CHAPITRE V

■(«itluMle bI*torl«|ue.

*. Ce que nous appelons ta méthode historique dans l’évakta-

. tion des terrains consiste à sc servir de tous les repseigne- (J) Traité d’tconomic rurale, ^ Ù . . ' . • •

TENTAT. POCR APPRIX. LA VAI.EÜR PES TERRAINS. "3.“»

irients qufi l’on a jiii recueillir sur leurs produits bruts, sur les ' frais et sur les produits nets; de composer uti produit moyen A l’aide des résultats d’une série d’années la plus longue que l’on puisse SC procurer, et d’obtenir ainsi non plus la valeur relative, mais la valeur positive du sol que l’on veut connaître. 'Nous avons déjà exposé cette méthode dans le Guide des pro-‘ ‘priétaires de biens ruraux affermis^, et nous ne pouvons thieux faire que de reprendre ici cette exposition. ' .

Section I«>. — Estimation en bloc.

L’estimation en bloc a lieu, ou par la comparaison de la cote d'imposition du domaine à celle des terres voisines, ou par celle ^ montant de leurs baux.

Dans les pays où le cadastre a été fait passablement, on peut se servir de la première méthode, mais cependant toujours avec * quelque défiance. Dans ceux, au contraire, où il n’y a pas de '

• cadastre, ou bien où le cadastre a été fait avec négligence, on • .ne peut nullement compter sur cette base ; car fort souvent

c’est au moyen du bail que les anciennes matrices de rôle ont été faites, et lefs circonstances de culture ayant tout à fait ■ changé les proportions des valeurs des terres entre ellea, les

• mêmes rapports n’existent plus. ' ' . ’

Nous citerons un fait. Avant le cadastre, nous avions une

terre qui était cotisée 200 fr. et une autre 48 fr. ; la secondé, qui était autrefois humide et de peu de valeur, ayant été convertie en prairie depuis cinquante ans, la'cotisation était restée •immobile. A la confection du cadastre, la première de ces terres est restée à 200 fr. ; la seconde est montée à 210 fr., et sans qu’il 'y ait dans ce changement une injustice criante. Quelques années encore, et ces défauts des anciennes matrices deviendront sensibles pour le cadastre, et il faudra aussi se défier de.

(l)ün vol. in-8°, prix : 7 fr.50, àla Librairie agricole, rue Jacob,- 20.

AGBOLOGIE.

3es indications. En attendant, on peut s’en servir comme d'un auxiliaire; maia c’est un allié d’une fidélité douteuse.

Yoici la manière d’opérer au moyen de la cote des impositions : on s’informe des terres alTcrmées aux conditions les 'plus équitables, et qui sont de la nature la plus analogue à celles que l’on veut louer; du revenu réel'q.u’elles donnent et de leur revenu estimatif dans le cadastre : on établit ainsi fe rapport entre le revenu de la matrice de rôle et le revenu réel; on multiplie le revenu présumé du domaine que l’on veut évaluer par ce rapport, et l’en a lè revenu réel qu’il doit donner. . Ainsi prenons pour point de comparaison trois domaines :

, Revenu

de la Dialrtce d« rôle.

' • ' Totaux. . . . 5,170 7,000 ' . .

' ‘ Le rapport entre le revenu cadastral et le revenu réel étant de 5,170 : 7,000, nous multiplions par 7,000, et nous divi- ‘ sons par 5,370 le revenu cadastral du domaine h évaluer, qüi • est de 3,100 : nous trouvons 4,197 fr. 79 e. pour le revenu , réel cherché.

. Si l’on en obtenait davantage, on pourrait l'attribuer ou au mauvais choix que l’on aurait fait des points de comparaison,' , ou à une erreur du fermier, erreur qui finit toujours par tom- • • ber au préjudice du propriétaire, si elle est trop considérable, ou à Une augmentatiop dans la conqurrence, qui réduit la pottion que le fermier s’attribue sur les récoItes.dc la ferme pour paiement de son travail.

