II. DES ACTES QUI SONT SOUMIS A LA TRANSCRIPTION

1617. On ne peut pas comprendre sous une seule formule ou règle tous les actes soumis à la transcription. D'après le vœu de la loi, tous les actes entre-vifs opérant ou constatant un changement des droits réels immobiliers d'une personne, ou même, dans quelques cas, de ses droits personnels relatifs à un immeuble, doivent être rendus publics. Ces actes peuvent être divisés en quatre classes : 1*" actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ; 2* certains baux; 3* les actions et les jugements résolutoires ; 4"" les cessions de créances hypothécaires.

A. Des actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers.

1618. La loi soumet à la transcription tous les actes entrevifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques (art. 1*'). Cette catégorie comprend :

1. Les transmissions à titre gratuit, donc les donations. L'article 939 est implicitement aboli ou plutôt absorbé par cet arti-

Î52 LIVRE TROISIÈME. — TITRE XVIIl.

cle i^^ Si la donation et Tacceptation se font par actes séparés, tous ces actes, ainsi que la notification de Tacceptation, doivent être transcrits (C. civ., art. 932). Les substitutions (art. 1069) sont soumises à la transcription. (Voy. t. H, n* 2325.) Les contrais de mariage, lorsqu'ils contiennent des donations ou mutations entre-vifs, y sont aussi soumis, indépendamment de la publicité plus grande que prescrit Tarticle additionnel à Tarticle 76 du code civil, n*» 10 (t. Ill, n** 513). Cela est incontestable pour les contrats contenant donation entre-vifs de biens présents (C. civ., art. 1081, 1092).

Quant aux contrats de mariage contenant des donations cumulatives de biens présents et à venir, la transcription est nécessaire en ce qui concerne les biens présents pour le cas où il y a un état estimatif des dettes et charges, et où le donataire voudrait s'en tenir aux biens présents (C. civ., art. 1084, 1085, 1093). 11 n en est pas de même des contrats de mariage contenant une donation de biens à venir où une institution contractuelle, pas même en ce qui concerne les biens appartenant au donateur au moment du contrat, et à Tégard desquels il ne peut plus désormais disposer à litre gratuit (C. civ., art. 1082, 1083, 1093). Car, bien que sa faculté de disposer soit restreinte, le donateur n'en demeure pas moins propriétaire de ses biens jusqu'à son décès; l'institution contractuelle n'est pas un acte translatif de droits réels. (Martou, Des privilèges et hypothèques^ n® 19; Laurent, t. XXIX, no 49. Ntmes, 5 juillet 1875, et Cass. fr., 15 mai 1876, D., 1877, 1, 195.)

Les contrats de mariage contenant stipulation ù^ dotalité o\x àHnaliénabilité des biens de la femme ne sont pas soumis à la transcription.

1619. 2. Les actes à titre onéreux. Ce sont tous les actes de mutation entre^vifs en général, tels que vente, échange, apports en société, etc., les dations en payement et les actes qui contiennent constitution d*un usufruit, d'un droit d'usage, de superficie ou d'emphytéose, ou un droit d'habitation, ou établissement de servitudes, sans distinguer entre les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes. (Rapport de la commission du sénat sur l'article 1".) Les actes de constitution de privilèges ou d'hypothèques sont exceptés de la transcription, parce que, à leur

égard, la loi prescrit un mode de publicité spécial, c'est-à-dire Yinscription sur les registres du conservateur.

