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cjonipris di^nB la rentjB foncièire, n'ein paie que l'intérêt et n^^ét^blit poir^t le capital ^ dont, le remboursement ne s'effectue qu'à' I4 vente du bien-fonds.

Leibapital fixe, périssaUe par sa nature, est eïi-' cprç pxposé à |[}es açc|dje^s, Une maison peut être> qon$]Lnné|e par le feu^ u^ vaisseau peut faijre naufrage, un cheval peut moufif op (devenir inutile avant le teiflf[s. Cette circonstance oblige le capitaliste à compter (cjans le loy€|r une prime d^assurance ,éysiuéç sur le ri3que que court son capital par les accidens. S'il y a ^e$ compagnies d'assurance dan$ le pay^ où il vit, cette prime est réduite, par la concurrence de3 assureurs, au tau;cle plus bas; quand qes institutions manquant, 1^ prêteur devient son propre ^ssureur^ mais là prime en est d'autant plus forte {a). .

Enfin la régie du capital fixe, qu^nd il est loué, cause des peines et d^ inquiétudes; ell^ jiuppocfte d/çs connaissances; en yn mot, c'est mi travail. Si le capitaliste veut rester rentier, il est ob]igé de louer

(à) £n Eussie, le comptoir d'assurance réuni à la banque d'emprunt, est le seul établissement de ce genrs. II n'assure que des constructions en pierres ou en /briques, et il ne les assure que pour les trois quarts de leur' valeur , suiyant Testimation dqs experts ou des taxateurs publics^ La prime est d'un pour cent et demi de cette valeur ; elle est payée d'avant au commencement de chaque année. Les maisons qu'on vçut engager à la banque doivent être assurées chez elle.

En Prusse, on évalue communément à y pour cent le risque des incendies pour les bâtimens , et à i y pour cent les frais de leur entretien. [Krugy Betrachtungen ûlâerden Na^ tionalreichthum des preussischen Stàats, tpm. I9 p« 3o4* )

un régisseur et de lui payer un salaire; s'il a le temps, les facultés el la volonté de se charger lui-même de la direction. de son capital, alors il se fait entrepreneur, et il gagne lui-même lô salaire du régisseur. Comme dans ce cas son revenu cesse d'être une rente, nous devons considérer ici le salaire du régisseur comme étant payé à un commis.

' Les cinq élémens dont nous venons de faire l'analyse, savoir, l'intérêt, les frais d'entretien, le remboursement successif du capital circulant, la prime d'assurance et les frais de régie, constituent \e lojer nécessaire. Ce taux est la base de tous les loyers ; mais là proportion entré les différens élémens- qui le composent varie beaucoup, suivant la nature des capitaux. Par exemple, dans le loyer des maisons, l'entretien est peu de chose en comparaison dé l'intérêt, parce qu'une maison bien bâtie s'use fort peu, tandis qu'elle est d'une valeur considérable. Au contraire, dans le loyer des bêtes de somme et de trait, l'entretien fait la principale partie, et Tintérêt n'y est presque pour rien, à cause de la modicité du capital qiie leur achat suppose. Dans le loyer des maisons, le remboursement du capital fait compara-* tivement une petite partie , à cause de la longue durée de cette espèce d'immeubles; dans celui des bêtes, c'est une portion considérable, à cause du peu de temps qu'ils peuvent servir. Le loyer dès améliorations de là terre se réduit presqu'à l'intérêt ; les défricliemens subsistent tant que la culture du fonds de terre se. continue; et comme ils ne sont non plus exposés à aucun accident qui pourrait les détruire.

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et que les frais de la régie retombent sur le fermier^ ils i^e donnent, lieu à .^ucun d^s autres ëlémens du loyer nécessaine. Ce n'est que dans le loyer des clôtures, des canaux et des amélipration^ des mines que ces élémens se retrouvent, mais toujours. dans une proportion très -faible. îivec l'intérêt. Un bâtiment marchand p'exige pr^esque poi](it de frais d'entretien; ceux îde régie n'y sont, pour Tien ; presque tout soa loyisr se compose d'intérêts, de reîttboursemeut et surtout de prime :4'a^$urance; car il n'y* a. pas de capital ;fîxe qui soit exposé à.pjus d!accidens.

