VII. i

2 1 o Liv. IV. Des différ. espèces de Contrats, et d'En gag., etc.

[Ainsi dans le louage comme dans la vente , trois choses sont de l'essence du contrat : une chose , un loyer, et le consentement.

Un usufruit pouvant être concédé à temps , quelle différence y a-t-il entre un bail de dix-huit ans , par exemple, et un usufruit concédé pour le même temps ? Il y en a plusieurs , quant aux effets :

L'usufruit d'un immeuble est un immeuble : le bail est un droit mobilier.

L'usufruit donne le jus in re : le bail seulement le jus ad rem.

L'usufruit peut être hypothéqué , mais non le bail.

Dans le bail , le bailleur , à défaut de paiement , est privilégié sur les objets qui garnissent la maison ou la ferme; le vendeur de l'usufruit n'a , dans le même cas , que le droit de faire résilier la vente; il peut aussi , sans demander la résiliation , poursuivre son paiement sur les autres biens de l'acquéreur ; mais il n'a de privilège que sur le droit même d'usufruit , qu'il peut exproprier, s'il juge convenable.

L'usufruitier est chargé des réparations d'entretien : le locataire, seulement de celles qui sont dites locatives.

Le bail est résilié par la perte de la chose, arrivée même par cas fortuit; et le preneur est déchargé du paiement du loyer pour l'avenir : la perte de la chose dont l'usufruit a été vendu , ne décharge l'acquéreur du paiement d'aucune partie de son prix.

L'acquéreur de l'usufruit est obligé de purger , s'il ne veut pas être sujet à l'action hypothécaire : cette action n'a pas lieu contre le fermier , etc.

Mais comment reconnaître si l'acte est un bail ou une concession d'usufruit? Il faut consulter l'intention des parties : à défaut , on jugera par les circonstances. Si , par exemple, il n'y a qu'un prix pour toute la jouissance, la concession sera présumée usufruit : elle sera présumée bail , si le prix est d'une prestation annuelle quelconque y etc.]

Tit. IV. Du Louage* . 211

Un contrat : Non solennel , commutatif , et synallagmatique parfait.

Une partie : Celle qui donne la chose à loyer , s'appelle ordinairement le bailleur , et celle qui la reçoit, se nomme le preneur.

S'oblige : Par écrit, ou verbalement , sauf les distinctions 1714» mentionnées ci-après.

De faire jouir : Parce que ce n'est pas proprement la chose louée qui est l'objet du contrat ; mais bien la jouissance successive de celte même chose pendant le temps convenu.

D'une chose : Dont le bailleur soil propriétaire ou usufruitier [ et , dans ce cas , il pourra donner l'objet à bail au propriétaire même. C'est un des cas très-rares où l'on peut prendre à bail sa propre chose. Il en serait de même dans le cas d'antichrèse. ] , ou dont il ait au moins l'administration. On peut louer d'ailleurs toutes sortes de biens , corporels ou incorporels , meubles ou immeubles. [Excepté cependant les choses fongibles , à 1 7 13. l'égard desquelles la jouissance n'est pas distinguée de la propriété. Ainsi , il y a des choses qui peuvent se vendre , et non se louer. D'un autre côté , il y a des choses que l'on peut louer , et que l'on ne peut pas vendre , comme le fonds dolal , les services d'un ouvrier , etc. ]

[ Les biens de l'Etat , des Communes , et des établissemens publics, sont soumis à des règlemens particuliers. ( Art. 1 7 12. ) ( Ployez , relativement aux biens des hospices et des établissemens publics , le décret du 12 août 1807 , Bulletin, n° 2625 , pour les baux de durée ordinaire; et pour les baux à longues années, l'arrêté du 7 germinal an 9 , Bulletin , n° 607 . ) ]

Les animaux même peuvent être l'objet du contrat de louage sous deux rapports : en effet , ou la jouissance consiste seulement dans l'usage de l'animal, comme dans le louage d'un cheval ; et le contrat rentre alors dans la classe du bail à loyer : ou cette jouissance comprend en outre le droit de percevoir tout ou partie de6 profits pro-

212 Liv. IV. Des diffêr. espèces de Contrats, et d? En gag., etc.

venant de l'animal ; et , dans ce cas , le contrat prend le nom de cheptel , et sera l'objet d'un chapitre particulier.

Pendant un certain temps : Ce temps peut être aussi long qu'il plaît aux parties de le déterminer , sauf les cas d'exception prévus par la loi. [ Nous avons déjà fait observer qu'en général les baux excédant neuf années , étaient regardés comme des espèces d'aliénations. C'est sur ce principe que sont fondées les dispositions particulières relatives aux baux des biens des mineurs , des femmes mariées , etc. Quel serait le droit du créancier ayant un droit d'hypothèque sur un immeuble , dans le cas où son débiteur ferait un bail , à longues années , de ce même immeuble ? On verra cela ci-après. ]

Moyennant un prix: Ce prix qui se nomme loyer , doit être , comme dans la vente , sérieux , certain , et déterminé , ou au moins déterminable d'après la convention. [ Si le prix du loyer a été remis à la décision d'un tiers désigné par les parties , et que ce tiers ne puisse ou ne veuille faire l'estimation , le bail sera-t-il nul , comme cela est décidé pour la vente par l'article 1692 ? Il faut distinguer : Si le bail n'a encore reçu aucun commencement d'exécution , il se trouvera annulé par défaut de prix , qui est une des cboses essentielles au contrat. Dans le cas contraire , la convention est toujours nulle pour l'avenir ; mais comme il serait contraire à l'équité que le locataire eût eu la jouissance gratuite de la chose , il faudra bien faire estimer cette jouissance par des experts convenus , ou nommés d'office. ] Il peut consister en argent, ou bien en fruits , dans une quotité fixe [ comme cent setiers de blé ] , ou proportionnée à la récolte de l'héritage loué; [comme le tiers, la moitié de ce qui sera récolté. Il y a cette différence entre cette convention et la précédente , que , lorsque la quotité est fixe , le preneur est obligé de livrer cette quantité , et n'est obligé de livrer que cette quantité , quelqu'avantageuse ou modique que soit la récolte , sauf toutefois l'exception portée dans l'article Ï769 5 au lieu que , dans l'autre cas, la prestation

Tit. IV. Du Louage. 21 3

augmente ou diminue, en raison de la quantité des denrées recueillies. ]

Le bail à loyer conserve ce nom , lorsque la chose louée est un objet mobilier ou une maison j mais si c'est un fonds rural , le contrat prend le nom de bail à fer/ne. [ Cette 1 7 1 1 . dénomination s'applique également aux baux de choses incorporelles , tels qu'un droit de pêche , de péage. ]

Ces principes généraux établis , nous diviserons cette première partie en deux chapitres , dont le premier comprendra les baux à loyer ou à ferme ; et le second, les baux à cheptel*