plus loin, n

2. V. Gauwès, Cours d'économie polilique, 3* édition, 1893, t. III, n® 1046.

Perheau. T. II, 2*éd, 16

taires intéressés peut, sous certaines conditions, imposer le remembrement à la minorité de propriétaires récalcitrants

664. Mesures législatives ayant trait à la transmission de la propriété. Le principe de circulation des biens; ses conditions d’application : le régime de 1’ « act Torrens ». — Le droit de transmettre la propriété, soit héréditairement, ab intestat ou par testament, soit entre-vifs, par un acte d’aliénation, est une conséquence naturelle et nécessaire du droit reconnu au propriétaire de disposer de la chose, objet de propriété, d’en consommer l’utilité jusqu’à épuisement et, au besoin, de la détruire matériellement si son intérêt l’exige. Tout mode d alienation, vente, donation, par lequel le propriétaii’e se dessaisit de sa chose au profit d’autrui, constitue d’autre part l’application du principe économique de circulation des biens. En vertu de ce principe, les richesses de toute nature ne sont pas appelées à demeurer indéfiniment dans la possession des mêmes propriétaires; il faut, dans l’intérêt général, qu’elles puissent circuler afin de se trouver toujours placées dans les mains les plus aptes à les mettre en valeur. Et ce résultat est obtenu, pensent les économistes, par cela seul que les intérêts privés sont laissés à eux-mêmes. Sous un régime de hberté économique et par le seul effet des conventions conclues entre les individus, les biens ont naturellement tendance à circuler dans la mesure où 1 exige l’intérêt général.

Ce n’est pas à dire cependant que le législateur puisse se désintéresser des conditions dans lesquelles s opère la transmission de la propriété. Le principe de circulation des biens a sans doute une portée générale; il semble cependant qu il doive recevoir, par rapport aux meubles, une application plus complète que par rapport aux immeubles. La richesse mobilière est essentiellement objet d’échange, sous toutes ses formes et particulièrement sous ses formes modernes de titres de bourse et de titres de crédit. La propriété immobilière, bien qu’appelée à circuler, peut avoir, au point de vue politique ou économique, à remplir d’autres fonctions plus ou moins compatibles avec les facilités mêmes de sa circulation. C’est ainsi que dans le& pays où, par suite du régime féodal, la possession de la terre est

j V. D' C. Chauveau. Le remembrement et la propriété rurale, Paris. 191S.

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une cause de prééminence personnelle et constitue par suite un des éléments de l’organisation politique, le législateur se préoccupe généralement d’assurer sa stabilité, son maintien dans les mêmes familles. Ainsi s’expliquent les dispositions législatives autorisant les substitutions et les majorats. En dehors même de ce cas, la propriété foncière, à raison de la fixité de son assiette, est parfois considérée comme le cadre naturel et la base économique du groupement familial. Et c’est l’explication des mesures tendant à la rendre indivisilile au décès du propriétaire. Il ne semble pas, enfin, que pour assurer la bonne exploitation de cette forme de propriété, il soit nécessaire, ni même avantageux, de faciliter outre mesure sa circulation, de la mobiliser en quelque sorte par l’emploi de titres qui en seraient la représentation, comme on l’a fait pour la richesse mobilière. On courrait le risque, en favorisant ainsi le développement de la spéculation relativement à la terre, de diminuer chez les propriétaires fonciers l’amour instinctif de celle-ci, qui est la plus forte garantie de sa bonne exploitation. Pour toutes ces raisons, tandis que le législateur, se bornant à poser la règle « en fait de meubles, possession vaut titre », dégage de toute complication la transmission de 1^ propriété mobilière et, pour les formes nouvelles de cette propriété, multiplie même les facilités de circulation en rendant négociables commercialement les titres qui la représentent, il entoure de formalités l’aliénation de la propriété immobilière, se préoccupant davantage d’assurer la sécurité de sa possession dans les mains de l’acquéreur que d’en faciliter la transmission.

665. En droit français \ lorsqu’il s’agit de l’aliénation d’un immeuble par vente ou par donation, le transfert de la propriété s’opère entre les parties contractantes par le seul effet de la convention. Mais à l’égard des tiers, la propriété de 1 immeuble est censée rester sur la tête du vendeur ou du donateur jusqu’à ce qu’ait été accomplie, par les soins de l’acheteur ou du donataire, une formalité dite transcription (consistant dans la copie de l’acte effectuée sur des registres spéciaux, tenus dans chaque arrondissement par un fonctionnaire nommé conservateur des hypothèques), cette formalité ayant pour objet de donner à l’aliénation de la propriété une publicité suffisante. Ainsi, au

1. V. les traités de droit civil précédemment cités, et leurs références bibliographiquep.

cas OÙ, postérieurement à la vente ou à la donation, mais antérieurement à la transcription, le vendeur ou le donataire disposerait à nouveau de l’immeuble au profit d’une tierce personne, celle-ci serait préférée au premier acquéreur, pourvu qu’elle ait eu soin, elle-même, de faire opérer la transcription de son contrat. Et de même, les servitudes, hypothèques, constituées par le propriétaire primitif après l’aliénatiou,'mais avant la transcription, seraient valables et pourraient être opposées à l’acheteur ou au donataire, pourvu que l’acte les établissant ait été lui-même transcrit, ou inscrit, conformément à la loi.

