CRÉDIT FONCIER

L'emprunt gagé sur la terre peut avoir deux buts : ou il est destiné à une opération totalement étrangère à l’immeuble hypothéqué, c’est en ce cas un crédit hypothécaire quelconque — ou il a pour objet l’amélioration du sol qui sert de garantie au prêt, c’est alors le vrai crédit foncier.

Le propriétaire, qui veut faire un travail sur son fonds, emprunte ainsi en donnant en gage la valeur même de ce fonds; jl constitue sur lui une hypothèque en faveur de son prêteur. Ce système a le grand avantage de donner au créancier une garantie absolue, pourvu qu’il ait eu soin de laisser entre la valeur du fonds et la somme par lui avancée une marge suffisante pour le couvrir des risques de moins-value au jour de la réalisation du gage; la terre en elfet ne disparaît pas. Aussi l’emprunt sur hypothèque est-il très pratiqué et, lorsqu’on cherche à se rendre compte de la fortune d’un pays, il faut avoir soin de retrancher du capital constitué par le sol la dette hypothécaire qui grève celui-ci. En France, la dette hypothécaire, basée sur la terre et non les maisons, ne représente qu’environ 8 à 10 milliards, alors que le sol a une valeur de 70 milliards ; cela ne fait (pie 13 à 14 % de ce dernier cbillTe, ce qui est peu. En Angleterre ou estime la cliarge de la terre à 58 % de

sa valeur': en Allemagne à 30 Sc, en Russie à 35 ou 40 en Autriche à 37 %. Quant à TEgypte. elle a une dette hypothécaire assez considérahle par rapport à la valeur de son sol; en 1905, on estimait la valeur de la propriété chez elle à 200 millions de L. E. (soit 5.200 millions de francs) et sa dette hypothécaire est d'environ 50 millions de L. E. (1.500 millions de francs), ce qui fait que la charge qu'elle supporte de ce chef s’élève à 25 % ^

Quelle que soit l'extension prise par lui, ce genre de prêt n'en emporte pas moins des inconvénients très sérieux.

1" Au prêteur, il offre de grandes difficultés de réalisation. S’il n’est pas exactement remboursé à l'échéance, il lui faudra faire saisir et vendre la terre, car le cultivateur n'a le plus souvent aucune fortune mobilière. C'est là une source de pertes considérables, surtout s'il s'agit d'un prêt peu important, à cause des frais d’une telle opération qui sont en général beaucoup trop considérables. Ainsi, en France, malgré les réformes faites en matière de saisie par la loi de 1884. nous voyons qu’en 1905, sur 1.611 ventes judiciaires d’immeubles dont le prix ne dépassait pas 500 francs et a été en moyenne de 286 francs, les frais se sont élevés en moyenne à 228 francs ^ ce qui représente 79,59 % du prix d’adjudication. Avant 1884, pour ces ventes d’immeubles de moins de 500 francs, les frais dépassaient le prix d’adjudication et le créancier, non seulement ne recevait rien, mais devait payer le surplus des droits de justice.

2" Pour l’emprunteur, le crédit hypothécaire risque de le ruiner; il paiera en France un intérêt d’au moins 4 % et les revenus du sol, une fois prélevés les frais d’entretien du cultivateur, ne sont pas suffisants pour l'acquitter. Il n’en est pas autrement en Egypte à l'heure actuelle, malgré la fertilité proverbiale du sol, et la meilleure preuve en est dans le nombre énorme d'expropriations qu’a dû faire la Banque agricole en 1908, 1909 et en 1910. Dans le but très louable d'arracher les fellahs à l’usure, elle leur a largement facilité les prêts à 9, puis à 8 %, les cultivateurs en ont profité pour accroître leur domaine et ils se trouvent aujourd'hui dans l’impossibilité de rembourser.

^ Ghle. Cours d'économie 2>olifiqnc. p. 402.

