LA TRANSMISSION DES DROITS RÉELS

S'il ne s'agissait que d'envisager les relations entre les con- Iraclants, la question serait fort simple: au point de vue juridique comme au point de vue économique, le principe de la liberté des fransar lions suffirait à régler toutes les questions. D'après le Code civil (art. Ji3'j) : «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi. » Pourvu qu'elles soient passées entre personnes capables de contracter, qu'elles aient une cause licite et qu'elles portent sur des objets qui sont dans le commerce (art. 1108 et iifS), elles sont exécutoires et ne peuvent être révoquées que d'un commun accord, sauf dans quelques cas très exceptionnels. Certaines législations avaient subordonné la transmission des droits réels à des formes solennelles. Aujourd'hui, c'est un principe à peu près universellement admis que la vente, de même que tout autre contrat impliquant l'obligation de livrer un bien, est parfaite par le seul consentement des parties (art. ii38 et i583). L'usage ou la possession d'une chose peut faire l'objet d'un contrat comme sa propriété (art. 1127I, et toutes les combinaisons imaginables de droits peuvent résulter des conventions, si elles ne font pas l'objet d'une interdiction spéciale, qui ne se rencontre guère en pratique.

Où la difficulté commence, c'est cjuand il s'agit de déterminer les effets des actes translatifs de droits vis-à-vis des liers, c'est-à-dire vis-à-vis des personnes qui, sans avoir participé au contrat, peuvent en ressentir les effets, en raison des relations existant entre elles et l'un ou l'autre des contractants. Quand un propriétaire cède un de ses biens ou constitue sur ce bien un droit réel d'usage, de servitude, de gage, etc., la question de savoir dans quelle mesure cette cession totale ou partielle est opposable à ceux à qui il aurait antérieurement cédé des droits identiques ou analogues sur le même bien, à ceux à qui il en céderait ultérieurement, à ses créanciers présents ou futurs, est souvent fort délicate à régler. Il est évident que la sécurité de toutes les transactions essentielles à la vie économique d'un peuple dépend de l'adoption^ à cet égard, de règles parfaitement claires, précises et d'une application facile. Pour que ces transactions se développent, il faut que chacun sache exactement sur quelles garanties il peut compter, en passant un contrat, et ait les moyens de s'assurer que son cocontractant est en mesure de lui transmettre des droits valables d'une manière absolue, erga omnes, des droits dont il

ne risque pas d'être évincé pour les avoir acquis de quelqu'un à qui ils n'appartenaient pas. a non domino.

Il est plus difficile qu'il ne semble, au premier abord, de résoudre ces questions d'une manière satisfaisante, par deux raisons principales.

La première, c'est que certains droits réels, dont la constitutio n limite pour l'avenir ceux du propriétaire, ne se manifestent par aucun signe apparent ; tel est le cas du gage, de l'hypothèque, de certaines servitudes, etc. Il faut donc déterminer comment ces droits peuvent être établis, avec la publicité indispensable pour les rendre opposables aux tiers avec qui le propriétaire du bien grevé de ces sujétions viendrait à passer ultérieurementdes contrats dont elles entraveraient l'exécution.

La seconde raison, c'est que les signes extérieurs qui paraissent révéler un droit peuvent ne pas être réunis avec le droit luimême. C'est ce qui explique la distinction juridique entre la possession et la propriété. La possession, d'après le Code civil (art. 22a8), « est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nousmêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ». Elle n'implique pas la propriété, mais elle la fait présumer; elle peut même l'engendrer, le jour où le propriétaire véritable n'est plus admis à faire valoir ses droits, parce que le temps requis pour la prescription est écoulé.

On dit quelquefois que la possession est un fait, tandis que la propriété est un droit. Cela n'est pas tout à fait exact, car le possesseur lui-même a certains droits. D'abord, la présomption qui résulte de la situation de fait, en sa faveur, a cette conséquence que quiconque veut revendiquer le bien possédé par lui doit prouver le bien fondé de ses prétentions ; or, dans les cas fréquents où il n'existe pas de titres réguliers, la charge de la preuve conduit nécessairement les juges à trancher les litiges contre la partie à qui elle incombe. D'autre part, si ceux qui élèvent des prétentions à un droit tentent de s'en mettre en possession par la force, la puissance publique, à qui il appartient d'assurer 1 ordre, maintient ou remet le possesseur paisible dans la situation de fait dont il jouissait et qu'il doit conserver tant que nul n'a prouvé, devant le juge compétent, qu'il la détient à tort ; c'est ainsi que le possesseur d'un immeuble peut intenter une action posscssoire , devant le juge de paix, contre ceux qui le troublent dans sa jouissance, et les faire condamner à respecter sa possession, jusqu'à ce qu'ils aient