Il semblerait, au premier abord, que ce système de publicité dût atteindre le but poursuivi, l’acquéreur pouvant, en s adressant au conservateur des hypothèques, vérifier l’état juridique de l’immeuble et savoir par exemple s’il n’a ps été transcrit, au nom de son vendeur, un acte par lequel celui-ci se serait, antérieurement, dessaisi de son bien, ou s’il n’a pas été inscrit sur l’immeuble un droit d’hypothèque au profit d’un créancier de ce vendeur. Il s’assurerait ainsi ciue la personne avec laquelle il contracte est bien restée proiiriétaire de l’immeuble et que cet immeuble est libre de toutes charges antérieurement cons- Btituées. Mais ce n’est là qu’une apparence; en réalité, 1 acquéreur ne peut retirer du système de publicité organise par la loi qu’une sécurité toute relative. D une part, en effet, ce système est incomplet; la transcription n’est exigée que pour les actes d’aliénation entre vifs; les transmissions par décès n’y sont pas soumises. Par suite,- le propriétaire apparent d’un «^“«euble peut ne pas être le propriétaire réel, si cet immeuble a ete 1 objet d’un legs fait au profit d’une autre personne par le precedent propriétaire. De même, certaines charges qui peuvent peser sur la propriété, certaines catégories de privilèges et d hypothèques, sont dispensées de publicité. Pe sorte que l’incertitude peut continuer d’exister, non seulement sur la personne du véritable propriétaire, mais sur l’état juridique de la propriété. Cette incertitude est encore aggravée du fait que, même pour les actes d’aliénation entre vifs, la transcription est simplement facultative. Dans un très grand nombre de cas, surtout lorsqu’il s’agit d’immeubles de faible valeur, dont la vente est constatée par acte sous seing privé, 1 acquereur, soit esprit d’économie, soit plutôt ignorance, s’abstient de faire transcrire, et la transmission de propriété, — bien que s opérant entre les parties — reste occulte. Un autre vice du système

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tient à l’organisation même du mode de publicité. Les registres du conservateur des hypothèques sont tenus, non par immeubles individualisés, mais par noms de personnes. Pour pouvoir connaître l’état juridique d’un bien, il faut par suite faire effectuer des recherches, non seulement par rapport à la personne que l’on considère comme le propriétaire actuel, mais par rapport à tous les projiriétaires qui se sont succédé, au moins pendant les trente années précédentes. Ces recherches entraînent des frais; parfois elles n'aboutissent pas, faute d indications suffisamment précises, et il peut suffire de l’omission d un propriétaire antérieur pour que l’acquéreur, qui se croyait à l’abri de toute surprise, se voie opposer valablement des aliénations transcrites, ou des hypothèques inscrites, du chef de ce précédent propriétaire.

On conçoit qu’un semblable régime, à raison même de sa complication et de l’insuffisante sécurité qu’il procure à la propriété immobilière, soit jieu de nature à favoriser la circulation de cette propriété. Il n’a pas, d’autre part, l’avantage de fixer d’une manière indiscutable son état juridique et de prévenir les contestations que peuvent susciter, au point de vue de leur validité, les actes de transmission dont elle est l’objet.

6(j(;. Beaucoup moins imparfait, sous ces multiples rapports, est le système de publicité foncière pratiqué eu Australie et connu, du nom de l’homme d’Etat qui l’a introduit, sous le nom de système Torrens h 11 implique l’existence de registres publics, destinés à contenir toutes les indications dont l’ensemble constitue l’état juridique de la propriété immobilière. Ces registres sont tenus par immeubles et non, comme en droit français, par noms de personnes. L’inscription d un immeuble au registre foncier, son « immatriculation », dépend d ailleurs de la volonté du propriétaire; elle est facultative, sauf en ce qui concerne les terres concédées par 1 Etat. Elle doit etre opérée, sur la. demande du propriétaire, par un fonctionnaire spécial, le « registrar general », après examen des titres produits, et ajirès enquête ayant pour objet de provoquer les oppositions des personnes qui pourraient prétendi'e sur l’immeuble à quelque droit contraire aux prétentions du requérant. Si aucune opposition ne se produit dans un délai déterminé, ou s’il a été obtenu mainlevée de celles qui se sont manifestées, l’immatriculation a lieu