LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE ET SES DÉMEMBREMEMTS

un droit de passage, de conduite d'eau ou de vue établi dans des conditions dérogeant aux règles habituelles inscrites dans le Code, une interdiction de bâtir, etc. Beaucoup de travaux utiles seraient impossibles, si celui qui y engage ses capitaux ne pouvait acquérir une servitude, donnant aux propriétaires successifs du fonds où ces travaux auront été exécutés la certitude perpétuelle de ne pas en voir le bénéfice perdu par le fait d'un voisin qui userait des droits normaux de tout propriétaire, soit pour couper le passage des eaux nécessaires à une culture ou à une usine, soit pour masquer par un bâtiment les vues d'une maison, etc. L'établissement et le maintien de servitudes de cet ordre sont la condition nécessaire de beaucoup d'améliorations des biens immobiliers. Aussi ne sont-elles pas rachetables, en principe.

Les contrats passés pour la mise en valeur de certains fonds constituent une seconde catégorie de démembrements de la propriété ; ils revêtent ce caractère, lorsqu'ils confèrent à celui qui doit exécuter des travaux sur le fonds d'autrui des droits dépassant la durée normale d'un bail, et reçoivent alors le nom d'empkyiéose. En Angleterre, on voit souvent des locations consenties pour une durée d'un siècle ou même davantage, à la condition que les plantations et constructions faites par le preneur reviendront gratuitement au bailleur en fin de bail : c est ainsi que se sont constituées les fortunes colossales de quatre ducs, aujourd'hui propriétaires de qutirtiers entiers de Londres ; ces quartiers ont été construits au cours de baux emphytéotiques qui avaient été passés bien avant que la métropole eut pris .son développement actuel, puis ont fait retour aux familles des propriétaires, au :> nue de ces baux.

Ce système peut faciliter la mise eu valeur des terrains sur lesquels il faut faire des dépenses que le propriétaire n'est pas disposé à engager; mais il est peu favorable à leur bonne utilisation, lorsque l'approche de la fin de bail ne laisse plus au preneur le temps d'amortir les dépenses nouvelles qu'il ferait. Très usité en France sous l'ancien régime, il ne l'est plus guère aujourd'hui et se concilierait mal avec nos lois successorales, qui impliquent la division ou la vente des biens à chaque décès. Une loi des i8-2() décembre 1790 en avait limité la durée à 99 ans ; au delà, lemphytéose prend le caractère d'une constitution de rente, toujours rachctable. Le Code civil ne mentionne pas ce contrat : mais la juris])rudence admettait iiéan-

moins sa légalité, qui a été consacrée par une loi du 25 juin 1902. On trouve des combinaisons de droits analogues, comportant souvent une durée illimitée, dans le domaine congéable (loi du 8 février 1897) O" '^ ''f"' '"' fomplant [\o'\ du 8 mars 1898), encore- usités dans les régions de l'Ouest.

Les arrangements pris par des raisons de Jamille, pour assurer à certaines personnes la jouissance de biens qui feront retour à d'autres, constituent la troisième cause de démembrements de la propriété : dans cette catégorie rentrent les droits d'usujruit, d'usage, d'habitation (Code civil, art. 678 à 636). La coexistence des droits d'un usufruitier, qui recueille les produits d'un bien, et d'un nu propriétaire, à qui le fonds appartient, rend nécessaire, pour toute modification de l'état des lieux, l'accord de deux personnes dont les intérêts ou les idées peuvent différer complètement; elle est donc très peu favorable au progrès économique. Elle met obstacle à la libre circulation des biens, qui est souvent la condition de leur bonne utilisation, car on ne vend pas sans difficultés et sans perles un usufruit séparé de la nue propriété, ou inversement. Cependant, ces combinaisons répondent parfois à des convenances respectables ; elles constituent, en tout cas, une manière de disposer que la loi ne saurait interdire sans porter atteinte à la liberté des propriétaires. Mais il est bon que les situations qu'elles engendrent ne se prolongent pas indéfiniment, car elles amèneraient des enchevêtrements de droits inextricables, lorscpie le partage des successions aurait multiplié le nombre des participants à chaque fraction de la propriété. La loi française y a pourvu, en décidant que l'usufruit prend nécessairement fin par le décès de l'usufruitier, ou au bout de 3o ans quand il est institué au profit d'une personne civile qui ne meurt pas (art. 617 et 619).

Elle interdit également, sauf dans des cas très limités, les donations entre vifs ou par testament comportant une substitution, c'est-à-dire imposant à celui qui reçoit un bien l'obligaiion de le conserver en vue de le rendre à un tiers, ce qui rend sa situation très analogue, au point de vue économique, à celle d'un simple usufruitier (Code civil, art. 896). Par contre, elle admet, dans les conventions matrimoniales, des arrangements non moins contraires à la libre circulation des biens, en autorisant le régime dotal; sous ce régime, en elTet, le droit des époux se réduit presque, au fond, à un simple droit de

lîKGLEMKNTS SUR I. EXPLOITATION DES IMMEUBLES ].>:>

jouissance, puisque les immeubles constitués en dot sont devefius inaliénables, sauf dans des cas très restreints (art. i554), môme si les deux époux étaient d'accord pour s'en défaire.

