RÈGLEMENTS SUR L'EXPLOITATION DES IMMEUBLES

exécutés par des proprictaiics voisins, comme un motif délerminant pour soumettre Ui culture des terres à de nombreuses restrictions. Quelques-unes d'entre elles constituaient de simples survivances des anciennes communautés agraires ; tel était le cas des prescriptions qui déterminaient les emblavements auxquels serait aflectée, chaque année, chaque partie du territoire d'une commune (ce que l'on appelle en Allemagne yZu/'zwang), — des lians de vendange, de fauchaison, de moisson, par lesquels l'autorité municipale réglait l'époque oià serait faite telle ou telle opération agricole. Le Code pénal de 1791 et les lois ultérieures ont aboli ces règlements en France, sauf les bans de vendange, qui encore doivent être désormais ratifiés par le Conseil général pour être valables (loi du 9 juillet 1889). L'inutilité de ces entraves est aujourd'hui généralement reconnue : on peut s'en remettre à l'intérêt de chaque propriétaire du soin de combiner ses opérations de manière à ne pas porter aux récoltes de ses voisins un préjudice dont il serait pécuniairement responsable. Il n'est nullement nécessaire, pour éviter des conflits rares et faciles à juger, d'édicter des règles préventives dont les unes entravent les essais d'améliorations dans les assolements, tandis que les autres peuvent, dans certains cas, entraîner la perte totale de la récolte dont la rentrée aurait été interdite avant une date fixée.

La législation moderne a, par contre, introduit de nouvelles prescriptions ou interdictions concernant l'usage des biens ruraux, dans des cas où la nature même des choses établit une véritable solidarité entre les propriétaires où même entre tous les habitants d'une même région. Par exemple, le Code forestier autorise l'Administration à interdire le déjrichemenl des bois des particuliers, quand cette opération peut porter atteinte à un intérêt général, dans des cas limitativement énumérés (loi du 18 juin 1859). Des lois de 1860 et i864 avaient même armé le Gouvernement de pouvoirs coercitifs, pour assurer le reboisement ou le gazon nement des terrains en montagne, au moins quand ils appartenaient à des communes ou à des établissements publics; aujourd'hui, il ne peut plus réaliser ces opérations qu'en acquérant les terrains par voie d'expropriation (loi du [\ avril 1882). Les lois sur les associations syndicales donnent à la majorité des propriétaires intéressés le droit de contraindre la minorité à participer à certains travaux de défense ou d'amélioration, qui ne peuvent être elTectués que par une opération d'ensemble ; l'adhésion librement donnée par un propriétaire

à une de ces associations constitue un engagement réel, qui suit la terre en quelques mains quelle passe ultérieurement et peut la grever de charges assez lourdes.

Nous nous bornerons à rappeler certaines interdictions formulées dans un prétendu intérêt économique, qui ne répondent l'éellement à lintérèt générai que dans les cas précisément où l'intérêt particulier des propriétaires les conduirait à s'y conformer spontanément, comme celle de couper les blés en vert (loi du 6 messidor an 111, abrogée par celle du 9 juillet 1889) ou celle de laisser les mines inexploitées, mentionnée cidessus, page 117.

B. — La transmission des droits réels et le régime hypothécaire. — Nous avons vu combien sont divers les droits réels qui peuvent être créés sur les immeubles et qui, très souvent, ne sont révélés par aucun signe extérieur. I^a propriété elle-même peut appartenir à un maître habitant au loin et dont la possession s'exerce seulement par des relations avec les personnes à qui il a confié la gestion de ses biens, que le public peut ignorer. Le législateur doit prescrire les mesures nécessaires pour assurer la paisible jouissance de tous ces droits à ceux qui les ont acquis de bonne foi et pour donner à quiconque acquiert l'un ou l'autre d'entre eux, en traitant avec un propriétaire apparent, la certitude que son litre sera valable à l'égard de tous et constitutif d'un véritable droit réel.

