CHAPITRE PREMIER

Des Baux à loyer ou à ferme.

Ces deux espèces de baux ont des règles qui leur sont communes , et d'autres qui sont particulières à chaque espèce.

SECTION PREMIÈRE

Des Règles communes aux Baux à loyer et à ferme.

Ces règles sont relatives à la forme du contrat ;

Aux obligations du bailleur ;

A celles du preneur ;

Enfin , à la résolution du contrat.

§Ier.

De la Forme du Contrat.

Le contrat de louage, comme celui de vente , n'exige aucune espèce de formalité ; il peut, comme nous l'avons dit , être fait par écrit ou verbalement. Seulement , lors- 1714* qu'il n'est que verbal , et qu'il y a contestation sur l'existence du bail qui n'a encore reçu aucun commencement d'exécution , il ne peut en être fait preuve par témoins ,

ai4 Liv. IV. Des differ. espèces de Contrats, et d'Engag., etc.

quelque modique que soit le prix , et quand même on alléguerait qu'il y a eu des arrhes données. Dans ce cas , celui qui soutient l'existence du bail , n'a d'autre ressource 1 7 1 5. que de déférer le serment au défendeur.

[ Quid y s'il y a contestation sur la question de savoir s'il y a eu , ou non , commencement d'exécution ; putà , si le bailleur prétend que le preneur a commencé à emménager , et qu'il a déménagé peu de temps après ? Je pense que le bailleur peut être reçu à prouver ce fait par témoins. Il n'a pas été en son pouvoir de s'en procurer une preuve écrite. ]

[Remarquez que le refus de la preuve par témoins ne s'applique pas à un bail de meubles. L'article est placé sous la rubrique des baux des maisons et des biens ruraux. On a voulu éviter, à l'égard de ceux-ci, une infinité de petits procès , attendu qu'il y a beaucoup de locations au dessous de cent cinquante francs ; mais je pense que l'on pourrait prouver , par témoins , qu'il a été donné à loyer des meubles , pour une valeur de cent cinquante francs, ou au dessous.

Quid , s'il existe un commencement de preuve par écrit, du bail? La preuve par témoins pourra être admise , quel que soit le prix du bail. On a entendu seulement déroger à la disposition qui permet de l'admettre , même sans commencement de preuve , lorsque l'objet est de cent cinquante francs ou au dessous ; mais on n'a pas voulu , pour cela , abroger les autres règles générales sur les preuves des conventions.

Quid , si le bail a reçu un commencement d'exécution, et qu'il y ait contestation sur sa durée ? Exemple : Vous êtes emménagé, mais vous prétendez n'avoir loué que pour un an. Je prétends que vous avez loué pour trois. Quid juris? Il faut dire que , pour les deux ans contestés, le bail n'a pas reçu d'exécution , et que , par conséquent , la preuve par témoins ne doit pas être admise. Je pense néanmoins que , dans tous les cas , la présomption est que le bail est fait pour le temps ordinaire , d'après l'usage des lieux.

Tit. IV. Du Louage. i \ 5

Xota» L'on a jugé en Cassation, le 12 mars 1816 ( Bulletin , n° 20 ) ? que l'article 1715 était applicable à la question de savoir s'il y a eu , ou non , congé accepté. ]

Si l'existence du bail est certaine , soit parce qu'il est avoué , soit parce que l'exécution en est commencée , et que la contestation soit sur le montant du prix , on s'en rapporte aux quittances précédentes , s'il en existe ; à défaut de quittances , le preneur a le choix , ou de déférer le serment au bailleur , ou de demander l'estimation par experts , sauf à payer les frais de l'expertise , si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré dans le principe. [ Quid, 17 16, si le prix est avoué , mais qu'il y ait contestation sur la qualité , putà > sur la question de savoir s'il consiste en argent ou en fruits? L'on a jugé à Nîmes , le 22 mai 1819, que , dans ce cas , la preuve testimoniale peut être admise. ( Sirey, 1820 , 2e partie , page 53. ) Il me semble que celte décision ne devrait avoir lieu que dans le cas où la différence qui en résulterait , ne s'élèverait pas à i5o fr. ]

Des Obligations du Bailleur.

