TOUS IV

35i LIVRE TROISIÈME. — TiTRE WIII.

1876. S"" L'hypothèque ne confère aucun droit sur les fruits et revenus de la chose grevée, excepté à partir de l'exploit de la saisie immobilière fait au saisi, ou de h sommation faite au tiers détenteur de délaisser Timmeuble ou de payer (G. civ., art. 2176 ; loi hypothécaire, art. 104). Ces actes ont pour effet dlmmobiliser les fruits au profit des créanciers hypothécaires. La même règle s'applique à l'hypothèque qui grève un usufruit.

1877. 4"* L'hypothèque est de sa nature indivisible et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles (art. 41, alin. 2; G. civ., art. 2114) : Hypotheca est in loto et in quâlibet parte; fr. 19, D., De pigtioribus; et hyp , 20, 1 ; ou, comme disent les auteurs : est tota in toto^ et tota in quâlibet parte.

L'hypothèque n'est pas essentiellement indivisible ; elle est naturellement indivisible ; les parties peuvent donc déroger à Tindi visibilité par leurs conventions. L'hypothèque n'est pas indivisible par essence; car rien ne s'oppose à ce que la créance pour laquelle elle a lieu soit divisée (à moins que cette créance même ne soit indivisible par d'autres causes), ni à ce que l'immeuble ne soit plus grevé que d'une partie de la créance, après la division de celle-ci, ni à ce qu'une partie de la chose seulement soit grevée de rhypothèque, par exemple en cas de partage des dettes et des biens hypothéqués. Mais à moins d'une convention particulière des parties, l'hypothèque est déclarée indivisible par la loi.

1878. L'indivisibilité de l'hypothèque consiste en ce que, tant que la créance tout entière n'a pas été payée,, aucune parité de l'immeuble hypothéqué nestlibérée^ quels que puissent être les changements arrivés dans les personnes des possesseurs de cet immeuble. L'indivisibilité de l'hypothèque dans le sens indiquéa lieu active^ ment et passivement. Activement, c'est-à-dire s'il ya plusieurs créanciers, ou plusieurs héritiers d'un créancier, et que le débiteur paye à l'un sa portion virile, l'autre conserve pour sa portion virile le droit hypothécaire sur la totalité de l'immeuble et quand même le créancier payé aurait consenti à la diminution de l'hypothèque, cette convention ne pourrait pas nuire à l'autre créancier. Passivement, c'est-à-dire s'il y a plusieurs débiteurs, ou plusieurs héritiers d'un même débiteur, dont l'un paye la portion virile de sa dette, l'hypothèque ne sera pas diminuée pour cette

portion, et ie débiteur qui a payé ne peut pas demander que la partie de Timmeuble par lui possédée soit dégrevée. Le créancier conserve son hypothèque sur la totalité de l'immeuble.

1879. L'indivisibilité de l'hypothèque est une conséquence du droit réel qui affecte la totalité de la chose. Le droit réel qui existe sur une partie indi\ise d'une chose» affecte toutes et chacune de ses parties, nonobstant sa division physique. On y ajoute un molif d'utUUé commune. Le créancier pourrait souvent être frustré de son gage si, après le payement partiel de sa créance, ce gage ne continuait pas de grever la totalité de la chose ; c'est ce qui arriverait, par exemple, si le créancier n'avait pas bien connu la valeur de la chose hypothéquée, ou si la valeur de cette chose était diminuée plus tard. Enfin, la poursuite pourrait souvent devenir difficile pour le créancier si l'hypothèque n'était pas indivisible.

1880. Principales conséquences du principe de l'indivisibilité de l'hypothèque :

A. Le détenteur d'une portion de l'immeuble ou des immeubles hypothéqués peut être poursuivi pour la totalité de la créance. G*est pourquoi l'héritier détenteur d'un immeuble de la succession peut être poursuivi hypothécairement pour le tout, bien que la dette se divise entre tous les héritiers (G. civ., art. 873).

