enchère, tient lieu d'enchère

Si l'acquéreur reste adjudicataire définitif, il n'est pas

2189. tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication. [Dans

ce cas, de quand est-il censé propriétaire? Il est certain qu'il

a acquis la propriété de la première vente , et qu'il ne pou-

Tit. IX. Des Privilèges et Hypothèques» i85

vait être exproprié que par l'adjudication. (Argument tiré de l'article 2173 du Code Civil; et de l'article 695 du Code de Procédure. ) Dès que l'adjudication lui reste, l'on doit dire qu'il n'a jamais été exproprié, et que, par conséquent, il est propriétaire, du jour de la première vente. C'est pour cela que l'article 2189 dit, qu'il conserve l'immeuble ; c'est donc une première vente qui est confirmée, et non pas une seconde qui a lieu; et ce qui le prouve , c'est qu'il n'est pas obligé de faire transcrire.

Cela peut être important pour sa communauté, s'il est marié, etc.

Observez que l'acquéreur doit , dans ce cas, payer le droit d'enregistrement pour l'excédant du prix de son adjudication sur celui de la première vente.

Pourrait-il y avoir lieu à la surenchère du quart, autorisée par l'article 710 du Code de Procédure? L'affirmative ne me paraît pas douteuse. L'article 2187 porte expressément que l'on doit suivre les formes établies pour les expropriations forcées; et les seules modifications que ce principe doit subir, sont contenues dans les articles 836, 837 , et 808 du Code de Procédure, qui ne parlent point de la surenchère. Elle est donc applicable à ce cas, comme à celui d'une véritable expropriation. La question a été jugée dans ce sens à Grenoble, le 21 février 1818 (Sirey, 1818, 2e partie, page 224). A la vérité, cet arrêt a été cassé le 22 juin 1819 ( Sirey, 1820, ire partie, page 20). Mais je n'en persiste pas moins dans mon opinion, qui me paraît fondée sur les principes de la matière. ]

L'acquéreur a son recours , tel que de droit [ pour sûreté duquel il est subrogé aux droits des créanciers que cet excédant de prix a servi à payer ], contre son auteur, pour le remboursement de tout ce qu'il a été obligé de payer en sus du prix stipulé par son titre , et des intérêts de cet excédant, à compter du jour du paiement. [ Quid , s'il s'a-2191 git d'un objet donné ? La raison de douter se tire de ce qu'ordinairement le donateur n'est point sujet à l'action en garantie de la part du donataire, excepté en cas (Je dol. Cependant il faut distinguer : Si les créanciers hypothécai-

186 Liv. IV. Des dijfér, espèces de Contrats , et '■■'d'En gag, , etc.

res payés sur le prix de l'adjudication, étaient créanciers directs du donateur, le donataire aura un recours contre lui, pour la totalité de ce qu'il aura payé. Ce ne sera pas, si l'on veut, par l'action en garantie, mais par l'action negotiorum gestorum , ou comme subrogé aux droits des créanciers. Cela est fondé sur ce que le donateur est, à la vérité, censé donner la chose telle qu'il la possédait, et en tant qu'il en était propriétaire ; mais il est présumé la donner gratuitement , c'est-à-dire sans aucun intérêt pour lui, sauf l'exécution des charges stipulées dans l'acte même de donation. Si donc le donataire , poursuivi par un prétendant droit à la propriété , est obligé de faire quelques sacrifices pour conserver l'objet donné , le donateur n'est pas obligé de lui en tenir compte, parce qu'il n'en profile pas ; mais lorsque le donataire est poursuivi hypothécairement par les créanciers du donateur même, et qu'il les paie, le donateur en profite, puisqu'il est libéré d'autant. Le donataire a donc fait les affaires du donateur en payant ses créanciers, il a donc l'action ne gotiorwn gestorum. D'un autre côté, il a payé une dette dont il était lui-même tenu comme détenteur, conjointement avec le donateur débiteur personnel : c'est donc le cas du n° 5 de l'article 1 25 1 5 il a donc la subrogation.

Il en serait autrement, si le donateur n'était pas obligé personnellement, mais seulement hypothécairement, envers les créanciers qui ont poursuivi le donataire ; putà, s'il s'agit des créanciers de ceux qui ont transmis l'immeuble au donateur, à titre singulier. Dans ce cas , le donataire n'a aucun recours contre lui : il n'a pas l'action en subrogation , puis qu'il n'était pas tenu de la dette avec le donateur, celui-ci ayant cessé d'être tenu, du moment qu'il a cessé de posséder l'immeuble ; il n'a pas l'action negotiorum gestorum , puisque le donateur ayant cessé de posséder l'immeuble, n'avait aucun intérêt à l'acquittement de ces dettes; d'ailleurs il s'agissait, dans le premier cas, des faits personnels du donateur, puisqu'il s'agissait de dettes contractées personnellement par lui : dans le second , il s'agit uniquement du fait des tiers; or, le dona-

Tit. IX. Des Privilèges et Hypothèques. 187

teur est bien tenu de ses faits personnels, mais jamais du fait des tiers.]

Si l'immeuble ne lui est pas adjugé définitivement, l'adjudicataire est tenu , en sus du prix de son adjudication , de lui restituer les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de transcription , de notification. [ Il doit être rendu indemne. Nec obstat l'article 777 du Code de Procédure , portant que l'acquéreur doit être colloque par préférence sur le prix, pour le coût de l'extrait des inscriptions et dénonciations aux créanciers inscrits. Dans cet article , il s'agit d'une première vente , sur laquelle l'ordre est poursuivi ; il n'y a pas de second acquéreur que l'on puisse charger de ces frais.