Le bailleur est obligé , par la nature du contrat [ Dans les obligations du bailleur, il y en a cependant qui sont de l'essence du contrat , telles que celles de délivrer la chose , de garantir ses propres faits. Celle d'entretenir est seulement de la nature du contrat . ( Voyez, au Titre des Contrats en général , chap. I , à la fin. ) ] , et par conséquent sans qu'il soit besoin de stipulation particulière ,

i°. De délivrer au preneur la chose louée [L'action du preneur , en délivrance de la chose , est-elle une action immobilière , quand le bail est d'un immeuble? Il faut remarquer qu'il ne suffit pas , pour qu'une action soit immobilière , qu'elle tende a la délivrance d'un immeuble j la qualité de l'action dépend encore de la fin pour laquelle l'immeuble est demandé. Si cette demande a pour

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fin l'exercice d'un droit réel quelconque sur l'immeuble , alors l'action est immobilière. ( Voyez , ci-dessus , l'article 526 , portant que l'action est immeuble quand elle tend à revendiquer un immeuble ; ce qui suppose qu'elle n'est immeuble , qu'autant qu'elle est l'exercice d'un droit réel sur un immeuble ). Or , dans l'espèce , quel est le but que se propose le preneur en demandant l'immeuble? C'est d'en percevoir les fruits. Ces fruits sont des meubles; l'action est donc mobilière. D'ailleurs, le bail ne donne aucun droit réel au preneur ; l'action qui en résulte , ne tend point à obtenir l'exercice d'aucun droit réel sur l'immeuble : elle ne peut donc être immobilière. On peut opposer à cette décision l'art. 1743, duquel il paraîtrait résulter que le bail produit le jus in re. Mais voyez , ci-après , la note 12e de la résolution du bail,] ;

2°. De l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3°. D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant 171 9. toute la durée du bail.

De la Délivrance de la Chose louée.

La chose doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce , et de manière à ce qu'elle puisse être 1720. employée utilement à l'usage auquel elle est destinée.

Si le bailleur s'est mis par son fait dans l'impossibilité de délivrer la chose , le preneur a le droit de faire résilier le bail , de se faire restituer ce qu'il a pu payer d'avance sur le prix , et , en outre , de faire condamner le bailleur aux dommages-intérêts. Les mêmes condamnations peuvent avoir lieu , suivant les circonstances , contre le bailleur , seulement pour cause de retard dans la délivrance. [Quid^ si la non délivrance, ou le retard dans la délivrance , ne provient pas du fait du bailleur ? 11 ne doit pas, à la vérité, de dommages-intérêts; mais le preneur est déchargé du loyer pour tout le temps pendant lequel il n'a pas joui. ( Argument tiré de l'article 1722. ) Le loyer est le prix de la jouissance; dès qu'il

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n'y a pas de jouissance , pour quelque cause que ce soit , hors le fait du preneur , il n'est pas dû de loyer.]

De r Entretien de la Chose louée.

L'obligation d'entretenir la chose louée , consiste à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires [Quant aux autres, non -seulement il n'en est pas tenu, mais encore il ne pourrait les faire, sans le consentement du preneur. ] , autres toutefois que les réparations dites locatives , qui sont, de droit commun, à la charge du preneur, et que nous ferons connaître lors- 1720. que nous parlerons des règles particulières aux baux de maisons.

De l'Obligation de faire jouir.

L'obligation de faire jouir a deux effets: Le premier, de garantir le preneur des troubles ou empêclïemens qui pourraient être apportés à sa jouissance, soit par le bailleur lui-même, soit par des tiers. [Pour la nature de cette action, voyez ce qui est dit ci-dessus de la garantie en matière de vente, notes ire et suivantes cfe la garantie en cas d' éviction. Cependant, quant à l'indivisibilité du bail, voyez un arrêt de Metz, du 29 juillet 1818, dans Sirey, 1819, 2e partie, page 53.]

