V. plus haut, 747 et suiv

Nombreux sont, i)our la jiropriété urbaine, les exemples de plus-values foncières considérables dues à la collaboration sociale. « A Cbicago, riiistoire du quart d’acre acheté en 1830 pour 20 dollars, quand la population ne dépassait pas ôO habitants, et qui, en 1830. valait 25.000 dollars, pour s’élever à 1.250.000 après l’Exposition universelle de 1801, est célèbre. A Londres, on a év'alué à 7.700.000 li^'res sterlinjï 1 auj;mentation des rentes payées aux propriétaires fonciers entre 1870 et 1805, pour la seule location du sol nu. Ilyde-Eark acheté 125.000 fis. en 1652 par la Chambre des Communes vaut aujourd’hui envi- *ron 200 millions. A Caris, M. d’Avenel cite un terrain appartenant à l’Hôtel-Dieu, qui valait 6 fr. 10 le mètre carré en 1775 et vaut 1.000 francs de nos jours, et M. Leroy -Bea ulieu rnentionne dans le (piartier de l’Arc de Triomphe un terrain qui, de 1881 à 1001, c’est-à-dire en 23 ans, a vu sa valeur doubler et passer de 100 à 800 francs le mètre b » Comment, en présence de pareils faits, iiourrait-on contester la réalité de la rente foncière ?

753. L’économiste américain Carey l’a tenté cependant avec beaucoup de force, en s'attaquant à l’ordre historiiiue des cultures, dont Ricardo fait la base de sa théorie. S'appuyant sur un grand nombre d'observations relatives à des faits de colonisation, Carey démontre que les sociétés nouvelles, au lieu de défricher d’abord les terres les plus fertiles, celles des vallées, commencent toujours par les terres légères des plateaux, moins fécondes, mais plus faciles à mettre en valeur et n exigeant pas une aussi grande déiiense de travail et de capital. C’est seulement par la suite, lorsque le groupement est devenu plus riche et dispose de plus de bras, <|ue les colons se décident a aborder les terres de coteaux, puis celles des vallées, dont le rendement est le plus élevé, mais qui, à cause de leur végétation s])ontanée et de leur insalubrité, exigent de longs et coûteux travaux d’assainissement. L'ordre historique des cultures serait donc précisément l'inver.se de celui qu’avait imaginé Ricardo. Et la conséquence, c’i'st qu à la loi îles rendements décroissants du sol, formulée par celui-ci, il y aurait lieu de substituer une loi toute contraire. Du même coup, toute la théorie de la rente foncière paraît s'elïondrer. l’uisiiue en elîet les terres successi-

1. (iitif. t‘l HUI, Hishùrr des doclrines économiques, 1909, p. 625; V. égalçmtMil Bouvier, Les impôts sur lu plus-oalue immobilière, Lyon, 1912.

LA RÊPARTîTrON DES REVENUS

vement mises en eulture sont île plus en pins fertiles, le prix de revient des produits agricoles doit avoir une tendance constante s'abaisser, et la rente des proprietaires fonciers, dont la souice consisterait précisément dans le renchérissement continu des denrées alimentaires, ne saurait par suite trouver 1 occasion de prendre naissance.

L’observation de Carey, si elle est tundée, ébranle egalement la loi du rendement non proportionnel et la loi malthusienriè de la population Qui donc aurait intérêt a consacrer des capitaux nouveaux à îles terres déjà cultivées, ati risque de n en obtenir qu'un rendement amoindri, alors que ces capitaux pouiraient être employés bien plus utilement à mettre en valeur des terres encore vierges et d une lertilite su])érieure f Etj si d’autre part, lorsqu'une société se développe, les terres qu'elle est appelée à cultiver sont toujours les terres à plus fort rendement, cette constatation n’est-elle pas tout à tait* rassurante au point de^vue du risque de surpopulation? L optimisme de ces conclusions contraste singulièrement avec le pessimisme de la doctrine ricardienne.

754. L’objection d'ordre historique développée par Carey n’est cependant pas au»ssi grave, contre la théorie de Ricardo, qu’on pourrait être tenté de le penser au premier aboid. Lois même que Ricardo se serait trompé, quant aux diverses phases du développement agraire des sociétés humaineSj il n en faudrait rien conclure contre l’existence, ni même contre la tendance à l’élévation progressive de la rente foncière. Celle-ci n’apparaîtrait pas sans doute dès le début du groupement social, ainsi que le supposait Ricardo, mais seulement beaucoup plus tard, alors (pie, ce groupement étant devenu nombreux et riche, les terres les plus fertiles auraient elles-mêmes été mises en valeur. A ce moment, la rente naîtrait au profit des propriétaires fonciers par suite de la dilïéreiice pouvant exister entre les diverses catégories de terres simultanément cultivées, au point de vue de leur productivité. Et cette rente serait susceptible de s’accroître, conformeinent au processus indique par Ricardo. au cas où, pour satisfaire à de nouveaux besoins, il faudrait, soit revenir à des terres de qualité inférieure, précédemment abundonné(‘s, soit, faute de teries vacantes, consaciei de nouveau capitaux à des terres déjà cultivées. En d autres

1. V. Sclialz, U individualisme éconurniffue et social^ UJÜ/. p. 201.

termes, les deux formules historiques de Ricardo et de Carey ne sont pas nécessairement inconciliables. Tl semble bien que, pour une société qui se fonde, la formule de Carey étayée suides preuves multiples et très solides, soit seule exacte. Mais s’il s’asrit de vieilles sociétés, ayant atteint un haut degré de développement et de richesse, la formule ricardienne conserve son autorité. On ne saurait vraiment soutenir sans paradoxe que dans un des grands pays composant le continent européen, les terres qui actuellement encore restent vacantes sont les terres susceptibles du plus fort rendement.

755. Ce n’est donc pas, croyons-nous, quant à son principe et en tant qu’elle affirme l’existence de la rente foncière, que la théorie de Ricardo peut être prise en défaut; c’est ]dutôt quant aux conséquences qui paraissent en découler b

D’une part, on reconnaît aujourd’hui que le phénomène de la rente n’est pas spécial à la production agricole®. L’attribution d’une rente à certaines catégories de propriétaires, ceux des terres les mieux situées et les plus fertiles, ne constitue donc pas en lui-même un privilège plus exorbitant que l’attribution d’un revenu de même nature à certaines usines ou mines, à certains emplacements commerciaux, ou même simplement à certains individus particulièrement doués. Tl n’est pas ])lus choquant, au fond, de voir le fermage grossi d’une rente (}u’il n’est choquant de voir cet élément s’ajouter au profit ou au salaire.

Et, d’autre part, il ne paraît pas établi par l’examen des f faits que, dans le passé, la rente des iiropriétaires fonciers se soit constamment accrue comUativenient à la hausse continue du prix des produits agricoles, pas plus qu’il n’est démontré que ce double phénomène doive se produire dans l’avenir.

75(î. En ce qui concerne le passé tout d’abord, et bien que, pour les terrains à bâtir plus sp<‘cialement, les exemples de plus-values spontanées ne soient lias exceptionnels, les statistiques relatives à la valeur vénale et au revenu de la terre aux diverses époques signalent des oscillations fré(pientes dans le sens, tantôt de la hausse, tantôt de la baisse. Pour ne parler que des faits contemporains, c’est précisément la tendance continue des fermages à la baisse au cours des quarante an-