La seule manière d'y arriver, c'est : 1° de fouiiiir aux litulaires de droits réels les moyens de leur donner uno pitlilirilr complète ; 2° de décider que les actes translatifs de droits de celle naturelle seront opposables aux tiers qu'après avoir reçu celle publicité, de telle sorte que, en cas de conflit entre acquéreurs de bonne foi, celui-là l'emporte qui aura le premier pris les mesures nécessaires pour rendre son titre public. Afin de réaliser celte conception, il faut faire tenir, par un officier public, un re<jislre où sont mentionnées toutes les cessions ou conslitutions de dioits réels sur les immeubles, et décider que la validité relative de ces actes sera déterminée par leur ordre d'iiniiuilriculdlion. Dès lors il suffit, pour être certain d'acquérir un droit valable enja oinnes, de s'assurer que celui de qui on l'acquiert en est bien le titulaire, d'après les mentions portées sur le registre public antérieurement au nouveau contrai, puis de faire ininuiliiculer celui-ci immédiatement, de maiiièie à prendre un rang assurant la validité de ce litre vis-à-^is des tiers <pii n'onl pas encore de droits dûment inscrits.

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Cela ne veut pas dire, bien entendu, que le contrat entache de fraude ou de violence, par exemple, ne i)Ourra plus être annulé une fois immatricule. Seulement, aucun litige rjui surgirait, à cet égard, entre le vendeur ou ses ayants cause et l'acquéreur, ne doit préjudicier aux tiers qui auraient traité de bonne foi avec ce dernier. C'est pourquoi la loi doit spécifier que, tant que l'annulation n'aura pas été prononcée et mentionnée à son tour sur le registre où la vente était constatée, celui qui y était inscrit comme titulaire de la propriété ou d'un droit réel quelconque a pu valablement céder ou démembrer son droit; les tiers qui tiennent leur titre de lui ne sauraient être inquiétés que s'ils sont personnellement tenus de subir les conséquences des causes qui viciaient le titre de leur auteur, soit comme complices d'un acte dolosif, soit comme héritiers à litre universel.

C'est dans cet ordre d'idées que toutes les législations modernes ont organisé la transmission des droits réels sur les immeubles ; mais il s'en faut que celte organisation soit partout complète et parfaitement satisfaisante. En France, elle avait été à peu près réalisée par deux lois du 9 messidor an III et du 1 1 bru maire an VII ; puis le Code civil l'avait en partie détruite, en ne maintenant V inscription, sur des registres publics que pour les privilèges et hypothèques, de telle sorte que la vente d'un immeuble était opposable aux tiers dès que l'acte avait date certaine, sans aucune publicité. C'est seulement par une loi du 23 mars i855 que la Iranscriplion, sur un registre tenu à la Conservation des hypothèques, a été étendue à tous les acles eiili'c vifs et jugements translatifs de propriété ou constitutifs d'antichrèse, de servitude, d'usage, d'habitation, ainsi qu'aux baux de plus de dix-huit années et aux actes donnant quittance anli cipée de plus de trois années de loyer. Malheureusement, le système de publicité ainsi organisé est encore loin d'être satisfaisant, au point de vue du fond comme à celui de la forme.

Au point de vue du Joiid, trois soilcs de lacunes graves existent dans les dispositions de nos lois relatives à la publicité.

D'abord, la chaîne des transmissions successives ne se retrouve pas complètement dans les registres, car, si les ventes cl les donations doivent y être transcrites, les mutations par suite de décès et de partages ne le sont pas. Ainsi, celui (pii traite avec l'héritier apparent d'un immeuble n'a aucun moyen de s'assurer que les actes par lesquels ce dernier juslitie de ses droits n'ont pas été ultérieurement modifiés, par d'antres actes opposables aux tiers sans avoir reçu aucune publicité.

