aient voulu

qu’ils en changent, la réputation se perd graduellement, comme un capital que l’on dissipe; et alors la chalandise ne vaut plus que ce que valent les autres, et quelquefois moins.

Dans des villes populeuses et considérables, où tonte espèce de vogue équivant à une fortune, c'est un bon calcul que d'acquérir une chalandise par de» soins assidus; parce qu’alors elle repaie avec usure ce qu’elle a coûté. 11 u’y a personne qui ne puisse eu citer plusieurs exemples.

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fonder des privilèges politiques sur les abus «l’une invasion de barbares. Voici le type de tous leurs argumeus : « Les propriétaires, «lit Germain Gar- » nier étant les maîtres du territoire, c’est à eux a seuls qu’il appartient de régler les conditions » sous lesquelles ils consentent qu’on y réside; •» comme il n’appartient qu’au chef de famille, » qu'au maître du logis, «le déterminer l’ortlrc à » observer dans sa maison, par ceux qu’il admet » à faire partie de la famille. Tout ce qui n’est pas n propriétaire d’une portion du sol national, n'y n peut exister que comme étranger... De quelque » manière qu’il y reçoive des subsistances, c'est a encore un propriétaire qui n bien voulu les lui o céder, etc. •

Tout cela n’est qu’un sophisme spécieux où l'on suppose que le droit «le propriété est antérieur à la société, taudis qu’il n’existe que par les conventions sociales, qu’il est par conséquent postérieur à l’ordre politique cjui seul peut le consacrer et le garantir. Il est si vrai que la société peut exister sans reconnaître la propriété foncière, qu’il y en a de nombreux exemples. Chez les Arabes et les Tartarcs nomades, il n’y a point de propriétaires fonciers, leurs lois ne consacrent <}uc la propriété mobilière : les chars, les troupeaux; et nous avons vu que c'est une des causes pour lesquelles ils ne peuvent devenir ni très industrieux , ni très riches.

Dans les pays comme chez nous, où la société reconnaît cl consacre les propriétés territoriales, c’est pour son avantage. Elle veut que quehju'un puisse avec sécurité faire les avances «ju’exige la culture; mais, comme c'est en même temps un privilège qu’elle accorde, clic peut mettre un prix à cette concession; et c'est de là que naît une législation dont la première clause est, et doit être, le droit qu'a tout membre de la société de n'étre pas exclu du territoire. Ce n’est pas le propriétaire qui permet à la nation de vivre, de marcher et de respirer sur ses terres : c’est la nation qui permet au propriétaire de cultiver les parties du sol dont elle le reconnaît possesseur, et qui d’ailleurs se réserve et ne concède à personne exclusivement la jouissance des lieux publics, des grandes routes, «les lacs et des rivières.

Quant au droit qu’on voudrait faire dériver de cette circonstance «jue le propriétaire est maître des subsistances, ce qui semble mettre le non-propriétaire «lanssa dépendance, ce droit est encore plus insoutenable que l’autre. Les subsistances sont des produits qui appartiennent à ceux qui les ont fait naitre. Elles appartiennent au laboureur comme au propriétaire, suivant les proportions qu’ils ont contradictoirement réglées d’avance. Lorsque l’un ou l’autre donne la part de subsis-

' Note* sur Smitli, note xxxtt.

tances qui lui est échue, pour avoir en place quelque autre produit, ce n’est point qu’sï daigne nourrir celui avec qui il traite, car ce dernier paie fort bien la nourriture qu’il achète; dire que le propriétaire reut bien permettre que le manufacturier se nourrisse de son blé, n’est pas plus raisonnable que de dire «jue le fabricant d'étoffes veut bien permettre que le propriétaire foncier n’aille pas tout nu. L’étoffe dont celui-ci fait un habit, n'est plus l’étoffe «lu fabricant, c’est l’étoffe du propriétaire; et le blé acheté par le fabricant n’est plus le blé du fermier, c’est celui du fabricant. Le fabricant l’ayant acquis avec ses produits, c'est comme s'il l’avait produit lui-même.

Tout cela n 'empêche point «|u’il n’y ait un très grand charme attaché à In propriété territoriale. Précisément par la raison qu’elle est moins fugitive, moins changeante que la propriété mobilière, on s’y attache par habitude; on s’y attache par les sacriGces mêmes qa’on fait pour l’améliorer et l’embellir, de même qu’on s’attache à ses enfans autant par les peines qu'ils vous coûtent que par les plaisirs qu'ils vous procurent. La propriété, sans conférer aucun droit politique, constitue une sorte de souveraineté, du moins sur le matériel d’un domaine, et une influence morale, ne fut-cc que celle qui tient à un monopole, à une jouissance exclusive; or, la domination, l’influence, quels qu’en soient la source et l’objet, plaisent à la vanité humaine.

Si, parla nature des choses, ou par l'imperfection des lois, les propriétés foncières ont quelques avantages par-dessus les autres, elles ont aussi leurs inconvénicns. Leurs récoltes sont exposées aux intempéries «le Pair, aux ravages de la guerre; et le marché à forfait que l’on conclut avec un fermier, ne met pas un propriétaire à couvert de ces pertes. Les propriétaires sont souvent exposés à accorder au fermier des remises et des indemnités; ils sont exposés à des réparations et à des charges imprévues. On connaît le mot de madame de Sévigné : « Je suis bien aise que mou fils vienne » ici (eu Bretagne), pour voir un peu par lui-méme » ce que c’est que l’illusion de croire avoir du » bien, quand on n’a que des terres. »

Les biens-fonds, par cela même qu’ils ne peuvent se déplacer ni se déguiser, restent en bulle aux attaques «le la chicane et aux extorsions du fisc. On sait combien il est difficile «l’avoir des terres sans avoir «les procès. Les gouvernumens tyranniques trouvent en elles un gage de la soumission de leurs possesseurs. Les propriétaires de terres se sentent perpétuellement dominés par l'autorilé publique, ce cjui les dispose trop souvent à des complaisances préjudiciables au bien général. On dit que nul n’est plus attaché à son pays et à sa propriété que celui qui possède une partie de sol. Cette maxime n’est bonne que pour ceux qui font