- D*" Eid. La fortune immobilière de VEf/upte, p. 120, et Arminjou, La situation économique et financière de l'Ef/ypte. p. 296.

3 Statistiipie générale de la France, Annuaire statistique de 1001, p. lOÔ.

Ce crédit basé sur la terre étant souvent pour le petit cultivateur une source de misère, beaucoup d’économistes ont demandé rétablissement de l’insaisissabilité des petits domaines. Ce procédé ôte au petit propriétaire toute possibilité d’obtenir du crédit sur sa terre, qui est mise hors de la circulation; elle est considérée comme l’un de ses instruments de travail; or, nous savons que ceux-ci sont insaisissables entre les mains de l’ouvrier. C’est la généralisation du principe du homeslead américain que nous avons déjà rencontré : la valeur de la terre, qui est ainsi soustraite à la saisie, varie suivant les Etats de la Confédération américaine et s’élève jusqu’à 25.000 francs en Californie.

Cette institution a été introduite en France par la l(»i du 12 juillet 1909, avec un caractère purement facultatif. Toute personne capable de disposer peut constituer un bien de famille insaisissable, compose soit d’une maison ou fraction de maison, soit d’une maison et de terres attenantes ou voisines, pourvu ([iie la valeur de la totalité du bien ne dépasse pas 8.000 francs, l^es fruits du bien sont insaisissables comme le bien lui-méme, sauf en certains cas limitativement indiqués par la loi.

Un autre danger du prêt hypotliécaire est que le préteur n'est pas toujours sur de traiter avec le vrai propriétaire de l’immeuble. La terre reste, mais les propriétaires changent et telle personne, qui consent des hypothèques sur le domaine qu’elle occupe, n’est qu’un propriétaire apparent qui risque d’être évincé par celui auquel la terre appartient véritablement. D’autre ])art^ un propriétaire, lorsqu’il donne une hypothèque, peut en avoir déjà accordé d’autres à un ou plusieurs prêteurs, ce qui réduira à néant le droit du nouveau bailleur de fonds, si la valeur du bien est absorbée par les emprunts précédents.

Pour parer à ces inconvénients et donner toute sécurité aux prêteurs, les législations ont oi'ganisé, d’une manière plus ou moins heureuse, la publicité des transmissions immolnlières et des droits réels. Cette publicité consiste dans l’inscription sur un registre spéeial de toutes ces mutations et constitutions de droits réels : seules seront op])osables aux tiers celles qui sont portées sur le registre et elles le seront dans l’ordre de leur inseriplion. De là résulte (pie le particulier qui veut acquérir un droit réel sur un immeuble pourra s’assurer, en consultant le registre, que la personne avec buiuelle il traite est le propriétairt^

et que le bien est libre de charges, puis il y fera inscrire immédiatement le droit qu'il a acquis : celui-ci devient par là opposable à tous. C'est en effet l'inscription sur le registre qui seule fait foi envers les tiers et si, plus tard, le propriétaire apparent, qui a concédé des droits sur Pimmeuble. vient à être évincé par le vrai propriétaire, les droits réels qiril a consentis pendant le temps où, d'après les mejitions du registre, il était titulaire du droit de propriété n'en resteront pas moins valables. Cette organisation peut sans doute préjudicier aux droits du vrai propriétaire sùl n'a pas eu soin de transcrire son acte d'acquisition; mais cette omission est une faute de sa part et, en outre, ce régime est indispensable pour donner aux prêteurs la sécurité qui est là condition même du crédit hypothécaire.

Tous les Etats ont une publicité des droits réels et des transmissions immobilières basée sur ces principes, mais, pour l'appliquer, deux systèmes sont suivis, qui ont une valeur très inégale : l'un fait dresser les registres, tant de transcription des ■aliénations que d'inscription des hypothèques, par nom de propriétaire, c'est le système français; — l'autre les fait tenir par immeuble, c'est le système des pays ayant adopté des registres fonciers. Ce second procédé est très supérieur au précédent, car on retrouve sur la page du registre consacrée à l'immeuble toutes les mutations et les affectations de droits réels le concernant; il est donc impossible d'en oublier. Au contraire, dans le système français, il faudrait connaître les noms de tous les propriétaires successifs de l'immeuble pour s'assurer qu'ils ne l'ont pas grevé de droits réels.