1620. 3. Les actes déclaratifs de droits immobiliers soumis à la transcription sont particulièrement les actes de partage, les transactions et certains actes de licitation. Car, malgré la fiction de la rétroactivité de ces actes, dans la réalité des choses, ils produisent dans la position des copartageants un changement qui intéresse les tiers, en convertissant leur propriété indivise d'une quote-part de la masse commune en une propriété divise sur certains biens déterminés. La nécessité de la publicité de ces actes ne porte pas atteinte au principe de l'article 883 du code civil, sur la nature déclarative du partage. Le partage ne pourra être opposé aux tiers qu'après avoir été transcrit ; mais une fois transcrit, il rétroagit au jour de l'ouverture de la succession. Ainsi, le défaut de publicité d'un partage donne au tiers, devenu cessionnaire d'une part indivise même depuis ce partage, le droit d'en provoquer un nouveau, c'est-à-dire d'agir cofnme si le partage n'eût pas eu lieu ; de même celui qui a acquis d'un des copartageants un bien déterminé tombé dans le lot de ce dernier peut être dans la nécessité de subir un nouveau partage, à la demande du cessionnaire d'une part indivise acquise avant la transcription du partage. Mais la cession ne lui donne qu'un droit subordonné à l'événement du partage qui doit intervenir entre \es copropriétaires.

Les partages d'ascendants faits par actes entre-vifs doivent être transcrits (G. civ./art. 1076), non pas ceux faits par testament. Sur la transcription des transactions, voy. Bruxelles, 22 février 1866, P., 1867, 148.

1621. 4. Les jugements passés en force de chose jugée tenant Heu de conventions ou de titres pour la transmission de ces droits (art. l""', alin. 2). Ce sont les jugements qui condamnent une partie à passer acte d'une convention (verbale) intervenue, et faute de ce faire, déclarent que le jugement en tiendra lieu. Mais les jugements rendus sur des questions de propriété, étant de leur nature déclaratifs de droits préexistants à la demande, ne sont pas soumis à la transcription. Car, dans ce cas, ce sera le titre qui a conféré le droit préexistant qui aura été transcrit ou dispensé de la transcription.

254 LIVRE TROISIÈME. — TITRE XVni.

Les jugements d'adjudication sur saisie immobilière tiennent aussi lieu de convention à Tadjudicataire et devraient être transcrits, d'après la loi du 16 décembre 1851. Depuis la loi du 15 août 1854, articles 49 et 53, le titre de l'adjudicataire se compose du cahier des charges qui doit être transcrit au bureau des hypothèques, et de la mention sommaire du procès-verbal de Tadjudication que le conservateur doit faire en marge de la transcription de la saisie.

En matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, la loi du 16 décembre 1851 n*a pas dérogé à la loi du 17 avril 1835. D'après Tarticle 20 de cette loi, le jugement par lequel il est décidé que les formalités prescrites pour constater l'utilité publique ont été remplies, doit être immédiatement transcrit au bureau de la conservation des hypothèques. Cette transcription remplace la publicité par la transcription du jugement d'adjudication. (Martou, Hypothèques, n* 38.)

16221 5. Les jugements d'envoi en possession définitive des biens d'un absent doivent être considérés comme translatifs de propriété et sont soumis à la transcription.

1623. 6. Les actes de retwndation aux droits réels immobiliers, par exemple à un usufruit, une servitude, une emphytéose, etc. (art. 1~, alin. 2). (Bruxelles, 28 octobre 1875, P., 1876, 39.) Car on peut dire que la renonciation est, pour celui au profit duquel elle a été faite, un acte d'acquisition d'un droit réel. Celui qui a ao* quis un droit réel et a fait transcrire le titre d'acquisition en est investi à l'égard des tiers. Si, même après y avoir renoncé, sans que la renonciation soit transcrite, il cède ou transfère son droit à un tiers, ce dernier l'aura valablement acquis. Pour empêcher de semblables aliénations, il faut que la personne au profit de laquelle la renonciation a été faite, fasse transcrire l'acte de renonciation. Les renonciations aux hypothèques doivent être inscrites en marge des inscriptions hypothécaires. (Liège, 6 août 1859, B. J., t. 18, 467.)

1624. Vantichrèse n'est pas soumise h la transcription, parce qu'elle ne constitue pas un droit réel sur la chose, et quelle ne peut être opposée ni à l'acquéreur du fonds ni à l'hypothèque constituée antérieurement ou postérieurement. (Rapport de la commission spéciale, § F, n*» 12, voy. suprà, n* 1608.)

