ÉVOLUTION HISTORIQUE DE LA PROPRIÉTÉ

Les avantages qu’offre la propriété privée sont tels que, dans toutes les sociétés avancées, elle a remplacé la propriété collective. Mais il en est d’elle comme de la civilisation elle-même, ce n’est que peu à peu qu’elle s’implante ; la propriété est d’abord collective, puis, à mesure que des progrès se font dans la culture et dans le genre de vie, on voit les peuples évoluer vers une spécialisation de plus en plus grande de la propriété, jusqu’au jour où elle devient individuelle.

D’ailleurs, même aux temps les plus reculés, il n’a jamais été question d’une propriété commune, où chaque individu, en raison de sa seule qualité d’homme, pouvait puiser aux biens communs. Ce n’était jamais qu’entre les membres d’un groupe, famille ou tribu, qu’existait la propriété collective, et les différentes tribus des peuples chasseurs ou pasteurs étaient et sont encore en continuelle discussion sur les limites de leurs propriétés respectives. L’étranger au groupe, dans ces époques primitives, était impitoyablement chassé; il avait une situation beaucoup moins bonne qu’à notre époque de propriété privée ; aujourd’hui, avec de l’argent, il peut acheter un objet ou même une terre; alors, il était traité en ennemi et il était interdit de lui céder quoi que ce soit, car les biens communs ne devaient pas sortir du groupe.

Dans toute cette évolution de la propriété, parallèle au développement de l’humanité, deux idées contradictoires se combinent de diverses façons : celle de la libre appropriation à l’homme des produits de son travail et celle de la solidarité familiale; toute-puissante à l’origine, celle-ci cède peu à peu la prééminence à l’autre.

1° Communautés primitives. — La première forme de la propriété est la propriété collective par famille ou par tribu. Dans les peuples nomades, chasseurs, pêcheurs, pasteurs ou vivant de la cueillette, la propriété foncière n’est pas constituée, car

elle serait incompatible avec l’existence errante; de vastes territoires sont occupés en commun, puis, une fois leurs richesses naturelles épuisées, la tribu se déplace. Loin de constituer des sociétés démocratiques, ces groupements, non fixés au sol, sont très aristocratiques; ainsi les familles qui possèdent beaucoup de bétail, dans les tribus de pasteurs, ont une grande supériorité sur les autres et jouissent plus qu’elles des prairies communes.

La première propriété privée que l’on rencontre est celle des objets mobiliers indispensables, comme les armes et les ustensiles, celle des approvisionnements, celle des bestiaux et des esclaves, ainsi que celle de la tente ou de l’abri primitif. Lorsqu’une collectivité devient sédentaire pour cultiver le sol, apparaît la propriété de la maison d’habitation et de l’enclos qui l’entoure; ils appartiennent privativement à la famille qui les occupe, mais les terres cultivées sont la propriété de la tribu; les fruits seuls appartiennent au producteur. Gomme la culture pratiquée est très extensive et les terres très vastes, lorsqu’une famille a épuisé l’une de celles-ci, elle se transporte sur une autre.

Lorsque la population devient plus dense et que le sol relevant de la tribu a été limité, à la suite de guerres avec les peuplades voisines, le besoin se manifeste de régulariser ces déplacements de culture et la société passe à la possession temporaire avec partage périodique. Pour que ce régime puisse fonctionner, il faut une autorité très forte qui impose à chaque famille son lot sans que celle-ci puisse le refuser; au-dessous d’elle se trouvent les différents chefs de famille qui, eux aussi, exigent dans leurs groupes une complète obéissance. Nous avons des exemples de cette situation économique dans le mit russe et dans la dessa javanaise, qui ont été soigneusement étudiés1. Dans ces organisations, la maison et son jardin sont soumis à la propriété privée, les terres cultivables sont périodiquement tirées au sort entre les chefs de famille, enfin les prairies et les forêts restent communes en jouissance; des vestiges de ce régime se montrent encore, dans beaucoup de pays, par l’existence des biens communaux.

Voir Leroy-Beaulieu, op. cit., I, p. 557 et s.

