III. DU RENOUVELLEMENT DES INSCRIPTIONS

A. Introduction historique et règles gétiéràles.

1844. En principe, l'hypothèque, qui est un droit accessoire, devrait avoir la même durée que la créance & laquelle elle est aita-

chée. Le droit romain attribuait même à Taction hypothécaire, tant que le débiteur lui-même ou ses héritiers étaient en possession du fonds grevé, une existence plus longue qu'à l'action personnelle; celle-ci se prescrivait par trente ans, tandis que la première durait quarante ans.

Mais le système de publicité, pour avoir les effets salutaires qu'il est destiné à produire, devait amener un changement à cet état de choses. D'après l'article 23 de la loi du 11 brumaire an vu, répété dans l'article 2154 du code civil, les inscriptions conservaient l'hypothèque et le privilège pendant dix années à compter du jour de leur date; leur effet cessait si elles n'avaient pas été renouvelées avant l'expiration de ce délai. Divers motifs avaient déterminé cette disposition, mais surtout la difficulté de connaître les charges qui grèveraient les biens. En effet, le conservateur aurait eu la plus grande peine à donner un état exact des inscriptions qui remonteraient à une époqne trop reculée, parce que, d'après le système du droit français, contrairement à ce qui se pratique en Allemagne, les inscriptions se font sous le nom des propriétaires, et non sur le fonds même d'après les indications cadastra les. Si le renouvellement n'existait pas, il faudrait, pour avoir un état exact des inscriptions, indiquer tous les propriétaires successifs de ce fonds pendant trente ans au moins, et demander si aucune inscription n'avait été prise contre aucun d'eux.

Un autre motif du renouvellement était de dispenser les débiteurs de demander la mainlevée des inscriptions, lesquelles se périmaient par la seule expiration du temps. ^

1845. La loi du 22 décembre 1828 avait aboli dans le royaume des Pays-Bas le renouvellement des inscriptions hypothécaires. Mais les nombreux inconvénients de ce nouvel état de choses ont provoqué en Belgique la loi du 12 août 1842, par laquelle le renouvellement décennal des inscriptions fut rétabli.

Les auteurs de la loi de 1851 étaient unanimes à trouver le délai de dix ans trop court, parce que les fréquents renouvellements imposaient trop de charges aux débiteurs, et parce que les créanciers pouvaient trop facilement être victimes d'un oubli. La commission spéciale proposa de le porter à vingt ans ; le législateur s'arrêta au moyen terme de quinze ans (art. 90).

1846. La supputation du délai de quinze ans doit se faire d'a-

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près la règle Dies termini non computatur in termino, o*est-à-dîre le jour où l'inscription a été prise ne compte pas ; le premier jour des quinze années est le lendemain» et le dernier jour est la veille de la date correspondante de la seizième année/ <c L'effet des inscriptions cesse si elles n'ont pas été renouvelées avant l'expiration de ce délai », dit la loi. Exemple : l'inscription a été prise l6 30 juin 1864; elle doit être renouvelée avant le l*' juillet 1879, donc au plus tard le 30 juin 1879. Cette manière de compter, conforme aux principes généraux sur la supputation des délais, est consacrée par une jurisprudence constante. L'article 90 doit être interprété en ce sens; sa rédaction ne diffère pas de celle de l'article 2154. (Laurent, XXXI, nMll.)

D'après une autre interprétation de la règle Dies termini computatur in termino, le renouvellement, dans l'exemple précité, devrait avoir lieu au plus tard le 29 juin 1879.

Suivant une troisième opinion : Dies termini non computatur in termino, c'est-à-dire le renouvellement aurait pu avoir lieu encore le 1*' juillet 1879.

1847. Les inscriptions des privilèges que le conservateur est tenu de faire d'offlce, aux termes de l'article 38, ne doivent pas être renouvelées d^office par lui, mais seulement sur la demande des créanciers (art. 37 et suprà, n*» 1717).

1848. Le renouvellement ne doit pas répéter toutes les formalités requises pour l'inscription primitive; mais il faut l'indication précise de l'inscription renouvelée, notamment de la date, de telle sorte qu'il soit impossible de se méprendre sur cette inscription : si elle ne contient pas l'indication précise de l'inscription renouvelée, l'inscription en renouvellement ne vaut que comme inscription première.

Mais il n'est pas nécessaire d'y rappeler les inscriptions précédentes (art. 90, alin. 3).