1625. La loi ne soumet à la transcription que les actes entrc'^ vifs translatifs de droits réels immobiliers. La transmission ab inteètat ou testamentaire n*a pas besoin d*étre transcrite. Il en était de même sous l'ancien droit coutumier. On considérait la nécessité de la transcription de la transmission ab intestat comme une atteinte portée au principe ce Le mort saisit le vif ». (Rapp. de la commission spéciale, et celui de la commission du sénat.) Et ce n'est pas sans raison. Car sous Tancien droit coutumier la saisine était non seulement translative de la possession, mais aussi de la propriété (voy. t. II, n«' 1266-4268 et 1274). La transmission avait un effet absolu à Tégard de tout le monde; son effet ne pouvait être restreint aux parties, comme l'effet des transmissions par conventions suivies de la tradition, parce qu'il n'y avait pas de parties en présence. Soumettre la transmission par décès à une mesure de publicité pour avoir un effet absolu à l'égard de tout le monde, c'était donc en réalité porter atteinte à la maxime : Le mort saisit le vif.

Cette raison n'est plus vraie aujourd'hui. Car la saisine, c'est la possession (voy. t. II, n"" 1273 et suiv.); ce n'est pas en vertu de la saisine que la propriété est transmise. La saisine ne souffrirait aucune atteinte par la nécessité de la publicité de l'acquisition de la propriété par voie de succession. On ne saurait le méconnaître, cette publicité serait très utile ; elle offrirait à celui qui voudrait traiter au sujet d'un immeuble le moyen de remonter à la connaissance de tous les propriétaires successifs d'un même immeuble.

Hais plusieurs difficultés ont arrêté le législateur dans la voie de la publicité. D'abord il n'y a pas d'acte que l'on puisse transcrire. La publicité aurait donc consisté dans la propre déclaration de celui qui se prétendrait héritier du défunt. Mais une semblable déclaration aurait-elle pu former en sa faveur et à Fégard des tiers un titre contre le véritable héritier? Ce serait une vraie spoliation de Théritier, que de ne pas lui donner le moyen de faire valoir son droit dans le délai ordinaire des prescriptions. (Rapport de la commission spéciale, § P% l^) Ensuite, à regard de qui la transcription aurait-elle pu rendre le transcrivant propriétaire ? Le tiers ne peut pas l'évincer, puisque le défunt ne peut plus transmettre la chose à un tiers. Enfin la

fraude est impossible ici. L*objet de la libéralité ne peut plus passer en d'autres mains par suite d'un changement de volonté du testateur. Dès le moment même oii la transmission est faite à l'héritier ou au légataire, le testateur se trouve dans l'impossibilité de transmettre la chose à un autre; il est mort.

En ce qui concerne les transmissions par testament, le législateur a lui-même déclaré que l'on ne peut se dissimuler la gravité des considérations qui militent pour la transcription des testaments. Nous ne pouvons pas souscrire à toutes les raisons qu'il a alléguées pour les dispenser de la publicité. Voici la meilleure, quoiqu'elle ne nous paraisse pas décisive : « C'est d'abord une chose grave » , dit-il, « que cette publicité donnée à un acte de dernière volonté; c'est ensuite une chose rigoureuse, si pas injuste, d'enlever à un légataire un droit à cause de l'inaccomplissement d'une formalité, qu'il n'a pas été à même de remplir si on lui a laissé ignorer la disposition faite en sa faveur. Dans les autres actes entre-vifs, où l'acquéreur intervient, il doit s'imputer son inaction, mais il n'en est pas de même dans les testaments dont les légataires peuvent ne pas connaître l'existence. Il ne faut pas favoriser la fraude et la collusion que pourrait commettre, au détriment du légataire, l'héritier d'accord avec des tiers. » (Rapport de M. d'Anethan au Sénat, sur l'art. 1*'.)

