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publics est sonmise à l*iiiscriptioQ ; la situation est dame la même qu'en matière d'hypothèqoe judiciaire.

La réduction, d'ailleurs, est rarement demandée en fait, car l'Etat n*use ordinairement de ses droits que dans la mesure de son intérêt bien entendu et sans excès.

§ 8. — Tontes les hypothèques ne sont pas également

soumises à la règle de rinsoription,

c'est-à-dire de la publicité.

709. Du moins, elles n'y sont pas soumises de la même manière. Le rang de coUocation à Tordre se détermine par des procédés différents suivant qu'il s'agit des unes ou des autres.

Les unes sont pleinement soumises à la nécessité de Hdscription, de sorte que le créancier ne peut se prévaloir de son hypothèque qu*à la condition de Tavoir inscrite, et n'a rang qu'à la date de l'inscription. D'autres sont occultes, en ce sens que le créancier peut se prévaloir de son hypothèque sans l'avoir inscrite, et a rang de coUocation indépendamment de rinscription.

Sur quoi repose la distinction ? D'où vient-elle ? Dans quelle mesure exacte est-elle admise ?

710. Dans les idées modernes, la publicité en matière d'hypothèques, de même que la spécialité, est regardée comme un principe essentiel.

Les deux règles de la spécialité et de la publicité ont d'ailleurs le même fondement ; elles répondent à la même préoccupation : celle du crédit. Par la spécialité, la loi avise à ménager le crédit immobilier, à ne l'engager ou à ne permettre de l'engager que dans la mesure nécessaire et utile. Par la publicité, elle avise à ce que l'hypothèque ne devienne pas, en restant occulte, un piège pour ceux auxquels on l'opposerait : les autres créanciers du débiteur commun, à raison du droit de préférence, — les tiers acquéreurs de l'immeuble affecté, à raison du droit de suite.

711. Les deux règles sont dues au droit moderne. Car la notion du crédit est vraiment une idée moderne.

Cependant l'une a devancé l'autre; on a compris la nécessité de la publicité plus tôt que celle de la spécialité. Dès le XVI 1* siècle, alors que rien ne menaçait encore le système

des hypothèques résultant de la forme des actes et par conséquent générales, deux ordonnances, Tune de Henri IV en 1606, l'autre de Louis XIV en 1673, essayèrent de réagir contre le péril des hypothèques occultes et de jeter les bases d'un régime de publicité. L'ordonnance de 1673 fut une des œuvres préférées de Cotbert ; elle instituait des « greffes (( d'enregistrement >r, qui sont Torigine de nos conservations d'hypothèques. Mais ni Henri IV ni Louis XIV ne purent triompher des cabales formées par ceux qu'inquiétait la publicité des actes relatifs à la propriété foncière et qui étaient intéressés au maintien d^un régime de clandestinité toujours favorable au crédit immérité. L'ordonnance de 1673 fut attaquée comme funeste au crédit des familles et rapportée dès Tannée suivante avant d'avoir été appliquée.

La Révolution fut plus heureuse. La loi du 9 messidor an III, qui maintenait encore le système des hypothèques générales, consacra formellement le système de la publicité. D'ailleurs, elle ne reçut pas d'exécution. Elle devait entrer en vigueur le 1*' nivôse an IV ; mais le terme fut successivement et indéfiniment prorogé, de sorte qu'elle ne fut jamais appliquée*.

Remise à l'étude, la réforme aboutit enfin avec la loi du li brumaire an VIL Cette loi a maintenu la règle de la publicité, déjà admise en l'an III ; elle a, de plus, consacré le principe de la spécialité ; de sorte que les deux idées ont fini par prendre place en même temps dans la pratique. C'est de cette loi que date le régime hypothécaire moderne, celui qui a été consacré par le Code civil.

712. Les hypothèques ne valent que par Tinscription. Voilà le droit commun, la règle applicable en principe à toutes les hypothèques: « Entre les créanciers, dit l'article << 2134, l'hypothèque, soit légale, soit judiciaire, soit con- << ventionnelle, n'a de rang que du jour de Tinscription prise « par le créancier... »

Quelques hypothèques cependant sont encore occultes. C'est l'exception. Elle est indiquée par les derniers mots de l'article 2134: » sauf les exceptions portées en l'article sui- '^ vant ». Celui-ci mentionne les deux seules exceptions

1. Telle est, au moins, ropioion de la majorité des auteurs. Certains estiinent cependant que la loi a peut-être été appliquée quelque temps. Voy. Rondcl, £<i mobiliiation du sol en France^ p. 150.

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qui soient admises; il dispense d'inscription l'hypothèque des femmes, puis celle des mineurs et interdits.

Depuis le Code civil, la portée de l'exception a toujours été en diminuant. Diverses lois l'ont successivement restreinte ; ajoutons qu'elle va sinon disparaître, du moins être notablement restreinte encore par la réforme hypothécaire qui se prépare.

En effet, les dernières résistances ont disparu. Le principe de la publicité est unanimement reconnu comme le fondement nécessaire du crédit immobilier. Toute exception, à moins de précautions suffisantes, est fatale à la sécurité des droits réels immobiliers.

718. Dans le droit actuel, le principe est donc que les hypothèques n*ont pas de valeur sans l'inscription.

Il s'applique sans exception aux hypothèques conventionnelles, sans exception aussi aux hypothèques judiciaires. Quant aux hypothèques légales, il s'applique à quatre sur six : !• à l'hypothèque de l'Etat et des établissements publics sur les imnieubles des comptables, — 2« à celle du légataire sur les immeubles de la succession, — 3® à celle des créanciers de la masse sur les immeubles du failli, — 4* aux privilèges spéciaux sur immeubles dégénérés en hypothèques (article 211 3).

L'exception concerne non pas les hypothèques légales, comme on le dit trop souvent, mais seulement deux d'entre elles : celle de la femme mariée sur les immeubles du mari^ celle du mineur et de Tinterdit sur les immeubles du tuteur.

Reprenons successivement: 1*^ la règle, pour en préciser exactement le sens et la portée, — 2* l'exception, pour en préciser les motifs et l'étendue.