Par le bailleur lui-même : En conséquence , il ne peut, pendant la durée du bail , changer la forme de la chose louée, ni y faire, sans le consentement du preneur, au- 1723. cuns travaux, aucunes constructions, qui puissent gêner la jouissance. Si cependant il s'agit de réparations tellement urgentes, qu'elles ne puissent, sans inconvénient notable, être différées jusqu'à la fin du bail , le preneur est obligé de les souffrir , quelqu'incommodité qu'elles lui causent, et quand même il serait privé, pendant qu'elles se font , de partie de la chose louée : et il ne peut même demander de diminution sur le prix du loyer, qu'autant que ces réparations durent plus de quarante jours; auquel

1 18 Liv. IV. Des différ. espèces de Contrats , et d'Engag. , etc.

cas, le prix du bail est réduit à proportion du temps de jouissance, et de la partie de la chose louée, dont le preneur a été privé. [ Mais pourra-t-il demander la diminution du loyer pour tout le temps pendant lequel il a été privé de la jouissance, ou de vra-t-on déduire de ce temps les quarante jours? La raison de douter se tire de ce que , quand les réparations ne durent que quarante jours, il n'y a lieu à aucune diminution. Il semble donc que, si elles durent quatre-vingts jours, il ne doit y avoir lieu qu'à une réduction de quarante. Je pense néanmoins qu'il faudra diminuer le loyer, pour la totalité du temps de non jouissance. Et en effet, la loi a supposé qu'une diminution de quarante jours ne valait pas la peine d'être faite; mais que, au dessus de quarante jours, la diminution est assez importante pour pouvoir être demandée. Mais, pour que cela soit ainsi, il faut compter les quarante jours; car, autrement, si les réparations avaient duré, par exemple, soixante jours, il s'ensuivrait que le preneur ne pourrait demander qu'une diminution de vingt jours, tandis que la loi suppose, comme on vient de le dire, qu'une diminution de quarante ne valait pas la peine d'être faite.

Remarquez qu'il y a seulement lieu à diminution du loyer , sans dommages-intérêts. On suppose que les réparations sont urgentes; c'est alors une espèce de cas fortuit, qui ne peut donner lieu à des dommages-intérêts. Si cependant ces réparations étaient la suite d'un défaut d'entretien par le propriétaire , il n'est pas douteux qu'il ne soit tenu des dommages-intérêts. ( Argument tiré de l'article 6o5. ) ]

Nous disons de la partie : Car, si les réparations frappent sur la totalité ou la presque totalité de la chose , de manière qu'il ne reste pas au preneur ce qui est nécessaire pour son logement et celui de sa famille, il peut faire 1724. résilier le bail.

Quant au fait des tiers, il faut distinguer si le trouble provient de voies de fait, ou s'il résulte d'un acte judiciaire.

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Dans le premier cas , lorsque les voies de fait ont été exercées par des tiers, qui ne prétendent, d'ailleurs, aucun droit sur la cho'se, le bailleur n'en doit pas garantie : c'est au preneur à poursuivre en son nom personnel , ceux qui le troublent. [Dès lors que ceux qui troublent 1725. ne prétendent aucun droit sur la chose , ils sont présumés n'en vouloir qu'aux fruits qui appartiennent au preneur : or, res périt domino. Mais si, par suite de ces troubles, le fermier avait perdu plus de la moitié de la récolte , pourrait-il jouir du bénéfice qui lui est accordé par l'article 1769, de demander une remise sur le loyer ? L'affirmative était proposée dans le projet de la section; mais la négative a été formellement décidée au Conseil-d'Élat, attendu qu'il était impossible, a-ton dit, de rendre le bailleur responsable des vols ou des coupes furtivement faites par des tiers , avec lesquels il serait possible d'ailleurs que le fermier s'entendît. ]

Mais si les voies de fait résultent d'un droit prétendu sur la chose louée, le preneur peut exiger une diminution proportionnée sur le prix du bail. [Quelque modique que soit Ja portion dans la jouissance de laquelle il a été troublé. Nec obstat l'article 1769, qui n'accorde de remise que quand le fermier a été privé de la moitié de la récolle. La raison de différence est, que le bailleur est obligé de garantir au preneur la jouissance de toute la chose qu'il lui a louée ; mais qu'il n'est pas tenu de lui garantir telle ou telle quantité de fruits. Ce n'est que ex œquitate , que l'on accorde au preneur une remise , dans le cas de l'article 1769. Remarquez que, si la prétention de ceux qui ont troublé, est jugée fondée, le preneur peut, suivant les circonstances, demander la résiliation du bail; putà, si la portion qui lui est enlevée est telle , qu'on puisse présumer qu'il n'aurait pas pris à bail, s'il eût prévu l'éviction. (Argument tiré de l'art. i636.)] Il faut que le trouble ait été dénoncé au bailleur en temps opportun. 1726. [Non-seulement il doit dénoncer, s'il veut obtenir une diminution; mais il serait même responsable, s'il ne dénonçait pas, et que, par suite de l'ignorance dans laquelle