La population qui vit dans ces conditions doit se contenter de la culture extensive ; les possesseurs temporaires du sol ne peuvent faire des travaux d’aménagement, dont les effets se prolongeront indéfiniment, puisque, au bout de peu d’années, il leur faudra remettre leur champ à d’autres; il est nécessaire que les terres occupées soient très fertiles et aussi très vastes pour que les nouveaux ménages puissent en obtenir un lot sans gêner les anciens. C’est ainsi que fonctionne le mir russe; chaque famille y a droit à un lopin de terre de 1 à 4 hectares « par âme masculine » ; le partage des terres arables doit, en principe, s’y faire tous les trois ans.

Il semblerait qu’un tel régime dût maintenir l’égalité entre les familles du groupe, et cependant il en est autrement. Bientôt se forment, dans son sein, deux fractions, celle des familles fortes et celle des familles faibles; comme le remarque M. Leroy-Beaulieu1, ce n’est pas la propriété du sol, mais celle des instruments de travail et du bétail qui fait la supériorité des premières; l’inégalité des conditions vient de la différence de propriété mobilière. Les familles fortes,, qui se sont enrichies par leur esprit d’économie, le nombre de leurs membres ou simplement leur chance, profitent plus que les autres des parties communes, comme les prairies, parce qu’elles ont plus de bestiaux à y envoyer; elles peuvent mieux cultiver leurs lots et surtout il leur est possible de défricher des terres non soumises au partage périodique, car, le plus souvent, celui-ci ne s’applique qu’aux champs proches du village. Sur les terres éloignées, les familles fortes se constituent des propriétés définitives. De plus, les membres des familles faibles, n’ayant ni les outils, ni les animaux nécessaires à la mise en valeur du lot qui leur est attribué, sont obligées de remettre leur part à une famille forte et de s’engager à son service; ils renforcent ainsi sa situation. Il arrive même, en certains pays, que la coutume exclut du partage les familles faibles n’ayant plus de bétail et d’instruments aratoires; dans d’autres, le lotissement des terres arables se fait proportionnellement au nombre de bestiaux possédés, et les familles les plus riches se trouvent ainsi favorisées. On trouve une trace curieuse de ces avantages faits aux familles fortes dans le

1 Op. cit., I, p. 558.

partage périodique de certaines terres communales, les allmends, qui existent en quelques cantons suisses; seules participent à ce lotissement les familles qui jouissent de ce droit depuis un temps immémorial.

Cette pratique des partages périodiques ne peut se maintenir indéfiniment, parce qu’après quelques générations la terre remise à chaque famille n’est plus suffisante pour la faire vivre avec la culture extensive; la population étant devenue plus dense, il faudrait qu’elle se livrât à la culture intensive et elle ne peut le faire sans la propriété privée. Cet inconvénient commence à être ressenti par les communautés de village russes qui occupent le tiers du sol, soit 153 millions d’hectares; en 1861, 46 millions d’hectares de terres, dont les propriétaires nobles furent expropriés, furent remis aux paysans; en 1887, 100 millions d’hectares de biens de la Couronne furent lotis entre eux; mais de telles mesures sont insuffisantes pour une population qpi augmente chaque année de 1.600.000 âmes : c’est le régime d’exploitation du sol qu’il faut modifier. Dans leurs revendications actuelles, les paysans demandent le partage des biens de la Couronne, qui leur fourniraient de nouvelles terres, mais un tel palliatif n’aurait qu’un effet temporaire; d’autre part, un nombre relativement considérable d’entre eux profite des facilités que leur offre le gouvernement pour acquérir des terres en Sibérie.

Cependant, de la communauté de tribu ou de village, une société ne passe pas ordinairement, d’une façon directe, à la propriété individuelle; elle traverse auparavant la communauté familiale. Les familles s’attachent de plus en plus au sol qu’elles cultivent; elles y font des améliorations qui demandent des dépenses élevées et dont l’effet se manifestera très longtemps; en conséquence, les partages de terres se font de plus en plus rares et finissent par tomber en désuétude. C’est ce qui arrivera dans le mir si une mesure radicale ne substitue pas la propriété individuelle à la propriété collective; il faut que les deux tiers des familles du village demandent un nouvel allotissement pour qu’il ait lieu après trois années, et souvent il ne se fait pas, parce qu’on ne trouve pas cette majorité. Cette propriété familiale ou patriarcale n’est pas encore la propriété individuelle : les terres appartiennent à la famille et son chef ne peut pas les aliéner; il a seulement le droit et le devoir de les

administrer au nom du groupe. Les communautés taisibles du Moyen âge se rapprochaient de ce type de propriété; il existait encore, il y a quelques années, chez les Zodrugas, de Croatie et de Bulgarie, où les familles formaient des groupes de 50 à 60 personnes.