En France le régime de l'inscription des privilèges et hypothèques sur les registres du conservateur des hypothèques, pour les rendre opposables aux tiers, a été établi par le Code civil; mais ce n'est que la loi du 23 mars 1855 qui a ordonné la transcription sur un registre spécial ouvert à la Conservation des hypothèques de tous les actes entre vifs et de tous les jugements translatifs de propriété ou constitutifs de droits réels. Cette organisation est d'ailleurs incomplète. D'abord, les transferts de propriété par suite de mort ou de partage ne sont pas transcrits; il en résulte qu'en consultant le registre de la transcription on n'y trouvera que le nom du propriétaire décédé ou, ce qui est plus grave, on pourra voir indiquée comme propriétaire d'un bien une personne qui après un partage a cessé de l’être. Ihie

autre difficulté est à redouter pour la validité des droits du propriétaire. Gomme registres sont tenus par nom de propriétaire, il semblerait, à première vue, ciue si, par lui ou ses auteurs, roccupant actuel a possédé le bien pendant le temps requis pour la plus longue prescription, soit 30 ans en France, son acheteur ifa rien à craindre; or, ce ifest pas exact, car la prescription est interrompue en faveur de plusieurs catégories de personnes, telles que les mineurs et les femmes dotales. Il est donc ’ possible que foccupant actuel, bien cpfayant plus de 30 ans de possession, ne soit pas arrivé à prescrire la propriété.

La personne qui consent un prêt, garanti par une hypothèque, peut donc traiter sans le savoir avec un propriétaire qui n’est qu’apparent, bien qu'elle ait soigneusement consulté le registre de transcription.

Toute hypothèque emporte droit de préférence et droit de suite. Grâce à ce dernier droit, elle pourra être poursuivie sur l'immeuble, bien qu'il ait cliangé de mains. Par le droit de préférence, le premier créancier se trouve payé avant tous ceux qui. après lui, ont pris hypothèque sur l'immeuble. C’est l’insa*ription de ces hypothèques successives sur le registre du conservateur qui règle l’ordre de préférence. Mais ici encore la loi française contient une grave lacune : il existe deux hypothèques légales occultes, celle de la femme sur les biens de son mari et celle du mineur sur les biens du tuteur: pour elles, il n’est besoin d’aucune inscription et, en conséquence, le prêteur aura beau constater en consultant le registre du conservateur qu'aucune inscription n'a été prise, il pourra être primé sur le bien qui lui est alîecté en garantie par ces bénéficiaires d’hypothèques occultes. Celles-ci ont encore cette aggravation qu’elles portent sur tous les biens du débiteur, qualité qu'elles partagent avec les hypothèques judiciaires.

Le sy.stème français sur la publicité des transmissions immobilières et des droits réels est donc loin d'être parfait.

Bien préférable est le système de l\ict Torrens ou des livres fonciers. Ici le point de déiiart de toute l’organisation est, non plus le propriétaire, mais l'immeuble lui-même. Chaque immeuble est immatriculé dans un registre foncier et toutes les transmissions, toutes les atlections de droits réels qui le concernent y sont relatées; la page ({ui lui est consacrée dans le registre foncier est pour lui iiu véritable état civil. La persoune qui est

indiquée par le livre foncier comme propriétaire est le véritable propriétaire; seules sont opposables aux tiers les aliénations et les constitutions de droits réels qui y sont inscrites. C’est donc un système beaucoup plus simple qu celui du double registre de transcription pour les aliénations et danscription pour les privilèges et hypothèques qui existe en France.