En second lieu, il est impossible de remonter jusqu'à un titre initial valable erga omnes. Le possesseur actuel d'un bien peut, sans doute, établir que ce bien est entre ses mains ou entre celles de ses auteurs depuis un temps suffisant pour que la prescription lui soit acquise, à défaut de titre valable. Ce délai est de 3o ans, si le possesseur ne justifie d'aucun titre, de 20 ans s'il a acquis de bonne foi et par un titre en apparence régulier ; 10 ans suffiraient même, dans ce dernier cas, si le propriétaire véritable habitait le ressort de la même Cour d'appel (Code civil, art. 2266). Mais la prescription ne court pas contre les mineurs, contre les femmes mariées sous le régime dotal, etc. (art. 2252 à 2266) ; elle peut donc avoir été suspendue pendant des délais qu'il est impossible de déterminer, du moment où l'on ne connaît pas le véritable propriétaire. Par suite, si haut que l'on soit remonté dans l'examen des titres afférents aux transmissions successives, on n'a jamais la certitude absolue d'avoir touché un point de départ à l'abri de toute contestation .

Enfin, et c'est là le vice capital de notre régime foncier, certaines hypothèques (celles du mineur sur les biens de son tuteur ou de la femme sur ceux de son mari) et certains privilèges sont opposables aux tiers, tout en restant occultes ; les droits de ceux à qui la loi les confère prennent rang du jour où s'est produit le fait qui leur donne naissance et subsistent, sans avoir besoin d'être inscrits, tant que dure, par exemple, la minorité ou le mariage. Par suite, un acquéreur n'a qu'un moyen d'être certain que le bien qu'il achète est franc de charges de cette nature : c'est de procéder à une purge spéciale. Cette purge est nécessaire, même quand l'absence de toute inscription hypothécaire permettrait d'éviter les frais de la puige ordinaire, et exige en tout cas des formalités distinctes; en effet, celles qui s'appliquent aux hypothèques inscrites, supposant connu le domicile du créancier, ne sont pas applicables aux hypothèques occultes. Quant au prêteur auprès de qui un homme marié ou un tuteur contracte un emprunt hypothécaire, il n'a aucun moyen de s'assurer que son droit ne sera pas prirné par une hypothèque occulte, car la loi ne l'autorise pas à procéder à la purge, prévue en cas de vente seulement. S'il s'agit de l'hypothèque légale d'une femme mariée sous un régime autre que le régime dotal, le prêteur prudent peut, il est vrai, obtenir d'elle, dûment autorisée par son mari, une subrogation à ses droits ; mais, vis-à-vis des mineurs ou de la femme dotale,

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aucune couibinaisori analogue n'est réalisable. Les inconvénients (le cette situation sont tels que, pour donner quelque sécurité aux opérations du Crédit foncier, des dispositions spéciales lui ont conféré la faculté de procéder- à la purge des hypothèques occultes, pour les biens sur lesquels il prête (loi du lo juin 1X53 L II est incroyable qu'une procédure d'une utilité aussi évidente soit restée, depuis si longtemps, le monopole d'une seule société.

Au point de vue de la yor/ne, les inscriptions des hypothèques et les transcriptions des aliénations prévues par les lois françaises ont un vice capital : les répertoires sont dressés par nom de propriétaire, au lieu de l'être par immeuble. On ne peut donc pas se renseigner, sur l'e.xistence d'actes soumis à la publicité, que l'on pourrait se voir opposer, quand on ne connaît pas le nom des personnes qui avaient qualité pour les consentir valablement.

Il faut ajouter que l'inscription hypothécaire est valable pour lo années seulement, ce qui oblige à des renouvellements onéreux ; on ne voit pas pourquoi elle n'a pas une durée de validité égale à celle de l'emprunt qu'elle garantit.

La nécessité de remédier à ces inconvénients a donné naissance à des études et à des projets de lois innombrables. Les travaux les plus récents sont ceux de la grande Commission extraparlementaire du Cadastre, qui a publié, de 1891 à 1900, des documents, rapports et procès-verbaux très intéressants.