Les mêmes causes qui amènent le passage de la communauté de tribu au régime de la communauté familiale font franchir le dernier stade et provoquent l’établissement de la propriété individuelle : la nécessité d’obtenir du sol un rendement plus fort et la diminution de l’autorité du chef de famille en sont les principaux facteurs. Cette transformation se fait parfois brusquement pour tout un peuple à l’occasion d’une modification radicale de son existence. Ainsi, au dire dé Tacite, chez les Germains, la propriété individuelle n’existait que pour les meubles, les terres étaient partagées chaque année; mais: lorsqu’ils envahirent la Gaule, ces barbares passèrent sur leurs nouvelles possessions de la propriété collective à la propriété individuelle.

Le plus souvent, ce changement ne se fait que peu à peu; certaines familles le réalisent d’abord, puis d’autres suivent. Les choses ont dû se passer ainsi à Rome : le droit de propriété n’appartenait d’abord qu’aux pères de famille; puis l’établissement des divers pécules, au profit des enfants et des esclaves, leur donna un droit de propriété individuelle. Il arriva aussi partout que les familles puissantes profitèrent de leur supériorité pour se créer des propriétés foncières individuelles sur des biens qui eussent dû rester communs ou être également partagés. A Rome, les patriciens s’emparèrent ainsi des terres conquises sur l’ennemi et appartenant à l’Etat; cette usurpation provoqua des soulèvements de la plèbe et amena la promulgation des lois agraires de Licinius et de Gracchus, interdisant a chaque citoyen de posséder plus de 500 arpents du domaine public. En Angleterre, les seigneurs, considérés comme propriétaires des biens communaux, purent les clore et les transformer ainsi en propriétés privées; en France, au contraire, ces communaux furent, à plusieurs reprises, partagés entre les paysans \ C’est une des raisons qui ont amené, dans le premier

1 Colson, op. cit., II, p. 51.

pays, la constitution de la grande propriété, alors que, sous l’Ancien régime déjà, le sol se morcelait dans le second.

Il est à remarquer que ces passages d’un genre de propriété à un autre sont un des points sur lesquels le législateur a le moins d’autorité. Ce n’est qu’après que les individus se sont rendu compte de la supériorité du genre de propriété plus avancé qu’on leur propose, que le changement peut se faire; s’il est prématuré, la population trouvera moyen d’en éluder les conséquences. Lorsque le tzar Alexandre II abolit, en 1861, le servage dans ses Etats, il répondit aux vœux des paysans en instituant la communauté de village, au lieu de leur donner la propriété individuelle; tout récemment, par la dernière loi agraire, le gouvernement, qui voudrait établir la propriété individuelle, a permis aux habitants des villages de dissoudre le mir par entente entre eux; le nombre des paysans ayant ainsi demandé à faire charrue séparée est infime, et si la propriété privée est établie par voie d’autorité, on peut craindre qu’elle ne disparaisse sur bien des points. Le même fait s’est produit en Algérie, sur les terres arabes, qui ne sont pas soumises, comme les terres kabyles, à la propriété individuelle. Les Arabes pratiquent, sur les terres arch, la communauté de tribu, et sur les terres melk, la communauté familiale; par des lois de 1873 et de 1887, le gouvernement français essaya de provoquer sur ces terres l’établissement de la propriété individuelle, afin d’en rendre l’achat possible aux colons; mais, en général, les terres ont été remises en commun et les titres de propriété privée ont été détruits. La même constatation peut être renouvelée dans l'Inde, où l’autorité anglaise n’a pu faire disparaître la communauté de village.