1881. £. Le créancier qui avait une hypothèque générale sous le code civil, ou qui a aujourd'hui une hypothèque spéciale sur plusieurs immeubles, peut demander à être payé sur le prix de tous les immeubles affectés à sa créance, et il peut s'opposer h ce que des créanciers postérieurs en rang soient colloques sur le prix de ces immeubles, tant qu'il n'a pas obtenu payement in. tégral de sa créance:

Cependant, si le créancier, ayant hypothèque sur plusieurs immeubles, a poursuivi sa coUocation sur le prix d'un seul, il ne peut obliger les créanciers postérieurs, colloques sur le prix d'autres immeubles, à rapporter le montant de leur collocation, lorsqu'il n'a pas été intégralement payé. En acquiesçant à l'ordre qui a restreint l'effet de son hypothèque, il a renoncé à son rang, en ce qui concerne les immeubles sur lesquels il n'a pas demandé sa collocation.

1888. C. Le créancier qui a une hypothèque ou sur plusieurs

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OU sur tous les immeubles de son débiteur, peut choisir celui des immeubles sur le prix duquel il veut être colloque pour la totalité de sa créance, et les créanciers postérieurs, inscrits sur ce même immeuble, ne peuvent pas exiger qu'il divise son hypothèque et qu'il l'exerce proportionnellement sur tous les immeubles qui en sont affectés. Cette règle est incontestable ; elle est une conséquence directe de l'indivisibilité de l'hypothèque. (Caen, 26nov. 1870, D., 1873, 2, 181; Douai, 9 déc. 1871, D., 1872, 5, 268; Nîmes, 10 juin 1873, D., 1876, 1, 361 sous cass., 12 mai 1875.)

1883. Plusieurs cas peuvent se présenter :

1 . Primus a une hypothèque sur plusieurs biens de son débiteur. On vend par expropriation le fonds n^ 1, grevé aussi d'une hypothèque postérieure au profit de Secundus. Les fonds man* quent pour payer les deux créanciers. Secundus ne peut pas obliger Primus à se faire payer sur les autres biens de son débiteur, qui sont suffisants, et à les discuter préalablement. Il dépend donc de Primus de donner de l'efficacité à l'hypothèque de Secundus, ou de la rendre illusoire et de faire tomber Secundus dans la masse des créanciers chirographaires. S'il en était autrement, le créancier ayant hypothèque sur plusieurs immeubles serait dans une position désavantageuse, puisqu'il pourrait être renvoyé, par tous les autres, k la fin de la liquidation.

Cependant Secundus a un moyen de ne pas perdre le bénéfice de son hypothèque, en désintéressant Primus et en exerçant le jus offerendi (C. civ., art. 1261, nM ; t. III, n^ 190).

18d4. 2. Primus a une hypothèque sur les fonds n** 1 et 2, pour 100,000 fr. ; elle date de 1860.

Secundus a une deuxième hypothèque sur le fonds n"" 1, de 60,000 fr.; elle est de 1861.

Tertius a une hypothèque sur le fonds n<* 2, de 100,000 fr. ; elle date de 1862. Le fonds n"" 1 est saisi et adjugé pour 110,000 francs. Secundus n'aura donc que 10,000 fr. si Primus exerce son hypothèque entièrement sur le fonds n® 1. Secundus peut-il forcer Primus à diviser son hypothèque, pour moitié sur le fonds n"" 1, pour moitié sur le fonds n"" 2? Non, la règle de l'indivisibilité de l'hypothèque s'y oppose. Si Secundus veut se préserver de la perte, il n'a qu'à payer Primus, et, étant subrogé dans ses droits, à pour-

suivre sa créance sur le fonds n* 2, ou à diviser son hypothèque et à Texercer en partie sur le fonds n"" 2 et en partie sur le fonds n* i. Le fonds n® 1 sera alors libre, et Secundus pourra poursuivre sa propice créance sur le fonds n® 1. Alors ce sera Tertius qui perdra.

1885. 3. Même hypothèse que dans le cas précédent.