\^e. loyer courant dépend j pour chaque, espèce de capiial fixe, de la proportion- entre l'offre et la der mande de ce capital. Quand la demande d'une espèce de capital en surpasse l'offre, le loyer est au-dessus du taux nécessaire, c'est-à-dire il donne un revenu superflu ou un gain. Alors les capitalistes s^empressent de créer de pareil s, capitaux; en d'autres termes, ils s'empressent de convfirtir leurs capitaux circulant en d$ pareils capitaux fixes ; car, pourvu que le capi«> tal circulant ne manque pas , il est aisé de multiplier les capitaux fixes; et Tpffre en étant, augmentée , le loyer ^e réduit bientôt au taux nécessaine. Mais quand l'offre des capitaux fixes surpasse la demande qui en est faite y lc& .capitalistes n'ont pas la même {acilité de convertir leurs capitaux fixes en capitaux cirQulans. Leuvs fonda mobiliers, à la vérité, cherchent alorsuh marché plus avantageux, soit dans d'autres endroits, soit dans le même endroit dans d'autres emplois; mais lés immeubles ne pouvant pas se dé-^ tacher du sol, et n'étant pas toujours susceptibles d'un

a«tre em[)}bi, si liedr ^emaftiâe • tôml^ kndi^'dàôU^ de t'ofTre , le loyer te&ie siM Vèlht ay-<lie^âouB dU' f^tk nécessaire sans jam^aid se reïever:^ Qildîtid ielo^dt âei navires, des^^chevaisDC et des^ meublés baissé ati-dessoris de ce taux, il est! facile-de les Itansporter ailleurs ou de les employer à qtielqtre auti^e ubage; nfsÀs qUém^ la loyer de» m«ilsons d'iMd)i«a|Oiimi- itombe à ce^ p6iMj îk est impossible: de>leur ti^otivlsr tuï^ autre mai^ciiëy et souvent trèft-difâciAe de-leur dbzmer une auti^e-déâ^tinatipu. Dai» les villes asKti^ntiem^t riclîes^ é€ |»d«puleusesde là Belgiquèiet d^ l'Italie, qui soiiliQ^ôhtië» de kur pi*o8périté ,- lie> Ijoyeii dçs ma^otis paie sbuyient à peine les frais d'entiieëén ; ;et; quknd' eliesi ploi'tqnt encore des ^eharges, le propriétaire est quelqtiefots bien aise dales voir tomber' en* ruines pour^ être délivré.

De toixtes les espèces de capitaux ûxes qui se Ibuqnfe dlins^ un ipays , les plus impôitantes , saPDs conà*edit!, S0ttt . les aroélîôrqtions de la tevm et les' cdnstpnatfonst 3{ai;déjàso]|;)SQFvé que'les preniières ne peuvenf aivoir d'autre maîtk^ que le propriétaire fetiicîer; siinsiilebi^ Ipyeri se: confond toujoursidâns la; rentte fonéi^re (âr)l Les coDstruotibias, acr contraiireypèuvent être fixiées sûr un- sol: étranger; lé capîtalistjs peut louer! Ibfitetv rain> sur. lequel iM)âtit unie n(aison^ etâansiplusieàrp paya d'Europe^ des b^ùfi sont t^às-*oommiansj AihsvV quoiqu^à i l'égard/ dés bâtiinënf' la rehte' fonoièpéusoiD comprisedatis le loyer, cependant ,:cotnm0l:ràs-4?MJ^'> vent le propriétaire de la maison et le' propriiétaîn^

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tiv. III, CHAP. X. 35 r

dû sol sont deux personnes différeiîtes , et que dânà ce eas leurs intérêts sont opposés, il convient de séparer ces deux feveilus, et d'examiner suivant quelles proportions le loyer courant des maisons se partage entre ces deux propriétaires. Cette tâche nous occuh ' pera dans la suite, lorsqu'il sera question de la rente du sol; pour le moment, nous nous bornons à considérer le loyer dçs maisons d'habitation , sans égard à ce partage.