' ^ Outre ce premier moyen d’estimation, on doit aussi employer l’estimation en bloc, en comparant les baux à ferme des ■ terres de la nature la plus analogue possible à celle dont On *

. cherche le prix ; on évalue alors le prix de location de l’hectafe

TESTAT. POÜR APPRÉC. LA VACECB DES TERRAINS. 337 de terre, et Pon multiplie ce prix par le nombre d'hectares de terre de pareille qualité que Pon possède.

bccUreS. fr.

Ainsi, l" un premier domaine de. . 100 donne de re'nte 5,000

Totaux 225 — 11,700

Ce qui donne 52 fr. par hectare. Le domaine à évaluer étant de 85 hectares, le prix proportionnel de sa rente doit être de* 4,420 fr.

Mais ces estimations en bloc ne peuvent guère se faire que dans les pays où les terres ont une grande uniformité : si la nature du sol varie beaucoup, ou que les genres de culture soient très différents et exigent des terrains qui aient des qualités spéciales pour chacune d'elles, on ne pourrait se prévaloir de ce genre d'estimation qu’en risquant de commettre de très grandes erreurs. Il vaut mieux alors recourir à l’estimation parcel- . laire, dont nous traiterons plus loin.

Mais quand cette estimation est possible, c’est celle où l’on . se rencontre le plus souvent avec les fermiers, parce qu’alors ils ne font pas autrement leur compte.

Dans les cas où lesterrps ont le plus d’uniformité, il y a cependant quelques circonstances qui peuvent élever ou abaisser l’appréciation qui résulte de la comparaison dont nous venons de donner des exemples. Ainsi, récolte-t-on des fourrages aü delà des besoins, ou est-on réduit à en acheter? Les transports au marché sont-ils plus aisés ou plus difQciles que ceux des terres prises pour point de comparaison? Quand le fourrage manque à un fermier, tandis qu’il sufGt dans les autres fermes, il faut retrancher du prix de location la valeur du fourrage sup- ' plémentaire, plus les frais de transport. Les prairies, au contraire, surabondent-elles? Il faut faire entrer en considération la valeur des fourrages qui peuvent être vendus ou consommés l. • . «s

338 • AGBOtOGIÊ.

' en sus de la consommation des fermes de* comparaison.

Le mauvais état des communications ou. l’éloignement des marchés est une circonstance qui peut diminuer beaucoup la valeur d’une terre, comme une situation contraire peut aussi l’augmenter. Dans son Guide des Fermiers, Arthur Young calculait que quand le marché était éloigné de 50 kilomètres, il en coûtait au fermier 24 fr. pour porter 29 hectolitres de blé au marché, en comprenant un retour de charbon à porter • en déduction, ce qui n’a pas lieu chez nous; c’est à peu près SO c. par hectolitre. Il voulait, avec raison, qu’une partie ,de ces frais fût portée en déduction du prix de ferme.

En France, on peut dire qu’en général un pareil transport, qui exige deux journées de charroi, coûterait 30 fr., ou 1 fr. 10 c. par hectolitre, soit en loyer ou usé des harnais et chariots, soit en conducteurs et faux frais.

Supposons donc que les autres.fermiers, qui servent de point de comparaison, pussent faire ce trajet en une seule journée, la moitié du prix de ce transport devrait être déduite de l’évaluation première; et si l’on avait à vendre 500 hectolitres de blé sur une pareille ferme, ce serait une somme de 225 fr. qu’il faudrait rabattre du prix de ferme.

Si l’éloignement du marché est si préjudiciable aux intérêts . du propriétaire, d’un autre côté son voisinage augmente le fermage dans une proportion plus forte que l’on ne saurait le croire, quand on est ' fort rapproché d’une ville considérable. C’est qu’alors le fermier peut se livrer à des cultures jardinières qui rapportent un grand profit, et dont on aurait tort de rapprocher le produit des terres à blé. On doit donc se garder do prendre un pareil domaine pour régulateur, si l’on ne possède que des terres à blé ; de même que si l’on en possède une de cette nature, on ne doit pas l’évaluer d'après le prix de domaines plus éloignés.

