LA TRANSMISSION DES DROITS RKELS

les tribunaux. Les résistances intéressées des gens de lois avaient rendu très rares les applications de cet acte. Une loi de 1897 '^ complété sur divers points ; elle a prévu l'allocation d'indemnités, par l'Etat, aux personnes dépossédées ou lésées par suite d'inscriptions erronées ; enfin, elle a autorisé le gouvernement à rendre obligatoire, dans les comtes qu'il désignerait, l'enregistrement du titre de tout immeuble qui ferait désormais l'objet d'une vente.

Sans aller jusqu'à rendre l'immatriculation obligatoire, on peut espérer que, partout où elle serait bien organisée, les avantages de sécurité qu'elle procure finiraient par en généraliser l'usage, pourvu qu'elle n'entraînât pas de frais excessifs. Quelle que soit l'organisation adoptée, la nécessité de subordonner à la publicité toute constitution de droits opposables aux tiers est indiscutable, car cette publicité est la base de la sécurité des transactions et du développement du crédit.

Elle exige, il est vrai, pour être efficace, que les droits régulièrement établis et publiés ne soient pas sujets à être annulés rétrospectivement. Des mesures telles que la rescision de la vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes du prix (Code civil, art. 167/1), la révncnlinn d'une donation pour cause de survenance d'enfant (art. 9G0 et suivants) ou sa réduction parce qu'elle excède la quotité disponible au décès du donateur (art. 920) ne devraient, en aucun cas, être opposables aux ayants cause de celui qui a cédé des droits sur un bien dont il disposait, à ce moment, en vertu d'un titre transcrit conformément aux lois. .\ vrai dire, la plupart des lois qui rendent ainsi annulables des actes régulièrement accomplis ont infiniment plus d inconvénients, par l'insécurité qu'elles donnent aux transactions, que d'avantages effectifs. Le droit moderne a supprimé la plupart des retraits qui étaient admis autrefois et qui donnaient, notamment aux descendants des anciens pro priétaires d'un immeuble, la faculté de dépouiller les acquéreurs, dans des cas très nombreux ; il n'y aurait que des avantages à supprimer les droits analogues qui subsistent, comme le retrait successoral ou le retrait litigieux dont nous parlerons plus loin, à propos des biens incorporels. En tout cas, quand un acte constitutif de droits immobiliers tombe ainsi, en vertu de faits postérieurs à son inscription, ou même quand il est frappé de nullité par des causes que les tiers pouvaient ignorer, le maintien des droits acquis par ceux-ci dans l'intervalle est la condition essentielle d'un bon rc'nme foncier.

Au point de vue delà Jorme, trois conditions sont nécessaires pour que les titres fonciers présentent une absolue sécurité : il faut que les registres où ils sont transcrits soient facilement consultables, que la définition du bien auquel chaque inscription se réfère soit nettement établie, enfin que les limites de ce bien soient déterminées avec certitude.

La première condition est réalisée par l'institution des Hures Jonciers. qui existent en Allemagne, en Autriche et dans tous les pays où l'Act Torrens est en vigueur. Ces livres sont des registres des droits immobiliers dans lesquels un feuillet spécial est consacré à chaque immeuble, de telle sorte que tous les actes qui s'y rapportent sont inscrits les uns à la suite des autres : toutes les fois qu'un immeuble est morcelé, un feuillet distinct est établi pour chaque fraction, de manière à prévenir toute confusion. Les terriers, tenus jadis par les seigneurs féodaux, ont été les premiers modèles de ces registres. Leur usage a été adopté dans tous les pays soucieux d'assurer un caractère pratique à la publicité des droits réels. Il a été notamment rendu obligatoire, dans toute l'Allemagne, par une loi du a'i mars i8()7, qui constitue une annexe du Code civil.

Ce régime rencontre, il est vrai, deux catégories d'adversaires : d'un côté, les officiers ministériels craignent que leurs services soient souvent rendus inutiles par la simplification des transmissions ; de l'autre, certains esprits hostiles au mouvement moderne considèrent la facilité de transmettre la propriété rurale ou d'emprunter en la donnant pour gage, non comme un bien, mais comme un mal. i)arce qu'elle rend moins stables la situation des fortunes et celle des familles rurales. L'intervention d un grand nombre de notaires a amené plusieurs congrès de la propriété, tenus à I "occasion des expositions universelles les plus récentes, à se prononcer contre le principe du livre foncier. Les avantages de cette institution n'en restent pas moins certains.

Pour que la seconde condition d'un emploi commode des registres soit remplie et fpie l'iinmcuble ampicl s'applique cliaque feuillet du livre foncier soit désigné sans aml)iguïlé possible, il est à peu près indispensable que ce livre se réfère à un cadastre bien dressé et tenu à jour. Le cadastre est un étal général de la propriété immobilière, comportant l'établissement de plans à grande échelle sur lescpiels chaque |)arcellc distincte est figurée. Il en existe un en France, dresse de iXn-j