Des restes de la propriété collective ont survécu en plusieurs pays avancés. On en rencontre en Suisse, en Prusse et en France, alors que dans d’autres nations, comme l’Angleterre, la Belgique et la Hollande, il n’y en a plus trace. En Suisse se trouvent les allmends, dont le partage périodique est réservé à certaines familles, et des biens communaux dont jouissent tous les habitants de la localité. En Prusse, les biens domaniaux de l’Etat ou des circonscriptions administratives sont très considérables; les forêts qui en font partie couvrent à elles seules 1.800.000 hectares. En France, ces vestiges se rencontrent sous deux formes : la vaine pâture et les biens communaux.

1° La vaine pâture est le droit, pour les habitants d’une commune, de faire paître en commun leurs animaux sur les terres de tous les propriétaires; c’est, évidemment, un reste du temps où toutes les prairies du village étaient soumises à la jouissance collective. Sous l’Ancien régime, la vaine pâture était très répandue. Jusqu’aux lois du 9 juillet 1889 et du 22 juin 1890 existait même parfois un droit de pâture sur le territoire de plusieurs communes; il prenait le nom de parcours. De telles pratiques sont une ressource précieuse pour les paysans n’ayant pas de biens fonciers; ils peuvent mettre au troupeau commun six bêtes à laine, une vache et son veau; mais la vaine pâture est un obstacle à l’amélioration des terres, surtout à la transformation des prairies en champs labourés. Le Gode permettait déjà au propriétaire de s’y soustraire en entourant sa propriété d’une clôture (art. 648) ; les lois précitées ont entièrement aboli le droit de parcours et ont restreint notablement celui de vaine pâture. Il faut, pour le maintenir, un arrêté du Conseil général du département ou un décret rendu en Conseil d’Etat; en sont affranchies désormais, avec les terrains clos, les terres ensemencées et les prairies artificielles \ La disparition de cette pratique est indispensable à l’établissement de la culture intensive.

2° Les biens communaux sont des propriétés qui, de temps immémorial, appartiennent collectivement aux habitants de la commune; c’est un reste de la communauté de village. La plus grande partie se compose de bois et de prairies, qui restent ordinairement en commun plus longtemps que les terres arables et ne sont pas encore partagés dans le mir russe. Ces biens communaux couvrent 4.431.000 hectares, soit la douzième partie du sol cultivable de la France : 288.000 hectares sont des terres de culture, mais les habitants n’en ont pas la jouissance collective; la commune les loue pour en tirer un revenu. 2.149.000 hectares sont composés de bois et 2.005.000 hectares de pâturages ou de terrains vagues laissés à l’usage commun des habitants; dans ce dernier chiffre se trouvent 1.149.000 hectares de terres de montagne, landes ou marais inutilisables.

L’existence des pâturages communs est une ressource pour

1 Colson, op. cit., Il, p. 53 et s.

les paysans pauvres; les forêts, d’autre part, sont nécessaires au maintien des conditions climatériques du régime actuel des eaux du pays. Le déboisement des montagnes tarit les sources et provoque l’éboulement des terres de montagne ; or la petite propriété est incompatible avec la conservation de la forêt, le paysan l’arrache et la transforme en champ. Pour préserver les bois et même augmenter leur superficie, une administration unique, celle des eaux et forêts, dirige en France l’exploitation de tous les bois n’appartenant pas à des particuliers.

Mais, en faisant exception pour les forêts, dont la conservation est d’intérêt public, il faut reconnaître que le maintien des domaines communaux est contraire au développement de la culture intensive. Les grandes propriétés, gérées par des administrations publiques, sont toujours moins bien exploitées que celles qui relèvent des particuliers. Avant la Révolution, les terres appartenant à des personnes morales étaient beaucoup plus nombreuses qu’aujourd’hui; elles étaient mal cultivées, et si la production du sol de la France a beaucoup augmenté depuis cette époque, ce résultat est dû surtout au morcellement de la propriété.

Si les terres des communes étaient réparties entre les habitants de celles-ci, la ténacité des paysans réduirait certainement l’étendue des terrains qui paraissent aujourd’hui inutilisables; les gouvernements révolutionnaires l’avaient déjà pensé, et par les lois du 14 août 1792 et du 10 juin 1793, ils avaient décidé le partage des terres des communes entre les habitants. Le moment était mal choisi; au lieu de ces terres médiocres ou mauvaises, le paysan pouvait alors acquérir d’excellentes terres provenant de la vente des biens nationaux; il délaissa donc les domaines communaux et la loi du 21 prairial an IV en interdit la vente. Ces immeubles sont, aujourd’hui, considérés par la jurisprudence comme propriété de la personne morale formée par la commune et non de ses habitants pris individuellement; ils sont donc inaliénables, à moins de cas indiqués par des lois spéciales, comme celui que vise la loi du 28 juillet 1860, en autorisant le dessèchement et la vente des marais de la commune1.