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le bailleur aurait été laissé, celui-ci eût éprouvé quelque préjudice 5 putà , s'il avait perdu la possession annale, et, par suite, le droit d'intenter la complainte. (Art. 1768.) Si, cependant, il était prouvé que le bailleur n'avait aucun moyen fondé pour faire cesser le trouble , le preneur ne serait pas responsable. Dans ce cas, le défaut de dénonciation n'a causé aucun préjudice au bailleur. ( Argument tiré de l'art. i64o.)]

Si le trouble provient d'une action judiciaire dirigée contre le preneur, et ayant pour but de le priver de tout ou partie de sa jouissance, il a le choix, ou d'appeler le bailleur en garantie, ou d'obtenir d'être mis hors de cause

1727.cn le nommant. [C'est une espèce de garantie formelle (Cod. de Procéda art. 182), qui est distincte de la garantie simple, dans laquelle le garanti ne peut demander à être mis hors de cause , comme dans le cautionnement. (Ibid. y art. i83. ) Il a même cela de plus que le garanti formellement, que, pour être mis hors de cause, il n'a pas besoin d'y mettre son bailleur. Il lui suffit de le nommer. C'est à l'autre partie à l'appeler. ]

Le second effet de l'obligation de faire jouir, est de garantir le preneur des vices de la chose qui peuvent empêcher sa jouissance. Le bailleur est tenu de cette garantie,

1721. quand même il n'aurait pas connu les vices lors du bail; [et quand même ils seraient survenus depuis le bail. La chose louée est toujours aux risques du bailleur. Il suffit donc, comme nous l'avons dit, que la jouissance cesse, ou soit diminuée, sans le fait du preneur, pour qu'il y ait lieu à la garantie. C'est d'après ce principe que la loi '25 , § 2 , ff. Locati , décide que, si, pendant le bail , un voisin, en faisant des constructions, a obscurci notablement les jours de la maison louée, le locataire peut demander une diminution de loyer , ou même la résiliation du bail. Il peut arriver, en effet, que ce soit une personne qui ait loué cette maison pour l'exercice d'un art ou d'une profession qui exige un beau jour, etc.] En effet, le prix du loyer n'est dû que pour la jouissance, puisque cette jouissance seule est l'objet du contrat. Si donc cette jouis-

Tit. IV. Du Louage, ii\

sance n'a pas lieu pour quelque cause que ce soit, sauf le fait du preneur, le contrat n'a plus d'objet, et conséquemment le loyer n'est pas dû ; [et c'est en quoi le bail diffère de l'usufruit. Dans l'usufruit, ce n'est pas tant le fait de la jouissance que le droit de jouir, qui est l'objet du contrat. Le contrat est donc parfait et consommé en un seul instant, celui où intervient le consentement réciproque des parties : de ce moment, l'usufruitier est saisi de la totalité de son droit et du démembrement de propriété qui y est inhérent ; par conséquent il doit , dès lors, le prix total de son acquisition; et tous les accidens qui pourraient survenir depuis le contrat, et diminuer, et même anéantir sa jouissance, sont à ses risques. Dans le bail, au contraire, il n'y a aucune portion de propriété de transmise, c'est en quelque sorte une vente de la jouissance successive de l'objet, et de chaque partie de cette même jouissance. Les fruits civils , et de ce nombre sont les loyers, s'acquièrent jour par jour , dit l'article 586; donc , le loyer de chaque jour est le prix de la jouissance de chaque jour; donc, chaque jour que cette jouissance n'a pas lieu, ou est diminuée, pour quelque cause que ce soit, autre que par le fait du preneur, le loyer n'est pas dû , ou doit être réduit. C'est un principe essentiel à retenir, pour la solution de la plus grande partie des difficultés qui peuvent s'élever sur ce point. Il résulte de là que, si une partie du prix a été payée d'avance, et que la jouissance vienne à cesser sans le fait et la faute du preneur, avant l'expiration d'un temps de jouissance suffisant pour compenser le paiement fait d'avance , la répétition a lieu proportionnellement. (ZJ. 19, § 6, ff. Locati.J] C'est par suite de ce principe , que , si la chose louée est , pendant la durée du bail , détruite en totalité , même par cas fortuit , le bail est résilié de plein droit , et le preneur est déchargé , pour l'avenir , de l'obligation de payer le loyer. Si elle n'est détruite qu'en partie , le juge estime , suivant les circonstances , si la résiliation doit avoir lieu , ou si le preneur doit se contenter d'une diminution dans le prix. Dans l'un ou l'autre cas , il ne

