Guillouard. Louage, 3« édition, I, n
38i LOUAGE
priétaire, quand celui-ci reprend Tadministration de sa fortune.
Cette manière de raisonner est plausible en ce qui concerne le mari, le tuteur et Tusufruitier. Mais elle est sans application possible au mineur émancipé, qui administre comme propriétaire (article 48i ) ^ Donc la considération présentée n'est pas la considération commune qui a déterminé le législateur dans les divers cas qui nous occupent.
On a dit encore ' que donner à bail pour plus de neuf ans est faire acte de disposition. Il est bien vrai qu*il en était ainsi autrefois ; les baux de longue durée étaient regardés comme conférant un droit réel '. Mais Tidée émise est certainement erronée dans le droit moderne, qui ne consacre nulle part l'idée d'après laquelle un bail de longue durée emporte création d'un droit réel ^. Aussi la restriction qui nous occupe ne concerac-t-elle ni la femme séparée, ni la personne pourvue d'un conseil judiciaire ^ ; elles n ont pas capacité d'aliéner, mais elles ont pouvoir d'administrer et, par suite, elles peuvent librement donner leurs immeubles à bail, même pour plus de neuf ans.
Ce n'est donc ni l'un ni Tautre de ces motifs qui explique la règle. La meilleure manière de la justifier est de dire que la limite établie a paru convenable pour que la femme quand le mariage prend fin. pour que le mineur devenu majeur, pour que le nu-propriétaire à la cessation de l'usufruit, ne soient pas enchaînés pendant un laps de temps trop long par un acte qui n'émane pas d'eux.
D'où il faut conclure que la règle doit être strictement limitée aux cas prévus et ne saurait être étendue par voie d'analogie. Par exemple, l'absent de retour ne peut pas faire réduire à neuf ans les baux consentis pour une durée plus longue par l'envoyé en possession provisoire •.
1. L*élalet la capacité des personnes, tome II. p. 543 et suiv.
2. Aubry et Rau, 4« édition, IV § 364, note 1. p. 465, — Laurent, X\V. n- 43 et 47.
3. Voy. Garsonnet, Histoire des locations perpétuelles, p. 387 et suIt.
4. Ibid. , p. i09 et suIy. — Répétons une fois de plus [suprà, p. 345, 346. 347, note 1) que nous nous occupons exclusivement ici du louage des choses tel qu'il a été prévu et réglementé parle If'gislateur de 1804. Nous Terrons plus tard [infrà, n« 641) que le bail emphytéotique engendre sans aucun doute, k rheure présente, un droit réel ; et nous ajouterons que, par conséquent, nul ne peut bailler à eniphytéose sans aToir la capacité d'aliéner.
5 Voy. en sens contraire Aubry et Rau, 4* édiUon, IV,p. 466,texte et notes 4 ot 5. — Cpr. Vétat et la capacité des personnes, tome H, p. 613. 6. Sic, Aubry et Rau, 4« édition, I, p. 607.
Troisième oongéquenoe. — Le bail est maintenu malgré l'éviction du bailleur,
497. Gela résulte encore de ce que le bail est un acte d'administration. La maxime resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis ne s^applique qu'aux actes de disposition. Dès lors, la résolution^ i'annulalion et la rescision du droit de propriété du bailleur sont sans effet en ce qui concerne le maintien du bail, pourvu que celui-ci ait été fait sans fraude.
La loi elle-même consacre cette solution dans Thypothèse d'un bail consenti par un acheteur à réméré: « Le vendeur « qui use du pacte de rachat, dit Tarticle 1673,.... est tenu (c d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur* »
11 faut faire application de la même idée dans toutes les hypothèses similaires. Par exemple, les baux faits par Théritier apparent sont opposables à l'héritier véritable ^
Peut-être eût-il été préférable d'étendre à cette matière la règle posée pour les baux consentis par les administrateurs de la fortune d'autrui, autrement dit de limiter à neuf ans la durée du bail consenti par un propriétaire dont le titre est résolu, annulé ou rescindé. Mais la loi ne Ta pas fait. Dès lors, le parti qui s'impose est de généraliser la solution consacrée par l'article 1673 *.
