VII

i/[i Liv. 1 V. Des differ. espèces de Contrats , et d'Engag. , etc.

Des Obligations particulières du Preneur.

Dans le bail à loyer , le preneur est tenu de garnir la maison de meubles suffisans pour répondre du loyer, ou de donner des sûretés équivalentes; sinon, il peut être 17 52. expulsé, et le bail résilié. [Comment cela doit-il être entendu? Si, par exemple, il s'agit d'un bail de 18 ans, à raison de 5,ooo francs par an, le preneur sera-t-il obligé de garnir les lieux de meubles d'une valeur de 54,ooo francs? Je ne le pense pas : d'abord on ne pourrait tout au plus exiger de sûreté que pour 5 ans. (Art. 2277.) Mais d'ailleurs il n'est pas présumable que le locateur laisse passer tout ce temps sans demander son paiement. Il est vrai qu'en cas de déconfiture, et si son bail a une date certaine, il a un privilège pour toutes les années échues et à échoir jusqu'à la un du bail ; mais ce ne peut être là une raison pour exiger ce qui, dans plusieurs cas, devrait être regardé comme impossible. Ce sera donc aux juges à statuer ex aequo et bono. L'art. 417 de la Coutume d'Orléans regardait la sûreté comme suffisante, lorsque la valeur des meubles était égale à deux termes de loyer. ]

Il est tenu des réparations locatives, quand elles ne ï y55. sont occasionées, ni par vétusté, ni par force majeure. Ces réparations sont celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux. [L'obligation imposée au locataire, de faire les réparations locatives, n'est pas fondée sur ce que les dommages sont censés résulter de l'usage de la chose; car, alors, elles devraient être à la charge du bailleur (argument tiré de l'art. 1766); mais, au contraire, parce qu'on présume, dans ces divers cas, qu'il y a faute de la part du locataire, ainsi que nous allons le faire voir.]

Ces repaierions sont, enlr'autres,

Aux âtres, contre -cœurs [Orj présume que le dégât vient de ce qu'on a jeté les bûches trop fort.], cham-

Tit. IV. Du Louage, itfi

branles et tablettes de cheminées [On présume qu'ils ont été heurtés par maladresse ou autrement. ] ;

Au récrépiment du bas des murailles des appartenons et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre [On présume que l'on a dégradé les murs avec des balais ou avec des meubles; c'est pour cela que l'article ne parle que des lieux d'habitation. S'il s'agissait d'une cour ou d'un jardin, l'on présumerait que le dégât provient de l'humidité, et il serait à la charge du bailleur.] ;

Aux pavés et carreaux des chambres, s'il y en a seulement quelques-uns de cassés [Si tous, ou presque tous étaient cassés, on présumerait qu'il y a vétusté, sauf la preuve contraire.] ;

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidens extraordinaires;

Aux portes, croisées, planches de cloisons, fermetures de boutique, gonds, targettes et serrures, etc. 1754»

D'après les règles posées dans la section précédente, le preneur est responsable de l'incendie, à moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou par vice de construction \Puta, si des poutres ou solives étaient appuyées sur le mur d'une cheminée, et qu'il n'ait pas été pris les précautions nécessaires pour empêcher la communication du feu. ], ou qu'il a été communiqué par une maison voisine. S'il y a plusieurs locataires, ils sont tous 1733. solidairement responsables, excepté dans deux cas :

Le premier, s'il est prouvé que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux : celui-là seul est tenu.

Le second, si quelques-uns prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux : ils n'en sont pas tenus. l7M*

Le tout, sans préjudice de la peine correctionnelle, portée par l'art. 471 du Code Pénal, contre ceux qui négligent d'entretenir, réparer, ou nettoyer les fours, cheminées, ou usines, où l'on fait usage de feu ; laquelle peine est une amende d'un à cinq francs.

Les sous-locataires sont assujétis aux mêmes obligations que les locataires principaux. [(Voyez ci-après , au Titre des i?53. Privilèges et Hypothèques , cbap. I , sect. 2.)]

u44 Lit. IV. Des differ. espèces de Contrais , et d'Engag. , etc.