La grande difficulté en cette matière est la création de ce régime, surtout si Ton veut l’appliquer à un pays dont toutes les parties sont depuis longtemps déjà soumises à la propriété privée. Il faut impartir un délai à l’expiration duquel on ne pourra plus discuter la propriété des occupants du sol; tous ceux qui, passée cette période, n'auront pas été condamnés à déguerpir comme propriétaires apparents seront définitivement réputés vrais propriétaires.

Ce régime a d'abord été établi dans un pays neuf, l’Australie, par Sir llobert Torrens en 1858; il est beaucoup plus facile à instituer dans une colonie où une grande partie du sol n'est pas encore occupée ou ne l’est que depuis peu de temps que dans un pays d’ancienne propriété. L’Act Torrens ne rend pas obligatoire, mais seulement facultative rimmatriculation des immeidDles sur le registre foncier. Elle est demandée à un fonctionnaire spécial, le rrr/istrar cjeneral, qui examine les titres de la personne qui se prétend propriétaire, puis fait la publicité nécessaire pour provoquer les contestations qui peuvent être élevées au sujet de cette propriété et enfin, après le délai prévu par la loi, immatricule l'immeuble : le requérant devient alors propriétaire incommutable. Si l’on s'aperçoit par la suite qu'il y a eu erreur et* qu’un droit préexistant a été lésé, il n'y a pas lieu à éviction du propriétaire légalement reconnu, mais seulement à des dommages-intérêts qui seront en dernier ressort supportés par l'Etat; celui-ci prélève, pour les payer, une taxe sur tous les immeubles immatriculés. Ce système a été imité dans beaucoup de colonies, spécialement en Algérie, en Tunisie et à Madagascar.

Certains pays d'Europe ont aussi adopté le système des livres fonciers. Ceux-ci ]ie sont, à vrai dire, que la continuation et la généralisation des terriers, jadis tenus par les seigneurs féodaux. En Savoie existe un livre foncier de 1738 qui fait foi de la propriété. En Prusse, la loi du 5 mai 1872, étendue à toute l'Allemacne pai’ la loi du 24 mai 1807. a ordonué l’immatriculation de

tous les immeubles; aucun droit réel ne peut être valablement constitué, même entre les parties -contractantes, que sur des immeubles immatriculés. Un délai de trois ans a été imparti pour discuter les titres de propriété et, au bout de ce laps de temps, le propriétaire apparent est devenu définitif. Les bureaux fonciers institués dans ce but jugent de la validité des titres et, si des erreurs sont commises, l’Etat a la charge d’en indemniser les victimes. En Autriche, un système semblable a été établi.

En Angleterre, les lois de 1875 et de 1897 ont généralisé un système de livres fonciers qui existait déjà dans certains comtés. Mais, en principe, l’immatriculation est facultative; le Gouvernement a seulement le droit de l’imposer pour les transmissions de biens qui auront lieu à l’avenir dans les comtés qu’il indi({uera.

En Erance, aucune tentative de cette nature n’a pu réussir parce qu’elle nécessiterait la réfection du cadastre, ce qui entraînerait une déjDense de plus de 500 millions. Le cadastre est un état des propriétés immobilières dressé en vue de la perception de l’impôt foncier. Il ne fait pas foi de la propriété, car il a été établi sans discussion préalable des titres des propriétaires : l’occupant d’une terre a simplement été considéré comme responsable du payement de la taxe. Ce cadastre, qui a été achevé eu 1850, donne une idée très inexacte de l’état des propriétés, bien qu’il ait été refait dans une grande partie du pays; il faudrait en effet le tenir constamment à jour, ce qui n’a pas lieu, pour qu’il pût servir à la confection des livres fonciers. Comme les titres de tous les propriétaires auraient été discutés avant de créer ces livres, il suffirait ensuite de tenir le cadastre en ])er- ])étuelle concordance avec ceux-ci pour (fu’il fût toujours au courant des modifications survenues dans l’état de la propriété et qu’il servît à faire la preuve de cette dernière.

