IV

De la Résolution du Bail,

Le bail est résolu :

Par le consentement mutuel des parties , et sauf toutefois le droit des tiers [Si par exemple, le locataire a sousloué pour un temps égal à celui qui reste pour compléter son bail, il ne peut résilier au préjudice du sous-locataire , si toutefois le sous -bail est authentique , et si le sous-locataire est en possession. (Argument tiré de l'article 1743 , et de ce qui sera dit sur icelui , ci-après.)] ;

Par l'expiration du temps convenu pour la durée de la jouissance ;

Par la résolution du droit du bailleur, mais dans certains cas seulemeut;

23o Liv. IV. Des différ. espèces de Contrats, et d'Engag., etc.

Parla perte de la chose louée;

Par l'inexécution des engagemens de la part du bailleur 1741» ou du preneur.

Le consentement mutuel est nécessaire, lorsqu'il y a un temps fixé pour la durée du bail. Les effets de la résolution sont déterminés dans ce cas, pour la convention des parties.

Par V expiration du temps convenu , etc. : Lorsqu'il n'y a pas de convention à cet égard [ L'article 1756 dit : Si le bail a été fait sans écrit. La circonstance de l'écriture est absolument indifférente pour la durée du bail ; elle n'a d'effet que relativement à la preuve. Mais si les parties sont d'accord sur l'existence du bail et sur sa durée , l'on n'en appliquera pas moins l'article 1737, quoiqu'il n'y ait pas d'écrit. Nota* On a jugé en Cassation , les 12 et 17 juin 181 1, que les baux verbaux , tant qu'il n'y avait pas de contestation, ne donnaient point ouverture au droit d'enregistrement. (Sirey, 1811 , ire partie, pag. 238 et 267.)], le bail finit à la volonté de chacune des parties , sauf ce qui sera dit pour les baux a ferme , et à la charge d'observer les délais fixés par l'usage des lieux, pour la significai736.tion du congé.

[A Paris , pour une maison , un corps de logis entier , ou une boutique , six mois ;

Pour un appartement au dessus de quatre cents francs , trois mois 5 de quatre cents francs et au dessous , un mois et demi.

Il est aussi des délais particuliers, à raison de la profession des locataires, lorsqu'ils sont, par exemple, astreints à demeurer dans tel quartier, à remplir telles formalités, etc.

Mais remarquez que le congé ne peut jamais être donné que pour un terme d'usage. En conséquence , le délai ne court que du jour qui précède ce terme , de six semaines , de trois, ou six mois. Ainsi, soit un logement de 3x>o francs à Paris : les termes d'usage étant, dans cette ville, les ier janvier, avril, juillet et octobre , si l'on suppose le congé donné le ier décembre, le délai de six semaines, ou d'un

Tit. IV. Du Louage. iZ

mois et demi , ne courra toujours que du i5 février; et par conséquent le bail n'expirera que le ier avril.]

On appelle congé , la déclaration faite par l'une des parties à l'autre, qu'elle entend que le bail cesse d'avoir son effet.

Lorsqu'il y a un temps convenu pour la durée du bail, il cesse de plein droit à l'expiration du terme, sans qu'il soit nécessaire de signifier de congé. [Mais il faut bien 17^7. prendre garde de distinguer le terme du bail, des différentes époques auxquelles chacune des parties peut le résilier d'après la convention. Ainsi , il est assez d'usage à Paris de faire un bail que l'on appelle de trois, six ou neuf années. C'est vraiment un bail de neuf années , mais qui contient la faculté , en faveur de chacune des parties, de le résilier, à l'expiration des trois ou six premières années ; en conséquence , ces sortes de baux ne cessent de plein droit qu'à l'expiration de la neuvième année. Si l'une des parties veut résilier à l'expiration de la troisième ou de la sixième année , elle le peut , mais en donnant congé , conformément à l'article 1756 : et en effet, puisque la résiliation n'est que facultative, il faut bien que la partie qui prétend en user, en donne connaissance à l'autre.]

