II. CONDITIONS REQUISES

1929. 1. Quelles personnes peuvent faire la purge? La purge renferme Yoffre aux créanciers inscrits de leur payer le prix ou la valeur de l'immeuble grevé, donc un engagement. Pour purger, il faut donc être capable de s obliger et de payer ; par conséquent la femme mariée doit, à cet effet, être autorisée de son mari, et la personne placée sous conseil judiciaire doit être assistée de son conseil.

Quant au mineur, il y a controverse. Selon les uns, le tuteur peut seul faire la purge ; suivant d'autres, il ne peut la faire qu'avec l'autorisation du conseil de famille. L'autorisation ne nous semble pas nécessaire ; la purge n'entre pas dans la catégorie des actes soumis à cette condition. Le tuteur ne fait autre

574 LIVRE TROISIÈME. — TITRE IVOl.

chose que s'obliger pour le mineur à payer une dette existante; seulement au lieu de la payer au vendeur, il s'oblige à la payer aux créanciers inscrits qui ont droit de saisir les deniers. (Troplong, n^' 923^924 ; Martou, n^ 1438-U40.)

1930. Tout acquéreur, soit à titre onéreux, soit à titre gratuit, peut purger, pourvu qu'il ne soit pas personnellement obligé aux dettes inscrites. Car, dans ce dernier cas, la purge ne lui serait d'aucune utilité. Quand môme il aurait affranchi l'immeuble des privilèges et hypothèques qui le grevaient, ce même immeuble pourrait être saisi sur lui par les créanciers hypothécaires non payés, comme par ses créanciers chirographaires, parce qu'il est leur débiteur personnel et que tous les biens du débiteur sont le gage de ses créanciers.

1931. 2. A quelle époque la purge peut-elle avoir lieu? La loi distingue. Si le nouveau propriétaire est poursuivi comme tiers détenteur, il doit faire la notification à l'effet de purger dans les trente jours au plps tard à compter.de la première sommation qui lui a été adressée (art. 110, alin. 1).

Dans tous les cas, qu'il ait été poursuivi ou non, il ne peut user de la faculté de purger que sous la condition de faire cette notification dans l'année de la transcription de son titre d^acquisition (art. 111). Donc si les poursuites n'ont été commencées contre le nouveau propriétaire qu'après l'année de cette transcription, il est déchu du droit de purger. L'acquéreur qui n'a pas fait la purge dans l'année n'est pas déchu de la faculté de délaisser, pas même lorsque Tacte de vente porte la clause que, faute de purger dans les délais prescrits, l'acquéreur sera tenu de toutes les dettes inscrites. (Bruxelles, 25 juin 1877, B. J,, t. 36, 510; P., 1878, 182.)

La loi a prescrit ce délai afin que les créanciers ne soient pas obligés de rester longtemps dans l'incertitude, et qu'il ne puisse pas dépendre du nouveau propriétaire; de choisir à son gré le moment le plus favorable à ses intérêts, par exemple le moment d'une dépréciation accidentelle ou passagère, pour commencer la purge.

Le délai d'une année s'applique aussi aux détenteurs qui ont acquis leur propriété par un acte antérieur à l'époque à laquelle la nouvelle loi hypothécaire est devenue obligatoire. (Disp. transitoires, art. 12.)

m. INDICATION SOMMAIRE DB LA PROCEDURE DE PURGE.

1932. Oû peut distinguer quatre phases principales de la procédure en purge : l"" l'offre ou la notification à faire par Tac^ quéreur ; ^ Tincident de l'exercice de l'action résolutoire ; S"" lea actes des créanciers en présence des offres de l'acquéreur ; 4'' le désistement du créancier requérant la mise aux enchères.

A. de la notification à faire par Vacquéreur.

1988. 1* Que tUrit faire «oft/fer l'acquéreur ? Le propriétaire qui veut iaire usage de la faculté de purger est tenu, dans les délais fixés au n"* 1931, de faire notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans les inscriptions :

l"" La date de son titre, s'il est authentique, ou celle de l'acte notarié ou du jugement portant reconnaissance de l'acte sous seing privé; le nom et la résidence du notaire qui a reçu l'acte, ou bien le tribunal qui a rendu le jugement ; la désignation des parties; l'indication précise des immeubles; le prix elles charges faisant partie du prix de la vente; Y évaluation de ces charges, celle du prix même s'il consiste en une rente viagère ou en toute obligation autre que celle de payer un capital fixe ; enfin Yévaluation de la chose si die a été donnée ou cédée à tout autre titre qu'à celui de vente ;

^ L'indication de la date, du volume et du numéro de la transcription ;

3^ Un tableau sur trois colonnes, dont la première contiendra la date des hypothèques et celle des inscriptions, ainsi que l'indication du volume et du numéro de ces inscriptions ; la seconde, le nom des créanciers, et la troisième, le montant des créances inscrites (art. 110).