Au point de vue du fond, tout le monde est d'accord pour reconnaître la nécessité d'étendre l'obligation de la publicité, par voie d'inscription sur les registres tenus par un service spécial, à tous les actes portant création, translation ou reconnaissance d'un droit réel. Pour y arriver, en ce (jui concerne particulièrement les hypothèques, il faudrait applicpier rigoureusement le principe de la spéctalilé, c'est-à-dire supprimer les hypothèques générales qui, d'après notre droit, frappent dans certains cas tous les biens du débiteur et portent par suite à son crédit une atteinte considérable, pour la garantie de droits parfois minimes. Ces hypothèques sont établies, en vertu du Code civil, sur tous les biens présents et à venir des maris ou des tuteurs pour les sommes, quelles qu'elles soient, dont ils pourraient être redevables envers leurs femmes ou leurs pupilles (art, a 121), et sur tous ceux des personnes condamnées par un jugement, pour toutes les sommes dues en vertu de ce juge-

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ment (art. 21 28). Les actes constitutifs delà tutelle ou du régime matrimonial et les jugements de condamnation pourraient parfaitement déterminer les biens à frapper d'une hypothèque, qui prendrait rang du jour de son inscription, pour la somme qu'ils fixeraient. I>e même, nul privilège ne devrait primer les droits inscrits avant lui.

Il existe cependant un cas où il semblerait possible de déroger au principe de l'ordre chronologique, sans porter atteinte aux droits acquis : c'est celui où un propriétaire s'endette, en vue d'améliorer un fonds déjà hypothéqué. Les droits des créanciers antérieurement inscrits ne portent que sur la valeur ancienne de l'immeuble ; on peut donc, sans les léser, établir un privilège qui garantisse les dettes ou les emprunts contractés pour réaliser l'amélioration , à la condition de le faire porter seulement sur la plus-value qui en est résultée. Telle est l'idée mère des privilèges institués par l'article 2 io3 du Code civil, au profit des architectes et ouvriers, et par la loi du 26 juin i856. au profit soit des entrepreneurs qui exécutent des travaux de drainage, soit de l'Etat lorsqu'il avance à un propriétaire les fonds nécessaires à l'exécution de ces travaux. La spécialité Su gage est portée là à l'extrême, puisqu'il ne comprend qu'une fraction de la valeur de l'immeuble. Mais ce système est peu pratique. La nécessité de faire déterminer le montant de cette fraction par des expertises, qui constatent l'état de l'immeuble avant et après les travaux et dont les résultats soient inscrits au registre des hypothèques, rend l'opération trop complexe et trop coûteuse pour qu'elle s'applique couramment aux améliorations rurales : les prêts en faveur du drainage, pour lesquels le Crédit foncier a été substitué à l'Etat en i858, n'ont pris aucun développement. L'application du principe général qui fixe le rang des créances par l'ordre des inscriptions paraît donc préférable, à la condition qu'on puisse toujours dégager l'immeuble sur lequel on voudrait emprunter en vue de le transformer, en opérant, même en dehors de toute vente, la purge des hypothèques antérieures, moyennant consignation des sommes garanties.

L'adhésion à une association syndicale, qui grève un immeuble de cliarges durant autant que l'association, pour accroître sa valeur, devrait être de même soumise à l'inscription, avec des règles spéciales au point de vue du rang.

Reste la difficulté d'établir un titre initial, dont la publicité mette à l'abiidc foule contestation les droits de quiconque aura traité avec le propriétaire régulièrement inscrit et avec ses ayanis

