Cass. 2 juUlet 1811, D. P. 1818.1.408, Sir

2. Pont, Privilèges et hypothèques^ H, n« 136 6w, — Aubry et Rau, 5« édition, II, p. 88, texte et note 24, — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Privù lèges et hypothèques, lll, n» 2U16. — Trib. de Die 11 juin 1868, D. P. 1869, 111.91, Sir. 1869.111.153, — Bastia 12 décembre 1881, D. P. 1883.11.194, Sir. 1883. II.9, — trib. de Nice 15 novembre 1883. Le Droit du 18 mai 1884, -Nancy 16 mai 1894, Sir. 1894.11.191.

remises qui leur sont faites (articles 2200 alinéa 2 in fine et 2203). En cas de conflit, il y a une vérification à faire.

Deuxième condition. — Le droit de suite n'est donné

que contre le tiers acquéreur d'un droit

susceptible de saisie immobilière.

911. En d'autres ternies, le droit de suite n^est donné que contre les acquéreurs d'un droit susceptible d'hypothèque. Les deux idées se tiennent '. L'énumération des biens susceptibles d'hypothèque est donnée par l'article 2118; celle des biens susceptibles de saisie immobilière est donnée par l'article 2204 ; les deux énumérations n'en font qu'une.

Cette condition est logique ; elle se justifie par l'effet auquel tend le droit dé suite. Ce droit — que le créancier l'exerce par la saisie ou par la surenchère du dixième, — n'est pas autre chose qu'une réquisition de mise aux enchères ; par conséquent, il n'est possible que si le droit acquis par le tiers est de nature à être vendu aux enchères *.

912. Le vrai tiers détenteur, en cette matière, est donc 1 acquéreur de la propriété de l'immeuble : acheteur, donataire, légataire, échangiste... etc. C'est ce que prévoit l'article 2166, qui parle des formalités à remplir par le tiers détenteur pour purger sa « propriété ».

Le tiers détenteur est aussi l'acquéreur du l'usufruit de l'immeuble ou de l'emphytéose. Le débiteur conservant la propriété du fonds, vend, donne ou lègue l'usufruit ou l'emphytéose. Le créancier peut saisir la nue propriété sur le débiteur; il peut aussi saisir l'usufruit ou rempliytéose sur l'acquéreur de ces droits. L'article 2204 mentionne l'usufruit parmi les choses susceptibles d'être vendues aux enchères.

En un mot, les tiers détenteurs sont ici les acquéreurs de la propriété ou de droits réels susceptibles d'hypothèque.

Si donc le débiteur a aliéné un droit réel non susceptible de saisie immobilière, comme un droit d'usage, d'habitation ou de servitude, il n'y a pas lieu au droit de suite contre l'usager ou contre le propriétaire du fonds dominant;

. 1. Suprà, tome I, p. 269 et suiv.

2. Cass. 16 novembre 1894, D. P. 1896.1.225 (note de M. de Loynes),Sir. 1896.1.485 (note de M. Dalmbert).

CONDITIONS D*£XlSTiENCË DU DROIT DE SUITE 319

puisque le créancier ne pourrait pas faire vendre aux enchères le droit acquis. L'article 2204 est formel.

918. De là une question grave : celle de savoir quelle est la situation du créancier lorsque le débiteur transmet un droit qui n'est pas saisissable sur Tacquéreur? La question doil être résolue par une distinction. Le droit dont il s^agit était-il acquis au tiers quand le privilège ou Thypo* thèque a pris naissance, le créancier n'a de droit sur Timmouble qu'à charge de respecter le droit transmis ; ce droit lui est opposable. N'a-t-il été acquis qu'après Tinscription, il n*est pas opposable au créancier, qui peut saisir l'immeuble sur le débiteur sans en tenir compte ' ; du moment que le créancier ne peut pas suivre le droit transmis, ccst qu*on n'a pas pu le détacher de Timmeuble à son détriment.

Bien que cette règle ne soit pas formulée d'une manière expresse, elle ressort suffisamment de l'ensemble du système hypothécaire. En principe, le créancier investi d'un droit sur l'immeuble n'a rien à redouter de l'avenir ; c'est la condition de l'efficacité de son gage. Si le débiteur aliène rimmeuble lui-même ou l'usufruit de Timmeuble, c'est-àdire un droit susceptible d'être vendu aux enchères, le créancier peut saisir sur Tacquéreur; si le débiteur établit un droit non susceptible de suite et de mise aux enchères, le créancier hypothécaire n'a pas à en tenir compte.

Aucun texte ne formule la règle en termes généraux ; mais l'article 2091 en fait une application dans un cas spécial, celui d'antichrèse. L'antichrèse constituée sur un immeuble n'est pas opposable aux créanciers hypothécaires antérieurs. Voilà bien l'idée. On doit la généraliser. Le débiteur ne peut, par son fait, diminuer la sûreté donnée ; rhypothèque est un droit réel qui, une fois acquis et régulièrement conservé, ne peut plus être altéré par celui de qui il émane. Si donc l'immeuble est grevé d'un droit d'usage, d'habitation ou de servitude, en un mot d'un droit non saisissable sur l'acquéreur, ce droit n'est pas opposable au créancier.

