I. INTRODUCTION HISTORIQUE

1613. En droit romain, la propriété ne se transmettait pas par le seul effet des conventions ; il fallait de plus la tradition,

c'est-à-dire la mise en possession réelle de Tacquéreur. La tradition était l'acte public qui avertissait les tiers de l'aliénation. Cette règle était suivie par l'ancienne jurisprudence dans les pays de droit écrit. Sous l'empire du droit coutumier^ tant en France qu'en Belgique, il en était de même ; mais la simple tradition de la main à la main ne suffisait pas; on ne pouvait acquérir un droit réel sur des immeubles, que parla voie dnnantissement, c'est-à-dire par une prise de possession autorisée et constatée par l'autorité publique. On se faisait mettre en possession, ou par les officiers du seigneur féodal, dont les biens étaient mouvants, ou par les juges royaux dans le ressort desquels les biens étaient situés. Cet acte de mise en possession ou d'investiture, qui était précédé de la renonciation de l'ancien propriétaire à tous ses droits, était appelé, suivant les différentes localités : Ensamnemént, devoirs de loi, œuvres de loi, réalisation, main-mise, main-assise, mise de fait, devest et vest, dessaisine et saisine, nantissement.

Tant que la tradition solennelle ou judiciaire n'était pas accomplie, l'acquéreur n'avait pas de droit réel sur la chose; il n'avait qu'une action personnelle contre son cocontractant ; à l'égard des tiers, il n'était pas propriétaire.

Les formalités des devoirs de loi ou de la réalisation n'étaient pas uniformes dans toutes les coutumes. Elles consistaient ordinairement dans l'inscription du titre translatif de propriété sur les registres de la cour de justice à laquelle ressorti ssaient les biens.

Plus tard, dans la plus grande partie de la France, ces formalités furent jugées inutiles; on trouva plus simple de donner à un acte notarié l'effet qu'elles produisaient; de sorte que Tacquéreur, pour devenir propriétaire incommutable à l'égard de tout le monde, n'avait besoin que de se faire mettre en possession de l'héritage {tradition).

Ce changement ne s'opéra pas dans toute la France. L'ancien droit s'est maintenu dans tous les pays détachés des Pays-Bas, et qui avaient conservé leurs coutumes, ainsi que dans plusieurs contrées de l'intérieur du royaume ; ces pays étaient appelés pays de nantissement. Toute la Belgique a toujours conservé le nantissement.

1614. La suppression des justices seigneuriales,* prononcée

par le décret du 4 août 1789, rendait impossible raccomplissement des anciennes formalités des devoirs de Un.

Le décret des 19-27 septembre 1790, articles 3 et 4, en abrogeant expressément ces formalités, régla la manière dont on pouvait y suppléer dans les pays de nantissement; il ordonna que la transcription des grosses des contrats d'aliénation ou d'hypothèque aux greffes des tribunaux de district de la situation des hiens en tiendrait lieu et produirait tous les effets de l'ancienne réalisation.

La loi du 11 brumaire an vn suivait, pour la transmission de la propriété des immeubles, le principe des pays de nantissement, en introduisant, pour toute la France, la nécessité de la transcription des actes d'acquisition. L'article 26 de cette loi porte :

« Les actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèque doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les Mens sont situés. Jusque-là ils ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur, et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente. »

L'ancienne règle de la tradition était toujours en vigueur, même entre le vendeur et l'acheteur.

1615. Le code a aboli la nécessité de la tradition en attribuant à la convention seule tous les effets qu'avait anciennement la tradition. Cette innovation a passé dune manière presque inaperçue et sans discussion. (Voy. séance du conseil d'État du 9 nivôse an xii, n^ 27, Locré, X, 113.) D'après le code, la propriété de la chose est acquise par le seul effet de la convention. Il en est de même des autres droits réels qui peuvent être établis sur la chose, à l'exception des hypothèques, qui doivent être inscrites (art. 711, 1138, 1583, et t. MI, no56).

Ainsi, le code n'exige ni la transcription ni la tradition pour le transfert de la propriété.

« Lors de la discussion de l'article 1583, au titre de la Vente, la question de savoir s'il fêillait maintenir la nécessité de la transcription, pour donner aux actes translatifs de propriété de l'effet à Yégard des tiers, fut soulevée, mais elle fut réservée jusqu'à la discussion du titre des Hypothèques (voy. t. III, n* 917). Dans ce titre, la' disposition de l'article 26 de la loi du 11 brumaire

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an VII n'a été reproduite que comme un moyen de purger les immeubles des hypothèques, et non pas comme une condition nécessaire pour acquérir la propriété à Tégard des tiers (art. 2181).

L'article 834 du code de procédure s'écarta des principes du code civil en permettant de prendre contre le précédent propriétaire inscription des privilèges et hypothèques créés antérieurement à l'aliénation, non seulement jusqu'à la transcription de l'acte par lequel la propriété avait été transférée à un tiers, mais encore dans la quinzaine qui suit la transcription.

La loi du 3 janvier 18S4 prescrit la transcription des actes translatifs de propriété, mais uniquement comme mesure fiscale, sans qu'elle ait d'influence sur l'acquisition de la propriété.

1616. La loi du 16 décembre 1851 rétablit le principe de la loi du 11 brumaire sur la nécessité de la transcription (art. 1"""). Le but de cette transcription est de donner aux tiers qui veulent contracter au sujet d'un immeuble un moyen sûr de savoir qui en est le propriétaire et de quels droits réels l'immeuble est grevé.