Voir Colson, op. cit If, p. 5*2.

2° La propriété féodale. — L’évolution de la propriété collective vers la propriété individuelle, que nous venons d’étudier, a été troublée, dans l’histoire de nombreux peuples, par l’intervention de la conquête. Le chef vainqueur s’empare des terres des vaincus; de là l’établissement de la propriété régalienne.

Le droit de propriété alors se dédouble : le souverain conserve sur le sol le domaine éminent et il laisse les terres entre les mains des vaincus en leur concédant le domaine utile. Celuici ressemble assez, pour l’usage de la terre, à un droit de propriété : l’occupant la cultive et en recueille les fruits; mais le vrai propriétaire est, néanmoins, le souverain. Il peut, à chaque instant, déposséder le tenancier de sa terre et l’accable de taxes et de prestations de toute sorte. L’état du cultivateur est très misérable et l’exploitation du sol très rudimentaire, l’occupant n’ayant ni les moyens, ni le désir d’améliorer la culture, à cause de la précarité de sa situation.

Le système féodal, qui fut en vigueur, en Europe, jusqu’à la Révolution française, fut un régime voisin de celui-ci. Il en diffère à deux points de vue. D’abord, le seigneur féodal y remplit le rôle qu’a le souverain dans les pays où existe la propriété régalienne; il a usurpé la plupart des attributs de la souveraineté et confondu dans sa personne les droits de puissance publique et de propriété sur le sol. Les deux choses sont intimement liées et ne vont pas l’une sans l’autre. Dans l’organisation féodale, il n’y a pas de propriété complète et indépendante, car les alleux , qui avaient ce caractère, furent peu à peu absorbés par elle, soit par la force, soit parce que leurs propriétaires avaient intérêt à se recommander à un puissant seigneur voisin, en lui remettant leur bien, pour le recevoir ensuite de lui à titre de fief. Le fief, qui est à la base de tout ce régime, est une concession de terre qu’un vassal noble obtenait d’un suzerain également noble, moyennant certaines obligations. Le roi est « souverain fiefïeux du royaume » et il remet les terres, à titre de fiefs, aux principaux seigneurs avec les droits publics qui y sont attachés; ceux-ci agissent de même envers d’autres seigneurs de moindre importance, et ainsi la propriété et les attributs de la souveraineté vont en se morcelant, jusqu’à ce qu’on arrive au serf et au vilain qui cultivent le sol. Chaque possesseur de fief est tenu de divers services publics, comme de

rendre la justice, de battre monnaie, de faire la guerre et d’obligations spéciales envers son propre suzerain, comme de prendre les armes pour le défendre et de l’aider à rendre la justice. A cause de ces différents devoirs attachés à sa possession, le fief était indivisible et ne pouvait être transmis qu’à un noble du sexe masculin ; il passait, dans chaque génération, à l’atné de la famille. Le vassal, s’il s’était rendu indigne, était dépossédé de son fief ; d’autre part, l’aliénation lui en était interdite.

Au bas de l’échelle féodale se trouvait le serf qui était le dernier tenancier du sol. Etant roturier, il n’avait aucune des obligations publiques des possesseurs de fiefs; il ne devait à son seigneur que des prestations en nature, des redevances en argent et des corvées.

Mais si misérable que fût, au début, son état, à cause des exactions dont il était accablé, il n’était pas, sur le domaine seigneurial, un simple occupant sans droit, et c’est là une seconde différence entre le régime féodal et la propriété régalienne. Le serf avait sur le sol un véritable droit réel, le domaine utile ; il retenait, lui aussi, une fraction du droit de propriété; il n’avait pas le droit de quitter la terre, mais personne ne pouvait l’en arracher, car il était attaché à la glèbe à perpétuelle demeure. Sa situation avait été une amélioration de l’esclavage de l’antiquité et dérivait directement du colonat, par lequel le propriétaire romain, pour intéresser l’esclave à la culture, le fixait sur un domaine dont il lui attribuait une partie des fruits.