Mais Primus, au lieu d'exercer son hypothèque sur le fonds n** 1, Texerce sur le fonds n® 2, de sorte que les deniers viendraient à manquer à Tertius ; ce dernier pourrait-il exiger d'être subrogé à Primus en le payant? D'après les principes généraux, il faut répondre affirmativement. Mais la question est fortement controversée, parce que, dans ce cas, Secundus, créancier hypothécaire plus ancien que Tertius, quoique inscrit sur un autre immeuble, ne serait pas payé. Plusieurs auteurs enseignent que la subrogation ne peut jamais devenir, pour un créancier plus récent, un moyen d'améliorer sa position au préjudice d'un créancier plus ancien. (Troplong, n* 757.)

1888. II ne faut pas admettre, comme il a été jugé et enseigné, que, dans les trois hypothèses indiquées aux n""' 1883, 1884 et 1885, le créancier qui a une hypothèque sur un immeuble dont le prix est absorbé par un créancier antérieur ayant hypothèque sur plusieurs immeubles, se trouve par cela même de plein droit subrogé aux droits de ce dernier. Cette opinion manque de fondement, et elle est contraire à l'article 1251, qui ne range pas ce cas parmi ceux dans lesquels il y a lieu à subrogation légale.

1887. Plusieurs immeubles ou tous les immeubles do même débiteur sont vendus, mais ils sont situés dans des arrondissements différents, de sorte que l'on procède à des ordres séparés dans des tribunaux différents. Il faut suivre la môme règle que dans l'hypothèse du n*» 1885. Le créancier ayant hypothèque sur plusieurs immeubles peut choisir celui ou ceux sur lesquels il veut être colloque ; il peut donc se présenter à^tous les ordres à la fois.

1888. Les biens hypothéqués sont situés dans le même arrondissement, et la distribution du prix se fait dans un seul et même ordre. Il faut distinguer : 1^ le créancier ayant plusieurs hypothèques a un intérêt à choisir l'immeuble sur lequel il veut être payé; alors il faut lui laisser le choix, et il peut s'opposer à tout

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autre mode de^collocation ; 2® le créancier ayant plusieurs hypothèques n'a pas d'intérêt à être colloque plutôt sur un fonds que sur l'autre. Alorsle juge peut le colloquer sur plusieurs immeubles, de manière que les autres créanciers hypothécaires seront aussi payés tous ou en partie. Dans ce cas, la répartition de la créance sur plusieurs immeubles n'est pas une division de l'hypothèque, mais une division de la coUocation. Seulement, il peut y avoir difficulté sur le mode de coUocation. (Voy. Troplong, n'^TéO; Zachariae, § 284, in fine.)

III. DES RAPPORTS QUB l'hTPOTHÈQUB ÉTABUT ENTRE LE PRÔPRIE* TAIRE DE l'immeuble GREVÉ ET LE CRÉANCIER HYPOTHÉCAIRB.

1889. Le propriétaire de l'immeuble hypothéqué conserve le droit d'en disposer, mais il ne peut faire aucun acte qui diminue les sûretés des créanciers hypothécaires, ou qui rende la poursuite de la créance pliis difficile ou plus onéreuse. S'il pose un acte de nature à avoir cette conséquence, la dette à terme devient immédiatement exigible ( art. 1188; t. Ill, n"* 109). De là il suit que le propriétaire peut aliéner le fonds hypothéqué, parce que l'hypothèque suivant l'immeuble en quelques mains qu'il passe, l'aliénation ne peut porter préjudice au créancier hypothécaire. Toutefois il ne pourrait l'aliéner en partie ni en totalité à différentes personnes, dans le cas où l'aliénation partielle pourrait rendre la position du créancier plus désavantageuse en l'obligeant à poursuivre séparément plusieurs tiers détenteurs. Mais celte dernière question est controversée; c'est une question de fait. (Voy. le jugement du tribunal de Liège, du 2 juin 1855 et un jugement de Louvain, B.J., 1. 13, 1512, et 1. 18,490.)