Sur le cas oix plusieurs immeubles ou des meubles et des immeubles ont été vendus par le même acte, voyez infrà, n"* 1944.

1934. i, Aqui la notification doit-elle être faite ? Cette notification doit être faite à tous les créanciers inscrits avant la transctHption de l'acte d'acquisition, et ne doit ôire faite qu'à ces créanciers (art. 112). Car nous avons vu {suprày n"" 1712), que toute inscrip-

tion prise sur les précédents propriétaires» postérieurement à cette transcription, est inopérante.

1935. 3. Que doit-il offrir aux créanciers? Le nouveau propriétaire déclarera, par le môme acte, qu'il acquittera les dettes et charges hypothécaires jusqu'à concurrence du prix ou de la valeur déclarée, sans déduction aucune au profit du vendeur.

Sauf disposition contraire dans les titres de créances, il jouira des termes et délais accordés au débiteur originaire et il observera ceux stipulés contre ce dernier.

Les créances non échues qui ne viennent que pour partie en ordre utile seront immédiatement exigibles, vis-à-vis du nouveau propriétaire, jusqu'à concurrence, et pour le tout à Fégard du débiteur (art. 113). Le deuxième alinéa de cet article déroge à Tarticle 2184 du code civil, en ne faisant plus perdre au tiers détenteur le bénéfice du terme en cas de purge. La distinction entre dettes exigibles et non exigibles est dans l'intérêt du tiers détenteur et dans l'intérêt du créancier qui ne veut pas être remboursé.

B. De tincident de l'exercice de Faction résolutoire.

1936. Si parmi les créanciers se trouve un vendeur ayant à la fois le privilège et l'action résolutoire, il aura quarante jours, à partir de la notification à lui faite, pour opter entre ces deux droits, sous peine d'être déchu de l'action en résolution et de ne pouvoir plus réclamer que son privilège.

S'il opte pour la résolution du contrat, il devra, à peine de déchéance, le déclarer au greffe du tribunal dans le ressort duquel l'ordre doit être poursuivi.

La déclaration sera faite dans le délai ci-dessus fixé de quarante jours, et suivie dans les dix jours de la demande en résolution.

A partir du jour où le vendeur aura opté pour l'action résolutoire, la purge sera suspendue et ne pourra être reprise qu'après la renonciation, de la part du vendeur, à l'action résolutoire, ou après le rejet de cette action.

Ces dispositions sont applicables au copermutant et au dona-^ teur (art* 114)»

Cette règle a le double motif de ne pas laisser inutilement faire la purge, et de l'abréger si elle a lieu. L'action résolutoire doit être intentée dans les dix jours, quelle que soit l'époque de la déclaration, eût-elle été faite le lendemain de la notification. D'après les motifs de la loi, il faut admettre que le créancier est déchu du droit d'intenter l'action résolutoire, s'il ne l'a pas fait dans les dix jours.

L'action résolutoire rend la purge inutile. Elle révoque le droit du propriétaire qui la poursuit ainsi que les hypothèques des créanciers postérieurs au droit du vendeur qui demande la résolution, sauf les droits de ces derniers, d'après ce qui a été dit au no 1703.

G. Des actes des créanciers en présence des offres de l'acquéreur.

1937. Les créanciers auxquels la notification et l'offre mentionnées aux n"^ 1933-1935 ont été faites peuvent les accepter tacitement, en ne faisant rien dans le délai de quarante jours (art. 115, alin. i), ou bien ils peuvent ne pas accepter le prix offert et provoquer la vente de l'immeuble aux enchères et paradjudication publique.

1938. 1. Us ne font rien ou acceptent tacitement. Alors la valeur de l'immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire (art. 116, alin. 1).

Il en est de même dans le cas où la réquisition de la mise aux enchères est nulle. Quand même la mise aux enchères n'aurait pas été requise, les créanciers auraient toujours le droit d'attaquer la déclaration du prix et l'évaluation des charges si elle était frauduleuse ou dissimulée. (Bordeaux, 14 juillet 1873, D., 1875, 2, 18.)

1939. 2. Les créanciers sont libres de ne pas accepte^' le prix oITert et de requérir la mise aux enchères.

A. Conditions. La mise de l'immeuble aux enchères et par adjudication publique peut être requise par tout créancier dont le titre est insciit, alors même que dans le tableau signifié aux termes de l'article 110,n ^ 3 {suprà, n« 1933), et dans le certificat qui sert de base à ce tableau, U aurait été omis (art. 129, alin. 2).