1849. L'omission du renouvellement a pour effet de faire perdre le rang à l'hypothèque non renouvelée. Mais, tant que le privilège ou l'hypothèque n'est pas éteint, le créancier peut prendre une inscription nouvelle, qui n'aura rang qu'à partir de sa date (art. 37, 90). (Cass. belge, 25 janv. 1877, P., 1877, 106.) Toutefois, pour prendre une nouvelle inscription après la péremption de la première, il faut que l'immeuble se trouve encore entre

les mains de celui qui a constitué Thypothèque {suprà, n"* 1712). L'inscription non renouvelée perd sa force même contre le tiers détenteur, peu importe qu'il existât une inscription régulière au moment de son acquisition. (Troplong, n*» 716 bis. Tribunal d'Audenarde, 9 déo. 1856, B. J., t. 15, 446.)

1850. Les frais des inscriptions et de leur renouvellement sont à la charge du débiteur, s'il n'y a stipulation contraire ; Favance en est faite par l'inscrivant, si ce n'est quant aux hypo-> thèques légales, pour l'inscription desquelles le conservateur a son recours contre le débiteur (art. 91).

1861. Les inscriptions prises au profit des mineurs, des interdits, des personnes placées dans des établissements d'aliénés et des femmes mariées, conformément aux dispositions contenues aax articles 49-72 (suprà, n""" 1742-1781) sont dispensées de tout renouvellement jusqu'à l'expiration de l'année qui suivra la cessa* tion de la tutelle, de l'administration provisoire ou la dissolution du mariage (art. 90, alin. 2). Cette disposition est puisée dans Tarticle 23 de la loi de brumaire. Elle se justifie par la protection spéciale dont la loi doit entourer les personnes au profit desquelles la dispense a lieu. D'ailleurs, le renouvellement est moins nécessaire, parce que l'on voit, par leur nature même, la durée de ces hypothèques.

Mais cette disposition complique sans doute les recherches à faire au bureau des hypothèques, parce qu'elle peut obliger le conservateur à porter ses investigations à plus de 30 ou 40 an«> nées en arrière ; car le mariage ou la tutelle des interdits peut avoir cette durée. Pour obvier à cet inconvénient la commission spéciale a proposé d'ordonner au conservateur la tenue d'un registre spécial sur lequel seront portées les hypothèques inscrites au profit des interdits et des femmes avec renvoi aux registres d'inscriptions. (Exposé des motifs, chap. Il, § 2, à la fin.)

B. A quelle époque Vinseription a-Uelle pi*oduit son effet et ne doit-elle plus être renouvelée ?

185S. C'est une grande controverse que de savoir quand Tin^ scription hypothécaire ne doit plus être renouvelée? L'inscription doit être renouvelée aussi longtemps qu'elle n'a pas produU tout

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8071 effet légal, quels que soient les changements survenus soit dans la position du créancier ou du débiteur, soit dans la condition de 1 immeuble hypothéqué. Mais quel est le moment où Tînscription a produit son effet? Les hypothèses qui peuvent se présenter lors de la liquidation des créances hypothécaires sont si nombreuses et si variées, les intérêts des créanciers et ceux des tiers peuvent être tellement compliqués, que le législateur a préféré n'énoncer dans la loi aucun principe absolu. Il aurait été impossible d'embrasser dans une disposition générale toutes les difficultés de la question. (Exposé dé motifs et rapport de la commission de la Chambre sur Fart. 90.) Cependant, ces documents énoncent quelques principes généraux, auxquels se réfère aussi le rapport fait au Sénat.

1853. l"" Le créancier hypothécaire n*est jamais dispensé d'avoir une inscription encore existante, lorsqu'il veut exercer son droit sur Yimmeuble même, en quelques mains qu'il soit. Par exemple, un immeuble a été vendu; Tacquéreur le revend, sans avoir payé le prix. L'hypothèque ne peut valoir contre le second acquéreur, qui a fait transcrire son titre si, avant cette transcription, Tinscription hypothécaire était périmée sans être renouvelée. (Laurent, XXXI, n"" 134.) Cette inscription seule lui confère un droit sur le prix, mais aussitôt que ce droit est acquis, la péremption ultérieure de l'inscription devient indifférente. La vente volontaire non suivie de purge ne dispense pas de renouveler l'inscription hypothécaire, d'après un arrêt de Bruxelles du 22 juin 4853 (B. J., t. 13, 283; P., 1855, 5).

