LIV. III, CHAP. XII

perfectionnent, plus le prix de leurs produits baisse. Le propriétaire, en échangeant le produit de sa terre, ou le prix de ce produit, contre des ouvrages manufacturés et des marchandises amenées de loin, en obtient une quantité d'autant plus grande que leur prix est moindre. Ainsi le perfectionnement de l'industrie, qui réduit le prix du produit manufacturé et les profits du commerce, élève le prix du produit brut. Une même quantité de ce produit brut répond dès lors à une plus grande quantité de produit manufac^ turé ou amené de loin, et le propriétaire se trouve à portée d'acheter une plus grande quantité de choses de commodité et de luxe.

Les circonstances opposées à celle que je viens d'indiquer^ c'est-à-dire le défaut d'améliorations et la culture négligée; la dépopulation et la stagnation du cammerce , qui font baisser le prix des produits de la terre; le déclin de l'industrie manufacturière et commerçante, qui fait hausser le prix de leurs produits; en un mot, le décroissement de la richesse nationale, tendent d'un autre côté à faire baisser la rente foncière, ou à diminuer la richesse du propriétaire, c'està-dire à lui retrancher de son pouvoir d'acheter.

" a Quoique le prix d'achat des terres s'établisse en général de manière que leurs rentes se rapprochent de telles du capital , ces dernières leur restent presque toujours supérieures; c'est-à-dire qu'un capital: employé à l'achat d'une terre, rapporte rarement ce qu'il rapporterait s'il était placé à intérêt, ou employé de manière à donner un loyer. La raison en est dans la plus grande solidité du placement. Un capital placé

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à intérêt OU produisant un loyer, court plus ou moins de risques dont le fonds de terre est exempt. D'ailleurs ce dernier donne à son propriétaire plus de considération, d'aplomb et de crédit; et même dans plusieurs pays il lui apporte des titres et des privilèges.

« Il est vrai que, par la raison même qu'il ne peut ni se déguiser ni se. transporter, il est plus exposé à porter le faix des charges publiques et à devenir l'ob* j,et des vexations d'un gouveniement tyrannique ou rapace. Un capital se met sous toutes les formes, et ^'emporte où l'on veut ; mieux encore que les hommes , il fuit la tyrannie et les guerres civiles. Néanmoins il faut que le risque des placemens surpasse ce grand avantage, puisque les terres sont plus chères en prp-. portion de ce qu'elles rapportent {a)..n

Dans tout ce chapitre , nous n'avons considéré que les terres employées à la culture ; les terrains destinés aux constructions ne nous offrent que peu d'observations à faire, eu égard à la rente'qu'ils rapportent. Tout oe qui excède dans le loyer total d'une construction ce qui est suffisant pour rapporter le loyer nécessaire , va naturellement à la rente du sol ; chaque propriétaire de terrain agissant en monopoleur, et exigeant très -souvent pour un seul arpent de mauvaise terre à bâtisse une plus forte rente que ne pouri^ient lui produire cent arpens des meilleures terres labourables. On voit quelquefois à Saint-Pétersbourg l'emplacement d'une seule maison se vendre 10,000

{a) J.-B. Say : Traité ^ etc. , l'c édit. , tom. II, p. 3i5.

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roubles etau delà; en ne comptant que l'intérêt légal de cette somme, ou 6 pour cent, la maison qu'on élève sur une place achetée à ce prix , doit rapporter une rente de 600 roubles au moins.

Mais quelque excessif que soit souvent le taux de la reçte du sol , elle peut aussi tomber à rien : c'est la demande de logemens ou de constructions qui détermine ce qu'ildoit être. Dans les maisons deschamps, situées à une certaine distance des grandes villes, et où il y a abondance de terrain à choix pour conSf truire, le loyer est rarement au-dessiis du taux nécessaire , et la rente du sol n'est presque rien, ou n'est pas plus que ce que rendrait le fonds s'il était mis en eulture. Dans les maisons des campagnes voisines de quelque grande ville , le loyer total est quelquefois beaucoup plus haut, et l'on paie souvent plus cher la beauté ou la commodité particulière de la situation, ce qui donne lieu à une rente plus considérable. Mais c'est dans les capitales que cette rente est en général le plus haut possible, et surtout dans ces quartiers recherchés où il y a la plus grande demande de maisons.

Quand le capitaliste bâtit sur un terrain loué , il est dans le cas d'un fermier qui fait des améliorations sur le fonds de sa ferme : il faut donc que le bail soit assez long pour que le loyer total puisse rembourser pendant sa durée le capital avec le loyer nécessaire et la rente. Quelquefois, au lieu d'exiger une rente, le propriétaire foncier convient avec le capitaliste , que la construction lui appartiendra à l'expiration du bail. Dans ce cas le capitaliste retire non -seulement

le loyer nécessaire, maïs encore la rente du sol, ce qui fait que son capital est plus tôt remboursé. Ces espèces de baux sont assez communs à Saint-Pétersbourg, et je sais plusieurs exemples où ils ont été conclus pour six ans seulement; preuve que le loyer total était assez haut pour effectuer pendant ce court espace de temps le remboursement du capital et pour payer en outre le loyer nécessaire. Des baux aussi favorables pour le propriétaire foncier ne peuvent se faire que dans une capitale dont la population et la richë&se vont toujours en croissant (i).

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(1) Il y a eu de tons temps de grandes cotitro verses relativement au- revenu des propriétaires fonciers , qui fait le sujet de ce cliapitre.

Les économbles du XVIIP siècle prétendaient que c'était Tunique revenu sur lequel vivaient les nations, et que le travail ne mettait aucune valeur nouvelle dans la société.

Adam Smith maintient que les terrés concourent avec le travail à fournir leur contingent à la masse de nos richesses. '

Malthus est du même avis.

Buchanan (commentateur de Smith), Ricardo^ Tracy ^ Sismondiy maintiennent que le travail seul est productif, et que si les propriétaires du sol parviennent à se faire payer le concours de leur instrument, ce n'est qu'une valeur qui passe d'une poche dans une autre ; de celle des consommateurs dans celle des propriétaires.

J'avoue que je ne puis découvrir aucune utilité pratique dans ces controverses, <!|uoiqu^ M.Ricardo dise dans la seconde édition de son ouvrage ( page 67 ) : « La parfaite intel- « lîgence de ce principe est , selon moi , de la plus haute «I importance pour la science de l'économie politique?» Je craindrais bien plutôt que des discussions trop étendues et tr^p abstraites, ne fissent dégénérer une science de faits, de