I. DU JUSTE TITRE

2033. Il faut que la possession ait été acquise par une juste cause ou en vertu d'un juste titre, c'est-à-dire en vertu d'un acte

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iSt LIVRE TROISIÈME. — TITRE XX.

qui, en thèse générale et de sa nature» peut Caire acquérir la propriété, quoique, dans l'espèce, il y ait un obstacle qui empêche cette acquisition. (Maynz, Cours de droit romain^ § 113, D.; L. 24, C, De rei vindkatione, 3, 32; L. 4, C, De prœscriptUme longi temporis, 7, 33.) Le mot juste s*entend de la réunion des conditions requises par la loi, et non de Texistence du droit de propriété dans la personne du transmettant; car si ce dernier était propriétaire, Tusucapion serait inutile; le titre seul donnerait la propriété à l'acquéreur. (Gaiid, 10 août 1855, P., 1856, i13; Cass. fr., Sajuill. 1874, D., 1875, 1, 175.) Le juste titre est exigé non seulement comme un moyen de preuve de la bonne foi, mais comme une condition propre et distincte de cette dernière (art. 2265).

2034. De la définition du juste titre il résulte que l'on ne peut pas considérer comme tels :

1^ Les conventions ou dispositions qui ne sont pas translaiive$ de propriété^ par exemple, un bail, un mandat.

2^ Les titres nuls par défaut de forme, c'est-à-dire les conventions et actes dans lesquels on n*a pas observé les solennités spéciales que la loi a exigées pour leur validité, par exemple un acte de donation sous seing privé, un testament nul en la forme (art. 2267, 931, 790, 1001). La nullité résultant du vice de forme peut être invoquée par le propriétaire dont le fonds a été aliéné, car l'acte qui en est entaché est non existant aux yeux de la loi.

3"" Les conventions et actes qui sont prohibés quant à leur genre, par exemple une substitution fidéicommissaire, la vente de la succession d'une personne encore vivante (art. 896, 791,1131, et t. III, n"" 34). L'article 2267 s'applique avec autant de raison aux vices intrinsèques qu'aux vices de forme. Ainsi, un acte de partage anticipaiif, fait du vivant de celui dont on a partagé les biens, ne peut servir de titre à l'usucapion. (Bruxelles, 8 décembre 1862, B. J.,t. 21, 104.) La nullité qui résulte de ces espèces d'actes étant fondée sur des motifs d'ordre public peut être invoquée par tout le monde, donc aussi par le propriétaire contre lequel on veut usucaper.

2086. Les actes qui ne sont pas absolument nuls, mais seulement annulables ou rescindables, c'est-à-dire entachés d'une nul-

lilé relative par suite d'un vice de consentement ou de Tincapacité personnelle (t. III, n°* 261 et suiv.), peuvent former un juste litre d*usucâpion. Les nullités de ce genre n'étant introduites qu'en faveur des personnes incapables ou dont le consentement n'a pas été libre, ne sauraient être invoquées par le propriétaire contre lequel l'usucapion a lieu, quand même la personne de qui le titre émane serait encore dans le délai utile pour lattaquer par l'action en nullité ou en rescision. Car ce serait de la part du propriétaire faire valoir une exception ex jure tertii. Par exemple, un mineur a vendu à Pierre le fonds appartenant h Jacques; ou bien Paul, sous le coup de la violence, a vendu le fonds de Jacques, à Pierre; dans l'un ou l'autre cas, Pierre l'a possédé pendant dix ans : Jacques ne peut plus le revendiquer. Les irrégularités de cette espèce ne rendent pas le titre nul à l'égard du propriétaire, bien qu'elles soient de nature à mettre en doute la bonne foi du possesseur. (Troplong, n"" 906; Zacharie, § 217, note IQ; Laurent, t. XXXII, n« 394.)

2036. Le titre nul par défaut de forme ne peut pas servir de base à l'usucapion lorsque la forme elle-même est un élément $tib8tantiel de la validité de l'acte, comme, par exemple, dans les actes portant donation. (T. III, n"8, 5°, et 13; Cass. fr.,14 juill. 1873, D., 1874, 1, 308.)