318 LmŒ TROISIÈMB. — TITRE TWi.

1940. Cette réquisition se fait à la charge :

1« Qaelle sera signifiée par huissier au nouveau propriétaire, dan$ le& quarante jours au plus tard de la notification faite à la re^ quête de ce dernier, en y ajoutant un jour par cinq m;riamètres de distance entre le domicile élu et le domicile réel du créancier le plus éloigné du tribunal qui doit connaître de Tordre;

S"" Qu'elle contiendra soumission du requérant, ou d*une per* sonne présentée par lui, de porter le prix à un vingtième en sus de celui stipulé dans le contrat^ ou déclaré par le nouveau pro^ priétaire. Cette enchère portera sur le prix principal et les charges, sans aucune déduction préjudiciable aux créanciers inscrits. Elle ne devra point porter sur les frais du premier contrat;

S"" Que la même signification sera faite, dans le même délai, au précédent propriétaire et au débiteur principal ;

¥ Que l'original et les copies de ces exploits seront signés par le créancier requérant ou son fondé de procuration expresse, lequel, en ce cas, est tenu de donner copie de sa procuration. Us devront aussi être signés, le cas échéant, par le tiers enché** risseur;

5"" Que le requérant offrira de donner caution personnelle ou hypothécaire jusqu'à concurrence de vingt-cinq pour ceni du prix et des charges; ou qu'ayant consigné une somme équivalente, il notifiera copie du certificat de consignation.

Le tout à peine de nullité (art. 115),

1941. fi. Forme de la mise aux enchères. D'après le code, la revente aux enchères avait lieu suivant les formes établies pour les expropriations forcées (art. 2187). L'article 117 de la loi de 1851 renvoie aussi au code de procédure civile; mais les arti<* clés 13 et 14 des dispositions transitoires prescrivaient que, jusqu'à ce que d'autres formalités fussent établies, la vente par suite de surenchère aurait lieu conformément à la loi du 12 juin 1816. Aujourd'hui la revente doit se faire conformément aux articles 93-101 de la loi du 15 août 1854 sur ÏExpropriatim forcée.

1942. C. Effets de la surenchère. 11 faut distinguer :

l"" Un tiers se rend adjudicataire ; il est tenu, au delà du prix de son adjudication, de restituer à Yacquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la

DES PRP^ILÉGES ET HYPOTHÈQUES. 37»

transcriptioo sur les registres du conservateur, ceux de notification et ceux faits par lui pour parvenir à la revente (art. 118; G. civ., art. 2188).

Dans ce cas, il y a résolution complète du contrat ftiit par celui qui a provoqué la purge. Ce dernier est tout à fait déchargé vis-à-vis de son vendeur, et les hypothèques qu'il a consenties pendant son acquisition sont et demeurent éteintes. G*est parce que Tacquéreur est dépossédé et évincé qu'il doit sortir absolu* ment indemne; l'adjudicataire doit même lui rembourser les impenses et les améliorations qui ont donné une plus-value à Timmeuble. (Troplong, n^ 962.)

La disposition qui impose à l'adjudicataire tous ces frais semble au prime abord peu équitable; mais elle n'a rien de contraire à l'équité, puisque l'adjudicataire, enchérissant volontairement, était instruit d'avance de retendue de ses obligations.

1943. 2* Vacquéreur qui a fait la purge conserve Vimmeuble en se rendant lui-même dernier enchérisseur. Gomme il n'y a pas eu de mutation de propriété, puisqu'il n'a pas cessé d'être propriétaire de l'immeuble mis aux enchères, il n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication (art. 119; G. civ., article 2189).

Toutefois comme la réquisition de mise aux enchères constitue une éviction (t. III, n*" 997, 998), il a son recours 4el que de droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre d'acquisition et pour l'intérêt de cet* excédant, à compter du jour de chaque payement (art. 121, 122 ; G. civ., art. 2191,2192).

1944. D. Du cas de vente de plusieurs immeubles ou de meubles et immeubles par le même titre. Dans le cas où le titre du nouveau propriétaire comprendrait des immeubles et des meubles, ou plusieurs immeubles, les uns hypothéqués, les autres non hypothéqués, situés dans le même ou dans divers arrondissements de bureaux, aliénés pour un seul et même prix ou pour des prïx distincts et séparés, soumis ou non à la même exploitation, le prix de chaque immeuble frappé d'inscriptions parti* culières et séparées sera déclaré dans la notification du nouveau propriétaire, par ventilation, s il y a lieu, du prix total exprimé dans le titre.