L'adjudicataire sur surenchère est-il obligé de faire transcrire, s'il veut purger les hypothèques? L'affirmative paraît résulter de l'article 2189 , °^x ne dispense de la nécessité de la transcription, que l'ancien acquéreur qui conserve l'immeuble en se rendant dernier enchérisseur. La raison de différence consiste en ce qu'à l'égard de ce dernier, comme nous l'avons dit ci-dessus , ce n'est point une acquisition , c'est la même qui est consolidée; au lieu que le nouvel adjudicataire est censé acquérir directement du vendeur, la vente faite au premier acquéreur étant résolue, et devant être censée n'avoir jamais existé. C'est par une conséquence rigoureuse, mais juste, de ce principe, que la Cour de Paris a jugé, le 3 avril 1812, que l'on pouvait s'inscrire valablement sur le vendeur, jusqu'à l'expirationde la quinzaine après la transcription du jugement d'adjudication. (Jourti. delaJurispr. du Cod. Civil , tom. XIX, pag. 448.)

Nota, Un arrêt de Paris du n janvier 1816, rapporté dans SiREY, 1817 ,2e partie, page 7 , a décidé que, quoique par la première vente , il ait accordé à l'acquéreur terme pour le paiement du prix sans intérêts, cependant le nouvel adjudicataire devait les intérêts du montant de l'adjudication , quand même cela n'aurait pas été inséré au cahier des charges. Cela me paraît entièrement contraire à l'article 858 du Code de Procédure, portant que, lors de la surenchère, l'acte d'aliénation tient lieu de minute d'enchère,

188 Liv. IV. Des dijfér. espèces de Contrats , et d'Engag., etc.

ou, ce qui est la même chose, de- cahier des charges; et d'ailleurs la raison dit que, pour que la surenchère soit vraiment une augmentation de prix , il faut que les conditions en soient absolument les mêmes que celles de Pacte primitif : autrement l'on pourrait penser que ce sont les changemens faits à cet acte , qui ont déterminé la surenchère. 1

L'adjudicataire doit restituer aussi tous les frais que Pac-

2188. quéreur a dû faire pour parvenir à la revente. [Quid , à l'égard des améliorations qu'il a pu faire sur la chose , des frais faits pour sa conservation ? Je pense qu'il doit en être remboursé ; savoir , des frais pour la conservation , omni modo , et des autres, quatenus res pretiosior facta est. ( Argument tiré de l'article 2176.) Mais ces remboursemens doivent être faits, non au delà du prix, mais par privilège sur le prix : la chose doit être présumée s'être vendue plus cher, à raison des améliorations qu'elle a éprouvées , ou des frais qui ont été faits pour la conserver. Quant aux détériorations, il devra en tenir compte, conformément au même article 2175.] En outre, tous les droits qu'il pouvait avoir* avant son acquisition, sur l'immeuble vendu et qui ont été

2177. éteints par la confusion , lui sont restitués [ tels qu'un droit de servitude, d'usufruit, d'hypothèque].

Il faut observer , au surplus, que la transcription exigée pour le purgement, n'a aucun effet relativement à la propriété, et que le vendeur ne peut jamais transmettre à l'acquéreur que les droits qu'il avait lui-même sur la chose

2182. vendue. [Donc , si le vendeur n'était plus propriétaire au moment de la seconde vente jputà, s'il avait déjà vendu, il ne transfère aucun droit au second acquéreur. Peu importe que le premier ait transcrit ou non , puisque la transcription n'a aucun effet relativement a la propriété : abrogation du droit établi par la loi de brumaire , qui exigeait la transcription pour que la propriété fût transférée.]

Du Mode de purger les Hypothèques légales qui n'ont pas besoin d'inscription»

[Jugé en Cassation, le 21 novembre 1821, que les dispositions de ce chapitre ne sont pas applicables aux ventes par expropriation forcée (Bulletin , n° 84). Cela est susceptible de difficultés. Les formalités delà surenchère peuvent bien remplacer le dépôt au greffe , et l'affiche de l'acte translatif de propriété. Mais je ne vois rien qui supplée à la notification de cet acte à la femme, au subrogé-tuteur, etc. : Fart. 695 du Cod. de Procéd. exige bien la notification du placard , mais aux créanciers inscrits seulement. Or , ici , il s'agit du cas où il n'a pas été pris d'inscription au nom de la femme ou du mineur.]

Les hypothèques légales qui ne sont pas assujéties à la formalité de l'inscription , et qui ne sont pas inscrites [Quid , si elles sont inscrites? On se conformera à ce qui est prescrit par l'article 2195, pour le cas où ces hypothèques sont inscrites dans les deux mois.], ne peuvent être purgées que de la manière suivante : 2193,

i°. Copie duement collationnée de l'acte translatif de propriété, doit être déposée au greffe du tribunal du lieu de la situation des biens ;

2°. Ce dépôt doit être notifié, tant à la femme, ou au subrogé-tuteur , qu'au Procureur du Roi près ledit tribunal [L'on a jugé, avec raison, à Paris, le 26 février 1819, que y si la copie de l'exploit de notification faite à la femme a été laissée au mari , la notification est nulle (Sirey, 1819 , 2e partie, page 273). Et, en effet, le mari ayant, dans ce cas , un intérêt opposé à celui de la femme , ne peut être son représentant en cette occasion.];

3°. Extrait de l'acte translatif de propriété est et demeure affiché, pendant deux mois, dans l'auditoire du tribunal. Cet extrait doit contenir la date de l'acte , les noms , prénoms, professions et domiciles des contractans, la désignation de la nature et de la situation des biens, le prix et les autres charges de la vente.