Mais que faut-il décider si le titre est nul seulement comme instfument de preuve^ par exemple à cause de l'incapacité d'un des témoins instrumentaires? Dans ce cas, l'acte destiné à établir l'existence du litre n'a aucune force probante contre le propriétaire. Si la loi permet alors au possesseur de prouver lexistence de son titre par d'autres moyens, il peut y recourir; sinon, il est censé avoir possédé sans titre (t. III, n** 32 1).

2037. L'acte sous seing privé, par lequel on veut prouver son titre, iie peut être opposé au propriétaire contre lequel on se prévaut de l'usucapion qu'à partir du jour oii il a acquis date certaine ; car ce propriétaire est un tiers à l'égard du possesseur (art. 1328; t. III, n~ 333-336).

2038. Un jugement qui ordonne, sur une action revendicatoire, l'abandon ou le délaissement d'un immeuble peut-il servir de titre au revendiquant? Non, car le jugement n'est pas un titre translatif de propriété, il est déclaratif du droit de celui qui

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Tobtient. Il faut donc remonter au titre primitif auquel le jugement a donné gain de cause. C'est ce titre qui est le titre d'acquisition de celui qui a gagné le procès.

Il est évident que les jugements tenant lieu de conventions ou de titres conformément à l'article l""', n« 3, de la loi françapise du 23 mars 1855 et à l'article l""', alinéa 2, de la loi hypothécaire belge du 16 décembre 1851 {suprà, n? 1621), peuvent servir de titres à l'usucapion. (Laurent, t. XXXII, n"^ 404.)

2039. On se demande si la transaction est un juste titre d'usucapion? La question, posée d'une manière aussi générale, ne peut être résolue que par une distinction. La transaction est une forme générale, une convention qui peut renfermer des conventions translatives ou déclaratives de propriété. 11 faut donc examiner ce que les parties ont fait par la transaction. Ainsi, par exemple, si la transaction renferme un véritable transfert du droit de propriété, elle peut servir de titre à l'usucapion. Mais si la transaction a seulement pour but de faire déclarer ou reconnaître un titre antérieur, ce sera le titre reconnu qui formera la base de l'usucapion. (Laurent, t. XXXII, n"" 403.)

2039 bis. En France, la loi du 12 mai 1871 a déclaré que les propriétés publiques ou privées, saisies ou soustraites à Paris depuis le 18 mars 1871 sont inaliénables, et que les aliénations frappées de nullité ne pourront, pour les immeubles, servir de base à la prescription de dix ou vingt ans. (Voy. le texte de cette loi infrà au n^ 2090.)

2040. Plusieurs questions se soulèvent au sujet du titre conditionnel.

Si le titre porte en lui-même un obstacle à son efficacité, il ne peut pas servir à l'usucapion; par exemple lorsque l'effet de l'acte dépend de l'accomplissement d'une condition suspensive, il ne peut pas servir à l'usucapion, tant que la condition ne s'est pas accomplie. Si l'acte translatif de propriété a été consenti sous une condition résolutoire, l'usucapion a lieu, sauf résolution en cas d'accomplissement de la condition. Toutefois ce n'est pas le tiers propriétaire de la chose possédée qui peut avoir le droit de demander la résiliation de l'acte, mais seulement le contractant qui a stipulé la condition résolutoire.

2041. Appliquons ces principes.

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1® Lorsque j'ai acquis un immeuble sous une condition suspensive^ que j'ai été mis en possession et que la condition ne s'est accomplie que plus de dix ans après mon entrée en possession, je ne puis pas opposer Tusucapion à celui qui me l'a transmis conditionnellement; abstraction faite de la nature du titre, le transmettant pourrait exciper de ma mauvaise foi.

i"" Le raisonnement est le même si la condition est résolutoire. Malgré mes dix années de possession, le transmettant rentrerait dans sa propriété.