Ce droit réel du serf sur le sol est très important, car c’est de lui qu’est sortie la propriété foncière moderne. La situation du serf alla en s’améliorant à mesure que se régularisait le système féodal. 11 était, au début, taillable et corvéable à merci, c’est-à-dire soumis au bon plaisir du seigneur; ses obligations se précisèrent ensuite, puis la coutume intervint pour leur donner la fixité et pour permettre au serf de disposer de la terre avec l’autorisation du seigneur. En outre, par l’affranchissement qu’il achetait au seigneur, il augmenta considérablement sa liberté; l’ancien serf avait alors la pleine propriété de la terre, devenue une tenure roturière, moyennant le payement d’une rente fixe, le cens. C’est dans cet état que se trouvaient la plupart des terres, en France, au moment de la Révolution ; elles étaient seulement grevées d’une rente au profit d’un seigneur.

En même temps que la tenure du serf évoluait ainsi vers la

pleine propriété du sol, la royauté, devenue plus forte, reprenait un à un les attributs de la souveraineté aux seigneurs féodaux. La situation sociale de ceux-ci en fut amoindrie de deux côtés à la fois : vis-à-vis du pouvoir central, qui n’eut plus rien à redouter d’une noblesse ne disposant que de titres honorifiques, et vis-à-vis des paysans des provinces qui, voyant leurs seigneurs dépourvus de toute fonction publique et vivant à la Cour, supportèrent de plus en plus difficilement les rentes qu’ils devaient leur compter.

Les choses en étaient à ce point lorsqu’éclata la Révolution française. Dans la nuit du 4 août 1789, l’Assemblée constituante, oubliant l’origine commune des prestations personnelles et des redevances féodales, fit la distinction fameuse de l’aboli et du rachelable ; elle déclara abolis, sans indemnité, les prestations personnelles et tous les privilèges féodaux, — et rachetables la dîme, les rentes perpétuelles et toutes les redevances seigneuriales pesant sur la terre.

Par un seul acte de volonté du législateur, la propriété libre et complète fut ainsi établie en France; le propriétaire put librement disposer de son bien, à condition de ne pas transgresser les lois sur la matière. Cette même transformation se fit, d’une façon moins brusque, au cours du xixe siècle, dans les autres pays d’Europe soumis, comme la France, au régime féodal, car elle était indispensable pour augmenter le rendement du sol.

A l’heure actuelle, dans beaucoup d’Etats, l’évolution vers la libération absolue de la propriété n’est pas encore entièrement achevée; mais les traces qui subsistent du régime féodal ne sont pas assez fortes pour entraver la libre circulation des biens. En Angleterre existent ainsi certaines tenures, qui impliquent le payement de redevances seigneuriales : le copyhold est une ancienne tenure servile qui, aujourd’hui, confère bien à son possesseur tous les droits du propriétaire, mais qui complique les aliénations. D’ailleurs, tous les propriétaires anglais, qu’ils aient ou non la propriété complète, sont, théoriquement, considérés comme des tenanciers de la Couronne qui a le domaine éminent sur toutes les terres du Royaume. En Prusse, les anciens serfs ou leurs descendants reçurent, en 1811, la propriété d’une partie des terres qu’ils cultivaient; la loi de 1850 a cherché à transformer en propriétés libres les anciens fiefs, mais cet affranchissement n’est pas encore complet; la même

loi a organisé le rachat des rentes perpétuelles dues aux seigneurs par les terres des paysans.

En Russie, en 1861, lors de l’émancipation des serfs, on leur remit des terres dont furent expropriés les nobles; l’Etat fit l’avance des frais de l’expropriation et les paysans durent lui payer, chaque année, un intérêt et un amortissement pour ces sommes; en 1887, on calcula de la même façon une annuité pour indemniser l’Etat, qui partagea entre eux 100 millions d’hectares de terres de la Couronne. Gomme ces annuités étaient assez irrégulièrement payées, elles ont été supprimées en 1907, en même temps qu’était légèrement augmenté l’impôt foncier.

