I. \ . plus loin, n

'Z. \ . |ilvi!« liant, u»' 747 et suiv.

Xombreiix sont, pour la propriété urbaiiie, les exemples de plus-values foncières considérables dues à la collaboration sociale. « A Cbicago, l'histoire du quart d'acre aeheté en 1830 pour 20 dollars, quand la population ne dépassait pas 50 habitants, et qui, en 1836, valait 25.000 dollars, pour s'élever à 1.250.000 après l'Exposition universelle de 1894, est célèbre. A Londres, on a évalué à 7.700.000 livres sterling raugmentation des rentes payées aux propriétaires fonciers entre 1870 et 1895. pour la seule location du sol nu. Hyde-Park acheté 425.000 frs. en 1652 par la Chambre des Communes vaut aujourd'hui environ 200 millions. A Paris, M. d'Avenel cite un terrain appartenant à IHôtel-Bieu, qui valait 6 fr. 40 le mètre carré, en 1775 et vaut 1.000 francs de nos jours, et M. Leroy-Beaulieu mentionne dans le quartier de lArc de Triomphe un terrain qui. de 1881 à 1904, c'est-à-dire en 23 ans, a vu sa valeur doubler et passer de 400 à 800 francs le mètre K » Comment, en présence de pareils faits, pourrait-on contester la réalité de la rente foncière ?

753. L'économiste américain Carey l'a tenté cependant avec beaucoup de force, en s'attaquant à l'ordre historique des cultures, dont Ricardo fait la base de sa théorie. S'appuyant sur un grand nombre d'observations relatives à des faits de colonisation, Carey démontre que les sociétés nouvelles, au lieu de défricher d'abord les terres les plus fertiles, celles des vallées, commencent toujours par les terres légères des plateaux, moins fécondes, mais plus faciles à mettre en valeiir et n'exigeant pas une aussi grande dépense de travail et de capital. C'est seulement par la suite, lorsque le groupement est devenu plus riche et dispose de plus de bras, que les colons se décident à aborder les terres de coteaux, puis celles des vallées, dont le rendement est le ])liis éh'V(''. mais qui, à cause de leui' végétation s})ontanéé et de leur insalubrité, exigent de longs et coûteux travaux d'assainissement. Jj'ordie histori(iue des cultures serait donc précisément l'inverse de celui (juavait imaginé lUcardo. Et la conséquence, c'est ([u'à la h)i des rendements décroissants du sol, formulée par celui-ci, il y aurait lieu de substituer une loi toute contraire. Du nu'me cou]), toute la théorie de la rente foncière paraît sCffondi-ei'. .Puis(|ue en effet les tenes successi-

1. \. iHilc il, liisl., lli.slinrc r/c.v doclrincs économiques, 1909, p. 625; \' ;i,':ilfiiitiiL Houvicr. Li'.n impôlssnr la plus-vaine immobilière, Lyon, 1912.

LA nKPAKTirroN Di;s nr;vi;Nt s 3'17

vement mises on culture sont de plus en plus fertiles, le ])rix de revient des produits agricoles doit avoir une tendance constante à s'abaisser, et la rente des propriétaires fonciers, dont la source consisterait précisénuMit dans le renchérissement continu des denrées alimentaires, ne saurait par suite trouver Toccasion de prendre naissance.

L'observation de Carey, si elle est foiub'-e, ébi'anle éjialement la loi du rendement non proportionnel et la loi inalthusienne de la population ^ Qui donc aurait intérêt à consacrer des capitaux nouveaux à des terres déjà cultivées, au risque de n'en obtenir quun rendement, amoindri, alors que ces cai)itaux pourraient être emplo.yés Ineii ]>liis utilement à mettre en valeur des terres eiicon» vier^jes et d'une fertilité supéi-ieure ! Et, si d'autre part, lorsqu'une société se développe, les terres qu'elle est appelée à cultiver sont toujours les terres à plus fort rendement, cette constatation n'est-elle i)as tout à fait rassurante au point de vue du risque de sur])opulation ? L'optimisme de ces conclusions contraste singulièrement avec le pessimisme de la doctrine ricardienne.