On voit donc que, quoi qu’on fasse, il règne toujours quel-

TKNTAT. POLR APPRÉC. LA VALEIR DES TERRAINS. 339 que vague dans une estimation (ondée sur ces genres de eomparaison, parce qu'il est impossible de trouver des objets semblables à comparer ; sa justesse dépend beaucoup du jugement et dcTespérience de celui qui l’opère; rien ne suppléej à cet . • .

.égard, à l’babitude de voir les champs et d’en faire souvent l'objet de scs conversations avec ses fermiers, ses voisins, ses ouvriers. Si tout se cache quand il s’agit d’un marché^ tout se dit dans l’épanchement d’un entretien que l’on croit désintéressé, et l’on en retire des lumières précieuses quand on sait ' les mettre à profit.

SscTiON II. — Estimation parcellaire.

L’estimation parcellaire, ou celle qui consiste à estimer séparément les différentes portions de terre d’un domaine, est utile surtout quand les cultures et les produits eu sont variés.

Dans ce cas, une estimation en bloc ne pourrait être qu'erronée, ,

Un fermier se tire beaucoup mieux d’une estimation parcel- > .

lairc dans le canton qu’il est accoutumé à cultiver, que le propriétaire lui-même ; mais l’éloigne-t-on de son sol d’habitude, ■ il y sera tout aussi novice. Il parait, par la lecture des auteurs agronomiques anglais, que l’esprit de détail et d’exactitude de cette nation se retrouve dans l’estimation des, terres comme ailleurs. Un fermier anglais, en parlant d’une pièce de-terre, dira : C’est une terre de 25 schellings de rente ; c’est une terre de 2 livres de rente, etc. Cette habitude lui permet de former ' avec exactitude des estimations parcellaires, et c’est ce genre ‘ d’estimation que conseille Arthur Young dans son Guide du Fermier; mais cette exacte appréciation tient beaucoup à l’habitude qu’ont ces fermiers d’écrire leurs comptes dans un meillegr système que l’informe brouillard de ceux qui écrivent quelque chose chez nous, et aussi de ce que, contradictoirement-à l’opinion générale, les fermiers y changent beaucoup

Digilizcü L, V .îiogle

340 AGROLOGIB.

plus souvent que chez nous. Les baux à longs termes y sont ■ . rares, les baux à volonté très communs, et le changement de fermier à la fin d’un bail presque habituel : aussi parviennentils à connaître leur marchandise beaucoup mieux que les nétr^, qui, dans la plupart des provinces, sont presque inamovibles,, quoique vivant et travaillant sur la foi incertaine d’une tacite reconduction.

On conçoit donc que, dans les payt où l’on n’a pas la cou- . ' tume d’affermer des tefres en détail , où les changements de. fermiers sont rares et où l’on ne tient pas des notes exactes du produit de chaque terre en particulier, il est très difficile d’acquérir l’habileté nécessaire à une estimation parcellaire. Les notes qui seraient nécessaires pour y parvenir ne peuvent même pas être tenues régulièrement par un propriétaire qui ne réside pas sur sa ferme ou qui n’y fait pas do visites très fréquentes. Ainsi, par exemple, une telle estimation exige que pendant de longues années on ait connu la valeur des récoltes de chaque nature de terrain, ce qui suppose que l’on a vu ces différentes récoltes kir les champs; que l’on sache quelle est la quantité moyenne de gerbes, de raisins, de fourrages produite par chacun d’eux. Quand on a longtemps suivi ces détails, ou finit par se former une certaine habitude de juger le produit d’une terre, en voyant Le blé en herbe, le chaume, la force des souches d’une vigne, etc.j mais seulement dans le canton où l’on a observé ; c’est ainsi que, dans les Cévennea, on juge, au milieu de l’hiver, la quantité précise de feuilles que produira un mûrier.