Dans la plupart des pays d’Europe, en Allemagne, en Hongrie, par exemple, subsistent aussi des vestiges de la féodalité.

En Egypte, lorsque Mohammed-Ali fit établir le cadastre de 1813, il ne donna au fellah que le domaine utile sur le sol; le vice-roi se réservait, comme représentant du Sultan, le domaine éminent. En Turquie, le souverain est censé avoir ce même droit sur toutes les terres.

Il est remarquable qu’en Irlande, les dernières lois sur le fermage et la propriété ont opéré, entre les landlords et les tenanciers des terres, un partage de la propriété semblable à la division en domaine éminent et domaine utile de la féodalité. Les landlords acquirent la propriété du sol par la conquête, qui expulsa de leurs terres les anciens propriétaires; ceux-ci devinrent alors les fermiers des seigneurs, mais ils ne cessèrent de protester contre la spoliation dont ils avaient été victimes. Ils prétendirent toujours à un droit de copropriété que la législation anglaise leur refusait, mais que les lois récentes, spécialement celles de 1870 et de 1881, ont établi entre le landlord et le tenancier; elles font régler administrativement les conditions du fermage et, lorsque le tenancier est expulsé parce qu’il ne paye pas, son droit de copropriété est vendu aux enchères.

C’est à la propriété féodale que remonte, en chaque pays, la constitution du domaine privé de l’Etat, comprenant une partie des biens fonciers; il est composé de terres qui appartenaient, primitivement, en propre au souverain et qui, par suite d’accords ou de révolutions, ont passé aux mains de la nation. Ce domaine de la Couronne était, autrefois, très considérable; en France, sous les premiers Carolingiens, ses revenus soldaient à peu près toutes les dépenses de l’Etat; la plus grande partie

des terres qui le composaient ont. été vendues, soit par l’Ancien régime, soit par la Révolution. Mais il n’en a pas été partout ainsi : en Prusse, le domaine foncier de l’Etat est très étendu, ses revenus nets s’élèvent à plus de 100 millions; en Russie, un tiers du sol appartient encore à la Couronne.

Le maintien d’un domaine de l’Etat a l’avantage de couvrir une partie des dépenses publiques par des ressources qui ne sont pas prélevées sur les revenus des particuliers; mais, au point de vue économique, il n’en est pas moins regrettable, car l’exploitation du sol par des administrations publiques est toujours beaucoup moins féconde que celle qui est faite par les particuliers agissant dans leur intérêt personnel.

Il faut, toutefois, faire exception pour les forêts; nous avons vu que leur maintien était indispensable et que le morcellement du sol les faisait disparaître; aussi serait-il désirable de voir se développer le domaine forestier de l’Etat, qui seul, dans nos sociétés où existe la petite propriété, peut assurer la conservation et l’augmentation des bois; du reste, l’intervention des pouvoirs publics en cette matière ne diminue pas les superficies arables, car les terrains de montagne qu’il s’agit de reboiser sont, en général, impropres à la culture. La France tend à accroître son domaine forestier; d’après un programme dressé en 1884 et 1886, l’Etat doit acheter 300.000 hectares de terres de montagne pour les reboiser; dans son domaine privé, qui comprend 1.220.000 hectares de terres, se trouvent déjà 1.089.000 hectares de forêts1. En 1907, le budget français consacre 3 millions au reboisement des cimes ; le budget prussien affecte 8 millions et le budget belge 2 millions à l’achat de forêts.

3° La propriété actuelle. — Libérée des entraves que lui avait mises la féodalité, la propriété individuelle moderne n’est qu’un retour à la propriété quiritaire romaine, au dominium sur les res mancipi, affranchi des étroitesses de l’esprit primitif. Chacun est libre de jouir et de disposer de son bien, du moment qu’il en est capable civilement.

Toutefois, sous ce régime, tel qu’il a été institué en France par le Code Napoléon, il n’y a pas assimilation complète entre les

1 Colson, op. cil., II, p. 58.

meubles et les immeubles; la transmission de ces derniers est beaucoup plus compliquée et plus onéreuse que celle des premiers. Les immeubles ont à supporter des formalités de transcription au bureau des hypothèques et à payer des droits de mutation élevés; de plus, certains d’entre eux sont frappés d’inaliénabilité. Aucune de ces difficultés de transmission n’existe pour les meubles et le législateur, lorsqu’il a voulu en protéger spécialement une catégorie, l’a élevée fictivement au rang d’immeuble.