Si le preneur continue de jouir [pendant quel temps? Cela est laissé à l'arbitrage du juge. L'on sent, d'ailleurs, qu'il n'est pas nécessaire que ce temps soit fort long. Il faut, en outre , que le locataire n'ait pas commencé à déménager; car le fait du déménagement, même commencé, détruirait la présomption sur laquelle est fondée la tacite réconduction. Si cependant les meubles avaient été reportés, au su et sans opposition du bailleur, il y aurait bien certainement tacite réconduction. ] , au su du bailleur et sans opposition de sa part [L'article dit : reste et est laissé ; ce qui suppose qu'il y a consentement tacite du bailleur ; lequel consentement résultera du défaut d'opposition. ] , postérieurement au terme fixé , il en résulte un nouveau bail, qui est censé fait aux mêmes conditions que le premier, sauf la durée, qui est déterminée, dans ce cas , d'après les règles relatives aux baux non

232 L iv. IV. Des dijfèr. espèces de Contrats , et d'Engag. , etc,

1759. écrits. Ce bail se nomme tacite réconduction. [J'ai dû

1738. rédiger ainsi la disposition, pour concilier l'article 1738

avec l'article 1769. L'article 1768 dit que , lorsqu'il y

a tacite reconduction, il s'opère un nouveau bail, dont

Vejfet est réglé par l'article relatif aux locations faites

sans écrit. De quel effet, de quel article , le Code a-t-il

entendu parler? Est-ce de l'article 1715, 1716, ou 1756?

D'abord ce ne peut être du 1715e, puisqu'il traite du bail

qui n'a encore reçu aucun commencement d'exécution; et

ici , au contraire , le nouveau bail n'existe que par le fait.

Ce ne peut être du 1716e, relatif à la fixation du prix 5 car

l'article 1769, fait également pour le même cas de tacite

réconduction, porte qu'alors le locataire est censé occuper

les lieux aux mêmes conditions que celles du bail écrit 9

qu'il avait auparavant , mais seulement pour le terme fixé

par V usage des lieux. Ces derniers mots prouvent que , par

V article cité dans le 1738e, il faut entendre le 1756e, pour

ce qui concerne les baux à loyer, et les articles 177^ et

1775, pour les baux à ferme; et que, conséquemment , le

nouveau bail n'est assimilé aux baux sans écrit , que pour

ce qui concerne sa durée. D'ailleurs, ce même article 1758

se trouve, par le fait, placé entre plusieurs articles, où il

est question uniquement de la durée du bail.

Il résulte de ce qui vient d'être dit , qu'il y a bail nouveau , à chaque tacite réconduction. Sic jugé en Cassation, le 25 obtobre 181 3. (Sire y, i8i5, ire partie, page 5i. C'est pour cela que le cautionnement donné pour l'exécution du premier bail , ne s'étend point aux obligations résultant de la tacite réconduction. (Article 1740.)

Quid, à l'égard des hypothèques convenues pour la sûreté du premier bail ? Elles ne s'étendaient pas anciennement à la tacite réconduction CL A Combe, verbo Bail, sect., 6, n° 3); à plus forte raison doit-il en être de même, actuellement que le système de la publicité des hypothèques a prévalu.]

La tacite réconduction est fondée sur le consentement présumé du bailleur. Si donc il a manifesté une volonté contraire , par exemple , s'il a fait signifier un congé , ou

Tit. IV. Bu Louage. a33

une sommation de vider des lieux [J'ai ajouté ces mots, parce qu'il est possible qu'il n'y ait pas eu besoin de congé ; puta, si le bail est expiré.], le preneur, quoique ayant continué de jouir, ne peut invoquer la tacite réconduction. 1739.

La résolution du droit du bailleur n'opère la résolution du bail , qu'autant que le bailleur est lui-même locataire, ou que le bail est à longues années. [On entend ordinairement par cette expression , un bail fait pour plus de neuf ans. [Voyez les deux notes suivantes.)] Nous avons déjà vu quelle était la règle établie pour les baux faits par les tuteurs , les usufruitiers , les maris et les acquéreurs à réméré. [Voyezles articles 695, 1429, ié3o, 1673 et 1718.)] Quant à l'acquéreur d'un héritage baillé à loyer ou à ferme , il ne peut expulser le fermier ou le locataire , dont le bail a une date certaine antérieure à la vente.

[L'article 1743 ne parle que de l'acquéreur à titre onéreux; quid, de l'acquéreur à titre gratuit? ( Voyez le dernier paragraphe de la note suivante, et Pothier, du Louage, n° 296.)