Si à cette première notion on joint celle des frais de travail pour chaque étendue de terre donnée, on pourra estimer, avec l>eaucoup de certitude, le véritable produit net des parcelles; mais, sans ces connaissances indispensables, nous ne-conseîllons à personne de s’y hasarder : car ce genre d’estimation, qui est le plus exact de tous quand on sait le faire, risque de de^

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TENTAT. TOTR APPRÉC. LA VALECE DES TERRAINS. 341 venir le plus fautif quand on n'a pas les connaissances exigées pour s’y livrer.

Dans les pays où l'on loue beaucoup de terres à petitès parties, comme dans le midi, on connaît aussi fort bien la valeur de chaque mesure de terrain ; les paysans ne s'y trompent pas et la voix publique en instruit le propriétaire ; mais s'il partait de ces données, il risquerait encore beaucoup de so tromper quand il voudrait estimer un corps de domaine. En voici les raisons : dans les pays où l’amodiatjon parcellaire est introduite, tous les champs qui un sont susceptibles ont Gni par être soumis à cette pratique, qui est sans contredit la plus avantageuse de toutes ; ces champs sont ceux qui sont à la proximité des villes ou des noyaux de population ; or, si le domaine, que l'on vent estimer n’est pas dans cette position et qu’il ne^ soit pas réellement susceptible de l'amodiation parcellaire, c'est à tort qu’on croirait pouvoir en retirer le même prix. Une diminution d’un quart n’est quelquefois pas suGIsantc pour exprimer la dilTérence qui existe entre ces deux positions de terres de même nature.

La .culture à la bêche et l’emploi du temps perdu des ouvriers font cette énorme dilTérence. Ce n’est donc qu’avec la plus grande précaution que l’on emploiera les données fournies par ce genre d’exploitation,.

Tout en* désirant donc aux propriétaires qui liront ceci l’intruction nécessaire pour pouvoir pratiquer l’estimation parcellaire, nous les engageons à s’en abstenif s'ils ne possèdent pas prfaitement tous les éléments que nous avons exigés pour ce genre d’estimation.

Section III. — Estimation détaillés par les récoltes et les frais

L'estimation par le produit des récoltes est la plus sûre et

342 ‘ . • ÀGBOLOGIE.

même la plus facile quand on a su sè préparer d’avance les matériaux nécessaires. Muni de ces données, possédant le tableau des récoltes successives, on pourra en déduire le produit de la ferme de la manière dont nous l’indiquerons dans les différents articles qui vont suivre.

' S — Évaluation des récoltes par les semences.

Quand la masse des terrains d’une ferme consiste en terres en blé, on peut arriver à des résultats assez positifs par la connaissance de la quantité de grains semée sur la ferme. M. de Morel de Yindé, qui attachait beaucoup do valeur à cette mé- .thodé, l’a recommandée dans son Mémoire sur les troupeaux de progression.

La quantité de grains semée dans une terre n’est pas une quahtité fixe que l’on puisse Juger en connaissant seulement la côntenancc du terrain; elle varie, et quelquefois beaucoup, d'un paj^ à l’autre : c’est donc la connaissance positive du grain semé dans le pays par hectare, et mieux encore celle de la quantité de grain semé hahituellement sur la ferme ellemême qu’il faut connaître. Or, il n’est pas dilTicilc d’y parvei nir, parce que cette quantité variant peu d’une année à l’autre^j les valets de ferme, les voisins en sont instruits, si l’on ne le «ait pas déjà soi-même, et que le fermier lui-même ne peut guère refuser de donner une réponse exacte à cette question.

‘ La récolte produite par chaque mesure de semence est une chose plus vague : on vous dira bien dans le pays que le grain multiplie cinq fois, six fois, sept fois en terre ; mais nous avons toujours éprouvé , en voulant vérifier ces données , qu’ellesmanquaient généralement d’exactitude. Ainsi, dans un pays où le grain a la réputation de reproduire huit fois la semence en terme moyen, nous avons trouvé, par une observation de douze années, qu'il ne le multipliait que six fois trois quarts.