Malgré le silence des textes, il n'existe aucun doute à cet égard. Les tiers acquéreurs de droits non susceptibles de

1. Aubry et Rau, 5« édition, ITI, p. 126, — Baudry-Lacanliaerie et de Loyaes, Privilèges et hypothèques, III, n»'' 2045 et 2105.

320 FKLVILËRES ET HVPOTH&QUES

saisie ne sauraient se plaindre, puisque le droit qui prévaut sur le leur était porté à leur conDaissaocc.

914. Cette solution n'est pas contestée au cas d'aliénation d'uQ droit de servitude, d'usage ou d'habitation, en ud it d'un droit réel immobilier non susceptible d'hypothte. Elle fait doute, au contraire, relativement aux baux e te débiteur aurait passés et qu'il avait d'ailleurs le )it de passer. Quel est l'effet de ces baux au regard des tancicrs privilégiés ou hypothécaires?

Très certainement, le créancier n'a pas le droit de suile itre le preneur. En eiïet, le droit résultant du bail d'un meuble n'est pas susceptible de saisie immobilière. Vlais le bail est-il opposable au créancier? Et s'il est oppo- Dle, dans quelle mesure l'est-il ? Cette question a uq ,érêt manifeste au point de vue des conditions dans leselles pourra se faire la vente de l'immeuble, spécialent au point de vue du prix qu'on en pourra retirer; on id plus aisément et plus avantageusement un immeuble re qu'un immeuble engagé par bail, peut-être pour un npslong.

îi lu question fait doute, cela tient à ce que les principes régime hypothécaire doivent être combinés à cet égard te les règles du bail, notamment avec l'article 3 alinéa 2 la loi du 23 mars 1835. Ce texte soumet les baux d'ioiublea h la transcriptiou, non pas à raison de la nature droit transmis, car le locataire ou fermier d'un immeun'a jamais qu'un droit de créance, une créance de jouisice du bien loué, mais à raison de la durée du droit. Les IX de plus de dix-huit ans ne sont opposables aux tiers î s'ils ont été portés à leur connaissance par la tiansption (article 2-4°). Et l'article 3 alinéa 2, qui édicté la ction du défaut de transcription dans les cas où la transition est exigée, porte : « Les baux qui n'ont point « été *aascrits ne peuvent Jamais leur être opposés [aux ers] pour une durée de plus de dix-huit ans. » .a règle est simple tant qu'il s'agit de l'appliquer aux luéreurs de l'immeuble. Le bail est-il transcrit avant iénation, il est opposable pour toute sa durée ; s'il st pas transcrit, le preneur ne peut l'opposer que pour -huit ans.

CONDITIONS d'existence DU DROIT DE SUITE 321

Mais coiDDient le principe s*applique-t-il aux créanciers ayant privilège ou hypothèque sur Mmmeuble?

915. Dans deux cas, il ne semble pas qu'il puisse y avoir doute. Ce sont les suivants :

1* Le bail est antérieur à l'établissement du privilège ou de l'hypothèque. Si le preneur a fait transcrire le bail avant que le créancier hypothécaire ait acquis son droit, le bail est opposable au créancier pour toute sa durée. La sûreté n'a été acquise que sous la réserve des droits établis ; le créancier a le droit tel que Tinscription le lui a conservé; il ne peut pas se plaindre, et aucune difficulté ne s'élève.

2"" Si le bail, conclu avant ia constitution d'hypothèque, n'a pas été transcrit ou ne Ta été qu'après l'inscription, il n'est opposable au créancier que pour dix-huit ans. C'est l'application directe de Tarticle 3 alinéa 2 de la loi du 23 mars 1835*.

Mais il faut prévoir une troisième hypothèse : celle où le bail a été passé après l'inscription de l'hypothèque.

916. Il semble résulter de l'article 3 que ce bail n'est pas opposable au créancier hypothécaire. La loi de 1855 a soumis les baux au régime de la transcription ; or le créancier hypothécaire du bailleur est un tiers par rapport au preneur, et les actes soumis à la transcription, tant qu'ils n'ont pas été transcrits, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont régulièrement conservés ; donc le bail qui n est transcrit qu'après l'inscription de l'hypothèque n'est pas opposable aux créanciers hypothécaires du bailleur '. Le créancier

1. Une seule queslion se pose alors : celle de savoir si le bail non transcrit est opposable au créancier pour dix-huit ans dans tous les cas, ou s'il faut procéder comme dans l'hypothèse de l'article i429, c'est-à-dire diviser le bail en périodes de dix-huit ans et décider qu'il ne pourra être opposé aux créanciers que pour ce qui reste à courir de la période dans laquelle on se trouve.

Voy. dans le sens de la première opinion : Mourlon, Revue pratique, 1862, p. 321.

En faveur de la seconde opinion, Verdier, Transcinption^ I, n» 409, — Aubry et Rau, 5« édition, II, p. 85, note H, — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Privilèges et hypothèques, III^ n* 2020.