Des Règles particulières relatives à la résolution, du

Bail à loyer.

S'il s'agit du bail d'un appartement meublé , il est censé fait à l'année , au mois , ou au jour, suivant que le prix a été fixé à raison de tant par an , par mois, ou par jour. S'il n'y a rien de constaté à cet égard , la location est censée

1758. faite suivant l'usage des lieux. [Quant à la location par an, je crois qu'il faudrait encore se référer, sur ce point , à l'usage des lieux. A Paris , le prix des appartemens non meublés est fixé à tant par an; et cependant le bail non écrit peut être résilié tous les trois mois, par l'une ou par l'autre des parties , en se donnant congé au terme fixé par l'usage. A plus forte raison , doit- il en être de même pour les appartemens meublés.]

Si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps de logis, boutique, ou autres appartemens, le bail, à moins de stipulation contraire, est toujours censé fait pour une durée égale à la durée ordinaire du bail dus lieux

1757/qu'ils doivent garnir d'après l'usage local. [C'est-à-dire que, quand même le bail des lieux serait écrit et de longue durée , les meubles ne seraient toujours censés loués que pour la durée ordinaire d'un bail non écrit, fixé par l'usage des lieux. Et , en effet, le propriétaire des meubles a pu ignorer les stipulations particulières existantes entre le preneur et le bailleur; et, par conséquent , il n'a dû compter que sur la durée d'un bail ordinaire.]

Baux à ferme. .

$ If.

Des Obligatio7is spéciales du Bailleur.

Le bailleur est tenu de délivrer la contenance portée dans le contrat. Cependant, en cas de différence, il n'y a

Tit. IV. Du Louage. ifô

lieu à augmentation ou diminution du prix de fermage , que dans les cas et suivant les règles exprimés au Titre de la Vente. {Voyez les art. 1617, 1618, 1619.) 1765.

Des Obligations spéciales du Preneur.

Ces obligations sont relatives au mode d'user de la choie, ou au paiement du prix.

Au mode d'user de la chose : Le preneur d'un héritage rural doit cultiver le fonds en bon père de famille [Il doit façonner les terres au temps accoutumé , et avec les engrais convenables. Il ne doit point les charger, les effriter, les dessaisonner. S'il y a des vignes , il doit les échalader, les provigner, etc. 5 le tout suivant l'usage des lieux.] ; en conséquence, il ne doit point abandonner la culture : il doit garnir l'héritage des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, et engranger dans les lieux à ce desti-1766. nés, d'après le bail ou l'usage. [Les fruits étant le gage 1767. des loyers , il est essentiel qu'ils ne sortent pas de la ferme pour être engrangés ailleurs, où ils deviendraient le gage d'un autre propriétaire.] Faute par lui de se conformer à toutes ces obligations, le bail peut, suivant les circonstances, être résilié, sans préjudice, dans tous les cas, des dommages-intérêts du bailleur. 1766.

Il doit laisser, en sortant , les pailles et engrais de l'année, gratuitement, s'il les a reçus ainsi lors de son entrée en jouissance; sinon, le bailleur peut toujours les retenir, mais sur estimation. [C'est une dérogation aux règles or- 1778. dinaires de la propriété ; mais dérogation fondée sur la faveur due à l'agriculture.] Il doit également laisser à celui qui lui succède , les logemens convenables , et autres facilités déterminées par l'usage des lieux pour les travaux de l'année suivante 5 et réciproquement, il a droit d'exiger de celui qui entre , les mêmes facilités pour la consommation des fourrages et les récoltes à faire. 1 777-

iffô Liv# IV. Des differ» espèces de Contrats , et d'Engag., etc.