Quid , si la chose est vendue à la requête des créanciers? La même disposition a lieu {Code de Procéd., art. 691), sauf le cas de fraude. (Art. 1167.) L'on pourrait cependant prétendre que les créanciers ayant hypothèque sur l'immeuble, pourraient, sans alléguer la fraude, demander la nullité d'un bail, même ayant dale certaine, qui préjudicierait à leurs intérêts 5 putà, s'il était à longues années, et qu'il restât encore beaucoup de temps à courir. En effet, comme nous l'avons déjà fait observer, ces sortes de baux sont comparés, sous beaucoup de rapports, à des aliénations. Et d'ailleurs, cette doctrine paraît évidemment fondée sur l'équité. Supposons, en effet, qu'un immeuble loué pour vingt-sept ou trente-six ans, vienne à être saisi la première ou la seconde année du bail , à la requête des créanciers du bailleur : croit-on qu'ils en retireront le même prix, que s'il était loué pour le temps ordinaire de neuf ans? et si , d'un autre côté, l'on regarde ces sortes de baux comme des aliénations , puisqu'ils sont interdits à tous ceux qui ne peuvent aliéner, pourquoi ne les con-

23:j ^iv. IV. Des différ. espèces de Contrats , et d'Engag., etc.

sidèrerait-on pas sous le même rapport , lorsqu'il s'agit de l'intérêt des créanciers , qui sont certainement aussi favorables ? C'est même par suite de ce principe, que je n'accorderais la faculté de faire rescinder le bail, qu'aux créanciers hypothécaires, inscrits au moment où le bail a acquis une date certaine , parce que l'immeuble ne pouvait être aliéné à leur préjudice. Quant aux chirographaires , le débiteur pouvait, en vendant, les priver de tout droit sur l'immeuble. Il a donc pu faire un acte qui leur est bien moins préjudiciable.

Enfin on peut dire encore à l'appui de cette opinion, que le preneur à bail n'est pas plus favorable que le preneur à antichrèse; et cependant l'art. 2091 décide formellement que l'antichrèse ne préjudicie point aux droits que des tiers peuvent avoir sur le fonds.

La même décision doit s'appliquer, à plus forte raison aux baux à court terme, mais dont le prix a été payé par anticipation , et contre l'usage des lieux.

Le propriétaire est-il obligé d'entretenir les baux faits par le possesseur de bonne foi? Je pense qu'il faut apporter la même distinction : les baux de 9 ans ou au dessous , n'étant que des actes d'administration , doivent être entretenus, s'ils sont faits sans fraude. Secùs à l'égard des baux à long terme. La même disposition pourrait être appliquée aux baux faits , même par le possesseur de mauvaise foi , si le fermier ou locataire n'était pas d'ailleurs complice de la fraude.]

\L 'acquéreur ne peut expulser. Dérogation à l'ancien droit consacré par la fameuse loi Emptorem 9 9 , Cod. de Locato conducto.Vai vu, avec surprise, quelques personnes, d'ailleurs très-instruites, prétendre que la disposition de cette loi n'était fondée que sur une subtilité des lois romaines, tandis qu'elle n'était que la conséquence des principes les plus incontestables du droit. Il est certain, en effet, que le bail ne donne point le jus in re. 11 ne peut donc en résulter qu'une action personnelle. Or, le caractère distinctif, essentiel, de l'action personnelle, c'est de ne pouvoir être donnée que contre celui avec lequel on a

Tit. IV. Du Louage. 235

contracté, et qui s'est personnellement obligé, ou contre ses successeurs universels. Dans le bail, le preneur ne peut donc, stricto jure , avoir d'action que contre celui qui lui a donné la chose à bail. L'acquéreur à titre singulier, n'étant point successeur du bailleur , n'est point obligé de remplir ses obligations. Si le bailleur s'est mis par son fait dans l'impossibilité de les remplir, il est sans doute tenu d'indemniser le preneur; mais là se borne le droit de celui-ci; et il ne peut avoir d'ailleurs, en vertu du contrat de bail , aucune action contre l'acquéreur, qui n'a contracté envers lui aucune obligation. Tels sont les principes sur lesquels était fondée la loi Emptorem, principes qui ne sont certainement pas des privilèges , c'est-à-dire des dérogations aux principes généraux du droit, puisqu'ils n'en sont que la conséquence rigoureuse. C'est, au contraire, la disposition de l'article 1743, qui est elle-même une dérogation aux principes; mais elle est fondée sur l'équité , et sur l'intérêt de l'agriculture.

Sur l'équité : On a pensé qu'il ne devait pas être permis au vendeur de faire indirectement ce qu'il ne pouvait faire directement; qu'il ne pouvait résoudre le bail par sa seule volonté; et que, cependant, il pourrait venir au même but par une vente qui dépend uniquement de cette même volonté ; que l'action en dommages-intérêts pourrait être inutile par l'insolvabilité du bailleur ; que d'ailleurs , elle serait, la plupart du temps, insuffisante, pour indemniser le preneur; que l'observation rigoureuse des principes pourrait donner lieu à beaucoup d'inconvéniens , tandis qu'il n'en peut résulter presque aucun de la disposition de l'art. 1743 , surtout si on l'entend comme nous allons l'expliquer.