1890. En vertu du même principe, le propriétaire peut grever le bien d'autres hypothèques. Le propriétaire peut grever rimmeuble hypothéqué de servitudes, pourvu qu'elles ne portent pas atteinte aux droits des créanciers hypothécaires. Toutefois, si l'établissement de la servitude diminue la valeur du fonds, ea vertu du droit de suite, les créanciers hypothécaires ont la faculté de faire vendre l'immeuble libre des servitudes établies après l'inscription de leur hypothèque. Car une semtude est un démembrement de la propriété. Démembrer la chose après la con-

siitution de l*hjpothèque, ce serait donc soustraire à Thypothëque une partie de la propriété.

1891. Le propriétaire du fonds hypothéqué conserve la jouissanee de la chose ; il en perçoit les fruits jusqu'aux époques indiquées au n"* 1876. C'est à partir de ces époques que les fruits cimli^ c'est-à-dire les loyers et fermages, appartiennent austsi aux créanciers (loi du 15 août 1854, art. 26). (Cologne, 26 février 1852, J. P. B., 1853, p. 286 et la note; tribunal civil de Liège, 19 juin 1858, B. J., 1. 16, 1428; Delebecque, n« 23.)Si les fruits encore pendants ont été vendus de bonne foi, la vente est valable, mais le prix non payé appartient aux créanciers hypothécaires (arg. art. 45, alin. 5; suprà, n"" 1875).

1892. En vertu du principe énoncé au n"" 1889, le propriétaire peut louer les biens grevés d'hypothèque. Les baux contractés de bonne foi après la constitution de l'hypothèque doivent être respectés : toutefois, s'ils sont faits pour un terme qui excède neuf ans, la durée en sera réduite conformément à Tarticle 1429 du code civil (art. 45, alin. 6; suprà, n^" 1626). (Gass. B., 30 novembre 1854, B. J., 1. 13, 337, P., 1855, 51.) Si les baux n'ont pas de date certaine, les créanciers ne sont pas tenus de les respecter (loi du 15 août 1854, art. 25; G. de proc, art 691). Les baux, même de moins de neuf ans, qui présentent le caractère de fraude, peuvent être attaqués en vertu de l'article 1167.

Si l'acte de constitution d'hypothèque porte défense de louer le bien hypothéqué sans le consentement du créancier, et que cet acte ait été transcrit, le tiers acquéreur de l'immeuble mis en vente par le créancier n'est pas tenu de respecter ce bail. (Cour provinciale de Groningue, 13 septembre 1859, B. J., 1. 18, 374.)

Les baux consentis après la transcription du commandement ou de la saisie sont nuls (loi du 15 août 1854, art. 25).

1893. Les payements que le locataire ou fermier a faits par anticipation sont nuls pour toutes les sommes à échoir po^^n^rement à la saisie, d'après la règle mentionnée au n° 1891. Toutefois, les payements faits de bonne foi conformément à la stipulation du contrat et à l'usage des lieux doivent être respectés (arg. art. 1753 du code civil; suprà, n"" 1153 comparé avec les n~ 1626, 1627). (Bruxelles, 24 juin 1878, B. J., t. 36, 1345, P., 1879,21.)

1894. Le débiteur ou le propriétaire de Timineuble hypothéqué peut disposer du fonds, mais il ne peut faire aucun acte qui diminue les sûretés du créancier (n"" 1889). Si les immeubles affectés à Thypothèque ont, par la faute du propriétaire, péri ou ont éprouvé des dégradations, de manière qu'ils soient devenus insuffisants pour la sûreté du créancier, celui-ci a le droit de réclamer le remboursement de sa créance (art. 79, alin. i).

Mais le débiteur sera admis à offrir un supplément d'hypothèque, si la perte ou les dégradations ont eu lieu sans sa faute (art. 79, alin. 3). Cette dernière disposition, modificative de larticle 2131 du code civil, est une innovation. Sous le code civil, il y avait controverse sur le point de savoir si, en cas de perte de l'hypothèque par cas fortuit, le créancier a le droit de demander, à son choix, ou le remboursement ou une hypothèque supplémentaire. Aujourd'hui il doit se contenter de Thypothèque supplémentaire. La loi nouvelle est à la fois équitable et conforme à la rigueur des principes ; équitable, — car il ne faut pas obliger le débiteur à rembourser sa créance dans un moment où toutes ses ressources lui sont ordinairement nécessaires pour réparer le dommage survenu ; conforme aux principes, — parce que ce n*est pas par son fait qu'il a diminué les sûretés promises, il ne doit donc pas être privé du bénéfice du terme (art. 1188 ; t. 111, n"" 109). (Exposé des motifs et rapport de la commission de la chambre des représentants.)