Cette considération toute spéciale, dans laquelle les rédacteurs du Code tenaient les immeubles, vient de ce qu’en 1804 ils constituaient presque toute 1a, richesse, la fortune mobilière ayant alors peu d’importance, et aussi de l’influence des idées féodales qui avaient donné à la propriété foncière un rôle très considérable dans l’organisation sociale.

Certains pays ont voulu arriver à la mobilisation complète des immeubles; c’est le but de l’acte Torrens, qui fonctionne en Australie depuis 1857. Cette législation établit des livres fonciers, qui forment, pour les propriétés territoriales, de véritables registres de l’état civil ; chaque immeuble y est immatriculé sur une page spéciale, avec son plan, les indications qui le concernent et les charges qui le grèvent. Ce livre est constamment tenu au courant des modifications qui surviennent dans la situation juridique de l’immeuble et il fait preuve absolue de la propriété. Ensuite, chaque propriétaire reçoit, par les soins de l’administration, une copie exacte de la feuille du registre concernant le bien; elle forme titre entre ses mains et, par l’aliénation ou la dation en gage de ce titre, l’immeuble peut être vendu, engagé, hypothéqué; des formules prêtes à l’avance permettent de faire facilement ces diverses opérations. La seule formalité nécessaire est d’avertir le « registrar général », fonctionnaire chargé des livres fonciers, afin qu’il y consigne la modification apportée à l’état juridique de l’immeuble. Ce système est basé sur la corrélation constamment établie entre les registres fonciers et le cadastre, qui sert de base à l’impôt foncier. Il est excellent pour les pays neufs; aussi la France l’at-elle introduit, avec certaines modifications, en Tunisie, en Algérie et à Madagascar. Son établissement, dans les pays anciens, où la propriété privée est depuis longtemps constituée, est plus difficile, car il faudrait d’abord y vider tous les litiges

entre personnes se prétendant propriétaires d’une même parcelle du sol. L’Allemagne l’a cependant fait en 1872. En France, on a plusieurs fois demandé la création de semblables livres fonciers, mais il faudrait d’abord que le cadastre, sur lequel ils devraient s’appuyer, fût l’exacte représentation de la propriété; or il n’en est pas ainsi : le cadastre, destiné seulement à la perception de l’impôt foncier, a été établi d’après les possessions existantes, sans que l’on s’inquiétât de savoir si elles répondaient à la. véritable propriété. Une opération préalable s’imposerait donc, qui consisterait à faire trancher entre les intéressés toutes les contestations relatives aux immeubles, afin que le cadastre, établi sur ces bases irréfutables, constituât la preuve de la propriété. Cette mobilisation du sol serait un perfectionnement apporté au régime de 1a. propriété foncière individuelle, qui est celle de nos sociétés; les immeubles deviendraient aussi facilement transmissibles que les meubles.

Arrivés au terme de cette évolution historique de la propriété, il serait facile d’accumuler des faits montrant la supériorité de la propriété individuelle sur la propriété collective ou régalienne. On a souvent cité à ce sujet l’exemple de la famine de 1867 en Algérie : les Arabes, qui pratiquent la propriété collective, perdirent 500.000 personnes, alors que les Kabyles, vivant sous le régime de la propriété individuelle, n’eurent aucune victime. En Russie, aussi bien qu’aux Indes, l’existence des communautés de village empêche les paysans de passer sur leurs terres à la culture intensive; mais, tandis que les populations arriérées de l’Inde veulent maintenir, malgré ses inconvénients, cette forme traditionnelle de la propriété, une partie des paysans russes, plus éclairés, acceptent aujourd’hui l’établissement de la propriété individuelle. En Turquie, enfin, où le régime de la propriété régalienne permet à l’Etat de surcharger les propriétaires d’impôts et les soumet à l’arbitraire des fonctionnaires, on voyait, récemment encore, en certaines régions, les paysans laisser leurs terres en friche plutôt que de voir leur récolte enlevée par le fisc.