Sur l'intérêt de V agriculture. Il est certain qu'un fermier se livrera, avec bien plus de sécurité et de facilité, à des améliorations, lorsqu'il sera assuré d'une jouissance quelconque, que lorsqu'il craindra, à chaque instant, de s'en voir privé par l'effet d'une vente qu'il ne peut empêcher, etc.

Si l'article 17 43 est tout simplement une dérogation aux

236 Liv. IV. Des dijfèr. espèces de Contrats, etd'Engag.,etc.

principes généraux du droit, il faut en conclure, ainsi que nous l'avons fait observer, que l'on n'a pas voulu, pour cela, changer la nature du droit résultant du contrat de bail; que, nonobstant la disposition de cet article, ce droit n'est pas un j us in re , mais un pur jus ad rem , et un droit mobilier, puisqu'il ne tend qu'à la perception des fruits, qui sont des meubles : autrement il faudrait dire que le tuteur ne pourrait donner à bail les immeubles de son pupille, le mari ceux de sa femme; qu'ils ne pourraient consentir la résiliation de ces mêmes baux, etc.; ce qui est contraire aux dispositions du Code.

Remarquez encore que l'article ne dit pas que l'acquéreur est obligé d'entretenir le bail fait par le vendeur, mais qu'il ne peut expulser le fermier ; ce qui est bien différent : car la prohibition d'expulser suppose que le fermier est en jouissance; d'où l'on peut conclure que, si le fermier, quoiqu'ayant un bail authentique, n'est pas encore en jouissance, l'acquéreur ne sera pas obligé d'entretenir le bail; et cette distinction est fondée en raison. Quand le fermier est en jouissance, l'acquéreur ne peut l'ignorer; c'est à lui de s'informer à quel titre il jouit, à se faire exhiber le bail avant d'acquérir. Si le locataire n'est pas en jouissance, comment l'acquéreur pourra-t-il savoir qu'il existe un bail?

Le mot expulser signifie encore que, si le bail n'a pas de date certaine, l'acquéreur n'a pas besoin d'en demander la nullité , mais que le bail n'a aucun effet à son égard, et qu'il peut renvoyer le fermier de piano. Mais pourrat-il l'expulser de suite? Je ne le pense pas. Par cela seul que le fermier est en jouissance, l'existence d'un bail verbal est certaine. C'est donc comme s'il avait un bail ayant date certaine, et d'une durée égale à celle d'un bail verbal. L'acquéreur sera donc obligé de suivre les règles prescrites pour l'expulsion des locataires ou fermiers qui jouissent sans bail écrit. Cependant le contraire a été jugé à Turin, le 21 juin 1810 (Sirey, 1811, 2e partie, page 255); mais je ne suis pas de l'avis de cet arrêt. Il me semble que ce cas peut être assimilé à celui où le bail ,

Tit. IV. Du Louage. 23 7

quoiqu'authentique, contiendrait cependant la clause, que le fermier pourra être expulsé par l'acquéreur, sans dommages-intérêts. Or , il est certain qu'alors celui-ci est obligé de suivre Pusage des lieux pour le congé. ( Art. 1748.) C'est l'opinion de Pothier, du Louage , n° 297, et de Brodeau, lettre S, 11.

Quidy si le bail n'ayant pas de date certaine, l'acquéreur n'expulse pas le fermier , celui-ci pourra-t-il résilier le bail à sa volonté? Pothier, n° 298, est de l'avis de l'affirmative. Il se fonde sur ce que tout doit être réciproque entre les parties. Cette raison n'est pas fondée 5 il n'est pas de l'essence du contrat qu'il y ait réciprocité. Les parties ne pourraient-elles pas convenir, par exemple, que l'une d'elles seulement pourra résilier le bail à telle époque, sans que l'autre eût, pour cela, la même faculté? Or, le droit qui pourrait résulter de la convention, ne peut-il pas résulter également de la loi, ainsi que nous le voyons dans les articles 1^29, i43o et 1729, qui annulent le bail dans l'intérêt du bailleur seulement? Enfin, ne s'agit-il pas ici d'un droit personnel à l'acquéreur, tellement même, que ce n'est que par rapport à lui que la date certaine est exigée? Mais je crois bien que le fermier peut demander à ne pas rester dans l'incertitude , et exiger que l'acquéreur déclare de suite , s'il entend, ou non, entretenir le bail. Les mêmes dispositions doivent s'appliquer aux baux faits par les maris, les tuteurs, ou les usufruitiers, dans le cas où la nullité n'en serait pas demandée par les femmes, les mineurs , ou les propriétaires.