1854. 2'' En cas d'expropriation forcée, l'inscription a produit son effet, et le droit au prix est acquis aux créanciers par le fait même de Ya4judication définitive, passée en force de chose jugée, qui contient une délégation implicite du prix au profit des créanciers inscrits au moment de l'adjudication. Ainsi, le créancier dont l'inscription est périmée après l'adjudication, et avant qu'il ait produit sa créance à l'ordre, doit être colloque à son rang. (Laurent, XXXI, n« 131; Cass. belge, 14 juillet 1853, B.J.,t.li, 1415, P., 362; Brux., 7 juillet 1858, B. J., 1. 17, 321, P., 417; Caen, 9 mai 1871, D., 1876, 2, 102; Riom,6 fév. 1874,D., 1875, 1, 209; Cass. fr., 22 janv. 1877, D., 1877, 1, 249.)

Mais cette règle ne s'applique qu'aux droits respectifs des

créanciers entre eux. Les créanciers qui n'auraient pas renouvelé leur inscription après l'adjudication ne pourraient exercer leur droit de suite contre le tiers auquel l'adjudicataire aurait transmis l'immeuble par lui acquis, sans en avoir payé le prix. (Liège, 18 juin 1874, P., 1874, 312.) De même, en cas de vente sur folle enchère, si la seconde adjudication est portée à un prix plus élevé que la première, l'excédant du prix ne peut être* distribué qu'aux créanciers qui ont encore une inscription valable lors de la seconde adjudication. (Voy. Rapp. de la commission de la Chambre.)

Suivant une autre opinion, l'inscription n'a opéré son effet légal que lorsque le créancier a produit dans Vordre ouvert par suite de l'expropriation forcée ou de la vente volontaire, ou bien lorsque le créancier a été payé. Ainsi il a été décidé que les inscriptions hypothécaires, pour conserver leur effet, m^me à l'égard des créanciers inscrits, doivent être renouvelées encore après Tadjudication de l'immeuble hypothéqué et jusqu'à ce que les créances soient payées. (Cologne, 22 juin et 11 avril 1860, B.J., t. 19, 151.)

1855. 3^ En cas d'aliénation volontaire suivie de purge civile, le droit au prix est acquis aux créanciers après l'expiration du délai de quarante jours mentionné dans les articles 115 et 116 (code civil, art. 2185, 2186), s'il ne survient pas de surenchère, parce que, dès ce moment, ils ont accepté implicitement le prix offert par l'acquéreur. (Cass. belge, 17 janv. 1861, B. J., t. 19, 147; P., 110; Liège, 17 mai 1862, P., 1863, 170.) Cet effet peut également être produit par tout acte impliquant, d^une part, l'offre de l'acquéreur de payer le prix aux créanciers en ordre de le recevoir, et, d'autre part, l'acceptation du prix par tons les créanciers inscrits. (Cass. fr., 16 mars 1876, D., 1878, 1, 64 et la note.)

La cour de cassation de France, dans l'arrêt qui vient d'être cité, va même plus loin. Elle a décidé qu'en cas de vente volontaire, la transcription du contrat, sa notification aux créanciers inscrits et l'offre de l'acquéreur de payer le prix de l'immeuble à qui serait ordonné par justice, font produire à l'inscription hypothécaire son effet légal, et que, par suite, les créanciers sont dispensés du renouvellement de leurs inscriptions, malgré l'éven-

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tualitë ou même Texeroice d*une surenchère. Dans fespèce, la cour de cassation n'avait qu'à statuer sur les rapports respectifs des créanciers entre eux et sur leurs rapports avec racquéreur^ et, dans cette hypothèse, la doctrine qu'elle a suivie peut être admise. Mais cette doctrine serait très contestable dans le cas ofa le litige existerait entre les créanciers hypothécaires d une part et le tiers acquéreur d'autriB part. (Voy. suprà, n** 1854.)

1856. Le renouvellement est nécessaire, quoique le débiteur soit tombé en faillite ou en déconfiture, que sa succession ait été acceptée sous bénéfice d'inventaire ou qu'elle soit vacante» que l'immeuble hypothéqué ait été frappé de saisie, que le créancier se soit lui-même rendu acquéreur de l'immeuble affecté à sa créance, ou qu'il ait été désintéressé par le tiers détenteur. La plupart de ces questions sont controversées.