Sur la question de savoir si la disposition qui précède est applicable au cas d*expropriatian forcée, voy. Belgique judiciaire ^ t. 17, 1593, et Martou, n» 1009.

IV. DE l'effet des PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES CONTRE LES TIERS DÉTENTEURS (art. 96-107).

1895. L'hypothèque est un droit réel sur la chose et inhérent à la chose; elle la suit donc, elle en est inséparable. Le créancier peut faire valoir son hypothèque peu importe que l'immeuble hypothéqué se trouve entre les mains de son débiteur ou d*un autre qui l'a acquis de ce dernier. Car c'est sur la chose même et non contre la personne qu il fait valoir son droit d'hypothèque. Il intente à cet effet Yaction hypothécaire, qui est une action réelle (actio in rem).

DES PRIVILÈGES ET HYPOTHfcQUES. 564

Celai qui acquiert un immeuble grevé d'hypothèque est appelé le tiers détenteur, par antithèse au débiteur. Par cela seul qu'il possède l'immeuble, et quand même il ne serait pas personnelle • ment tenu de la dette, il peut être poursuivi par Yaction hypothécaire, pourvu que lliypothèque ait été inscrite avant son acquisition (art. 96).

1896.. Par l'action hypothécaire, le créancier peut poursuivre sur le tiers détenteur la vente ou l'expropriation de l'immeuble hypothéqué, à l'émet d'être payé sur le prix qui en proviendra. Hais par cela seul que le tiers possède un immeuble hypothéqué pour une dette, il ne devient pas débiteur personnel de cette dette. Le droit du créancier hypothécaire se borne à poursuivre l'expropriation; mais en présence de cette poursuite, la loi donne au tiers détenteur la faculté de prendre un des quatre partis suivants, savoir : 1** de se laisser poursuivre sans rien faire; 2<> de délaisser; 3"* de payer; 4"* ou enfin de purger. Chacune de ces résolutions produit des effets différents. 11 sera traité de la purge au chapitre VIII; ici nous ne traiterons que des trois premiers partis entre lesquels le tiers détenteur a le droit d'opter.

A. De la poursuite.

1897. Chaque créancier hypothécaire a le droit, trente jours après commandement fait au débiteur originaire, et trente jours après la sommation faite au tiers détenteur de payer la dette exigible, de faire vendre sur ce dernier l'immeuble hypothéqué. Si le tiers détenteur ne prend aucun des partis dont il va être parlé ci-après, la poursuite continue contre lui ; Timmeuble sera vendu et le prix en sera distribué entre tous les créanciers inscrits. Mais il ne peut, en aucun cas, être condamné comme débiteur personnel. Les créanciers ont le droit de poursuivre le payement de toutes les dettes hypothécaires, sans que le détenteur puisse déduire la partie du prix payée au vendeur (art. 97-99).

B. Du délaissement.

1898. Le délaissement n'est que Yabandon de la détention de rimmeuble fait par le tiers détenteur aux créanciers inscrits pour

Googk

56Î LIVRE TROISIÈME. — TITRE XVIil.

éviter les désagrémeats de rexpropriation. Le tiers détenteur reste toujours propriétaire de rimmeubie jusqu'à Tadjudicatioa définitive. S'il était en voie de prescription, la prescription continuerait de courir à son profit. Par la même raison il a la faculté, môme après le délaissement et jusqu'à l'adjudication, de reprendre l'immeuble en payant toute la dette et les frais (art. 101, code civil, 2173).