754. L'objection d'ordre histori(|ue développée par Carey n'est cependant pas aussi grave, contre la théorie de Ricardo, qu'on pourrait être tenté de le penser au premier aboid. Lors même que Eicardo se serait trompé, quant aux diverses phases du développement agraire des sociétés humaines, il n'en faudrait rien conclure contre l'existence, ni même contre la tendance à l'élévation progressive de la rente foncière. Celle-ci n'apparaîtrait pas sans doute dès le début du groui)ement social, ainsi que le supposait Ricardo, mais seulement beaucoup plus tard, alors ([ue, ce groupement étant devenu nombreux et riche, les terres les plus fertiles auraient elles-mêmes été mises en v^aleur. A ce mom<'nt , la rente naîtrait au jorofit <les propriétaires fonciers par suite de la différence pouvant exister entre les divorsî^s catégories de terres siinultaiuMuent cultivées, au p.)int de vue de Umu' productivité. l''t cette rente serait susceptible de s'at'croitre. conformément au i)rocessus indiqué par liicardo. au cas où. i)our satisfaire à de nouveaux besoins, il faudrait, soit revenir à des terres de qualité inférieure, précédemnu'Ut alKiiMloiinccs. soit, faute de 1« lies \;ic;in(t's. consacrer de nouveau caiiitaiix à des terres (h'jfi cullivc'es. l''n d'autres

l. V. Sohalz, L'iiKlividiKilisnic éconuiniiinc c/ sociul. IW7. p. "201.

termes, les deux formules historiques de Eicardo et de Carey ne sont pas nécessairement inconciliables. Il semble bien que, pour une société qui se fonde, la formule de Carey étayée sur des preuves multiples et très solides, soit seule exacte. Mais s'il s'aerit de vieilles sociétés, ayant atteint un haut deojré de développement et de ricbesse, la formule ricardienne conserve son autorité. On ne saurait vraiment soutenir sans paradoxe que dans un des grands pays composant le continent européen, les terres qui actuellement encore restent vacantes sont les terres susceptibles du plus fort rendement.

755. Ce n'est donc pas, croyons-nous, quant à son principe et en tant qu'elle affirme l'existence de la rente foncière, que la théorie de Eicardo peut être prise en défaut; c'est plutôt quant aux conséquences qui paraissent en découler ^

D'ime part, on reconnaît aujourd'hui que le phénomène de la rente n'est pas spécial à la production agricole 2. L'attribution d'une rente à certaines catégories de propriétaires, ceux des terres les mieux situées et les plus fertiles, ne constitue donc pas en lui-même un privilège plus exorbitant que l'attribution d'un revenu de même nature à certaines usines ou mines, à certains emplacements commerciaux, ou même simplement à certains individus particulièrement doués. Tl n'est pas plus choquant, au fond, de voir le fermage grossi d'une rente qu'il n'est choquant de voir cet élément s'ajouter au profit ou au salaire.

Et, d'autre part, il ne paraît pas établi par Texamen des faits que, dans le passé, la rente des propriétaires fonciers se soit constamment accrue corrélativement à la hausse continue du prix des produits agricoles, pas plus qu'il n'est démontré que ce double phénomène doive se produire dans l'avenir.

75fî. En ce qui concerne le passé tout d'abord, et bien que, pour les terrains à bâtir plus spécialement, les exemples de plus-values spontanées ne soient ])as exceptionnels, les statistiques relatives à la valeur vénale et au revenu de la terre aux diverses époques signalent des oscillations fréquentes dans le sens, tantôt de la hausse, tantôt de la baisse. Pour ne parler que des faits contemporains, c'est précisément la tendance continue des fermages à la baisse au cours des quarante an-

1. \. Ij-my-ncmiliou, Tniilc <rcf<iiioiiiic puliliiiuc. !.. l. •i. V. plus haut, no748.