B. Des baux soumis à la transcription.

1626. Bien que les baux d'immeubles ne confèrent pas au locataire ou fermier un droit réel sur la chose, la loi les soumet à la transcription dans deux cas :

1° Les baux excédant neuf années (art. i**, alin. 2). Un bail de neuf ans est considéré comme un acte excédant les limites des actes d'administration et renfermant une espèce d'aliénation. Il diminue considérablement la jouissance et le droit de disposition de l'acquéreur. L'acquéreur et le créancier hypothécaire ont donc intérêt à connaître l'existence de semblables baux, lesquels désormais ne pourront plus leur être opposés, s'ils n'ont pas été transcrits. Cette règle est le complément de l'article 1743 du code civil {suprà, n«« H62-H65).

Si ces baux n'ont pas été transcrits, la durée en doit être ré-

duite à neuf ans ou au temps qui reste à courir spil de la première, soit de toute autre période de neuf ans, dans laquelle les parties se trouvent, conformément à l'article 1429 du code civil (art. !•', alin. 3; t. III, n^ 666, 667).

Y La clause insérée dans un contrat de vente portant que Facquéreur devra respecter les baux existants, ne dispense pas le fermier de faire transcrire son acte, s'il veut l'opposer au tiers pour une durée excédant neuf ans. Le fermier ne peut pas prouver par témoins que, lors de l'adjudication du bien loué, le notaire instrumentant a informé les personnes présentes à la vente de l'existence d'un bail de seize ans. (Trib. civ. de Gand, H juillet 1859, B. J.,t. 18, 311.)

1627. 2^ Les baux contenant quittance d'au moins trois années de loyer. Lorsque plusieurs années de loyer ont été payées par anticipation, la valeur de la propriété est diminuée, parce que la jouissance est stérile pendant tout ce temps pour le nouvel acquéreur, et la garantie du créancier hypothécaire est diminuée d'autant. La loi veut empêcher le propriétaire de se faire payer d'avance trois ou plusieurs années de loyer, et de vendre ou d'hypothéquer le bien en fraudant l'acquéreur ou le créancier hypothécaire. Si ce bail n'a pas été transcrit, les payements anticipés ne peuvent pas être opposés aux acquéreurs ni aux créanciers hypothécaires.

Les payements par anticipation pour lesquels il y a des quittances séparées, ceux de moins de trois années de loyer, ainsi que les baux passés par le débiteur hypothécaire après l'acte d'hypothèque, restent soumis aux principes généraux. S'il y a fraude, ils peuvent être attaqués.

G. Des actions et jugements résolutoires,

16S8. Un acte translatif de propriété transcrit *peut devenir inopérant soit avec effet rétroactif, par suite d'une nullité dont il a été entaché, ou d'une condition résolutoire qui lui était inhérente en vertu de la convention ou de la loi, soit pour Yavenir seulement. La loi soumet à la transcription Taction en nullité ou en résolution. « Aucune demande tendante à faire prononcer Yannulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à

là transcription », dit l'article 3 en ajoutant la sanction au précepte même, ce ne sera reçue dans les tribunaux, qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription de Tacte même dont la nullité ou la rescision est demandée. ^> La fin de non-recevoir résultant du défaut d'inscription de la demande est d'ordre public, et doit être prononcée d'office. (Gass. B., 10 novembre 1869, P. 1869, 419.) Il suffit que la demande d'annulation de l'acte originaire translatif de droits réels soit inscrite en marge de cet acte; l'inscription n'est pas requise en ce qui concerne les transmissions ultérieures, dont l'annulation n'est pas formellement poursuivie. (Cass. B., 28 juin 1867, P., 1868, 23.)

Examinons les deux cas qui peuvent se présenter.