2. Mourlon, Transcription, n»» 500 et suivants, — Flandin, Transcription ^ I. n» 409, — Aubry et Rau, 5« édition, 111, p. 104 et 105, texte et note 20, - Thézard, Privilèges et hypothèques, n* 159, — Boitard, Colmet-Daage et Glasson, Leçons de procédure civile, 15« édition, II, n« 925, — Baudry-* Lacantinerie et de Loynes, Privilèges et hypothèques, lll, n" 2021 et 2022.

hypothécaire a un droit réel qui, une fois acquis, est indépendant des faits à venir. H respecte, sous des conditions variables, les droits antérieurement constitués; il n'a à redouter aucun droit ultérieurement établi, ''"elle est, en elTet, la solution qui parait avoir été celle auteurs de la loi de 1855 i.

s ont formellement prévu l'hypothèse d'un bail conclu il l'acquisition du privilège ou de l'hypothèque, et ils déterminé sous quelles conditions ce bail est opposaaux créanciers hypothécaires ou aux acquéreurs. Eslanscrit lors de l'acquisition du privilège ou de l'hylèque, il est opposable pour toute sa durée; dans le contraire, il n'est opposable que pour dix-huit ans. ais le législateur a omis de s'expliquer sur les baux lus postérieurement & l'inscription du privil&ge ou hypothèque. Pourquoi? Parce que le droit du preneur, < ce cas, n'est aucunement opposable au créancier hyécaire.

tte idée, d'ailleurs, a été formellement exprimée par es orateurs qui prirent part à la discussion de loi. Un ibre du Corps législatif, M. Duclos, fit un reproche au •X de loi de ce qu'il paraissait rendre opposables aux iciers inscrits les baux conclus après l'inscription. Eo dit-il, le projet exige la transcription, mais sans préciser d elle doit être fuite. <> Le projet semble rendre obli- :oires pour les tiers, sans distinction, les baux dont la nscription a eu lieu. Quelle sera alors, par exemple, position du créancier inscrit vis-à-vis d'un débiteur i aura consenti, depuis le prêt, un bail à long terme?... > baux, auxquels le projet donne une existence légale ' la transcription, pourront-ils être opposés aux créanrs hypothécaires inscrits avant cette transcription? . en doit être ainsi, il n'y aura plus de prêts possis, et le crédit hypothécaire que l'on veut développer Lrouvera anéanti '. »

le rapporteur de la loi, M. de fielleyme, ni le Commisdu Gouvernement, M. Rouher, ne répondirent à la

j. le rapport de M. de Bellefme au Corpa LégUlalif, dans D. P. IHSS, d tuÎT, Le passage capital au point de vue qui nous occupe est â la olonae 1, n*27.

niteur ia 11 J&UTÎer IB55.

^ ^Biu j m Ji^J^f^lÇH":*^;- -' '•

CONDITIONS b^JSXiStÈNdÈ DU DBOIT DE SUITE 32^

question, qui semble les avoir surpris et embarrassés. Mais un conseiller d'Etat, le général Âllard, moins circonspect qu'eux, répondit : « Si le bail ou la quittance sont posté- « rieurs à la transcription du contrat de vente ou à Tins- « cription de Thypothèque, il est évident qu'ils ne peuvent « avoir aucun effet *. » Sur cette réponse, on passa outre.

917. Peut-être cependant, la solution n'est-elle pas si évidente qu'elle le paraît.

En effet, une autre manière de voir avait été admise jusque-là par la loi. Aux termes de l'article 684 du Code de procédure, « les baux qui n'auront pas acquis date cer* a taine avant le commandement pourront être annulés si te les créanciers ou l'adjudicataire le demandent ». Donc les baux ayant acquis date certaine avant le commandement, fussent-ils postérieurs à l'hypothèque, devaient être respectés, sauf application de l'article H67 ; les juges étaient seulement autorisés à annuler les autres '. Cette disposition se justifie aisément. Si les baux postérieurs étaient sans valeur au regard des créanciers hypothécaires, un propriétaire, dès qu'il aurait hypothéqué son bien, ne pourrait plus le donner à bail ou à ferme. Le droit d'administration des propriétaires serait paralysé. Personne ne voudrait devenir locataire ou fermier, si le droit résultant du bail était exposé à ne pas tenir.

Donc l'article 684 du Code de procédure existait et il avait sa raison d'être. Comment le général AUard a-t-il pu se croire autorisé à répondre qu'évidemment on n'a pas à en tenir compte ?

Les faits étant tels^ un des orateurs du Gouvernement ayant émis une affirmation contraire à la loi et l'Assemblée l'ayant acceptée, que faut-il admettre?

Faut-il admettre que l'article 684 reste applicable malgré la loi de 1855? lien découlerait un résultat singulier. Un bail antérieur à l'inscription, mais transcrit à une date postérieure, ne serait opposable au créancier hypothécaire que pour dix-huit ans ; un bail postérieur vaudrait pour toute sa durée, à moins qu'il ne fût annulé, à la seule condition d'avoir acquis date certaine avant le commandement. Le résultat est inadmissible et presque absurde.