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1722. lui est dû aucun autre dédommagement; [ à raison de la cessation ou de la diminution de jouissance, si toutefois , comme il est dit dans le texte , la perte est arrivée par cas fortuit , survenu depuis le commencement du bail. Secùs , si c'est par le fait du bailleur , ou par l'effet de vices existans lors du contrat. Dans ces cas , le bailleur peut être tenu des dommages-intérêts , Comme nous allons voir dans la note suivante. ] Si cependant le vice de la chose existait au moment du bail , et qu'il en soit résulté quelque perte 1 721. pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. [Quand même il n'aurait pas connu le vice. Il faut donc distinguer : Si le préjudice essuyé par le preneur résulte d'un cas fortuit , survenu depuis le commencement du bail , il ne peut réclamer d'autre dédommagement que la résiliation du bail , ou une diminution dans le prix du loyer. Mais s'il a essuyé quelque dommage , par suite de vices existans lors du bail ; putà , s'il y avait dans les pâturages , des herbes vénéneuses qui ont empoisonné ses troupeaux , le bailleur est tenu de l'indemniser , soit que le bailleur ait connu le vice, soit qu'il ne l'ait pas connu, et sauf la distinction portée dans les articles n5o et n5i.

Remarquez qu'en général, aux termes de l'article 10, du Titre III , de la loi du 24 août 1790 , n° 4, les questions relatives aux indemnités prétendues par les fermiers , pour non jouissance , sont de la compétence des juges de paix , quel que soit le montant de la somme demandée , pourvu toutefois que le fond du droit ne soit pas contesté , c'est-à-dire pourvu que les parties soient d'accord sur leurs titres respectifs. Car si , par exemple , le défendeur prétend que le demandeur n'est pas son fermier , ou que le cas de la non jouissance a été prévu par le bail , et mis à la charge du fermier , l'affaire ne sera de la compétence du juge de paix , qu'autant que le montant de la demande n'excédera pas 100 francs.

Mais de quelle nature est l'exception d'incompétence tirée de ce que le fond du droit est contesté ? Est-ce une incompétence ratione materiœ , qui puisse être proposée

Tit. IV. Du Louage. 11Z

en tout état de cause ; ou, est-ce une simple exception qui doive être proposée in limine litis? Je pense que , puisque le juge de paix est compétent pour connaître de l'affaire, même lorsque le fond du droit est contesté , si la valeur de la demande n'excède pas 100 francs, et que, d'un autre côté , les parties sont maîtresses de proroger la juridiction du juge , de quant itate ad quanti tatem , comme l'a fort bien démontré le judicieux auteur du Traité de la Compétence des juges de paix , chap. 7 , cette prorogation doit être présumée , dès que les parties ont commencé à défendre sur le fond. L'exception doit donc, d'après cela , être proposée in limine litis. ]

Des Obligations du Preneur.

Le preneur est tenu de deux obligations principales : La première, d'user de la chose louée, en bon père de famille ;

Et la seconde, de payer le prix convenu par le bail. 1728.

De l'Obligation d'user en bon père de famille.