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cause successifs. Ce qui l'ait la gravité de; celle difficulté, c'est que, pour créer ainsi un droit abr^olu, tout en assurant une légitime indeninilé aux |)ro|)riétaires qui se trouveraient dépouillés par une inscription portée à toit sur les registres, l'iminatriculatiou doit être faite sous la respoi]sabilitéet la garantie de l'Etal. Quand on se borne à inscrire les actes déclarés, comme en Frafice, il suffit que le fonctionnaire qui tient les registres (le Conservateur des hypothèques) soit personnellement responsable de l'exactitude des transcriptions d'actes et des extraits qui en sont délivrés : c'est à chaque intéressé à tirer de ces actes telles conséquences que de droit. Il est facile d'aller déjà plus loin, en établissant une iiliation régulière des titres à partir du premier d'entre eux qui a été immatriculé. Il suffit de confier au bureau qui enrcj^istre les transmissions ultérieures la mission : 1" de constater, directement ou par la production de pièces émanant d'un officier public, l'existence des actes dont on requiert l'immatriculatioj), ainsi que l'identité des personnes de qui la réquisition émane ; :>.° d'accepter l'immatriculation quand elle n'est pas en désaccord avec celles qui figurent déjà au registre, ou de la refuser dans le cas contraire, par exemple si l'acte à immatriculer constatait La cession d un droit par un autre que celui qui est inscrit comme son titulaire ; les requérants gardent la faculté do faire constater, par un jugement, leur droit d'obtenir l'immatriculation refusée, et la charge imposée aux fonctionnaires n'implique pas encore une responsabilité excessive. Au contraire, la première immatriculation relative à chaque immeuble exige un examen très délicat, car elle doit constituer un litre valable crga omnes, établi alors que les mentions inscrites sur les registres publics, sous le régime antérieur, ne suffisent pas à démontrer la réalité des droits du propriétaire apparent qui la requiert. Il est nécessaire, cependant, que l'autorité publique assume la tâche d'apprécier les titres invoqués pour obtenir celte première immatriculation, si elle veut instituer des registres fonciers ayant une autorité réelle, et qu'elle se porte garante des conséquences, parfois fort graves, qui peuvent résulter d'une erreur dans cet examen. A partir du jour oiî ce titre a été établi, ni la propriété, ni aucun droit réel soumis à la transcription ne peut plus être acquis par voie de prescription.

L'une des meilleures solutions du problème est celle qui résulte de l'Acl Turrciis, édicté en Australie, en iS5S, sur l'initiative de Sir Robert Torrens, et adopté depuis, sauf quelques

modifications de détail, par la plupart des colonies anglaises, par la Tunisie, etc. Il dépend du propriétaire de placer un immeuble sous le régime que cet acte institue ; c'est à celui qui veut donner à son titre la sécurité qu'il assure à demander limmatriculation. Celle-ci est prononcée, après examen des titres constatant le droit du requérant, par un registrar général armé d'un pouvoir d'appréciation très étendu, puis elle reçoit la publicité nécessaire pour mettre les tiers à même de porter devant les tribunaux, dans un délai déterminé, les prétentions contraires qu'ils croiraient pouvoir élever. Une fois un immeuble immatriculé définitivement, nul droit réel ne peut plus être exercé sur lui que par le titulaire inscrit ou par ses ayants cause. Si les tribunaux reconnaissent ultérieurement qu'une erreur commise dans l'examen oul'inscription des titres a porté atteinte à un droit légitime, ce droit se résout en dommages-intérêts, dont l'Etat est garant à défaut des auteurs du préjudice causé. Pour couvrir les charges de cette garantie, une taxe d'assurance est perçue sur les biens immatriculés. Il suffit, en fait, d'y affecter une somme très faible : en Australie, une taxe de 2 p. mille, perçue au moment de chaque inscription, donne un produit dépassant les besoins.

La loi du 16 février 1897 a institué, en Algérie, une procédure de purge, à la suite de laquelle il est délivré dos titres qui assurent de même, à leur bénéficiaire, la propriété à l'égard de tous.

Un régime analogue est établi en Allemagne. La loi prussienne du 5 mai 1872 rend l'immatriculation obligatoire et en fait la condition de la transmission de tout droit réel, non seulement vis-à-vis des tiers, mais même entre les parties contractantes. Les bureaux fonciers, qui tiennent les registres, sont dirigés par des juges et ont un véritable pouvoir de juridiction, pour apprécier la validité des titres qui leur sont soumis : lEtat est responsable des erreurs, en cas d'insolvabilité des fonctionnaires qui les ont commises. Le nouveau Code civil, mis en vigueur le 1"=' janvier 1900, a étendu ce régime à toute l'Allemagne.

En .\ngleterre, des registres fonciers, établis dans des conditions analogues, existent depuis fort longtemps dans quelques comtés. Le Lahd transjer act de 1875 a généralisé cette institution ; il a donné aux propriétaires la faculté d'obtenir un titre opposable aux tiers, en faisant enregistrer leurs droits, après examen et approbation par un reyistrar, sauf appel devant