TOME IV

B. Des obligatimi du fermier.

1181. l"" Il doit cultiver en bon père de famille, notamment garnir la ferme des bestiaux et deç ustensiles nécessaires à son exploitation. Cette dernière règle a plutôt pour but la garantie d'une bonne culture, que d'assurer le privilège du bailleur* Il faut que les bestiaux et ustensiles suffisent pour les bemns de l'exploitation, mais la loi n'exige pas, comme dans les baux à loyer, qu'ils offrent des garanties suffisantes pour le loyer, parce que le bailleur a privilège sur les fruits (art. 2102, n"" 1 ; loi hyp. belge, art. 20, n'^ 1). Si le fermier ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et demander des dommages-intérêts (art. 1766, et suprà, n^ 1156, 2«).

1182. En règle, le fermier peut sous-louer comme tout autre locataire (n"" 1151). Mais celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits ayec le bailleur {le colon partiaire) ne peut ni sous-louer ni céder son bail, si cette faculté ne lui a été expressément accordée par le bailleur (art. 1763). En cas de contravention, ce dernier peut demander la résiliation du contrat, et le juge doit lui accorder sa demande. L'article 1764, en disant que « le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance », déroge à l'article 1184, alinéa 3 {suprà, t. III, n° 106).

La raison de cette dérogation à l'article 1717 est que le bailleur a contracté avec le colon partiaire en considération de sa valeur et de sa capacité personnelle; ce dernier est débiteur d'une obligation de faire (art, 1237, et suprà, t. III, n** 164).

1183. 2^ Tout preneur doit engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail (art. 1767). Cet article s'applique aussi au colon partiaire; les mots tout preneur ont été substitués, sur la demande du Tribunat, à la rédaction primitive : tout fermier. (Observ. du Tribunat, n** 24, Locré,p.396.) Le but de cet article est d'assurer le privilège du propriétaire sur les fruits de la ferme. (Comparez suprà, n** 1170.)

1184. 3** Le fermier doit avertir le propriétaire, dans le même délai que celui réglé en cas d'assignation suivant la distance des lieux, de toutes les usurpations, troubles, voies de fait et autres entreprises commises sur le bien loué, peu importe qu'elles se manifestent par voies de fait ou par des actions judiciaires, par exemple la défense d'exercer une servitude (art. 1768). (Voy. suprà, n** il44 a.)

1185. 4"* Le preneur doit payer les fermages, conformément au contrat et aux règles générales sur le payement, sauf son droit à la remise, si la totalité ou au moins la moitié de la récolte a été enlevée par cas fortuit (art. 1769-1773).

1186. Quelques auteurs ont considéré la règle qui introduit le droit de remise ou de réduction, comme une disposition exceptionnelle, dictée par l'équité ou par la pitié en faveur du fermier. Mais elle est une conséquence nécessaire du principe établi sur le louage des choses en général, tant par le droit romain que par le droit français. Ce principe admis, le droit à la remise en est une application et n'a rien de particulier. Le fermier loue un héritage pour en recueillir les fruits; c'est dans la perception des fruits que consiste l'usage qu'il peut faire de la chose louée; c'est donc de cet usage, c'est-à-dire de la possibilité de recueillir les fruits que le bailleur est obligé à le faire jouir. Or, si un cas fortuit rend impossible la perception des fruits, le bailleur n'a pas rempli son obligation, c'est-à-dire, il n'a pas fourni le véritable usage de la chose, de même qu'il n'aurait pas fourni l'usage continu d'une maison qui se serait écroulée pendant le contrat (art. 1722, 1724). Daprès les principes généraux, celui qu'un cas fortuit empêche d'exécuter son obligation est regardé comme s'il l'eût exécutée; il est donc libéré, et l'autre partie doit exécuter son engagement; d'après le principe particulier sur le louage des choses, l'autre partie, c'est-à-dire le locataire, n'est plus tenu d'exécuter son obligation de payer. Il en résulte donc que le fermier n'est pas tenu d'exécuter son obligation, qui est l'équivalent de celle que la force majeure a empêché le bailleur de remplir. (Fr. 25, § 6, D., locati, 19, 2.)

1187. Pour que le fermier ait droit à la remise, il faut la réu* nion des conditions suivantes :

a. U &ut que la cause de la perte de la récolte soit un cas for-

3G LIVIŒ TROISIEME. — TITIŒ VllI.

tuit OU une force majeure que le fermier n'a pu empêcher. Ainsi il n'a pas droit à la remise s'il est en faute, par exemple s'il a mal cultivé. A la différence du droit romain, le code civil admet la remise pour toute espèce de cas fortuits, ordinaires et extraordinaires. Le droit romain ne l'admet que lorsque la récolte a été détruite par un cas fortuit extraordinaire (arg. 1769, arg. article 1773).

b. Il faut que le dommage soit au moins de la moitié d'une récolte (art. 1769). Pour savoir si le dommage atteint la moitié, il faut prendre pour terme de comparaison une récolte ordinaire. (Duranton, n** 199; Duvergier, IV, n^ 154.)