Quand nous disons que le preneur est tenu d'user de la chose louée , en bon père de famille , il ne faut pas entendre pour cela qu'il soit assujéti à user par luimême : il peut en effet sous-louer , et même céder en totalité son bail à un autre , quand cette faculté ne lui a pas été interdite [ sauf toutefois le cas de l'article 1765.1717. Mais remarquez que la prohibition de céder n'emporte pas celle de sous-louer. Sic jugé, et avec raison , à Angers , le 27 mars 1811. (Sirey, 1818 , 2e partie, page 254. ) ] , mais toujours à la charge par lui de rester garant des faits du cessionnaire ou sous-locataire. Quand 1735. l'interdiction de céder ou de sous-louer existe , elle est de rigueur. [ C'est d'après cette disposition que la Cour de Colmar a jugé, le 26 août 1816, que le bail était résilié par le fait seul de la sous-location ( Sirey, 1819 , 2e partie , page 27 ) , mais bien entendu , dans l'intérêt du loca-

224 Liv. IV. Des differ. espèces de Contrats, et d'Engag. , etc.

teur seulement. Dans l'ancien droit , cette clause était , le plus souvent , regardée comme comminatoire. Peut-être faudrait-il excepter de la disposition de l'article 1717,1e cas prévu dans le n° ier de Particle 2102; c'est celui où le preneur est en faillite , et où la chose est sous-louée au profit de la masse des créanciers. ]

Cette interdiction peut avoir lieu pour tout ou partie 1717.de la chose louée.

L'obligation principale d'user en bon père de famille en contient trois autres :

La première , est celle de ne faire servir la chose qu'aux usages convenus dans le bail , ou, à défaut de convention , 1728. à ceux qui doivent être présumés d'après les circonstances , 1766. ou à ceux auxquels elle est naturellement destinée. [S'il n'existe ni convention , ni présomption contraire , les parties sont censées être convenues tacitement que la chose sera employée à l'usage auquel elle a été employée jusqu'à présent. ]

[Quant aux circonstances , une maison a été constamment louée pour faire une auberge. Le propriétaire la donne à bail à un serrurier , dont il connaît la profession. A moins que le bail ne contienne une clause contraire , on présumera qu'il a consenti à ce qu'elle cessât d'être auberge , et qu'elle devînt atelier de serrurerie. Par la même raison , si le locataire change de profession pendant la durée du bail , il ne pourra toujours réclamer que l'usage déterminé par la profession qu'il exerçait au moment du bail. Sic jugé , et avec raison , à Paris, le 5 décembre 18 14. ( Sirey , 181 5 , 2e partie, page 84.)]

La seconde , c'est d'apporter à la conservation de la chose , le même soin qu'un bon père de famille a de la sienne propre.

Faute par le preneur de se conformer à ces deux obligations , non-seulement il est tenu des dommages- 1729. intérêts du bailleur , mais encore le bail peut, suivant 1766. les circonstances, être résilié.

Il faut observer , en général , que , toutes les fois que

Tit. IV. Du Louage» ii5

le bail est résilié pour une cause provenant du fait du preneur , il est tenu de payer le prix convenu , pendant le temps nécessaire à la relocation , sans préjudice des dommages-intérêts résultant de l'abus. 1760.

La bonne foi , qui est de l'essence de ce contrat , comme de tous les autres , oblige , en outre , le preneur , sous peine de tous dépens , dommages et intérêts , d'avertir le bailleur des usurpations qui peuvent être commises sur le fonds. Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé pour l'ajournement, suivant la distance des lieux. [ ( Voyez, les art. 1768. 72 et 75 du Code de Procédure.) Il ne faut pas laisser à l'usurpateur le temps d'acquérir la possession annale. ]

[Quid , s'il s'agit d'un trouble de droit, putà d'une dénonciation de propriété faite au fermier , avec défense de payer à d'autres qu'au dénonçant ? Jugé en Cassation , le 12 octobre i8i4, que le fermier doit également dénoncer; et que le délai d'un an pour intenter l'action possessoire , court du jour de l'action dirigée contre le fermier , quoiqu'elle n'ait pas été dénoncée au propriétaire , sauf le recours de celui-ci contre le fermier. ( Sirey , 181 5 , 2e partie , page 124. ) L'obligation du fermier , dans ce cas , est fondée sur un des principes du droit naturel que nous avons établi , portant que nous sommes obligés de faire le bien du prochain , toutes les fois que nous le pouvons, sans qu'il en résulte pour nous de préjudice.