190 Liv. IV. Des dijfêr. espèces de Contrats , et cPEngag.j etc,

[L'article ne parle pas de la transcription ; d'où Ton pourrait conclure que, si Ton ne voulait purger que les hypothèques légales , il ne serait pas nécessaire de faire transcrire. Il est à remarquer, en effet, que le mot de transcription n'est pas prononcé une seule fois dans tout le cours du chapitre IX. En vain opposerait-on l'article 2181 , qui paraît décider, d'une manière générale, et sans distinction, que le détenteur qui veut purger, est obligé de faire transcrire; car cet article est le premier du chapitre VIII, où il est question seulement de purger les hypothèques inscrites. Il y a d'ailleurs une grande raison de différence. Dans les cas ordinaires, la transcription est le seul moyen de donner de la publicité au contrat, et de faire courir le délai de quinzaine accordé par l'article 834 du Code de Procédure , pour prendre inscription : mais lorsqu'il s'agit d'hypothèques non inscrites, et n'ayant pas besoin de l'être, il faut dépôt au greffe, et affiche; ce qui est un moyen de publicité bien plus efficace; et quant au délai, ce n'est plus celui de quinzaine accordé par l'article 854, c'est celui de deux mois, à compter de l'exposition du contrat. On ne voit donc pas quel pourrait être le but et le motif de la transcription.]

Pendant ces deux mois, les femmes [même non autorisées. (Argument tiré de l'art. 94o.)], maris, tuteurs, subrogés-tuteurs, mineurs, interdits, leurs parens ou amis, et le Procureur du Roi, sont reçus à requérir, s'il y a lieu, et à faire prendre au bureau des hypothèques, des inscriptions sur l'immeuble aliéné, lesquelles auront le même effet que si elles avaient été prises le jour même que l'hypothèque a été acquise [L'article dit, le jour du contrat de mariage. Mais il est évident qu'il y a inexactitude de rédaction, ou que, par ces mots, contrat de mariage , il faut entendre la déclaration du consentement des époux devant l'officier de l'état civil, c'est-à-dire la célébration du mariage. L'article 21 55 est formel sur ce point; et d'ailleurs, cette interprétation rentre dans l'esprit général du Code, qui veut, autant que possible, prévenir les surprises qui pourraient être faites aux tiers. Or , quand un homme est marié , ceux

qui traitent avec lui, doivent le savoir : Omnis gnarus débet esse conditionis ejus cum quo contraint. Mais quand il est célibataire, comment deviner qu'il a souscrit un contrat de mariage?]; le tout sans préjudice des poursuites extraordinaires qui pourraient avoir lieu , comme nous l'avons dit, contre les maris ou tuteurs qui auraient consenti des hypothèques, sans déclarer les hypothèques légales dont leurs immeubles étaient grevés au profit de leurs femmes ou de leurs pupilles. 2I°4-

Si la femme ou ceux qui la représentent , ou le subrogétuteur, ne sont pas connus de l'acquéreur, il suffit de déclarer dans la notification faite au Procureur du Roi, que, lesdites personnes n'étant pas connues , la notification sera publiée dans les formes prescrites par l'art. 685 du Code de Procédure , c'est-à-dire par insertion aux journaux. S'il n'y a pas de journal dans le département, le fait est certifié, à la diligence de l'acquéreur, par le Procureur du Roi; et le délai de deux mois ci-dessus ne commence à courir que du jour de l'insertion aux journaux, ou du jour de la délivrance du certificat. [Avis du Conseil d'Etat , approuvé le ier juin 1807, Bulletin, n° 264i.)

Si , dans le cours des deux mois, il n'a été pris aucune inscription du chef des femmes, mineurs ou interdits, sur l'immeuble vendu, il passe à l'acquéreur, libre de toute hypothèque , pour raison des créances desdites femmes [résultant du mariage ou de la tutelle, et non des créances étrangères, et qui sont assujéties aux formalités et à la purge ordinaires], sauf le recours de ces derniers, s'il y a lieu, contre leurs maris ou tuteurs [ou subrogés-tuteurs. (Art. i42o et 21 57.)]. [Mais, dans ce cas, si la femme, le mineur ou l'interdit, se présentait pour exercer ses droits dans l'ordre, avant qu'il ne fût clos , les autres créanciers auraientils le droit de s'y opposer? Je ne le pense pas. Le purgement des hypothèques légales n'a été établi que dans l'intérêt des acquéreurs. A l'égard des créanciers, les femmes ou les mineurs n'ont pas besoin d'inscription. Si donc l'acquéreur a payé son prix, il ne peut être inquiété; mais s'il l'a encore entre les mains, il n'a point d'intérêt, puis-

192 Liv. IV. Des dijfér. espèces de Contrats, et d'Engag., etc.

qu'il lui est indiffèrent de le payer à Pun ou à l'autre; et dans ce cas , je pense que les créanciers du mari ou du tuteur ne peuvent s'opposer à la collocation de la femme du mineur.