1629. 1^ Ceux, et c'est le plus grand nombre, où l'action résolutoire a un effet rétroactif au jour de la passation du contrat (où elle opère ex tune). Exemples : art. 1184, 952, 954, 963, 1167, 1673, etc. On peut dire que, dans ces cas, la publicité de la demande en révocation ne présente pas une grande utilité; car la possibilité de la révocation résulte du contrat transcrit même, elle a donc une publicité suffisante. La demande en résolution et le jugement qui s'ensuit n'ont pas besoin d'être transcrits pour avoir de l'effet contre les tiers, puisqu'ils ont précisément pour but et pour conséquence de faire disparaître les droits acquis aux tiers depuis la date du contrat résolu (Resoluto jure dantis, resolvitur jus acdpientis). Néanmoins, l'article 3 soumet ces demandes à la publicité. On peut justifier cette disposition comme une précaution salutaire, propre à empêcher la fraude contre des personnes trop confiantes, en leur donnant le moyen de savoir que ce qui ne s'annonçait que comme une éventualité dans le contrat transcrit est devenu une réalité, et que l'on ne peut plus contracter dans l'espoir que la résolution du contrat n'aura peut-être pas lieu.

En vertu de la règle qui précède, la transcription de la demande en nullité par l'action Paulienne (t. III, n** 86-95) doit aussi avoir lieu, et toute acquisition postérieure à cette demande est nulle, quand même l'acquéreur serait de bonne foi. (Gass. B., 11 juin 1863, B. J., t. 21, 839.) La transcription est utile dans les cas où l'acte est attaqué pour vice de consentement. (Voy. t. III, n-282.)

Si la demande en nullité d un partage a été inscrite en marge de la transcription de cet acte, la demande eu tierce opposition au jugement qui a ordonné ce partage n*est pas soumise à cette formalité. (Liège, 13 mars- 1872, P., 1872, 275.)

L'action en nullité ne doit pas être inscrite si Tacte dont l'annulation est demandée n'a pas été transcrit. (Bruxelles, 13 juillet 1866, P., 1867, 27.)

Il est évident que la demande en revendication d'immeubles détenus sans titre ni droit n'est pas soumise à l'inscription. (Liège, 24 mai' 1873, P., 1873, 376.)

1680. 2*" Les cas où l'action résolutoire n'a d'effet rétroactif que jusqu'au jour de la demande (la résolution s'opère ex nunc). Le principal cas est celui de la révocation de la donation pour cause d'ingratitude (G. civ., art. 958). Ici l'inscription de la demande est très utile afin d'avertir les tiers qu'ils ne peuvent plus traiter en sécurité avec le donataire; aussi l'article 958 ï'avait-il déjà prescrite. L'article 3 généralise cette disposition, qui peut avoir de l'importance dans d'autres cas encore, par exemple lorsque l'absent revient et qu'il demande contre les en* voyés en possession définitive la restitution de ses biens, le jugement ne rétroagit qu'au jour de la demande (art. 132 du code civil) ; de même lorsque l'usufruitier est poursuivi en déchéance pour abus de jouissance, les tiers ont intérêt à connaître l'action en déchéance, afin que l'usufruitier ne puisse pas les tromper, par exemple en hypothéquant l'usufruit après l'action intentée (art. 618).

Si, dans les hypothèses prévues par ce numéro, la demande en révocation n'a pas été inscrite, le jugement de révocation ou d'annulation n'aura d'effet, vis^à-^vis des tiers, qu'à dater du jour où il aura été inscrit. Les aliénations faites et les hypothèques et autres charges réelles imposées antérieurement à l'inscription de la demande en nullité ou en révocation sont valables (art. 4).

1631. Les tiers ont intérêt à connaître non seulement l'existence des demandes en nullité ou en révocation qui viennent d'être mentionnées, mais aussi les suites qu'elles ont eues. G*est pourquoi la loi a ordonné, sur la proposition de la commission du sénat, l'inscription du jugement à la suite de l'inscription de la demande. L'exécution de cette mesure a été assurée par la dé-

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fense faite au greffier, sous peine de tous dommagesintéréis, de délivrer aucune expédition de jugements de cette espèce avant quil lui ait été justifié que l'inscription a été prise (art. 3, alin. 2, 3).

