TE CADASTRE

à i85o, en vue d'établir l'assieUe de l'impôt foncier, \ucune mesure coercitive n'a malli(;ureusemcnt été prise pour assurer ia déclaration cl l'inscription des modilications apportées à la situation des domaines ; le cadastre n'a donc été tenu à jour que d'une manière très imparfaite. Les communes peuvent faire procéder à sa réfection à leurs frais, quand il remonte à plus de 3o ans ; mais elles usent peu de ce droit ; en dehors des départements annexés en 1860, i.'>,oo communes seulement avaient, avant la guerre, un cadastre postérieur à i855. La réfection du cadastre, en prenant pour point de départ les opéralions de triangulation et de nivellement de la carte de France, est une œuvre dont l'utilité est unanimement reconnue; elle exigerait un travail méthodique et de longue haleine et entraînerait une dépense de 5oo à 600 millions, que les nécessités budgétaires font reculer d'année en année.

Enfin, la délimitation, sur le terrain, des parcelles inscrites et cadastrées, déterminerait seule d une façon certaine la situation de chaque bien. D'après une enquête faite à la fin du xix* siècle, en France, un tiers environ des terrains étaient délimités par des enceintes continues, haies, murs, fosses, etc. ; un tiers était marqué de bornes et un tiers dépourvu de tout bornage. Le nombre des procès sur les limites des propriétés, engendrés par la fragilité des clôtures et des bornes employées dans beaucoup de régions ou par le défaut de concordance des titres avec la superficie réelle des terrains, atteignait 5. 000 ou 6.000 par an, sans compter les litiges soumis à l arbitrage des géomètres. Le Gode civil confère à chaque propriétaire le droit d'obliger son voisin à (airele bornage à frais communs. Malheureusement, l'établissement contradictoire des limites des propriétés et l'insertion des surfaces réelles dans les titres est une opération qui ne peut se faire d'une manière complète et économique que pour l'ensemble d'une région. L'aborneinetU général, à frais communs, ou tout au moins la déliinitation des parcelles d'un territoire déterminé, rentrent dans les améliorations agricoles pour lesquelles la loi des '.i juin i86j-22 décembre 1888 autorise la constitution d'associations syndicales, avec pouvoir coercitif de la majorité sur la minorité ; mais il n'en est fait que de trop rares applications.

Une loi du 17 mars 1898 a prévu l'allocation de subventions, par l'Etat et les départements, aux communes qu^ entreprendraient la réfection de leur cadastre, ainsi que l'instilulion de commissions ou de syndicats chargés de constater la situation

des propriétés ; elle n'avait encore été appliquée qu'à 92 communes en 191/i.

La création de livres fonciers présente de grandes difficultés d'application, tant que la réfection du cadastre et la délimitation des terres ne sont pas réalisées. Il est très fâcheux de subordonner une réforme législative aussi importante à l'exécution préalable d'opérations dont le coût et la durée seront considérables. Cependant, en Alsace-Lorraine, les lois du 12 avril 1888 et du 22 juin 1891, qui ont rendu l'immatriculation obligatoire, ont ajourné l'établissement définitif des livres fonciers, dans chaque commune, jusqu'à la réfection du cadastre ; on peut ainsi procéder progressivement, en répartissant le travail et la dépense sur un nombre d'années suffisant.

La réforme du régime foncier apporterait une amélioration considérable dans la situation des propriétaires ruraux, en facilitant la vente des terres, en développant le crédit, en rendant plus rares des procès ruineux. Cependant, pour qu'elle produisît tous les bons effets qu'on en peut attendre, il faudrait qu'elle fût accompagnée de réformes fiscales réduisant considérablement le coût des transactions sur les immeubles.

Actuellement, le droit perçu pour les mutations à titre onéreux de propriétés foncières, sans la transcription, s'élève à 7 p. cent du prix de vente ; les droits de transcription y ajoutent o,i25 p. cent. Le ministère d'un notaire n'est pas imposé par la loi ; mais les particuliers qui veulent être assurés d'avoir un acte régulièrement dressé y recourent généralement, en payant des honoraires qui atteignent environ i p. cent et ne tombent sensiblement au-dessous que pour les transactionstrèsimportantes. Avec le coût du papier timbré et des expéditions, les formalités de la purge des hypothèques, on arrive à 8 ou 9 p. cent de frais pour les grosses ventes, à 12 p. cent pour celles d'un millier de francs, à bien davantage pour les petites. Chaque transmission absorbe le revenu de deux ou trois années, même sans être soumise aux procédures ruineuses des ventes judiciaires.