Mobilisation du crédit hypothécaire. — Le prêt sur hypothèque exige des formalités et des frais qui entravent le crédit du ])ropriétaire ; aussi plusieurs essais ont-ils été faits pour le mobiliser et permettre au propriétaire de lancer dans la circulation des titres de crédit gagés sur la valeur de sa terre. I.a tentative la plus hardie fut celle de la loi du 0 messido!* an JIl; elle ])ai‘tait de cette idée que l’hypothèque peut exister sans aucune créance sur le propriétaire et donnait à celui-ci le droit de créer

une hypothèque sur lui-mème, pour une durée maximum de dix ans, et jusqu'à concurrence des 3/4 de la valeur vénale de sa terre. L’hypothèque était établie au moyen de cédules, représentant l'immeuble et transmissibles par endossement, comme des effets de commerce. Lorsqu’il avait besoin d’argent, le propriétaire remettait à son préteur une ou plusieurs de ces cédules et ce dernier pouvait à son tour les passer à d'autres personnes par un endossement; la cédule formait titre exécutoire pour le créancier au nom duquel elle était endossée.

L’Act Torrens comprend lui aussi dans ses dispositions la mobilisation du crédit foncier. Le registrar general, lorsqu'il immatricule un immeuble, remet au propriétaire un certificat représentant son bien. Le propriétaire qui veuf vendre n’a qu’à remplir une formule préparée à cet effet; il fait annuler son certificat par le registrar et en fait dresser un autre au nom du nouveau propriétaire. Pour hypothéquer, il n'a Ciu’à remplir une autre formule également prête et le créancier hypothécaire peut à son tour transmettre son droit à une autre personne soit au moyen d'une formule spéciale, soit en endossant au nom de cette dernière le titre hypothécaire; celui-ci circule donc comme un effet de commerce. Enfin, le certificat peut être simplement remis par le propriétaire à son prêteur ; par là il lui donne la terre en gage sans aucune formalité, puisqu'il lui est impossible de faire aucun acte juridique relatif à sa terre sans son certificat \

En Allemagne, la loi de 1872 a organisé, elle aussi, un système de cédules appelées handfesten; en les remettant à ses créanciers, le propriétaire leur donnera hypothèque sur sa terre. Ces cédules sont établies d'après un ordre qui règle le rang de l’hypothèque que chacune d'elles représente; mais le propriétaire n’est pas obligé de suhre cet ordre lorsciu’il les offre à ses prêteurs. Il pourra, par exemple, donner sur son bien une troisième ou une quatrième hypothèque, sans avoir encore disposé des deux premières qu'il réserve pour le temps où son crédit personnel, basé sur sa solvabilité générale, aura diminué v Ces handfesten de la loi de 1872 sont la généralisation dans l'Empire allemand d'un système hypothécaire fondé sur les principes de la loi de messidor. qui existait depui:' longtemps à Brême.

^ A'oir Canwès. op. cit., II, p. 423.

- Voir Gide, Cours d'économie politique, p. 404.

Avec ces divers procédés, on évite les difficultés de réalisation qui s’attachent à l’hyiDothèque ordinaire; an lien de faire vendre la terre, le créancier hypothécaire, qui a besoin de son argent, négocie le titre qu’il a entre les mains.

La critique que l’on peut faire à cette mobilisation du crédit foncier, c’est qu’elle rend l’emprunt trop facile au cultivateur. C’est toujours une chose grave que d’hypothéquer et souvent commence ainsi la ruine du petit propriétaire. A ce point de vue, les formalités du prêt sur hypothèque constituent des mesures protectrices de nature à faire réfléchir remi^runteur.

Un autre moyen de fournir commodément du crédit aux propriétaires est de constituer des sociétés de crédit foncier.

