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teur. ('e sont là des risques, des difficultés et des ennuis qui, dans un certain nombre de cas, détourneront les particuliers de cette forme de placement de leurs capitaux. Pour le débiteur lui-même, le crédit foncier réalisé directement présente l’inconvénient d’être très onéreux, non seulement à raison du taux élevé d’intérêt, mais par suite des frais accessoires, notamment de ceux qu’entraînent l’intervention du notaire et la nécessité du renouvellement décennal de l’inscription hypothécaire.

443. On s’explique dès lors qu’il se soit fondé, dans le but de vulgariser les opérations de crédit foncier, certains établisse monts spécialisés, dits Banques foncières, organisés de manière à réduire au minimum les inconvénients que nous venons de signaler.

Ces banques, ordinairement constituées sous la forme juridique de sociétés par actions, se proposent de servir d’interiiiédiaires entre les capitalistes qui ont des fonds à placer et les. propriétaires fonciers qui cherchent du crédit. Elles empruntent aux premiers pour prêter aux seconds. Elles empruntent à bon marché, parce qu’elles s’adres.sent au public et font appel à l’ensemble des capitaux disponibles, en émettant des obligations négociables en Bourse. Elles se procurent ainsi facilement des ressources importantes et poiu’ une très longue durée^ parce que, d’une part, elles donnent à leurs prêteurs, indépendamment de la garantie du capital social, celle des placementshypotliécaires effectués avec les caiiitaux d’emiirunt, et parce que, d’autre part, les prêteurs, s’ils veulent à un moment quelconque rentrer dans leurs fonds, ont toujours la ressource de vendre leurs titres au cours de la Bourse. Empruntant à bon marché et à long terme, elles peuvent prêter pour une longue, durée et à un taux d’intérêt modiîré. Ijeur bénéfice consiste précisément dans l’écart entre le taux d’intérêt qu’elles payent, aux obligataires et celui qu’elles exigent des propriétaii-es-: fonciers. La plupart du temps, ce dernier taux contiendra une prime d’amortissement, de telle sorte que, sans avoir payé sensiblement plus que s’il s’était adressé à un particulier, l’emprunteur se trouvera avoir;, en même temps que la dernière annuité d’intérêt, remboursé le capital lui-même, lie son côté, la Banque amortira les obligations qu’elle a émises, c’est-à-dire renboursera son capital d’emprunt, au moyen d’une série de tirages au sort échelonnés sur toute la durée à courir des prête qu’elle a consentis avec ce capital. Grâce à ces combinaisons-