Mais quid, si le droit de ces derniers n'est pas encore liquidé, et ne peut l'être, putà, si le mariage ou la tutelle sont encore subsistans ? Je pense que l'on doit agir comme il va être dit pour le cas où les hypothèques légales sont inscrites.]

S'il est pris inscription, alors il faut distinguer : S'il existe d'autres inscriptions faites à la requête de créanciers privilégiés ou ayant une hypothèque antérieure au mariage ou à la tutelle, l'acquéreur, en les payant, est libéré du prix ou de la portion du prix qui a servi au paiement 5 et les inscriptions du chef des femmes, etc. , sont rayées, ou en totalité, ou jusqu'à due concurrence.

S'il n'existe point d'autres inscriptions, ou si celles qui existent, sont postérieures au mariage ou à la tutelle, l'acquéreur ne peut faire aucun paiement au préjudice des hypothèques légales de la femme ou du mineur; et les autres inscriptions demeurent comme non avenues à son égard, jusqu'à concurrence des droits éventuels de la femme, du 2195. mineur, ou de l'interdit. [Sauf aux créanciers à surenchérir s'ils le jugent convenable.

L'article dit que ces inscriptions sont rayées; mais j'ai pensé qu'il fallait entendre ces mots comme s'il y avait, sont comme non avenues à l'égard de V acquéreur , jusqu'à concurrence, etc. Il me semble, en effet, que les inscriptions doivent subsister jusqu'après la liquidation des droits de la femme. Elles n'auront pas, à la vérité, effet contre l'acquéreur, si les créanciers n'ont pas surenchéri; mais elles pourront avoir effet entre les créanciers mêmes. Il est possible que les droits de la femme s'évanouissent; et alors, comment constater le droit et le rang des divers créanciers, si les inscriptions sont rayées? Exemple :

Une femme apporte 4o,ooo fr. en dot à son mari : elle lui fait donation de tous ses biens, s'il lui survit; dans le cas contraire, elle stipule la reprise de son apport, en

renonçant, etc. Le mari vend une maison qui lui appartient, et sur laquelle il existe des inscriptions postérieures au mariage. Le prix de la vente est de 00,000 fr. La femme prend inscription dans les deux mois. Devra-t-on rayer les inscriptions existantes, sous prétexte que le droit éventuel de la femme absorbe la totalité du prix? Non, sans doute; car il est possible que la femme meure la première, et alors, ses droits étant anéantis, ceux des créanciers doivent s'exercer dans l'ordre de leurs inscriptions; et dans le cas même où les droits de la femme seraient certains et non éventuels, n'est-il pas possible qu'elle donne ou qu'elle laisse tous ses biens à son mari, ou que le montant de ses reprises soit absorbé par les récompenses que la communauté pourrait avoir à exercer contre elle ? et alors son hypothèque étant éteinte par la confusion , ou autrement, les créanciers précédemment inscrits exerceront leurs droits par ordre d'inscriptions. Je conclus donc de là que, jusqu'à ce que les droits de la femme soient liquidés, les autres inscriptions ne doivent pas être rayées.

Mais la femme , ou le mineur , sur qui les fonds se trouveraient manquer par l'effet des inscriptions antérieures au mariage, ou à la tutelle, pourront-ils surenchérir? Rien ne s'y oppose ; et c'est même le seul moyen d'empêcher les ventes frauduleuses et à vil prix. Mais dans quel délai la surenchère devra-t-elle avoir lieu ? Il paraîtrait que le délai ne devrait courir pour le mineur , que du jour de la majorité (art. 2262 ) , et à l'égard de la femme, qu'à compter de la dissolution du mariage (art. 2256) ; mais je ne puis croire que telle ait été l'intention du Législateur. (Argument tiré de ce qui est dit dans l'art. 0,42 , relativement à la transcription des donations, et dans les art. 1070 et 1074, relativement aux substitutions. ) Il paraît attacher trop de prix à ce que la circulation des biens ne soit pas entravée , à ce que les propriétés soient certaines , pour qu'il ait voulu , dans des cas qui doivent se répéter aussi souvent , les laisser dans une incertitude qui peut se prolonger pendant un nombre considérable d'années. D'ailleurs , après l'expiration du délai de deux mois, accordé pour prendre l'in- VIII. i5

1 94 Liv. IV. Des différ. espèces de Contrats , et d'Engag. , etc,

scription , les mineurs et les femmes ne sont-ils pas déchus de tout droit contre l'acquéreur ? ( Art. 2195. ) Pourquoi , après le même délai , ne seraient- ils pas déchus du droit de surenchérir? Je dis , après le même délai : car, puisqu'on leur accorde deux mois pour prendre inscription , il me semble qu'on doit, à plus forte raison , leur accorder le même délai pour surenchérir. ]

SECTION II

Des Obligations du tiers détenteur qui n'a pas purgé les

Hypothèques.

Lorsque le nouveau propriétaire d'un immeuble n'a pas rempli , dans le délai prescrit , les formalités requises pour purger les hypothèques , il demeure obligé , comme détenteur, à toutes les dettes hypothéquées sur l'immeuble , in 2167. scrites , ou n'ayant pas besoin de l'être.