Il y a diverses opinions sur le point de savoir ce qu'il faut entendre par récolte. Les anciens canonistes entendent par récolte la quantité de fruits naturels que le fonds produit ordinairement; ils accordent le droit à la remise si la quantité des fruits récoltés n'atteint pas la moitié de la quantité des années ordinaires, quel que soit d'ailleurs le pria; ou la valeur vénale des fruits récoltés. D'autres tiennent seulement compte de la valeur vénale des fruits, et accordent ou refusent la remise selon que les fruits récoltés rapportent ou ne rapportent pas une somme d'argent égale à la moitié du rendement ordinaire de la ferme. D'autres encore tiennent compte de la quantité des fruits et de leur valeur vénale.

Le premier système est juste. C'est la perception des fruits tiaturels du fonds que le bailleur doit prester; c'est cette perception qui est l'objet de la jouissance que doit garantir le bailleur, et non le rendement d'une somme d'argent plus ou moins forte. C'est donc à la quotité de la récolte, et non au prix ou à la valeur des fruits récoltés qu'il faut avoir égard pour résoudre la question de savoir s'il y a lieu à la remise ou non. (Colmet de Santerre, t. 7, n« 219 bis. II.)

1188: c. Il faut que les fruits n'aient pas encore été séparés de la terre, lorsque l'accident arrive (fructus percepti). Car, si la force majeure arrive lorsque les fruits sont déjà séparés de la terre, le fermier a eu l'usage de la chose dont le loyer est l'équivalent; il n'y a donc plus de motifs de ne pas payer le loyer (art. 1771). II en est autrement du colon partiaire. La perte delà récolte séparée de la terre et même engrangée doit aussi être

supportée par le bailleur, qui en est copropriétaire ; casum sentit dominus. Si le fermage doit être payé en une quantité déterminée de fruits du fonds loué, la perte arrivée après la séparation est pour le fermier, à moins que toute la récolte ne soit perdue par cas fortuit. Alors il est libéré : Impossibilium nulla est obligatio.

1189. d. Il faut que le fermier ne soit pas indemnisé par d'autres récoltes. La loi distingue : si le bail n'est que d'une année, et que la perte soit de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix delà location. Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié (art. 1770). Si le bail est fait pour plusieurs années, le fermier ne peut demander la remise qu'autant qu'il n'a pas été indemnisé par les récoltes précédentes. S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte (art. 1769).

1190. Pour décider si la perte s'élève à la moitié de la récolte, il faut prendre pour base la moitié des fruits que l'immeuble loué produit dans une année commune, et il faut aussi que la perte soit arrivée et ait atteint la moitié de la récolte dans la même année. Le fermier ne peut pas additionner les différentes pertes éprouvées dans plusieurs années, mais dont aucune, prise isolément, n'atteint la moitié.

A la fin du bail, on établit un compte dans lequel on fait entrer le produit de toutes les années, bonnes et médiocres. Les excédants des bonnes années se compensent avec les déficits des années médiocres, quand même ces déficits n'auraient pas donné lieu à une remise. Tant que la compensation entre les bonnes années et les années médiocres ne donne pas pour résultat que le fermier a eu chaque année la récolte d'une année ordinaire^ rien ne peut être ajouté à l'année oii le désastre a eu lieu. Ce n'est que l'excédant que cette compensation de toutes les années du bail offre sur la production ordinaire du même nombre d'années qui peut servir pour combler le déficit de l'année où le désastre a eu lieu. (Duranton, n®201 ; Troplong, n** 732.) Un autre

système est adopté par Duvergier, n"" 175, mais il ne peut pas être admis.

1191. Si le bailleur avait déjà fait la remise du fermage d'une année avant la fin du bail et que le fermier fût récompensé par la récolte des années suivantes, il pourrait rétracter cette remise, même dans le cas oîi le bailleur se serait servi du terme de donation, parce que personne n'est facilement présumé renoncer à ses droits. Mais le bailleur ne peut pas rétracter la remise d'une année, lorsque la perte a déjà été compensée par les années précédentes. Il est censé renoncer au droit de compenser avec la perte actuelle les avantages antérieurs qu'il œnnaît. (Fr. 15, § 4, D., locatU 19, 2; Troplong, n«>« 735-737.)

1192. Le fermier n'a pas droit à la remise :

A. Lorsque la cause du dommage était existante et connue à répoque où le bail a été passé ; il est alors censé avoir accepté les chances de perte qu'offrait cette cause (art. 1771, alin. 2).

B, S'il a été chargé des cas fortuits par une stipulation expresse. Cette stipulation ne s'entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. Elle ne s'entend pas des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n'est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus (art. 1772, 1773).

C En Belgique, lorsque, en cas de sinistre, le fermier a été indemnisé par l'assureur, il ne peut demander la remise du prix de la location qu'à concurrence des primes qu'il a déboursées. (Loi belge sur les assurances du 11 juin 1874, art. 40; loi hypoth. belge du 16 déc. 1851, art. 10.)

1193. 5^ Le fermier sortant est obligé de laisser à celui qui lui succède dans la culture les logements convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante : et réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire. Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux (art. 1777).

1194. G"" Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de Tannée, s'il les a reçus lors de son entrée en jouis-

samce ; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant Testimation (art. 1778).