LA TENURE DES TERRES

En ce qui concrrne la propriété rnrnle, les conditions du louage présentent bien plus de divergences et entraînent des constMjiiences économiques qui varient beaucoup avec le régime adopté ; elles ont en cflet pour objet de régler, non pas une simple occupation, mais le mode d'emploi de l'instrument de l)roducfion essentiel de l'industrie agricole. L'exploitation de la terre [)ar un locataire est le cas habituel dans les pays de grande propriété, où la majeure partie du sol appartient à des familles à qui l'étendue de leurs biens ne permettrait pas de les faire valoir directement, lors même que leur richesse ne leur enlèverait pas le goût du travail assidu qu'exige toute entreprise. Dans ces vastes domaines, qui ont eu souvent pour origine la conquête, les rapports entre les propriétaires qui n'exploitent pas leurs domaines et les entrepreneurs de culture ont souvent pris, en Europe, la place des anciens rapports féodaux entre seigneurs et vassaux. L'attachement traditiorinel à la propriété foncière fait d'ailleurs conserver, dans beaucoup de familles, des biens qu'elles ne veulent plus cultiver. L'organisation de l'exploitation du sol, la tennre des terres, est une des questions les plus importantes en économie politique.

Il n'est guère contesté que l'exploitation directe par le propriétaire, qu'on appelle /a//'e-»'a/o('r, soit le meilleur mode de gestion de la propriété rurale. C'est celui qui entraîne le moins de complications et qui soulève le moins de conflits, puisque les intérêts du propriétaire et du cultivateur sont confondus. C'est surtout celui qui facilite le plus les progrès et l'amélioration des terres, puisque le cultivateur les réalise sur son propre terrain et sait, par conséquent, qu'il en profilera aussi longtemps (|u'il le conservera. Le faire-valoir est appliqué, en Fiance, à plus de la moitié des terres arables et des prairies, comme nous le verrons en étudiant la statistique agricole.

A. défaut de l'exploitation directe, deux autres modes de lenure sont usités, le fermage et le métayage. Les règles légales qui s'y appliquent, en France, sont d'abord les articles 171^ à 1751 du Code civil, communs au louage des maisons et à celui (les biens ruraux, puis les articles 1763 à 1778, spéciaux à ces derniers, enfin la loi du iSjuillct i88r) sur le métayage.

L'affermage est le système dans lequel le cultivateur paye au propriétaire un loyer fixe et picnd à son compte tout l'aléa de l'exploitation. Prolîtaul ainsi de toute augmentation du jjroduit de la terre, il a intérêt à rendre l'exploitation aussi fructueuse

que possible. Tant qu'il a devant lui une certaine durée de bail, ce stimulant assure de sa part une bonne gestion, à la condition bien entendu qu'il possède les connaissances et les capitaux nécessaires. Aux approches de la fin du bail, au contraire, lintérêt du fermier est de ne plus faire d'autres frais que ceux dont il doit retirer tout le profit en très peu de temps, de restreindre les fumures et d'épuiser le sol. Ni les stipulations des baux, ni la surveillance du propriétaire n'arrivent à y mettre obstacle, de sorte que le seul moyen d'assurer à la culture les vues d'avenir indispensables est d'avoir des baux suffisamment longs et de les renouveler à l'avance. La durée de g ans est un minimum ; celles de i8 ou de 27 ans sont préférables. Lorsque les baux ont une très longue durée (plus de 18 ans en France), le droit réel qu'ils constituent doit recevoir la même publicité que les démembrements de la propriété.

Pendant la période de hausse de la rente du sol. les propriétaires répugnaient souvent à consentir ces longs engagements, qui retardaient le moment où ils profiteraient de l'accroissement régulier du revenu des lerre's. Au contraire, au début de la crise amenée dans l'Europe occidentale par la baisse du coût des transports et.par les facilités d'importation qui en résultent, ce sont les fermiers qui en ont souffert; beaucoup d'entre eux se sont trouvés dans l'impossibilité de continuer à payer des fermages devenus hors de proportion avec le produit net de leur exploitation. Pour remédier à ces inconvénients, on a proposé une sorte d'échelle mobile des loyers, réglant le prix annuel du bail d'après le cours moyen des principaux produits agricoles ; mais il est difficile d'accroître le fermage, quand la hausse des cours tient à une mauvaise récolte. Il n'y a guère d'autre moyen pratique de tenir compte des crises qu'une révision amiable des contrats qui ont encore une longue durée à courir, lorsque surviennent des circonstances sortant absolument des prévisions. Les propriétaires intelligents ont reconnu eux-mêmes, il y a une trentaine d'années, qu'ils n'avaient pas intérêt à acculer leurs fermiers à la ruine ; mais ceux-ci ont néanmoins subi de fortes pertes, de même qu'ils avaient réalisé de grands bénéfices dans les périodes antérieures.