Enlin les immeubles" peuvent être njjrrlés en r/arnnlù' un p'iirmenl de ccrUnnrs créances. Cette aileclalion peut résulter (1(3 la loi : tel est le cas des privilèges réservés au vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le prix de vente, aux entrepreneurs et ouvriers pour les dépenses de construction, aux cohéritiers pour les sommes dues à raison des partages faits entre eux (Code civil, art. 2100). Quand la dation d'un immeuble en garantie d'une dette est conventionnelle, elle peut être liée, comme pour les meubles, à la remise du bien entre les mains du créancier, qui perçoit alors les fruits en déduction de sa créance ; c'est ce que l'on appelle l'anlichrèse (Code civil, art. 2o85 à 2091). Bien plus souvent, la garantie résulte d'une hypothèque, qui n'implique aucune dépossession du débiteur : elle confère seulement à un créancier un droit de préjérence, soit sur le prix de l'immeuble, en cas de vente volontaire ou forcée, soit sur l'indemnité due par l'assureur, en cas de sinistre (loi du 19 février 1H89).

Ce droit suit l'immeuble en quelques mains qu'il passe ; si le créancier hypothécaire n'est pas payé à l'échéance, le droit de siiilc lui permet de poursuivre le recouvrement de sa dette par la saisie de l'immeuble entre les mains du détenteur, quel qu'il soit (art. p. 166), sans mi^me ('-tre obligé d'établir l'insolvabilité de son débiteur en discutant préalablement celui-ci par la saisie de ses biens (art. 2171). Le prix de la vente faite à la suite de la saisie est attribué aux créanciers ayant une hypothèque ou un privilège antérieur aux droits du tjers détenteur, suivant le rang attribué à chacun d'eux d'après la date ou la nature de son titre.

La vente d'un immeuble grevé de privilège ou d'hypothèque ne peut en transférer à l'acquéreur la libre propriété que s'il a procédé aux formalités nécessaires pour opérer la purge de ces charges. Ces formalités, déterminées en France par les articles 2181 à 2195 du Code civil, ont pour objet essentiel d'avertir les créanciers ayant un droit réel sur l'immeuble, afin qu'ils fassent valoir ce droit. L'acquéreur se libère en payant immédiatement ou en consignant les sommes garanties par les hypothèques, jusqu'à concurrence du prix de son achat. Les créanciers privilégiés ou hypothécaires peuvent d'ailleurs faire

procéder à la vente aux enchères, si ce prix ne suffît pas à les désintéresser et si, espérant en obtenir un plus élevé par l'appel à la concurrence, ils se portent garants d'une surenchère atteignant le dixième du prix.

Nous ne rangeons pas parmi les démembrements de la propriété, bien entendu, les dispositions générales qui soumettent son usage à certaines restrictions dans un intérêt de police, d'hygiène ou même d'eslliélique. Le développement de l'industrie, de la circulation et des agglomérations urbaines conduit à multiplier les prescriptions de cet ordre, de nosjours, en ce qui concerne la propriété bâtie. Nous avons parlé, au Livre II (page 5o3), des dispositions relatives aux logements insalubres, que la loi du i5 février 1902 sur la protection de la santé publique a beaucoup étendues. La législation relative aux ateliers dangereux, insalubres ou incommodes, dont la base se trouve dans le décret du i5 octobre 1810, aujourd'hui remplacé parla loi du 10 décembre 1917, n'a pour objet que de sauvegarder les intérêts du voisinage contre les dangers ou l'incommodité que peut entraîner la proximité de certains établissements. La loi du 21 avril 1906 sur la protection des sites ayant un caractère artistique, celle du 3o mars 1887 sur la conservation des monuments historiques, imposent au droit de disposer de la propriété immobilière des restrictions que la loi du 19 juillet 1909 a même étendues aux objets mobiliers ayant un caractère artistique. Les règlements sur les constructions dans les villes, édiclant de nombreuses prescriptions dans un intérêt esthétique ou sanitaire, sont aujourd'hui très en honneur.

Ces mesures, justifiées par des intérêts généraux très sérieux, constituent le droit commun de la propriété, qui est nécessairement limitée par le respect dû aux droits d'aulrui et par la nécessité de ne pas nuire aux intérêts généraux. Elles n'ont rien de contraire aux intérêts économiques, pourvu qu'elles prévoient l'allocation d'indemnités, quand on interdit à un propriétaire de continuer à faire de ses biens un emploi jusque-là licite. Il importe toutefois de ne pas en abuser pour imposer l'adoption uniforme de dispositions sauvegardant le bon goût du jour, qui peut être le mauvais goût du lendemain, ou obligeant à appliciuer des règles de prudence qui .seront bientôt reconnues inopérantes ou même nuisibles.

Dans beaucoup de pays, on a longtemps considéré les avantages que présente une certaine concordance entre les travaux