Quant au consentement tacite, résultant, par exemple, de la recette d'un terme de loyer, sans réserve , les juges pourront décider , d'après les circonstances , s'il en résulte la présomption que l'acquéreur a entendu adhérer au bail, et l'entretenir.

Le donataire de l'immeuble pourrait-il expulser le fermier dont le bail n'aurait pas de date certaine? Pothier, n° 296, était d'avis de la négative; il se fondait sur ce que la reconnaissance que le donataire doit au donateur, l'oblige

238 Liv. IV. Des differ. espèces de Contrats , et d'Engag. , etc.

à ne pas faire une démarche qui exposerait ce dernier à un recours en garantie de la part du fermier. Ce motif étant de toute justice, je pense qu'il serait adopté dans notre droit, sauf toutefois le cas de fraude. Remarquez, au surplus, que nous n'entendons parler ici que du donataire entre vifs. Quant au légataire , le bail fait par le testateur ayant acquis une date certaine par sa mort, la question ne peut s'élever à son égard.]

L'acquéreur peut expulser le fermier , s'il a été expressément stipulé dans le principe, entre le bailleur et le preneur , que la résiliation pourrait avoir lieu en cas de 1743. vente. [De même, l'acquéreur ne pourra expulser le fermier, même dont le bail n'a pas une date certaine, si par une clause particulière du contrat de vente, il a été chargé d'entretenir le bail. Nec obstat que le contrat de vente est , à l'égard du locataire , res inter alios acia ; car le vendeur étant son débiteur , en raison de l'obligation de garantie, il peut, comme son créancier , exercer ses droits, conformément à l'article 1166. Et d'ailleurs, le bail a acquis une date certaine à l'égard de l'acquéreur, par la mention qui en a été faite dans son contrat d'acquisition. Il paraît, suivant de La Combe, verbo Bail, sect. 2, n° 1, que la jurisprudence ancienne était contraire, et que l'on jugeait que l'acquéreur, même chargé d'entretenir le bail , pouvait expulser le fermier en l'indemnisant. Celte jurisprudence ne serait certainement pas suivie actuellement.

Quid, si la réserve existe dans le bail , mais qu'il n'en ait pas été fait mention dans le contrat de vente, l'acquéreur pourra -t-il expulser ? Je ne le pense pas. Il n'est pas partie dans le bail , qui est , à son égard , res inter alios acta. D'ailleurs , en expulsant , il expose le vendeur à des dommages-intérêts ; ce qui ne peut avoir lieu sans le fait de ce dernier. Enfin, de ce qu'on s'est réservé la faculté d'user d'un droit, ce n'est pas une raison pour qu'on en use réellement. Le bailleur a pu faire la réserve, parce qu'il espérait vendre un meilleur prix; et c'est peut-être parce qu'il n'a pas trouvé le prix sur le-

Tit. IV. Du Louage. iZcj

quel il comptait, qu'il n'en a pas fait mention dans le contrat de vente.

Quid, s'il a été fait bail du même héritage à deux personnes? Laquelle sera préférée? D'abord, celle qui est en jouissance, quand même son bail serait postérieur en date , si toutefois elle est de bonne foi. ( Argument tiré de l'article n4i.) Si aucune des deux n'est en jouissance, l'on préférera celle dont le bail a une date certaine. Si les deux baux l'ont également, on préférera celle qui a le plus ancien bail. S'ils sont tous deux sous seing-privé, l'on préférera celle qui, la première, a formé sa demande : elle a, en quelque sorte , donné par là une date certaine à son bail. ]

Lors même que cette stipulation existe, le preneur ne peut être expulsé de suite; mais il doit être averti au temps d'avance réglé par l'usage des lieux pour les congés. Ce temps est au moins d'un an , s'il s'agit de biens ruraux. Il peut, en outre, exiger des dommages-intérêts, i^4^qui, s'il n'y a rien eu de stipulé à ce sujet, sont déterminés de la manière suivante : *744«

S'il s'agit de fonds urbains [Il faut entendre par là un fonds destiné principalement à l'habitation ou au commerce. Une ferme est censée fonds rural, quoiqu'il y ait une habitation pour le fermier, parce que l'objet principal d'une ferme est l'exploitation des biens qui en dépendent] , les dommages-intérêts sont fixés à une somme égale au montant du loyer pendant le temps accordé par l'usage des lieux entre le congé et la sortie. [Si le congé 174^. doit être donné trois ou six mois avant la sortie du locataire, l'indemnité sera de trois ou six mois de loyer.]