L'entente amiable est également le seul moyen de réaliser, en cours de bail, les améliorations durables qui exigent l'immobilisation de capitaux importants, telles qu'irrigations, drainages, clôtures ou modifications à apporter aux bâtiments à l'occasion des grosses réparations qui incombent au propriétaire. On a

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souvent cherclié à introduire dans les lois l'obligation, pource dernier, de payer une indemnité au fermier sortant, en raison des améliorations que celui-ci aurait réalisées. Mais on ne peut obliger un propriétaire à rembourser des dépenses considérables faites sur sa terre, lorsqu'il n'avait pas le désir ni peut-être les moyens de les faire ; quand, au contraire, il ne s'agit que de menues améliorations, les expertises nécessaires impliquent trop de frais, eu égard à l'importance des intérêts en jeu.

En Angleterre, une loi de 1875 règle les indemnités de ce genre dues dans divers cas ; une loi de i883 déclare nulles les clauses des baux qui dérogeraient à ces prescriptions. Cette intervention du législateur, dans les contrats privés, s'explique par le caractère particulier des rapports entre les grands propriétaires anglais, descendants de l'aristocratie entre les mains de qui les substitutions ont maintenu les terres, et leurs fermiers, descendants des vassaux à qui le régime féodal reconnaissait une sorte de droit traditionnel sur le sol. Kn effet, à côté des fermiers qui exercent la culture comme une véritable industrie, en vertu de baux de très longue durée, débattus avec soin, il existe toute une classe de tenanciers appartenant à des familles qui souvent cultivent le sol depuis des générations, sans aucun bail, et qu'on appelle tenants at will; ils peuvent être renvoyés à toute époque, mais la coutume leur reconnaît souvent un droit à indemnité, en cas de renvoi non justifié. C'est surtout dans leur intérêt que la loi a spécifié un droit au remboursement partiel des dépenses de culture dont le profit se répartit sur plusieurs années ; toutefois, lorsqu'il s'agit de travaux vraiment importants ou même simplement d'améliorations durables, il a bien fallu laisser au propriétaire la faculté de s'y opposer, de sorte que l'entente amiable reste nécessaire pour leur réalisation. Les dispositions de la loi anglaise n'ont donc pratiquement un caractère obligatoire que pour le remboursement partiel de certaines dépenses, telles que le coût des engrais cliimiques employés dans les trois dernières années de l'occupation, qui n'oflrent pas un très grand intérêt et qui ne se présentent d'ailleurs qu'à intervalles éloignés, lorsqu'il existe des baux d'une durée raisonnable.

En Irlande, une intervention bien autrement radicale du législateur a été justifiée par un état social impliquant un droit historique des fermiers, une sorte de copropriété, llans ce pays, la propriété appartient encore principalement à des propriétaires

(ta/id/o/'ds) des Cendant desconquérants anglais, entre les mains de qui elle a été maintenue par le régime de substitutions que nous avons exposé page 6i. Le souvenir de la violence qui entachait à l'origine la prise de possession des biens confisqués par les vainqueurs sur les anciens clans irlandais ne s'est pas effacé, car les nouveaux propriétaires, habitant principalement l'Angleterre, n'ont généralement pris aucune part à la mise en valeur du sol conquis ; d'autre part, les substitutions les empêchaient de le céder à des tiers qui eussent pu du moins invoquer, comme fondement d'un droit autre que la conquête, la légitimité de la possession du capital consacrée l'achat de leurs biens. De nouvelles confiscations sont même venues, sous Cromwell et sous Guillaume III, dépouiller ceux des descendants des premiers conquérants qui avaient pris racine dans le pays. La différence de race et de langue, les persécutions religieuses, empêchaient toute fusion entre les conquérants protestants et les indigènes catholiques. La culture était le seul gagne pain de ceux-ci, le gouvernement anglais ayant longtemps entravé tout développement industriel. Le manque de capitaux et de houille prolongea cette situation quand l'Union, réalisée en iSoo. établit en droit l'égalité entre les diverses parties du Royaume- Uni. La population indigène continua à exploiter le sol, divisé en fermes très peu étendues, avec des bâtiments d'habitation misérables et un matériel de culture rudimentaire ; c'est le régime auquel on a donné le nom de lenure collagère. Le lenunl at will, sans bail, payait un fermage que des sortes de fermiers principaux iniiddleinen), souvent employés par les propriétaires absents, s'efforçaient de grossir sans cesse en suscitant, .contre l'occupant traditionnel, des offres concurrentes d'autres familles, toujours prêtes à offrir un loyer excessif pour obtenir une parcelle du sol, sauf à ne pas tenir leurs engagements et à vivre ensuite perpétuellement endettées. La Jaiin delà lerre. constamment accrue par l'essor rapide d'une population imprévoyante et très attachée au sol, maintenait les fermages à un niveau exagéré.

La maladie des pommes de terre, en i8/|5. et quelques mau vaises récolles amenèrent la grande famine, dans ce pays où les traces non effacées des violences anciennes avaient empêché l'équilibre économique de s'établir sur des bases saines. Alors commença l'émigration qui a réduit la population deS.iyâ.ooo habitants, lors du recensement de i84i, à 5.8oo.oooen i8(ii et à 4./160.00U en i<)i>i. Malgré cette dimiiiuliun, l'oH're do terre

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était resiée insuffisante pour la demande, parce que la baisse des céréales, depuis rétablissement du lil)io écliangc cl surtout depuis la crise agricole, amenait les propriétaires à transformer beaucoup de terres arables eu [)rairie, en [)rocédant à l'expuloion de tous les tenanciers (clrarances).