Si le preneur est colon partiaire [C'est-à-dire, si le prix du fermage consiste dans une quote des fruits recueillis sur le fonds. Secus , si c'était une quotité de fruits , déterminée, et indépendante de la récolte. Il est clair que le propriétaire n'aurait pas le même intérêt.], il ne peut , ni céder son bail, ni sous-louer, à moins que la faculté ne lui en ait été expressément accordée; sinon , le bailleur 1763. a droit de demander la résiliation du bail, avec dommages- 1764. intérêts. [Le propriétaire ayant droit à une partie des fruits proportionnée à la récolte , a intérêt que la culture ne soit point abandonnée à toutes sortes de personnes. Remarquez que l'on ne dit pas : Le bail ne peut être résilié ; mais le bailleur a droit, etc. Le fait seul de la cession suffit pour que les juges doivent prononcer la résiliation, si le bailleur la demande.

Il paraît résulter de là que le bail partiaire est toujours censé fait intuitu personœ ; mais ne pourrait-on pas en conclure qu'en cas de décès du colon , le maître n'est pas tenu d'entretenir le bail? C'est en effet une espèce de société ; et il est de principe que la société finit par la mort de l'un des associés, et surtout de celui cujus indus tria electa est, comme dans l'espèce.]

Au paiement du prix : La jouissance de la chose étant

la cause pour laquelle est dû le loyer, et cette jouissance,

dans le bail à ferme, consistant dans la perception des

fruits , s'il arrive par cas fortuit que le preneur soit privé

de la totalité, ou au moins de moitié d'une récolte [ à faire.

Secus, si elle est faite, comme nous le verrons plus bas.],

il peut demander une remise proportionnelle sur le prix

i769.de fermage, à moins cependant qu'il ne se trouve indem-

i77o.nisé de la perte par l'excédant de récolte des autres années.

Nous disons par cas fortuit, parce que, si la cause du

dommage était existante et connue à l'époque où le bail

a été passé , il n'y a plus, à proprement parler, de cas

1771 . fortuit; et le preneur ne peut demander de remise. [Si,

par exemple, les terres sont voisines d'une rivière sujette

aux débordemens : l'on présume, dans ce cas, que le prix

du bail a été fixé en conséquence.]

Tit. IV. Du Louage. 1^

La disposition qui , dans ce cas, met les cas fortuits à la charge du bailleur, étant seulement de la nature , et non de l'essence du contrat, les parties peuvent y déroger par une stipulation expresse, en observant toutefois que, 1772. si la stipulation est faite simplement pour les cas fortuits, sans rien ajouter, elle ne comprend que ceux qui sont ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée, ou coulure [Doit on conclure de là que, lorsque le preneur ne s'est pas chargé des cas fortuits , la perte résultant de la grêle > gelée ou coulure, n'est pas à sa charge? Non : cela veut dire seulement que, quand il s'est chargé des cas fortuits, il ne peut demander de remise pour la perte provenant de ces sortes d'accidens , quand elle serait de la totalité de la récolte; tandis que, s'il ne s'en est pas chargé, la perte n'est pour son compte que quand elle est inférieure à la moitié.], et non point les cas extraordinaires, comme les * ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet. Il en serait autrement, si le preneur s'était expressément chargé de tous les cas fortuits, prévus ou imprévus. lll^*

Nous ajoutons , à moins qu'il ne se trouve indemnisé, etc.: parce que, si le bail est de plusieurs années, la perle de la totalité même d'une récolte ne donne lieu à la remise, qu'autant que le fermier ne trouve pas, sur toutes les récoltes faites, soit avant, soit depuis l'accident, de quoi s'indemniser de la perte. En conséquence , si le cas fortuit arrive dans les premières années, le juge peut bien dispenser provisoirement le preneur de payer une partie du prix, proportionnée à la perte éprouvée; mais le montant de la remise définitive ne peut être fixé qu'à la fin du bail , par un calcul fait sur toutes les années de jouissance. [Une ferme a été louée pour neuf ans. Elle 1769. doit produire, année commune, une récolte de valeur de huit mille francs : la moitié d'une des récoltes a été perdue par cas fortuit; mais deux des huit autres ont été tellement abondantes, qu'elles ont rapporté dix mille francs chacune ; les six autres années ont eu une récolte ordinaire. Il est clair que la perte imprévue se trouvant corn-

ilfô Liv. IV. Des différ. espèces de Contrats, et d'Engagé etc»

pensée par le gain également imprévu , le fermier ne peut demander de remise.