3® J'ai acheté une chose sur laquelle un tiers avait un droit dépendant d une condition suspensive ou résolutoire; si j'ai connu ce droit, ma mauvaise foi s'oppose à mon usucapion contre le tiers; si je l'ai ignoré, je puis usucaper en principe, à moins que mon usucapion n'ait été suspendue par la règle Contra agere non valentem non cutrit prœsaiptio. (Suprà, n^ 2003; Bruxelles, 18 décembre 1851, B. J., t. 10, 77; P., 1852, 72.) Toutefois cette règle est modifiée en Belgique par larticle 108 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, dans le cas où l'action résolutoire est fondée sur le non-payement du prix de la vente ; alors elle suit le sort du privilège du vendeur {suprà, n* 1919).

2042. 4^" On a acquis sous une condition la chose d'autrui; peut-on l'usucaper contre le propriétaire? Par exemple, Pierre possède un immeuble appartenant à Paul. 11 donne cet immeuble en dot à sa fille, laquelle ignore qu'il appartient à autrui, mais sous la condition résolutoire que Pierre en redeviendra propriétaire dans le cas où le mariage serait dissous sans enfant. Le mariage a duré plus de dix ans. 11 faut distinguer deux hypothèses :

A. Le mariage s'est dissous avec enfants. Paul peut-il revendiquer l'immeuble? Non, car l'usucapion s'est accomplie au profit de la femme; elle a eu un juste titre, et elle peut opposer à Paul la possession décennale. Ce dernier ne peut invoquer la condition résolutoire, d'abord parce que ce n'est pas lui qui l'a stipulée et qu'elle est à son égard res inter tertios acta^ et puis, s'il pouvait l'invoquer, elle ne serait pas accomplie.

B. Le mariage s'est dissous sans enfant. Pierre peut répéter la dot, et la femme ne peut pas lui opposer lusucapion ; car la répétition a lieu en vertu d'un droit contractuellement stipulé ; ce

droit ne serait prescrit que par trente ans à partir du jour de la dissolution du mariage.

Si Pierre était alors rentré en possession de cet immeuble, le propriétaire pourrait-il revendiquer contre lui? Distinguez :

a. Si Pierre avait possédé contre son titre; oui, toujours {supi% n- 2018).

b. S'il avait possédé pendant plus de trente ans, sans titre, Faction revendicatoire serait prescrite; Pierre aurait usucapé.La possession intermédiaire de sa fille n'a pas interrompu Tusucapion, parce qu'elle est censée non avenue par l'arrivée de la condition résolutoire.

c. S*il n y avait pas encore trente ans depuis le commencement de sa possession sans titre, il ne pourrait opposer à l'action revendicatorre ni la prescription, ni l'usucapion, ni l'usucapion de sa fille. Car il a possédé sans titre. 11 ne peut pas invoquer l'usucapion qui s'est accomplie entre les mains de sa flile. Les droits de Pierre sont les mêmes que ceux qu'il avait sur l'immeuble avant de l'avoir constitué en dot. Il n'est pas successeur de sa fille et n'a pas acquis le fonds en vertu d'un titre nouveau.

La condition résolutoire et son effet rétroactif ont remis les choses dans l'état où elles étaient avant la constitution de dot. Pierre est donc censé avoir toujours possédé l'immeuble sans titre.

Mais si, dans Thypothëse que le mariage aurait été dissous avec enfant, Pierre avait acquis le même immeuble en vertu d'un titre nouveau de sa fille, après qu'elle l'aurait possédé pendant plus de dix ans, il serait à l'abri de toute revendication de la part du propriétaire, parce qu'alors il aurait acquis une véritable propriété.

2043. Peut-on usucaper en vertu d'un titre putatif, c'esl-àdire lorsque le titre que l'on Invoque ne se rapporte pas à l'objet de la possession, ou lorsqu'on croit avoir un titre sans l'avoir réellement? La question était controversée parmi les anciens jurisconsultes. Pothier était pour l'affirmative, d'Argentré pour la négative. D'après le code, il faut la décider négativement. (Zachariœ, § 217; Troplong, n" 888-889; Laurent, t. XXXII, n» 399; Bruxelles, 23 novembre 1857, P., 1858, 226.)