1899. Bien que le délaissement ne soit pas encore un acte d'aliénation, il ne peut être fait que par ceux qui ont la capacité d'aliéner (art. 100). Car il constitue un acheminement à l'aliénation, et en rendant le propriétaire délaissant étranger aux poursuites en expropriation, il lui ôte la surveillance des opérations qui font passer l'immeuble en de nouvelles mains. (Martou, n- 1287.)

Il suit de là que le tuteur ou le mineur émancipé doivent, pour faire le délaissement, remplir les formalités prescrites pour l'aliénation des biens des mineurs et des interdits, et que la femme mariée, pour délaisser ses propres, doit être autorisée de son mari. (Voy. t. 1, n^ 745, 746, 772.)

1900. Le délaissement par hypothèque ne peut être fiait par ceux qui sont personnellement obligés à la dette. Car, si le détenteur était en même temps personnellement obligé, le délaissement n'aurait pas de but, puisqu'il ne le mettrait pas à l'abri de la poursuite; le délaissement du gage n'éteint pas l'obligation personnelle du débiteur (art. 100). (Metz, 17 juillet 1867, D., 1867, 2, 151.)

1901. Le délaissement par hypothèque se fait au greffe du tribunal de la situation des biens. Le détenteur doit faire assigner le vendeur et les créanciers poursuivants pour entendre dire qu'il leur sera donné acte du délaissement. Il peuvent contester. Toutefois le délaissant n'est pas tenu d'en demander acte dans un délai déterminé; il suffit qu'il le fasse quand un créancier inscrit lui fait sommation de délaisser ou de purger. (Brux., 25 juin 1877, B. J., t. 36. 510; P., 1878, 182.)

Sur la pétition du plus diligent des intéressés, il est créé à l'immeuble délaissé un curateur sur lequel la vente de l'immeuble est poursuivie dans les formes prescrites pour les expropriations (art. 102; code civil, art. 2174).

Pourquoi faut-it la nomination du curateur? « Afin d'éviter « l'infamie ou Tignominie qui, selon l'ancien droit, résultait de « la vente et distraction publique des biens. » (Troplong, n' 828 )

1908. La loi ne fixe pas de délai après lequel le délaissement ne peut plus être fait ; elle se borne à dire qu'il peut l'être môme après que le tiers détenteur a reconnu l'obligation ou subi condamnation en cette qualité seulement, c'iBSt-à-dire, lorsqu'il a reconnu et lorsqu*il a été judiciairement déclaré que Yimmeuble qu'il possède est grevé d'un privilège ou d'une hypothèque (art. iOi ; code civil, art. 2173). Nous devons donc admettre que le tiers détenteur peut encore délaisser quand même la procédure de saisie immobilière a été commencée contre lui. Mais il serait déchu de ce droit s'il s'était reconnu débiteur personnel de la dette ou s*il avait été condamné en cette qualité.

1903. Des effets du délaissement. AiM*ès le délaissement, les poursuites cessent contre le détenteur et ont lieu contre le curateur.

1904. Si la vente a eu lieu, quels effets produit-elle? En principe elle n'exerce pas l'effet d'une condition résolutoire et ne fait pas révoquer la propriété de l'acquéreur ex tune. C'est pourquoi les actes de disposition qu'il a faits relativement à l'immeuble grevé sont valables, à moins qu'ils ne soient attaqués comme préjudiciables au droit des créanciers hypothécaires {suprà, n'^ 1889). Ainsi, sauf cette réserve, les servitudes qu'il a établies sur le fonds sont maintenues ; s'il a consenti de nouvelles hypothèques, ses créanciers personnels, après tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leurs hypothèques, à leur rang, sur le bien délaissé et adjugé (art. 105). Si le prix de la vente excède le montant des dettes hypothécaires, cet excédant doit être rendu au tiers détenteur ou être distribué entre ses créanciers chirographaires.

1905. Toutefois, sous un autre point de vue, et en faveur du tiers détenteur, la loi considère la cessation de sa propriété comme ayant un effet rétroactif. Les servitudes et les autres droits réels, tels que l'usufruit ou les hypothèques qu'il avait sur Timmeuble avant sa possession, renaissent après le délaissement ou l'adjudication faite sur lui (art. 105, alin. 1 ; code civil, art. 2177). Rigoureusement, ces droits, éteints par confusion ou

par consolidation, ne peuvent pas revivre de plein droit. La règle de la loi, conforme à l'ancienne jurisprudence, est fondée sur Téquité et sur l'application analogue des règles sur Téviction, à laquelle on a assimilé les poursuites par Faction hypothécaire.