L'article 1768 paraît restreindre cette disposition au cas où il s'agit d'un bien rural; mais je pense qu'il en doit être de même d'un fonds urbain. L'article 6i4 qui impose la même obligation à l'usufruitier, ne fait aucune distinction; et si l'on a fait une mention plus particulière d'un fonds rural , c'est que les usurpations sont bien pins faciles et plus fréquentes sur ces sortes de fonds, que sur les fonds urbains. D'ailleurs, l'article 1732, qui est commun aux baux à loyers et à ferme , décide formellement que le locataire est tenu des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Si donc le locataire d'une maison , qu'il a VII. i'5

226 Liv. IV. Des dijfér, espèces de Contrats, et d'Engag., etc»

occupée pendant long-temps, a laissé acquérir une servitude par prescription, ou autre chose semblable, il en est responsable.]

La troisième obligation du preneur est de rendre la chose a la fin du bail, telle qu'il Fa reçue, d'après l'état

1730. fait entre lui et le bailleur. [ Quid , s'il s'en prétend propriétaire? Il ne doit pas moins la restituer. (L. 25, Cod. de Locato.) Et en effet, il ne possédait pas pour lui, mais bien pour le bailleur. C'est donc ce dernier qui possédait. Or le possesseur a droit de réclamer la possession, avant de répondre à aucune action au pétitoire. Si cependant la chose louée était mobilière, peut-être le locataire pourrait-il réclamer l'application de l'article 1946.]

[ Si l'état est sous seing-privé, doit-il être fait double? Il faut distinguer : Si cet état est fait dans l'intérêt des deux parties , putà, s'il tend à augmenter , sous certains rapports, et à diminuer, sous d'autres rapports, l'obligation imposée au preneur par l'article 1731, il doit être fait double , parce qu'il contient alors une convention synallagmatique. Elle est obligatoire de la part du preneur, puisqu'elle l'assujétit à rendre plus que n'exige la loi. Elle l'est également de la part du bailleur, puisqu'il se soumet à demander moins que la loi ne lui accorde. Mais si cet état se fait dans l'intérêt d'une seule des parties, putà , s'il tend seulement à augmenter l'obligation établie par l'article 1731, il suffira qu'il soit fait simple, et déposé entre les mains du bailleur. Si , au contraire, il tend seulement à la diminuer , il pourra être déposé entre les mains du preneur.]

S'il n'a pas été fait d'état, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives, et il

1731. doit la rendre telle. [Remarquez qu'aux termes de l'article 10 du tit. III de la loi du i± août 1790, n° 3, toutes les questions relatives aux réparations locatives des maisons et fermes, sont de la compétence des juges de paix, quel que soit le montant de la demande. Mais il faut qu'il s'agisse de réparations vraiment locatives, c'est-à-dire qui sont à la charge du locataire, de plein droit, et quand

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même il n'en serait fait aucune mention dans le bail. Car s'il s'agit de réparations, autres que des locatives, le juge de paix ne peut en connaître, quand même le locataire en serait chargé par le bail , qu'autant que le montant de la demande n'excède pas 100 francs. Sic jugé en Cassation, le i5 juillet 1807 (Bulletin, n° 100); et la même décision doit s'appliquer aux réparations usufructuaires. (Arrêt de la même Cour, du 10 janvier 1810 , Bulletin , n° 1.)