Ces frais entravent singulièrement les transactions. Pour qu'une vente s'opère, il faut que l'acheteur attache, à acquérir l'immeuble vendu, un intérêt qui se chiflYeparunesomme supérieure d'au moins 9 à 10 p. cent au prix minimum moyennant lequel le vendeur tiouverait avantage à cédei' son bien. Beaucoup de transmissions, qui seraient à la fois profitables à l'acheteur et au vendeur, mais dans lesquelles le total des gains

l'impôt sir I.A VKNTK des IMMFX'BI.ES 109

que l'un et l'autre attendent de l'opération n'atteint pas un chiffre aussi élevé, sont ainsi empêchées, et c'est là une perle sèche pour la société, sans bénéfice pour le fisc. En particulier, l'achat d'un bien en vue de le revendre n'est possible que si les deux actes se suivent d'assez près pour que l'intermédiaire fasse faire directement la mutation légale du nom de son acheteur à celui de son vendeur, de manière à échapper, par une fraude, à la nécessité de payer deux fois les droits. C'est ainsi qu'opèrent \ks marchainlx de biens: dans ces conditions, leur intervention ne sert qu'à dispenser les vendeurs do se mettre en rapport avec les acheteurs ; ils ne peuvent jouer le rôle d'acheteurs véritables, disposés à garder quelque temps les terres pour lesquelles il n'y a pas amateur dans le pays, au moment de la vente. Il résulte de cette impossibilité qu'en cas d'offres surabondantes, les prix peuvent tomber extrêmement bas. La réduction des droits permettrait à des capitalistes de guetter les ventes de biens momentanément dépréciés, pour les acheter en vue de les revendre au bout d'un certain temps avec bénéfice ; l'intervention de ces spéculateurs et la concurrence qui s'établirait entre eux donneraient aux propriétaires absolument obligés de vendre, à un moment défavorable, plus de chances de trouver un acquéreur dans des conditions acceptables.

Une loi du 3 novembre iS8^ a réduit, il est vrai, l'impôt total à 0,20 p. cent, droit de transcription compris, pour les échanges d'immeubles, quand ils sont situés dans la même commune ou dans deux communes limitrophes ou quand ils sont effectués entre deux propriétaires dont l'un possède une parcelle contigui' de la parcelle qu'il acquiert. Cette réduction a pour objet de donner à chaque propriétaire plus de facilités pour grouper toutes les terres qu'il possède dans une même région. Un dégrèvement analogue, applicable aux ventes et portant sur les frais accessoires en même temps que sur le droit de mutation, faciliterait le passage des terres dans les mains de ceux qui sont le mieux à même de les exploiter, améliorant ainsi la situation des propriétaires ruraux et de l'agriculture.

De même, la constitution des hypothèques estgrevécde frais qu'il importerait beaucoup de réduire: o,5o ou i p. cent, suivant les cas, pour les honoraires du notaire dont le Code exige l'inteivcntion, i,5o p. cent pour les droits d'inscription cl d'enregistrement, plus les salaires du conservateur des hypothèques, les copies de rôles, etc., ce qui fait environ 3 p. cent pour les opérations importantes, et davantage pour les petites.

Les mutations immobilières n'en portaient pas moins, de 191 1 à 191 3, sur une valeur totale comprise entre deux milliards et deux milliards et demi par an ; les obligations contracté es avec garanties hypothécaires dépassaient un milliard. La propriété foncière supporte, du chef des frais de ces opérations, des charges fort lourdes ; l'obstacle apporté aux transactions qui ne se font pas représente pour elle des pertes peut-être encore plus considérables. Le régime fiscal appliqué aux ventes d immeubles est fondé sur l'idée ancienne que ces biens sont destinés à rester dans les mêmes familles et ne donneront par suite lieu qu'à de rares opérations. Or, une telle fixité de la propriété ne peut subsister avec la facilité actuelle des transports qui, dune part, a habitué les populations rurales elles mêmes à des déplacements fréquents et qui. d'autre part, contraint les cultivateurs à introduire à chaque instant, dans leurs opérations, les modifications exigées par la situation du marché général du monde. Il faudrait donc faciliter les mutations, en les rendant moins onéreuses. On ne saurait trop regretter que le gaspillage continu des ressources budgétaires ait mis obstacle à l'accomplissement dune réforme aussi nécessaire, avant la guerre qui ajoui-ne pour longtemps tout dégrèvement.

C. — La location des immeubles et la tenure des terres. — Avant le développement des valeurs mobilières, qui ne remonte pas à plus d'un siècle, l'achat ou la construction d'immeubles destinés à être loués et le prêt d'argent, garanti autant que possible par une iiypolhèque, étaient les principaux moyens de tirer parti des capitaux que leur propriétaire n'employait paa soit pour la satisfaction directe de ses besoins, soit comme entrepreneur. Nous devons examiner ici le premier de ces modes,

En ce qui concerne la propriété bâtie, le bail à loyer ne donne lieu à aucune considération particulière. Les dispositions légales qui règlent les rapports du bailleur et du preneur (Code civil, art. 171'! à 1762) ne font (juc codifier les règles résultant de l'usage ou de l'équité, de manière à préciser les dispositions qui seront appliquées en l'absence de stipulations contraires. Que les locaux soient destinés à l'habitation ou à l'exercice d'une industrie ou d un commerce, les conditions sont sensi» hlement les mêmes. Le propriétaire se borne à loucher un loyer et son immeuble doit lui être remis à la fin du bail, dans l'état où il l'a loué, sauf le (iéfraiehissemenl normal des papiers, des peintures, etc.