1906. Les fruits sont immobilisés au profit des créanciers hypothécaires à partir du moment où les poursuites ont été commencées contre le tiers débiteur : <c Les fruits de Timmeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers détenteur quà compter du jour de la sommation de délaisser ou de payer ; et, si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera faite (art. 104). » La péremption de la sommation a lieu de plein droit, sans que le détenteur ait besoin de poser un acte à cet effet.

1907. Le détenteur du fonds hypothéqué, tout en conservant en principe la faculté d'en disposer, ne peut faire des actes préjudiciables à l'intérêt des créanciers hypothécaires ou privilégiés. Les détériorations qui procèdent de son fait ou de sa négligence donnent lieu contre lui à une action en indemnité au profit de ces créanciers; c'est-à-dire, les. créanciers chirographaires n'ont aucun droit à cette indemnité, laquelle remplace la valeur immobilière détruite par le détenteur (art. 103). Cette disposition est également applicable au cas où le tiers détenteur, au lieu de délaisser, subit l'expropriation.

1908. Par contre, le tiers détenteur peut répéter ses impenses et améliorations, mais seulement jusqu'à concurrence de la plusvalue résultant de l'amélioration (art. 103; code civil, art. 2175),

La loi ne distingue pas entre les impenses nécessaires et les impenses utiles et voluptuaires. Ainsi, il faut tenir compte au détenteur de toutes les impenses quand elles ont produit une plus-value.

Mais il y a controverse sur la question de savoir si le tiers détenteur peut aussi répéter les impenses nécessaires, c'est-à-dire faites pour la conservation de la chose, quand même elles n'auraient pas causé une plus-value. Il ne peut pas les répéter contre le créancier hypothécaire, mais il peut en demander la restitution contre le vendeur par l'action en garantie (t. III, n** 1004). La répétition n'est pas admise contre le créancier hypothécaire. Car celui-ci a un droit réel sur le fonds; l'hypothèque frappe donc

bEâ PRIVILÈGES ET liYPOTriÈQUËS* S6S

en principe et de plein droit tout ce qui s*y unit et incorpore. Pourquoi le créancier serait-il tenu à une restitution? Les frais (kits pour la conservation de la chose ne Font pas enrichi ; ils ont seulement maintenu son gage. Le tiers détenteur est d'ailleurs tenu des réparations qui empêchent la détérioration de la chose ; en les faisant, il accomplit simplement une obligation ; il ne peut donc pas avoir droit à une indemnité. Ces impenses ne doivent pas diminuer les sûretés du créancier hypothécaire. Cette solution est conforme au droit romain et à Fancienne jurisprudence. (Troplong, n^ 838 bis, Martou, n*» 1320.)

1909. Quand il y a plus-value, comment le tiers détenteur peut-il faire valoir son droit? Â-t-il un droit de rétention, ou peut-il répéter ses impenses par privilège? Suivant Tarrible et Battur, il a un droit de rétention; selon Troplong, n"" 836, il a un privilège analogue au privilège de l'architecte. La plupart des jurisconsultes lui attribuent seulement une espèce d'action de in rem verso, un droit de distraction ou de déduction sur le prix de l'adjudication. (Duranton, n» 272; Zachari», § 287, note 27; Martou, n"* 1322; Laurent, XXXI, n^" 309.) Nous croyons cette dernière opinion juste. Car le privilège et le droit de rétention doivent être fondés sur une disposition spéciale de la loi qui n'existe pas pour ce cas. Il peut faire valoir son droit contre l'adjudicataire.

1910. L'action en répétition des impenses doit être admise également dans le cas où l'expropriation a eu lieu contre le tiers détenteur, de même qu'il est passible de l'action en dommagesintérêts {suprà, n*» 1907).