Les constructions pouvant être' multipliées en proportion de la demande, il semblerait que leur loyer courant ne devait jamais surpasser le loyer nécessaire, du moins pas pour long-temps. Cependant il y a des exceptions fréquentes à cette règle. Par e?cemple, dans une ville entourée de fortifications, un accroissement de richesse et de popuIà<^ tion peut augmenter la demande dé maisons, sans ^qu^il soit possible de la satisfaire par de tioùvelleji bâtisses, ce qui peut élever quelquefois le loyer à un taux exorbitant C'est le cas de la cité de Vienne,'^ oii les loyers sont excessivement chers, tandis qu'ils sont à un taux modique dans les faubourgs de cette ville; le même effet a lieu à Riga. Dans les villes dont l'étendue n'est pas bornée de cette manière, les avantages d'une situation particulière prbduisehb ' souvent' un effet pareil à celui d'un manque de ter- M , rain. A Saint-Pétersbourg, quoique cette ville renn' ferme encore tant d'espace pour bâtir, le loyer est beaucoup au-dessus du taux nécessaire pour les uiai^ sons situées le long des quais de la Neva, à cause de la salubrité de l'air et de la bellevùe dont elles

35a PREMIÈRE PARTIE-

jouissent; il en est de même des quartiers qui avoisl-' lient le palais d'hiver, la poste , les grandes boutiques : leur situation offre des avantages plus solides aux gens d'affaires et aux commerçans. Comme dans ces quartiers la demande des logemens et des boutiques surpasse la quantité qui en existe, pn y voit continuellement bâtir; à mesure que le terrain y devient plus rare , les anciennes maisons basses s'élèvent en bauteur, et les propriétaites profitent du moindre espace inutile pour les agrandir.

Il n'y a pas de ville en Europe où le Loyer des mai* sons soit plus cher qu'à Londres; et cependant il n'y a pas de capitale où Ton puisse trouver dés logemens à si bon marché. Cette contradiction apparente provient de la coutume du pays^qui oblige tout chef de famille à prendre à loyer une maison entière de la cave au grenier. Quand c'est un artisan, un détailleur, un homme de fortune bornée, il ne sait que faire de tout le logement qu'il a : il tient sa boutique ou son atelier au rez-de-chaussée, et il couche, ainsi que sa famille, dans le grenier; ensuite il tache de regagner une partie dç son loyer en prenant des locataires dans les deux étages du milieu. Dans les autres grandes villes de l'Europe, c'est bien aussi quelquefois une espèce d'entreprise que de sous-louer une partie des maisons qu'on a prises à bail ; niais les gens, qui fontces entreprises n'ont ordinairementpas d'autre moyen de subsistance, et il faut que le prix du logement paie non-seulement le loyer de la maison , mtlis encore toute la dépense de la famille. A Londres, au contraire, c'est sur son métier et non sur ses loca-

Liv, III, ciiAP. X. 353

taîres que le sous-loueur compte pour entretenir sa famille; et voilà ce qui fait qu'on y trouve des logemens à si bon marché.

Il me reste encore une observation à faire au sujet de la rente du capital. Vous vous rappelez sans doute, Messeigneurs, qu'un moyen de production, quand il est employé par son propriétaire, lui donne le même revenu que s'il était loué ou ptèté(a\ Ainsi, quand un entrepreneur possède lui-même le capital fixe et circulant qu'exige son entreprise, il en retire le même loyer et le même intérêt qu'il en aurait tirés s*il les avait prêtés ou loués. Supposons un tisserand qui fait aller sa manufacture au moyen de ses propres capitaux. Le prix de sa marchandise comprendra, non-seulement le capital circulant employé en matières premières et en salaires, ainsi que le profit d'entrepreneur; il faudra encore y ajouter l'intérêt de ce capital et le loyer du capital fixe, c'est-à-dire celui de l'atelier, des magasins,, des métiers et des outils (i).

(a) Voyez ]pagC8 ai 6 et 2S6.

(i) Il y a, je crois, des objections à faire coïitre l'exposé que M. Storch nous donne ici de ce qu'il appelle la rente du capital fixe des prêteurs. D'abord quoique les améliorations lesbàtimens ajoutés à un fonds de terre, et même les maisons d'habitation, soient des valeurs capitales, leur loyer suit les lois qui déterminent le taux des fermages et du loyer des biens fonds. C'était plutôt en traitant de la rente dés biens fonds qu'il convenait d*en parler.

, En second lieu les capitaux que l'auteur, d'après Smiêh ^ppelley?j:^j, et que je crois que l'on ferait mieux d'appeler