Il a élé jugé également par la même Cour, le i5 juin 1819 (Sirey, 1820, ire part., pag. 67), que s'il s'agit de nouvelles dégradations survenues après l'expiration du bail, mais causées par le défaut d'exécution d'un premier j ugement qui avait condamné le locataire à faire des réparations, ce ne sont pas-là des réparations locatives, et que, par conséquent, l'action nouvelle à intenter, à raison de nouvelles dégradations, n'est pas de la compétence du juge de paix.] Le preneur est admis toutefois à la preuve contraire. [Cette preuve pourrait-elle être faite par témoins, 1731. si la différence qui doit en résulter, excède i5o fr.? Je ne le pense pas. La preuve testimoniale ne doit, en général, être admise au dessus de cette somme, que lorsqu'il a été impossible au créancier de se procurer une preuve écrite. Or, ici la partie pouvait faire dresser l'état des lieux.] Quant aux dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, c'est à lui à prouver qu'elles n'ont eu lieu, ni par sa faute, ni par celle des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires : faute par lui de faire cette preuve, 1732, il en est responsable. [Cette disposition s'applique égale- 1735. ment au louage des meubles; et si, par suite de l'obligation imposée par cet article au locataire, il a payé le prix de la chose au bailleur, et qu'elle vienne à se retrouver, il en devient propriétaire. Par le paiement de ce que les Romains appelaient œstimatio litis , il se contracte entre lui et le bailleur une espèce de contrat de vente, qui établit entre eux les mêmes rapports et les mêmes obligations qu'entre un vendeur et un acheteur ordinaires, notamment quant à la garantie, si la chose venait à être revendiquée par un tiei's , sauf que l'obligation de garan-

228 Liv. IV. Des diffèr. espèces de Contrats, et d'Engag., etc.

tir devrait, dans mon opinion, se borner à la restitution de ce qui a été payé pour la valeur de la chose. Cela s'applique à tous les cas où le débiteur d'un corps certain est obligé d'en payer l'estimation au créancier.

Observez que la responsabilité du preneur cesse ou diminue, lorsqu'il y a une personne préposée par le bailleur pour avoir soin de la chose. Si donc j'ai loué une voiture, et que le cocher ait été fourni par le bailleur, je ne suis responsable d'aucun accident, excepté de ceux qui seraient la suite nécessaire des ordres imprudens que j'aurais pu donner. De même, si je suis locataire d'une maison , et qu'il y ait un portier préposé par le bailleur, je suis déchargé de toute responsabilité , relativement aux usurpations qui ont pu être à la connaissance du portier. C'était à lui à en instruire son maître ; et j'ai dû croire qu'il l'a fait.]

De V Obligation de -payer le prix du Bail.

1728. Le prix du bail doit être payé aux termes convenus, ou réglés par l'usage à défaut de convention. [La quittance du dernier terme fait-elle présumer le paiement des termes précédens? Pothier, des Obligations , n° 812, pense qu'il faut pour cela les quittances des trois dernières années. Il se fonde sur la loi 5, Cod. de Apochis publicis , qui a établi cette présomption pour le paiement des impôts. Mais si cette décision était adoptée, je crois qu'elle devrait s'appliquer aux cas et aux lieux où les loyers se paient par année, et qu'en général, il suffirait des quittances des trois derniers termes , pour faire présumer le paiement des précédens, pourvu toutefois que ces trois termes n'aient pas été payés en une seule fois. ( Voir Rousseaud de La Combe, verbo Arrérages, n° 1 , et les auteurs cités par lui.) Il faut, en outre , que ces quittances soient données par la même personne à qui devaient se faire les paiemens des termes antérieurs aux trois derniers, et à la même personne qui devait les faire. Et , en effet , cette décision est fondée sur ce que l'on ne

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présume pas que le créancier reçoive les termes postérieurs, avant d'avoir reçu les termes antérieurs. Or cette présomption ne peut exister, quand il s'agit de deux créanciers ou de deux débiteurs différens.

Blackstone ( Commentaire sur les lois anglaises) pense que le paiement d'une année d'arrérages d'une rente , doit faire présumer le paiement des années antérieures. Le Code Prussien exige les quittances des deux derniers termes, Tom. icr, part. 2, Tit. XVI, sect. 2 , art. i53. Le Code Français n'ayant rien décidé à cet égard , la question rentre entièrement dans le domaine du juge, qui décidera d'après les circonstances du fait.]

Le bailleur a , pour sûreté de sa créance à cet égard, sur les fruits de la chose , ainsi que sur le prix de tous les objets qui garnissent la maison ou la ferme , un privilège dont nous traiterons au Titre des Privilèges et Hypothèques ; et même , s'il s'agit d'un bail à ferme , la contrainte 2102. par corps peut être stipulée. 2062.

Nous avons déjà fait connaître les cas généraux dans lesquels le preneur a droit de demander une remise totale ou partielle sur le prix du bail. Nous ferons connaître, plus bas, les cas particuliers aux baux à ferme.