Si le bail est de biens ruraux, l'indemnité est du tiers de la valeur des loyers qui restent à courir j usqu'à la fin du bail. 1746.

Enfin, s'il s'agit de manufactures, usines, ou autres établissemens qui exigent de grandes avances, l'indemnité est réglée par experts. 1747.

Dans tous les cas, le preneur ne peut être contraint

240 Liv. IV. Des diffèr. espèces de Contrats, et d'Engag. , etc.

dévider les lieux, qu'il n'ait reçu, soit du bailleur, soit

1749.de l'acquéreur , l'indemnité à laquelle il a droit.

Si le bail n'a pas de date certaine, l'acquéreur peut expulser le preneur sans indemnité, sauf le recours de

1750. celui-ci contre le bailleur.

Si la vente a été faite à pacte de rachat, le bail ne peut être résilié, quand même il n'aurait pas de date certaine, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, l'acquéreur soit devenu propriétaire incommu-

1 75i. table. [Il paraît que telle était aussi l'ancienne doctrine. [Voir un arrêt de Bordeaux, du 16 février 1662, rapporté au Journal du Palais.)]

Nous avons vu, au § II, ci-dessus, que la perte de la

1 741 • chose louée opérait la résolution du bail.

Par l'inexécution des engagemens , etc. : Cette cause diffère des précédentes , en ce que , dans celles-ci , la résolution du bail a lieu de plein droit, au lieu que, pour cause d'inexécution des engagemens, elle doit être de-

1 184. mandée et prononcée en justice. Nous avons vu précédemment, et nous verrons par la suite, quels sont les engagemens dont l'inexécution donne lieu à la résiliation du bail.

Conformément au principe établi au Titre des Contrats en général, que nous stipulons, non - seulement pour nous, mais encore pour nos héritiers, le bail n'est résolu,

1742. ni par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

SECTION II

Des Règles particulières aux Baux a loyer ou à ferme.

Ces règles sont, comme les précédentes, relatives, Aux obligations du bailleur 5 A celles du preneur ; A la résolution du bail.

Trr. IV. Du Louage, î^1

Baux à loyer.

§ Ier.

Des Obligations particulières du Bailleur.

Dans le droit actuel, le bailleur est strictement tenu de faire jouir le preneur pendant le temps fixé par le bail. La loi JEde [ 3, Cod. Locato conducto. Cette loi était bien certainement un privilège : car elle contenait dérogation aux règles ordinaires des contrats, qui veulent qu'une des parties ne puisse s'affranchir de ses obligations, sans le consentement de l'autre. ] est formellement abrogée par l'art. 1761 du Code, quant à la disposition qui autorisait le bailleur propriétaire à résilier le bail, quand il déclarait vouloir occuper par lui-même. Maintenant le bailleur, propriétaire ou non, ne peut exercer ce droit, qu'autant qu'il se l'est réservé par le bail 5 et alors il est tenu de siguifier un congé au temps d'avance, et aux époques, déterminés par l'usage des lieux. [Ainsi il y 3,1762. entre l'ancien et le nouveau droit, ces différences :

i°. Que, dans l'ancien droit, la faculté accordée au bailleur de résilier le bail, en déclarant qu'il voulait occuper par lui-même, était de droit, et ne pouvait lui être ôtée que par une stipulation expresse. Dans le droit actuel, au contraire, il faut qu'elle lui soit donnée par une convention spéciale.

2°. Dans l'ancien droit, cette faculté ne pouvait être exercée de droit que par le bailleur propriétaire. Dans le droit actuel, la convention peut avoir lieu en faveur de tout bailleur , même non propriétaire. ]

Le bailleur est tenu des réparations, même de celles qui sont dites locatives, quand elles sont occasionées par vétusté ou force majeure. Il est tenu spécialement du 1755. curement des puits, et de celui des fosses d'aisances, s'il n'y a convention contraire. [Anciennement, le curement 1756. des fosses d'aisances était à la charge du bailleur, et celui des puits à la charge du preneur.]