Sociétés de crédit foncier. — Ces sociétés servent d’intermédiaire entre l’offre des capitaux qui cherchent un placement hypothécaire et la demande qui en est faite par les i3ropriétaires fonciers; elles empruntent aux capitalistes les sommes qu’ils destinent à cet emploi et les prêtent aux propriétaires. Leur intervention est utile aux deux parties.

1° Aux capitalistes, la société procure un double avantage, car elle leur fournit un placement de toute sécurité et d’une réalisation facile. D’abord c’est là un placement olTrant toute garantie, comme le sont ordinairement les prêts hypothécaires; sa solidité est en outre renforcée par les vérifications minutieuses que fait la société avant de consentir un prêt et parce qu’elle réserve toujours une marge considérable entre la valeur du fonds, d’après les estimations de ses experts, et. la somme qu’elle avance. D’autre part disparaît, grâce à son intervention, le principal défaut des placements hypothécaires, c’est-à-dire la difficulté de réalisation. En effet, la société donne en garantie au prêteur, non une terre en particulier, mais l’ensemble des terres sur lesquelles elle-même a pris hypothèque : au lieu de bénéficier d’une hypothèque individuelle sur l’une de celles-ci, il est couvert par une hypothèque collective sur leur masse. Comme contre-partie des créances hypothécaires qu’elle possède, la société émet des titres, appelés ohligations foncières, d’un chiffre uniforme, de 500 francs par exemple, qui sont tantôt nominatives, tantôt au porteur, et circulent comme des va-. leurs quelconques. C’est par la sous(*ri])tion de ces ol)ligations que le capitaliste avance à la société les sommes qui lui servi-

ront à faire des prêts hypothécaires et, au jour où il a besoin de son argent, il lui sera facile de négocier à la Bourse où elles sont cotées celles de ces valeurs quoi a entre les mains.

2” Au propriétaire qui désire de l'argent, cette combinaison assure d’abord un taux d’intérêt moins élevé que s’il empruntait directement à un capitaliste; la raison en est que ces sociétés étant connues et en relation avec de nombreux prêteurs, ceux-ci se font concurrence pour confier leurs capitaux à un établissement qui leur offre toute sécurité. D’autre part, elles opèrent dans des conditions fixées à l’avance, ce qui évite à l’emprunteur, pressé d'obtenir des fonds, de subir la loi du capitaliste.

A ce premier avantage, les sociétés de crédit foncier ajoutent celui d'un prêt à plus longue échéance que s’il était directement consenti par un particulier : ainsi les prêts du Crédit foncier de France vont jusqu’à 75 ans, ceux du Crédit foncier égyptien jusqu’à 50 ans. Enfin, dernière condition profitable à l’emprunteur. le prêt s'amortit peu à peu par annuité : chaque année est ajoutée aux intérêts à payer une petite somme calculée de telle façon que, placée à intérêts composés pendant la durée du prêt, elle finisse par reconstituer le capital; au jour de l’échéance, fempriuiteiir se trouve ainsi libéré, sans avoir jamais eu à faire un déboursé considérable. Xaturellement cette part relative à l'amortissement est, dans l'annuité, d’autant plus forte que le prêt est plus court : ainsi, pour le Crédit foncier de France, l’annuité — intérêt et amortissement compris — est de 9.20 % pour nu prêt de 15 ans; elle n'est plus que de 5,33 % pour 50 ans et de 4.99 % jiour 75 ans.

Pour l'organisation du crédit foncier dans un pays, deux procédés peuvent être suivis : l’un consiste à fonder un grand nombre de caisses privées, chargées de distribuer le crédit dans leur région, l'autre à centraliser les opérations de cette espèce entre les mains d’un établissement unique investi d'un monoj)ole de droit ou de fait.