La répabtition des revenus 349

nées iininâcliateinBQt autérieures à ia guerre, qui a jeté la suspicion sur la théorie de Ricardo. Si l'on s'en réfère à la dernière évaluation oiîicielle de la propriété non bâtie, de 1912, on constate que, pour environ 25.0U0 communes sur lesquelles a porté cette évaluation, le revenu foncier a sensiblement diminué, passant de 1.631: millions de fraiics en 1879-1884, à L.2G4 millions en 1912. La rente foncière, au cours de cette période, a donc, en France, manifesté une tendance très accentuée à la baisse, contrairement aux indications de la théorie ricariienne. Il est vrai que si Ton fait porter l'observation sui' un espase de temps plus prolongé, il ne semble guère douteux que le revenu foncier se soit accru. M. Daniel Zolla, en 1896, estimait que, de 1790, à 1879, la valeur vénale de la terre avait, en France, passé de 500 à 1.730 francs l'hectare. Mais il ne faut pas oublier qu'au cours du xix^ siècle, les incorporations de capitaux à la terre ont été considérables, par suite des progrès réalisés dans les méthodes culturales. L'accroissement du revenu foncier représente donc 1 "intérêt de ces capitaux, bien plutôt sans doute que la rente dusol. D'autres causes encore expliquent, pour la même période, la plus-value de la propriété foncière et l'augmentation de son revenu, notamment l'abondance plus grande de l'instrument monétaire et la réduction consécutive de son pouvoir d'achat^. L'influence de cette cause s'est naturellement manifestée par rapport au fermage, comme par rapport à toutes les autres natures de revenus. iSi on recherche quelle a été, dans la ijériode comprise entre 1790 et 1891, la iiausse survenue dans le taux des salaires agricoles et dans la valeur vénale de la propriété foncière-, on constate, pour le premiei- de ces éléments, une progression de 100 à 330, alors que la valeur de la t^rre passe simpUMuent de 100 à 274. Enfin, l'examen des statistiques relatives aux prix des denrées agricoles no periuet pas de relever, au cours de la même période, une tendance très accentuée dans le sens de hi hausse. Pour le blé notamnienb. les oscillations ont été fréquentes, sans que, de la fin du xviiie siècle aux dernières années du xix*^, on puisse noter un cliangement bien sensible. Les faits passés ne semblent donc pas confirmer les prévisions pessimistes que Ion aurait pu fonder sur la double loi des rendements décroissants de la

i. V. t. 1, nos 34(3 ^;(, ^uiv.

'2. V. pour cos indications sLalisUijucs i-l pour celles qui précèdent, Souclion, La crise de la main-d'œuvre agricole en France, 1914, pp. 3(59 et suiv.

3Ô0 TRoi>ii:Mi- PAP.Tii:. — ciîvpitp.If: n

terre et de la hausse continue de la rente. Les faits actuels ne modifient pas cette impression. 8ans doute, au cours de ces dernières années, la valeur de la terre sest sensil)lement relevée, mais il faut voir dans ce phénomène principalement unç conséquence de linflation monétaire. Il semble d'ailleurs que le taux des fermaoes n'ait pas auiiinenté dans la même proportion que le taux moyen du salaire, ni mênu' que le taux moyen de lintérêt des capitaux mobiliers.

Les conséquences de la théorie de lUcardo seraient -elles susceptibles de se réaliser davantage dans laxenir ? Nous ne croyons pas qu'il y ait lieu de le craindre. La loi des rendements décroissants de la terre rencontre en effet de multiples obstacles à son fonctionnement. D'une part, c'est la concurrence des pays neufs, dont les produits, grâce aux transformations surviennes dans les moyens de transport, affluent sur les marchés européens, neutralisant la tendance au renchérissement des denrées alimentaires d'origine nationale. Ce sont, d'autre part, les progrès de l'art agronomique, qui non seulement accroissent les rendements des diverses catégories de terres, mais contribuent à atténuer dans une large mesure, les différences pouvant exister entre elles au point de vue de la fertilité. Toute terre çst, en effet, susceptible d'emplois variés, par rapport à chacun desquels ses aptitudes ne sont pas égales. D'oii résulte qu'un classement entre les diverses natures de terrains, au point de vue de leur productivité générale, ne peut être qu'artificiel, telJp terre pouvant être de i»remi"re qualité jiour une nature de culture et de qualité inférieure ])our telle autre. L'augmentation de la productivité, due à l'emploi des moyens scientifiques, a pour effet direct de contrarier la loi du rendenu'ut non proportionnel '. D'autre part, une a(lai)tation judicieuse des terres aux divci'ses natures de cultuiv atténue leur inégalité naturelle et peut nuMue amener entre elles un reclassement '-. Autant de circonstances (jui, entravant la tendaïu-e au renchérissement des produits agricoles, s"oi)[»osent à la liausse indéfinie de la rente du sol et jjeuvent même faiic passer cette rente dune catégorie de terres à une autre, jusqu'alors moins a vantageusement classée.

757. Dans la mesure mênu\ fort arbitraire la plupart du temps et difficile à fixei', ou la rente ixxin-ail êtic isolée de l'in-

2. V. Cainv.'-s, <:niirs ,1' Hi-'inutnir fioliliiiur, 3^' ('.lil imi, -K 111. ii"" '.Mil cl ^iii\ .