TENTAT. POUR APPRKC. LA VALEUR DES TERRAINS. 343 On voit donc que les indications des fermiers eux-mémes, te> nant à des souvenirs confus , sont moins des données exactes que des aperçus vagues, dans lesquels la pente qu’a la nature humaine à se flatter et à exagérer les qualités de ce qu'elle possède entre toujours pour beaucoup. Cependant, en accordant quelque chose à cette cause, on ne doit pas dédaigner absolument ce moyen d’estimation. M. de Morel de Vindé, dont le nom fait autorité en agriculture, assure s’en être touours bien trouvé, et il est certain que toutes les recherches auxquelles nous sommes obligés de nous livrer quand nous manquons de base fixe ont toujours leur part d’incertitude, et qu'il suOlt que nous soyons prévenus que les erreurs ont des limites qui ne sont pas trop éloignées.

Nous verrons plus tard l’usage que nous devons faire dé cette appréciation. . •

S 11. — Estimation des récoltes moyennes par les produits d’une ou de plusieurs récoltes de la ferme.

* Nous continuerons à être ici dans le vague, et nous y reste-' rons. tant que nous n’aurons pas un état exact, et tenu pendant plusieurs années, du produit des récoltes diverses. Cependant, comme il importe de s’aider de toutes les lumières, quelque faibles qu'elles soient, quand des renseignements positifs viennèfit à nous manquer, nous ne négligerons pas ici d’indiquer le moyen d’évaluer approximativement les récoltes moyennes quand cet état circonstancié vient à nous manquer.

Ayant examiné un grand nombre de résultats de produits, nous avons vu qu’en général si l'on appelle 1 le produit d'une année moyenne, les récoltes les plus fortes d’une terre étaient 1,5, et les plus faibles 0,66. Or, si les fermiers ne gardent guère le souvenir des récoltes annuelles médiocres, ils se rappellent parfaitement les termes, extrêmes, et il.u 'est pas.trés

•344 , • AGBOLOGIE. ' • ' , ' •

dilTiciie de savoir d’eux ou des gçns du pays le maximum ou le minimum des récoltes d’une ferme.

Supposons que le minimum soit de 80 hectolitres, la récolte moyenne s’obtiendra par la proportion 66 : 100 : : 80 : a: =121 hectolitres.

D’un autre côté, sachant que la récolte maximum a été de 180 hectolitres, nous avons 1 50 : 1 00 : : 1 80 : a; = 1 20. La récolte moyenne serait donc de 1 20 à 12 1 hectolitres.

Le plus souvent on ne tombe pas aussi exactement sur le même résultat en partant du maximum et du minimum, c’esit que les récoltes désignées alors comme telles ne sont pas un minimum et un maximum absolus ; mais il suffit que les deux termes se rapprochent pour que, prenant un terme moyen, on ne s’éloigne guère de la vérité. •

On sent toute l’imperfection de ce moyen ; nous ne le donnons ici que pour ce qu’il vaut, nous nous en sommes servi souvent avec succès ; mais il peut se présenter des cas où il soit très fautif : ce n’est donc que comme auxiliaire, comme moyeu de vérifleation, plutôt que pour parvenir à un résultat définitif, que nous le conseillons ici.

§ III. —Estimation des récoltes moyennes par des résultats positifs') de plusieurs années.

’ Nous arrivons à des résultats beaucoup plus sûrs quand nous' avons des notes exactes sur un assez grand nombre de récoltes. Ils deviendront d’autant plus exacts que le nombre de ces récoltes sera plus grand, et quand on en réunira douze ou quinze, on pourra espérer de n’avoir que des changements insensibles à leur faire subir, tant que la culture ne changera pas notablement.

En général, on prendra dans ces notes un nombre d’années qui soit multiple de la durée de l’assolement, puisque, à la fin de chacune de Ses rotatibns, toutes les terres de la ferme, quelle