Nous disons comme détenteur , pour distinguer son obligation de celle du débiteur principal , qui, étant obligé personnellement auxdites dettes, ne peut, en aucune manière, se dispenser du paiement , tandis que l'acquéreur , n'ayant point contracté d'obligation personnelle , et n'étant tenu des dettes que comme détenteur de l'immeuble hypothéqué , peut toujours s'en affranchir, en cessant de posséder l'immeuble , c'est-à-dire en l'abandonnant aux créanciers ; 2 172. c'est ce que l'on appelle le délaissement par hypothèque. [ Si donc il s'agit d'une dette portant intérêt , il est libéré , en délaissant, même des arrérages qui ont couru pendant sa détention. Il paraît que c'était l'ancien droit. (Pothier, de V Hypothèque , chapitre 2 , section 1 , art. 3. )

Mais l'acquéreur peut-il délaisser de piano, et par cela seul qu'il existe des inscriptions sur l'immeuble , sans même avoir tenté le purgement , et offert de payer son prix aux créanciers inscrits ? L'affirmative a été jugée à Dijon le 18 août, 1 81 5 , et en Cassation le 8 août 1816. (Sirey, 1816, ire partie , page 535. ) Mais n'est-ce pas mettre dans la main de l'acquéreur un moyen de résilier le contrat? Et en ef-

Tit. IX. Des Privilèges et Hypothèques, io,5

fet, s'il purge, et qu'il n'y ait pas de surenchère, de quoi peut-il se plaindre , et quel motif aurait-il pour délaisser ?]

Ce délaissement se fait au greffe du tribunal de la situation des biens, qui en donne acte au délaissant. Il peut être 1 174* fait par tout détenteur qui n'est pas personnellement obligé à la dette , et qui est capable d'aliéner. [ Ainsi , l'héritier assigné pour le total par l'action hypothécaire, peut, en offrant de payer la part pour laquelle il est personnellement tenu comme héritier , délaisser l'immeuble hypothéqué , pour se décharger du surplus. Car , quant à ce surplus , il n'est obligé que comme détenteur.

Quid y si l'acquéreur a , par le contrat de vente , accepté une délégation ? Cela n'empêche pas qu'il ne puisse délaisser , à moins toutefois qu'il ne s'agisse d'une délégation parfaite, par suite de laquelle le créancier a déchargé le débiteur primitif. Car alors il y a novation , et l'acquéreur est devenu le débiteur personnel du créancier. ( Sic jugé à Nîmes, le 2 juillet 1812 ( Sirey , 1816, 2e partie, page 335); autrement il est toujours présumé , jusqu'à preuve contraire, s'obliger comme détenteur. (Loyseau , dw Déguerpissement , liv. IV, chap. 4, nos i5 et 16). Voir xm. arrêt de Turin, du 11 février 1811 (Sirey, 1812, 2e partie, page 282. ) Cependant l'on pensait anciennement que, s'il s'agissait d'une créance portant intérêt , l'effet de cette acceptation était que l'acquéreur était personnellement tenu des arrérages qui avaient couru pendant sa détention. Us étaient considérés comme une charge des fruits que l'acquéreur avait perçus, charge à laquelle il s'était soumis en acceptant la délégation. Voir Pothier , loco citato.

Le détenteur doit-il appeler son vendeur en garantie, avant de délaisser? Serait-ce le cas d'appliquer l'article ]64o, et de lui refuser tout recours contre son vendeur, si celui-ci prouvait qu'il avait des moyens suffisans pour faire cesser l'action hypothécaire ? Je pense qu'il faut distinguer : Si le vendeur était en même temps débiteur primitif, il a été averti par le commandement qui a dû lui être fait , conformément à l'article 2169. Il a dû se présen-

196 Liv. IV. Des diffêr. espèces de Contrats, etd'Engag. , etc.

ter pour faire cesser le trouble. Dans le cas contraire, je pense que c'est le cas d'appliquer l'article 1 64o. ]

Il peut avoir lieu en tout temps , même après que l'acquéreur a reconnu l'obligation ou a subi condamnation , pourvu toutefois qu'il n?ait reconnu , ou qu'il n'ait été con- 2173. damné, qu'en qualité de détenteur. [Quid , s'il y a doute? On présumera toujours, comme on vient de le dire, qu'il n'a entendu s'obliger que comme détenteur. C'est donc toujours une question de fait, qui rentre entièrement dans le domaine du juge. Cassation, 8 juin 1819. (Sirey, 1820, ire part., page l4. )]

Le délaissement est , de la part du détenteur , une abdication de la possession [naturelle] seulement [ La possession civile continue de lui appartenir , ou plutôt le curateur possède pour lui, tellement qu'il continue de prescrire , si l'immeuble était in causa usucapiendi.] , avec consentement à ce que l'immeuble soit vendu à la requête et pour le paiement des créanciers. La propriété continue donc de résider sur sa tête, jusqu'à l'adjudication 5 [définitive. Quid, si l'immeuble périt par cas fortuit après le délaissement ? Il périt pour l'acquéreur, puisqu'il est resté propriétaire, et que res domino périt. Mais aura-t-il alors un recours en garantie contre son vendeur ? Je ne le pense pas. Il n^a pas été privé de la cbose par l'effet de l'action hypothécaire , puisque nous supposons qu'il n'était pas encore exproprié , mais seulement par l'événement du cas fortuit.] Elle y réside tellement que, jusque là, il peut reprendre l'immeuble, en payant Ibid. toutes les dettes et les frais.