Le créancier surenchérisseur ne pourra, en aucun cas, être contraint d'étendre sa soumission ni sur le mobilier, ni sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondissement; sauf le recours du nouveau propriétaire contre ses auteurs pour l'indemnité du dommage qu'il éprouverait, soit de la division des objets de son acquisition, soit de celle des exploitations (art. 122; G. civ., article 2192, et suprà, n*» 1933).

D. Du désistement du créancier qui a requis la mise aux enchères.

1945. Le désistement du créancier requérant la mise aux enchères ne peut, même quand le créancier payerait le montant de la soumission, empêcher l'adjudication publique, si ce n'est du consentement exprès de tous les autres créanciers hypothécaires, ou si ces derniers, sommés par huissier de poursuivre ladjudication dans la quinzaine, n'y donnent point suite. En ce cas, l'import de la soumission est acquis aux créanciers dans l'ordre de leurs créances (art. 120; C. civ., art. 2190).

Le motif de cette disposition, c'est que la loi considère la soumission de surenchère comme un bénéfice commun à tous les créanciers inscrits. Le désistement du requérant ne suf6t pas pour leur enlever ce bénéfice ; la surenchère d'un seul a conservé •le droit de tous les autres, qui tous ou au moins quelques-uns auraient peut-être surenchéri, si la surenchère n'avait déjà eu lieu.

La sommation de poursuivre l'adjudication doit être 'faite à la requête du tiers détenteur ; lui seul a intérêt à la poursuivre et à terminer la liquidation.

rV. DES EFFETS DE LA PURGE.

1946. S'il n'y a pas eu de mise aux enchères, la valeur de l'immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat d'acquisition ou évalué par le tiers détenteur qui a provoqué la purge. Celui-ci se libérera des privilèges et hypothèques, soit en payant aux créanciers en ordre utile l'import des créances

exigibles ou de celles qu il lui est facultatif d*acquitter, soit en consignant le prix jusqu'à concurrence de ces créances. •

Il reste soumis aux privilèges et hypothèques venant en ordre utile, à raison des créances non exigibles, dont il ne voudrait ou ne pourrait se libérer (art. 116).

En cas de mise aux enchères, l'acquéreur sur adjudication publique doit payer de la même manière le prix de l'adjudication et restituer au précédent propriétaire les frais mentionnés suprà, au nM 942 (art. U 8).

1947. Dans les deux cas, les créanciers venant en ordre utile sont payés sur le prix, et les inscriptions qui ne viennent pas en ordre utile sur le prix sont rayées pour la partie qui l'excède, par suite de l'ordre amiable ou judiciaire dressé conformément aux lois de la procédure. Vimmeuble est libre entre les mains de l'acquéreur (art. 116, alin. 2, 129; C. civ., art. 2186, 2198).

1948. Si le conservateur a omis, dans le certificat qu'il a délivré à l'acquéreur qui veut purger, une ou plusieurs des créances inscrites sur un immeuble, l'acquéreur ne peut pas, à leur égard, accomplir les formalités de lapurge. La loi devait alors choisir entre deux partis : ou déclarer que la purge ne nuirait pas au créancier omis, et que sa créance continuerait de grever le fonds; ou bien que le fonds serait affranchi de cette hypothèque, et que l'acquéreur serait dispensé de faire les nouvelles formalités de purge à l'égard de la créance omise. Le code civil et la nouvelle loi ont adopté ce dernier système (art. 129; C. civ., article 2198). Le projet du gouvernement avait proposé le premier. Les motifs qui ont déterminé le législateur sont : l'intérêt du crédit foncier et la sécurité des acquisitions. De plus, le créancier ordinairement n'ignore pas la purge ni l'ouverture de l'ordre ;il peut donc se présenter encore, et faire valoir ses droits; mais le tiers détenteur n'a pas d'autre moyen de connaître les créanciers hypothécaires que le certificat du conservateur.

La propriété resterait grevée, et le créancier pourrait faire valoir tous ses droits contre le tiers détenteur, si l'omission provenait de la faute de celui-ci, par exemple, si dans la demande du certificat des inscriptions adressée au conservateur des hypothèques, il avait mal indiqué le débiteur.

Le créancier, dont l'inscription a été omise dans le certificat

M2 LIVfUS TROISIÈME. — TITRE IVIII.

délivré par le conservateur des hypothèques, a son recours contre ce dernier (art. 428, n* 2).

1949. La disposition mentionnée au numéro précédent ne préjudicie pas au droit des créanciers, omis dans le certificat du conservateur des hypothèques, de requérir (a surenchère daos le délai utile, et de se faire colloquer suivant l'ordre qui leur appartient, tant que le prix n'a pas été payé par l'acquéreur ou tant que l'ordre ouvert entre les créanciers n'est pas devenu définitif (art. 129, alin. 2).