11 résulte , au surplus , de là , que la remise n'étant pas fixée de suite, le fermier doit avoir grand soin de faire constater la perte au moment de l'accident. Il serait trop tard d'attendre à la fin du bail.

Quid si, l'accident étant survenu dans les premières années du bail , le bailleur a consenti la remise proportionnelle, sans réserve et sans jugement, pourra-t-il encore demander la compensation avec les années abondantes ? Ulpien et Papinien décident qu'il le pourrait (L. i5, § 4 > ff« Locati conductï) , si toutefois les années abondantes sont postérieures à la remise. Et, en effet, nemo donare prœsumitur* L'on doit donc supposer que le bailleur n'a agi que pour prévenir la décision du juge , qui aurait infailliblement ordonné la remise. Or, il est clair que cette raison ne peut s'appliquer au cas où les années abondantes seraient déjà écoulées : car alors le juge eût admis la compensation, et conséquemment n'eût pas ordonné la remise. ]

Dans tous les cas , le preneur ne peut prétendre à la remise , qu'autant que la perte des fruits arrive quand ils sont encore pendans par racines; car du moment qu'ils sont perçus, il en est devenu propriétaire : Res autem domino périt. Par le même principe, si le preneur est colon partiaire, comme il s'établit une espèce de société entre lui et le bailleur , ils doivent supporter tous deux une part proportionnée dans la perte, quelque modique qu'elle soit, même lorsque l'accident est arrivé après la récolte, à moins cependant que le preneur ne fût en demeure de délivrer au bailleur la portion qui lui est due j 1 771. auquel cas le preneur est tenu de toute la perte.

Nous avons déjà dit que la contrainte par corps pouvait être stipulée dans les baux de biens ruraux, pour le paiement des fermages. Nous ajouterons qu'elle peut être ordonnée, même sans stipulation, contre les fermiers et colons par tiaires, pour défaut de représentation, à la fin du bail, du cheptel, des semences et instrumens aratoires

Tit. IV. Du Louage, ^49

qui leur ont été confiés, à moins qu'ils ne justifient que

le déficit ne procède pas de leur fait. 206a.

De la Résolution du Bail à ferme.

Le bail à ferme a cela de particulier, que , même quand il est verbal, il est censé fait pour tout le temps qui est nécessaire au preneur, pour recueillir tous les fruits de l'héritage affermé, et qu'il cesse de plein droit à l'expira- 1774. tion dudit temps [sans qu'il soit besoin de congé. Secus ,177s. comme nous l'avons dit , dans les baux de maisons. La raison de différence , c'est que pour les fonds ruraux , il y a en quelque sorte un terme fixé par la nature pour la durée du bail; c'est le temps nécessaire pour recueillir tous les fruits de l'héritage : or , cela ne peut s'appliquer aux baux des maisons.]

Ce temps est subordonné a la nature du fonds et des fruits qu'il produit. Si donc c'est un fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours d'une année, comme un pré, une vigne, le bail est censé fait pour un an. Si c'est, au contraire, une terre labourable divisée par soles ou saisons, le bail est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. [Soit une ferme de cent vingt arpens: la pre- 1774» mière année, quarante arpens sont semés en blés, quarante en avoine ou menus grains appelés mars , et quarante restent en jachère, c'est-à-dire en repos et sans semences. L'année d'après, les jachères se sèment en blé; ce qui était en blé, est semé en avoine; ce qui était en avoine, reste en jachère , et ainsi de suite. Voilà ce qu'on appelle diviser par soles. Il est clair que, dans cette espèce, il faut trois ans pour que chaque partie des cent vingt arpens ait eu les trois soles.]

a5o Liv. IV. Des différ. espèces de Contrats, et d' Engag. , etc.