Après le délaissement, et sur la demande de la partie la plus diligente , il est créé à l'immeuble délaissé , un curateur , sur lequel la vente est poursuivie dans les formes pres- , 21 y4- crites pour les expropriations. [Ce n'est pas que l'acquéreur ne soit toujourspropriétaire, comme on vient de ledire; mais comme le délaissement a pour principal motif de lui épargner le désagrément d'une expropriation poursuivie contre lui, il a bien fallu désigner un individu contre lequel la procédure serait faite.]

Si l'acquéreur ne veut pas délaisser, il est tenu de payer

sur-le-champ tous les intérêts et capitaux exigibles. [Et 2 168. alors, il est subrogé aux droits des créanciers qu'il paie. (Article i25i, et notes 3oe et 3ie du mode de purger les hypothèques, ) ]

[Remarquez que c'est le délaissement qui est in obligatione, et que le paiement des dettes hypothécaires est seulement in facultate solutionis ; et ce qui le prouve, c'est que , si l'acquéreur ne paie, ni ne délaisse, les créanciers n'ont point le droit de poursuivre leur paiement contre lui, mais seulement de l'exproprier de l'immeuble. De là il résulte que, si l'immeuble venait à périr, il ne pourrait plus être exercé de poursuites contre l'acquéreur, à la requête des créanciers.]

Quant à ceux qui ne sont pas exigibles, il jouit, à cet égard, des termes et délais accordés au débiteur originaire. 2167. [Si, donc , le débiteur vient a déchoir du terme, putà, s'il tombe en faillite, la dette devient exigible pour le détenteur. ]

S'il ne paie ni ne délaisse, chaque créancier hypothécaire inscrit, ou n'ayant pas besoin de l'être , et dont la créance est exigible, a droit de faire vendre l'immeuble sur lui , trente jours après commandement fait au débiteur principal , et sommation faite au détenteur de délaisser ou de payer. [Pourquoi cette différence? C'est que le commande- 216g. ment ne peut être fait qu'en vertu d'un titre exécutoire ; et le créancier n'a de titre que contre le débiteur principal.]

[Quid, si elle n'est pas exigible? Le créancier n'a rien à demander : le détenteur jouit du terme accordé au débiteur originaire; tant que ce terme n'est pas échu, il n'est passible d'aucune condamnation. Quant au moyen d'empêcher, dans ce cas, la prescription de l'hypothèque, voyez ci-après, la note 10e de l'extinction des privilèges.^

[ Quid, si lors de la revente, l'immeuble est vendu moins cher qu'il ne l'a acheté? 11 n'est pas tenu de la différence. Ce n'est pas une folle enchère, puisqu'il ne tient pas à lui que la première vente n'ait son effet.

Pourrait-il se rendre adjudicataire? (f^oir, ci-dessus, la note 10e des personnes qui peuvent acheter.

198 Liv. IV. Des differ. espèces de Contrats, et d'Engag, , etc.

Pourrait-il délaisser, après que l'immeuble a été saisi sur lui? Je ne le pense pas. Il a eu un temps suffisant pour le faire. Il ne doit point dépendre de lui d'entraver la marche de la procédure, de la paralyser même , par la nécessité où Pon serait de nommer un curateur, etc. D'ailleurs, les délais de la procédure en expropriation étant fatals , il deviendrait difficile de concilier cette disposition avec le retard qu'entraînerait nécessairement le changement de la personne du défendeur. C'est d'après ce principe qu'il a été jugé à Riom, le 3i mai 1817, que le détenteur ne pouvait purger postérieurement à la saisie. (Sirey , 1818 , 2e partie , page 238.)]

Le détenteur a néanmoins encore un moyen d'empêcher la revente, au moins temporairement, en opposant le bénéfice de discussion. Ce bénéfice est la faculté accordée à tout détenteur d'immeuble hypothéqué, qui n'est pas obligé personnellement à la dette, de requérir la discussion préalable des autres immeubles hypothéqués à la même dette, qui sont encore en la possession du principal obligé. [Ainsi la discussion ne pourra être opposée, qu'autant qu'il existera encore , dans la main du débiteur principal , des immeubles hypothéqués à la même dette. Dans la rigueur du droit, le créancier qui a hypothèque sur plusieurs immeubles, peut poursuivre celui qu'il veut, et partout où il le trouve; mais Pon a pensé que, toutes choses étant égales, il était plus juste d'exproprier le débiteur personnel que le détenteur. Mais s'il n'existe entre les mains du débiteur aucun immeuble qui soit hypothéqué à la dette , le détenteur ne peut demander la discussion des autres biens du débiteur, ni des immeubles hypothéqués à la dette, qui pourraient se trouver dans d'autres mains. Quant à ceux-ci , les possesseurs sont aussi favorables que l'acquéreur; il n'y a pas de raison de les exproprier de préférence. On ne peut, à la vérité, en dire autant pour ce qui concerne les autres biens du débiteur; mais, comme l'observe très-judicieusement Domat {note sur l'article 6, partie ire, liv. III, tit. ier, sect. 3), le bénéfice de discussion, qui paraît équitable au premier coup d'oeil, est le plus souvent désavanta-

Tit. IX. Des Privilèges et Hypothèques. 199

geux à toutes les parties; car, comme elle est dispendieuse, et presque toujours inutile, elle ne fait qu'augmenter la dette, par les frais qu'elle occasione, et par là, empirer la condition du débiteur, du détenteur, et même quelquefois du créancier.] Cette discussion a lieu selon la forme réglée au Titre du Cautionnement [Par conséquent , l'exception doit être proposée in limine litis. (Article 2022.) Le détenteur doit indiquer des immeubles non litigieux , et qui ne soient pas situés hors de l'arrondissement de la Cour Royale, où le paiement doit être fait. (Article 2023.) Il doit avancer les frais (Ibid.), etc.]; et, tant qu'elle dure, il est sursis à la vente de l'héritage. 2170.