Le premier système a très bien réussi en Allemagne. Le crédit foncier y est fourni par trois types de sociétés : 1" les Landschaften. associations mntnclles, composées de grands propriétaires, qni se ju’ocnrent un crédit basé sur leurs domaines : 2” les Landsbankeii et les fAunlskassen qui créent des oldigations fojicières et servent surtout à la moyenne propriété; 3” les IhjpoUickenbanJxOi, sociétés par actions, au nombre de 37. Ces

dernières banques hypothécaires se forment par actions, émettent des obligations et font des prêts, qui ont pour garantie les immeubles des emprunteurs. Leur extension date de la fonda-tion du « Crédit général allemand » à Leipzig, en 185G; elles se sont ensuite développées d’après des types divers jusqu’à la loi d’Empire du 13 juillet 1899 qui a édicté des règles identiques pour toutes les sociétés de crédit hypothécaire fonctionnant sur le territoire allemand. Au 31 décembre 1906, ces banques hypothécaires avaient un capital-actions de 800 millions de marks, des créances pour 9.092 millions et des obligations en circulation pour 8.775 millions. Leurs opérations représentent le triple de celles qu’indique le bilan du Crédit foncier français b

En France, en Italie, en Egypte, on s’est attaché au système du monopole et non à celui de la pluralité des banques foncières.

Ainsi, le Crédit foncier de France, lorsqu’il fut fondé par décret du 10 décembre 1852, fut investi pour 25 ans du privilège de l’émission des obligations foncières gagées sur les terres des emprunteurs. Il est placé sous le contrôle direct de l’Etat, qui nomme son gouverneur et ses deux sous-gouverneurs, comme il le fait pour la Banque de France. On pensait, en centralisant cette émission entre les mains d’une société placée sous la surveillance immédiate de l’Etat, que ses titres circuleraient plus facilement. Les obligations émises ne doivent pas représenter plus de vingt fois le capital de la société. Le monopole du Crédit foncier a expiré en 1877 et n’a pas été renouvelé; toutefois, comme aucun grand établissement ne s’est constitué pour lui faire concurrence, il continue à jouir d’un monopole de fait. L’agriculture a relativement peu profité des facilités d’emprunt qu’offre le Crédit foncier; ses prêts ont servi bien plus aux municipalités et à la construction d’immeubles urbains qu’à l’amélioralion des propriétés rurales. Sur près de six milliards de prêts faits depuis sa fondation, moins de deux milliards sont allés aux propriétaires fonciers b Des facilités particulières sont accordées par la loi au Crédit foncier pour la purge des hypo-

^ R.-G. Lévy, L’Allemagne économique et financière. Revue des Deux Mondes, V.m, 1). 83.

Au 31 décembre 1910, l’ensemble des prêts faits par le Crédit foncier de France depuis sa fondation s’élevait à 5.9G0 millions; sur ce chiffre, les prêts aux communes représentaient I.O.IT millions. Les particuliers ont donc [)cu profilé de ses avances.

thèques grevant les immeubles qui lui sont affectés en garantie et pour la saisie immobilière. Il ne peut faire des avances que sur première hypothèque et la somme prêtée ne peut dépasser la moitié de la valeur de l’immeuble. D'autre part, l’emprunteur a le droit, pourvu qu’il se conforme à certaines conditions, de rembourser avant la date fixée les sommes qui lui ont été avancées.

Le Crédit foncier égyptien a des règles analogues. Il n’est pas investi d’un monopole et fonctionne sous le contrôle du Gouvernement; il ne doit pas avancer plus de 60 % de la valeur de l’immeuble servant de gage au prêt. Cette société a rendu à l’agriculture de bien plus grands services que le Crédit foncier de France : en 1909, 73 % des prêts par lui faits étaient des prêts ruraux.

En Italie, une loi de 1890 a établi le monopole d’émission des lettres de gage au profit du Crédit foncier italien, qui a absorbé les autres banques foncières existantes.

En Russie, enfin, fonctionnent une Banque foncière des paysans ouverte en 1882 et une Banque foncière de la noblesse fondée en 1886 qui émettent des obligations foncières \