D. De la cession de a^éances hypothécaires.

18tl2. La cession d*une créance privilégiée ou hypothécaire inscrite, de même que la subrogation à un droit semblable, ne peut être opposée au iiers^ si elle ne résulte d*un acte authentique ou d'un acte sous seing privé reconnu en justice ou devant notaire et s'il n'est fait, en marge de l'inscription, mention de la date et de la nature du titre du cessionnaire avec indication des noms, prénoms, professions et domiciles des parties. Cette disposition s'applique à la subrogation légale comme à la subrogation conventionnelle. (Bruxelles, 22 février 1868, B. J., t. 26, 299, présidence de M. Girardin.)

Le conservateur des hypothèques doit indiquer, au bas du bordereau, le changement opéré sur ses registres (art. 5 et suprà^ t. m, n«' 185 et 1088),

Voici les motifs de cette innovation. Le créancier qui a cédé sa créance peut aisément la céder à un autre si, par une raison quelconque, il a encore en mains le titre de cette créance. Dans le cas de cessions successives, celui qui aurait le premier fait inscrire sa cession sera saisi de la créance vis-à-vis des tiers. Pour empêcher ces cessions frauduleuses, la loi exige la transcription du titre.

Cette disposition modifie l'article 1690 du code civil. En ce qui concerne les créances hypothécaires, la signification du transport au débiteur ne suffit plus pour saisir le cessionnaire à l'égard des tiers, soit à l'égard d'un second cessionnaire, soit à l'égard d'un créancier saisissant. Mais l'article 1691 ne se trouve pas modifié par l'article 5. La transcription de la cession ne dispense pas de la notifier au débiteur, lequel peut toujours valablement payer entre les mains dé son créancier primitif, avant la signification du transport.

La règle prescrite par l'article 6 de la loi du 16 décembre 1851 souffre exception dans le cas où le payement d'une lettre de

DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES. îi\

change est garanti par une hypothèque. Alors la propriété de la lettre de change se transmet par voie d*endossement, avec les garanties hypothécaires qui y sont attachées (loi du 20 mai 1872 sur la lettre de change et le billet à ordre, formant le titre VIII du code de commercé, art. 26).

1633. Si la créance hypothécaire ou privilégiée, qui fait l'objet de la cession ou de la subrogation, n'a pas encore été inscrite, le cessionnaire ou le subrogé ne peut requérir Tinscription du privilège ou de l'hypothèque que pour autant que l'acte de cession ou de subrogation soit passé dans la forme requise à l'égard des créances inscrites et mentionnée au numéro précédent.

1634. La libération des créances hypothécaires n'est pas soumise à la transcription. Il est donc possible qu'une créance hypothécaire soit déjà éteinte par le payement ou autrement, quoiqu'elle soit encore inscrite. Afin que le créancier ne puisse pas abuser de cette circonstance et induire un cessionnaire en erreur, la loi a donné à ce dernier un moyen sûr de savoir si la dette inscrite est éteinte ou non. Ce moyen, c'est l'assignation dont parle l'article 6. « Toute personne contre laquelle il existe une inscription hypothécaire prise pour sûreté d'une créance liquide et certaine pourra, même avant l'échéance de la dette, être assignée, par le cessionnaire du créancier, sans préliminaire de conciliation, devant le tribunal civil de son domicile, à l'eifet de faire la déclaration prescrite par l'article 570 du code de procédure civile au tiers saisi en cas de saisie-arr^t. L'assigné doit faire sa déclaration et l'affirmer au greffe s'il est sur les lieux; sinon, devant le juge de paix de son domicile, sans être tenu dans ce cas de la réitérer au greffe, conformément aux articles 571 et suivants du même code. S'il ne fait pas cette déclaration, il peut être réassigné aux fins d'être déclaré débiteur pur et simple par un huissier commis à cet effet. »

La loi n'a pas voulu exiger la nécessité de la publicité pour la libération, parce que, dans le délai qui s'écoule nécessairement entre le payement et la publicité donnée au bureau des hypothèques, le créancier de mauvaise foi pourrait céder à un tiers la créance déjà payée, lequel pourrait faire inscrire la cession, avant que le débiteur eût donné la publicité à la libération. (Rapport de la commission spéciale, chap. F, § '. n* 10.)