Le bénéfice de discussion ne peut être opposé au créancier qui a un privilège, ou une hypothèque spéciale, sur l'immeuble. [Par conséquent, la discussion n'a pas lieu 217 1. quand l'hypothèque est conventionnelle; car elle est toujours spéciale.]

Si la discussion n'est pas demandée, ou si elle ne suffit pas pour désintéresser les créanciers, la vente est poursuivie suivant les formes de l'expropriation. 2I74«

Les fruits de l'immeuble sont dus par le détenteur, du jour de la sommation de délaisser ou de payer. [Jusque là il a pu croire que le débiteur acquitterait ses engagemens , et que l'immeuble lui resterait. Il peut donc, comme nous l'avons dit, être considéré comme possesseur de bonne foi.]

[A qui appartiennent ces fruits? L'article 689 du Code de Procédure porte que les fruits échus depuis la dénonciation de la saisie sont immobilisés, pour être distribués, avec le prix de l'immeuble, par ordre d'hypothèques ; par conséquent, les fruits échus avant la dénonciation , doivent être distribués par contribution. Quelques auteurs très-recommandables pensent que cette disposition doit , à la vérité , être appliquée ici 5 mais que les créanciers chirographaires du vendeur ne peuvent prendre part à cette contribution. Ils se fondent sur ce que l'immeuble étant une fois sorti de la main du débiteur, les créanciers chirographaires n'y ont plus aucun droit; et que, l'accessoire devant suivre le sort du principal , ils ont perdu

200 Liv. IV. Des dijfér. espèces de Contrats , et d' Engag. , etc,

tout droit sur les fruits , du moment qu'ils Pont perdu sur l'immeuble même. Ce raisonnement est très-juste. Mais ces mêmes auteurs tirent du même article 689 la conséquence, que les fruits échus avant la dénonciation au saisi , qui est ici le détenteur ou le curateur au délaissement, doivent être distribués par contribution entre tous les hypothécaires inscrits sur l'immeuble , sans aucun égard à Tordre des inscriptions. En effet, disent-ils, aux termes de cet article , la distribution par ordre d'hypothèques ne doit avoir lieu qu'à l'égard des fruits échus depuis la dénonciation. D'un autre côté, il est reconnu que les fruits échus depuis la sommation jusqu'à la dénonciation, appartiennent exclusivement aux créanciers hypothécaires. Donc, puisqu'ils ne doivent pas être distribués par ordre d'hypothèques, il faut bien qu'ils le soient par contribution. Cette conséquence ne me paraît pas exacte. En effet, pourquoi l'article 689 du Code de Procédure établit-il que les fruits, échus depuis la dénonciation de la saisie , seront immobilisés ? C'est parce que c'est cette dénonciation qui, dans le droit actuel, dessaisit le débiteur, fait sortir l'immeuble de ses mains, et le prive du droit d'en disposer. (Article 692.) Donc, à compter de ce moment, les chirographaires, qui n'ont pas le droit de suite, ont perdu tout droit sur l'immeuble, et par conséquent sur les fruits. Mais, en même temps, le Code décide que, du moment que cette immobilisation a eu lieu , non-seulement les fruits appartiennent exclusivement aux créanciers hypothécaires, mais encore qu'ils doivent être distribués entre eux par ordre d'hypothèques. Appliquons maintenant ces principes à l'espèce :

Le débiteur a été dessaisi par l'aliénation qu'il a faite de l'immeuble ; c'est donc de ce moment que les chirographaires ont perdu tout droit, tant sur le fonds que sur les fruits. Cependant les fruits ne sont dus , que du jour de la sommation , parce que, jusque là, l'acquéreur peut être regardé comme possesseur de bonne foi ; mais il est toujours constant qu'à compter de ce moment , les

fruits sont censés faire partie de l'immeuble, et comme tels, immobilisés. Mais, d'un autre côté, comme nous l'avons vu précédemment, du moment que les fruits sont immobilisés, ils doivent être distribués entre les créanciers hypothécaires , par ordre d'hypothèques. Donc tous les fruits échus depuis la sommation , doivent être distribués entre les créanciers inscrits sur l'immeuble, par ordre d'hypothèques , sans aucune distinction entre ceux qui sont échus avant ou depuis la dénonciation. Et en effet, pourquoi le Code de Procédure, dans l'article 689 , prend-il la dénonciation au saisi, pour point de départ, à compter duquel les fruits sont immobilisés ? C'est que, dans cet article, il s'agit du cas où la saisie est faite sur le débiteur lui-même, et, comme je l'ai déjà dit, c'est cette dénonciation qui le dessaisit. Mais ici la saisie est faite, non pas sur le débiteur, mais sur un tiers acquéreur. Le débiteur a été dessaisi par l'aliénation ; donc la dénonciation au détenteur ou au curateur est ici un acte entièrement indifférent, et qui ne peut influer en aucune manière sur le droit des créanciers.