Motifs : le code exige formellement, pour usucaper, la réu-

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nion de deux conditions : de la bonne foi et du juste titre (arti-* des 2265, 2267, 2268). ^opinion contraire conduit au résultat que la croyance à un juste titrCy c*est-à-dire la bonne foi seule sans titre, suffit pour usucaper. La bonne foi est un Miintérieur, dont rien ne peut prouver l'existence ; elle est présumée jusqu à preuve contraire (art. 2268). Comment pourrait-on justifier le législateur de présumer le possesseur d'une chose d^autrui de bonne foi (car il est plus naturel de le présumer de mauvaise foi), si cette bonne foi ne doit pas reposer sur un fait patent et prouvé, c'està-dire sur un juste titre? Si le juste titre n'existait pas, pourraiton présumer que le possesseur aurait de bonne foi l'opinion qu'U possède un titre? Et si cette dernière présomption était admise, Tadversaire devrait prouver la mauvaise foi, ce qui serait le plus souvent très difficile. Ce serait en même temps une grande injus* tice que d'attacher la présomption de bonne foi à toute possession quelconque, même à celle sans titre. Si l'on ne veut pas admettre la présomption que celui qui possède sans titre a la conviction d'en avoir un, on doit en exiger la preuve, et cela nous conduit précisément à la théorie du code, consistant à dire qu'il faut un juste titre réel, afin que l'on puisse présumer la bonne foi.

2044. De là il résulte : l"" que celui qui se croit héritier ne peut pas usucaper les biens de la succession ; 2'' que celui qui se croit héritier sans l'être, et qui trouve dans la succession un immeuble d'autrui, ne peut pas lusucaper; 3"* que celui qui a repu un legs dans l'opinion qu'il y avait un testament, ou en vertu d'un testament nul, ne peut pas usucaper la chose léguée; 4^ que celui qui possède un fonds qu'il croit avoir été acheté par son mandataire, ne peut pas Tusucaper; 5"" que celui qui a reçu une chose pour une autre qu'il avait acquise, ne peut pas usucaper la première, car il faut que le titre s'applique en réalité h l'objet de la possession; 6° que celui qui a reçu un legs en vertu d'un testament qui a été plus tard révoqué par un autre testament, ne peut pas usucaper la chose.

Dans tous ces cas, il n'y a pas un titre réel, mais seulement un titre putatif. La bonne foi de celui qui a possédé en vertu d'un titre putatif suffit pour lui faire acquérir les fruits, mais non pas pour conduire à l'usucapion (art. 549, 550).

8046. L'usucapion fondée sur un juste titr^ ne court qu'à

partir du moment de la prise de possession, et non à partir de la date du titre ; car, pour usucaper, il faut posséder.

Mais en France, d'après la loi du 23 mars 1855, et en Belgique, d'après la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, faut-il la transcription du titre translatif de propriété pour que Tusucapion puisse commencer à courir? Nous ne le pensons pas. L'article 1*' de cette loi ne parle que des actes translatifs de propriété émanés du véritable propriétaire, et de leur effet à Fégard des tiers, c'est-à-dire d'autres personnes avec lesquelles le propriétaire a contracté.

Au surplus, quelle serait l'utilité de cette transcription? Le véritable propriétaire ne peut jamais ignorer qu'il n'est pas possesseur du fonds dont le tiers a commencé l'usucapion, d'autant moins que, pour pouvoir conduire. à l'usucapion, la possession doit être publique et non équivoque. (Voy. Bruxelles, 21 janvier 1834, P., 4834,22; Cass. fr., 16 juin 4869, D., 1869, 1, 478. En sens contraire :Cass. fr., 26 janvier 1876, D., 1876, 1, 169; Laurent, t. XXXIl, n^395.)