Dans rUIster, la situation des tenanciers était adoucie par un régime de véritable copropriété, comprenant deux des éléments de ce qu'on a appelé le régime des troisy : Jixcd leniire. ou droit du tenancier de gaider sa ferme tant qu'il remplissait ses obligations ; Jref: sale, ou faculté de vendre sf)n droit à un tiers, sous réserve de l'approbation du |)roj)nétaire. Pour -que ce régime donnât de réelles garanties au cultivateur, il fallait \ joindre le troisième/, Jair reiil ou un fermage limité à un taux raisonnu- We. Une première loi de 1870 rendit obligatoire la coutume de rWster ; en outre, elle ouvrit un droit à indemnité pour les tenanciers évincés sans motifs sérieux, dans les régions où cette coutume n'était pas en vigueur. Lne seconde loi, en 1881, étendit à toute l'Irlande le droit de l'IJlster et le compléta, en instituant une sorte de tribunal auquel le tenancier pouvait demander de fixer le fermage, pour une durée de i5 ans, en cas de désaccord avec le propriétaire.

Cette législation constitue l'exemple le plus remarquable de l'impossibilité d'aller à l'encontre des lois économiques de la détermination des prix. Evidemment, le droit de faire appel à la puissance publique pour obtenir la réduction du fermage eût été sans avantage pour les tenanciers, s'ils n'eussent pu en même temps se faire maintenir en possession du sol, car tous ceux qui auraient demandé cette réduction auraient été évincés par des concurrents se résignant à payer un prix plus élevé, sans recourir au juge. Une copropriété véritable, résultant de la fixité des tenures, pouvait seule empêclier cette hausse ; mais elle partageait la rente du sol entre le tenancier et le tandlord. au lien de la réduire. Tant que durait l'association forcée qu'elle établissait entre eux, tout progrès dans la culture exigeant leur accord, était entravé par la divergence des intérêts et les traces des haines séculaires. Quand des cultivateurs âgés ou des familles décidées à émigrer vendaient leur droit au bail, les charges du capital consacré à l'achat s'ajoutaient, pour l'acquéreur, à la )air renl. reconstituant la rente totale du sol, telle qu'elle résultait de l'offre et de la demande de terres. Pour le premier terme de i5 ans, 38o.ooo décisions ont fixé des fermages «"élevant à 1 "10 millions de francs, avec plus de 20 p. cent de réduction

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moyenne sur les loyers antérieurs ; pour le second terme, 1 42.000 décisions ont fixé plus de 5o millions de fermages, avec une nouvelle réduction approchant encore de 20 p. cent. Tous ces procès ont fait la fortune des gens de loi. sans rétablir la paix entre propriétaires et cultivateurs.

Des mesures analogues ont été prises au profit des crojlers, tenanciers de certaines régions des hautes terres d'Ecosse oîi la grande propriété, combinée avec une culture divisée en très petites fermes, sétait peu à peu substituée au régime des clans celtes. On a même demandé parfois l'extension de cette législation à l'Angleterre, où un régime successoral fondé sur les substitutions a aussi amené un enchevêtrement de droits qui entrave les transactions sur les immeubles. Cependant, comme on ne retrouve pas la situation politique absolument exceptionnelle de l'Irlande, la solution du problème exige des mesures moins radicales. Les lois agraires irlandaises, que l'on a rapprochées avec raison des mesures prises lors de l'affranchissement des serfs en Russie, constituent, en réalité, bien moins une violation du principe de la liberté économique qu'un essai de liquidation d'un état de fait absolument contraire à ce principe. L'échec de cet essai a conduit à chercher la solution dans un transfert complet de la propriété, comme nous l'exposerons page i85 ci-après.

Le métayage est une combinaison de louage d'un bien rural et d'association, basée sur le partage des produits bruts du sol. II offre un exemple très remarquable de prédominance de la coutume sur les lois économiques, car la part réservée au propriétaire, au lieu d'être déterminée par le jeu de l'offre et de la demande et de varier d'une métairie à l'autre, suivant les circonstances qui entraînent des différences dans la rente du sol, est généralement fixée par les usages, d'une manière invariable pour toute une région. En France, le partage se fait presqu'uniquement par moitié ; on ne constate quelques divergences entre les contrats que dans des clauses accessoires, telles que celles qui mettent les contributions à la charge soit du propriétaire, soit du métayer, ou qui fixent certaines redevances supplémentaires en nature, en travaux ou en argent, désignées sous le nom d'impôt colonique. Inversement, depuis la crise agricole, certains contrats accroissent la part du cultivateur, de manière à tenir compte de la baisse de la rente, qui représente une fraction de moins en moins importante du produit but.