Concluons donc que la dénonciation de la saisie n'a d'effet, à l'égard des créanciers du débiteur, que parce qu'elle le dessaisit; que, dans l'espèce qui nous occupe, le débiteur est dessaisi par la vente; que la vente doit donc avoir le même effet, relativement aux créanciers, que la dénonciation dans les cas ordinaires; et que, par conséquent, tous ceux des fruits échus depuis la vente, que les créanciers ont droit de réclamer , non-seulement appartiennent exclusivement aux créanciers hypothécaires, niais encore doivent être distribués entre eux par ordre d'hypothèques. ]

Si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, les fruits ne sont dus que du jour de la nouvelle sommation qui lui aura été faite, après l'expiration des trois ans. Le détenteur doit, en outre, tenir 21^6. compte aux créanciers , des détériorations qui procèdent de son lait ou de sa négligence. [Cette disposition, qui est contraire à l'opinion de Loyseau , du Dégucrpisscmctil ,

202 Liv. IV. Des différ, espèces de Contrats , et d'Engag. , etc,

livre 5 , chapitre i4, n° 7 , peut paraître rigoureuse. L'on peut dire , en effet, que rem quasi suam neglexit. (L. 3i , § 3, ff. de Hœredit, petit,) L'on peut opposer également l'article i63i, qui n'oblige l'acquéreur à aucun dédommagement pour raison des dégradations survenues à l'objet dont il est évincé, même lorsqu'elles procèdent de sa négligence. Mais l'on peut dire que , dans ce dernier article, il s'agit du droit de l'acquéreur à l'égard de son vendeur, c'est-à-dire à l'égard de celui qui doit le garantir de l'éviction. Or, c'est bien certainement à lui que l'acquéreur peut opposer que , rem quasi suam neglexit, A l'égard du vendeur, l'acquéreur a pu et dû se croire propriétaire. En est-il de même à l'égard des créanciers? Non , sans doute ; actuellement surtout que l'hypothèque est publique, l'acquéreur a pu savoir s'il en existait sur l'immeuble ; et , dans le cas de l'affirmative , il devait ne se permettre aucune dégradation. D'ailleurs, si l'on eût adopté un autre système, l'on eût exposé les créanciers à voir leur gage diminué considérablement , et même presqu'anéanti, sans aucun recours, puisqu'ordinairement l'on n'attaque les tiers-détenteurs , qu'en cas d'insolvabilité du débiteur principal. Nec obstat que l'acquéreur gagne les fruits; ce qui, comme on l'a dit dans la note précédente, ne peut être fondé que sur ce qu'il a dû se croire propriétaire. Car cette disposition n'a lieu que parce que , jusqu'aux poursuites , il a pu effectivement avoir espérance de rester propriétaire irrévocable. Mais ce ne pouvait être toujours qu'une espérance; et c'est parce que ce n'était qu'une espérance , qu'il ne devait se permettre , comme on l'a dit , aucune dégradation. ]

De son côté le détenteur a droit de répéter ses impenses et améliorations, mais seulement jusqu'à concur- 2i75.rence de la plus-value qui en est résultée. [ Cependant il faut excepter les dépenses nécessaires , à l'égard desquelles il faut faire une distinction : Si elles étaient d'entretien , il n'a rien à répéter ; elles sont charge des fruits. Quant à celles qui sont réputées grosses réparations , il peut les répéter omni modo , et quand même

Tit. IX. Des Privilèges et Hypothèques . ?o3

la valeur de l'immeuble ne s'en trouverait pas augmentée. (Argument tiré de l'article 852.) Et je pense de plus, qu'il a privilège sur le prix de l'adjudication, pour tou tes les répétitions qu'il peut avoir à exercer à ce sujet, ou plutôt qu'il peut agir par voie de distraction, pour le montant de la plus-value. ]

Les servitudes, ou autres droits réels, qu'il pouvait avoir sur l'immeuble avant son acquisition, renaissent en sa faveur après l'adjudication, s'il n'est pas resté adjudicataire : et, si l'immeuble a été, dans l'intervalle , hypothéqué à quelques-uns de ses créanciers personnels , ils ont le droit d'exercer leurs hypothèques sur le prix, à leur rang entre eux , mais après tous ceux qui sont inscrits sur les précédens propriétaires. [Nec obstat l'article 2177. 2125 , et le principe que, resoluto jure dantis , resolvitur jus accipientis. Car cela est vrai , quand on considère l'hypothèque relativement à celui qui rentre dans la propriété de l'immeuble : à son égard , elle est entièrement nulle. Mais, dans l'article 2177 , on ^a considère à l'égard de celui qui l'a consentie, et de ses créanciers; et , sous ce rapport , elle peut avoir effet, parce qu'à leur égard le prix représente la chose.]

Dans tous les cas, soit que le tiers-détenteur ait délaissé, payé, ou subi l'expropriation forcée, il a son recours, tel que de droit, contre le débiteur principal. [Voyez ci-des- 2178. sus, note 5e du mode de purger les hypothèques , et au Titre de la Vente , chapitre 4, section 1 , § 2 , de la garantie en cas d'éviction. ]